Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zutphen
zaaknummer / rolnummer: C/05/407773 / KZ ZA 22-125
Vonnis in kort geding van 11 oktober 2022
in de zaak van
1.[Eiser 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[Eiser 2],
[Eiser 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. J. Kamphuis te Arnhem,
met als voegende partij aan de zijde van eiser
1.[Eiser 3] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[Eiser 4] ,
[Eiser 4] ,
wonende te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. L.W. van de Wetering,
tegen
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
[Vereniging],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
procederend bij [voorzitter] (voorzitter) en [secretaris] (secretaris).
Partijen zullen hierna [Eiser 1 c.s.] (in mannelijk enkelvoud), [Eiser 3 c.s.] (in mannelijk enkelvoud) en de Vereniging genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van de zijde van [Eiser 1 c.s.]
- de dagvaarding in kort geding tevens houdende incidentele conclusie tot voeging van de zijde van [Eiser 3 c.s.]
- de brief van de Vereniging van 23 september 2022, waarin zij tevens een tegeneis heeft geformuleerd
- de voorafgaand aan de mondelinge behandeling door mr. J. Kamphuis overgelegde aanvullende producties,
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [Eiser 1 c.s.]
- de pleitnota van [Eiser 3 c.s.]
- de pleitnota van de Vereniging.
1.2.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de voorzieningenrechter beslist dat aan een inhoudelijke beoordeling van de eis in reconventie niet wordt toegekomen omdat een eis in reconventie alleen kan worden ingesteld door een partij die bij advocaat is verschenen.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[Exploitatie B.V.] (hierna: [Exploitatie B.V.] ) is eigenaar en exploitant van het aan de [adres] te [plaats] gelegen bungalowpark ‘ [bungalowpark] ’ (hierna: het bungalowpark).
2.2.
[Eiser 3 c.s.] is eigenaar van recreatiewoning nr. [nummer 1] op het bungalowpark (hierna: de woning).
2.3.
[Eiser 1 c.s.] is eigenaar van recreatiewoning nr. [nummer 2] op het bungalowpark. Deze recreatiewoning wordt in opdracht van [Eiser 1 c.s.] door [Exploitatie B.V.] verhuurd aan derden.
2.4.
De voormalige eigenaar van de kavels waarop het bungalowpark is gelegen heeft algemene voorwaarden opgesteld (hierna: de AV90). Artikel 2 van de AV90 luidt als volgt:
“Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de op te richten vereniging: Eigenaarsvereniging “ [Vereniging] ”, hierna te noemen: de vereniging, aan welke toestemming voorwaarden kunnen worden verbonden, mag de eigenaar zijn kavel, geheel noch gedeeltelijk, vervreemden, belasten met zakelijke rechten, uitgezonderd hypotheek, voor het vestigen waarvan geen toestemming is vereist, verhuren of op andere wijze in gebruik geven.
De door de vereniging te stellen voorwaarden kunnen in alle gevallen uitsluitend betrekking hebben op personen, van wie gevreesd wordt, dat zij de bestemming, de naam en de faam van het vakantiepark, waarvan het betreffende perceel grond deel uitmaakt, in gevaar of discrediet brengen, of dat zij wensen te verkrijgen met de bedoeling de gestichte of te stichten opstallen als permanente bewoning te gebruiken.
(…)”
De rechtsvoorganger van [Exploitatie B.V.] heeft de Algemene Voorwaarden [vakantiepark] (hierna: AV93) opgesteld. Daarin wordt onder meer een instemmingsrecht bij wederverkoop van een kavel met daarop gelegen recreatiebungalow toegekend aan de eigenaar van het bungalowpark (thans [Exploitatie B.V.] ).
2.5.
De gemeente [gemeente] heeft in 2021 besloten dat recreatiewoningen in de gemeente [gemeente] onder bepaalde voorwaarden in de periode van 1 oktober tot 1 april voor een langere tijd mogen worden verhuurd teneinde leegstand in die periode te voorkomen (het zogenoemde winterwonen). Een van die voorwaarden is dat winterwonen uitsluitend kan plaatsvinden door tussenkomst van [Exploitatie B.V.] .
2.6.
Bij e-mail van 13 juli 2022 heeft [Eiser 3 c.s.] toestemming aan de Vereniging gevraagd om de woning te mogen verkopen aan [Eiser 1 c.s.]
2.7.
Op 14 juli 2022 heeft [Eiser 3 c.s.] de woning verkocht aan [Eiser 1 c.s.] Partijen zijn daarbij overeengekomen dat de levering van de woning uiterlijk op 3 augustus 2022 zal plaatsvinden.
2.8.
Het bestuur van de Vereniging heeft een parkreglement opgesteld. Dit parkreglement heeft zij voorafgaand aan de Algemene Ledenvergadering van 28 mei 2022 naar de leden opgestuurd. In dat parkreglement is onder meer bepaald dat winterwonen geen recreatief gebruik is. Tijdens de Algemene Ledenvergadering op 28 mei 2022 is het parkreglement niet inhoudelijk besproken en is daarover niet door de leden gestemd.
2.9.
Op 19 juli 2022 heeft de Vereniging een nieuwsbrief uitgegeven en verspreid waarin onder meer is vermeld dat winterwonen niet langer wordt getolereerd, ook wanneer de gemeente [gemeente] daarvoor een vergunning heeft verleend.
2.10.
Bij e-mail van 20 juli 2022 heeft [secretaris] namens de Vereniging in reactie op de e-mail van 13 juli 2022 van [Eiser 3 c.s.] (zie hiervoor 2.6.) aan [Eiser 1 c.s.] bericht:
“(…)
Onze recente ervaring met uw voorgenomen kopers is heel anders dan u omschrijft. Niet alleen hebben zij ons op 1 juni schriftelijk laten weten zich te beraden op het opzeggen van hun lidmaatschap, ook hebben zij tijdens de ledenvergadering duidelijk gemaakt de statuten en Algemene Voorwaarden niet te begrijpen en daar hun eigen invulling aan te geven. De vraag is of gevreesd kan worden dat ze de naam en faam of bestemming van het park in discrediet brengen. We moeten ons in dit geval als bestuur eerst beraden alvorens toestemming voor de verkoop te verlenen, dat kan ik niet alleen beslissen. (…)”
2.11.
Op 20 juli 2022 heeft [Eiser 3 c.s.] overeenkomstig de AV93 toestemming gevraagd aan [Exploitatie B.V.] voor de verkoop en levering van de woning. In reactie daarop heeft [Exploitatie B.V.] op 25 juli 2022 de notaris geïnformeerd onder welke voorwaarden zij bereid is om in te stemmen met de verkoop en levering van de woning. Daarbij heeft zij de voorwaarde gesteld dat [Eiser 1 c.s.] een verklaring ondertekent waaruit blijkt dat hij de woning uitsluitend zal gebruiken voor recreatieve doeleinden. [Eiser 1 c.s.] heeft daarop aangegeven bereid te zijn deze verklaring (productie 10 van de zijde van [Eiser 1 c.s.] ) te ondertekenen.
2.12.
Bij e-mail van 26 juli 2022 heeft [secretaris] een formulier aan [Eiser 3 c.s.] toegezonden met het verzoek om dat formulier te laten ondertekenen door [Eiser 1 c.s.] In de e-mail heeft [secretaris] daarover geschreven:
“(…) Daarnaast verzoeken we de kopers om expliciet te bevestigen dat zij op de hoogte zijn van de inhoud van de Algemene Voorwaarden dd. 2-11-1990 die op de woning rusten. In het bijzonder vragen we hen te bevestigen dat ze begrijpen dat de woning slechts recreatief kan worden gebruikt (dus niet voor winterwonen, arbeiders, spoedzoekers e.d.) en dat de statuten van de Eigenaarsvereniging en diens besluiten voor alle eigenaren gelden, ook als die om wat voor reden dan ook geen lid zijn. (…)”
“(…) Daarnaast verzoeken we de kopers om expliciet te bevestigen dat zij op de hoogte zijn van de inhoud van de Algemene Voorwaarden dd. 2-11-1990 die op de woning rusten. In het bijzonder vragen we hen te bevestigen dat ze begrijpen dat de woning slechts recreatief kan worden gebruikt (dus niet voor winterwonen, arbeiders, spoedzoekers e.d.) en dat de statuten van de Eigenaarsvereniging en diens besluiten voor alle eigenaren gelden, ook als die om wat voor reden dan ook geen lid zijn. (…)”
Het bijgevoegde formulier luidt, voor zover thans relevant, als volgt:
“(…)
Dat zij/hij de op ..-..-2022 aan te kopen recreatiewoning, onderdeel van het recreatiepark “ [recreatiepark] ”, uitsluitend zal/zullen gebruiken op een wijze die voldoet aan de Algemene Voorwaarden Recreatiepark “ [recreatiepark] ”, vastgesteld bij akte op 2 november 1990 en volgens het citaat van de kwalitatieve verplichtingen uit de koopakte.
Ondergetekende(n) verklaart/verklaren bekend te zijn met de van toepassing zijnde Algemene Voorwaarden dd. 02-11-1990 in het bijzonder dat de statuten van de eigenaarsvereniging alsmede haar besluiten en de in de Algemene Voorwaarden dd. 2-11-1990 te stellen algemene Voorwaarden geldig en bindend zijn voor alle eigenaren en wie zij gebruik laten maken van de woning (ook als zij, om wat voor reden dan ook, geen lid zijn van de eigenaarsvereniging-blz. 4, middenin), artikel nr.2 omtrent de vereiste toestemming voor verkoop e/o verhuur; artikel 3 en 9-I-a omtrent het recreatieve gebruik.
Tot slot verklaren ondergetekenden te begrijpen dat ‘winterwonen’, niet als recreatief gebruik wordt gezien zoals bedoeld in de Algemene Voorwaarden.
(…)”
3.Het geschil en de beoordeling in het incident
3.1.
[Eiser 3 c.s.] heeft verzocht zich te mogen voegen aan de zijde van [Eiser 1 c.s.] [Eiser 3 c.s.] heeft ook een eigen vordering jegens de Vereniging ingesteld. Het instellen van een eigen vordering is echter niet mogelijk bij voeging. Nadat de voorzieningenrechter dit tijdens de mondelinge behandeling aan de advocaat van [Eiser 3 c.s.] heeft voorgehouden, heeft zij verklaard dat [Eiser 3 c.s.] niet langer een eigen vordering jegens de Vereniging wenst in te stellen.
3.2.
De Vereniging en [Eiser 1 c.s.] hebben tegen de voeging geen bezwaar gemaakt.
3.3.
Op grond artikel 217 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) kan ieder die een belang heeft bij een tussen andere partijen aanhangig geding vorderen zich daarin te mogen voegen. Indien aan deze eis is voldaan en de incidentele vordering tot voeging volgens artikel 218 Rv tijdig is ingesteld, is die vordering in beginsel toewijsbaar. Voor voeging of tussenkomst in een kort geding is het reeds voldoende indien de tussenkomende partij een rechtstreeks en in rechte erkenbaar belang heeft om met eigen argumenten als partij in het geding op te komen (zie in dit verband HR 15-11-1996, NJ 1997, 482).
3.4.
[Eiser 3 c.s.] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij als verkoper van de woning een rechtstreeks in rechte erkenbaar belang heeft bij het aanvoeren van argumenten in de hoofdzaak. De vordering van [Eiser 3 c.s.] tot voeging zal dan ook worden toegewezen.
4.Het geschil in de hoofdzaak
4.1.
[Eiser 1 c.s.] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de Vereniging zal veroordelen om binnen vijf dagen na het in deze te wijzen vonnis schriftelijk toestemming te verlenen voor verkoop van de woning door [Eiser 3 c.s.] aan [Eiser 1 c.s.] , waarbij [Eiser 1 c.s.] bereid is om de als productie 10 overgelegde verklaring te ondertekenen, met bepaling dat wanneer de Vereniging weigert om binnen de gestelde termijn schriftelijk toestemming te verlenen, het in deze te wijzen vonnis ex artikel 3:300 lid 1 BW in de plaats treedt van die toestemming, zodanig dat de notaris belast met de levering van de woning tot het passeren van de akte van levering kan overgaan, alsmede de Vereniging zal veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis.
4.2.
[Eiser 1 c.s.] legt tegen de achtergrond van voormelde feiten aan zijn vordering ten grondslag dat tussen hem en [Eiser 3 c.s.] een rechtsgeldige onherroepelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen die beide partijen willen nakomen. De Vereniging weigert echter toestemming te verlenen voor deze verkoop. Zij heeft aangegeven alleen toestemming te willen geven wanneer [Eiser 1 c.s.] verklaart dat hij de woning niet zal gebruiken voor winterwonen en dat winterwonen de recreatieve bestemming zou aantasten. Zonder ondertekening van deze nadere voorwaarden wil de Vereniging niet instemmen met de verkoop en levering. De Vereniging heeft echter niet het recht om dergelijke nadere voorwaarden te stellen aan de verkoop van de woning. Daarnaast tast winterwonen de recreatieve bestemming niet aan en mag de Vereniging dit argument niet aangrijpen om de verkoop en levering te frustreren. Bovendien heeft [Eiser 1 c.s.] nimmer aangegeven dat hij gebruik zal maken van de mogelijkheid van winterwonen. Onduidelijk is waar de vrees van de Vereniging vandaan komt. [Eiser 1 c.s.] zal de woning, net als de recreatiebungalow die hij reeds in eigendom heeft, door tussenkomst van [Exploitatie B.V.] recreatief verhuren. [Eiser 1 c.s.] vertrouwt erop dat [Exploitatie B.V.] bij het aangaan van de huurovereenkomsten handelt conform het bestemmingsplan en de op het bungalowpark gemaakte geldige afspraken. Indien winterwonen daarbij past, dan wil [Eiser 1 c.s.] daarvan gebruik kunnen maken. Daarom wil hij niet op voorhand tekenen voor afstand van deze mogelijkheid, te meer niet omdat de Vereniging die voorwaarden niet kan en mag stellen bij een eigendomsoverdracht.
4.3.
[Eiser 3 c.s.] heeft aangevoerd dat de Vereniging alleen voorwaarden aan de verkoop mag stellen wanneer die voorwaarden betrekking hebben op personen van wie wordt gevreesd dat zij de bestemming, de naam en de faam van het vakantiepark in gevaar of diskrediet brengen of dat zij wensen te verkrijgen met de bedoeling de opstallen als permanente bewoning te gebruiken. Van beide is geen sprake zodat er in dit geval helemaal geen voorwaarden gesteld mogen worden door de Vereniging. Bovendien stelt de Vereniging geen nadere voorwaarden waaraan [Eiser 1 c.s.] moet voldoen. De Vereniging vraagt om een bevestiging ten aanzien van de uitleg van bestaande voorwaarden. Er is geen enkele grond op basis waarvan de Vereniging haar toestemming aan de verkoop van de woning kan onthouden.
4.4.
De Vereniging voert verweer.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling in de hoofdzaak
5.1.
Kern van het geschil is de vraag of de Vereniging mag weigeren om mee te werken aan de verkoop en levering van de woning aan [Eiser 1 c.s.]
5.2.
Op grond van artikel 2 van de AV90 heeft [Eiser 3 c.s.] schriftelijke toestemming van de Vereniging nodig om de woning te kunnen verkopen en leveren aan [Eiser 1 c.s.] De Vereniging kan voorwaarden verbinden aan deze toestemming maar die voorwaarden kunnen uitsluitend betrekking hebben op ofwel (i) personen van wie gevreesd wordt dat zij de bestemming, de naam en de faam van het bungalowpark in gevaar of diskrediet brengen, dan wel op (ii) personen die de woning wensen te verkrijgen met de bedoeling om de woning permanent te bewonen.
5.3.
Uit de hiervoor uiteengezette feiten blijkt dat de Vereniging voorwaarden aan haar toestemming heeft verbonden omdat zij vreest dat [Eiser 1 c.s.] de bestemming, de naam en de faam van het bungalowpark in gevaar of diskrediet brengt wanneer de woning aan hem wordt verkocht. De Vereniging heeft aangegeven alleen dan toestemming voor de verkoop te willen verlenen wanneer [Eiser 1 c.s.] een formulier ondertekent waarin hij onder meer bevestigt dat hij de woning niet zal gebruiken voor winterwonen en dat hij begrijpt dat winterwonen niet als recreatief gebruik zoals bedoeld in de AV90 wordt gezien. De Vereniging heeft ter zitting aangevoerd dat het haar taak is het recreatieve gebruik te bewaken en dat zij juist om die taak goed uit te kunnen voeren, het formulier heeft ontworpen dat ook aan [Eiser 1 c.s.] is voorgelegd. Volgens de Vereniging is de praktijk dat er op grote schaal niet recreatief verhuurd wordt. De Vereniging is dan ook van mening dat zij het volste recht heeft om van beoogde kopers te verlangen dat ze een verklaring ondertekenen waarin zij verklaren de recreatiebungalow alleen conform de bepalingen in de AV90 te zullen gaan (laten) gebruiken alvorens de Vereniging toestemming geeft voor de verkoop. Door te weigeren het formulier te ondertekenen wekt [Eiser 1 c.s.] de indruk niet aan de voorwaarden in de AV90 te willen voldoen en daarmee wekt hij de indruk het gebruik en de naam en faam van het bungalowpark te schaden, aldus de Vereniging.
5.4.
De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Op grond van het bepaalde in artikel 2 van de AV90 blijkt dat de Vereniging slechts in uitzonderingssituaties voorwaarden mag verbinden aan het verlenen van toestemming voor de verkoop van een recreatiewoning op het park. De Vereniging mag alleen voorwaarden aan haar toestemming verbinden voor zover aan de zijde van de koper sprake is van feiten en omstandigheden die de in artikel 2 van de AV90 omschreven vrees opleveren. Deze vrees is blijkens voormeld artikel persoonsgebonden. Het had op de weg van de Vereniging gelegen om voldoende aannemelijk te maken dat in dit specifieke geval een gegronde vrees bij haar bestaat dat [Eiser 1 c.s.] het gebruik en de naam en faam van het bungalowpark in gevaar of diskrediet brengt, zoals de Vereniging heeft betoogd. De Vereniging heeft dit echter nagelaten. Zij heeft geen concrete feiten en omstandigheden naar voren gebracht waaruit die vrees blijkt. Uit het enkele feit dat [Eiser 1 c.s.] weigert in te stemmen met de door de Vereniging opgestelde voorwaarden, die de Vereniging niet zomaar vooraf aan [Eiser 1 c.s.] had mogen voorleggen, kan en mag die vrees niet worden afgeleid.
5.5.
Voor zover de Vereniging heeft beoogd aan te voeren dat zij haar toestemming aan de verkoop mag onthouden op grond van het door haar opgestelde parkreglement waarin is bepaald dat winterwonen geen recreatief gebruik is, wordt als volgt overwogen. Vast staat dat het door de Vereniging opgestelde parkreglement niet tijdens de algemene ledenvergadering is besproken en dat daarover niet door de leden is gestemd. Het parkreglement is daarom niet rechtsgeldig vastgesteld, zodat de Vereniging zich daar niet met succes op kan beroepen.
5.6.
De voorzieningenrechter is gelet op het vorenstaande van oordeel dat Vereniging niet op goede gronden haar toestemming aan de verkoop van de woning onthoudt. De Vereniging dient dan ook mee te werken aan de verkoop en levering van de woning. Nu [Eiser 1 c.s.] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij een spoedeisend belang heeft bij een beslissing, zal tevens worden bepaald dat het vonnis in de plaats treedt van deze toestemming indien deze niet binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis is gegeven. De vordering zal derhalve worden toegewezen.
5.7.
De Vereniging zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [Eiser 1 c.s.] en [Eiser 3 c.s.] worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [Eiser 1 c.s.] worden vastgesteld op:
- betekening oproeping € 131,18
- griffierecht 314,00
- salaris advocaat
1.016,00
1.016,00
Totaal € 1.461,18.
De kosten aan de zijde van [Eiser 3 c.s.] worden vastgesteld op:
- salaris advocaat 1.016,00.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
in het incident
6.1.
staat [Eiser 3 c.s.] toe zich in het geding te voegen aan de zijde van [Eiser 1 c.s.] ,
in de hoofdzaak
6.2.
veroordeelt de Vereniging om binnen vijf dagen na dit vonnis schriftelijk toestemming te verlenen voor de verkoop van de recreatiebungalow nr. [nummer 1] door [Eiser 3 c.s.] aan [Eiser 1 c.s.] ,
6.3.
bepaalt dat wanneer de Vereniging geen gevolg geeft aan de hiervoor onder 6.2. weergegeven veroordeling, dit vonnis in de plaats treedt van de toestemming van de Vereniging zodanig dat de notaris die is belast met de levering van de woning, tot het passeren van de akte van levering kan overgaan,
6.4.
veroordeelt de Vereniging in de proceskosten, aan de zijde van [Eiser 1 c.s.] tot op heden begroot op € 1.461,18, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening, en aan de zijde van [Eiser 3 c.s.] vastgesteld op € 1.016,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
6.5.
veroordeelt de Vereniging in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de Vereniging niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
6.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.M. Vrendenbarg-Elsbeek en in het openbaar uitgesproken op 11 oktober 2022.
lt