Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 22/1438
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van
in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder.
Procesverloop
Bij uitspraak op bezwaar van 15 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen de WOZ-waarde van [adresgegevens] (de woning) van € 885.000 voor het belastingjaar 2021 (peildatum 1 januari 2020) en tegen de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) ongegrond verklaard.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 augustus 2022.
Eiser is verschenen, vergezeld door zijn dochter. Namens verweerder is verschenen [taxateur] , taxateur van verweerder.
Op verzoek van eiser heeft de rechtbank direct het proces-verbaal van de zitting opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een vrijstaande woning uit het bouwjaar 2010, met een garage en twee dakkapellen. De inhoud van de woning is ongeveer 984 m³ en het perceel is ongeveer 1.100 m². De tuin ligt op het zuiden en de woning ligt aan het water.
2. Eiser heeft de woning gekocht in 2018 voor € 860.000. Het koopcontract is getekend op 23 februari 2018.
3. Voor het vorige kalenderjaar 2020 met waardepeildatum 1 januari 2019 is de WOZ-waarde na bezwaar van eiser verlaagd van € 839.000 naar € 739.000. De reden hiervoor was dat verweerder naar aanleiding van eisers stellingen van mening was dat in de meerderheid van de gevallen vergelijkbare woningen te laag waren gewaardeerd, zodat het gelijkheidsbeginsel was geschonden (meerderheidsregel). Daarbij is aangekondigd dat eisers WOZ-waarde in het volgende jaar aanzienlijk kon stijgen.
4. Bij de volgende WOZ-waardering (2021) zijn diverse woningen in eisers wijk aanzienlijk in waarde verhoogd, vaak met € 150.000 tot € 300.000.
5. Nadat de WOZ-waarde van eisers woning voor 2021 was vastgesteld op € 885.000, is eiser op 5 april 2021 in bezwaar gekomen tegen die waarde.
6. Op 26 april 2021 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen eiser, [persoon A] en [taxateur] namens de gemeente [naam gemeente] en [persoon B] van de Waarderingskamer. Van dit gesprek is geen verslag gemaakt. Tijdens dit gesprek heeft eiser zijn bezwaar toegelicht, waarin eiser weer een beroep deed op de meerderheidsregel, maar nu met verwijzing naar andere woningen. Toen is uitgebreid gesproken over de woningen die eiser had aangevoerd. Partijen zijn het er niet over eens wat [persoon B] tijdens dit gesprek heeft gezegd. Volgens eiser heeft hij gezegd dat de waardering van de door eiser genoemde woningen te laag was, maar verweerder heeft dit tijdens de zitting betwist. Volgens verweerder was dit gesprek overigens geen hoorgesprek, maar een gesprek dat buiten de bezwaarprocedure om heeft plaatsgevonden.
7. In de uitspraak op bezwaar is het bezwaar ongegrond verklaard. Over de meerderheidsregel is in de uitspraak alleen gezegd dat van schending daarvan geen sprake was.
8. In beroep is in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Eiser bepleit een waarde van € 739.000. Daarbij beroept hij zich met name op het gelijkheidsbeginsel (schending van de meerderheidsregel), omdat 22 volgens eiser vergelijkbare woningen in [plaatsnaam] aanzienlijk lager zijn gewaardeerd, ook als rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen in perceelsoppervlakte en inhoud.
9. Eiser heeft in reactie op het verweerschrift voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend, waarin hij zijn berekeningen heeft aangepast aan de gegevens die verweerder in het verweerschrift had genoemd. Omdat verweerder en de rechtbank deze stukken door omstandigheden niet voorafgaand aan de zitting hadden gezien, heeft eiser tijdens de zitting extra exemplaren aan de rechtbank en aan verweerder overgelegd, waarna de stukken zijn besproken. Ook in die aangepaste berekeningen, waarbij hij ook voor de woningen vlakbij het spoor 10% heeft afgetrokken wegens de minder goede ligging, komt eiser tot de conclusie dat zijn woning op grond van het gelijkheidsbeginsel dient te worden gewaardeerd op € 739.000.
10. Verder heeft eiser ter zitting aangevoerd dat zijn garage kleiner is dan waarmee verweerder heeft gerekend en dat er geen dak op zit met bergruimte, terwijl dit bij [adresgegevens] wel zo is. Ook heeft hij gesteld dat hij geen zicht heeft op het water door een haag van de gemeente en dat de voordeur van de woning vrijwel niet wordt gebruikt, omdat deze onhandig ligt; je moet omlopen vanaf de achterzijde, waar het perceel is ontsloten naar de weg.
11. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Van schending van het gelijkheidsbeginsel is volgens hem geen sprake, omdat de door eiser genoemde woningen niet vergelijkbaar zijn, vooral door de minder gunstige ligging.
12. Verweerder heeft de waarde van de woning onderbouwd met een bij het verweerschrift overgelegd taxatierapport van taxateur [taxateur] . In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 915.000. Verweerder heeft daarbij drie onderbouwende verkopen genoemd, waaronder de verkoop van eisers woning in februari 2018, gecorrigeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2020 met 13,35% naar € 975.154. Verder heeft hij de verkoop van [adresgegevens] voor € 935.000 op 7 april 2020 gebruikt en de verkoop van [adresgegevens] voor € 895.000 op 8 oktober 2020. De foto’s bij de taxatie van de binnenzijde van eisers woning zijn (anders dan verweerder in de stukken heeft gesuggereerd door de woorden “opgenomen ter plaatse”) niet afkomstig van een inpandige opname, want deze heeft niet plaatsgevonden. Verweerder heeft tijdens de zitting verklaard dat deze foto’s uit de verkoopbrochure komen van 2018. Eiser heeft vervolgens verklaard dat de situatie binnen niet is gewijzigd en alles alleen ouder is geworden.
12. De bewijslast dat de aan de woning toegekende waarde juist is ligt bij verweerder. Dit betekent dat hij aannemelijk moet maken dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Daarvoor is het volgende van belang.
12. De door verweerder gebruikte onderbouwende verkoop van eisers eigen woning maakt gelet op de stijgende markt sinds 2018 aannemelijk dat de WOZ-waarde van de woning in elk geval niet lager (en waarschijnlijk wel hoger) moet worden vastgesteld dan de koopsom van € 860.000 uit februari 2018. Toch is deze koopsom niet goed bruikbaar als onderbouwing van de taxatie, omdat de transactie te ver van de waardepeildatum heeft plaatsgevonden (langer dan een jaar voor de peildatum), terwijl de indexering naar de waardepeildatum bovendien niet is onderbouwd.
15. De andere twee onderbouwende verkoopcijfers zijn wel goed bruikbaar. Het gaat om transacties die dicht genoeg bij de peildatum liggen en om woningen die goed vergelijkbaar zijn en die ongeveer hetzelfde bouwjaar hebben en dezelfde uitstraling. Uit de door verweerder overgelegde matrix volgt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen die woningen en eisers woning.
16. De omstandigheid dat de garage van eiser waarschijnlijk een oppervlak heeft van 27,8 m² in plaats van 37 m² (verweerder heeft ter zitting gezegd dat hij niet weet of eisers stelling klopt) en de garage geen kap heeft met zolderruimte, terwijl [adresgegevens] dat wel heeft, maakt dat enige correctie moet worden toegepast in de vergelijking met [adresgegevens] , hetgeen verweerders taxateur niet heeft gedaan. Maar meer dan € 5.000 tot € 10.000 kan dit niet uitmaken, heeft [taxateur] toegelicht tijdens de zitting. Omdat verweerders taxatie uitkomt op € 915.000, wat na aftrek van € 10.000 nog steeds hoger is dan de beschikte waarde van € 885.000, kan de stelling van eiser over de garage niet tot een verlaging van de beschikte waarde leiden. De stelling dat de positie van de voordeur een waardedruk oplevert, overtuigt de rechtbank niet. Het is wel iets minder praktisch, maar niet aannemelijk is dat de woning daardoor minder waard is. En voor zover er al enige waardedruk vanuit zou gaan, is ook hiervoor genoeg ruimte aanwezig in de hogere taxatie van verweerder in beroep. De stelling over de gemeentelijke haag die het uitzicht op het water belemmert, kan ook geen reden zijn voor een verlaging van de waarde, omdat verweerder de ligging van eisers woning op 3 heeft gesteld. Dit is dezelfde waardering als de ligging van de twee vergelijkingspanden die niet aan het water liggen, zodat voor de ligging aan het water niet met een hogere liggingswaarde is gerekend.
17. De door eiser genoemde vergelijkbare woningen die lager zijn gewaardeerd, kunnen bij de beoordeling van de aannemelijkheid van de door verweerder vastgestelde waarde geen gewicht in de schaal leggen tegenover het taxatierapport van verweerder, omdat deze woningen niet rond de waardepeildatum 1 januari 2020 zijn verkocht. En voor zover een deel ervan wel rond de peildatum zou zijn verkocht, heeft eiser geen transactiedatum en verkoopprijs genoemd, zodat de rechtbank hiermee niet bekend is. Vergelijking met WOZ-waarden van niet verkochte woningen past niet in het systeem van de Wet WOZ, omdat de marktwaarde van een woning niet kan worden afgeleid uit de WOZ-waarde.
18. De conclusie is dat verweerder de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verlaging van de WOZ-waarde kan daarom alleen aan de orde zijn als het beroep op het gelijkheidsbeginsel zou slagen. Daarvoor is van belang hoe het gelijkheidsbeginsel in WOZ-zaken moet worden toegepast volgens de jurisprudentie van de Hoge Raad. De rechtbank moet die jurisprudentie namelijk toepassen en de uitspraak van verweerder voor het jaar 2020 (die eiser jurisprudentie noemt, maar het niet is, omdat het geen uitspraak is van een rechter), maakt dat niet anders. De rechtspraak van de Hoge Raad is voor de rechtbank namelijk leidend.
“3.4. Voor de toepassing van de zogenoemde meerderheidsregel moeten in beginsel in de vergelijking worden betrokken alle woningen die het kenmerk of de kenmerken gemeen hebben ten aanzien waarvan de voor de waardebepaling van belang zijnde fout is gemaakt en zich te dien aanzien onderscheiden van andere woningen (HR 17 juni 1992, nr. 26777, BNB 1992/294).
In het onderhavige geval is echter kennelijk de voor de waardebepaling van belang zijnde fout niet gemaakt ten aanzien van enig specifiek kenmerk dat bepaalde woningen gemeen hebben; B en W hebben dat in cassatie ook uitdrukkelijk erkend. In een dergelijk geval moet - waar voor het gebruik van een onroerende zaak als referentiepand voor de waardering in het kader van de Wet WOZ voldoende is dat het vergelijkbaar is - voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn, zoals bijvoorbeeld bij rijtjeshuizen niet noodzakelijk, maar wel mogelijk het geval zal zijn. Dit brengt enerzijds mee dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd, anderzijds dat de heffingsambtenaar, op wiens weg het ligt te stellen dat de relevante groep groter is, daartoe slechts (juist gewaardeerde) objecten zal kunnen aanwijzen die eveneens identiek zijn aan dat van de klager. Zowel ter ondersteuning als ter weerlegging van een beroep op de meerderheidsregel zal gewezen kunnen worden op alle identieke panden die gelegen zijn binnen het ambtsgebied van het betrokken bestuursorgaan (de heffingsambtenaar), dat wil zeggen binnen de grenzen van de desbetreffende gemeente.”
20. Uit dit arrest volgt dat voor toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken in een geval als dit, waarbij wordt gewezen op de lagere waardering van diverse andere woningen, de vergelijking moet worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. De 22 (na verweer 21) woningen die eiser heeft aangedragen en die volgens hem vergelijkbaar zijn, voldoen niet aan dit strenge criterium van de Hoge Raad. Ze zijn namelijk niet identiek aan eisers woning en de verschillen zijn ook niet verwaarloosbaar. Het gaat hier namelijk om vrijstaande woningen van verschillende typen, met verschillende uitstraling, met verschillende groottes van het perceel en met verschillende groottes van de opstal, terwijl ook de ligging anders is. Deze woningen kunnen misschien deels wel worden gebruikt als vergelijkingsobject bij de waardering, maar alleen als sprake is van een daadwerkelijk gerealiseerd verkoopcijfer rond de waardepeildatum en als in voldoende mate rekening wordt gehouden met de verschillen, waarbij niet alleen de ligging en de grootte van perceel en opstal, maar ook de kwaliteit, de voorzieningen en het onderhoud van de woningen moeten worden meegewogen. Maar voor een beroep op het gelijkheidsbeginsel zijn ze in elk geval niet bruikbaar. De door eiser genoemde woningen die aanzienlijk lager zijn gewaardeerd dan zijn woning kunnen hem dus bij de rechter geen lagere WOZ-waarde opleveren. De rechtbank wijst het beroep op het gelijkheidsbeginsel dus af.
21. Het voorgaande neemt overigens niet weg dat het opmerkelijk is dat een deel van de door eiser genoemde woningen min of meer vergelijkbaar lijkt te zijn met eisers woning, terwijl die woningen toch aanzienlijk lager gewaardeerd zijn. De vraag komt op of het verschil in waardering werkelijk kan worden verklaard door de minder gunstige ligging en door de factoren van onderhoud, kwaliteit en voorzieningen, zoals verweerder heeft aangevoerd. Het komt de rechtbank gewenst voor als verweerders taxateur bij de volgende waarderingsronde hier nog eens goed naar kijkt en de waardes van die woningen zo nodig naar boven aanpast, om te voorkomen dat sommige mensen in vergelijkbare gevallen meer belasting moeten betalen dan andere mensen. Het is echter niet de bevoegdheid van de rechtbank om daarover te oordelen. Het toezicht op de juistheid van de waardering van alle woningen in een gemeente ligt bij de Waarderingskamer en niet bij de rechter. De rechter kan alleen beoordelen of de heffingsambtenaar van de gemeente de beschikte WOZ-waarde van een woning van een eigenaar die beroep heeft ingesteld, in beroep aannemelijk heeft gemaakt. Ook kan de rechtbank niet zorgen voor aanpassing van de gegevens in het WOZ-waardeloket, net zoals verweerder dat kennelijk niet in zijn macht heeft, omdat een andere afdeling van de gemeente hierover gaat. De rechtbank kan aan de onjuistheid van deze gegevens ook geen gevolgen verbinden voor de WOZ-waarde van eisers woning.
22. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
23. De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt, omdat eiser in beroep heeft moeten komen om de juiste informatie te krijgen. Het taxatieverslag bevatte twee vergelijkingsobjecten ( [adresgegevens] ) die volgens verweerders stelling in beroep niet vergelijkbaar zijn en die de waarde dus niet goed onderbouwden. Volgens verweerder is dat een fout van de computer en wordt eraan gewerkt om dit te verbeteren, maar dat neemt niet weg dat verweerder eiser met dit taxatieverslag op het verkeerde been heeft gezet en het vertrouwen in de juistheid van de waardevaststelling heeft verminderd. Ook is kennelijk in het gesprek met de waarderingskamer niet uitgelegd hoe het gelijkheidsbeginsel bij WOZ-zaken werkt en is in de uitspraak op bezwaar die uitleg ook niet gegeven. Voor het vorige kalenderjaar heeft verweerder eiser bovendien gelijk gegeven, wat weliswaar tot verweerders bevoegdheid hoort en toen ook redelijk was, maar wat bij eiser ten onrechte de indruk heeft gewekt dat zijn benaderingswijze juridisch juist was. Dit heeft het bezwaar en beroep in het volgende belastingjaar in wezen uitgelokt.
24. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat eiser nadrukkelijk heeft afgezien van het vragen van een vergoeding voor gemaakte kosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt verweerder op om het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, rechter, in tegenwoordigheid van N. Habibi, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op:
De griffier is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.