Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaakgegevens 9022876 \ CV EXPL 21-1251 \ 693\415
uitspraak van
vonnis
in de zaak van
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eisende partij
gemachtigde mr. J.H. Brouwer
tegen
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging
Vereniging van Eigenaars van het Woonzorgcompex St. Elisabeths Gasthuis, Utrechtseweg te Arnhem
gevestigd te Arnhem
gedaagde partij
gemachtigde mr. R.J. Verweij
Partijen worden hierna [eiser] en VvE St. Elisabeths Gasthuis genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 31 maart 2021 en de daarin genoemde processtukken
- de akte uitlating aan de zijde van [eiser] met producties 6 tot en met 11c
- de akte uitlating aan de zijde van VvE St. Elisabeths Gasthuis met producties 10 en 11
- het e-mailbericht van de gemachtigde van VvE St. Elisabeths Gasthuis van 28 november 2022 met productie 12 (staat 13).
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgehad op 1 december 2022, waarbij door de gemachtigde van [eiser] spreekaantekeningen zijn overgelegd.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald..
2.De feiten
2.1.
In de akte van splitsing van 17 april 2000 is het voormalige gebouw van het ziekenhuis St. Elisabeths Gasthuis gesplitst in 35 woonzorgappartementen, één praktijkruimte, een lift en 16 parkeerplaatsen. In de akte van splitsing is onder meer het volgende opgenomen.
(…)
Reglement van splitsing
De eigenaar stelt het reglement zoals bedoeld in artikel 5:111 van Pro het Burgerlijk Wetboek hierbij vast, bestaande uit:
a. het modelreglement vastgesteld door de Koninklijk Notariële Broederschap, vastgelegd in een akte op januari 1992(…)
b. De hierna volgende op dat “modelreglement” aangebrachte wijzigingen of aanvullingen.
(…)
B. Aandelen die door de splitsing ontstaan en aandelen in de verplichting tot het bijdragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.
Artikel 2.
1. Ieder van de eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor het in de akte bepaalde breukdeel.
(…)
3. De eigenaars zijn voor de in lid 1 bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn, met uitzondering van de kosten van de woonzorgvoorzieningen waarvan de eigenaars dienen bij te dragen voor een door de vereniging te
bepalen vast bedrag per appartementsrecht.
(…)
Artikel 5.
1. Van de gezamenlijke schulden en kosten – waaronder begrepen een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de te begroten kosten als bedoeld in artikel 4 lid 1 wordt Pro jaarlijks door het bestuur een begroting voor het aangevangen of het komende boekjaar ontworpen en aan de jaarlijkse vergadering
voorgelegd. Deze vergadering stelt de begroting vast.
2. Bij het vaststellen van de begroting bepaalt de vergadering tevens het bedrag, dat bij wijze van voorschotbijdragen door de eigenaars verschuldigd is, alsmede het aandeel van iedere eigenaar daarin, vastgesteld met inachtneming van de verhouding als is bepaald in artikel 2 lid Pro 3. De kosten van de woonzorgvoorzieningen die, zoals hiervoor bepaald tot de gemeenschappelijke schulden worden gerekend worden steeds voor een vast en gelijk bedrag per appartementsrecht in de voorschotbedragen opgenomen. De eigenaars zijn verplicht met ingang van een door het bestuur te bepalen datum maandelijks één/twaalfde van het bedoelde aandeel aan de vereniging te voldoen.
(…)
M. Huishoudelijk Reglement.
Artikel 44.
1. De vergadering zal een huishoudelijk reglement vaststellen ter regeling van de volgende onderwerpen(…)
f. al hetgeen overigens naar het oordeel van de vergadering regeling behoeft, alles voor zover dit niet reeds in het reglement is geregeld. Bepalingen in het huishoudelijk reglement die in strijd zijn met de wet of het reglement worden voor niet-geschreven gehouden.
2. Het huishoudelijk reglement kan door de vergadering slechts worden vastgesteld, gewijzigd en aangevuld met een meerderheid van ten minste twee/derde (2/3) van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is dat ten minste
twee/derde (2/3) van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen.(…)
2.2.
Vanaf het begin is de verdeling, zoals opgenomen in de splitsingsakte, nooit gehanteerd. De kosten zijn (tot oktober 2020) gelijkelijk verdeeld over de eigenaren van de appartementsrechten.
2.3.
[eiser] is vanaf 12 december 2014 eigenaar van een appartementsrecht (staande en gelegen aan het St. Elisabethshof 39 te Arnhem) en daarmee van rechtswege lid van VvE St. Elisabeths Gasthuis.
2.4.
Op 12 augustus 2020 stuurt de voormalig gemachtigde van [eiser] een brief naar het bestuur van VvE St. Elisabeths Gasthuis met daarin onder meer het volgende.
(…)
Servicekosten
Recent is duidelijk geworden dat de servicekosten binnen de vereniging van eigenaren niet betaald worden conform de splitsingsakte. Op dit moment betalen alle eigenaren namelijk hetzelfde bedrag, terwijl in artikel 2 lid 3 van Pro de splitsingsakte is bepaald dat ieder van de eigenaars voor het in artikel 2 lid 1 bedoelde Pro breukdeel verplicht zijn bij te dragen in de schulden die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn. Dit werd door u bevestigd in bijgevoegd schrijven van uw zijde d.d. 20 maart 2020 richting de eigenaren. Bovendien heb ik van cliënt begrepen dat er inmiddels meerdere vergaderingen zijn gevoerd over hoe dit probleem dient te worden opgelost.
Bovenstaande brengt met zich mee dat cliënt al jaren te veel servicekosten heeft betaald. De
splitsingsakte is leidend als het gaat om de verdeling van de servicekosten. Totdat de splitsingsakte eventueel wordt gewijzigd na een besluit hierover van de vergadering, dient de splitsingsakte dan ook te worden nageleefd. Ik wil u dan ook dringend verzoeken om vanaf heden de splitsingsakte correct na te leven en de servicekosten conform de splitsingsakte te verrekenen. (…) Daarnaast brengt bovenstaande ook met zich mee dat cliënt al die jaren te veel servicekosten heeft betaald. De teveel betaalde kosten zijn door cliënt onverschuldigd betaald. Hij vordert deze kosten clan ook van u terug op grond van artikel 6:203 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek. (…) Over de afgelopen vijf jaren heeft cliënt derhalve in totaal € 3.874,20 te veel servicekosten betaald. Namens cliënt verzoek, en indien nodig sommeer ik u, om binnen 14 dagen na heden dit bedrag aan cliënt terug te betalen. (…)
2.5.
Op 29 oktober 2020 stuurt de voormalig voorzitter van VvE St. Elisabeths Gasthuis, [naam 1] , per e-mailbericht een brief naar de voormalig gemachtigde van [eiser] met daarin onder meer het volgende.
(…)
Op 29 september 2020 is in de Algemene Ledevergadering van onze VvE een besluit genomen over het aanpassen van de splitsingsakte. Zie bijgevoegde aanpassing.
Op deze vergadering hebben 5 appartementseigenaren tegen dit besluit gestemd. Hiermee is een voldoende meerderheid ontstaan voor deze beslissing (86% voor aanpassing).
Van deze 5 appartementseigenaren zijn er 4 die volgens de gewijzigde splitsingsakte meer dienen bij te dragen in de servicekosten dan conform de ongewijzigde splitsingsakte.
Deze 4 appartementseigenaren bieden wij een compensatie aan.
De compensatie die wij aanbieden, bestaat uit:
1. Vastlegging dat uitkering van reserves aan leden alleen wordt uitgevoerd via vermindering van de servicekosten.
2. Vastlegging dat deze 4 appartementseigenaren en hun rechtsopvolgers een maandelijkse uitkering ten behoeve van schadeloosstelling krijgen.
Huisnummer
Naam
Percentage van servicekosten als schadeloosstelling
Schadeloosstelling op basis van de huidige begroting
39
[eiser]
21,83
€ 64,57
(…)
2.6.
Op 14 december 2020 stuurt de gemachtigde van [eiser] een brief naar het bestuur van VvE St. Elisabeths Gasthuis met daarin onder meer het volgende.
(…)
Ik weet in uw bezit brieven (…) van 12 augustus en 1 september 2020 waarmee namens cliënt werd verzocht en zo nodig gesommeerd om (…) € 3.874,20 te voldoen (…) Ann deze sommatie is geen gevolg gegeven weshalve u in verzuim bent geraakt. (…) Deze brief dient u tevens te beschouwen als een stuitingsbrief (…)
2.7.
Bij beschikking van 9 november 2022 wijst de kantonrechter de verzoeken van [eiser] , om de besluiten van de vergadering van eigenaars van 4 april 2022 tot onder meer decharge 2020 en 2021, te vernietigen dan wel nietig te verklaren, af. In de beschikking is onder meer overwogen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiser] zich beroept op de nietigheid van de besluiten.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiser] heeft gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht te verklaren dat de bedragen door [eiser] aan VvE St. Elisabeths Gasthuis ter zake (service)kosten over het tijdvak augustus 2015 tot en met augustus 2020, in totaal een bedrag van € 3.874,20, onverschuldigd zijn betaald;
II. VvE St. Elisabeths Gasthuis zal worden veroordeeld om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 4.386,62 (€ 3.874,20 aan hoofdsom en € 512,42 aan buitengerechtelijke kosten) te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 september 2020 tot aan de dag der algehele voldoening, met de veroordeling van VvE St. Elisabeths Gasthuis in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente over die proceskosten, te rekenen vanaf 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis tot de dag der algehele voldoening.
3.2.
[eiser] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat hij over het tijdvak augustus 2015 tot en met augustus 2020 een deel van de servicekosten onverschuldigd heeft voldaan, nu hij slechts gehouden is om krachtens zijn breukdeel bij te dragen in de schulden die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen. Volgens [eiser] heeft hij zonder rechtsgrond een prestatie verricht; dus vordert hij, krachtens het bepaalde in artikel 6:203 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW) e.v., het onverschuldigd betaalde deel terug. VvE St. Elisabeths Gasthuis heeft, ondanks diverse sommatiebrieven, nagelaten om de onverschuldigde betaling van in totaal € 3.874,20 over het tijdvak augustus 2015 tot en met augustus 2020 te voldoen. [eiser] heeft zijn vordering uit handen moeten geven en maakt daarom ook aanspraak op de buitengerechtelijke kosten en de wettelijke rente.
3.3.
VvE St. Elisabeths Gasthuis heeft de vordering gemotiveerd weersproken. Op dit verweer wordt hierna – voor zover van belang voor onderhavige zaak – ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of sprake is van onverschuldigde betaling van een deel van de door [eiser] betaalde (service)kosten in het tijdvak augustus 2015 tot en met augustus 2020.
4.2.
De kantonrechter stelt allereerst vast dat de berekening van de (service)kosten tot en met augustus 2020 niet overeenkomstig het bepaalde in artikel 2 lid 3 van Pro de splitsingsakte (r.ov. 2.1.) heeft plaatsgevonden. Dit wordt ook niet betwist door VvE St. Elisabeths Gasthuis. Zij heeft echter aangevoerd dat in het begin is besloten dat de (service)kosten per appartement voor een gelijk deel worden doorbelast, aangezien de in de akte van splitsing benoemde breukdelen nergens op gebaseerd lijken te zijn. VvE St. Elisabeths Gasthuis wijst daarbij onder meer op de grootte van de appartementen, de waarde van de breukdelen van de parkeerplaatsen, herbouwwaarde en de gemeenschappelijke ruimtes. Voorts is door de vergadering van eigenaars voor de jaren tot en met 2019 decharge verleend aan het bestuur.
4.3.
Naar het oordeel van de kantonrechter kan [eiser] voor de jaren augustus 2015 tot en met 2019 geen vordering (meer) instellen wegens onverschuldigde betaling. Immers, hij heeft niet (gemotiveerd) betwist dat de vergadering van eigenaars over de jaren tot en met 2019 decharge heeft verleend voor het financiële beleid, waaronder ook de gelijke belasting van de (service)kosten per appartement. [eiser] heeft niet (gemotiveerd) weersproken dat de begroting en de jaarrekening binnen de vergadering van eigenaars zijn besproken en dat de leden de betreffende stukken hebben ontvangen. Evenmin is weersproken dat alle appartementseigenaren hetzelfde bedrag aan (service)kosten hebben betaald. Dit betekent dat [eiser] , in tegenstelling tot hetgeen hij heeft betoogd, op de hoogte was of had kunnen zijn van het feit dat de (service)kosten gelijkelijk over de appartementseigenaren werden verdeeld. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] overeenkomstig het bepaalde in artikel 2:15 jo Pro. 5:130 BW een verzoek tot vernietiging van het besluit om via afwijkende verdeelsleutel de (service)kosten gelijkelijk over de appartementseigenaren te verdelen en aan het bestuur decharge te verlenen voor het gevoerde (financiële) beleid binnen de in lid 5 van artikel 2:15 BW Pro genoemde termijn heeft ingediend wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen. Dit bekent dat de besluiten rechtsgeldig zijn genomen en dat hiertegen geen voorziening meer openstaat, waarmee [eiser] dus geen recht meer heeft op terugbetaling.
4.3.1.
De vorderingen van [eiser] , voor zover deze zien op de onverschuldigde betaling over de periode augustus 2015 tot en met december 2019, moeten – gelet op het voorgaande – worden afgewezen.
4.4.
Vervolgens komt de kantonrechter toe aan de servicekosten van januari tot en met augustus 2020. Vast staat dat, mede gelet op voormelde beschikking van de kantonrechter (r.ov. 2.7.), voor deze periode (nog) geen decharge is verleend. Volgens VvE St. Elisabeths Gasthuis is het beroep van [eiser] op grond van onverschuldigde betaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
4.4.1.
In artikel 2:8 lid 1 BW Pro is bepaald dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich tegen elkaar moeten gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. In lid 2 van voormeld artikel is vervolgens bepaald dat een tussen hen krachtens wet, gewoonte, statuten, reglementen of besluit geldende regeling is niet van toepassing voor zover die in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
4.4.2.
Het beroep van VvE St. Elisabeths Gasthuis op het bepaalde in artikel 2:8 lid 2 BW Pro wordt gehonoreerd. Daarbij betrekt de kantonrechter dat de verdeling van de kosten naar breukdeel willekeurig is. [eiser] heeft niet (gemotiveerd) weersproken dat het, ondanks onderzoek, niet duidelijk is geworden waarop de breukdelen zijn gebaseerd. Deze zijn niet te relateren aan de oppervlakte van de diverse appartementen. Een andere verklaring voor de opdeling in de breukdelen is niet gevonden, aldus VvE St. Elisabeths Gasthuis. Ook dit is niet (gemotiveerd) door [eiser] weersproken. Voorts betrekt de kantonrechter daarbij dat de hoogte van het breukdeel niet in verhouding staat met de omvang van de breukdelen en het gebruik van de diverse gemeenschappelijke ruimtes. Niet valt in te zien waarom de ene bewoner meer zou moeten bijdragen voor algemene diensten dan de andere. Al in het begin van de oprichting van VvE St. Elisabeths Gasthuis in 2000 is, na overleg tussen de appartementseigenaren, besloten om de kosten gelijkelijk te verdelen. Door [eiser] is niet weersproken dat dit tot en met 2019 de standaard praktijk is geweest. Naar het oordeel van de kantonrechter was het gedurende al die jaren kenbaar voor de leden van VvE St. Elisabeths Gasthuis dat de kosten gelijkelijk werden verdeeld over de leden. Immers, de leden hebben kennis kunnen nemen van en hebben inspraak voor wat betreft de financiële huishouding via de vergadering van eigenaren (begrotingen, jaarrekeningen en decharge). Ook [eiser] kon, nu hij dit niet (gemotiveerd) heeft weersproken, vanaf 2015 weten dat de kosten gelijkelijk werden verdeeld. Tussen partijen is niet in geschil dat vanaf halverwege februari 2015 op de website van VvE St. Elisabeths Gasthuis heeft gestaan dat de servicekosten € 295,00 per appartement bedragen. Dat daarbij het woord circa heeft gestaan, doet hier naar het oordeel van de kantonrechter niet aan af. Daarbij neemt de kantonrechter in overweging dat door [eiser] niet (gemotiveerd) is weersproken dat hij een (geconsolideerde) jaarrekening heeft ontvangen van VvE St. Elisabeths Gasthuis. [eiser] was daardoor op de hoogte of hij had op de hoogte kunnen zijn van het feit dat de (service)kosten gelijkelijk over de appartementseigenaren werden verdeeld. Immers, door hem is niet (gemotiveerd) weersproken dat het totale bedrag aan (service)kosten gedeeld door het aantal appartementen en door 12 maanden een bedrag van € 295,00 aan servicekosten per maand oplevert.
4.5.
Naar het oordeel van de kantonrechter hebben voorgaande omstandigheden, in onderling verband en samenhang beschouwd, tot gevolg dat van [eiser] kan worden gevergd dat hij bij het behartigen van zijn eigen belang bij lagere servicekosten niet de belangen van de andere bewoners bij een eerlijke en rationele verdeling van de kosten onevenredig schaadt. Om die reden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [eiser] zich op de nietigheid van bovengenoemde besluiten en om tegenbetaling van een deel van de servicekosten wegens onverschuldigde betaling beroept.
4.6.
De kantonrechter wijst de vordering, mede gelet op al het voorgaande, af. Datzelfde lot treft de nevenvorderingen, nu die daarmee samenhangen.
4.7.
De door partijen aangevoerde argumenten die in het voorgaande niet aan de orde zijn gekomen, behoeven geen bespreking, nu deze, in het licht van hetgeen is overwogen, niet tot een ander oordeel kunnen leiden.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijstde vorderingen af;
5.2.
veroordeelt[eiser] in de proceskosten tot deze uitspraak aan de zijde van VvE St. Elisabeths Gasthuis begroot op € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde;
5.3.
verklaartdeze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. A.J. Weerkamp-Beens en in het openbaar uitgesproken op