ECLI:NL:RBGEL:2022:7190

• Datum uitspraak: 22 december 2022
• Publicatiedatum: 22 december 2022
• Zaaknummer: C/05/409659 / KG ZA 22-316
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: S.J. Peerdeman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot nakoming koop recreatiewoning en acceptatie als lid van de beheervereniging

In deze zaak, die voor de Rechtbank Gelderland is behandeld, hebben eisers in conventie, [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2], vorderingen ingesteld tegen [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2]. De eisers vorderen nakoming van een koopovereenkomst met betrekking tot een recreatiewoning, alsook toestemming voor het lidmaatschap van de vereniging die het recreatiepark beheert. De rechtbank heeft vastgesteld dat de coöperatieve vereniging, die oorspronkelijk bestond, is omgezet in een reguliere vereniging, maar dat de statuten van deze vereniging vereisen dat voor de verkoop van een woning toestemming van het bestuur nodig is. De eisers hebben deze toestemming niet aangevraagd, wat heeft geleid tot de ontbinding van de koopovereenkomst door [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1]. De rechtbank oordeelt dat de eisers niet in hun vorderingen kunnen worden ontvangen, omdat zij niet hebben voldaan aan de vereisten van de statuten en de toestemming van het bestuur niet hebben verkregen. De rechtbank wijst de vorderingen van de eisers af en veroordeelt hen in de proceskosten. In reconventie heeft [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] gevorderd dat de eisers medewerking verlenen aan de vrijgave van een waarborgsom, wat door de rechtbank wordt toegewezen.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/409659 / KG ZA 22-316

Vonnis in kort geding van 22 december 2022

in de zaak van

1. [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] ,

2.
[eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. B.P. van Overeem te Amsterdam,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. G.A. de Boer te Dronten,

2. de vereniging

[gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde in conventie,

advocaat mr. J. Kamphuis te Arnhem.

Partijen zullen hierna enerzijds [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] en anderzijds [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding
• de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1]
• de conclusie van antwoord van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2]
• de vier aanvullende producties van [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2]
• de mondelinge behandeling, waar [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] hun vorderingen tegen notaris [ notaris 1] hebben ingetrokken
• de pleitnota van [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2]
• de pleitnota van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Bij notariële akte van 8 maart 1974 is de Coöperatieve vereniging tot exploitatie van het [naam recreatiepark] opgericht. Bij notariële akte van 29 mei 1979 is opgetekend dat deze coöperatieve vereniging heeft verklaard dat haar ledenvergadering heeft besloten de coöperatieve vereniging om te zetten in een vereniging en haar statuten te wijzigen, zijn haar statuten gewijzigd en heeft de vereniging de naam [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] gekregen, in dit vonnis met [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] aangeduid. Het betreft niet een vereniging van eigenaars in de zin van artikel 5:124 BW. [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] beheert in [plaats] een besloten recreatiepark van 41 recreatiewoningen die in particuliere eigendom zijn. [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] is eigenaar van de wegen en paden van de park, waarvan de leden op grond van hun lidmaatschap gebruik mogen maken.

2.2.

In de huidige, sinds 1981 geldende statuten van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] staat:

Het lidmaatschap en de daaraan verbonden rechten en verplichtingen

Artikel 4 .

1. Leden van de vereniging zijn de eigenaars van recreatiewoonverblijven in het [naam recreatiepark] . (…)

3. De uit het lidmaatschap voortvloeiende rechten zijn vatbaar voor vervreemding en vererving of legaat tezamen met het recreatiewoonverblijf, met dien verstande dat voor vervreemding voorafgaande toestemming van het bestuur zal zijn vereist. Het bestuur zal binnen veertien dagen na schriftelijke aanvrage omtrent de toestemming moeten beslissen, bij gebreke waarvan de toestemming zal geacht worden te zijn verleend.

4. De in het vorige lid bedoelde toestemming wordt in het algemeen niet gegeven, indien deze betreft vervreemding van het recreatiewoonverblijf aan een ander lid of aan een rechtspersoon.

(…)

6. Degene op wie een lidmaatschapsrecht overgaat, dient zich schriftelijk bij het bestuur aan te melden. De aanneming als lid dient te geschieden bij notariële akte, waarbij de overdracht van het recreatiewoonverblijf plaatsvindt, of, indien de nalatenschap waartoe het recreatiewoonverblijf behoort, door een erfgenaam wordt verkregen bij afzonderlijke notariële akte van aanneming. Bij de aanneming moet het nieuwe lid zich jegens de vereniging zonder enig voorbehoud onderwerpen aan de statuten en de reglementen van de vereniging.

2.3.

In maart 2009 heeft [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] het recreatiewoonverblijf aan de [adres recreatiewoning] (verder: de recreatiewoning), waarop zij executoriaal beslag had laten leggen, executoriaal verkocht aan [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] , voor een bedrag van € 139.000,00. In de veilingvoorwaarden staat:

17. Aan het registergoed verbonden rechten en verplichtingen. Verwijzing naar eerdere

akten.

Met betrekking tot het registergoed zijn de verkoper geen andere erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen bekend dan welke zijn opgenomen in voormelde akte van eigendomsverkrijging (…) In die akte is onder meer het volgende bepaald:

"9. Koper verklaart bij deze te zijn toegetreden als lid van de Coöperatieve Vereniging tot Exploitatie van het Recreatiepark [naam recreatiepark] gevestigd te [plaats] (hierna te noemen: [naam recreatiepark] en zich te onderwerpen aan de statuten en de reglementen van [naam recreatiepark] , met welke statuten en reglementen de koper verklaarde volledig bekend te zijn. Verkoper verklaarde koper als lid te hebben aangenomen. Koper verklaart er mee bekend te zijn dat dit lidmaatschapsrecht onverbrekelijk verbonden is aan de eigendom van de grond. (…)

12. Koper verklaarde er mede bekend te zijn dat voor vervreemding van het bij deze akte gekochte onroerend goed of een deel daarvan voorafgaande toestemming van het bestuur van gemelde coöperatieve vereniging is vereist conform artikel 4 lid 4 van de statuten der coöperatieve vereniging.

13 Koper verplicht zich bij vervreemding van het geheel of geen gedeelte van het bij deze akte verkochte onroerend goed vooraf de toestemming van het bestuur van de coöperatieve vereniging aan te vragen en de leveringsakte eerst te doen plaatsvinden na schriftelijke toestemming van het bestuur van de coöperatieve vereniging.

14 Koper verplicht zich jegens de coöperatieve vereniging voor en namens welke vereniging de komparant sub 1 dit aanvaardt, de in de artikelen 9, 10, 12, 13, 14 en 15 van deze akte omschreven verplichtingen bij overdracht in eigendom van het geheel of een gedeelte van het bovengenoemde onroerend goed aan de nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde ten behoeve van de coöperatieve vereniging op te leggen, die ten behoeve van deze aan te nemen en in verband daarmede het in die artikelen bepaalde in de akte van overdracht in eigendom of verlening van zakelijk genotsrecht woordelijk op te nemen, zulks op verbeurte van een direkt opeisbare vorderbare boete van vijftigduizend gulden (f 50.000,--), ten behoeve van de coöperatieve vereniging en met bevoegdheid voor deze de eventueel meer gelegen schade van koper te vorderen. (…)”

Voor zover in bovengenoemde bepalingen verplichtingen voorkomen welke de verkoper verplicht is op te leggen, doet hij dat bij deze en worden die verplichtingen bij deze door de koper door het enkele feit van bieding aanvaard. Voor zover het gaat om rechten die ten behoeve van derden zijn bedongen, worden die rechten bij deze tevens door de verkoper voor die derden aangenomen.

2.4.

[eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] was vanaf mei 2011 tot en met juni 2016 de secretaris van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] , daarna tot april 2017 de penningmeester en vervolgens tot februari 2021 de voorzitter.

2.5.

Op 21 april 2018 zijn tijdens een algemene ledenvergadering (verder: ALV) van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] onder voorzitterschap van [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] beleidsnotities vastgesteld. Daarin staat:

Beëindigen van het lidmaatschap tijdens eigendom.

(…)

In de leveringsakte van de woningen is, ten behoeve van de vereniging, een derdenbeding opgenomen welke bepaald dat, voor de koop van een woning op [naam recreatiepark] voorafgaande toestemming van het bestuur van de vereniging noodzakelijk is. Voor het verkrijgen van deze toestemming is o.a. het aangaan van het lidmaatschap vereist. Door het, voorafgaand aan de koop en het lidmaatschap, aanbieden van de statuten en het Huishoudelijk Reglement door de vereniging aan de koper, het vervolgens aanvaarden van het lidmaatschap en zich akkoord verklaren met de statuten en reglementen door de koper, waarvan tevens melding wordt gemaakt in de leveringsakte van de woning, is een overeenkomst ontstaan welke de vereniging een zelfstandig recht geeft om de eigenaar te binden aan de statuten en reglementen zolang hij eigenaar is van de woning op [naam recreatiepark] . Temeer omdat de koper in de leveringsakte verklaard ermee bekend te zijn dat dit lidmaatschap (en de daaraan verbonden statuten en reglementen) onverbrekelijk verbonden zijn aan de eigendom van de grond.

Derden beding in de leveringsakten .

Om te borgen dat opvolgende kopers ook lid moeten worden van de vereniging, en derhalve de statuten en reglementen als bindend aanvaarden, is in de initiële (uitgifte) leveringsakten van de kavels op [naam recreatiepark] een derdenbeding met kettingwerking opgenomen ten behoeve van de vereniging. Door dit beding krijgt de vereniging een zelfstandig recht om haar voorafgaande toestemming voor de koop te vorderen. In het beding is opgenomen dat voor het verkrijgen van deze toestemming, het aangaan van het lidmaatschap van de vereniging door de koper een voorwaarde is.

Het beding verplicht de koper om, bij opvolgende vervreemding van het onroerend goed, vooraf toestemming aan het bestuur van de vereniging te vragen. Zonder deze schriftelijke toestemming kan geen opvolgende leveringsakte worden gepasseerd. De notaris heeft de beroepsplicht te controleren of deze toestemming aanwezig is. (…)

Procedure bij verkoop van de woning.

Gebruikelijk is dat de verkoper melding maakt aan het bestuur als hij overeenstemming met een koper voor zijn woning op [naam recreatiepark] heeft bereikt. Het bestuur stuurt de koper dan een brief, voorheen de "vijfpuntenbrief', samen met de statuten, reglementen en de [naam gids] . De koper dient zich daarop schriftelijk tot de vereniging te wenden met het verzoek om toegelaten te worden als lid en doet daarbij opgave van zijn voorgenomen gebruik en verklaart de statuten, de reglementen en de inhoud van de [naam gids] te aanvaarden en als bindend aan te nemen. Het bestuur beoordeelt de aanvraag en neemt een besluit over het verzoek voor lidmaatschap en de voorgenomen koop.

Zoals in artikel 4 lid 3 van de statuten bepaald neemt het bestuur binnen 14 dagen na ontvangst van de schriftelijke aanvraag een besluit of verzoekt om aanvullende informatie en stelt daarbij een nieuwe termijn.

Met name het door de koper opgegeven voorgenomen gebruik is bij deze beoordeling van belang. Daarbij moet het bestuur uitgaan van de goeder trouw van de koper. Indien er vermoeden is van misleiding of onvolledigheid zal erom nadere informatie worden verzocht. Ter bescherming van de belangen van de vereniging en haar leden kan het bestuur het besluit nemen om geen toestemming voor de koop en het lidmaatschap te geven. Dit zal en mag echter nooit op onredelijke gronden plaatsvinden en alleen na overleg met de koper en verkoper.

Indien het bestuur een positief besluit over de aanvraag voor het lidmaatschap heeft genomen wordt aan de koper een ingevulde en door het bestuur ondertekende Overeenkomst ten behoeve van het lidmaatschap in tweevoud toegezonden. Koper dient deze Overeenkomst rechtsgeldig te ondertekenen en 1 exemplaar aan het bestuur te retourneren. Na ontvangst van de door koper ondertekende Overeenkomst zend het bestuur haar goedkeurende verklaring ter zake van het lidmaatschap en de koop aan de notaris.

Het lidmaatschap van de koper begint tegelijkertijd met de juridische levering van de woning waarbij tegelijkertijd het lidmaatschap van de verkoper eindigt.

Het aangaan van de Overeenkomst ten behoeve van het lidmaatschap is een voorwaarde voor het verkrijgen van het lidmaatschap en het lidmaatschap is een voorwaarde voor het verkrijgen van toestemming voor de koop.

2.6.

Bij akte van 1 maart 2021 heeft notaris [notaris 2] verklaard dat blijkens de in 2.1. vermelde akte van 29 mei 1979 de Coöperatieve vereniging tot exploitatie van het [naam recreatiepark] is omgezet in een vereniging met volledige rechtspersoonlijkheid, waarbij tegelijkertijd de statuten van deze rechtspersoon geheel zijn gewijzigd en de naam van de rechtspersoon is gewijzigd in die van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] , dat de statutaire zetel, het adres van de rechtspersoon en het inschrijfnummer van de Kamer van Koophandel ongewijzigd zijn gebleven en voorts dat een afschrift van de verklaring in de oprenbare registers zal worden ingeschreven teneinde de tenaamstelling van de aan deze rechtspersoon toebehorende registergoederen dienovereenkomstig te wijzigen.

Deze akte is op 1 maart 2021 ingeschreven in het openbare register

2.7.

Op 13 augustus 2022 hebben [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] de recreatiewoning voor een bedrag van € 1.025.000,00 aan [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] verkocht. In de koopakte is vermeld dat de akte van levering zal worden gepasseerd op 22 september 2022. Op de vragenlijst bij de verkoop van de recreatiewoning hebben [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] bij vragen 15 en 16 vermeld dat geen toestemming/goedkeuring van derden is vereist voor de verkoop en voorts dat er geen Vereniging van Eigenaren in de zin van appartementsrecht is, maar wel een “VVE volgens 2BW cq een gewone vereniging, VVE”. Tot zekerheid van de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst heeft [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] een waarborgsom van € 102.500,00 gestort op de derdengeldenrekening van de transporterend notaris.

2.8.

Bij e-mail van 15 september 2022 heeft de makelaar van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] het bestuur van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] verzocht [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] als lid van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] te accepteren. Een namens [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] ondertekende ‘Overeenkomst ten behoeve van het lidmaatschap’ was daarbij gevoegd.

2.9.

Nadat [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] haar aanvraag desgevraagd nader had toegelicht heeft het bestuur van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] op 20 september 2022 aan [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] laten weten dat zij pas na raadpleging van de leden in een ALV op de aanvraag kan beslissen.

2.10.

Op 21 september 2022 heeft de transporterend notaris het volgende aan onder meer [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] en [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] laten weten:

Geachte heren/mevrouw,

Gisteravond is van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] het bericht tot ons gekomen dat men nog geen besluit heeft kunnen nemen om koper (als rechtspersoon) toe te laten treden als lid.

De VVE heeft aangegeven dat er een officieel besluit nodig is voor de toelating van koper als lid en heeft daarom een ALV uitgeschreven. Deze komt 1 november a.s. bij elkaar. Dit mede in verband met haar statuten.

Aangezien de toegangsweg van de recreatiewoning eigendom is van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] kan koper zonder lid te zijn van de VVE juridisch niet bij de woning komen.

De overdracht zal morgen derhalve geen doorgang kunnen vinden.

2.11.

Op 9 oktober 2022 heeft het bestuur van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] de ALV geadviseerd [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] niet als lid te accepteren en geen uitzondering op artikel 4.4 van de statuten toe te staan. In het advies staat:

Er is door de verkopers geen toestemming van vervreemding bij het bestuur aangevraagd.

Nadat de transport notaris de kopers op de hoogte stelde van de noodzakelijke aanvraag voor lidmaatschap hebben ze het lidmaatschap aangevraagd voor [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] BV, dus niet persoonlijk als privé persoon maar met hun BV. Ze wilden wel mee tekenen en gaven aan dat de woning voor eigen gebruik is.

Wij hebben de notaris en de koper gewezen op artikel 4.4. van onze statuten dat in het algemeen geen toestemming voor lidmaatschap wordt gegeven aan een rechtspersoon (zie ook onze mededeling aan de leden en de bijgevoegde bestuursverslagen van 27 september jl.)

Wij hebben de koper gevraagd duidelijk te maken waarom er in dit geval een uitzondering op onze statuten gemaakt zou moeten worden. Tot op heden is er nog nooit toestemming gegeven voor een lidmaatschap van een rechtspersoon. De reden die de koper aangeeft is van financiële aard, zij zouden nooit overgegaan zijn tot koop als ze geweten hadden van artikel 4.4.

Argumenten om in dit geval toestemming te verlenen zijn de goede bedoelingen van de koper en het aanbod dat ze in privé mee willen tekenen.

Argumenten voor het weigeren van toestemming zijn de precedentwerking, de aard van de activiteiten van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] BV, oneerlijk t.o.v. andere eigenaren die wellicht ook met hun rechtspersoon hadden willen kopen, andere wetten zijn van toepassing (ondernemingsrecht i.p.v. verenigingsrecht/civielrecht) en wat gebeurt er als de aandelen van de BV in andere handen overgaan.

2.12.

Bij memo van 21 oktober 2022 heeft de advocaat van [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] aan de overige leden van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] enkele overwegingen mee gegeven om [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] wel als lid te accepteren.

2.13.

Tijdens de algemene ledenvergadering op 22 oktober 2022 is over het standpunt van het bestuur gestemd. 24 leden stemden voor en 2 tegen.

2.14.

Bij brief van 22 oktober 2022 heeft het bestuur van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] aan [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] laten weten dat het, gegeven de mening van de leden en artikel 4.4. van de statuten, heeft besloten [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] geen toestemming te verlenen voor het lidmaatschap van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] .

2.15.

Bij brief van 26 oktober 2022 heeft [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] aan [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] bericht dat zij de koopovereenkomst ontbindt, omdat zij, vanwege het ontbreken van toestemming van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] voor de verkoop, tekortschieten in de nakoming daarvan en het verkochte niet aan de overeenkomst beantwoordt. [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] heeft [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] voorts gesommeerd om de notaris de door haar gestorte waarborgsom van € 102.500,00 te laten vrijgeven.

3. Het geschil in conventie

3.1.

[eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] vorderen dat de voorzieningenrechter,

- [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] , versterkt met een dwangsom zal veroordelen tot nakoming van de koopovereenkomst met betrekking tot de recreatiewoning voor een koopsom van € 1.025.000,00, en

- [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] , versterkt met een dwangsom zal gebieden om toestemming te verlenen tot het lidmaatschap van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] en haar alle rechten te verlenen die aan het lidmaatschap verbonden zijn,

met veroordeling van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] hoofdelijk in de proceskosten vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2.

[eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] leggen kort gezegd aan hun vorderingen ten grondslag dat voor de verkoop van de recreatiewoning geen toestemming is vereist, omdat de (coöperatieve) vereniging die deze toestemming moet verlenen niet langer bestaat. [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] heeft volgens [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] geen redelijke grond om [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] als lid te weigeren. [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] was van alle details rond [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] op de hoogte. Het ontbreken van toestemming vormt geen rechtsgeldige reden voor ontbinding. Volgens [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] zijn zij niet tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst.

3.3.

[gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] voeren verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. Het geschil in reconventie

4.1.

[gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] vordert dat de voorzieningenrechter [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] , versterkt met een dwangsom zal veroordelen om binnen twee dagen, althans binnen een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn, na betekening van dit vonnis, medewerking te verlenen aan vrijgave van het depot van € 102.500,00 op de kwaliteitsrekening van [notarissen] en die toestemming te verstrekken aan de notaris, met veroordeling van [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] in de proceskosten met inbegrip van de nakosten.

4.2.

Aan haar vordering legt [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] kort gezegd ten grondslag dat zij de koopovereenkomst terecht heeft ontbonden, althans dat deze wegens dwaling en bedrog vernietigbaar is en dat de betaalde waarborgsom daarom moet worden vrijgegeven.

4.3.

[eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] voeren verweer.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5. De beoordeling

5.1.

Uit de stellingen van [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] en [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] volgt genoegzaam dat zij bij hun vorderingen voldoende spoedeisend belang hebben voor een beoordeling en beslissing in kort geding.

in de procedure tegen [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1]

in conventie

5.2.

De koopakte vermeldt [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] als koper en niet haar bestuurder [bestuurder van Berghuis Beheer] , met wie [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] tot dan toe hadden onderhandeld. Aangezien aan een rechtspersoon werd verkocht vermoedde [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] dat zij een probleem zou krijgen met [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] , zoals [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] ter zitting heeft verklaard. Achtergrond daarvan is dat [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] op grond van artikel 17 sub 12 en 13 van de veilingvoorwaarden verplicht waren om voor vervreemding van de recreatiewoning voorafgaand aan de levering toestemming te verkrijgen van het bestuur van de Coöperatieve vereniging tot exploitatie van het [naam recreatiepark] Deze toestemming wordt in het algemeen onthouden bij vervreemding aan een rechtspersoon, zo is in artikel 4 lid 4 van de statuten van deze vereniging bepaald.

5.3.

Dat de coöperatieve vereniging als zodanig niet meer bestaat doet naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter aan het toestemmingsvereiste niet af. De coöperatieve vereniging is in een reguliere vereniging omgezet en heeft haar naam veranderd, zoals de notaris heeft verklaard. Met deze omzetting is naar voorlopig oordeel niet het bestaan van de rechtspersoon beëindigd. Een verwijzing in de veilingvoorwaarden naar de coöperatieve vereniging moet dan worden gelezen als een verwijzing naar de reguliere vereniging. Niet aannemelijk is dat [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] , zoals zij stellen, daadwerkelijk ervan zijn uitgegaan dat het toestemmingsvereiste was uitgewerkt omdat de coöperatieve vereniging als zodanig niet meer bestond. Onder voorzitterschap van [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] heeft de reguliere vereniging beleid vastgesteld waarin overduidelijk is vermeld dat voor vervreemding van een recreatiewoning toestemming van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] is vereist.

5.4.

In artikel 4 lid 4 van de statuten wordt verwezen naar de in lid 3 van deze bepaling bedoelde toestemming. Deze toestemming ziet op vervreemding van uit het lidmaatschap voortvloeiende rechten, tezamen met het recreatiewoonverblijf. Anders dan [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] betogen kan daaruit voorshands oordelend niet de conclusie worden getrokken dat het toestemmingsvereiste niet geldt bij vervreemding van alleen het recreatiewoonverblijf. Uit artikel 17 sub 12 en 13 van de veilingvoorwaarden volgt het tegendeel. Aannemelijk is dat met de verwijzing in artikel 17 sub 12 van de veilingvoorwaarden naar artikel 4 lid 4 van de statuten is beoogd aanvaarding als lid als voorwaarde te hanteren voor toestemming voor vervreemding van de woning. Dat is de strekking van artikel 4 lid 6 van de statuten, waaruit bovendien volgt dat in artikel 4 van de statuten ervan wordt uitgegaan dat het lidmaatschap van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] van de verkoper bij overdracht van de woning op de koper overgaat. Voor de hand ligt dan aan te nemen dat met vervreemding van de uit het lidmaatschap voortvloeiende rechten uit artikel 4 lid 3 van de statuten op een dergelijk overgang wordt gedoeld. Deze uitleg strookt ook met de beleidsnotities van 2018, waarin wordt aangenomen dat acceptatie als lid voorwaarde is voor toestemming voor verkoop en dat lidmaatschap en eigendom onverbrekelijk zijn verbonden.

5.5.

Uit het voorgaande volgt dat [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] ervan moesten uitgaan dat voor vervreemding van de recreatiewoning toestemming van het bestuur van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] nodig was. Zij hebben dus ten onrechte bij vraag 15 van de vragenlijst bij de verkoop aan [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] medegedeeld dat voor de verkoop geen toestemming of goedkeuring van derden was vereist. [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] hebben nog opgeworpen dat [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] uit de verkoopstukken, waaronder de aankomsttitel met daarin de veilingvoorwaarden, zelf had kunnen afleiden dat de mededeling onjuist was. Dat moge zo zijn, maar van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] kan dat onderzoek gelet op de uitdrukkelijke verklaring van [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] niet worden verlangd. De informatie over de status van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] die [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] bij vraag 16 van de vragenlijst hebben verstrekt bevat in dit verband ook geen reden voor twijfel aan de juistheid van de mededeling van [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] bij vraag 15. Dat [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] , zoals zij ter zitting heeft verklaard, de makelaar van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] heeft geïnformeerd over de bij overdracht te verwachten problemen met [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] , maakt het voorgaande niet anders. Gesteld noch gebleken is dat dit voorafgaand aan het sluiten van de koop is gebeurd en ook niet hoe dat is gebeurd. [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] heeft betwist dat zij eerder dan twee weken voor de geplande levering op 22 september 2022 van deze moeilijkheden op de hoogte is geraakt. Voor bewijslevering is in dit kort geding geen plaats.

5.6.

[eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] hebben het bestuur van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] niet om toestemming voor vervreemding gevraagd. [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] heeft wel de lidmaatschapsaanvraag van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] afgewezen. Dit laatste zal ertoe leiden dat [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] na levering geen gebruik zal kunnen maken van de toegangsweg en de paden in het recreatiepark. Zij zal dan dus haar recreatiewoning niet kunnen bereiken. Aan [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] zal in deze zin dus een non-conforme zaak worden geleverd. Mede op grond van deze tekortkoming van [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] is de ontbinding van de koopovereenkomst door [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] ingeroepen. Gegeven de verbondenheid tussen aanvaarding als lid en als koper en in aanmerking genomen hetgeen hierna zal worden overwogen over de tegen [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] gerichte vordering, moet worden aangenomen dat indien [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] het bestuur van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] alsnog toestemming voor vervreemding zouden vragen, dit verzoek zal worden afgewezen. Nakoming is dus blijvend onmogelijk, zodat verzuim niet is vereist. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter zal de buitengerechtelijke ontbinding dan ook standhouden bij de rechter die eventueel in een bodemzaak over het geschil zal hebben te oordelen. Hierop strandt in dit kort geding de vordering tot nakoming.

5.7.

[eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] worden begroot op:

- griffierecht € 676,00

- salaris
1.016,00

Totaal € 1.692,00.

in reconventie

5.8.

Zoals gezegd moet in dit kort geding worden aangenomen dat [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] de koopovereenkomst op goede gronden buitengerechtelijk heeft ontbonden en voorts dat de bodemrechter naar alle waarschijnlijkheid tot dat oordeel zal komen. Bij deze stand van zaken ligt in de rede dat de storting van de waarborgsom ongedaan gemaakt moet worden. [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] hebben daartegen verder geen verweer gevoerd. De gevorderde medewerking aan vrijmaken van het depot zal worden toegewezen. De dwangsom is niet afzonderlijk betwist en zal worden toegewezen als verzocht, met dien verstande dat deze gemaximeerd zal worden tot € 100.000,00 in plaats van € 200.000,00.

5.9.

[eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] worden begroot op € 508,00 (factor 0,5 × tarief € 1.016,00) aan salaris advocaat en op na te melden bedrag aan nakosten.

in de procedure tegen [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2]

5.10.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat het in de eerste plaats aan het bestuur van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] is om te bepalen wie zij als lid accepteert. Mede gelet op het grondrecht van vrijheid van vereniging kan de rechter [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] slechts dwingen om een aspirant-lid als [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] toe te laten, indien het bestuur niet in redelijkheid tot afwijzing als lid heeft kunnen komen en door dat wel te doen onrechtmatig handelt jegens haar leden [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] . In dit verband geldt het volgende.

5.11.

Uit artikel 4 lid 4 van de statuten van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] en de uitleg van deze bepaling die in overweging 5.4. is gegeven volgt dat een rechtspersoon als [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] in het algemeen wordt geweigerd als lid. Het bestuur van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] heeft voor [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] geen uitzondering willen maken. De redenen daarvoor heeft zij in haar advies van 9 oktober 2022 neergelegd en in deze procedure nader uitgewerkt.

Die redenen komen erop neer dat met de acceptatie van een rechtspersoon als lid, het besloten en niet-commerciële karakter van het park gevaar loopt, omdat aandeelhouders en bestuurders van een rechtspersonen zonder instemming van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] kunnen wisselen en langs die weg, ondanks de goede bedoelingen van de huidige bestuurder en aandeelhouder, een reëel risico op commerciële exploitatie op termijn ontstaat, zeker als nieuwe aspirant-leden zich op de gemaakte uitzondering gaan beroepen.

5.12.

Het maken van een uitzondering acht het bestuur van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] ook niet goed te verkopen aan leden aan wie in het verleden verkoop aan een rechtspersoon niet is toegestaan. Het heeft daartoe als voorbeeld gewezen op de notulen van de door [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] als penningmeester bijgewoonde ALV van de 22 april 2017, waarin staat dat het voorstel van de eigenaar van nummer 31 om de statuten op dit punt aan te passen zodat hij kan verkopen aan een rechtspersoon, met een ruime meerderheid wordt verworpen, juist vanwege het hiervoor geschetste risico.

5.13.

Het bestuur van de [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] heeft de kwestie vervolgens in stemming gebracht op een ALV, waar het standpunt van het bestuur door een grote meerderheid van de leden is onderschreven.

5.14.

Tegenover deze begrijpelijke en door de leden breed gevoelde bezwaren staat alleen het financiële belang van de bestuurder van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] , die met aankoop in privé aanzienlijk zwaarder zal worden belast dan via aankoop door zijn vennootschap. Dat is onvoldoende voor het oordeel dat het bestuur van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] in redelijkheid niet tot weigering van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] als lid kon komen. Dat [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] met deze weigering een profijtelijke transactie mislopen en ter voorbereiding daarvan hun woning onnodig hebben leeggehaald, doet aan het voorgaande niet af. Het bestuur van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] hoeft zich bij haar besluit om [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] al dan niet toe te laten als lid in beginsel niet te laten leiden door belangen van derden. Voor zover zij daarmee rekening moet houden, leggen deze belangen niet zo veel meer gewicht in de schaal dat alsnog geoordeeld moet worden dat het bestuur niet in redelijkheid tot afwijzing van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] als lid kon komen.

5.15.

Het tegen [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] gevorderde dient dan ook te worden afgewezen. Hetgeen [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] verder tegen de vordering heeft aangevoerd behoeft geen bespreking.

5.16.

[eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] worden begroot op:

- griffierecht € 676,00

- salaris
1.016,00

Totaal € 1.692,00.

6. De beslissing

De voorzieningenrechter

in conventie

6.1.

wijst de vorderingen af,

6.2.

veroordeelt [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] in de kosten van de procedure tegen [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] , aan de zijde van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] tot op heden begroot op € 1.692,00,

6.3.

veroordeelt [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van de procedure tegen [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] , aan de zijde van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] tot op heden begroot op € 1.692,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na heden tot de dag van volledige betaling,

6.4.

veroordeelt [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de na dit vonnis aan de zijde van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 2] ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na heden tot aan de algehele voldoening,

6.5.

verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

6.6.

veroordeelt [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis, medewerking te verlenen aan vrijgave van het depot van € 102.500,00 op de kwaliteitsrekening van [notarissen] en deze toestemming te verstrekken aan de notaris,

6.7.

veroordeelt [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] om aan [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 6.6. uitgesproken hoofdveroordeling voldoen, tot een maximum van € 100.000,00 is bereikt,

6.8.

veroordeelt [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] tot op heden begroot op € 508,00,

6.9.

veroordeelt [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] in de na dit vonnis aan de zijde van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie sub 1] ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

6.10.

verklaart dit vonnis in reconventie uitvoerbaar bij voorraad

6.11.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op 22 december 2022.