Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/386968 / HA ZA 21-194
Vonnis van 17 augustus 2022
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
beiden wonende te [plaats] ,
eisers,
advocaat mr. B. de Smit te Bussum,
tegen
[gedaagde]
,
gevestigd te [plaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. T.J. van Veen te Ede.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 7 juli 2021
- het verkort proces-verbaal van mondelinge behandeling van 24 mei 2022.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] is sinds 2008 bezig geweest met het mogelijk realiseren van een appartementencomplex door middel van een collectief particulier opdrachtgeverschap (hierna: CPO).
2.2.
Begin 2015 is [eisers] geattendeerd op de mogelijkheid om in [gemeente] in eerste instantie op de locatie [locatie 1] een appartementencomplex te ontwikkelen door middel van een CPO. Aangezien die ontwikkelingsmogelijkheden vertraging opliepen is [eisers] door de gemeente [gemeente] daarna geattendeerd op de locatie [locatie 2] .
2.3.
Bij e-mailbericht van 28 februari 2017 heeft [eisers] aan [gedaagde] meegedeeld dat hij, als CPO, bezig is met de voorbereiding om te komen tot een realisatie van een appartementencomplex in de regio Utrecht/ [gemeente] en heeft hij gevraagd of [gedaagde] belangstelling heeft voor een dergelijk project. Op 10 maart 2017 heeft tussen partijen een oriënterend gesprek plaatsgevonden.
2.4.
Bij e-mail van 3 juli 2017 met als onderwerp “Appartementencomplex Lichtenberg” heeft [eisers] onder meer het volgende aan [gedaagde] geschreven:
Als tegemoetkoming in de coördinatie en begeleidingsactiviteiten van de woongroep naar u toe, reken ik op een vergoeding van € 25.000,00 excl. BTW.
(…)
Mijn voorstel is om de vergoeding zoveel mogelijk in nature te ontvangen
(…).
2.5.
Bij e-mailbericht van 11 juli 2017 heeft [gedaagde] hierop als volgt gereageerd:
T.a.v. de voorgestelde vergoeding voor uw werkzaamheden lijkt mij de hoogte v.h. bedrag niet onredelijk. Echter de manier van verrekenen roept in de toekomst alleen maar vraagtekens op, wat wij beiden niet zouden moeten willen.
Omdat wij een markt conforme prijs moeten rekenen zal het door u gevraagde bedrag hierin verwerkt moeten worden wat alleen maar vraagtekens kan oproepen als u mede CPO leden worden geïnformeerd over het financieele overzicht
Beter is het om dit bedrag zichtbaar te houden in het kostenoverzicht en wij nader afspraken maken hoe dit met u te verrekenen.
2.6.
Bij e-mailbericht van 5 oktober 2017 heeft [gedaagde] aan [eisers] onder meer het volgende meegedeeld:
Verder bevestigen wij hierbij onze afspraak dat [gedaagde] voor uw inspanningen een korting zal verwerken in de bouwkosten van uw appartement voor een bedrag van € 25.000,00 excl. BTW
Om dit bedrag niet zichtbaar te maken in de begroting is op 18-07-2017 hierover het volgende afgesproken:
[gedaagde] in bouwteam en hanteert de volgende uitgangspunten:
(…)
Bouwplaatskosten ca. 7% wordt voor start bouw definitief bepaald.
2.7.
Op enig moment is de locatie [locatie 1] , waar 18 appartementen konden worden gerealiseerd, in de plaats gekomen voor de locatie [locatie 2] , waar 9 appartementen konden worden gerealiseerd.
2.8.
Bij e-mailbericht van 4 april 2018 heeft [gedaagde] aan [eisers] onder meer het volgende geschreven:
Hierbij bevestigen wij onze mondelinge afspraak d.d. 14-12-2017 waarin is overeengekomen dat [gedaagde] voor uw inspanningen bij de realisatie van ca. 18 appartementen een korting zal verwerken in de bouwkosten van uw appartement voor een bedrag van € 50.000,00 excl. BTW.
Om dit bedrag niet zichtbaar te maken in de door ons op te stellen gespecificeerde begroting is overeengekomen dat in de begroting wordt gerekend met:
(…)
Bouwplaatskosten 7% wordt voor start bouw definitief bepaald.
2.9.
Bij e-mailbericht van 4 april 2018 heeft [eisers] hierop als volgt gereageerd:
Dank voor de bevestiging van je toezegging.
De waarden die je in je begroting meeneemt kunnen niet tussen ons worden bepaald, maar onderdeel zijn van discussie over de uiteindelijke aanneemsom.
Ik zal waarschijnlijk geen deel gaan uitmaken van de delegatie die over de prijs komt praten.
2.10.
Op 9 april 2018 heeft de Vereniging in oprichting Ontwikkelproject Woongroep [locatie 1] met [gedaagde] een bouwteamovereenkomst gesloten met betrekking tot de realisatie van 18 appartementen.
2.11.
Op 3 juli 2018 is de Vereniging in oprichting Ontwikkelproject Woongroep [locatie 1] door de gemeente [gemeente] in het kader van een openbare inschrijving ingeloot om het appartementencomplex [locatie 1] te gaan realiseren.
2.12.
Op 16 augustus 2018 is de Vereniging Ontwikkelproject Woongroep [locatie 1] (hierna: de Vereniging) opgericht. De heer [eiser 1] (eiser sub 1) was bestuurslid en penningmeester van de Vereniging.
2.13.
[eisers] is in september 2018 uit het project gestapt en heeft het lidmaatschap van de Vereniging opgezegd. Op 5 november 2018 is de heer [eiser 1] uitgetreden uit het bestuur van de Vereniging.
2.14.
Op 6 juli 2019 hebben de Vereniging en [gedaagde] een bouwteamovereenkomst gesloten
2.15.
Bij e-mailbericht van 17 mei 2020 heeft [eisers] onder meer het volgende aan [gedaagde] geschreven:
Zoals je al wel begrepen zult hebben zijn wij uit ons initiatief project [locatie 1] gestapt.
(…)
Het betekent ook dat de afspraak, zoals die door jou bevestigd is op 4 april 2018, niet vereffend zal kunnen worden via de bouwtermijnen.
Om de zichtbaarheid zo klein mogelijk te houden stel ik voor dat je het bedrag in 10 maandelijkse termijnen van elk € 5.000,-- verhoogd met 21% BTW is € 6.050,-- overmaakt op onze bankrekening (…).
2.16.
Bij e-mailbericht van 23 juni 2020 heeft [gedaagde] aan [eisers] bericht dat er volgens haar geen afspraak is gemaakt tussen hen.
2.17.
Bij brief van 4 maart 2021 heeft mr. de Smit [gedaagde] namens [eisers] gesommeerd tot betaling van € 50.000,00 exclusief btw binnen acht dagen na dagtekening van die brief.
3.De vordering
3.1.
[eisers] vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [gedaagde] zal veroordelen tot betaling aan hem van € 50.000,00 aan hoofdsom en € 1.363,80 aan buitengerechtelijke incassokosten, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf 13 maart 2021 tot aan de dag van algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eisers] legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij met [gedaagde] heeft afgesproken dat hij een aanbrengvergoeding zou ontvangen van € 50.000,00 exclusief btw, zoals door [gedaagde] is bevestigd bij e-mailbericht van 4 april 2018. Hij vordert nakoming van deze afspraak.
3.3.
[gedaagde] betwist dat partijen een aanbrengvergoeding voor [eisers] zijn overeengekomen. Partijen zijn wel overeengekomen dat [eisers] een vergoeding voor coördinatie- en begeleidingsactiviteiten zou ontvangen, maar [eisers] is uit het project gestapt en heeft geen wezenlijke coördinatie- en begeleidingsactiviteiten verricht, zodat hem geen vergoeding toekomt, aldus [gedaagde] .
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is in geschil wat zij hebben afgesproken over een (mogelijk) aan [eisers] toekomende vergoeding.
4.2.
[eisers] stelt dat hij aanspraak heeft op een aanbrengvergoeding, die ziet op alle inspanningen en voorbereidende werkzaamheden die hij vanaf 2008 tot de inloting van het project op 3 juli 2018 heeft verricht. Indien hij die inspanningen niet zou hebben verricht, zou [gedaagde] de opdracht tot de bouw van het appartementencomplex niet hebben verkregen. Ter zitting heeft [eisers] toegelicht dat voor het realiseren van een appartementencomplex op de locatie [locatie 2] met [gedaagde] is gesproken over een vergoeding voor coördinatie- en begeleidingswerkzaamheden. Hetgeen is vermeld in zijn e-mailbericht van 3 juli 2017 gold volgens hem niet meer voor het nieuwe project [locatie 1] . Voor dat project is de vergoeding verhoogd en is het een aanbrengvergoeding geworden. Hoe die vergoeding betaald zou worden, was volgens [eisers] geen onderdeel van de afspraak tussen partijen.
4.3.
[gedaagde] heeft de stellingen van [eisers] gemotiveerd betwist. Zij voert aan dat zij nooit een aanbrengvergoeding overeenkomt en dat [eisers] voor het verrichten van coördinatie- en begeleidingswerkzaamheden een vergoeding zou ontvangen, zowel op de locatie [locatie 2] als op de locatie [locatie 1] . Aangezien het op de locatie [locatie 2] ging om 9 appartementen en op de locatie [locatie 1] om 18 appartementen is de vergoeding verhoogd, omdat er met meer eigenaren moest worden gecommuniceerd en afgestemd over de bouwwensen. [eisers] heeft volgens [gedaagde] geen coördinatie- en begeleidingswerkzaamheden verricht omdat hij in het najaar van 2018 uit het project is gestapt. De Vereniging heeft een extern bureau ingeschakeld voor de coördinatie en de begeleiding van de bouw tegen een kostprijs van € 4.000,00 per woning. Uiteindelijk zijn er 15 appartementen gerealiseerd, aldus [gedaagde] .
4.4.
De rechtbank overweegt het volgende. Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. De vraag of een overeenkomst met een bepaalde inhoud tot stand is gekomen, moet worden beantwoord aan de hand van de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.5.
Uit het e-mailbericht van 3 juli 2017 volgt dat [eisers] aanspraak maakt op een vergoeding van € 25.000,00 voor coördinatie- en begeleidingswerkzaamheden en dat hij dit bedrag graag in natura zou ontvangen. Uit het e-mailbericht van [gedaagde] van 11 juli 2017 volgt dat zij met de hoogte van de vergoeding instemt, maar niet met de wijze waarop dit zal worden verrekend met [eisers] In het e-mailbericht van [gedaagde] van 5 oktober 2017 bevestigt zij de afspraak over een vergoeding van € 25.000,00 voor de ‘inspanningen’ van [eisers] en uit dat e-mailbericht volgt tevens dat partijen afspraken hebben gemaakt over de verrekening daarvan. Ter zitting heeft [gedaagde] desgevraagd toegelicht dat de vergoeding voor [eisers] zou worden verrekend door middel van ophoging van de bouwplaatskosten met 1%. Volgens [gedaagde] was het normale percentage voor bouwplaatskosten in 2018 5,5 tot 6 en is dat in verband met de vergoeding voor [eisers] opgehoogd naar 7%. [eisers] heeft dat niet, althans onvoldoende weersproken, zodat de rechtbank uitgaat van die wijze van verrekening. In oktober 2017 waren partijen het er dus over eens dat [eisers] een vergoeding zou ontvangen voor coördinatie- en begeleidingswerkzaamheden van € 25.000,00 die middels de bouwplaatskosten op de begroting met [eisers] zouden worden verrekend. Vervolgens is op enig moment de locatie [locatie 1] in de plaats gekomen van de locatie [locatie 2] en is de vergoeding verhoogd van € 25.000,00 naar € 50.000,00. [eisers] heeft niet weersproken dat de verhoging van de vergoeding is ingegeven door de omstandigheid dat er meer appartementen zouden worden gerealiseerd op de locatie [locatie 1] (18) in vergelijking met de locatie [locatie 2] (9) en dat dat zou leiden tot meer overleg en afstemming met de beoogde eigenaren van de te bouwen appartementen. De rechtbank gaat daarom uit van die reden van de verhoging van de vergoeding. In het e-mailbericht van 4 april 2018 heeft [gedaagde] in gelijke bewoordingen als in haar e-mailbericht van 5 oktober 2017 bevestigd dat partijen zijn overeengekomen dat [eisers] voor zijn ‘inspanningen’ bij de realisatie van de circa 18 appartementen een korting in de bouwkosten van zijn appartement zou ontvangen van € 50.000,00 en dat is overeengekomen dat dat zou worden verrekend in de begroting, waarbij wederom met bouwplaatskosten van 7% zou worden gerekend.
4.6.
Uit het voorgaande leidt de rechtbank af dat partijen een vergoeding hebben afgesproken voor door [eisers] te verrichten coördinatie- en begeleidingswerkzaamheden van respectievelijk € 25.000,00 en later € 50.000,00. Dat [gedaagde] in de e-mailberichten van 5 oktober 2017 en 4 april 2018, waarin zij de afspraken aan [eisers] bevestigt, niet spreekt van coördinatie- en begeleidingswerkzaamheden maar van ‘inspanningen’ van [eisers] , doet daaraan niet af. De wijze van verrekening van de vergoeding op de begroting van de bouw door middel van de (ophoging van de) bouwplaatskosten is in het e-mailbericht van 5 oktober 2017, dat kennelijk nog zag op de locatie [locatie 2] , hetzelfde als in het e-mailbericht van 4 april 2018, dat zag op de locatie [locatie 1] . De rechtbank acht daarom niet geloofwaardig dat de afspraak over de locatie [locatie 2] ging over een vergoeding aan [eisers] voor coördinatie- en begeleidingswerkzaamheden en dat de afspraak over de locatie [locatie 1] niet langer ging over een vergoeding van coördinatie- en begeleidingswerkzaamheden maar over een aanbrengvergoeding, zoals [eisers] stelt en [gedaagde] betwist. [eisers] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit zou volgen dat [gedaagde] met ‘inspanningen’ in het e-mailbericht van 4 april 2018 iets anders zou hebben bedoeld dan in haar e-mailbericht van 5 oktober 2017, dat ook volgens [eisers] kennelijk zag op coördinatie- en begeleidingswerkzaamheden. Ook is niet gesteld of gebleken op grond waarvan [eisers] mocht aannemen dat [gedaagde] met ‘inspanningen” ineens iets anders, namelijk een aanbrengvergoeding, bedoelde. Verder heeft [eisers] ook niet inzichtelijk gemaakt waarom hij ten aanzien van de locatie [locatie 2] geen aanspraak zou maken op al het werk dat hij al vanaf 2008 had verricht voor de voorbereiding van de realisatie van een appartementencomplex in CPO-verband en ten aanzien van de locatie [locatie 1] (ineens) wel. In ieder geval heeft hij geen feiten en omstandigheden gesteld, en die zijn ook niet gebleken, op grond waarvan dat voor [gedaagde] duidelijk moet zijn geweest.
4.7.
De rechtbank is dan ook van oordeel dat [eisers] tegenover het gemotiveerde verweer van [gedaagde] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit volgt dat partijen een aanbrengvergoeding zijn overeengekomen. De rechtbank gaat dan ook ervan uit dat partijen hebben afgesproken dat [eisers] voor door hem te verrichten coördinatie- en begeleidingswerkzaamheden een vergoeding zou ontvangen. [eisers] heeft onvoldoende weersproken dat hij geen coördinatie- en begeleidingswerkzaamheden heeft verricht. Alle door hem genoemde werkzaamheden, zoals gesprekken met verschillende aannemers en architecten, het organiseren van informatieavonden voor geïnteresseerden in het project, de gesprekken met de gemeente [gemeente] en de oprichting van de Vereniging, hebben in het voortraject van de bouw plaatsgevonden en kunnen niet worden aangemerkt als coördinatie- en begeleidingswerkzaamheden. Bovendien staat in het e-mailbericht van 3 juli 2017 dat het ging om coördinatie- en begeleidingswerkzaamheden
“van de woongroep naar u toe”. Ook dat duidt erop dat de coördinatie- en begeleidingswerkzaamheden vooral zagen op werkzaamheden die pas aan de orde waren vanaf de aanvang van de bouw van het appartementencomplex tot aan de oplevering daarvan. [eisers] was toen echter al uit het project gestapt. Om die reden heeft [eisers] geen recht op een vergoeding van [gedaagde] en zal zijn vordering worden afgewezen.
“van de woongroep naar u toe”. Ook dat duidt erop dat de coördinatie- en begeleidingswerkzaamheden vooral zagen op werkzaamheden die pas aan de orde waren vanaf de aanvang van de bouw van het appartementencomplex tot aan de oplevering daarvan. [eisers] was toen echter al uit het project gestapt. Om die reden heeft [eisers] geen recht op een vergoeding van [gedaagde] en zal zijn vordering worden afgewezen.
4.8.
[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht 2.076,00
- salaris advocaat
2.228,00(2 punten × tarief € 1.114,00)
2.228,00(2 punten × tarief € 1.114,00)
Totaal € 4.304,00.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 4.304,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op 17 augustus 2022.