ECLI:NL:RBGEL:2022:536

• Datum uitspraak: 19 januari 2022
• Publicatiedatum: 3 februari 2022
• Zaaknummer: 9427569
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: R.M. Schoo
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Tussenvonnis met bewijsopdracht aan huurder voor het bestaan van de gestelde nadere overeenkomsten over een lagere huurprijs en een te verrekenen bedrag alsmede voor een gestelde contante betaling

In deze zaak heeft de Rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, op 19 januari 2022 een tussenvonnis uitgesproken in een civiele procedure tussen een verhuurder en een huurder. De verhuurder, vertegenwoordigd door mr. H.J. Ligtenbarg, vordert betaling van achterstallige huur en gemeentelijke heffingen van de huurder, die wordt bijgestaan door mr. J. Zeegers. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar en twee maanden, met een maandelijkse huurprijs van € 3.500,00. De verhuurder heeft de huurder aangesproken op een huurachterstand van € 87.500,00 en een bedrag van € 1.963,33 aan gemeentelijke heffingen. De huurder betwist de hoogte van de huurachterstand en stelt dat er een lagere huurprijs is afgesproken, alsook dat hij bedragen heeft betaald die niet zijn erkend door de verhuurder.

De rechtbank heeft in dit tussenvonnis de huurder in de gelegenheid gesteld bewijs te leveren van zijn stellingen, waaronder de verlaagde huurprijs en de betalingen die hij heeft gedaan. De rechtbank heeft vastgesteld dat de partijen een forumkeuze hebben gemaakt voor de Rechtbank Gelderland en dat Nederlands recht van toepassing is. De zaak is aangehouden voor verdere bewijslevering, waarbij de huurder moet aantonen dat er een nadere overeenkomst is gesloten over de huurprijs en dat hij contante betalingen heeft gedaan. De rechtbank heeft ook de procedure voor het leveren van bewijs door getuigen en schriftelijke stukken uiteengezet.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaakgegevens 9427569 \ CV EXPL 21-7110 \ 43576 \ 918

uitspraak van 19 januari 2022

vonnis

in de zaak van

[eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie]

wonende te [woonplaats]

eisende partij in conventie

verwerende partij in reconventie

gemachtigde mr. H.J. Ligtenbarg

tegen

19. [gedaagde sub 1]

wonende te [woonplaats]

2. [gedaagde sub 2]

wonende te [woonplaats]

3. [gedaagde sub 3]

wonende te [woonplaats]

gedaagde partijen in conventie

eisende partijen in reconventie

gemachtigde mr. J. Zeegers

Partijen worden hierna [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] en [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] (mannelijk enkelvoud) genoemd.

19. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 6 oktober 2021 en de daarin genoemde processtukken;

- de conclusie van antwoord in reconventie van 3 december 2021 met producties;

- de akte overlegging producties van 3 december 2021 met producties van de gemachtigde van [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] ;

- het e-mailbericht van 3 december 2021 met producties van de gemachtigde van
[gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] ;

- de mondelinge behandeling van 14 december 2021.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres] (hierna de woning).

2.2.

Bij overeenkomst van 23 april 2018 heeft [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] de woning verhuurd aan
[gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] voor de huisvesting van arbeidsmigranten. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar en twee maanden ingaande op 1 mei 2018 en eindigend op 1 juli 2023. De verschuldigde huurprijs bedraagt € 3.500,00 per maand. Artikel 6.8 van de huurovereenkomst bepaalt dat gemeentelijke belastingen en heffingen voor rekening van [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] komen. Op grond van artikel 8 van de huurovereenkomst is
hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst.

2.3.

[eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] en [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] hebben op 23 april 2018 daarnaast een overeenkomst gesloten op grond waarvan [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] gerechtigd worden om in
juli 2023 de eigendom van de woning te krijgen. Op grond van deze overeenkomst diende [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] een aanbetaling van € 25.000,00 te doen.

2.4.

De gemachtigde van [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] heeft [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] bij brief van 2 december 2020 aangemaand tot betaling van de huur over mei 2018, juli 2018, en februari 2019 tot en met december 2020 van totaal € 87.500,00 en een bedrag van € 1.963,33 aan gemeentelijke heffingen.

2.5.

Bij brief van 17 december 2020 heeft de gemachtigde van [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie]
[gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] erop gewezen dat hij geen gehoor heeft gegeven aan de ingebrekestelling van 2 december 2020 en daarom in verzuim verkeert. Daarnaast zijn de huurovereenkomst en koopovereenkomst ontbonden en is aan [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] de ontruiming aangezegd.

3. De vordering en het verweer in conventie

3.1.

[eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de veroordeling van [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] hoofdelijk tot betaling aan hem van:

a. een bedrag van € 89.463,33, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW over het toe te wijzen bedrag vanaf 12 december 2020 tot aan de dag van volledige betaling;

b. een bedrag van € 12.500,00, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW, althans de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over het toe te wijzen bedrag vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;

c. de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het in deze te wijzen vonnis tot aan de dag van volledige betaling.

3.2.

[eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] vordert op grond van de huurovereenkomst betaling van de achterstallige huurpenning en gemeentelijke heffingen. [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] hebben de huur over mei 2018, juli 2018, en februari 2019 tot en met december 2020 niet voldaan, waardoor een huurachterstand is ontstaan van (25 x € 3.500,00 =) € 87.500,00. Daarnaast heeft
een bedrag van € 1.963,33 aan gemeentelijke heffingen niet betaald. Verder vordert [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] op grond van artikel 10 onder d van de koopovereenkomst een boete van € 12.500,00. Nu [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] bedoelde bedragen niet op tijd heeft betaald, is hij hierover de wettelijke handelsrente, dan wel de wettelijke rente verschuldigd.

3.3.

[gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] voert hiertegen verweer waarop hierna, waar nodig voor de beoordeling van de zaak, wordt ingegaan.

4. De vordering en het verweer in reconventie

4.1.

[gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] vordert veroordeling van [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] tot betaling van een bedrag van € 128.144,05, met veroordeling van [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] in de proceskosten in reconventie.

4.2.

[gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] na verrekening van de nog openstaande huurtermijnen met reparatiekosten en ontbrekende roerende zaken nog een bedrag van (€ 60.000,00 – 10.000,00 – € 9.500,00 – € 33.644,05 –
€ 10.000,00 =) € 3.144,05 dient te betalen. Daarnaast vordert [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] terugbetaling van de op grond van de koopovereenkomst betaalde aanbetaling van
€ 25.000,00 en een schadevergoeding van € 100.000,00 wegens waardevermeerdering van het gehuurde. In totaal dient [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] daarom nog een bedrag van (€ 3.144,05 +
€ 25.000,00 + € 100.000,00 =) € 128.144,05 aan [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] te betalen.

4.3.

[eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] voert hiertegen verweer waarop hierna, waar nodig voor de beoordeling van de zaak, wordt ingegaan.

5. De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie

5.1.

Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.

5.2.

Omdat gedaagden sub 1 en 2 hun woonplaats in het buitenland hebben en de woning in Duitsland is gelegen, zal ambtshalve worden beoordeeld of de Nederlandse rechter rechtsmacht heeft en welk recht op het voorliggende geschil van toepassing is. Partijen hebben in artikel 8.4 van de huurovereenkomst een forumkeuze voor de rechtbank Gelderland gemaakt. Gedaagde sub 3 heeft daarnaast zijn woonplaats in Nederland. Dat betekent dat de Rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Arnhem bevoegd is van de vordering kennis te nemen. Partijen hebben in artikel 8.4 van de huurovereenkomst bovendien een rechtskeuze gedaan voor Nederlands recht. Aldus is in dit geval Nederlands recht van toepassing.

5.3.

Partijen twisten over en weer over de vraag of en zo ja welke bedragen zij aan elkaar verschuldigd zijn en beroepen zich over en weer op verrekening. [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] maakt aanspraak op betaling van achterstallige huurpenningen, gemeentelijke heffingen en een contractuele boete. [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] meent aanspraak te kunnen maken op terugbetaling van een aanbetaling, reparatiekosten van het dak van de woning, ontbrekende onroerende zaken en een vergoeding wegens aangebrachte verbeteringen.

Achterstallige huurpenningen

5.4.

[eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] vordert bij dagvaarding een bedrag van € 87.500,00 aan huurachterstand, bestaande uit de huur over de maanden mei 2018, juli 2018 en februari 2019 tot en met december 2020 van € 3.500,00 per maand.

5.5.

[gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] betwist de hoogte van de huurachterstand. Volgens hem is de huur over de maand mei 2018 op 20 april 2018 contant en de huur over de maand juli 2018 op 24 juli 2018 vanaf zijn Hongaarse bankrekening betaald. Verder bleek dat een deel van het pand niet bewoonbaar was, waardoor [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] minder arbeidsmigranten in de woning kon vestigen dan zijn bedoeling en tussen partijen besproken was. Omdat [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] aldus niet het beoogde volledige huurgenot kon verschaffen, zijn partijen met ingang van
1 januari 2019 een lagere huurprijs, te weten € 2.500,00 per maand overeengekomen. Dit bedrag is [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] vanaf dat moment ook gaan betalen. [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] stelt dat hij daartoe over de maanden februari tot en met mei 2019 € 5.000,00 contant en
€ 4.500,00 per bank heeft betaald. Over de maanden juni tot en met oktober 2019 was hij naast de huur nog een bedrag van € 4.500,00 aan [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] verschuldigd in verband met een betaling per bank van 23 mei 2019 en heeft hij in overleg met [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] een bedrag van € 7.000,00 verrekend in verband met ten aanzien van het gehuurde betaalde kosten en heeft hij € 10.000,00 contant betaald. Daarom bedraagt de huurachterstand volgens
[gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] geen € 87.500,00 maar € 40.500,00, te weten de huur over januari 2019 tot en met december 2020 van € 60.000,00 minus de contant betaalde bedragen van
€ 5.000,00 en € 10.000,00 en het per bank betaalde bedrag van € 4.500,00.

5.6.

[eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] heeft in zijn conclusie van antwoord in reconventie erkend dat de huur over de maand mei 2018 op 20 april 2018 contant is betaald en dat hij op 23 mei 2019 een contante betaling van € 5.000,00 heeft ontvangen. Dat de huur over de maand juli 2018 is betaald betwist [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] . De door [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] gestelde betaling van 24 juli 2018 ziet op de maand augustus 2018 en is ook op deze maand afgeschreven. Ook betwist [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] de door [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] gestelde nadere afspraak ten aanzien van de verlaging van de huurprijs per januari 2019 naar € 2.500,00 per maand. Over januari 2019 is ook nog € 3.500,00 aan huur betaald en daarna heeft er geen gebruikelijke maandelijkse huurbetaling meer plaatsgevonden. Ten slotte betwist [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] de ontvangst van het bedrag van € 4.500,00 per bank, de contante betaling van € 10.000,00 en dat [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] aanspraak kon maken op verrekening van een bedrag van € 7.000,00.

5.7.

De kantonrechter oordeelt als volgt.

De betalingen van 20 april 2018 van € 3.500,00 over de maand mei 2018 en van € 5.000,00 op 23 mei 2019 zijn door [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] erkend, zodat deze op de huurachterstand in mindering strekken.

Ten aanzien van de huur over juli 2018 heeft het volgende te gelden. Bij de betaling van
24 juli 2018 is door [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] vermeld dat deze ziet op de huur over augustus 2018, zodat [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] deze terecht op de genoemde maand heeft afgeboekt. Bovendien is gesteld noch gebleken dat de huur over augustus 2018 op enig ander moment nogmaals is voldaan. Het verweer gaat daarom in zoverre niet op.

Waar het [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] is die stelt dat er sprake is van een nadere overeenkomst ten aanzien van de hoogte van de huurprijs, is het na de betwisting hiervan door [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] ook aan [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] om dit nader te onderbouwen en zo nodig te bewijzen. Nu de afspraak volgens [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] mondeling tot stand is gekomen en [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] de daarover door mevrouw [naam 1] opgestelde verklaring betwist, zal [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] in de gelegenheid worden gesteld het bestaan van deze nadere overeenkomst te bewijzen.

De stelling van [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] dat hij de betalingen van € 4.500,00 en € 10.000,00 heeft verricht, betreft een bevrijdend verweer. Nu de ontvangst van deze betalingen door [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] is betwist zal [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] dit nader dienen te onderbouwen en zo nodig dienen te bewijzen.

[gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] heeft de betaling per bank van € 4.500,00 onderbouwd met een ondertekende verklaring (productie VIII bij antwoord). Hieruit volgt echter niet dat de bedoelde betaling ook daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Daarover staat immers in de verklaring
‘€ 4.500,- volgt per Bank’ . Sterker nog, uit productie VI bij antwoord lijkt te volgen dat [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] bedoelde betaling in ieder geval op 3 oktober 2019 nog niet had verricht. Omdat [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] heeft nagelaten een bankafschrift te overleggen waaruit de betaling blijkt, is de kantonrechter van oordeel dat hij zijn standpunt onvoldoende heeft onderbouwd. Aan het opdragen van bewijs wordt daarom niet toegekomen. Het verweer gaat in zoverre niet op.

De gestelde contante betaling van € 10.000,00 op 3 oktober 2019 heeft [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] onderbouwd met een ondertekend stuk dat als productie VI bij antwoord in het geding is gebracht en een verklaring van mevrouw [naam 1] . [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] betwist de verklaring van mevrouw [naam 1] alsmede dat het als productie VI bij antwoord overgelegde stuk door hem is ondertekend. Daar komt nog bij dat de gemachtigde van [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] bij
e-mailbericht van 26 januari 2021 heeft aangegeven dat [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] vanaf augustus 2019 is gestopt met het betalen van de huur. Aldus komt vooralsnog niet vast te staan dat de bedoelde betaling van 3 oktober 2019 is verricht. [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] zal daarom in de gelegenheid worden gesteld om dit te bewijzen.

Ten aanzien van de gestelde verrekening van een bedrag van € 7.000,00 heeft het volgende te gelden. Bedoeld bedrag ziet op de kosten voor het vervangen van de CV boiler. Deze kosten komen op grond van artikel 6.5.1 van de huurovereenkomst echter voor rekening van
[gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] Voor zover [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] heeft bedoeld te stellen dat ten aanzien van deze kosten tussen partijen een nadere overeenkomst tot stand is gekomen, is het ook aan [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] om het bestaan van deze nadere overeenkomst te onderbouwen en zo nodig te bewijzen. Ter onderbouwing heeft [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] productie VI bij antwoord en een verklaring van mevrouw [naam 1] in het geding gebracht. Productie VI en de verklaring van mevrouw [naam 1] worden echter door [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] betwist, terwijl uit de verklaring van [naam 1] verder niet blijkt van bedoelde afspraak maar enkel van het klagen over lekkage aan de CV ketel. Aldus komt deze nadere overeenkomst ook niet vast te staan. [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] zal daarom in de gelegenheid worden gesteld het bestaan hiervan te bewijzen.

5.8.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

6. De beslissing

De kantonrechter

in conventie en in reconventie

6.1.

stelt [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] in de gelegenheid te bewijzen dat

a. tussen partijen een nadere overeenkomst tot stand is gekomen op grond waarvan de huurprijs per januari 2019 is verlaagd naar € 2.500,00 per maand;

b. hij op 3 oktober 2019 een bedrag van € 10.000,00 in contanten aan [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] heeft betaald;

c. tussen partijen een nadere overeenkomst tot stand is gekomen op grond waarvan [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] een bedrag van € 7.000,00 in verband met kosten aan de CV Boiler met de huurachterstand mocht verrekenen;

6.2.

bepaalt dat [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] zich op de rolzitting van 16 februari 2022 schriftelijk kan uitlaten over de vraag hoe hij het bewijs wil leveren;

6.3.

bepaalt dat, als [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] bewijs wil leveren door middel van schriftelijke stukken, hij deze stukken op de hiervoor vermelde rolzitting over moet leggen;

6.4.

bepaalt dat [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] , als hij bewijs door getuigen wil leveren, de naam en woonplaats van de te horen getuigen moet opgeven met de verhinderdata van hemzelf, zijn gemachtigde en de getuigen en zo mogelijk van de tegenpartij, waarna een dag voor het getuigenverhoor zal worden vastgesteld;

6.5.

bepaalt dat, als een getuigenverhoor wordt gehouden, beide partijen daarbij aanwezig moeten zijn om eventueel aansluitend aan het verhoor de zaak te bespreken en om te bekijken of een schikking mogelijk is;

6.6.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. R.M. Schoo en in het openbaar uitgesproken op

19 januari 2022.