ECLI:NL:RBGEL:2022:5791

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/399017 / HA ZA 22-44

Vonnis van 12 oktober 2022

in de zaak van

de commanditaire vennootschap
[eiseres],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. A.M.E. van Wijk-Driessen te Nijmegen,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats]

gedaagde,

advocaat mr. D.E.J. Maes te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 4 mei 2022 en de daarin genoemde processtukken,
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 20 juli 2022 en de daarin genoemde processtukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] en ( [rechtsvoorgangster eiser] , de rechtsvoorgangster van) [eiseres] hebben een tweetal overeenkomsten gesloten met betrekking tot een perceel kadastraal aangeduid [perceelnummer] (hierna: het perceel), respectievelijk een pand gelegen aan de [adres] (hierna: het pand).

2.2.

De eerste overeenkomst is gesloten op 23 maart 2010, heeft als titel “pachtovereenkomst” en ziet op een perceel grond van in totaal ongeveer 0,15 hectare (hierna: de eerste overeenkomst). In deze overeenkomst staat dat partijen verklaren het perceel in pacht te hebben uitgegeven, respectievelijk te hebben gepacht en in pacht te hebben aangenomen, tegen een pachtprijs van € 4.200,00 per jaar, voor een termijn van negen maanden, ingaande op 1 april 2010. De overeenkomst is nadien telkens met een jaar verlengd.

2.3.

De tweede overeenkomst met als titel “gebruikersovereenkomst” is op 8 april 2010 gesloten (hierna: de tweede overeenkomst). In de tweede overeenkomst staat dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] het pand voor onbepaalde tijd om niet in gebruik neemt, waarbij [eiseres] de overeenkomst kan beëindigen met inachtneming van een opzegtermijn van minimaal drie maanden. In deze tweede overeenkomst zijn onder andere de volgende overwegingen opgenomen:

dat [rechtsvoorgangster eiser] wil voorkomen dat het pand, totdat de aandeelhouders een definitieve keuze omtrent de toekomst van het object hebben kunnen maken, wordt gekraakt dan wel door ongebruik wordt verwaarloosd en het pand daarom in gebruik wenst te geven aan de heer [gedaagde] ;
dat de heer [gedaagde] het pand voor bewoning wenst te gebruiken tot het moment waarop [rechtsvoorgangster eiser] een definitieve keuze omtrent de toekomst van het object heeft kunnen maken;
dat de heer [gedaagde] zich realiseert dat het gebruik van het pand slechts van tijdelijke aard is en dat hij het pand dient te verlaten binnen een termijn van drie maanden nadat [rechtsvoorgangster eiser] de overeenkomst heeft opgezegd.

Daarnaast zijn in de tweede overeenkomst onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

11. Voor rekening van de heer [gedaagde] zijn alle gebruikerslasten waaronder de kosten van telefoon, elektriciteit, water, riolering, verwarming en voorziening voor ontvangst van beeld en geluid van het gebruikersdeel van de onroerende zaakbelasting.

(…)

17. De heer [gedaagde] zal het pand [adres] uiterlijk op de dag van beëindiging geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, schoon en met inlevering van de sleutels in een vergelijkbare staat (normale slijtage uitgezonderd) opleveren als waarin het pand in gebruik werd gegeven.

18. Indien en zodra het pand na beëindiging door opzegging niet of niet tijdig door de heer [gedaagde] wordt verlaten is - zonder gerechtelijke tussenkomst - door de heer [gedaagde] aan [rechtsvoorgangster eiser] een onmiddellijk opeisbare boete van € 25.000,- verschuldigd, vermeerderd met een boete van € 2.500,- per maand, waarin het gebruik ondanks beëindiging door opzegging wordt voortgezet.

2.4.

Bij brief van 6 februari 2020 heeft [eiseres] aan [gedaagde] de pachtovereenkomst voor 2019 toegezonden en daarin benoemd dat de verschuldigde jaarpacht € 4.800,00 bedraagt. Daarnaast heeft [eiseres] het navolgende opgenomen in deze brief:

Zoals vaker aan u medegedeeld gebruikt u in de omschrijving van de maandelijkse betaling de vermelding “huur” in plaats van “pacht”. Ondanks ons verzoek aan u om dat aan te passen is dat tot op heden niet gebeurd. Wij beschouwen uw maandelijkse betalingen als pachtbetaling op de pachtovereenkomst.

2.5.

Bij brief van 11 februari 2020 heeft [eiseres] dit verzoek herhaald.

2.6.

Bij brief gedateerd 30 september 2021 heeft [eiseres] de tweede overeenkomst opgezegd, met de mededeling dat het gebruik van het pand op 31 december 2021 zal eindigen:

Eén van onze redenen om dit pand aan jou in gebruik te geven was dat wij op dat moment nog geen definitieve keuze wilden maken over de toekomstige bestemming. Inmiddels hebben wij die keuze wel gemaakt.

Daarbij heeft ook de huidige staat van onderhoud van het pand en de tuin en de in onze ogen beperkte inzet van jouw zijde bij ons meegewogen in de genomen beslissing.

[eiseres] heeft [gedaagde] in de brief gewezen op de boete die opeisbaar zou worden bij het niet of niet tijdig verlaten van het pand door de gebruiker na opzegging.

2.7.

[gedaagde] heeft op 18 november 2021 per brief aan [eiseres] medegedeeld dat sprake zou zijn van een huurovereenkomst en hij gelet op de hem toekomende huurbescherming het pand niet wenste te verlaten.

2.8.

[eiseres] heeft [gedaagde] bij e-mail van 7 december 2021 gesommeerd het pand binnen zeven dagen te ontruimen. [gedaagde] heeft hier geen gehoor aan gegeven.

3.Het geschil

3.1.

In onderhavig geschil vordert [eiseres] , samengevat en na vermeerdering van eis, dat de rechtbank, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair voor recht verklaart dat de bruikleenovereenkomst is geëindigd en [gedaagde] veroordeelt om het pand te ontruimen en ontruimd te houden;
Subsidiair de bruikleenovereenkomst met ingang van 31 december 2021 ontbindt en [gedaagde] veroordeelt om het pand te ontruimen en ontruimd te houden;
Meer subsidiair voor recht verklaart dat de huurovereenkomst met ingang van 31 december 2021 door opzegging is geëindigd en [gedaagde] veroordeelt om het pand te ontruimen en ontruimd te houden en om de achterstallige huurpenningen van € 2.658,06 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente;
Uiterst subsidiair de huurovereenkomst met ingang van 31 december 2021 ontbindt en [gedaagde] veroordeelt om het pand te ontruimen en ontruimd te houden en om de achterstallige huurpenningen van € 2.658,06 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente.

[eiseres] vordert de ontruiming steeds op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag (met een maximum van € 100.000,00). Daarnaast vordert zij steeds betaling van de contractuele boete van € 25.000,00, vermeerderd met € 2.500,00 voor elke maand waarin [gedaagde] het gebruik voortzet. Tot slot vordert [eiseres] dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten en de nakosten.

3.2.

[eiseres] legt aan haar primaire vordering ten grondslag dat de tweede overeenkomst een overeenkomst van bruikleen is die rechtsgeldig is opgezegd. Aan de subsidiaire vordering legt [eiseres] ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de tweede overeenkomst en deze overeenkomst daarom dient te worden ontbonden. Aan de meer subsidiaire vordering legt [eiseres] ten grondslag dat sprake is van een huurovereenkomst die naar haar aard van korte duur is en die rechtsgeldig is opgezegd. Aan de uiterst subsidiaire vordering legt [eiseres] ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van die overeenkomst, die dermate ernstig zijn dat deze tekortkomingen een ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigen. De gevorderde boete vindt grondslag in artikel 18 van de overeenkomst van bruikleen en de dwangsom wordt gevorderd op grond van artikel 611a Rv.

3.3.

[gedaagde] betwist de vorderingen van [eiseres] . Volgens hem is van pacht geen sprake, omdat het perceel feitelijk nooit is gebruikt voor landbouw en het ook nooit de bedoeling is geweest dat het perceel als zodanig zou worden gebruikt. Hij voert als bevrijdend verweer dat sprake is van huur, waardoor hem huurbescherming toekomt. Volgens [gedaagde] moeten de overeenkomsten in samenhang worden bezien en is de overeengekomen pachtprijs in feite (mede) een tegenprestatie voor het gebruik van het pand. De huurovereenkomst is niet rechtsgeldig opgezegd, aldus [gedaagde] .

4.De beoordeling

4.1.

De centrale vraag in deze procedure is of [eiseres] de tweede overeenkomst met [gedaagde] mocht opzeggen. Voor de beantwoording van die vraag is gelet op het verweer van [gedaagde] relevant of de tweede overeenkomst (in samenhang bezien met de eerste overeenkomst) gekwalificeerd dient te worden als huurovereenkomst. De vraag naar de kwalificatie van een overeenkomst moet worden onderscheiden van de daaraan voorafgaande vraag welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Die vraag dient te worden beantwoord aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Nadat met behulp van die maatstaf de inhoud van de overeenkomst, dat wil zeggen de wederzijdse rechten en verplichtingen, is vastgesteld (uitleg), kan beoordeeld worden of die overeenkomst de kenmerken heeft van een in dit geval huurovereenkomst (kwalificatie). Nu [gedaagde] zich beroept op huurbescherming, dient [gedaagde] te stellen en zo nodig te bewijzen dat sprake is van een huurovereenkomst.

4.2.

Bekeken moet hier dus worden of aan de kernelementen van huur is voldaan en of de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de huurovereenkomst. Artikel 7:201 BW omschrijft de huurovereenkomst als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Daarvan moet worden onderscheiden de overeenkomst van bruikleen (artikel 7A:1777 BW). Dit is de overeenkomst waarbij de ene partij aan de andere partij een zaak om niet in gebruik geeft, onder voorwaarde dat deze andere partij de zaak na gebruik zal terug geven.

4.3.

Uit de overwegingen die zijn opgenomen in de overeenkomst zoals weergegeven onder r.o. 2.3 blijkt dat partijen de bedoeling hadden het pand tijdelijk ter beschikking te geven aan [gedaagde] teneinde te voorkomen dat het pand verwaarloosd of gekraakt zou worden, zonder dat [gedaagde] daarvoor een vergoeding was verschuldigd. In die overwegingen is voorts uitdrukkelijk opgenomen dat [gedaagde] zich realiseert dat de bewoning van het pand van tijdelijke aard zou zijn. In de bepalingen worden daarnaast consistent termen als “gebruik”, “gebruikstermijn” en “bruikleen” gehanteerd. De inhoud en de strekking van de tweede overeenkomst zijn daarmee van dien aard dat het partijen voor ogen stond een overeenkomst van bruikleen te sluiten en dat er dus sprake is van een overeenkomst van bruikleen. De omstandigheid dat tussen partijen overeengekomen is dat door [gedaagde] gebruikerslasten werden betaald, staat aan de kwalificatie van de overeenkomst als overeenkomst van bruikleen niet in de weg. Niet gebleken is dat dit een andere vergoeding is dan die van de van de eigen onkosten van [gedaagde] , als bedoeld in artikel 7A:1785 BW.

4.4.

De stelling van [gedaagde] dat sprake is van zodanig samenhangende overeenkomsten dat niet anders geoordeeld kan worden dan dat de pachtprijs uit de eerste overeenkomst tevens ziet op het gebruik van de woning, slaagt niet. Van de overeenkomsten zijn immers twee afzonderlijke akten opgemaakt met als titel respectievelijk “pachtovereenkomst” en “gebruiksovereenkomst”. De akten zijn namens [eiseres] door verschillende personen ondertekend en voorzien van verschillende data. De eerste overeenkomst werd jaarlijks verlengd met instemming van [gedaagde] . De overeenkomsten waren los van elkaar te beëindigen. De eerste overeenkomst ziet op de pacht van het weiland, terwijl de tweede overeenkomst nadrukkelijk ziet op gebruik van het pand. De rechtbank gaat er daarom van uit dat sprake is van twee afzonderlijke overeenkomsten die los van elkaar bezien dienen te worden. De mogelijkheid dat beide overeenkomsten gelijktijdig aan [gedaagde] zouden zijn aangeboden, maakt dit niet anders.

4.5.

Daarbij komt nog dat de hoogte van de pachtprijs niet in verhouding staat tot de inhoud van de woning, die zoals door [eiseres] onweersproken gesteld ongeveer 40.000 m³ bedraagt, en het weiland tezamen. Niet gebleken is dat de pachtprijs geen redelijke vergoeding betreft voor het gebruik van het weiland. Ook de omstandigheid dat [gedaagde] “huur” als betalingsomschrijving vermeldde maakt de kwalificatie niet anders, temeer nu dit is gecorrigeerd door [eiseres] in haar brieven van 6 en 11 februari 2020. Dit geldt ook voor de stelling van [gedaagde] dat hij huursubsidie ontvangt voor het pand. Ook indien dit juist zou zijn, betekent dit nog niet dat sprake is van een huurovereenkomst. Zoals [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling heeft toegelicht is zij bij die huursubsidie ook geen partij. De omstandigheid dat naast de tweede overeenkomst een andere overeenkomst is gesloten waarin een pachtprijs is afgesproken, maakt niet dat de overeenkomst van bruikleen daardoor anders gekwalificeerd dient te worden.

4.6.

Van een contractuele constructie, waarbij de overeenkomsten door [eiseres] enkel afzonderlijk zijn opgesteld om de werkelijke bedoeling van partijen - het gebruik van het perceel en pand voor bewoning tegen betaling - te maskeren, is aldus niet gebleken. De vraag of [gedaagde] al dan niet landbouw bedreef en of de eerste overeenkomst al dan niet als pacht kan worden aangemerkt is niet relevant. Immers, ook indien die overeenkomst zou kwalificeren als huur, dan betekent dat niet dat ook de tweede overeenkomst kwalificeert als huur.

Opzegging

4.7.

De overeenkomst tot bruikleen is naar haar aard een overeenkomst voor bepaalde tijd. Deze kan derhalve rechtsgeldig worden opgezegd. Partijen zijn overeengekomen dat de overeenkomst schriftelijk kan worden opgezegd door [eiseres] met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden.

4.8.

[eiseres] heeft de overeenkomst opgezegd bij brief van 30 september 2021. [gedaagde] erkent de opzeggingsbrief te hebben ontvangen, zij het pas op 17 oktober 2021. Gelet op de opzegtermijn van drie maanden is daardoor de overeenkomst uiterlijk per 17 januari 2022 geëindigd. Nu niet is gebleken dat opzegging per 1 januari 2022 voor [eiseres] cruciaal is, gaat de rechtbank voorbij aan het bewijsaanbod van [eiseres] om aan te tonen dat de opzeggingsbrief eerder door [gedaagde] is ontvangen.

4.9.

Gelet op de overeengekomen en ook aangezegde opzegtermijn van drie maanden is de overeenkomst rechtsgeldig opgezegd en geëindigd per 17 januari 2022. Dit betekent dat de primair gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen.

Boete en dwangsom

4.10.

Nu [gedaagde] het pand na de opzegging door [eiseres] niet heeft verlaten bepaalt de tweede overeenkomst dat [gedaagde] aan [eiseres] in beginsel een boete van € 25.000,00 dient te betalen, vermeerderd met een boete van € 2.500,00 per maand waarin het gebruik ondanks beëindiging wordt voortgezet. [gedaagde] stelt zich echter op het standpunt dat de door [eiseres] gevorderde boete niet kan worden toegewezen, nu dit een onredelijke bepaling in de overeenkomst is. Daarbij voert [gedaagde] aan dat de boete hem onevenredig zwaar treft, nu hij slechts een beperkt inkomen geniet. De rechtbank vat dit op als een beroep op de matigingsbevoegdheid zoals bedoeld in artikel 6:94 lid 1 BW.

4.11.

De in dat artikel opgenomen maatstaf houdt in dat voor matiging slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit brengt mee dat pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, de rechter van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zijn (onder andere) de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen van belang. [gedaagde] heeft twaalf jaar in het pand gewoond zonder daarvoor een vergoeding te betalen. Daarnaast heeft hij, zoals ook bij [eiseres] bekend, weinig te besteden. [eiseres] heeft dit verweer van [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling niet weersproken. Gelet hierop is het niet billijk het volledige boetebedrag toe te wijzen. Om die reden zal de rechtbank de boete matigen en zal zij [gedaagde] veroordelen een boete te betalen van € 2.500,00, vermeerderd met een bedrag van € 1.000,00 voor iedere maand dat [gedaagde] de woning na 17 januari 2022 niet heeft ontruimd, tot de datum van dit vonnis begroot op € 10.500,00, met een maximum van € 100.000,00.

4.12.

[eiseres] heeft niet nader onderbouwd waarom naast de gevorderde boete een dwangsom noodzakelijk is, terwijl [gedaagde] deze vordering gemotiveerd heeft betwist. De boete dient reeds als pressiemiddel voor [gedaagde] om tot nakoming over te gaan. De rechtbank zal daarom de vordering om naast de boete een dwangsom op te leggen afwijzen.

Proceskosten

4.13.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Nu een aanzienlijk lager bedrag van de gevorderde boete wordt toegewezen, worden de proceskosten berekend aan de hand van het toegewezen bedrag. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:

- dagvaarding € 107,22

- griffierecht € 2.837,00

- salaris advocaat €
1.442,00(2 punten × tarief € 721,00)

Totaal € 4.386,22

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat de bruikleenovereenkomst d.d. 8 april 2010 is geëindigd;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om de woning met schuurruimte, gelegen te [adres] , binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 2.500,00, te vermeerderen met een bedrag van € 1.000,00 voor iedere maand dat [gedaagde] de woning niet heeft ontruimd na 17 januari 2022, tot aan de datum van dit vonnis begroot op € 10.500,00, met een maximum van € 100.000,00;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 4.386,22;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Olthof en in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2022.