ECLI:NL:RBGEL:2022:6080

• Datum uitspraak: 14 oktober 2022
• Publicatiedatum: 27 oktober 2022
• Zaaknummer: 9937759
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.J.J. van Acht
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot schadevergoeding na aankoop appartement met onduidelijke parkeerplaatsrechten

In deze zaak vorderen de eisende partijen, die een appartement hebben gekocht, schadevergoeding van de gedaagde partijen, de verkopers, omdat zij menen dat zij niet de beloofde twee parkeerplaatsen hebben gekregen. De eisende partijen hebben in 2021 het appartement gekocht, waarbij in de verkoopadvertentie en de verkoopbrochure werd gesproken over een eigen parkeerplek en een tweede parkeerplek voor de deur. Na de aankoop kwamen de eisende partijen erachter dat de parkeerplaats aan de voorzijde niet exclusief aan hen toebehoorde, maar door alle appartementseigenaren gebruikt mocht worden. De eisende partijen hebben de gedaagde partijen aansprakelijk gesteld en vorderen een schadevergoeding van € 17.500,-, omdat zij menen dat het appartement non-conform is en dat zij gedwaald hebben bij de aankoop. De gedaagde partijen hebben echter betwist dat de eisende partijen schade lijden en hebben aangevoerd dat er voldoende ruimte is om twee auto’s te parkeren, zelfs zonder de voorparkeerplaats. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de eisende partijen onvoldoende hebben onderbouwd dat zij schade lijden door het ontbreken van de voorparkeerplaats. De vordering is afgewezen en de eisende partijen zijn in de proceskosten veroordeeld.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Nijmegen

zaakgegevens 9937759 \ CV EXPL 22-1753 \ 398 \ 40141

uitspraak van 14 oktober 2022

vonnis

in de zaak van

1. [eisende partij 1]

2. [eisende partij 2]

wonende te [plaats]

eisende partijen

gemachtigde F.A.J. Klaver

tegen

1. [gedaagde partij 1]

2. [gedaagde partij 2]

wonende te [plaats]

gedaagde partijen

procederend in persoon

Partijen worden hierna [eisende partijen] en [gedaagde partijen] genoemd.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 24 juni 2022 en de daarin genoemde processtukken

- de mondelinge behandeling van 19 augustus 2022

- de akte van [eisende partijen] met productie

- de antwoordakte van [gedaagde partijen]

2. De feiten

2.1.

In 2005 hebben [gedaagde partijen] het appartement aan de [adres+plaats] gekocht en geleverd gekregen (hierna: “het appartement”). Aan de achterkant van het appartementencomplex bevinden zich parkeerplaatsen. Aan de voorzijde van het appartementencomplex waren eerst geen parkeerplaatsen, maar op enig moment is daar wel een parkeerplaats (of ruimte voor meerdere auto’s) gekomen.

2.2.

In 2021 hebben [gedaagde partijen] het appartement, via tussenkomst van een makelaar van Strijbosch Thunnissen Makelaars in Nijmegen, te koop aangeboden via een verkoopadvertentie op Funda. In die advertentie stond onder andere:

“
Omschrijving

(…) En geen zorgen over de auto, je hebt een eigen parkeerplek op het afgesloten terrein en een tweede parkeerplek voor de deur! (…)

Bijzonderheden

- Parkeerplaats aan de achterzijde op afgesloten terrein;

- Parkeerplaats aan de voorzijde; (…)

Vragenlijst

(…)

Als ik geen gebruikmaak van parkeerplaats recht voor mijn raam mag deze door medebewoners gebruikt worden als bezoekers parkeerplaats ”

2.3.

In de verkoopbrochure stond:

“
De woning

(…) En geen zorgen over de auto, je hebt een eigen parkeerplek op het afgesloten terrein en een tweede parkeerplek voor de deur! (…)

Bijzonderheden

- Parkeerplaats aan de achterzijde op afgesloten terrein;

- Parkeerplaats aan de voorzijde; ”

2.4.

Op 20 april 2021 hebben [eisende partijen] het appartement gekocht en op 17 mei 2021 geleverd gekregen. In de koopovereenkomst staat: “(…)
Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt het appartementsrecht waaronder wordt begrepen Het appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de parterrewoning met separate berging, tuin en parkeerplaats (…) tegen een koopsom van € 345.000,- (…) ” In de leveringsakte staat: “
(…) OMSCHRIJVING REGISTERGOED het appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de parterrewoning met separate berging, tuin en parkeerplaats (…) ”

2.5.

Spoedig nadat [eisende partijen] in het appartement waren gaan wonen, werd hen verteld door een medebewoner, en ook de VvE nam dat standpunt in, dat de parkeerplaats aan de voorzijde van het appartement niet het eigendom van [eisende partijen] was. De parkeerplaats mocht gebruikt worden door alle appartementseigenaren en behoorde niet exclusief aan [eisende partijen]

2.6.

Op 22 november 2021 heeft [eisende partijen] [gedaagde partijen] aansprakelijk gesteld en verzocht om binnen veertien dagen na dagtekening van die brief een bedrag van € 17.500,- te voldoen.

3. De vordering en het verweer

3.1.

[eisende partijen] vorderen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. primair: hoofdelijke veroordeling van [gedaagde partijen] tot betaling van € 17.500,-, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 22 november 2022 tot aan de dag der algehele voldoening, dit op de grondslag van schadevergoeding wegens tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst;

II. subsidiair: wijziging van de overeenkomst op grond van art. 6:230 lid 2 BW in die zin dat de koopprijs van het verkochte appartementsrecht wordt verminderd met € 17.500,- en hoofdelijke veroordeling van [gedaagde partijen] tot betaling van € 17.500,-, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 22 november 2022 tot aan de dag der algehele voldoening;

III. Hoofdelijke veroordeling van [gedaagde partijen] tot betaling van € 875,- ter zake van buitengerechtelijke kosten;

met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde partijen] in de proceskosten, vermeerderd met nakosten en wettelijke rente.

3.2.

Aan haar vordering legt [eisende partijen] ten grondslag dat zij een appartement met twee parkeerplaatsen, waar een auto op kan staan, heeft gekocht, maar er na de koop en levering achter kwam dat zij een appartement met één parkeerplek gekregen heeft. Daarmee is het appartement non-conform. [gedaagde partijen] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenis tot het verkopen en leveren van een woning zoals in de advertentie op Funda en de verkoopbrochure stond en ook door de makelaar is verteld. Subsidiair stelt [eisende partijen] dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. [eisende partijen] heeft gedwaald door inlichtingen die zijn verstrekt door de makelaar (wat aan [gedaagde partijen] is toe te rekenen) en door [gedaagde partijen] zelf. Hen is voorgespiegeld dat ze over twee exclusieve parkeerplaatsen zouden beschikken en het bleek er maar één te zijn. Dat maakt de overeenkomst vernietigbaar. [eisende partijen] vorderen in plaats van vernietiging om de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel te wijzigen. De schade/opheffing van het nadeel bedraagt het verschil tussen de door [eisende partijen] betaalde koopsom van € 345.000,- en de waarde van het appartement uitgaande van een appartement met één vaste parkeerplaats. Een appartement met één parkeerplaats is getaxeerd op € 327.500,- zodat de schade/het nadeel € 17.500,- bedraagt. Omdat [gedaagde partijen] te laat betaalt is ook rente verschuldigd en omdat aangemaand moest worden ook buitengerechtelijke incassokosten.

3.3.

[gedaagde partijen] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

4. De beoordeling

4.1.

[gedaagde partijen] hebben gesteld dat de parkeerplaats aan de voorzijde van het appartementencomplex (hierna: “voorparkeerplek”) bij het appartement behoort. Net als in de verkoopadvertentie op Funda en de verkoopbrochure stond dus. De voortuin van het appartement is op enig moment een parkeerplaats geworden. In de splitsingsakte staat ook dat bij het appartement dat [eisende partijen] gekocht hebben een tuin hoort, aldus [gedaagde partijen]

4.2.

De kantonrechter constateert, na bestudering van de splitsingsakte met splitsingstekening, dat bij het appartement inderdaad een tuin hoort. Dat betreft echter een achtertuin en geen voortuin. Dat betekent dat de voorparkeerplek niet tot het appartementsrecht van [eisende partijen] behoort. Op de splitsingstekening is daarvan ook niets te zien. Gelet op het hierna volgende kan echter in het midden blijven of dit een tekortkoming van [gedaagde partijen] in de nakoming van de overeenkomst of dwaling oplevert.

4.3.

[eisende partijen] hebben gesteld dat hun schade door een kennis geschat is op € 17.500,-. [gedaagde partijen] hebben die schatting niet betwist, maar wel betwist dat [eisende partijen] schade lijden. Zij hebben hun betwisting onderbouwd door te betogen dat een stuk van de achtertuin, die bij het appartement hoort, is weggehaald en dat het daarom mogelijk is om daar ook (een) auto(´s) te plaatsen. Er is dus voldoende ruimte voor [eisende partijen] om twee auto’s te plaatsen, zelfs als de voorparkeerplaats bezet is, aldus [gedaagde partijen] Daarnaast, zo betoogde [gedaagde partijen] tijdens de mondelinge behandeling, hebben ze het appartement aan [eisende partijen] verkocht onder de vraagprijs, terwijl er kopers waren die meer wilden betalen. De kantonrechter begrijpt deze stelling zo, dat de (waarde van de) voorparkeerplek niet in de verkoopprijs inbegrepen zat. Deze twee argumenten zijn door [eisende partijen] niet dan wel onvoldoende weersproken.

4.4.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat door [eisende partijen] onvoldoende onderbouwd is dat ze schade lijden omdat ze de voorparkeerplek niet altijd kunnen gebruiken, laat staan van de gestelde omvang. De vordering zal dus worden afgewezen.

4.5.

[eisende partijen] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen. Omdat Drijsen c.s niet werden bijgestaan door een gemachtigde, zijn er geen proceskosten verschuldigd.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt [eisende partijen] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [gedaagde partijen] vastgesteld op nihil.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2022.