ECLI:NL:RBGEL:2022:4509

• Datum uitspraak: 10 augustus 2022
• Publicatiedatum: 5 augustus 2022
• Zaaknummer: C/05/393814 / HA ZA 21-500
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: S.J. Peerdeman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over de omvang van het appartementsrecht op een recreatiepark en de plaatsing van een hekwerk

In deze zaak gaat het om een geschil tussen een eiser en een gedaagde over de omvang van het appartementsrecht van de eiser op een recreatiepark. De eiser woont sinds 1995 in een chalet op het park, dat sinds 2015 wordt geëxploiteerd door de gedaagde. De eiser heeft in 2006 een appartementsrecht gekocht, maar er is onduidelijkheid ontstaan over de grenzen van dit recht, vooral na de plaatsing van een hekwerk door de eiser in 2020. De gedaagde heeft in een kort geding de verwijdering van het hekwerk gevorderd, maar partijen hebben een minnelijke regeling getroffen. De eiser vordert nu dat de rechtbank vaststelt dat een deel van de verharde weg ten zuiden van zijn chalet onderdeel uitmaakt van zijn appartementsrecht en dat hij het hekwerk terug mag plaatsen. De rechtbank heeft de eiser opgedragen bewijs te leveren dat de tekening van een ingenieursbureau uit 2006 de splitsingstekening is die aan de splitsingsakte is gehecht. De zaak is aangehouden voor getuigenverhoor en verdere beslissingen zijn uitgesteld.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/393814 / HA ZA 21-500 / 592 / 1690

Vonnis van 10 augustus 2022

in de zaak van

[eisende partij] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. D. Dekker te Wijchen,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde partij] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. T. Vink te Amsterdam.

Partijen worden hierna [eisende partij] en [gedaagde partij] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 8 december 2021,

- het verkort proces verbaal van de mondelinge behandeling van 5 april 2022.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde partij] exploiteert sinds 2015 het recreatie chaletpark [het park] te [plaats] . [gedaagde partij] is sindsdien eigenaar van de infrastructuur van het park.

2.2.

[eisende partij] woont sinds 1995 (permanent) in een chalet op het park. Met toestemming van de toenmalige eigenaar van het park heeft [eisende partij] dat chalet op een deel van het terrein van het park gebouwd.

2.3.

In 2004 heeft de toenmalige eigenaar het park verkocht. De nieuwe eigenaar wilde het terrein splitsen in afzonderlijke kavels en deze verkopen.

2.4.

Ten behoeve van deze splitsing heeft [ingenieursbureau] in 2006 in opdracht van de rechtsvoorganger van [gedaagde partij] en tezamen met het kadaster een landmeting uitgevoerd. [ingenieursbureau] heeft in dat kader een splitsingstekening opgesteld.

2.5.

Op 25 maart 2006 heeft [eisende partij] een appartementsrecht gekocht van de rechtsvoorganger van [gedaagde partij] . In de koopovereenkomst staat onder meer het volgende:

Verkoper verkoopt aan koper, die koopt van verkoper:

1. Het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een perceel grond bestemd voor recreatieverblijf gelegen op [het park] (…) [appartementsnummer 1A] , uitmakende het één/één en zestigste (1/61ste) onverdeeld aandeel in de gemeenschap (…),

zoals op een aan deze akte gehechte situatietekening aangegeven appartementsrecht nummer [appartementsnummer 1A] ,

2. Het recht van opstal inhoudende de bevoegdheid om op voormeld appartementsrecht een chalet of een recreatiewoning in eigendom te hebben;

hierna ook te noemen: het verkochte.

2.6.

De koopprijs voor het appartementsrecht bedroeg € 31.100,00 en voor het opstalrecht nihil. In een bijlage bij de koopovereenkomst staat dat kavelnummer [appartementsnummer 1A] een oppervlakte heeft van 311 m².

2.7.

In de leveringsakte van 24 april 2006, waarbij voormeld appartementsrecht en opstalrecht aan [eisende partij] zijn geleverd, zijn de betreffende akten van hoofd- en ondersplitsing vermeld, die op het verkochte van toepassing zijn, en de datum waarop deze zijn ingeschreven in het kadaster en de openbare registers.

2.8.

In september 2020 heeft [eisende partij] een hekwerk geplaatst rondom zijn chalet en over een gedeelte van de direct ten zuiden van zijn chalet gelegen verharde weg. Naar aanleiding daarvan is tussen partijen een discussie ontstaan over de vraag wat de omvang is van het appartementsrecht van [eisende partij] en of een deel van de verharde weg daarvan al dan niet onderdeel uitmaakt.

2.9.

[gedaagde partij] heeft in een kort geding procedure bij deze rechtbank onder meer verwijdering van het door [eisende partij] geplaatste hekwerk gevorderd. Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling van het kort geding op 4 maart 2021 een minnelijke regeling getroffen. In het proces-verbaal van schikking is vermeld:

Partijen verklaren dat zij ter beëindiging van deze procedure het volgende zijn overeengekomen:

1. Partij [eisende partij] verplaatst het hekwerk voor 8 maart 2021 over de weg richting zijn chalet, zodat het tegen het thans bestaande hekwerk wordt geplaatst en de weg vrij is. Het hekwerk mag op die plaats blijven staan zolang [eisende partij] eigenaar is. [eisende partij] geeft daarmee geen eventuele rechten betreffende de omvang van zijn kavel prijs.

2. [gedaagde partij] maakt geen aanspraak op de tot op heden eventueel verbeurde boete.

3. Na voldoening aan het onder punt 1 bepaalde verlenen partijen elkaar over en weer algehele kwijting.

4. Ieder van partijen draagt de eigen proceskosten.

[eisende partij] heeft het hekwerk daarna gedeeltelijk weggehaald, zodat de weg thans vrij is.

2.10.

Op 14 april 2021 heeft de advocaat van [eisende partij] [ingenieursbureau] aangeschreven met het verzoek een afschrift van de in 2006 opgemaakte documentatie te verstrekken. In reactie daarop heeft [ingenieursbureau] in een memo van 26 april 2021 het volgende meegedeeld:

Aan de zuidzijde van het recreatieverblijf op kavel [appartementsnummer 1A] is een weg gelegen. Er zijn vragen ontstaan over het eigendom van de grond waarop deze weg ligt. Of deze bij het park hoort, of tot kavel [appartementsnummer 1A] . Zowel de eigenaar van kavel [appartementsnummer 1A] (via [advocatenbureau] ) als [gedaagde partij] heeft [ingenieursbureau] benaderd of zij een toelichting kan geven op deze situatie op basis van de beschikbare appartementstekeningen. Doel van deze notitie is hier invulling aan te geven.

(…)

Ten behoeve van de appartementssplitsing is destijds, op basis van het parkontwerp, door ons een splitsingstekening opgesteld. Hieronder is een uitsnede opgenomen rondom kavel [appartementsnummer 1A] .

Figuur 2: Uitsnede tekening appartement splitsing

(…)

Op de luchtfoto van 2020 (…) is te zien dat de weg aan de zuidzijde direct langs het recreatieverblijf loopt. Op de splitsingstekening (figuur 20) loopt de weg zuidelijker van het verblijf.

(…)

De transactie van kavel [appartementsnummer 1A] heeft op 25-03-2006 plaatsgevonden. Op basis van de luchtfoto van jan. 2005 en 2011 lijkt het dat de weg aan de zuidzijde van het verblijf in 2005 (voor de transactiedatum) op dezelfde locatie lag als in 2011 en 2020.

(…)

In ons archief hebben wij een situatiemeting beschikbaar van rond 2004-2006 (…). Ook hieruit blijkt dat de weg rond die tijd direct aan de zuidzijde van het verblijf gelegen was. We hebben destijds zowel het verblijf (inclusief berging) als de weg ingemeten. Wanneer we een recente luchtfoto aan deze meting koppelen komt de situatie van de weg en het verblijf overeen.

(…)

Uit de analyse volgt:

 Direct aan zuidzijde van het recreatieverblijf van kavel [appartementsnummer 1A] loopt een weg,

 De ligging van deze weg is anders dan op de tekening bij de appartementssplitsing,

 De ligging van de weg komt overeen met de ligging zoals deze was tijdens de transactie in 2006,

(…).

2.11.

[ingenieursbureau] heeft in opdracht van [eisende partij] een nieuwe meting verricht op basis van de beschikbare informatie en bescheiden. Bij e-mail van 26 juli 2021 heeft [ingenieursbureau] de hierna weergegeven tekening aan [eisende partij] gezonden en het volgende meegedeeld:

Feitelijke bevindingen

 In de bijlage is de tekening toegevoegd welke onze landmeetkundige heeft gehanteerd bij het uitzetten,

 De punten 1-6 zijn op locatie uitgezet,

 De weg aan de zuidzijde van het chalet op kavel [appartementsnummer 1A] en het chalet zelf liggen op dezelfde locatie als waarop deze in het verleden zijn ingemeten (nog voor het verkavelingsplan was uitgewerkt),

 De weg aan de zuidzijde ligt noordelijker dan zoals deze is opgenomen in het ontwerp wat destijds is gemaakt en zoals deze is opgenomen in de tekening bij de appartementssplitsing (zie ook bijgevoegde uitzettekening).

Interpretatie

 Op welke wijze het verschil van de kavel in de praktijk en de tekening bij de appartementssplitsing geïnterpreteerd moet worden kunnen wij niet aangeven,

 Hiertoe is de koopovereenkomst bepalend. De vraag is dan met name welke afspraken zijn gemaakt over verschillen tussen tekening en de feitelijke situatie bij levering en eventuele andere afspraken die toen gemaakt zijn,

 Gelet op dat uit de meting blijkt dat de positie van het chalet op kavel [appartementsnummer 1A] en de weg ten zuiden daarvan overeenkomen met de oude situatie (van voor de verkaveling) is het aannemelijk dat de feitelijke situatie bij levering hetzelfde was als nu.”

2.12.

Bij e-mail van 30 juli 2021 heeft de advocaat [eisende partij] de bevindingen van [ingenieursbureau] doorgestuurd naar de advocaat van [gedaagde partij] en verzocht te bevestigen dat [gedaagde partij] erkent dat een deel van de verharde weg deel uitmaakt van het eigendom van [eisende partij] . Dit heeft [gedaagde partij] geweigerd.

3. Het geschil

3.1.

[eisende partij] vordert na vermeerdering van eis dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. voor recht verklaart dat de grenzen van de kavel van [eisende partij] lopen zoals door [ingenieursbureau] op 7 juli 2021 is uitgezet, aldus zoals ingetekend door [ingenieursbureau] op de per e-mail van 26 juli 2021 aan de raadslieden van partijen toegestuurde tekening,

2. [gedaagde partij] gebiedt om toe te staan dat [eisende partij] het in september 2020 aangebrachte hekwerk terugplaatst op de plek waar dat voorafgaand aan de in kort geding gemaakte afspraak stond, althans terugplaatst op of tenminste 10 centimeter binnen de grenzen van zijn kavel, zoals dat door [ingenieursbureau] naar aanleiding van het onderzoek op 7 juli 2021 is ingetekend, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag, indien zij hieraan geen gehoor geeft, met een maximum van € 25.000,00,

3. voorwaardelijk, in het geval de rechtbank zal oordelen dat [eisende partij] voor het plaatsen van het hekwerk toestemming had moeten vragen aan [gedaagde partij] , hem daartoe alsnog vervangende toestemming verleent

4. [gedaagde partij] veroordeelt tot betaling aan [eisende partij] van de kosten van [ingenieursbureau] van € 665,50,

met veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten en de nakosten.

3.2.

[eisende partij] legt aan zijn vordering ten grondslag dat een deel van de verharde weg die grenst aan zijn chalet onderdeel uitmaakt van zijn appartementsrecht. Het aanvankelijk door hem geplaatste hekwerk, dat deels over die verharde weg was geplaatst, stond dan ook op zijn eigendom. Hij wenst het hekwerk, dat hij in het kader van het kort geding heeft verwijderd, weer terug te plaatsen op de oorspronkelijk plaats. Voor zover daarvoor toestemming van [gedaagde partij] is vereist, vordert hij vervangende toestemming van de rechtbank. [eisende partij] maakt aanspraak op vergoeding van de kosten van [ingenieursbureau] van € 665,50. Hij stelt dat de weigering van [gedaagde partij] om het eigendomsrecht van [eisende partij] te erkennen heeft geleid tot de noodzaak om onderzoek door [ingenieursbureau] te laten uitvoeren.

3.3.

[gedaagde partij] voert verweer en betwist dat de verharde weg onderdeel uitmaakt van het appartementsrecht van [eisende partij] . Ook meent [gedaagde partij] dat [eisende partij] geen belang heeft bij zijn vordering en dat de vordering is verjaard. Op grond van het algemeen reglement en het parkreglement is het niet toegestaan om zonder toestemming van haar een hekwerk te plaatsen, aldus [gedaagde partij] .

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Kern van het geschil tussen partijen is wat de omvang is van het appartementsrecht van [eisende partij] en met name of een deel van de verharde weg, die ten zuiden van zijn chalet loopt, daarvan onderdeel uitmaakt. Tevens is in geschil of het [eisende partij] is toegestaan zonder toestemming van [gedaagde partij] een hekwerk te plaatsen.

Belang [eisende partij]

4.2.

[eisende partij] stelt dat hij belang heeft bij zijn vorderingen, namelijk het veiligstellen van zijn appartementsrecht. Het is volgens hem zowel in het belang van [gedaagde partij] als in zijn belang om te weten of de verharde weg valt binnen de reikwijdte van het appartementsrecht. Dit geldt vooral in het kader van een eventuele verkoop door [eisende partij] aan een derde in de toekomst. Daarnaast heeft hij belang bij (terug)plaatsing van het hekwerk nu dit bijdraagt aan zijn gevoel voor veiligheid aangezien hij woont op een afgelegen deel van het park, aldus [eisende partij] .

[gedaagde partij] voert aan dat de kavel waarop het appartementsrecht van [eisende partij] betrekking heeft, wordt begrensd door een coniferenhaag en dat dat de normale erfafscheiding is. [gedaagde partij] ziet geen belang voor [eisende partij] waarom het stuk verharde weg bij de kavel moet horen.

4.3.

De rechtbank is van oordeel dat [eisende partij] voldoende belang heeft bij de door hem gevorderde verklaring voor recht. [eisende partij] heeft belang bij het vaststellen van de omvang van zijn appartementsrecht. Hij heeft immers het recht om zijn appartementsrecht te gelde te maken en in het kader van een eventuele overdracht daarvan in de toekomst is het noodzakelijk dat er duidelijkheid is over de omvang van appartementsrecht. Dat de aanwezige coniferenhaag een normale erfafscheiding is, zoals [gedaagde partij] betoogt, doet hieraan niet af.

Verjaring

4.4.

Verder voert [gedaagde partij] aan dat de vordering van [eisende partij] is verjaard op grond van artikel 3:307 BW. De koopovereenkomst is vijftien jaar geleden gesloten en de verjaringstermijn van vijf jaar is inmiddels verstreken, aldus [gedaagde partij] .

[eisende partij] betwist dat zijn vordering is verjaard.

4.5.

Artikel 3:307 BW, waarop [gedaagde partij] zich beroept, ziet op de verjaring van een vordering tot nakoming. De gevorderde verklaring van recht ziet echter niet op nakoming (van de koopovereenkomst), zodat dit artikel geen grondslag biedt voor een succesvol beroep op verjaring. Het beroep op verjaring gaat daarom niet op.

Omvang appartementsrecht

4.6.

Niet in geschil is dat [eisende partij] een appartementsrecht met een oppervlakte van

311 m² heeft gekocht van de rechtsvoorganger van [gedaagde partij] . De vraag is of een deel van de verharde weg die ten zuiden van het chalet loopt, behoort tot het appartementsrecht van [eisende partij] en dus waar de zuidelijke grens van zijn appartementsrecht loopt.

4.7.

De rechtbank overweegt het volgende. Ingevolge artikel 5:109 BW geschiedt de splitsing in appartementsrechten door een daartoe bestemde notariële akte en inschrijving daarvan in de openbare registers. In lid 2 van dat artikel is bepaald dat aan de akte van splitsing een tekening wordt gehecht, waarop - kort gezegd - de begrenzing van het appartementsrecht is aangegeven. In artikel 5:111 aanhef en onder b BW is bepaald dat de akte van splitsing een nauwkeurige omschrijving van het appartementsrecht moet inhouden, die kan plaatsvinden door verwijzing naar de in artikel 5:109 lid 2 BW bedoelde tekening.

Voor het bepalen van de grenzen van het appartementsrecht dient dus te worden uitgegaan van hetgeen daarover in de splitsingsakte is vermeld, al dan niet onder verwijzing naar de aan de akte gehechte splitsingstekening.

4.8.

Volgens [eisende partij] is de tekening die [ingenieursbureau] in 2006 heeft gemaakt en die is weergegeven in het memo van 26 april 2021 (hiervoor weergegeven onder 2.10) de tekening die aan de splitsingsakte is gehecht en was die tekening ook aan zijn koopovereenkomst gehecht. [gedaagde partij] betwist dat en voert aan dat die tekening van [ingenieursbureau] slechts een schets is van hoe de toenmalige eigenaar het park wilde indelen.

Nu de splitsingsakte niet is overgelegd, kan door de rechtbank niet worden vastgesteld dat voormelde tekening van [ingenieursbureau] de splitsingstekening is, die is aangehecht aan de splitsingsakte waarbij het appartementsrecht van [eisende partij] tot stand is gekomen.

4.9.

Aangezien [eisende partij] zich beroept op het rechtsgevolg van zijn stelling dat voormelde tekening van [ingenieursbureau] de splitsingstekening is, die is aangehecht aan de splitsingsakte die betrekking heeft op zijn appartementsrecht, rust om hem de bewijslast daarvan. De rechtbank zal hem in de gelegenheid stellen daarvan bewijs te leveren, conform zijn bewijsaanbod.

4.10.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

draagt [eisende partij] op te bewijzen dat de tekening die [ingenieursbureau] in 2006 heeft gemaakt en die is weergegeven in het memo van 26 april 2021 (hiervoor weergegeven onder 2.10), de splitsingstekening is, die is aangehecht aan de splitsingsakte, die betrekking heeft op zijn appartementsrecht,

5.2

bepaalt dat, voor zover [eisende partij] dit bewijs door middel van getuigen wil leveren, het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. S.J. Peerdeman in het Paleis van Justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem op een door de rechtbank vast te stellen datum en tijd,

5.3

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
24 augustus 2022 voor het opgeven door [eisende partij] van de getuigen en van hun respectieve verhinderdagen, alsmede de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op de dinsdagen in de maanden oktober 2022 tot en met januari 2023, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

5.4

verwijst voor het geval [eisende partij] op die roldatum heeft medegedeeld geen getuigenbewijs te willen leveren of geen getuigen of verhinderdata heeft opgegeven de zaak naar de achtste rolzitting na de dag waarop dit vonnis is uitgesproken voor vonnis of,
maar alleen indien [eisende partij] daarom op de onder 5.3 bedoelde roldatum heeft verzocht, naar de zesde rolzitting na de dag waarop dit vonnis is uitgesproken voor het nemen van een conclusie na niet gehouden getuigenverhoor aan de zijde van [eisende partij] , waarbij deze desgewenst ook het bewijs schriftelijk kan leveren,

5.5

bepaalt voorts dat de partijen bij de getuigenverhoren aanwezig zullen zijn en, indien daartoe naar het oordeel van de rechter aanleiding bestaat, tijdens en/of na de getuigenverhoren voor de rechter zullen verschijnen om aan deze inlichtingen over de zaak te geven en deze te laten onderzoeken of de partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden,

5.6

bepaalt dat de partijen alle schriftelijke (bewijs)stukken die zij nog in het geding willen brengen uiterlijk twee weken voor het getuigenverhoor in fotokopie aan de andere partij en aan de rechtbank toegezonden moeten hebben,

5.7

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op 10 augustus 2022