Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Nijmegen
zaakgegevens 10216748 \ VV EXPL 22-66 \ 398 \ 40140
uitspraak van
vonnis in kort geding
in de zaak van
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eisende partij
gemachtigde mr. M.J. Wagemans
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Moments Luxe Wellness Suites B.V.
Moments Luxe Wellness Suites B.V.
gevestigd te Huissen
gedaagde partij
vertegenwoordigd door mr. F.P.W. Kralt
Partijen worden hierna [eiser] en Moments genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 december 2022 met producties;
- de zittingsaantekeningen van de mondelinge behandeling van 16 december 2022, bij welke gelegenheid zijn overgelegd de spreekaantekeningen van de gemachtigde van Moments, de voor de mondelinge behandeling toegezonden producties aan de zijde van Moments en een productie aan de zijde van [eiser] .
1.2.
Vervolgens is uitspraak bepaald op 30 december 2022.
2.De feiten
2.1.
Op 27 juni 2017 is een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen [naam 1] en [naam 2] , zijnde thans bestuurder van Moments en destijds handelend onder de naam Moments Beauty en Privé Sauna), op grond waarvan [naam 1] het pand gelegen aan de [adres] aan [naam 2] heeft verhuurd tegen een huurprijs van € 750,00 per maand. De huurovereenkomst werd aangegaan voor de duur van 4 jaar met een optieperiode van 2 jaar.
2.2.
[naam 1] en [naam 2] hebben na verloop van twee jaar voorzien in aanvullende afspraken (waarbij de omvang van het gehuurde werd uitgebreid), die zijn vastgelegd in de op 30 juni 2019 ondertekende huurovereenkomst. [naam 1] en [naam 2] kwamen daarbij overeen dat de maandelijkse huurprijs verhoogd zou worden naar € 1.500,00 per maand.
2.3.
In laatstgenoemde huurovereenkomst is in artikel 4.5 bepaald:
4.5.
Onverminderd de mogelijkheid die de wet biedt om een huurprijsaanpassing te realiseren, wordt de huurprijs jaarlijks per 1 juni voor het eerst met ingang van 1 juni 2020 aangepast in overeenstemming met artikel 18.1 van de algemene bepalingen en met inachtneming van artikel 18.2 tot en met 18.7 van de algemene bepalingen.
2.4.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW van toepassing verklaard. Daarin is, voor zover hier van belang, bepaald:
5.1
Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)
18.1
Een in artikel 4.5 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) (…)
25.3
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)
31. Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, (…), 25 en 26 van de algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250 per kalender dag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is.
2.5.
[eiser] is op 31 december 2021 door levering eigenaar geworden van het gehuurde en daarmee verhuurder van [naam 2] .
2.6.
Op 1 december 2022 is (de besloten vennootschap) Moments in het handelsregister ingeschreven en is de in het gehuurde gevestigde wellness verder geëxploiteerd door Moments.
2.7.
Vanwege een voorgenomen emigratie heeft de bestuurder van Moments geprobeerd om de onderneming over te dragen aan een geïnteresseerde koper. In dat kader heeft Moments [eiser] op 30 juni 2022 verzocht medewerking te verlenen aan een ‘indeplaatsstelling’ van de bestaande huurovereenkomst. Uiteindelijk is er geen overeenstemming bereikt voor een indeplaatsstelling en is het ook niet tot een overdracht van de onderneming van Moments aan een potentiële koper gekomen.
2.8.
Bij e-mail van 27 augustus 2022 heeft de door [eiser] aangestelde beheerder van het verhuurde Moments de factuur voor de maand september 2022 toegezonden, met het verzoek de huur voor die maand uiterlijk 30 september 2022 te betalen. Daarbij werd Moments verzocht de huur voor augustus uiterlijk 31 augustus 2022 te betalen.
2.9.
Naar aanleiding van die mail heeft Moments gereageerd met onder meer:
(…)
Ik vind het echt heel spijtig dat de huur niet voldaan wordt op dit moment. Natuurlijk besef ik dat je daar gewoon recht op hebt. Maar ik hoop dat je je in mijn situatie kunt verplaatsen. (…)
Wij waren vanaf december al bezig met de verkoop van Moments. (…) Volgens ons hadden we het netjes geregeld, niet alles was helemaal rond maar de onderneming draaide en wij dachten dat alles in onderhandeling was. (…) Achteraf gezien was dit niet de juiste overname kandidaat. (…)
Ik ben inmiddels naar het buitenland. En gestart met procederen. (…) Ik wil alles schade en mijn tegoed van de koopsom vorderen. Dit duurt minimaal een jaar. Ik kan dit jaar niet gesloten overbruggen. En vaststaat dat ik de onderneming niet meer ga runnen. (…)
2.10.
Moments is vanaf februari 2022 in gebreke gebleven de huurpenningen te betalen, als gevolg waarvan tot en met november 2022 een huurachterstand van € 6.349,48 is ontstaan.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiser] vordert ontruiming van het gehuurde, betaling van de huurachterstand te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding, de huurprijs tot aan datum ontruiming, € 1.200,00 aan verbeurde boetes vanwege de ontstane huurachterstand,
€ 11.750,00 aan verbeurde boetes wegens het schenden van de overeengekomen exploitatieverplichting, met veroordeling van Moments in de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten.
3.2.
[eiser] onderbouwt zijn vordering als volgt. Moments heeft nagelaten de maandelijks verschuldigde huur tot en met november 2022 tijdig te betalen. Door de huur niet tijdig te betalen is Moments de contractuele boete (artikel 25.3 van de algemene bepalingen) verschuldigd geworden. Daarnaast handelt Moments in strijd met de exploitatieverplichting van artikel 5.1 van de algemene bepalingen, nu vaststaat dat de bestuurder van Moments geëmigreerd is en haar onderneming niet meer exploiteert, zodat zij in dat kader ook de contractuele boete van artikel 31 van de algemene bepalingen verschuldigd is. Gelet op het voorgaande is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en heeft [eiser] belang bij ontruiming van het gehuurde.
3.3.
Moments voert verweer. Daarop wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Allereerst luidt de vraag of sprake is van een spoedeisend belang, hetgeen [eiser] stelt en Moments betwist. De gemachtigde van Moments heeft ter zitting aangevoerd dat indien sprake was geweest van spoed bij het innen van de huurachterstand, [eiser] had moeten instemmen met één van de vele partijen die interesse hadden in de overname van Moments. In dat geval had de huurachterstand betaald kunnen worden uit de verkoopopbrengst en had dit kort geding voorkomen kunnen worden. [eiser] heeft dit ter zitting gemotiveerd weersproken met de stelling dat hij zich in september 2022 bereid heeft getoond mee te werken aan een indeplaatsstelling maar dat er toen geen concrete afspraken tot stand waren gekomen en dat hij daarna ook nooit meer door Moments is benaderd in verband met een andere potentiële koper. Gelet daarop kan hem in dat kader dan ook niet verweten worden geen verdere medewerking te hebben verleend aan een indeplaatsstelling. Nu Moments haar stelling niet nader heeft onderbouwd en het spoedeisend belang voor het overige niet heeft betwist is het spoedeisend belang, dat voortvloeit uit de aard van de vordering, een gegeven.
4.2.
[eiser] vordert ontruiming van het gehuurde binnen 48 uur na betekening van deze beschikking. Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming is slechts plaats indien met een grote mate van waarschijnlijkheid in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Bovendien moet sprake zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat het belang van de verhuurder om over het gehuurde te beschikken moet prevaleren boven het belang van de huurder om in het gehuurde te blijven.
4.3.
Moments heeft niet betwist dat zij de huidige huurder is en dat zij een huurachterstand heeft laten ontstaan vanaf februari 2022. Hiermee staat de tekortkoming in de nakoming van de huurbetalingen reeds vast. [eiser] heeft ter zitting onbetwist gesteld dat Moments de huur voor de maand december 2022 ook onbetaald heeft gelaten, zodat de huurachterstand na vermeerdering van eis € 8.013,32 is. Moments heeft de juistheid van de hoogte van de ontstane huurvordering betwist door aan te voeren dat tussen partijen een huurprijs van € 1.500,00 per maand was overeengekomen en [eiser] thans € 1.663,84 per maand vordert, terwijl Moments niet akkoord is gegaan met een hogere huurprijs. [eiser] heeft dit ter zitting gemotiveerd weersproken door erop te wijzen dat op grond van artikelen 4.5 van de huurovereenkomst en 18 van de algemene bepalingen er een huurprijsindexering heeft plaatsgevonden, waarvoor geen toestemming van de huurder vereist is. Voorts constateert de kantonrechter op basis van de door [eiser] overgelegde specificatie (productie 7 bij dagvaarding) dat Moments de huidige (hogere) huurprijs ook aan [eiser] , zonder kenbaar bezwaar, heeft betaald, zodat het aangevoerde verweer geen stand houdt. Nu Moments de juistheid van de huurachterstand voor het overige niet heeft betwist, wordt het bedrag van € 8.013,32 toegewezen. De wettelijke handelsrente daarover wordt eveneens toegewezen nu Moments de verschuldigdheid ervan niet heeft betwist en zij de wettelijke handelsrente op grond van artikel 6:119a BW verschuldigd is.
4.4.
Voorts is in het kader van de exploitatieverplichting (artikel 5.1 van de algemene bepalingen) ook sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst nu tussen partijen vast staat dat de bestuurder van Moments is geëmigreerd en de onderneming niet meer wordt geëxploiteerd in het gehuurde.
4.5.
De kantonrechter oordeelt dat voornoemde tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zouden rechtvaardigen. Daarbij staat vast dat het belang van [eiser] prevaleert boven die van Moments om over het gehuurde te beschikken, nu Moments het gehuurde heeft verlaten en daarmee haar belang in dit kader heeft prijs gegeven. De gevorderde ontruiming van het gehuurde wordt daarom toegewezen.
4.6.
Moments heeft ter zitting nog verzocht een term de graçe van acht weken toe te staan. Moments doelt hier kennelijk op het bepaalde in artikel 7:280 BW. Het bepaalde in artikel 7:280 BW is in dit kort geding naar de letter genomen niet van toepassing, omdat in dit kort geding geen vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst maar alleen een vordering tot ontruiming van het gehuurde aan de orde is. Indien en voor zover dit wel aan de orde zou zijn, is het niet dan wel onvoldoende aannemelijk dat Moments op korte termijn aan haar betalingsverplichtingen jegens [eiser] zou kunnen voldoen, aangezien – zo is ter zitting aangegeven – op alle bankrekeningen beslag is gelegd in verband met een andere gerechtelijke procedure en opheffing van het beslag op korte termijn niet verwacht wordt. Aan het verzoek van Moments wordt daarom voorbij gegaan.
De termijn van ontruiming wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
4.7.
Dan resteren nog de contractuele boetes. Vast staat dat Moments in strijd met de contractuele bepalingen heeft gehandeld, zodat de verschuldigdheid van de contractuele boetes daarmee een gegeven is. Moments heeft een beroep gedaan op matiging van de contractuele boete ex artikel 6:94 BW. De kantonrechter dient bij de beoordeling van een verzoek tot matiging terughoudend te zijn. Voor matiging van de boete is derhalve slechts plaats indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Die maatstaf brengt mee dat matiging alleen aan de orde is als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt.
Het is aan Moments om voldoende feiten en omstandigheden aan te dragen die tot matiging van de boetes zouden nopen. Hier ontbreekt het echter aan. Moments heeft ter onderbouwing van dit beroep enkel aangevoerd dat zij alles heeft geprobeerd om haar onderneming te verkopen en zo een huurachterstand te voorkomen. Dat dit niet gelukt is valt echter in de risicosfeer van Moments en laat onverlet dat zij, als contractant van [eiser] , gehouden is voor tijdige huurbetaling zorg te dragen. De kantonrechter ziet op grond van het voorgaande dan ook geen aanleiding tot matiging van de gevorderde boetes over te gaan, zodat de boetes van € 1.500,00 (in verband met te late huurbetalingen) en € 11.500,00 (in verband met het handelen in strijd van de exploitatieverplichting) worden toegewezen.
4.8.
Moments wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten, waaronder de nakosten, dragen. De rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf veertien dagen na de datum van het vonnis.
5.De beslissing
De kantonrechter
rechtdoende als voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt Moments om binnen twee weken na betekening van dit vonnis, het gehuurde aan [adres] met alles wat van Moments is en ieder die bij Moments hoort, te verlaten en te ontruimen en de sleutels af te geven aan [eiser] ;
5.2.
veroordeelt Moments om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 20.963,32 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 8.013,32 vanaf 8 december 2022 tot de dag van volledige betaling;
5.3.
veroordeelt Moments tot betaling van een bedrag van € 1.663,84 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat Moments het gehuurde aan de [adres] in gebruik heeft tot aan datum ontruiming;
5.4.
veroordeelt Moments in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [eiser] begroot op € 131,18 aan dagvaardingskosten, € 244,00 aan griffierecht, € 996,00 aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na datum van het vonnis, en € 124,00 aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op