Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaakgegevens 10074018 \ VV EXPL 22-126 \ 42693
uitspraak van 9 november 2022
vonnis in kort geding
in de zaak van
1.[eiser 1]
2. [eiser 2]
beiden wonende te [woonplaats]
Eisende partij
gemachtigde mr. J. Meerman
tegen
de besloten vennootschap
Huurgarant.com B.V.
gevestigd te Rotterdam
gedaagde partij
gemachtigde mr. P. Smit
Partijen worden hierna [eisende partij] (enkelvoud) en Huurgarant genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 september 2022 met producties
- de mondelinge behandeling van 12 oktober 2022 mede inhoudende de pleitnotities van de gemachtigde van [eisende partij] en de gemachtigde van Huurgarant.
1.2.
Na de mondelinge behandeling hebben partijen zich beraden over een regeling. Partijen hebben op 25 en 26 oktober 2022 aan de griffie laten weten dat zij vonnis vragen. Daarop is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
[eisende partij] is eigenaar van een woning te [woonplaats].
2.2.
Huurgarant exploiteert een onderneming die zich bezighoudt met het inhuren en vervolgens onderverhuren van woonruimte ten behoeve van de huisvesting van personeel van organisaties die tijdelijk woonruimte nodig hebben.
2.3.
[eisende partij] en Huurgarant zijn met betrekking tot de woning eind 2018 een huurovereenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd met ingang van 1 februari 2019. In de huurovereenkomst is in artikel 1.2 bepaald dat de verhuurder verantwoordelijk is voor de benodigde vergunningen ten behoeve van het gebruik van de woning. Verder is in artikel 9.6 overeengekomen dat verhuurder op de hoogte en akkoord is met/van het feit dat Huurgarant de woning zal onderverhuren.
2.4.
Huurgarant heeft de woning onderverhuurd aan een uitzendbureau. Het uitzendbureau heeft personeel in de woning gehuisvest.
2.5.
De Gemeente Maasdriel heeft [eisende partij] begin 2022 laten weten klachten te hebben ontvangen over de bewoners van de woning. De Gemeente Maasdriel heeft [eisende partij] verder gemeld dat de benodigde vergunning ontbreekt.
2.6.
[eisende partij] heeft per brief van 11 februari 2022 aan Huurgarant de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 september 2022 op de gronden a) verwezenlijking van een bestemming uit het bestemmingsplan en b) dringend eigen gebruik.
2.7.
Huurgarant heeft zich verzet tegen beëindiging van de huur.
2.8.
Op 1 maart 2022 en vervolgens op 22 september 2022 heeft de Gemeente Maasdriel aan [eisende partij] een ‘Voornemen handhavingsbesluit last onder dwangsom huisvesting in de vorm van kamerverhuur’ toegezonden.
2.9.
Huurgarant heeft tegen beide voornemens een zienswijze ingebracht.
3.De vordering en het verweer
3.1.
Samengevat vordert [eisende partij], uitvoerbaar bij voorraad, dat Huurgarant wordt veroordeeld tot:
-ontruiming van het huurobject te [woonplaats] met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin bevindt, binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, met afgifte van de sleutels onder verbeurte van een dwangsom;
-betaling van buitgerechtelijke kosten van € 462,50, vermeerderd met wettelijke rente;
-proceskosten en nakosten, vermeerderd met wettelijke rente.
3.2.
[eisende partij] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat de woning verder onderverhuurd is aan arbeidsmigranten, die voor overlast in de omgeving zorgen. Volgens de Gemeente Maasdriel is het gebruik van de woning strijdig met het bestemmingsplan. De Gemeente Maasdriel heeft aan [eisende partij] een voornemen bekend gemaakt tot handhaving, waardoor [eisende partij] nu een dwangsom van € 30.000,00 boven het hoofd hangt. Ook wordt [eisende partij] door omwonenden aangesproken over de overlast die wordt veroorzaakt door de onderhuurders. [eisende partij] heeft de huurovereenkomst daarom opgezegd. Omdat Huurgarant die opzegging niet accepteert en [eisende partij] nu met de problemen zit, vordert hij ontruiming.
3.3.
Huurgarant voert verweer tegen de vorderingen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna ingegaan.
4.De beoordeling
Toetsingskader en kern
4.1.
Anders dan Huurgarant bepleit volgt uit de stellingen van [eisende partij] dat er sprake is van spoedeisend belang.
4.2.
In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.3.
Voor beide opzeggingsgronden van [eisende partij] (bestemming en dringend eigen gebruik) geldt dat het bij deze stand van zaken niet aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering toe zal wijzen. Er is ook overigens ook geen grond voor toewijzing van de vorderingen. De vorderingen van [eisende partij] worden afgewezen. Dat komt door het volgende.
Bestemmingsplan
4.4.
Ingevolge artikel 7:274 lid 1 onder e BW kan een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst slechts worden toegewezen indien de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken.
Voor een succesvol beroep op deze beëindigingsgrond is vereist dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van de bestemming noopt.
4.5.
Huurgarant heeft terecht in twijfel getrokken of er in deze zaak wel sprake is van een dergelijke ontwikkeling van de gemeente. Door haar is in de eerste plaats - onweersproken - aangevoerd dat de Gemeente Maasdriel vanaf februari 2019 kennelijk geen probleem heeft gehad met de huisvesting van onderhuurders in de woning. Dat inmiddels sprake is van een voornemen tot handhaven is verder ook niet zonder meer beslissend. Door Huurgarant is inmiddels een zienswijze en een aanvullende zienswijze ingediend. Daar moet nog op worden besloten. Dat uiteindelijk daadwerkelijk een last onder dwangsom wordt opgelegd is dus nog niet zeker, nog afgezien van de vraag of dat op zichzelf gezien kan worden als de voor deze opzeggingsgrond benodigde ‘ontwikkeling’.
4.6.
Bij deze stand van zaken is het dus niet aannemelijk dat de opzegging op deze grond door de bodemrechter zal worden toegewezen.
Dringend eigen gebruik
4.7.
Ingevolge artikel 7:274 lid 1 onder c BW kan een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst slechts worden toegewezen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
4.8.
Een zodanig dringend eigen gebruik is door [eisende partij] niet aannemelijk gemaakt. De enkele stelling dat de zoon van [eisende partij] op zoek is naar woonruimte is onvoldoende. Dat Huurgarant in strijd met het bestemmingsplan onderverhuurt, zoals [eisende partij] aanvoert, is geen ondersteuning voor deze opzeggingsgrond. Huurgarant heeft er in dat verband op gewezen dat [eisende partij] volgens de huurovereenkomst zelf verantwoordelijk is voor de vergunningen. Zelfs als zou worden aangenomen dat Huurgarant hierin een verwijt valt te maken is daarmee nog niet aannemelijk geworden dat er sprake zou zijn van een situatie zoals beschreven in bovengenoemd artikellid. Over een belangenafweging en een andere passende woonruimte heeft [eisende partij] eveneens onvoldoende stellingen aangevoerd.
4.9.
Ook voor wat betreft deze opzeggingsgrond is het daarom niet aannemelijk dat de bodemrechter tot beëindiging van de huurovereenkomst zal beslissen.
Dwaling
4.10.
Ter zitting is voor het eerst door [eisende partij] benoemd dat hij door de voorlichting van Huurgarant over de opzegtermijn het gevoel heeft dat hij ‘er in is getrapt’, aangezien het [eisende partij] inmiddels is gebleken dat hij niet met een opzegging en met inachtneming van een opzeggingstermijn (waar partijen juist over hadden onderhandeld) de huurovereenkomst kan laten eindigen. [eisende partij] heeft dit verder aangevuld door nog naar voren te brengen dat hij op het verkeerde been is komen te staan aangezien er in de rechtsverhouding schakels tussen hem en de wederpartij (het uitzendbureau) blijken te zitten en hij had verwacht dat er expats in de woning zouden komen en niet arbeidsmigranten van een uitzendbureau. Namens [eisende partij] is benoemd dat hij heeft gedwaald bij het aangaan van de overeenkomst.
4.11.
Een beroep op dwaling kan in dit kort geding evenmin tot de door [eisende partij] gevorderde maatregelen leiden. In kort geding kan de huurovereenkomst niet worden vernietigd. Ook vooruitlopend op wat de bodemrechter zal beslissen is het in dit stadium nog niet aannemelijk te achten dat het beroep op dwaling slaagt. Het debat hierover heeft slechts oppervlakkig en ook pas op de zitting plaatsgevonden. Hierover zal in een eventuele bodemzaak verder moeten worden gedebatteerd.
Slotsom
4.12.
Aangezien niet aannemelijk is dat de bodemrechter bij deze stand van zaken tot beëindiging van de huurovereenkomst zal beslissen kunnen de vorderingen niet worden toegewezen.
4.13.
[eisende partij] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van Huurgarant worden veroordeeld.
5.De beslissing
De kantonrechter
rechtdoende als voorzieningenrechter
5.1.
wijst het gevorderde af;
5.2.
veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2], hoofdelijk, in de proceskosten van dit kort geding, tot op heden begroot op € 747,00 aan gemachtigdensalaris.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. S.E. Sijsma en in het openbaar uitgesproken op 9 november 2022.