Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/371848 / HA ZA 20-348
Vonnis van 20 juli 2022
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. S.A. van der Velden te Utrecht,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. S.A. van Snippenburg te Nijmegen.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd worden.
1.De verder procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 31 maart 2021;
- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 15 november 2021;
- de conclusie na getuigenverhoor;
- de antwoordconclusie na getuigenverhoor.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.
In het tussenvonnis van 31 maart 2021 is aan [gedaagden] opgedragen te bewijzen feiten en omstandigheden waaruit volgt dat hij op enig moment voorafgaand aan 17 oktober 2018 [eisers] erover heeft geïnformeerd dat:
1. het souterrain in 1995 helemaal onder water heeft gestaan;
2. de vloer van het souterrain in de toiletruimte en de trapopgang niet waterdicht was en dat daar incidenteel – bij hoog water – water door naar boven kwam en er af en toe een klein plasje water stond.
De bewijswaardering: [gedaagden] is niet in het bewijs geslaagd
2.2.
[gedaagden] heeft als getuigen doen horen [eiser 2] en [eiser 1] (eisers 1 en 2), verkopend makelaar [naam makelaar] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (gedaagden 1 en 2) en [zoon van gedaagden] , de zoon van gedaagden. De getuigen hebben verklaard over eventueel door [gedaagden] gedane mededelingen over water in het souterrain.
2.3.
[gedaagden] is niet in het hem opgedragen bewijs geslaagd. In de verklaringen van de getuigen zijn onvoldoende aanknopingspunten te vinden voor de stelling van [gedaagden] dat hij [eisers] heeft geïnformeerd over de twee onderwerpen die hiervoor onder punt 2.1 zijn vermeld.
2.4.
[eiser 2] , eiser 1, heeft verklaard:
(…)
“Het klopt niet dat gedaagden, zo als zij hebben gesteld en zoals in de bewijsopdracht is neergelegd, mij hebben verteld dat het souterrain in 1995 helemaal onder water heeft gestaan. Ik heb de verkopende partij drie keer gevraagd of er geen water in de kelder had gestaan en toen zijn we naar buiten gegaan. Daar buiten bevond zich de pomp en toen heb ik nogmaals gevraagd of er echt geen water in de kelder had gestaan. De heer [gedaagde 1] zei toen: ‘nee echt nooit, alleen van 1995 weet ik het niet want toen woonden wij hier niet’.
“Over het al dan niet waterdicht zijn van de vloer van het souterrain van de toiletruimte en de trapopgang is mij door de verkopers en de makelaar niets verteld. Het enige wat de heer [gedaagde 1] mij heeft verteld was, zoals ik hiervoor al aangaf, dat hij nooit geen water heeft gehad. Ook over de aanwezigheid van een klein plasje water is nimmer gesproken. Er is nooit iets gezegd over het effect van hoog water op het souterrain.”
“ (…) ik heb drie keer gevraagd of er water in het souterrain had gestaan, waarop hij telkenmale heeft geantwoord dat dat niet zo was. De heer [gedaagde 1] heeft mij ook niet verteld dat er incidenteel, bij hoog water, water naar boven kwam en er af en toe een klein plasje water stond.”
[eiser 1] , eiseres 2, heeft verklaard:
(…)
“Toen ik in onderhandeling was over de aankoop van de woning is mij niet door de makelaar en ook niet door de verkoper iets gezegd over water in het souterrain in 1995. Er is wel een keer gesproken over het jaar 1995. Dat was toen mijn man vroeg: ‘is de kelder niet lek?’ En toen zei de heer [gedaagde 1] nee, alleen van het jaar 1995 weet ik het niet want toen woonden wij er niet. Dit heb ik overigens niet zelf gehoord maar heb ik, in die periode, van mijn man gehoord. Dit is namelijk gezegd toen hij alleen met de heer [gedaagde 1] was.”
“Tijdens de bezichtigingen ben ik ook in het souterrain geweest, alle drie de keren. Ik heb zelf niet gevraagd of het souterrain waterdicht was, maar mijn man wel. Daar was ik zelf bij. Ik weet niet meer of dat bij de tweede of de derde bezichtiging was. Er is toen door de heer [gedaagde 1] gezegd dat er nooit water in kwam of woorden van gelijke strekking. De heer [gedaagde 1] heeft mij ook niet verteld dat er incidenteel, bij hoog water, water naar boven kwam en er af en toe een klein plasje water stond.”
Uit de verklaringen van eisers blijkt dus niet dat [gedaagden] hen heeft geïnformeerd dat er in 1995 water in het souterrain heeft gestaan en/of dat de vloer van het souterrain in de toiletruimte en de trapopgang niet waterdicht was en dat daar incidenteel – bij hoog water – water door naar boven kwam en er af en toe een klein plasje water stond.
2.5.
De verklaringen van [naam makelaar] , verkopend makelaar, en [zoon van gedaagden] , zoon van gedaagde, kunnen evenmin tot het bewijs leiden. De heer [naam makelaar] heeft verklaard dat er in zijn gesprekken met [eisers] nooit is gesproken over water in het souterrain in 1995 en dat er bij zijn weten met [eisers] niet over vochtproblemen is gesproken. Ook heeft hij verklaard dat over de aanwezigheid van een klein plasje water niet is gesproken. [zoon van gedaagden] heeft verklaard dat hij niet aanwezig is geweest bij de verkooponderhandelingen die met [eisers] zijn gevoerd, zodat hij niet uit eigen wetenschap heeft kunnen verklaren.
2.6.
M.W.P. [gedaagde 2] , gedaagde 2, heeft verklaard dat zij niet bij de onderhandelingen met [eisers] over de aankoop van de woning aanwezig is geweest en dat wat zij kon verklaren alleen gaat over hetgeen haar echtgenoot, gedaagde 1, haar daarover verteld heeft. Ook zij kan dus niet uit eigen wetenschap verklaren. Zij heeft verklaard dat J. [gedaagde 1] haar had verteld dat hij aan de kopers, of mogelijk alleen aan de heer [eiser 2] , had verteld dat er in 1995 water in het souterrain heeft gestaan en dat het souterrain toen waterdicht is gemaakt en dat hij heeft gezegd dat de vloer van het souterrain waterdicht was. Dat hij zou hebben gesproken over een plasje water op de vloer van het souterrain, heeft zij van hem niet gehoord.
2.7.
Alleen uit de verklaring van J. [gedaagde 1] , gedaagde 1, kan worden afgeleid dat [gedaagden] met [eisers] heeft gesproken over water in het souterrain. Hij heeft het volgende verklaard:
(…)
“Bij de bezichtiging waarbij ikzelf de rondleiding in mijn eentje heb verzorgd heb ik tegen de heer [eiser 2] gezegd dat er in 1995 water in het onderhuis heeft gestaan. Ik denk dat ik in het verlengde daarvan tegen de heer [eiser 2] heb gezegd: ‘dat is allemaal netjes gerepareerd, het is nu waterdicht.’ (…) Dat ik gezegd zou hebben: ‘over het jaar 1995 weet ik het niet want toen woonden wij hier nog niet’ is niet correct. Ik heb juist over 1995 verteld wat ik zojuist heb verklaard.”
“Over het al dan niet waterdicht zijn van de vloer in het souterrain heb ik gezegd, dat het waterdicht was. U vraagt mij naar eventuele mededelingen mijnerzijds over een klein plasje water. Ik heb hierover gezegd dat als er in het trapportaal aan de buitenzijde van de woning een plasje water staat, dat dan de noodzaak bestaat om de pomp aan te zetten om het water van het perceel af te voeren. Als dat niet helpt zouden de duikers waarschijnlijk verstopt zijn. In het laatste geval betekent dat niet dat er meer water bij de trapopgang komt te staan maar het blijft bij een klein plasje water. (…) Over het al dan niet waterdicht zijn van de vloer in het souterrain in de toiletruimte en de trapopgang is dat het enige wat ik gezegd heb. Ik heb dus niet gezegd dat er binnen, in de toiletruimte, ook water zou kunnen komen te staan.”
“U vraagt mij bij welke bezichtiging ik de mededeling over het plasje water heb gedaan. Dat was bij de eerste of bij de tweede bezichtiging (…).”
2.8.
De rechtbank stelt voorop dat de verklaring van [gedaagde 1] als partijgetuige omtrent door [gedaagden] te bewijzen feiten geen bewijs in zijn voordeel kan opleveren, tenzij zijn verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs (artikel 164 lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Volgens HR 31 maart 1995 (NJ 1997, 592) geldt de beperking van de bewijskracht van de verklaring van de partijgetuige alleen dan niet, als er aanvullende bewijzen voorhanden zijn die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen, dat zij de verklaring van de partijgetuige voldoende geloofwaardig maken. Van voldoende aanvullend bewijs als hier bedoeld is in dit geval echter geen sprake. De getuigen [eiser 2] , [eiser 1] en [naam makelaar] hebben juist verklaard dat
nietis gesproken over water in het souterrain, terwijl de getuigen [zoon van gedaagden] en [gedaagde 2] niet hebben kunnen verklaren uit eigen wetenschap, omdat zij niet bij de onderhandelingen aanwezig zijn geweest. De in het geding gebrachte schriftelijke verklaring van 15 oktober 2021 van [gedaagde 2] [1] kan niet tot het bewijs bijdragen omdat zij juist verklaart dat er geen water in het onderhuis heeft gestaan.
nietis gesproken over water in het souterrain, terwijl de getuigen [zoon van gedaagden] en [gedaagde 2] niet hebben kunnen verklaren uit eigen wetenschap, omdat zij niet bij de onderhandelingen aanwezig zijn geweest. De in het geding gebrachte schriftelijke verklaring van 15 oktober 2021 van [gedaagde 2] [1] kan niet tot het bewijs bijdragen omdat zij juist verklaart dat er geen water in het onderhuis heeft gestaan.
2.9.
Dit betekent dat op grond van de getuigenverklaringen niet bewezen kan worden geacht dat [gedaagden] op enig moment voorafgaand aan 17 oktober 2018 [eisers] erover heeft geïnformeerd dat:
1. het souterrain in 1995 helemaal onder water heeft gestaan;
2. de vloer van het souterrain in de toiletruimte en de trapopgang niet waterdicht was en dat daar incidenteel – bij hoog water – water door naar boven kwam en er af en toe een klein plasje water stond.
2.10.
Omdat [gedaagden] niet is geslaagd in het opgedragen bewijs, is niet komen vast te staan dat hij heeft voldaan aan zijn mededelingsplicht. In het tussenvonnis van 31 maart 2021 is onder punt 4.19 geoordeeld dat in die situatie geldt dat [eisers] mocht verwachten dat het souterrain waterdicht was ten tijde van de levering en dat, nu partijen het erover eens zijn dat het souterrain op dat moment niet waterdicht was, de woning niet de eigenschappen bezat die [eisers] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Ook staat daarmee vast dat [gedaagden] [eisers] onjuist heeft geïnformeerd. Hiermee is komen vast te staan dat [gedaagden] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst met [eisers] . De gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden toegewezen.
Vordering tot betaling van € 79.876,00 uit hoofde van verminderde koopprijs/herstelkosten en vordering tot betaling van € 71.577,94 uit hoofde van (aanvullende) schadevergoeding
2.11.
Aan de vordering tot betaling van € 79.876,00 uit hoofde van verminderde koopprijs/ herstelkosten heeft [eisers] een rapportage met offerte van 18 maart 2020 van Bescon Bestrijdingstechnieken B.V. (hierna: Bescon) ten grondslag gelegd [2] . De vordering tot betaling van € 71.577,94 uit hoofde van (aanvullende) schadevergoeding heeft [eisers] gespecificeerd door middel van offertes, waaronder een offerte van Aannemersbedrijf Hoes B.V. ad € 44.443,00 inclusief btw, facturen en stelposten [3] .
2.12.
[gedaagden] heeft zich op het standpunt gesteld dat de door [eisers] gevorderde schadevergoeding niet alleen voor wat betreft de afzonderlijke posten, maar ook voor wat betreft de hoogte ervan, niet voldoet aan de eis dat van ‘redelijke herstelkosten’ sprake is. Volgens [gedaagden] zijn er aanzienlijk goedkopere oplossingen voor de problematiek.
2.13.
Overwogen wordt dat het rapport van Bescon mede een offerte voor de uit te voeren werkzaamheden betreft, zodat Bescon zelf belang heeft bij een zo hoog mogelijke aanneemsom voor de uit te voeren werkzaamheden. Ditzelfde geldt voor de offerte van Aannemersbedrijf Hoes B.V. en de overige offertes. De offertes waarop [eisers] zich ter onderbouwing van haar schade beroept kunnen niet, net zo min als de opgevoerde stelposten, worden aangemerkt als schadebegroting door een onafhankelijk deskundige. De omvang van de schade kan daarom niet op de betreffende bedragen worden begroot.
2.14.
Anderzijds is door [gedaagden] een memo van 26 juni 2020 van MarP BouwAdvies in het geding gebracht [4] . In die memo geeft de deskundige alternatieve oorzaken weer die de wateroverlast kunnen hebben veroorzaakt, te weten: overbelasting van de kimmen van de wanden van de kelder door de aanpassingen in de woning, overbelasting van de vloeren van de kelder door de aanpassingen in de woning, tegenstroom vanuit het riool bij zware regenval en inregenen vanuit de buitentrap bij de entree bij zware regenval. Volgens [gedaagden] kan hieruit worden afgeleid dat de oorzaak van de wateroverlast niet vaststaat en dat nader onderzoek ter plaatse naar die oorzaak noodzakelijk is. Nu MarP BouwAdvies slechts mogelijke oorzaken voor de wateroverlast noemt, geen onderzoek ter plaatse heeft verricht en niet vaststelt wat de oorzaak daadwerkelijk is, kunnen haar bevindingen niet dienen als grondslag voor het bepalen van de omvang van de schade, aldus [gedaagden] .
2.15.
Door [eisers] is vervolgens in het geding gebracht [5] een rapportage van 28 oktober 2020 van Peters Bouwkundig Adviesbureau (hierna: Peters). Ing. W.N.M. Strien, als onafhankelijk deskundige in dienst van Peters, heeft ter plaatse onderzoek verricht, zijn bevindingen weergegeven, de oorzaak voor de schade genoemd en onderbouwd en de omvang van de schade begroot. Volgens Peters is met herstel van de gebreken die tot de lekkage hebben geleid, een bedrag gemoeid van € 117.219,96.
2.16.
[gedaagden] heeft de rapportage van Peters ter beoordeling voorgelegd aan MarP BouwAdvies en Hanselman Groep. MarP BouwAdvies constateert dat de door Peters BouwAdvies begrote kosten overdreven en niet reëel zijn, maar heeft wederom geen onderzoek ter plaatse verricht en geeft slechts mogelijke andere oorzaken voor de lekkage. MarP BouwAdvies wijst er echter wel terecht op dat op het moment van haar rapport, 12 november 2021, al twee jaren waren verstreken sinds de overstroming van het souterrain zich voordeed en dat er sindsdien geen wateroverlast meer is geweest. De deskundige van Hanselman Groep, die de schadelocatie evenmin heeft bezocht, concludeert in zijn rapport van 3 november 2021 slechts dat nader onderzoek nodig is om te beoordelen of het door [eisers] geclaimde herstel geheel noodzakelijk is, of er hierdoor verbetering optreedt en of het geclaimde bedrag van € 151.182,00 exclusief BTW juist is.
2.17.
Op grond van de aan hem uitgebrachte deskundigenberichten heeft [gedaagden] zich op het standpunt gesteld dat in deze procedure een nader deskundigenbericht geïndiceerd is. [eisers] heeft de noodzaak van nader onderzoek door een deskundige betwist, omdat de schade en de omvang daarvan volgens [eisers] genoegzaam zouden blijken uit de rapportages van Bescon en Peters. Voorts vraagt hij zich af wat een eventuele deskundige zou kunnen waarnemen, omdat er thans geen sprake is van hoog water en daarvan voorlopig ook geen sprake zal zijn. Anderzijds wijst [eisers] erop dat de situatie in het souterrain van de woning aanzienlijk verslechterd is en dat inmiddels ook schade in de vorm van gederfd woongenot is ontstaan.
2.18.
In deze situatie acht de rechtbank het gewenst om de plaatselijke gesteldheid van het souterrain op te nemen. Het verdient de voorkeur dat partijen zich daarbij laten bijstaan door een eigen (bouw-) technisch adviseur. Tijdens de zitting zal aan de orde komen hoe de wijze van herstel en de omvang van de schade kunnen worden bepaald en kan het treffen van een schikking worden beproefd.
2.19.
In verband daarmee zal de zaak worden verwezen naar de rol van 17 augustus 2022 voor opgave verhinderdata van partijen en hun gemachtigden in de maanden oktober 2022 tot en met januari 2023.
2.20.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
Overige kosten
2.21.
[eisers] heeft gevorderd om [gedaagden] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten van € 527,95.
2.22.
De beslissing hierover zal worden aangehouden totdat over de vorderingen betreffende de schadevergoeding is beslist.
In (voorwaardelijke) reconventie
2.23.
[gedaagden] heeft in (voorwaardelijke) reconventie aangevoerd dat het door [eisers] gelegde beslag onrechtmatig is.
2.24.
Over de vorderingen die [gedaagden] in verband daarmee heeft ingesteld, zal worden geoordeeld als in reconventie is beslist. In afwachting daarvan zal iedere beslissing worden aangehouden.
3.De beslissing
De rechtbank
in conventie
3.1.
beveelt een gerechtelijke plaatsopneming alsmede een verschijning van partijen, bijgestaan door hun advocaten, voor het geven van inlichtingen en ter beproeving van een minnelijke regeling op de terechtzitting van mr. M.L. Braaksma in de woning te [woonplaats] aan de [adres] op een door de rechtbank vast te stellen datum en tijd,
3.2.
bepaalt dat de partijen dan in persoon aanwezig moeten zijn,
3.3.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 17 augustus 2022 voor het opgeven van de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden oktober 2022 tot en met januari 2023, waarna dag en uur van descente en mondelinge behandeling zullen worden bepaald,
3.4.
bepaalt dat bij gebreke van de gevraagde opgave(n) de rechtbank het tijdstip van de gerechtelijke plaatsopneming en mondelinge behandeling zelfstandig zal bepalen en bepaalt dat dit tijdstip na de vaststelling in beginsel niet zal worden gewijzigd,
3.5.
wijst partijen er op dat voor de zitting drie uur zal worden uitgetrokken,
3.6.
bepaalt dat het proces-verbaal binnen twee weken na de gerechtelijke plaats-opneming en mondelinge behandeling ter griffie moet worden neergelegd,
3.7.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen op een dag die na afloop van de gerechtelijke plaatsopneming en mondelinge behandeling zal worden vastgesteld,
3.8.
houdt iedere verdere beslissing aan.
in (voorwaardelijke) reconventie
3.9.
houdt iedere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.L. Braaksma en in het openbaar uitgesproken op 20 juli 2022.