Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zutphen
zaaknummer / rolnummer: C/05/389893 / HZ ZA 21-234
Vonnis van 2 november 2022
in de zaak van
1.[eis.conv./verw.reconv. 1] ,
wonende te [plaats] ,
2.
[eis.conv./verw.reconv. 2],
[eis.conv./verw.reconv. 2],
wonende te [plaats] ,
3.
[eis.conv./verw.reconv. 3],
[eis.conv./verw.reconv. 3],
wonende te [plaats] ,
4.
[eis.conv./verw.reconv. 4],
[eis.conv./verw.reconv. 4],
wonende te [plaats] ,
5.
[eis.conv./verw.reconv. 5],
[eis.conv./verw.reconv. 5],
wonende te [plaats] ,
6.
[eis.conv./verw.reconv. 6],
[eis.conv./verw.reconv. 6],
wonende te [plaats] ,
7.
[eis.conv./verw.reconv. 7],
[eis.conv./verw.reconv. 7],
wonende te [plaats] ,
8.
[eis.conv./verw.reconv. 8],
[eis.conv./verw.reconv. 8],
wonende te [plaats] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. R.M.H.H. Tuinstra te Maastricht Airport, gemeente Beek,
tegen
[ged.conv./eis.reconv.],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. R.H.P. van de Venne te Zutphen.
Partijen zullen hierna [eiss.conv./verws.reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] worden genoemd.
[eiss.conv./verws.reconv.] zal hierna waar nodig afzonderlijk worden aangeduid als [eis.conv./verw.reconv. 1] , [eis.conv./verw.reconv. 2] , [eis.conv./verw.reconv. 3] , [eis.conv./verw.reconv. 4] , [eis.conv./verw.reconv. 5] , [eis.conv./verw.reconv. 6] , [eis.conv./verw.reconv. 7] en [eis.conv./verw.reconv. 8] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 mei 2022 (hierna: het tussenvonnis)
- de akte uitlating met productie (letters o en p) van [ged.conv./eis.reconv.] van 18 mei 2022
- de antwoordakte uitlating van [eiss.conv./verws.reconv.] van 15 juni 2022
- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 12 juli 2022
- de conclusie na enquête van [ged.conv./eis.reconv.] van 24 augustus 2022
- de conclusie na enquête van [eiss.conv./verws.reconv.] van 24 augustus 2022.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling in conventie
Waardebepaling boomgaard in verband met afspraken uit 1974
2.1.
In het tussenvonnis (onder 5.11) heeft de rechtbank onder meer overwogen dat zij uit de correspondentie uit 1974 opmaakt dat [eis.conv./verw.reconv. 5] , [eis.conv./verw.reconv. 7] en [eis.conv./verw.reconv. 8] er op zichzelf wel mee hebben ingestemd dat de boomgaard niet langer onder de meerwaardeclausule valt. De rechtbank heeft daartoe overwogen dat zij in hun brief van 17 september 1974 aan de weduwe van [erflater] (de moeder van [ged.conv./eis.reconv.] ), hebben geschreven dat zij akkoord gaan met het voorstel om voor het onbebouwde gedeelte – de boomgaard – een afzonderlijke regeling te treffen. Aan hun voorstel om een commissie van taxateurs samen te stellen voor de waardebepaling van de grond is vervolgens echter geen uitvoering gegeven, aldus de rechtbank in het tussenvonnis. De rechtbank heeft [ged.conv./eis.reconv.] in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de wijze waarop de waardebepaling van de boomgaard volgens haar zou moeten worden verdisconteerd in de afrekening op grond van de meerwaardeclausule, waarna [eiss.conv./verws.reconv.] daarop bij antwoordakte mocht reageren.
2.2.
[ged.conv./eis.reconv.] heeft daarop bij akte uitlating met productie (letters o en p) het volgende aangevoerd. Het in het tussenvonnis (onder 5.12) genoemde taxatierapport (productie 8 van [eiss.conv./verws.reconv.] ) is in opdracht van [eis.conv./verw.reconv. 2] opgemaakt. [ged.conv./eis.reconv.] heeft daarmee geen bemoeienis gehad en zij weet niet waarom een gedeelte van 6.890 vierkante meter “
overige grond (vruchtbomen, kweekgrond)” afzonderlijk is getaxeerd (op € 103.350,00).
overige grond (vruchtbomen, kweekgrond)” afzonderlijk is getaxeerd (op € 103.350,00).
[ged.conv./eis.reconv.] wijst erop dat het gedeelte van 6.890 vierkante meter veel groter is dan het gedeelte dat volgens de afspraak van 1974 buiten de meerwaardeclausule zou blijven. Volgens [ged.conv./eis.reconv.] is toen afgesproken (vlg. tussenvonnis onder 3.23) dat de meerwaardeclausule wordt gehandhaafd voor “
het gedeelte pand [adres] met circa 38.40 aren”. De totale oppervlakte was 7.890 vierkante meter, zodat buiten de meerwaardeclausule zou blijven een gedeelte van 40,50 aren, “
het onbebouwde gedeelte van het pand [adres] – de door U genoemde boomgaard –” waarbij “
[de commissie] bij de waarde van deze boomgaard attent [zal] moeten zijn op de beperkte bestemming, die dit perceel heeft”, aldus [eis.conv./verw.reconv. 7] in zijn brief van 17 september 1974 aan de notaris (dit laatste citaat is niet aangehaald in het tussenvonnis onder 3.23). [ged.conv./eis.reconv.] voert aan dat hetgeen zij heeft gesteld in verband met haar verwijzing naar het taxatierapport bedoelt aan te sluiten bij dit laatste citaat. Volgens [ged.conv./eis.reconv.] moet, conform de afspraak, de waarde van de 40,50 aren worden bepaald als grond die in gebruik is als boomgaard, ongeacht andere bestemmingen die de grond zou (kunnen) verkrijgen. Volgens het taxatierapport is echter sprake van “
beperkingen die er op rusten ivm de archeologische waarde”. Aan het gebruik (en dus taxatie) van de grond als boomgaard staan die beperkingen niet in de weg, aldus [ged.conv./eis.reconv.] .
het gedeelte pand [adres] met circa 38.40 aren”. De totale oppervlakte was 7.890 vierkante meter, zodat buiten de meerwaardeclausule zou blijven een gedeelte van 40,50 aren, “
het onbebouwde gedeelte van het pand [adres] – de door U genoemde boomgaard –” waarbij “
[de commissie] bij de waarde van deze boomgaard attent [zal] moeten zijn op de beperkte bestemming, die dit perceel heeft”, aldus [eis.conv./verw.reconv. 7] in zijn brief van 17 september 1974 aan de notaris (dit laatste citaat is niet aangehaald in het tussenvonnis onder 3.23). [ged.conv./eis.reconv.] voert aan dat hetgeen zij heeft gesteld in verband met haar verwijzing naar het taxatierapport bedoelt aan te sluiten bij dit laatste citaat. Volgens [ged.conv./eis.reconv.] moet, conform de afspraak, de waarde van de 40,50 aren worden bepaald als grond die in gebruik is als boomgaard, ongeacht andere bestemmingen die de grond zou (kunnen) verkrijgen. Volgens het taxatierapport is echter sprake van “
beperkingen die er op rusten ivm de archeologische waarde”. Aan het gebruik (en dus taxatie) van de grond als boomgaard staan die beperkingen niet in de weg, aldus [ged.conv./eis.reconv.] .
Uit het tussenvonnis en het voorgaande volgt volgens [ged.conv./eis.reconv.] dat de waarde van 40,50 aren van het verkochte door een deskundige moet worden bepaald, als ware het boomgaardgrond per peildatum 1 mei 2020, en dat deze waarde bij de afrekening op grond van de meerwaardeclausule in mindering moet worden gebracht op de verkoopprijs.
2.3.
[eiss.conv./verws.reconv.] heeft hiertegen bij antwoordakte uitlating ingebracht dat partijen in 1974 geen definitieve afspraak hebben gemaakt over de boomgaard, die zou inhouden dat de boomgaard niet onder de meerwaardeclausule zou vallen. [eiss.conv./verws.reconv.] voert in dit verband onder meer aan dat het voorstel van [eis.conv./verw.reconv. 7] in zijn brief van 17 september 1974 (zie hierboven 2.1) louter voortkwam uit de wens van de moeder van [ged.conv./eis.reconv.] om het pand aan de [adres] met ondergrond te verkopen, terwijl zij de boomgaard niet wilde meeverkopen, maar wilde aanhouden om daarop een nieuwe, kleinere woning te bouwen. Volgens [eiss.conv./verws.reconv.] was het daarom de bedoeling om ten aanzien van de boomgaard een afzonderlijke nieuwe regeling tussen partijen te treffen. De meest voor de hand liggende redenering zal hierbij zijn geweest dat men de waarde van de boomgaard op dat moment – bindend, door een driekoppige commissie van deskundigen – heeft willen laten vaststellen ten behoeve van een afrekening op een later moment en/of op basis van een nog nader af te spreken systematiek. Een latere afrekening zou dan uitsluitend op de in 1974 bepaalde waarde van de grond moeten worden gebaseerd en de effecten van een waardevermeerdering toe te rekenen aan de voorgenomen bouw van een bungalow op die grond zouden daarbij kunnen worden geëlimineerd, aldus [eiss.conv./verws.reconv.] De plannen van de moeder van [ged.conv./eis.reconv.] zijn uiteindelijk echter niet doorgegaan en er is geen opvolging gegeven aan de geformuleerde voorstellen van [eiss.conv./verws.reconv.] Er heeft geen taxatie plaatsgevonden en er is geen aparte regeling getroffen. Aan een niet bestaande afspraak kunnen geen rechten worden ontleend, zo voert [eiss.conv./verws.reconv.] aan. [eiss.conv./verws.reconv.] betoogt dat hij ook nooit ondubbelzinnig afstand heeft gedaan van zijn aanspraken uit hoofde van de meerwaardeclausule ten aanzien van de boomgaard.
2.4.
In het licht hiervan heeft [ged.conv./eis.reconv.] naar het oordeel van de rechtbank haar verweer, inhoudend dat zou zijn overeengekomen dat voor de verdere toepassing van de meerwaardeclausule de waarde van de grond van de boomgaard buiten beschouwing moest blijven, onvoldoende onderbouwd. Zoals [eiss.conv./verws.reconv.] aanvoert, ligt voor de hand dat de waarde van de boomgaard in 1974 zou moeten worden vastgesteld met het oog op de – op zichzelf niet in geschil zijnde – wens van de moeder van [ged.conv./eis.reconv.] om dat gedeelte van de grond aan te houden en daarop in een nieuw te bouwen woning te gaan wonen. Niet in geschil is dat dat plan uiteindelijk niet is doorgegaan, dat de moeder van [ged.conv./eis.reconv.] in de woning is blijven wonen en dat geen opvolging is gegeven aan de voorstellen die [eis.conv./verw.reconv. 7] in zijn brief van 17 september 1974 heeft gedaan. Tegen deze achtergrond komt zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet vast te staan dat de door [ged.conv./eis.reconv.] bedoelde aanpassing van de meerwaardeclausule met betrekking tot de boomgaard daadwerkelijk tussen partijen is overeengekomen. Er bestaat dus geen grond om de waarde van de grond van de boomgaard bij de toepassing van de meerwaardeclausule buiten beschouwing te laten.
Tegenbewijslevering tegen dwingend bewijs dat voor de meeverkochte roerende zaken niets is betaald
2.5.
Verder heeft de rechtbank bij het tussenvonnis [ged.conv./eis.reconv.] in de gelegenheid gesteld bij wijze van tegenbewijs te bewijzen dat wat in de notariële akte van 1 mei 2020 is opgenomen met betrekking tot de waarde van de meeverkochte roerende zaken geen juiste weergave is van wat partijen hebben beoogd overeen te komen. Ter uitvoering van deze tegenbewijsopdracht heeft [ged.conv./eis.reconv.] vier getuigen doen horen, waarover hierna meer.
2.6.
[eiss.conv./verws.reconv.] heeft bij conclusie na enquête onder meer aangevoerd dat de rechtbank er ten onrechte van uitgaat dat de bewijslast op [eiss.conv./verws.reconv.] rust. Volgens [eiss.conv./verws.reconv.] is sprake van een bevrijdend verweer van [ged.conv./eis.reconv.] – namelijk dat niet moet worden uitgegaan van de uit de leveringsakte blijkende verkoopprijs, maar van een lagere prijs, omdat in de verkoopprijs de waarde van meeverkochte roerende zaken is verdisconteerd – en draagt [ged.conv./eis.reconv.] daarvan de bewijslast. [eiss.conv./verws.reconv.] lijkt hiermee te betogen dat de rechtbank moet terugkomen van de bindende eindbeslissing ten aanzien van de bewijslastverdeling. De rechtbank overweegt echter dat zij weliswaar de bevoegdheid heeft om in bepaalde gevallen van bindende eindbeslissingen terug te komen, maar dat zij in hetgeen [eiss.conv./verws.reconv.] heeft aangevoerd geen aanleiding ziet om van die bevoegdheid gebruik te maken. De beslissing berust namelijk niet op een onjuiste feitelijke of juridische grondslag.
2.7.
De door [ged.conv./eis.reconv.] voorgebrachte getuigen zijn: mevrouw [getuige 1] en de heer [getuige 2] (kopers van de woning aan de [adres] ), de heer [getuige 3] (makelaar-taxateur) en de heer [getuige 4] (zoon van [ged.conv./eis.reconv.] ).
2.8.
De getuige [getuige 1] heeft onder meer verklaard:
“
Ik heb op 1 mei 2020 de woning gekocht van de heer [betrokkene 1] . Ik heb op 28 januari 2020 een schriftelijke verklaring afgelegd. Ik blijf daarbij. Ik heb daarin verklaard dat in de koopsom van 375.000 euro 20.000 euro aan roerende zaken is opgenomen.
Ik heb op 1 mei 2020 de woning gekocht van de heer [betrokkene 1] . Ik heb op 28 januari 2020 een schriftelijke verklaring afgelegd. Ik blijf daarbij. Ik heb daarin verklaard dat in de koopsom van 375.000 euro 20.000 euro aan roerende zaken is opgenomen.
U houdt mij productie K van de conclusie van antwoord voor. Ik herken deze bladzijde, dat is volgens mij de laatste bladzijde van de koopovereenkomst. Onderaan de bladzijde staan parafen. De paraaf rechtsonder is van mij. Er staat een handgeschreven tekst die volgens mij door de makelaar is opgeschreven. Dit waren wij overeengekomen tijdens de mondelinge overleggen.
U houdt mij productie 5 bij de dagvaarding voor. Op pagina 7 staat vermeld dat verkoper en koper zijn overeengekomen aan de roerende zaken geen waarde toe te kennen. Dat komt mij niet bekend voor. De notaris heeft met ons de akte doorgenomen, maar dat ging best snel. Dit is mij niet opgevallen.
Wij hebben een bedrag van 375.000 euro betaald via de notaris. Dit was het volledige bedrag. Dit is het bedrag van 355.000 euro dat wij zouden betalen voor de woning en 20.000 euro voor de roerende zaken.
(…)
Op vragen van mr. Tuinstra antwoord ik als volgt:
(…)
Wij zijn met de makelaar door de woning gegaan. In de onderhandelingen hebben wij aangegeven dat wij bepaalde onderdelen wilde overnemen. Het ging om gordijnen, tapijten en een aantal schilderijen. De kast niet, daar heb ik eerder over verklaard. Wij zijn toen uitgekomen op een bedrag en op de spullen die wij voor dat bedrag wilde overnemen. Er is geen officiële taxatie gedaan van die spullen. Op een gegeven moment zijn wij er op uitgekomen dat wij 355.000 euro zouden betalen voor de aankoop van de woning en 20.000 euro voor wat er aan spullen achterbleef.
(…)
U houdt mij productie K voor. De handgeschreven tekst heeft de makelaar er volgens mij opgeschreven toen wij erbij waren en hij heeft het getekend. Dit was tijdens de ondertekening van de koopovereenkomst. Bij mijn weten is er maar één versie van de koopovereenkomst.
U houdt mij voor de koopovereenkomst van de [adres] d.d. 8 februari 2020.
In artikel 1 staat dat de roerende zaken worden gewaardeerd op 0 euro. U wijst mij op de voorlaatste pagina. De getypte tekst is dezelfde als die van productie K maar hier staat geen handgeschreven opmerking onder. Ik heb daar geen verklaring voor. Ik weet dat die opmerking is opgenomen aan de keukentafel bij de makelaar thuis. Wij hadden daar eerder al overstemming over bereikt. Ik weet dat wij 20.000 euro zijn overeengekomen en dat wij dat er daadwerkelijk in hebben laten zetten. Ik kan nu niet vertellen waarom deze versie van de koopovereenkomst die opmerking niet bevat.
Er was geen vastgestelde vraagprijs voor die roerende zaken. Wij zijn gaan kijken wat er stond en wat wij daarvoor over hadden. Wij hebben daarvoor een bod gedaan. U vraagt mij of bij de notaris de overdrachtsbelasting aan de orde is gekomen. Ik weet dat niet meer. U vraagt mij of de roerende zaken in de prijs waren begrepen. Ik weet dat ik daar in een roes was en dat er heel veel over mij heen is gekomen.”
2.9.
De getuige [getuige 2] heeft onder meer het volgende verklaard:
“
Ik heb op 28 januari 2022 een schriftelijke verklaring afgelegd. Ik blijf daarbij. In die verklaring staat dat in de koopsom van 375.000 euro, 20.000 euro aan roerende zaken is opgenomen.
Ik heb op 28 januari 2022 een schriftelijke verklaring afgelegd. Ik blijf daarbij. In die verklaring staat dat in de koopsom van 375.000 euro, 20.000 euro aan roerende zaken is opgenomen.
U houdt mij productie K voor van de conclusie van antwoord. Ik herken deze bladzijde. Dit is een deel uit ons koopcontract, mijn handtekening staat daaronder. Het is de bovenste handtekening aan de rechterkant. Ik herken de handgeschreven tekst. Ik weet niet wie dat heeft opgeschreven. Ik weet niet wiens handtekening of paraaf daaronder staat. Ik weet niet wanneer die tekst is opgeschreven. Ik durf niet te zeggen of ik erbij was toen deze tekst werd opgeschreven.
(…)
U houdt mij productie 5 voor, in het bijzonder pagina 7 over de roerende zaken. Daar staat dat wij aan de roerende zaken geen waarde hebben toegekend. Dat hebben wij opgenomen in verband met de financiering. In de onderhandelingen is daarover gesproken. Wij waren een bedrag van 375.000 euro overeengekomen. Daar zat ook het lijstje met roerende zaken in maar wij wilde dat niet op papier hebben. Dat had te maken met onze eigen hypotheek en dat heeft met deze zaak niets te maken. Op papier hebben wij niets betaald voor de roerende zaken. In werkelijkheid hebben wij een lijst van roerende zaken afgesproken en daar een waarde van 20.000 euro aan toegekend. Wij hebben 375.000 euro betaald en daar zat die 20.000 euro bij in.
Wij hebben de onderhandelingen zelf gevoerd, zonder makelaar. Wij zijn bij de woning gaan kijken. Het huis is een monument en wij wilde graag bepaalde roerende zaken houden. Daar hebben wij een prijs aan toegekend in de onderhandelingen. De zaken zijn niet apart getaxeerd. Ze zijn in de algemene onderhandelingen meegenomen. Dit was in feite een soort koehandel die uitkwam op een totaalbedrag van 375.000 euro.
Op vragen van mr. Tuinstra antwoord ik als volgt:
(…)
Ik heb contact gehad met de heer [getuige 4] , hij heeft ons het huis laten zien. Daarvoor kende ik hem niet. Toen wij gingen kijken stond het huis leeg, volgens mij al vanaf 1995. Er stonden wel spullen in de woning. Dat waren de spullen die wij later hebben gekocht. Ik voeg daaraan toe dat wij niet alles hebben gekocht, wij hebben een deel overgenomen.
(…)
U houdt mij voor de koopovereenkomst van de [adres] d.d. 8 februari 2020.
In artikel 1 staat dat de roerende zaken worden gewaardeerd op 0 euro. Dat had te maken met onze hypotheek. Roerende zaken kan je namelijk niet in de hypotheek opnemen. U wijst mij op pagina 9 waar de handgeschreven opmerking uit productie K ontbreekt. U vraagt mij naar het belang van die handgeschreven opmerking. Ik weet dat niet. Ik weet dat wij dit bedrag zo hebben meegenomen in de onderhandelingen maar ik wilde niet in de koopovereenkomst vastgelegd zien dat wij geld hebben betaald voor de roerende zaken. Het bedrag van 20.000 euro waren wij tijdens de onderhandelingen overeengekomen maar zoals gezegd wilde ik dat niet afzonderlijk opgenomen hebben in de koopovereenkomst.
Ik weet niet of er bij de notaris nog is gesproken over de roerende zaken.”
2.10.
De getuige [getuige 3] heeft onder meer het volgende verklaard:
“
Ik ben gevraagd door de heer [getuige 4] om het huis aan de [adres] te verkopen. Hij handelde daarbij namens zijn moeder.
Ik ben gevraagd door de heer [getuige 4] om het huis aan de [adres] te verkopen. Hij handelde daarbij namens zijn moeder.
(…)
De uiteindelijke koopprijs is tot stand gekomen door te onderhandelen. Aan het einde van de rit wilde de [getuigen 1+2] 375.000 euro betalen. Verder konden en wilde ze niet gaan. Er stonden spullen in het huis die ze ook wel wilde. Daarvoor is in overleg een bedrag van 20.000 euro tot stand gekomen. Dit was een schatting van wat het waard zou kunnen zijn, er is geen taxatie geweest.
U houdt mij productie K voor. Ik herken dit. Het handschrift is van mij en de paraaf ook. Ik weet niet meer wanneer ik dit erop heb geschreven. Ik denk dat dit is toen partijen ook hun handtekening zetten.
Ik denk dat ik aanwezig ben geweest bij het tekenen van de akte van levering bij de notaris, maar ik weet het niet zeker. Ik ben er wel mee bekend dat in de akte van levering staat dat er aan de roerende zaken geen waarde wordt toegekend.
Ik kan dat verklaren. De [getuigen 1+2] moest de aankoop volledig financieren omdat zij hun eigen huis nog niet hadden verkocht. Als ze hadden opgenomen dat er 20.000 euro werd betaald voor roerende zaken dan zouden ze dat deel niet gefinancierd krijgen. Ze hadden daarvoor geen eigen geld. Daarom werd het volledige bedrag van 375.000 euro opgenomen en werd er geen waarde toegekend aan de roerende zaken in die akte. Volgens mij is er voor die roerende zaken wel 20.000 euro betaald.
Op vragen van mr. van de Venne antwoord ik als volgt:
Het bedrag van 20.000 euro is in stand gekomen in overleg. Er is gekeken naar wat er bleef zitten. Er waren ook materialen die buiten stonden daar had ik wel verstand van. Ik zei dat is dat waard. Maar binnen waren er ook spullen, bijvoorbeeld een schilderijtje. Van de waarde daarvan had ik geen verstand.
Ik weet niet of er gesproken is over een kast.
Vanuit mijn kantoor is de koopovereenkomst naar de notaris gestuurd. Ik weet niet welke koopovereenkomst is verstuurd.
Op vragen van mr. Tuinstra antwoord ik als volgt:
(…)
U houdt mij voor de koopovereenkomst van de [adres] d.d. 8 februari 2020.
In artikel 1 staat dat de roerende zaken worden gewaardeerd op 0 euro. Op pagina 9 staat dezelfde tekst als op productie K maar dan zonder de handgeschreven opmerking. Ik kan dat verklaren. Dat was vanwege de financiering van die 20.000 euro van de bank waar ik eerder al over verklaarde.
De overeenkomst zoals u mij die nu voorhoudt (zonder de handgeschreven opmerking) is opgestuurd naar de notaris. Die handgeschreven opmerking was meer voor partijen. Ik weet niet op wiens verzoek ik dit heb opgenomen. Kan ook een idee van mijzelf zijn geweest. Zoals ik al zei weet ik ook niet meer wanneer ik dit heb opgeschreven. Ik weet alleen dat dit was wat partijen waren overeengekomen.
(…)”
2.11.
De getuige [getuige 4] heeft onder meer als volgt verklaard:
“
Bij de verkoop van de woning was ik de tussenpersoon. Ik was bevoegd om namens mijn moeder te onderhandelen.
Bij de verkoop van de woning was ik de tussenpersoon. Ik was bevoegd om namens mijn moeder te onderhandelen.
(…)
Ik ben via de heer [getuige 3] in contact gekomen met de [getuigen 1+2] , ik kende hen daarvoor niet. Ik heb hen het huis laten zien en heb hen rondgeleid. Dit was in het bijzijn van [getuige 3] .(…)
Tijdens de rondleiding is niet concreet gesproken over welke spullen zij zouden willen overnemen.(…)
Op een later moment hebben zij aangegeven dat zij bepaalde dingen wel wilde kopen. Ze hadden het op een papiertje geschreven. Ik kreeg dat via [getuige 3] . [getuige 3] vroeg wat ik daarvoor wilde hebben. Ik heb dat uitgerekend en ik heb wat taxateurs opgebeld.(…)
Ik heb gezegd dat het zonder de kast 20.000 euro was en dat is de prijs die zij daarvoor wilde betalen.
Tijdens de rondleiding is niet concreet gesproken over welke spullen zij zouden willen overnemen.(…)
Op een later moment hebben zij aangegeven dat zij bepaalde dingen wel wilde kopen. Ze hadden het op een papiertje geschreven. Ik kreeg dat via [getuige 3] . [getuige 3] vroeg wat ik daarvoor wilde hebben. Ik heb dat uitgerekend en ik heb wat taxateurs opgebeld.(…)
Ik heb gezegd dat het zonder de kast 20.000 euro was en dat is de prijs die zij daarvoor wilde betalen.
Ik ben alleen betrokken geweest bij de ondertekening van de koopovereenkomst met [betrokkene 1] . Ik ben niet betrokken geweest bij de ondertekening van de koopovereenkomst tussen [betrokkene 1] en de [getuigen 1+2] .(…)”
2.12.
De rechtbank herhaalt dat voor het slagen van tegenbewijs voldoende is dat het met de akte van 1 mei 2020 geleverde bewijs wordt ontzenuwd. Alle vier de getuigen hebben nu verklaard dat in de koopsom van € 375.000,00 een bedrag van € 20.000,00 voor de roerende zaken is opgenomen. De getuigen [getuige 2] en [getuige 3] hebben verder verklaard dat het overeengekomen bedrag van € 20.000,00 voor de roerende zaken bewust niet in de koopovereenkomst is opgenomen, omdat roerende zaken niet konden worden meegenomen in de hypotheek. Als in de koopovereenkomst zou zijn opgenomen dat € 20.000,00 was betaald voor roerende zaken, zouden [getuige 1] en [getuige 2] dat deel niet gefinancierd krijgen. Daarom is het volledige bedrag van € 375.000,00 – oftewel de koopsom van € 355.000,00 plus het bedrag van € 20.000,00 voor de roerende zaken – opgenomen als koopprijs en is in de akte geen waarde toegekend aan de roerende zaken, zo blijkt uit de verklaringen van de getuigen [getuige 2] en [getuige 3] .
2.13.
De vraag is welke gevolgen het voorgaande heeft voor de bewijsopdracht, nu uit de getuigenverklaringen ook blijkt dat [betrokkene 1] geen eigenaar was van de roerende zaken. Hierover hebben de getuigen [getuige 3] en [getuige 4] immers het volgende verklaard.
De getuige [getuige 3] :
“(…)
Bij de verkoop aan [betrokkene 1] is er niet gesproken over de roerende zaken. Hij kocht het eigenlijk niet. Hij was een bliksemafleider voor de bank.(…)”
De getuige [getuige 4] :
“(…)
De inboedel was niet verkocht aan [betrokkene 1] , wij hadden afgesproken dat de spullen na verkoop van de woning in de woning mochten blijven staan.(…)”
2.14.
Dit zou kunnen betekenen dat in de prijs die aan [betrokkene 1] is betaald bij levering een bedrag van € 20.000,00 is opgenomen voor roerende zaken die niet aan [betrokkene 1] in eigendom behoorden. Hoe is daarover dan afgerekend? En welke gevolgen heeft dat voor de berekening conform de meerwaardeclausule? De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen om partijen – eerst [ged.conv./eis.reconv.] , vervolgens [eiss.conv./verws.reconv.] – in de gelegenheid te stellen zich hierover bij akte uit te laten.
2.15.
De rechtbank verzoekt partijen om bij die gelegenheid ook een nieuwe totaalafrekening van de afwikkeling/uitvoering van de meerwaardeclausule in het geding brengen met inachtneming van de overige uitgangspunten die de rechtbank daartoe al heeft geformuleerd. De rechtbank doelt op de volgende uitgangspunten. [ged.conv./eis.reconv.] kan aan de meerwaardeclausule worden gehouden (tussenvonnis onder 5.4). Daaronder valt ook de in haar koopovereenkomst met [betrokkene 1] bedongen 85% over de gerealiseerde meerprijs (tussenvonnis onder 5.7-5.8). Bij de toepassing van de meerwaardeclausule moet rekening worden gehouden met een bedrag van € 19.390,30 (het oorspronkelijke bedrag van
f6.000,00 uit de akte van 1961 na indexatie in 2020; tussenvonnis onder 5.9). Met investeringen hoeft geen rekening te worden gehouden (tussenvonnis onder 5.10). De waarde van de boomgaard strekt niet in mindering op de verkoopopbrengst door de doorverkoop van de woning door [betrokkene 1] (dit vonnis onder 2.4). Niet is komen vast te staan dat [ged.conv./eis.reconv.] daadwerkelijk € 30.000,00 aan [betrokkene 1] heeft betaald, zodat met dit bedrag bij de afrekening tussen partijen geen rekening hoeft te worden gehouden (tussenvonnis onder 5.15).
f6.000,00 uit de akte van 1961 na indexatie in 2020; tussenvonnis onder 5.9). Met investeringen hoeft geen rekening te worden gehouden (tussenvonnis onder 5.10). De waarde van de boomgaard strekt niet in mindering op de verkoopopbrengst door de doorverkoop van de woning door [betrokkene 1] (dit vonnis onder 2.4). Niet is komen vast te staan dat [ged.conv./eis.reconv.] daadwerkelijk € 30.000,00 aan [betrokkene 1] heeft betaald, zodat met dit bedrag bij de afrekening tussen partijen geen rekening hoeft te worden gehouden (tussenvonnis onder 5.15).
2.16.
In afwachting van de aktewisseling zal de rechtbank nu iedere verdere beslissing aanhouden.
3.De verdere beoordeling in reconventie
3.1.
In afwachting van de aktewisseling in conventie zal de rechtbank iedere verdere beslissing in reconventie aanhouden.
4.De beslissing
De rechtbank
in conventie
4.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
16 november 2022voor het nemen van een akte door [ged.conv./eis.reconv.] over hetgeen is vermeld onder 2.14 en 2.15, waarna de wederpartij op de rol van twee weken daarna een antwoordakte kan nemen,
16 november 2022voor het nemen van een akte door [ged.conv./eis.reconv.] over hetgeen is vermeld onder 2.14 en 2.15, waarna de wederpartij op de rol van twee weken daarna een antwoordakte kan nemen,
in conventie verder en in reconventie
4.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.T. Boks en in het openbaar uitgesproken op 2 november 2022.
JE/DB