Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/389882 / HA ZA 21-322 / 1571 / 650
Vonnis van 29 juni 2022
in de zaak van
1. de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
[eiser 1],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [woonplaats] ,
3.
[eiser 3],
[eiser 3],
wonende te [woonplaats] ,
4.
[eiser 4],
[eiser 4],
wonende te [woonplaats] ,
5.
[eiser 5],
[eiser 5],
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaten mr. L.R. de Groot te Arnhem en mr. A.P. Maes te Apeldoorn,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde],
statutair gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. H. Krans te Zutphen.
Partijen zullen hierna [eiser 1] , [eiser 2] , [eiser 3] , [eiser 4] , [eiser 5] en [gedaagde] worden genoemd. Eisers worden hierna gezamenlijk [eisers] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 22 september 2021,
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 17 januari 2022 en de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De kern van het geschil
Ten behoeve van [eisers] bestaat een erfdienstbaarheid van weg, uit hoofde waarvan [eisers] gebruik mag maken van het perceel van [gedaagde] . Ook bestaat een aanvullende erfdienstbaarheid, inhoudende dat [gedaagde] de paden en wegen op haar perceel en het aanwezige receptiegebouw met slagboom dient te onderhouden om de uitoefening van de erfdienstbaarheid van weg mogelijk te maken. Het geschil draait om de vraag of [gedaagde] gehouden is medewerking te verlenen aan opheffing van deze erfdienstbaarheden, wat volgens [eisers] tot gevolg zou hebben dat [eisers] geen retributie meer aan [gedaagde] hoeft te betalen.
3.De feiten
3.1.
De leden van [eiser 1] zijn allen eigenaar van een recreatiewoning op bungalowpark [naam recreatiepark] (hierna: het recreatiepark). De eigendom van de recreatiewoningen met ondergrond en toebehoren is door middel van een op 29 maart 1996 verleden splitsingsakte (hierna: de splitsingsakte) verdeeld in 25 appartementsrechten. De leden van [eiser 1] zullen hierna worden aangeduid als: de appartementseigenaren.
3.2.
Het perceel van [gedaagde] bevindt zich in de nabije omgeving van het perceel van [eisers] . Op het perceel van [gedaagde] , dat onderdeel uitmaakt van het recreatiepark, bevinden zich zomerhuisjes, een restaurant, receptie en kantoor, hotelettes en bebossing. [gedaagde] is sinds 2017 eigenaar van het perceel.
3.3.
In de splitsingsakte is vastgelegd dat ten behoeve van het perceel van [eisers] (het heersend erf) en ten laste van het perceel van [gedaagde] (het dienend erf) de volgende erfdienstbaarheden bestaan:
A.1. De erfdienstbaarheid van weg om vanaf het heersend erf het dienend erf en vanaf het dienend erf het heersend erf te kunnen bereiken.
A.2. De erfdienstbaarheid tot het hebben, houden, onderhouden en/of vernieuwen van leidingen en kabels welke nodig (zullen) zijn voor telefoon, radio, televisie alsmede aan- en afvoer van gas, water en riolering. De eigenaar van het dienend erf verbindt zich tot instandhouding van bedoeld leiding- en kabelnet zodat daarvan onbelemmerd gebruik kan worden gemaakt door de eigenaar van het heersend erf.
B.1. De erfdienstbaarheid van weg om vanaf het heersend erf over het dienend erf de openbare weg te kunnen bereiken.
B.2. De erfdienstbaarheid tot het hebben, houden, onderhouden en/of vernieuwen van leidingen en kabels welke nodig (zullen) zijn voor electra, telefoon, radio, televisie alsmede aan- en afvoer van gas, water en riolering. De eigenaar van het dienend erf verbindt zich tot instandhouding van bedoeld leiding- en kabelnet zodat daarvan onbelemmerd gebruik kan worden gemaakt door de eigenaar van het heersend erf.
C.a. de erfdienstbaarheid van weg om vanaf het heersend erf over het dienend erf de op het dienend erf aanwezige recreatieplas en vanaf bedoelde recreatieplas het heersend erf te kunnen bereiken, een en ander te voet over de op het dienend erf aanwezige daarvoor bestaande paden en wegen.
C.b. de erfdienstbaarheid om te dulden het recreëren in danwel direkt nabij voorbedoelde recreatieplas door de eigenaren en gebruikers van het heersend erf op dezelfde wijze als het de eigenaren en gebruikers van het dienend erf is toegestaan om in danwel direct nabij bedoelde recreatieplas te recreëren, welke erfdienstbaarheid niet de verplichting omvat voorbedoelde recreatieplas in stand te houden.
3.4.
In de splitsingsakte is ook een aanvullende erfdienstbaarheid (hierna: de aanvullende erfdienstbaarheid) gevestigd. Op grond daarvan is [gedaagde] verplicht tot onderhoud van de op haar erf aanwezige paden, wegen en receptiegebouw met slagboom, om te kunnen waarborgen dat de uitoefening van de in de akte aangehaalde erfdienstbaarheden (A.1. en A.2., B.1. en B.2., C.a. en C.b) minimaal op het op dat moment bestaande niveau kan worden uitgeoefend. Daarvoor zijn de appartementseigenaren een jaarlijkse retributie verschuldigd.
3.5.
Op enig moment ontstond bij de appartementseigenaren de wens om de erfdienstbaarheid en de aanvullende erfdienstbaarheid te beëindigen, omdat zij van mening waren dat zij er geen belang meer bij hadden. Zij hebben hierover met de toenmalige eigenaar van het perceel van [gedaagde] , [eigenaar gedaagde] , een gerechtelijke procedure gevoerd. Die heeft ertoe geleid dat de appartementseigenaren op 14 mei 2011 met [eigenaar gedaagde] een vaststellingsovereenkomst (hierna: de vaststellingsovereenkomst) hebben gesloten. Daarin is – kort weergegeven – vastgelegd dat de appartementseigenaren op zijn vroegst op 1 september 2020 afstand zouden kunnen doen van de erfdienstbaarheid van weg en dat [eigenaar gedaagde] vanaf die datum gehouden is daaraan medewerking te verlenen. Ook is overeengekomen dat de jaarlijkse retributie zou worden verlaagd. Deze wijzigingen zijn opgenomen in een op 26 maart 2012 verleden notariële akte van wijziging splitsing in appartementen (hierna: de wijzigingsakte).
3.6.
In december 2017 heeft [gedaagde] de eigendom van het recreatiepark verworven. Bij akte van levering van 29 december 2017 (hierna: de akte van levering) is het recreatiepark aan [gedaagde] geleverd. In de akte van levering wordt de wijzigingsakte genoemd en wordt uit de wijzigingsakte (alleen) de bepaling over de wijziging van de retributie aangehaald.
3.7.
Op 16 november 2019 heeft de vergadering van [eiser 1] het bestuur volmacht gegeven om te bewerkstelligen dat “de erfdienstbaarheid” per 1 september 2020 zou worden beëindigd. Volgens [eiser 1] bestond het recht om afstand van de erfdienstbaarheid te doen op grond van de inhoud van de in 2011 met [eigenaar gedaagde] gesloten vaststellingsovereenkomst, waaraan volgens haar ook [gedaagde] gebonden is, in samenhang met artikel 5:82 Burgerlijk Wetboek (BW).
3.8.
Een deel van de appartementseigenaren heeft de betaling van de verschuldigde retributie met ingang van 1 september 2020 opgeschort.
3.9.
[gedaagde] heeft geweigerd medewerking te verlenen aan beëindiging van erfdienstbaarheid B.1. en de aanvullende erfdienstbaarheid en heeft de door een notaris in opdracht van [eisers] voor die beëindiging opgestelde notariële conceptakte van 31 augustus 2020 (hierna: de conceptakte) niet getekend.
4.Het geschil
4.1.
[eisers] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. en II. voor recht verklaart dat [gedaagde] vanaf 1 september 2020 gehouden was en blijft om medewerking te verlenen aan het doen van afstand van de erfdienstbaarheid en de aanvullende erfdienstbaarheid als omschreven in de conceptakte, maar deze medewerking niet heeft verleend en daardoor toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst, dan wel een onrechtmatige daad heeft gepleegd, jegens [eisers] , de gemeenschap als geheel, dan wel jegens de deelgenoten afzonderlijk, en de daaruit voortvloeiende schade aan hen moet vergoeden,
III. voor recht verklaart dat [eisers] , alsmede de deelgenoten gezamenlijk en afzonderlijk, hun verplichtingen jegens [gedaagde] , meer in het bijzonder de verplichting tot betaling van retributie, vanaf 1 september 2020 rechtsgeldig hebben opgeschort en kunnen blijven opschorten tot [gedaagde] heeft meegewerkt aan de afstand van de erfdienstbaarheid,
IV. [gedaagde] veroordeelt mee te werken aan de afstand van de erfdienstbaarheid, meer in het bijzonder door mee te werken aan het passeren van de conceptakte, althans een (notariële) akte met gelijkluidende strekking, op straffe van een dwangsom,
V. [gedaagde] veroordeelt om binnen twee weken na het te wijzen vonnis de retributiefacturen die zien op de periode vanaf 1 september 2020 te crediteren en [eisers] en de andere deelgenoten van de gemeenschap een creditfactuur hiervoor te zenden,
VI. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 925,00, de proceskosten en de nakosten.
5.De beoordeling
Is [eisers] gerechtigd om afstand te doen van een deel van de erfdienstbaarheden?
5.1.
De kern van het geschil is de vraag of [gedaagde] dient mee te werken aan het doen van afstand van de erfdienstbaarheden zoals omschreven in de conceptakte. Dit zijn de erfdienstbaarheid genoemd onder B.1. (zie 3.3) en de aanvullende dienstbaarheid (zie 3.4) uit de splitsingsakte. Erfdienstbaarheid B.1. is de erfdienstbaarheid van weg om vanaf het heersend erf over het dienend erf de openbare weg te kunnen bereiken. De aanvullende erfdienstbaarheid houdt in de verplichting van [gedaagde] tot onderhoud van op het dienend erf aanwezige paden, wegen en receptiegebouw met slagboom, en de verplichting van (ieder van) de appartementseigenaren tot betaling van retributie.
5.2.
[eisers] stelt dat door het doen van afstand van erfdienstbaarheid B.1. en de aanvullende erfdienstbaarheid de verplichting om retributie te betalen zal vervallen, terwijl de overige erfdienstbaarheden die tussen partijen gelden onverminderd in stand blijven. Volgens [eisers] is het gebruik van de erfdienstbaarheid van weg, waarvan zij afstand wil doen, feitelijk onmogelijk omdat de appartementseigenaren het recreatiepark (het heersend erf) niet via het dienend erf kunnen bereiken. Ook heeft de erfdienstbaarheid geen nut omdat het recreatiepark zelf een ontsluiting met de openbare weg heeft. Door te weigeren mee te werken aan het doen van afstand van erfdienstbaarheid B.1. en de aanvullende erfdienstbaarheid, handelt [gedaagde] in strijd met artikel 5:82 BW. Tevens schiet [gedaagde] toerekenbaar tekort in de nakoming van de vaststellingsovereenkomst, dan wel pleegt zij een onrechtmatige daad, omdat zij haar verplichting uit de vaststellingsovereenkomst niet nakomt. Hoewel [gedaagde] geen partij was bij de vaststellingsovereenkomst, is zij hier wel aan gebonden omdat naar de afspraken daaruit wordt verwezen in de akte van levering (zie 3.6). Nu alle appartementseigenaren hebben besloten tot het doen van afstand van de erfdienstbaarheid (de rechtbank begrijpt “afstand van de erfdienstbaarheid” als: afstand van erfdienstbaarheid B.1. en de aanvullende erfdienstbaarheid) per 1 september 2020, moet [gedaagde] hieraan meewerken. Aangezien [gedaagde] dit weigert is zij in verzuim en zijn de appartementseigenaren gerechtigd de betaling van de retributie op te schorten.
5.3.
[gedaagde] voert aan dat zij geen onrechtmatige daad pleegt en niet in strijd met een wettelijke plicht (ex artikel 5:82 BW) handelt door te weigeren mee te werken aan de gevorderde afstand van erfdienstbaarheid. Volgens [gedaagde] willen niet alle appartementseigenaren afstand doen en hebben ze niet allemaal de daarvoor noodzakelijke volmacht aan [eiser 1] afgegeven, terwijl dit wel vereist is. Ook uit hoofde van de vaststellingsovereenkomst is [gedaagde] niet gehouden mee te werken, omdat zij hierbij geen partij is en hieraan niet is gebonden. Voor zover dit anders is, volgt uit de vaststellingsovereenkomst niet dat elke appartementseigenaar een directe vordering op [gedaagde] heeft maar alleen een plicht voor de appartementseigenaren om vóór 1 september 2020 geen afstand te doen van de erfdienstbaarheid. [gedaagde] weigert haar medewerking onder meer omdat de (huurders van de) appartementseigenaren gebruik maken en (naar verwachting) zullen blijven maken van de faciliteiten van het heersend erf, waardoor afstand van de erfdienstbaarheid betekent dat zij zonder retributie te betalen zullen blijven profiteren van die voorzieningen. Hierdoor wordt [gedaagde] in haar belangen geschaad, zodat het beroep van [eisers] op afstand van de erfdienstbaarheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De erfdienstbaarheden uit de splitsingsakte vormen volgens [gedaagde] bovendien één geheel, zodat het niet mogelijk is om van slechts een deel daarvan afstand te doen.
5.4.
De tekst van artikel 5:82 BW brengt met zich dat als de eigenaar van het heersend erf (hier [eiser 1] ) op haar kosten afstand van de erfdienstbaarheid wil doen, de eigenaar van het dienend erf (hier [gedaagde] ) daaraan medewerking moet verlenen. Partijen staan wat betreft de erfdienstbaarheden en de daaraan gekoppelde retributieverplichting in een bijzondere rechtsverhouding tot elkaar, die mede wordt beheerst door de eisen van redelijkheid en billijkheid. Die eisen kunnen meebrengen dat het beroep van [eisers] op artikel 5:82 BW ontoelaatbaar moet worden geacht, zoals door [gedaagde] is gesteld. Bij beantwoording van de vraag of het beroep van [eisers] op haar recht om afstand van de erfdienstbaarheid te doen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, is het volgende van belang.
5.5.
In de splitsingsakte is het (aan [gedaagde] toebehorende) dienend erf belast met de erfdienstbaarheden A.1. tot en met C.b. (zie 3.3), welke erfdienstbaarheden zijn opgenomen onder een kopje ‘bestaande erfdienstbaarheden’. Hierna is in de splitsingsakte onder het kopje ‘vestiging erfdienstbaarheden’ de aanvullende erfdienstbaarheid opgenomen (zie 3.4), die onder punt 1 voor het dienend erf een last bevat tot onderhoud (van de paden, wegen, receptie en slagboom) ‘
teneinde de uitoefening van de aangehaalde erfdienstbaarheden te kunnen waarborgen op zodanig wijze, dat de kwaliteit op minimaal het huidige niveau zal worden gehandhaafd’. Daaronder is in punt 2 over de retributieverplichting bepaald ‘
voor de hiervoor onder 1. omschreven erfdienstbaarheid is per appartementseigenaar (…) een jaarlijkse retributie (…) verschuldigd.’. Naar het oordeel van de rechtbank moet de tekst in de splitsingsakte over de retributieverplichting zo worden begrepen dat de verplichting tot het in stand houden van de wegen, paden, receptie en slagboom tot een bepaald niveau – voor welke verplichting retributie verschuldigd is – is gevestigd om de uitoefening van de erfdienstbaarheden A.1. tot en met C.b. te kunnen waarborgen. Anders dan [eisers] stelt valt in de tekst in de splitsingsakte niet te lezen dat de retributieverplichting alleen ziet op de erfdienstbaarheid van weg (B.1.). Integendeel, het gebruik (in de bepaling over de aanvullende dienstbaarheid) van het meervoud ‘erfdienstbaarheden’ onder punt 1 terwijl het enkelvoud ‘erfdienstbaarheid’ onder punt 2 wordt gebruikt, wijst er naar het oordeel van de rechtbank juist op dat de retributieverplichting betrekking heeft op alle erfdienstbaarheden en niet slechts op één daarvan.
teneinde de uitoefening van de aangehaalde erfdienstbaarheden te kunnen waarborgen op zodanig wijze, dat de kwaliteit op minimaal het huidige niveau zal worden gehandhaafd’. Daaronder is in punt 2 over de retributieverplichting bepaald ‘
voor de hiervoor onder 1. omschreven erfdienstbaarheid is per appartementseigenaar (…) een jaarlijkse retributie (…) verschuldigd.’. Naar het oordeel van de rechtbank moet de tekst in de splitsingsakte over de retributieverplichting zo worden begrepen dat de verplichting tot het in stand houden van de wegen, paden, receptie en slagboom tot een bepaald niveau – voor welke verplichting retributie verschuldigd is – is gevestigd om de uitoefening van de erfdienstbaarheden A.1. tot en met C.b. te kunnen waarborgen. Anders dan [eisers] stelt valt in de tekst in de splitsingsakte niet te lezen dat de retributieverplichting alleen ziet op de erfdienstbaarheid van weg (B.1.). Integendeel, het gebruik (in de bepaling over de aanvullende dienstbaarheid) van het meervoud ‘erfdienstbaarheden’ onder punt 1 terwijl het enkelvoud ‘erfdienstbaarheid’ onder punt 2 wordt gebruikt, wijst er naar het oordeel van de rechtbank juist op dat de retributieverplichting betrekking heeft op alle erfdienstbaarheden en niet slechts op één daarvan.
5.6.
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat de erfdienstbaarheden in de splitsingsakte over en weer één geheel vormen met de retributiebepaling en dat niet van slechts een beperkt deel van die erfdienstbaarheden afstand kan worden gedaan.
5.7.
De rechtbank gaat niet mee in de stelling van [eisers] dat uit de vaststellingsovereenkomst volgt dat [gedaagde] gehouden is om mee te werken aan de gevorderde afstand van de erfdienstbaarheid en van de retributieverplichting. In het midden kan blijven of [gedaagde] gebonden is aan de vaststellingsovereenkomst omdat deze in de akte van levering wordt genoemd. Immers, uit de vaststellingsovereenkomst volgt weliswaar dat de eigenaar van het dienend erf mee moet werken aan de gevorderde afstand van erfdienstbaarheid B.1., maar niet dat na de effectuering daarvan de retributie in zijn geheel komt te vervallen. Nu, zoals hiervoor onder 5.5 is geoordeeld, de retributieverplichting betrekking heeft op alle erfdienstbaarheden en niet op slechts één daarvan, kan [eisers] niet van [gedaagde] verlangen dat zij afziet van de retributie als [eisers] afstand doet van de erfdienstbaarheid van weg.
5.8.
Verder heeft [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank voldoende gemotiveerd aangevoerd dat de appartementseigenaren (en hun huurders) gebruik maken en zullen blijven maken van op het dienend erf aanwezige paden, wegen en receptiegebouw en overige faciliteiten. [gedaagde] heeft foto’s overgelegd van poststukken bestemd voor appartementseigenaren die bij de receptie zijn afgegeven. Ter zitting heeft zij toegelicht dat appartementseigenaren gebruik maken van het restaurant op het recreatiepark en dat de receptie van het recreatiepark regelmatig huurders van het bungalowpark te woord staat en de weg wijst. De suggestie van [eisers] ter zitting dat de receptie in de toekomst moet weigeren om poststukken voor de appartementseigenaren aan te nemen en huurders niet langer te woord moet staan, acht de rechtbank niet reëel en maakt voorgaand oordeel niet anders. [eisers] heeft verder ter zitting aangegeven dat het heersend erf eigen regelingen voor afval, energie en water heeft en dat ‘continuïteit van de KPN-diensten is verzekerd’, zodat ze daarvoor niet meer afhankelijk is van het dienend erf. De rechtbank gaat hieraan voorbij omdat in de splitsingsakte één erfdienstbaarheid is gevestigd voor zowel kabels en leidingen benodigd voor elektra, telefoon en televisie als voor de aan- en afvoer van gas, water en riolering, en [gedaagde] onweersproken heeft aangevoerd dat de KPN-aansluiting voor het heersend erf is gekoppeld aan een aansluiting in het receptiegebouw op het dienend erf.
5.9.
Daar komt bij dat indien de vordering zou worden toegewezen, afstand zou worden gedaan van het recht om over het dienend erf de openbare weg te bereiken, terwijl andere erfdienstbaarheden (A.1. en C.a., zie 3.3) die het recht geven om op paden en wegen van het dienend erf te komen en om via het dienend erf naar de recreatieplas te gaan, in stand zouden blijven. Ook daarom acht de rechtbank onvoldoende aannemelijk dat in de toekomst het gebruik van de wegen en paden van het recreatiepark door de appartementseigenaren (en hun huurders) achterwege zal blijven indien de vordering wordt toegewezen.
Slotsom
5.10.
Het voorgaande betekent dat toewijzing van de vordering van [eisers] ertoe zou leiden dat het feitelijk gebruik van de faciliteiten van het dienend erf door de appartementseigenaren ongewijzigd blijft, terwijl hier geen retributie tegenover staat en de verplichtingen die voor [gedaagde] voortvloeien uit de erfdienstbaarheden, onveranderd blijven. De rechtbank oordeelt daarom dat uitoefening van de krachtens artikel 5:82 BW toekomende bevoegdheid hier naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt.
5.11.
De slotsom is dat de vordering zal worden afgewezen. Hetgeen verder is aangevoerd door partijen behoeft geen bespreking.
Proceskosten
5.12.
[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 2.076,00
-
salaris advocaat € 3.540,00(2,0 punt x tarief V € 1.1770,00)
salaris advocaat € 3.540,00(2,0 punt x tarief V € 1.1770,00)
Totaal € 5.616,00.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
wijst de vorderingen af,
6.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 5.616,00,
6.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.L. Braaksma en in het openbaar uitgesproken op 29 juni 2022.