Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Nijmegen
Zaaknummer: 9981759 \ CV EXPL 22-2004
Vonnis van 23 december 2022
in de zaak van
STICHTING TALIS,
te Nijmegen,
eisende partij,
hierna te noemen: Talis,
gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,
tegen
[gedaagde partij],
te [woonplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: huurster,
gemachtigde: mr. M.A. Wellen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 september 2022
- de aanvullende producties 10 tot en met 12 van Talis
- de aanvullende productie 13 van Talis.
1.2.
De zaak is mondeling behandeld op de zitting van 1 december 2022. Verschenen zijn [betrokkene 1] namens Talis, bijgestaan door mr. Roks, en huurster in persoon, bijgestaan door mr. Wellen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er op de zitting is besproken. Mr. Roks heeft een uittreksel uit het Handelsregister in het geding gebracht.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Talis is een toegelaten instelling krachtens artikel 19 van de Woningwet, werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting.
2.2.
Huurster huurt met ingang van 9 april 2021 de sociale huurwoning aan de [adres 1] (hierna: de woning of het gehuurde) van Talis. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden (AHV) van Talis van toepassing. De woning is onderdeel van een appartementencomplex. Huurster betaalt een huur van € 616,25 per maand.
2.3.
Artikel 6.2. AHV bepaalt kort gezegd dat een huurder zich als een goed huurder moet gedragen. Deze verplichting is verder uitgewerkt in een aantal specifieke (verbods)bepalingen. “Overtreding van die bepalingen levert wat betreft Talis in elk geval een tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst op, die eenzijdige beëindiging daarvan rechtvaardigt.”, zo bepaalt artikel 6.2. AHV.
2.4.
Artikel 6.3. AHV luidt:
“Huurder is verplicht het gehuurde zelf te gebruiken en er zijn hoofdverblijf te hebben zolang de huur duurt. Het is huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Talis niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension.
Indien huurder het gehuurde zonder toestemming van Talis geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder. Voor ongeoorloofde onderverhuur geldt voorts dat huurder alle door onderhuur verkregen inkomsten aan Talis dient af te dragen, onverminderd het recht van Talis aanspraak te maken op de contractuele boete als bedoeld in artikel 14 van deze voorwaarden.”
2.5.
Artikel 6.4. AHV bepaalt:
“Huurder zal zich onthouden van elk gebruik van het gehuurde, waardoor buren en andere omwonenden overlast en/of hinder wordt aangedaan c.q. waardoor Talis overigens op enigerlei wijze in haar belangen wordt geschaad. Talis denkt daarbij in het bijzonder aan:
-
onrechtmatige gedragingen bestaande uit het veroorzaken van ernstige geluidsoverlast, vernielingen, intimidatie en bedreiging van buren en omwonenden e.d;
onrechtmatige gedragingen bestaande uit het veroorzaken van ernstige geluidsoverlast, vernielingen, intimidatie en bedreiging van buren en omwonenden e.d;
-
beroeps- c.q. bedrijfsmatig gebruik van het gehuurde, dat in redelijkheid niet geacht kan worden nog binnen de woonbestemming te vallen;
beroeps- c.q. bedrijfsmatig gebruik van het gehuurde, dat in redelijkheid niet geacht kan worden nog binnen de woonbestemming te vallen;
-
overlast van huisdieren.”
overlast van huisdieren.”
2.6.
Op grond van artikel 6.6. AHV moet huurster het gehuurde “voorzien van behoorlijke meubilering en stoffering”. En “indien het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex dient een zodanige vloerbedekking te worden aangebracht, dat er voldoende geluiddemping is.”
2.7.
Op 1 juni 2022 brengt [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]), op dat moment werkzaam als wijkadviseur bij Talis, samen met twee personen van de arbeidsinspectie, de wijkagent en twee personen van de gemeente Nijmegen, een huisbezoek aan het gehuurde. [betrokkene 2] schrijft in het verslag dat zij van het huisbezoek heeft gemaakt:
“(…) Op woensdag 1 juni heb ik om 18:30 uur een huisbezoek afgelegd. Ik trof daar 7 Bulgaren aan. Ik heb kopieën gemaakt van hun ID bewijzen. De hoofdhuurder was niet aanwezig en volgens de aanwezigen woont er geen vrouw in de woning, alleen zij 7. Twee personen waren er al 2 maanden, de anderen wonen er 3 weken. Op 2 juni gaan 4 Bulgaren naar een andere woonplek, vertellen ze. De Bulgaren verklaren dat zij elk € 70 per week huur betalen via hun loonstrook aan werkgever. Er zijn 3 slaapkamers in de woning. In elke slaapkamer liggen 2 matrassen op de grond. De 7e persoon zegt op de bank te slapen (zie bijgevoegde foto’s). De woning is kaal. Er staat een kleine bijzettafel, twee banken en verder een eenvoudige keuken.
De Bulgaren vertellen dat zij werken via uitzendbureau [uitzendbureau] in Arnhem (met turkse eigenaar) en via hem werken bij [betrokken onderneming] in schoonmaak/vleesverwerking. Anderen werken in de aspergeteelt op het land. Onduidelijk is waar zij werken. Er heeft korte tijd een vrouw in de woning gewoond, dit was de partner van 1 van de Bulgaren. Zij is terug naar Bulgarije.
Het huisbezoek vond plaats samen met 2 personen van de arbeidsinspectie, de wijkagent en 2 personen van de gemeente Nijmegen. De wijkagent constateert dat er afval is geplaatst op straat. Het betreft afval in verkeerde vuilniszakken. Hij legt de Bulgaren uit dat zij dit moeten opruimen en vuilniszaken (groene) in de supermarkt moeten kopen om het op de juiste manier te kunnen aanbieden.”
2.8.
Op 7 juni 2022 ontvangt Talis (geluids)overlastmeldingen van mevrouw [betrokkene 3], bewoonster van de woning aan de [adres 2], en mevrouw [betrokkene 4], bewoonster van de woning aan de [adres 3], met betrekking tot het gehuurde.
2.9.
De gemachtigde van Talis stuurt huurster op 8 juni 2022 een brief waarin hij namens Talis eist dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt, omdat sprake is van onderverhuur en overlast. Indien huurster de huurovereenkomst niet binnen één week zelf opzegt, zal Talis de rechter vragen de overeenkomst tussen partijen te ontbinden, zo schrijft hij. Naar aanleiding van deze brief vindt correspondentie plaats tussen de gemachtigden van partijen. Huurster heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
3.Het geschil
3.1.
Talis vordert - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen, ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na de datum van het te wijzen vonnis en de veroordeling van huurster in de proceskosten.
3.2.
Ter onderbouwing van haar vordering stelt Talis dat sprake is van wanprestatie van huurster, omdat zij zich niet als een goed huurster heeft gedragen. Huurster heeft de woning onderverhuurd dan wel in gebruik gegeven aan derden en gebruikt de woning zelf niet als hoofdverblijf. Daarnaast heeft huurster, althans hebben degenen aan wie zij de woning heeft onderverhuurd, overlast veroorzaakt en is sprake van vervuiling. Bovendien is de woning niet deugdelijk gemeubileerd en gestoffeerd. Talis vordert op basis van deze tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
3.3.
Huurster voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Talis, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Talis, met veroordeling van Talis in de kosten van deze procedure.
3.4.
Huurster betwist dat zij de woning heeft onderverhuurd en niet zelf als hoofdverblijf heeft. Zij betoogt dat Talis onvoldoende bewijs voor haar stellingen heeft aangedragen. Huurster is overdag weliswaar vaak van huis, maar slaapt gemiddeld vijf nachten per week in de woning. Voor haar is veel onduidelijk over (de aanleiding van) het huisbezoek dat op 1 juni 2022 heeft plaatsgevonden en zij wenst daarover opheldering van Talis.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
De ontbinding van de huurovereenkomst
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat iedere tekortkoming van de huurder in de nakoming van een van zijn verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW).
De vraag die als eerste beantwoording behoeft, is de vraag of huurster tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst.
4.2.
Volgens Talis is in dit geval sprake van woonfraude, waarbij huurster haar woning onderverhuurt aan arbeidsmigranten. In de periode van 7 februari 2022 tot en met 7 juni 2022 heeft Talis meerdere overlastklachten van buurtbewoners ontvangen over de (bewoners van de) woning van huurster. Het ging daarbij met name om geluidsoverlast. Op 28 maart 2022 heeft een medewerker van Talis twee Bulgaren aangetroffen in de woning en op 7 april 2022 en op 12 mei 2022 heeft de BRP-ambtenaar van de gemeente ook migranten aangetroffen, aldus Talis. Tijdens het huisbezoek op 1 juni 2022 bleek de woning te zijn ingericht zoals vaker het geval is bij een woning die wordt verhuurd aan arbeidsmigranten: matrassen op de grond en verder weinig inboedel. De zeven Bulgaarse mannen die op dat moment in het gehuurde verbleven, hebben allemaal verklaard dat zij voor [uitzendbureau] Uitzendbureau werkten en dat er € 70,00 per week werd ingehouden op hun salaris voor de huur voor de woning. De wijkagent en de toezichthouder BRP van de gemeente hebben de juistheid van het verslag dat [betrokkene 2] van het huisbezoek heeft gemaakt bevestigd. Door haar woning onder te verhuren en zelf niet als hoofdverblijf te houden, is huurster ernstig tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, zo stelt Talis.
4.3.
Huurster betoogt dat van onderhuur geen sprake is (geweest) en dat zij wel degelijk haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Zij wijst hierbij naar de door haar ingediende stukken waaruit blijkt dat zij goederen op het adres aan de [adres 1] heeft laten bezorgen, dat rekeningen van haar telefoonabonnement zijn geadresseerd aan genoemd adres, dat zij een inboedelverzekering op dat adres heeft afgesloten en op dat adres een bewonersparkeervergunning heeft. Daarnaast blijkt ook uit de overgelegde verklaringen van haar familieleden dat zij zelf in de woning woont, aldus huurster. Zij heeft erkend dat zij in de periode medio maart 2022 tot begin juni 2022 (met een korte onderbreking van medio april tot begin mei) tijdelijk onderdak heeft verleend aan een dakloze Bulgaarse vrouw, genaamd [betrokkene 5]. Huurster heeft [betrokkene 5] toen ook een sleutel van de woning gegeven, omdat zij overdag vaak van huis is in verband met haar studie, stage, bijbaan en mantelzorg voor haar ouders. Toen zij [betrokkene 5] op 4 juni 2022 met twee mannen aantrof in de woning, heeft zij hen alle drie weggestuurd en de sleutel teruggevraagd. Huurster kent de zeven Bulgaarse mannen die op 1 juni 2022 in de woning zijn aangetroffen niet en evenmin [uitzendbureau] Uitzendbureau.
4.4.
De kantonrechter overweegt als volgt. Hoewel huurster ontkent dat zij de woning heeft onderverhuurd, erkent zij dat zij het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan een derde en dat zij deze persoon ([betrokkene 5]) ook een sleutel heeft gegeven van de woning. Reeds op basis daarvan heeft zij in strijd gehandeld met artikel 6.3. AHV. Bovendien staat - op basis van het door de wijkagent en de BRP ambtenaar bevestigde verslag van het huisbezoek - voor de kantonrechter vast dat er op 1 juni 2022 zeven Bulgaarse mannen zijn aangetroffen in de woning en heeft Talis onweersproken gesteld dat er in de maanden daarvoor ook al meerdere malen arbeidsmigranten in het gehuurde zijn aangetroffen. De kantonrechter stelt vast dat daarmee sprake is van overtreding van (in ieder geval) een van de verbodsbepalingen van de algemene voorwaarden die onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst tussen partijen. Hierdoor is sprake van een tekortkoming in de nakoming van die overeenkomst. De kantonrechter merkt hierbij op dat de mogelijke omstandigheid dat huurster haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst in de toekomst wel zal nakomen haar tekortkoming uit het verleden niet ongedaan maakt.
4.5.
De vraag is vervolgens of de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de gevorderde ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Ingeval van huur van woonruimte, waarvan in dit geval sprake is, dient bij de beoordeling van die vraag rekening te worden gehouden met alle omstandigheden en dient het gewicht van de tekortkoming te worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder.
4.6.
De kantonrechter is van oordeel dat de door huurster aangevoerde omstandigheden en haar woonbelang, afgezet tegen de belangen van Talis, niet tot de conclusie leiden dat de tekortkoming van huurster de ontbinding niet rechtvaardigt. Hierbij acht zij het volgende van belang.
Dat het voor huurster, gelet op haar financiële situatie en de huidige situatie op de woningmarkt, lastig is andere woonruimte te vinden wil de kantonrechter wel aannemen. Huurster heeft verklaard dat [betrokkene 5] een dakloze vrouw was die zij via haar moeder heeft leren kennen. Het getuigt niet van goed huurderschap om een persoon die je nauwelijks kent (en van wie de achternaam onbekend is en verdere gegevens ontbreken) de sleutel van je huurwoning te geven en daar een aantal maanden te laten verblijven. Door het gehuurde aan een derde in gebruik te geven, zonder daarover te overleggen met Talis, is huurster feitelijk niet in staat (geweest) om de verantwoordelijkheid voor de wijze van het gebruik van het gehuurde te blijven dragen. Zeker omdat zij zelf overdag vaak weg is en (in ieder geval) met enige regelmaat ergens anders slaapt. Huurster had beter kunnen en moeten weten.
Talis moet bijdragen aan de leefbaarheid in de wijken waar haar woningen gelegen zijn. Zij moet er bovendien voor zorgen dat haar woningbestand in de sociale sector eerlijk wordt verdeeld. De woningmarkt is op dit moment erg krap en er zijn lange wachttijden voor sociale huurders. Wooncorporaties worden hierdoor steeds vaker geconfronteerd met verschillende vormen van woonfraude. Het bestrijden daarvan is op dit moment een van de prioriteiten van Talis en zij treedt daarbij streng op. Naar het oordeel van de kantonrechter wegen de belangen van Talis in dit geval zwaarder dan de belangen van huurster.
4.7.
De overige door Talis gestelde tekortkomingen, waaronder de stelling dat huurster haar hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft, behoeven gezien het voorgaande geen bespreking meer. Aan de beoordeling van het verweer van huurster dat het bewijslastbeding van artikel 6.3. AHV onredelijk bezwarend is, komt de kantonrechter daarom ook niet meer toe.
4.8.
Gelet op voorgaande overwegingen zal de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbinden en huurster veroordelen de woning binnen veertien dagen na de datum van betekening van dit vonnis te ontruimen en verlaten als gevorderd.
De proceskosten
4.9.
Huurster is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Talis als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
127,43
- griffierecht
€
128,00
- salaris gemachtigde
€
374,00
(2,00 punten × € 187,00)
Totaal
€
629,43
4.10.
De gevorderde nakosten zullen worden begroot op een bedrag van € 93,50, zijnde een half salarispunt van het toe te wijzen salaris van de gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres 1];
5.2.
veroordeelt huurster om binnen veertien dagen na de datum van betekening van dit vonnis de woning met alles wat van huurster is en ieder die bij huurster hoort, te verlaten en te ontruimen en de sleutels af te geven aan Talis en de woning ter vrije beschikking aan Talis te stellen;
5.3.
veroordeelt huurster in de proceskosten, aan de zijde van Talis tot dit vonnis vastgesteld op € 629,43 en € 93,50 aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.TH. Quaadvliet en in het openbaar uitgesproken op 23 december 2022.