Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaakgegevens 9990356 \ CV EXPL 22-4963 \ 42693 \ 32268
10099965 \ VV EXPL 22-134
uitspraak van
vonnis
in de zaak van
1.[eiser 1]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. A. van Weverwijk
2. [eiser 2]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. A. van Weverwijk
eisende partijen in conventie
verwerende partijen in reconventie
tegen
1.[gedaagde 1]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde ARAG SE Rechtsbijstand
2. [gedaagde 2]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde ARAG SE Rechtsbijstand
gedaagde partijen in conventie
eisende partijen in reconventie
Partijen worden hierna [eiser 1 c.s.] en [gedaagde 1 c.s.] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 september 2022 en de daarin genoemde processtukken
- de brief van 22 september 2022 van de zijde van [eiser 1 c.s.] met producties 13 t/m 20
- de mondelinge behandeling van 5 oktober 2022 waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt en de spreekaantekeningen van [eiser 1 c.s.]
1.2.
Vervolgens is vonnis bepaald in zowel de bodemzaak als de provisionele voorziening.
2.De feiten
2.1.
[eiser 1 c.s.] verhuurt sinds 15 september 2012 de woning staande en gelegen aan de [adres] [plaats] aan [gedaagde 1 c.s.] De huurovereenkomst zou in eerste instantie doorlopen tot 14 september 2017. Onderdeel van de huurovereenkomst zijn blijkens artikel 2 van de huurovereenkomst de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte.
2.2.
In artikel 1.2 van de huurovereenkomst staat dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte.
2.3.
In artikel 20.6 van de algemene bepalingen staat onder meer dat de huurder aan de verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,00 per kalenderdag is verschuldigd voor elke verplichting uit de huurovereenkomst die hij niet nakomt of overtreedt.
2.4.
Op 22 juni 2013 hebben partijen de huurovereenkomst aangepast in die zin dat de einddatum is vastgesteld op 14 september 2022 waarbij de huurovereenkomst niet tussentijds door opzegging zou kunnen worden beëindigd.
2.5.
Op 22 januari 2022 heeft mevrouw [naam] een bezoek gebracht aan [gedaagde 1 c.s.] Tijdens dat bezoek heeft zij gezien dat [gedaagde 1 c.s.] apparatuur en ketels om bier mee te brouwen in de woning had staan.
2.6.
[gedaagde 1 c.s.] exploiteert een bierbrouwerij genaamd [naam] . Volgens de gegevens van de Kamer van Koophandel is de bierbrouwerij ingeschreven op het woonadres van [gedaagde 1 c.s.] ( [woonadres] ). Dit adres staat ook vermeld op de website van de bierbrouwerij.
2.7.
Bij brief van 28 februari 2022 heeft [eiser 1 c.s.] de huur opgezegd tegen 14 september 2022 wegens dringend eigen gebruik en/of renovatie van de woonruimte.
2.8.
Bij e-mail van 14 maart 2022 heeft [gedaagde 1 c.s.] zich verzet tegen de huuropzegging.
3.De vordering en het verweer in conventie
3.1.
[eiser 1 c.s.] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair
1. de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden per 1 november 2022 althans tegen
zodanige datum als door de kantonrechter te bepalen;
subsidiair
2. te bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen per 1 november 2022 door de opzegging van [eiser 1 c.s.] , althans dat de huurovereenkomst zal eindigen tegen zodanige datum als door de kantonrechter te bepalen;
zowel primair als subsidiair
3. [gedaagde 1 c.s.] te veroordelen het gehuurde te ontruimen per 1 november 2022 althans tegen zodanige datum als door de kantonrechter te bepalen;
4. Aan de veroordeling van gedaagden tot ontruiming dwangsommen te verbinden van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 50.000,00;
5. [gedaagde 1 c.s.] te veroordelen tot het betalen van de geïndexeerde contractuele boete als bedoeld in artikel 20.6 van de algemene bepalingen van de huurovereenkomst, met ingang van 4 mei 2022, althans subsidiair per zodanige datum als door de kantonrechter in goede justitie te bepalen;
6. [gedaagde 1 c.s.] te veroordelen in de kosten van de procedure, te voldoen binnen veertien dagen na de datum van het vonnis, bij gebreke waarvan de proceskosten worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van de vijftiende dag na de datum van het vonnis tot de dag van algehele betaling, alsmede in de na dit vonnis ontstane kosten aan de zijde van eisers, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat gedaagden binnen veertien dagen na aanschrijving niet aan het vonnis hebben voldaan en vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en explootkosten van betekening van de uitspraak te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag van de betekening van het vonnis tot aan de dag der voldoening;
7. te bepalen dat enige veroordeling van [gedaagde 1 c.s.] steeds hoofdelijk zal zijn;
3.2.
[eiser 1 c.s.] legt primair aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde 1 c.s.] in strijd met de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene bepalingen handelt door een bierbrouwerij te drijven vanuit het gehuurde. Dit is een tekortkoming die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Subsidiair stelt [eiser 1 c.s.] dat zij de huurovereenkomst op goede gronden heeft opgezegd wegens dringend eigen gebruik.
3.3.
[gedaagde 1 c.s.] voert verweer waarop hierna, voor zover nodig, zal worden ingegaan.
4.De vordering en het verweer in de voorlopige voorziening
4.1.
Bij wijze van voorlopige voorziening vordert [eiser 1 c.s.] , bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis en voor de duur van de procedure, om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis [gedaagde 1 c.s.] , hoofdelijk, te veroordelen:
- om de brouwerij te beëindigen en de brouwketels en overige toebehoren van de brouwerij te verwijderen en verwijderd te houden uit het gehuurde en te bepalen dat het de deurwaarder zal zijn toegestaan na afloop van de aangezegde termijn het gehuurde ten behoeve van [eiser 1 c.s.] te inspecteren en [gedaagde 1 c.s.] te gebieden de deurwaarder daartoe toegang tot het gehuurde te verlenen teneinde vast te stellen of [gedaagde 1 c.s.] aan de veroordeling hebben voldaan;
- de inschrijving van de brouwerij op het adres van het gehuurde ongedaan te maken en de schriftelijke bewijsstukken daarvan aan de advocaat van [eiser 1 c.s.] ter beschikking te stelen;
- het (bezoek)adres van het gehuurde te verwijderen en verwijderd te houden uit alle
uitingen via internet of anderszins;
steeds op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per overtreding met een
maximum van € 100.000,00;
En [gedaagde 1 c.s.] (hoofdelijk) te veroordelen in de kosten van de procedure ex artikel 223 lid 1 Rv.
4.2.
[eiser 1 c.s.] legt aan haar vordering ten grondslag dat het drijven van een bierbrouwerij vanuit het gehuurde leidt tot gevaarzetting. Het risico op brand wordt in ernstige mate vergroot. Hierdoor loopt het eigendom van [eiser 1 c.s.] onnodig risico en zouden zij problemen kunnen krijgen met de dekking van de opstalverzekering. [gedaagde 1 c.s.] gedraagt zich niet als goed huurder.
4.3.
[gedaagde 1 c.s.] voert verweer waarop hierna, voor zover nodig, zal worden ingegaan.
5.De vordering en het verweer in reconventie
5.1.
[gedaagde 1 c.s.] vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis dat [eiser 1 c.s.] hoofdelijk wordt veroordeeld tot betaling van een (naar redelijkheid door de kantonrechter vast te stellen) verhuiskostenvergoeding, met veroordeling van [gedaagde 1 c.s.] in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
5.2.
[gedaagde 1 c.s.] legt daaraan ten grondslag dat hij - voor het geval de huurovereenkomst per 1 november 2022 wordt beëindigd wegens dringend eigen gebruik - recht heeft op een verhuiskostenvergoeding op grond van artikel 7:275 BW.
5.3.
[eiser 1 c.s.] voert verweer waarop hierna, voor zover nodig, zal worden ingegaan.
6.De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
I - Ontbinding in verband met bierbrouwerij
Toetsingskader
6.1.
Ingevolge artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekening deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
6.2.
Daarnaast geldt nog als norm dat de huurder op grond van artikel 7:213 BW gehouden is zich ten aanzien van het gebruik van de woning als een goed huurder te gedragen. Ook zal een huurder het gehuurde op grond van artikel 7:214 BW overeenkomstig de bestemming moeten gebruiken.
Tekortkoming
6.3.
In deze zaak staat vast dat [gedaagde 1 c.s.] vanuit het gehuurde soms bier brouwt. [gedaagde 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling verteld dat hij ketels en een biervergistingsvaten in de woning heeft staan waarmee hij nieuwe smaken ontwikkelt en recepturen uitprobeert. Hij kan met die ketel en dat vat in één keer 900 flesjes bier brouwen. Het bedrijfsmatig brouwen - op grotere schaal - voor verkoop aan derden laat [gedaagde 1] doen op een andere plek, namelijk in een brouwerij in [plaats] en niet in de woning.
6.4.
Hoewel het op grotere schaal brouwen van bier ergens anders gebeurt, heeft het proefbrouwen in de woning toch ook een bedrijfsmatig karakter. Het proefbrouwen ondersteunt namelijk de bedrijfsactiviteiten van [gedaagde 1 c.s.]
6.5.
Door dit gebruik van (een deel van) de woning en de tussen partijen geldende regel dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte, schiet [gedaagde 1 c.s.] tekort in de nakoming van de huurovereenkomst.
Ontbinding niet gerechtvaardigd
6.6.
De vraag is of deze tekortkoming, gewogen tegen de achtergrond dat [gedaagde 1 c.s.] zich als goed huurder dient te gedragen en het gehuurde overeenkomstig de bestemming moet gebruiken, zodanig ernstig is dat het de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
6.7.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde 1 c.s.] toegelicht dat slechts één van de slaapkamers van de woning wordt gebruikt voor de (proef)bierbrouwerij. Hij heeft dit geschat op hooguit 10% van de woning. De overige 90% wordt door het gezin van [gedaagde 1 c.s.] gewoon als woning gebruikt. In die ene slaapkamer staan onder meer ketels, vergistingsvaten, een wijnkoeler, een vacuümapparaat en een vergistingsslang. Het vacuümapparaat en de wijnkoeler hebben een laag vermogen en verbruik. De ketels hebben op vol vermogen een hoger verbruik, maar nog altijd niet veel hoger dan een waterkoker en het is verantwoord en niet (brand)gevaarlijk. Dat risico zou [gedaagde 1 c.s.] ook nooit nemen want het gezin heeft ook nog twee kleine kinderen in de woning. Het brouwen van bier is ook niet illegaal, aldus nog steeds [gedaagde 1 c.s.]
6.8.
[eiser 1 c.s.] heeft deze feiten en omstandigheden onvoldoende weersproken.
6.9.
Verder is van belang dat niet van overlast is gebleken. Hoewel het woonadres van [gedaagde 1 c.s.] als bedrijfsadres wordt gebruikt, is in voldoende mate komen vast te staan dat er geen bier ‘aan de deur’ wordt verkocht door [gedaagde 1 c.s.]
6.10.
Dit alles betekent dat maar een klein deel van de woning bedrijfsmatig wordt gebruikt, waarbij niet is gebleken van gevaar en/of overlast. Dit alles afwegende heeft tot gevolg dat de tekortkoming, gezien haar geringe betekenis, de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Op deze grond kan de huurovereenkomst dus niet worden ontbonden.
II - Opzegging op grond van dringend eigen gebruik
Toetsingskader
6.11.
Om een beëindiging van de huurovereenkomst op basis van dringend eigen gebruik toe te wijzen moet de verhuurder aannemelijk maken dat hij de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst voortduurt (artikel 7:274 lid 1 onder c BW). Daarvoor is nodig dat de eigen behoefte van de verhuurder voldoende dringend is en dat een belangenafweging naar billijkheid in het voordeel van de verhuurder uitvalt. Ten slotte moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
Niet dringend
6.12.
[eiser 1 c.s.] legt naar de kern genomen aan haar vordering ten grondslag dat mevrouw [naam] wegens gezondheidsklachten behoefte heeft aan een woning met slaapkamers en een badkamer op de begane grond. Het gehuurde voldoet daaraan.
6.13.
De kantonrechter is van oordeel dat de door [eiser 1 c.s.] aangevoerde argumenten niet tot gevolg hebben dat er sprake is van dringendheid, zoals is vereist in de wet. De medische stukken die [eiser 1 c.s.] in dit kader heeft overgelegd dateren uit 2008 en 2013 en zijn voor dit moment niet representatief. Het medische stuk uit 2021 vermeldt alleen dat [eiser 2] op de polikliniek oogheelkunde is geweest. Het enige recente document is de brief van de huisarts van 13 april 2022 waarin staat dat het gezien de lichamelijke klachten van [eiser 2] noodzakelijk is dat zij gelijkvloers gaat wonen. [gedaagde 1 c.s.] heeft hier tegenin gebracht dat dit probleem opgelost kan worden door een traplift te plaatsen in de woning waarin [eiser 2] nu woont. [eiser 1 c.s.] heeft hier slechts in algemene zin tegenin gebracht dat het nog maar de vraag is of haar verhuurder daar wel toestemming voor zal geven.
6.14.
De dringendheid is hiermee niet komen vast te staan. De vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik wordt daarom afgewezen.
Overige factoren
6.15.
Het voorgaande leidt er bovendien ook toe dat àls er op dit moment tot een belangenafweging zou worden gekomen, deze op dit moment in het voordeel van [gedaagde 1 c.s.] zou uitvallen. [gedaagde 1 c.s.] woont immers met zijn gezin in het gehuurde en heeft op dit moment niet een alternatief voor die bewoning.
6.16.
Aan de vraag of [gedaagde 1 c.s.] passende vervangende woonruimte kunnen krijgen wordt gezien het bovenstaande niet meer toegekomen.
Tussenconclusie
6.17.
De huurovereenkomst wordt dus niet ontbonden of beëindigd op grond van opzegging.
Boete
6.18.
[eiser 1 c.s.] vordert in verband met het bierbrouwen een boete van € 25,00 per kalenderdag, die is gebaseerd op artikel 20.6 van de algemene bepalingen. [gedaagde 1 c.s.] voert verweer tegen de boete.
6.19.
[gedaagde 1 c.s.] heeft in de eerste plaats een beroep gedaan op de vernietigbaarheid van deze bepaling omdat deze onredelijk bezwarend zou zijn op grond van artikel 6:233 onder a BW.
Dat beroep gaat niet op.
In artikel 6:231 onder a BW staat als definitie voor ‘algemene voorwaarden’ dat dat een of meer bedingen zijn, die zijn opgesteld teneinde in
een aantal overeenkomstente worden opgenomen (met uitzondering van bedingen die de kern van de prestaties aangeven). Dat in deze zaak de algemene bepalingen bedoeld zijn om door [eiser 1 c.s.] in
een aantal overeenkomstente worden opgenomen, is niet gesteld of gebleken. Dit volgt juist niet uit het gegeven dat [eiser 1 c.s.] een particuliere verhuurder is. Daardoor is het boetebeding niet aan te merken als een algemene voorwaarde als bedoeld in afdeling 6.5.3. BW en komt [gedaagde 1 c.s.] dus geen beroep toe op de artikelen van die afdeling.
een aantal overeenkomstente worden opgenomen (met uitzondering van bedingen die de kern van de prestaties aangeven). Dat in deze zaak de algemene bepalingen bedoeld zijn om door [eiser 1 c.s.] in
een aantal overeenkomstente worden opgenomen, is niet gesteld of gebleken. Dit volgt juist niet uit het gegeven dat [eiser 1 c.s.] een particuliere verhuurder is. Daardoor is het boetebeding niet aan te merken als een algemene voorwaarde als bedoeld in afdeling 6.5.3. BW en komt [gedaagde 1 c.s.] dus geen beroep toe op de artikelen van die afdeling.
In het geval dat het beding toch zou moeten worden aangemerkt als een algemene voorwaarde gaat het beroep van [gedaagde 1 c.s.] op artikel 6:233 onder a BW alsnog niet op omdat dit onvoldoende is onderbouwd. [gedaagde 1 c.s.] heeft voor wat betreft de onredelijkheid immers slechts verwezen naar strijd met ‘een Europese richtlijn’.
6.20.
Als [gedaagde 1 c.s.] zich heeft willen beroepen op de Europese Richtlijn 1993/13/EEG inzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten geldt dat hem geen beroep op die richtlijn toekomt aangezien [eiser 1 c.s.] geen professionele verhuurder is.
6.21.
Artikel 20.6 geldt dus tussen partijen. Door de tekortkoming in de nakoming is [gedaagde 1 c.s.] deze boete in beginsel verschuldigd.
6.22.
Het beroep van [gedaagde 1 c.s.] op matiging op grond van artikel 6:94 lid 1 BW slaagt wel. In dat artikellid is bepaald dat de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete kan matigen. Daartoe ziet de kantonrechter in dit geval aanleiding. De volgende feiten en omstandigheden zijn redengevend.
-Zoals hierboven overwogen is de tekortkoming door [gedaagde 1 c.s.] van geringe betekenis.
-De boete is bepaald per kalenderdag en blijft zonder matiging en/of maximering oplopen en is daarmee in potentie ongelimiteerd.
-Niet is gebleken dat partijen expliciet over het bestaan van dit beding hebben onderhandeld.
6.23.
Door deze omstandigheden eist de billijkheid klaarblijkelijk dat de boete, zonder indexering, wordt gehalveerd en gemaximeerd. Dat betekent dat [gedaagde 1 c.s.] vanaf 4 mei 2022 tot de dag van dit vonnis een bedrag van € 2.362,50 (189 dagen x € 12,50) aan [eiser 1 c.s.] is verschuldigd en vanaf dit vonnis zal de boete € 12,50 per kalenderdag bedragen, totdat [gedaagde 1 c.s.] aan [eiser 1 c.s.] aantoont dat hij niet langer tekortschiet in de nakoming (bierbrouwen in de woning) en met een maximum van in totaal € 10.000,00.
Overige vorderingen
6.24.
Aangezien de huurovereenkomst niet wordt ontbonden en/of wordt beëindigd door opzegging is er evenmin grond voor ontruiming. Er wordt ook niet meer toegekomen aan de gevorderde dwangsom in conventie en evenmin aan de eis in reconventie .
Voorlopige voorziening
6.25.
Aangezien al is beslist in de hoofdzaak, wordt de verzochte voorlopige voorziening afgewezen. Een voorlopige voorziening op grond van artikel 223 Rv kan immers alleen worden getroffen voor de duur van het geding.
Proceskosten
6.26.
Aangezien beide partijen deels in het ongelijk zijn gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd.
7.De beslissing
De kantonrechter
in de voorlopige voorziening
7.1.
wijst de vorderingen af;
7.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
in conventie
7.3.
veroordeelt [gedaagde 1 c.s.] , hoofdelijk, tot betaling van de contractuele boete van
€ 12,50 per kalenderdag met ingang van 4 mei 2022 tot aan de dag dat [gedaagde 1 c.s.] aantoont dat de tekortkoming - bierbrouwen in de woning - is gestaakt, met een maximum van € 10.000,00 in totaal;
€ 12,50 per kalenderdag met ingang van 4 mei 2022 tot aan de dag dat [gedaagde 1 c.s.] aantoont dat de tekortkoming - bierbrouwen in de woning - is gestaakt, met een maximum van € 10.000,00 in totaal;
7.4.
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
7.5.
wijst het overig gevorderde af;
7.6.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
in reconventie
7.7.
wijst de vordering af;
7.8.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. S.E. Sijsma en in het openbaar uitgesproken op