ECLI:NL:RBGEL:2022:5467

• Datum uitspraak: 2 september 2022
• Publicatiedatum: 23 september 2022
• Zaaknummer: 9776534
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.J.J. van Acht
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurverhoging en wijzigingsbeding in huurovereenkomst geliberaliseerde woonruimte

In deze zaak heeft de Rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen, op 2 september 2022 uitspraak gedaan in een geschil tussen de stichting Talis en een huurder over een huurverhoging. De huurovereenkomst tussen partijen dateert van 1 mei 2012 en betreft geliberaliseerde woonruimte. De aanvangshuurprijs was € 960,23 per maand, die in de loop der jaren is verhoogd. Talis heeft in 2018, 2019 en 2020 huurverhogingen doorgevoerd die door de huurder zijn betwist. De huurder heeft onder protest betaald en vordert nu terugbetaling van onverschuldigde betalingen. De rechtbank heeft de vorderingen van Talis en de huurder gezamenlijk beoordeeld, waarbij de uitleg van artikel 3 van de huurovereenkomst centraal stond. De kantonrechter oordeelde dat de huurverhogingen die Talis heeft doorgevoerd niet in overeenstemming waren met de huurovereenkomst, omdat er geen overeenstemming was bereikt over de percentages. De rechtbank heeft geoordeeld dat de huurverhogingen vanaf 2018 niet correct waren en dat de huurder recht heeft op terugbetaling van een deel van de onverschuldigde betalingen. Talis is veroordeeld tot betaling van € 86,51 aan de huurder, en de proceskosten zijn gecompenseerd, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Nijmegen

zaakgegevens 9776534 \ CV EXPL 22-925 \ 398 \ 40141

uitspraak van 2 september 2022

vonnis

in de zaak van

de stichting Stichting Talis

gevestigd te Nijmegen

eisende partij in conventie

verwerende partij in reconventie

gemachtigde mr. P.A.C. van Buul

tegen

[ged.conv./eis.reconv.]

wonende te [plaats]

gedaagde partij in conventie

eisende partij in reconventie

procederend in persoon

Partijen worden hierna Talis en [ged.conv./eis.reconv.] genoemd.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 29 april 2022 en de daarin genoemde processtukken

- de conclusie van antwoord in reconventie met productie

- de mondelinge behandeling van 15 juli 2022.

2. De feiten

2.1.

Op 1 mei 2012 hebben Talis en [ged.conv./eis.reconv.] een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten omtrent de huur van zelfstandige woonruimte. De aanvangshuurprijs bedroeg € 960,23 per maand inclusief servicekosten (geliberaliseerde huurprijs). Per 1 juli 2012 werd de huurprijs € 978,59 bruto per maand.

2.2.

In art. 3 van de huurovereenkomst staat, voor zover hier van belang: “
De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd overeenkomstig de bij of krachtens de wet bepaalde wijze. ”

2.3.

Op 25 april 2018 heeft Talis per brief aan [ged.conv./eis.reconv.] bericht dat de huurprijs met maximaal 5,4% zal worden verhoogd. [ged.conv./eis.reconv.] heeft daarop op 3 mei 2018 per brief gereageerd en geschreven: “
Wij verzoeken dan ook vriendelijk doch dringend om de huurverhoging voor 2018 te beperken tot maximaal het inflatiepercentage van 1,4%. ” Op 22 augustus 2018 heeft hij nogmaals benadrukt niet akkoord te gaan met de aangekondigde huurverhoging per 1 juli 2018, maar onder protest tot betaling over te gaan.

2.4.

Op 25 april 2019 heeft Talis per brief aan [ged.conv./eis.reconv.] bericht dat de huurprijs met maximaal 5,6% zal worden verhoogd. Ook hierop heeft [ged.conv./eis.reconv.] per brief gereageerd, op 25 juni 2019, en geschreven: “
Evenals het geval was met de door u voorgestelde huurverhoging van 5,4% in 2018, gaan wij niet akkoord met de voorgestelde huurverhoging per 1 juli 2019. Wij vinden de door u voorgestelde huurverhoging onredelijk en onbillijk. ” Onder protest is hij tot betaling overgegaan.

2.5.

Ook de huurverhoging die Talis in 2020 doorvoerde (maximaal 6,6%) vond [ged.conv./eis.reconv.] onacceptabel. Hij is niet tot betaling van deze huurverhoging overgegaan.

2.6.

De huurovereenkomst is geëindigd op 11 januari 2021 vanwege opzegging door [ged.conv./eis.reconv.] .

3. De vordering en het verweer in conventie

3.1.

Talis vordert bij vonnis, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. te verklaren voor recht dat een redelijke uitleg van artikel 3 van de huurovereenkomst meebrengt dat er sprake is van een wijzigingsbeding;

II. [ged.conv./eis.reconv.] te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Talis een bedrag van € 2.150,61 inclusief de wettelijke rente te betalen, ter zake de huurprijsverhoging over het jaar 2020 en de verschuldigde huurpenningen en servicekosten over de maanden december 2020 en januari 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 februari 2022 tot aan de dag der algehele voldoening;

met veroordeling van [ged.conv./eis.reconv.] in de proceskosten, te voldoen binnen twee dagen na betekening van het vonnis, en - voor het geval voldoening van de proceskosten niet binnen deze termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening tot aan de dag der algehele voldoening en [ged.conv./eis.reconv.] te veroordelen in de nakosten.

3.2.

Aan haar vordering legt Talis ten grondslag dat [ged.conv./eis.reconv.] de huurprijsverhoging over het jaar 2020 niet heeft betaald en in december 2020 en januari 2021 de huurpenningen en servicekosten geheel onbetaald heeft gelaten (€ 1.985,71). Hij is tot de betaling wel verplicht op grond van de huurovereenkomst en in het bijzonder het wijzigingsbeding van artikel 3 van die overeenkomst. Talis vordert daarom nakoming. Hiernaast is [ged.conv./eis.reconv.] ook wettelijke rente verschuldigd, omdat hij te laat betaalt, aldus Talis.

3.3.

[ged.conv./eis.reconv.] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

4. De vordering en het verweer in reconventie

4.1.

[ged.conv./eis.reconv.] vordert Talis te veroordelen tot terugbetaling van de onverschuldigde betalingen voor een bedrag van € 846,38, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, met veroordeling van Talis in de proceskosten en de nakosten.

4.2.

Aan zijn vordering legt [ged.conv./eis.reconv.] ten grondslag dat hij over de jaren 2018 en 2019 de huurverhoging onder protest heeft betaald en dat ook aan Talis duidelijk heeft gemaakt. De bedragen die hij heeft voldaan en die zien op die huurverhogingen, heeft hij onverschuldigd betaald, omdat Talis niet gerechtigd was de huurverhogingen door te voeren aan de hand van de percentages die ze heeft toegepast. [ged.conv./eis.reconv.] heeft aangeboden een huurverhoging per jaar met het inflatiepercentage te accepteren, maar daarmee is Talis niet akkoord gegaan, zodat geen overeenstemming is bereikt over het te hanteren huurverhogingspercentage. Die overeenstemming was wel noodzakelijk, omdat tussen partijen geen clausule omrent een huurprijswijziging is overeengekomen. De bepaling in art. 3 van de overeenkomst heeft inhoudelijk geen betekenis (is onduidelijk en inhoudsloos), aldus [ged.conv./eis.reconv.] . Daarnaast vordert [ged.conv./eis.reconv.] verrekening van de huur van november en december 2020 en januari 2021 en verrekening van p.m. posten ten aanzien van de afrekeningen stookkosten en servicekosten.

4.3.

Talis heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

5. De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie

5.1.

Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.

5.2.

Talis en [ged.conv./eis.reconv.] zijn het met elkaar oneens over het antwoord op de vraag of Talis gerechtigd was de huur te verhogen op grond van art. 3 van de huurovereenkomst of een voorstel had moeten doen tot huurverhoging dat [ged.conv./eis.reconv.] eerst had moeten accepteren voordat de huurverhoging zou ingaan. Partijen zijn het erover eens dat het hier om geliberaliseerde woonruimte gaat waarop het dwingendrechtelijke regime van het huurprijzenrecht woonruimte voor het overgrote deel niet van toepassing is.

5.3.

Voor de beantwoording van deze vraag is het nodig art. 3 van de huurovereenkomst uit te leggen. Daarbij komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex-criterium).

De kantonrechter is van oordeel dat [ged.conv./eis.reconv.] redelijkerwijs mocht verwachten dat de huurprijs jaarlijks, zonder voorstel dat geaccepteerd moest worden, door Talis gewijzigd kon worden. Mocht het zo zijn dat Talis, zoals [ged.conv./eis.reconv.] heeft gesteld, vele jaren wel eerst een voorstel heeft gedaan, voordat tot een huurverhoging werd overgegaan, betekent dat niet dat zij gehouden was dat te doen. Talis heeft ter zitting toegelicht dat een andere uitleg (dat enkel de algemene regels van het contractenrecht wordt gevolgd en dus een voorstel moet worden gedaan) niet binnen het systeem van een woningcorporatie past en ertoe zou leiden dat de bepaling zinledig zou zijn. Dat kan nooit bedoeld zijn en zo kan [ged.conv./eis.reconv.] het ook niet begrepen hebben, aldus Talis.

5.4.

Het voorgaande betekent niet dat art. 3 van de huurovereenkomst ook zo kan worden uitgelegd dat Talis, afhankelijk van wat haar beleid op dat moment is, de huur met elk wettelijk toegelaten percentage mag verhogen. Talis heeft, zo is door [ged.conv./eis.reconv.] onweersproken gesteld, steeds de inflatie gevolgd bij de huurverhogingen en is daar in 2018 van afgestapt om haar moverende redenen. Ook de in de huurovereenkomst zelf aangekondigde huurverhoging voor 2012 volgde slechts de inflatie. Nu art. 3 van de huurovereenkomst geen ‘echte’ indexeringsclausule bevat waarbij kan worden aangeknoopt en in deze bepaling slechts verwezen wordt naar een wijziging van de huurprijs “overeenkomstig de bij of krachtens de wet bepaalde wijze” kan daaraan, gelet op het voorgaande, niet de betekenis worden toegekend dat automatisch het wettelijk percentage gevolgd wordt dat voor sociale huurwoningen geldt (artikel 10 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte).

5.5.

De kantonrechter is dus van oordeel dat een redelijke uitleg van de bepaling inhoudt dat de huur steeds verhoogd mocht worden met het inflatiepercentage, zoals dat vanaf het begin van de huurovereenkomst gebeurde. Dat betekent dat de huurverhogingen die door Talis vanaf 2018 zijn doorgevoerd, niet op een juiste uitvoering van de overeenkomst berusten en dat [ged.conv./eis.reconv.] de huurverhogingen over 2018 en 2019 gedeeltelijk (namelijk enkel voor het deel dat niet overeenkomt met het inflatiepercentage) onverschuldigd heeft betaald.

5.6.

Voor de vorderingen over en weer betekent dat het volgende. De door Talis gevorderde verklaring voor recht dat een redelijke uitleg van artikel 3 van de huurovereenkomst meebrengt dat er sprake is van een wijzigingsbeding (als bedoeld in de vorige overweging) zal worden toegewezen. Talis heeft het gevorderde bedrag van

€ 2.150,61 inclusief de wettelijke rente niet met stukken of een berekening onderbouwd. [ged.conv./eis.reconv.] heeft wel een (uitgebreide) berekening gemaakt van de bedragen die hij van Talis te vorderen heeft vanwege de door hem onverschuldigd betaalde huurverhogingen en de bedragen die hij nog aan Talis moet betalen over december 2020 en januari 2021. Hij heeft daarbij een voorstel gemaakt van bedragen die hij aan Talis zou willen betalen en die, zo is onbetwist door hem gesteld, overeenkomen met huurverhogingen die enkel de inflatie volgen. Daarnaast zijn in dat overzicht ook servicekosten en verwarmingskosten opgenomen. Dat overzicht geeft een saldo van € 86,51 dat Talis aan [ged.conv./eis.reconv.] verschuldigd zou zijn. Nu dit overzicht door Talis niet is weersproken, zal van de juistheid van dit overzicht worden uitgegaan en zal Talis worden veroordeeld om € 86,51 aan [ged.conv./eis.reconv.] te betalen.

5.7.

Talis heeft nog gesteld dat [ged.conv./eis.reconv.] ten onrechte tot verrekening is overgegaan door de huur over december 2020 en januari 2021 niet te voldoen. En verrekening is, aldus Talis, niet toegestaan op grond van de algemene voorwaarden die van toepassing zijn. De kantonrechter leest de stellingen van [ged.conv./eis.reconv.] echter zo, dat hij de huurbetalingen van december 2020 en januari 2021 en betaling van de huurverhoging die in 2020 was ingevoerd had opgeschort, in afwachting van de discussie die met Talis liep. In die zin is dus geen sprake van (eventueel niet toegestane) verrekening. Dat per saldo, gezien de uitkomst van deze procedure, wel sprake is van verrekening, maakt dit niet anders. Talis had verrekening kunnen voorkomen door haar vordering zodanig te specificeren (hoofdsom en wettelijke rente) dat deze apart van de vordering van [ged.conv./eis.reconv.] had kunnen worden toegewezen, zodat elke partij veroordeeld kon worden tot hetgeen zij nog verschuldigd was aan de ander.

5.8.

Gezien de uitkomst van deze procedure, partijen worden allebei voor een deel in het ongelijk gesteld, moeten partijen in conventie en reconventie ieder hun eigen kosten dragen.

6. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

6.1.

verklaart voor recht dat een redelijke uitleg van artikel 3 van de huurovereenkomst meebrengt dat er sprake is van een wijzigingsbeding (als bedoeld onder 5.5);

6.2.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

6.3.

veroordeelt Talis tot betaling aan [ged.conv./eis.reconv.] van een bedrag van € 86,51;

6.4.

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

6.5.

wijst het meer of anders gevorderde af;

In conventie en in reconventie voorts:

6.6.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2022.