ECLI:NL:RBGEL:2022:3487

• Datum uitspraak: 6 juli 2022
• Publicatiedatum: 8 juli 2022
• Zaaknummer: 9513688
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.M. Schoo
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Non-conforme woning en aansprakelijkheid bij gebreken in koopovereenkomst

In deze zaak vorderden eisers, [eisers c.s.], een verklaring voor recht dat de gedaagde partij, Ampire Vastgoed B.V., toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en de op haar rustende mededelingsplicht. De zaak betreft de verkoop van een woning door Ampire aan [eisers c.s.], waarbij eisers na de overdracht gebreken constateerden die het normale gebruik van de woning belemmerden. De woning was opgeleverd met diverse defecten, waaronder een niet-functionerende cv-installatie, lekkages en andere ernstige gebreken. Eisers stelden dat deze gebreken al bij de levering aanwezig waren en dat Ampire, als verkoper, niet had voldaan aan haar mededelingsplicht. De kantonrechter oordeelde dat de woning niet voldeed aan de conformiteitseisen zoals vastgelegd in de koopovereenkomst, en dat Ampire aansprakelijk was voor de herstelkosten. De rechter wees de vordering van eisers toe en stelde Ampire aansprakelijk voor een vervangende schadevergoeding van € 13.720,94, alsook de proceskosten. De uitspraak benadrukt de verantwoordelijkheden van verkopers bij de verkoop van onroerend goed, vooral met betrekking tot de mededelingsplicht en de staat van de woning bij levering.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaakgegevens 9513688 \ CV EXPL 21-8702 \ 43576 \ 40141

uitspraak van

vonnis

in de zaak van

1. [eiser sub 1]

procederende krachtens toevoegingsnummer [0XX0000]

2. [eiser sub 2]

beiden wonende te [woonplaats]

eisende partijen

gemachtigde mr. J.P. van Mulken

tegen

de besloten vennootschap Ampire Vastgoed B.V.

statutair gevestigd te [vestigingsplaats]

gedaagde partij

gemachtigde mr. T.P. Boer

Eisende partijen worden hierna [eisers c.s.] (mannelijk enkelvoud) genoemd en gedaagde partij wordt Ampire genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 22 december 2021 en de daarin genoemde processtukken;

- de brief van de zijde van [eisers c.s.] van 8 maart 2022 met producties;

- de e-mail van de zijde van Ampire van 15 maart 2022 met productie;

- de brief van de zijde van [eisers c.s.] van 12 mei 2022 met producties;

- de mondelinge behandeling van 19 mei 2022 waar de gemachtigde van [eisers c.s.] het woord heeft gevoerd aan de hand van pleitnotities. De griffier heeft bijgehouden wat verder besproken is.

1.2.

Vervolgens is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 14 november 2019 heeft [eisers c.s.] van Ampire de woning aan [adres] ( [postcode] ) te [woonplaats] , [provincie] gekocht (hierna: de woning). Ampire had, toen zij de woning eerder dat jaar zelf had aangekocht, op 29 mei 2019 een aankooprapportage laten opstellen door [Bouwkundige 1] Bouwkundig Adviesbureau. [Bouwkundige 1] schreef bij de samenvatting in zijn rapport daarover: “
De woning is constructief is in voldoende staat. De staat van onderhoud en afwerking is voldoende en deels nieuw. Regulier onderhoud is uiteraard vanzelfsprekend. ”

2.2.

In de koopovereenkomst die [eisers c.s.] en Ampire hebben gesloten staat:

“
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis met garage/berging

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

(…)

artikel 21 Nimmer bewoond

Koper is ermee bekend dat verkoper het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat verkoper derhalve koper niet kan informeren over eigenschappen respectievelijk gebreken aan het verkochte waarvan verkoper op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In verband hiermee zijn partijen, in afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW, overeengekomen dat dergelijke eigenschappen respectievelijke gebreken voor rekening en risico van koper komen en dat hier bij de vaststelling van de koopsom rekening mee is gehouden. Koper vrijwaart verkoper voor alle eventuele aanspraken van derden. (…) ”

2.3.

Op 31 december 2019 vond de overdracht van de woning bij de notaris plaats.

2.4.

Op 2 januari 2020 heeft [eisers c.s.] , via de verkoopmakelaar van Ampire , aan Ampire het volgende bericht: “
(…) Helaas hebben wij wat Defecten ondervonden die wij niet 123 kunnen repareren en functioneel zouden zijn aan het gekochte woonhuis (…).

Namelijk zijn de 4 Radiatoren aan de Voorzijde van het huis niet Functioneel! (Toilet / Douche / Gang / Woonkamer) We hebben deze meermaals ontlucht en het verwarmingssysteem was ver onder het minimum (die nu op peil gezet is). Tevens hebben we behoorlijk wateroverlast door de afvoer van de CV Ketel, die naar het garage dak loopt (en het water er vanaf stroomt aan de voorzijde)

Het is niet vanzelfsprekend om een cv afvoer het dak op te laten gaan, dient een aangesloten afvoer te hebben tevens heeft de CV Ketel een niet werkende (loshangende) bedienknop, waardoor er geen wijziging op de waterdruk instelling geregeld kan worden.

De Defecten die wij al zelf hebben moeten repareren zijn o.a. het Rolluik aan de voorzijde (Electrisch) geen stroom aangesloten / aanwezig in de muur, niet functioneel.

Alle afvoeren (sifonnen) waren lek, wat niet te verwachten is na een renovatie oplevering, lijkt ons tenminste.

Tevens vroegen ons af, of er nog sleutels zijn. (Zijn niet allemaal aanwezig)

Graag horen wij, hoe dit opgelost gaat / kan worden. ”

2.5.

Eind januari 2020 zijn loodgieters bij [eisers c.s.] langsgeweest, die Ampire had gestuurd.

2.6.

[eisers c.s.] heeft Feenstra, een bedrijf dat onder meer in verwarmingen is gespecialiseerd, ingeschakeld en een van de medewerkers van Feenstra heeft het volgende aan [eisers c.s.] bericht:

“
De cv installatie op u adres is niet volgens voorschriften gemonteerd!

De volgende gebreken zijn geconstateerd tijdens dat ik bij u geweest ben op 27-01-2020 , Deze zware gebreken waren zeer zeker al tijdens uw koop aanwezig

Rookgasafvoer niet gebeugeld en niet lekdicht.

Cv ketel volledig achterstallig onderhoud.

Aanvoer retour gewisseld aan de voorzijde van de woning.

Installatie afgeperst diverse lekkages. ”

[eisers c.s.] heeft de bevindingen van de medewerker op 28 januari 2020 aan Ampire toegestuurd.

2.7.

Op 31 januari 2020 heeft Ampire aan [eisers c.s.] per e-mail laten weten dat zij niet aansprakelijk kan worden gehouden voor eventuele gebreken, omdat artikel 21 van de koopovereenkomst tussen partijen is overeengekomen.

2.8.

Op 29 december 2020 heeft [eisers c.s.] aan Ampire per brief laten weten dat de volgende gebreken aan de woning zijn geconstateerd:

- CV installatie niet functioneel vanwege lekkage;

- Lekkage CV leidingen badkamer;

- CV leidingen op de gehele bovenverdieping verkeerd aangesloten;

- Schimmel in de slaapkamervloeren;

- Raam voorzijde woning doorgezakt en staat volledig bol en op spanning (hier waren lijsten overheen gezet om deze recht te laten lijken);

- Lekkage in de woonkamer (dak uitvoer openhaard niet afgesloten tegen regen);

- Scheuren in de wanden en plafond slaapkamer;

- Bekabeling elektra niet juist aangesloten, gebroken draden en volledig verbande/gesmolten draden aanwezig;

- Diverse schakelaars niet aanwezig en wandcontactdozen niet functioneel of onjuist aangesloten;

- Deursloten en raamhendels defect;

- Garagepoort volledig defect, niet afsluitbaar;

- Vocht in de kelder en overal zakken vol bouwpuin en cement;

- Lekkage gootsteen in de keuken;

- Elektrische rolluiken voorzijde niet functioneel terwijl de makelaar had aangegeven dat deze 100% functioneel waren;

- Problemen met de waterafvoer van het garage dak;

- Afgebroken ophanging beugels bij de toilet en ook de toiletbrillen zaten los. Toiletten hadden tevens missende afsluitrubbers waardoor een tegelbreuk is ontstaan;

- Ondeugdelijk stuukwerk;

- Dak in dusdanig slechte staat dat deze vrijwel volledig vernieuwd dient te worden;

- Bijennest tussen de spouwmuur;

Ook is verzocht om vergoeding van kosten.

2.9.

Ampire heeft op 14 januari 2021 laten weten niet tot betaling over te gaan.

2.10.

Partijen hebben hierna over en weer verder gecorrespondeerd en geprobeerd tot benoeming van een gezamenlijke expert te komen. Toen niet tot overeenstemming werd gekomen heeft [eisers c.s.] zelfstandig een deskundige ingeschakeld. Op 16 september 2021 heeft [bouwkundige 2] van ESA Bouwcompas in opdracht van [eisers c.s.] een bouwkundige inspectie van de woning gedaan. In zijn rapport (hierna: rapport van ESA) van 22 september 2021 schrijft hij op pagina 12, 17, 18 en 20:

“(…)

Buitenkozijnen – hout

Waardering: - Matig

(…)

Gebrek: - Gebreken geconstateerd

Advies: - Schilderwerk jaarlijks bijhouden, onderhouden. Slechte kozijnen vervangen op termijn.

Herstelkosten: - Zie schilderwerk. Vervangen houten kozijnen achtergevel (…) buitendeuren tussen de € 1.000,- en € 2.000,-

(…)

Lood- en zinkwerken/ HWA’S

Waardering: - Slecht

(…)

Gebrek: - Gebreken geconstateerd

Advies: - Lood aanbrengen onder de leisteen schoorsteen. Lood op platte dak garage vervangen door nieuw lood. (…) Afvoer van het dak van de garage werk niet zoals het hoort.

Herstelkosten: - Direct, €650,-

(…)

Overstek/ boeiboord

Waardering: - Matig

(…)

Gebrek: - Gebrek geconstateerd

Advies: - Doordat het dak van de garage lek is, is de overstek aan de voorzijde doordrenkt waardoor de achter constructie zal gaan rotten waardoor de luifel niet meer stevig is. (…) Water en elektra is in deze ook geen handige combinatie.

Herstelkosten: - Op Termijn € 750,-

(…)

Dakbedekking

Waardering: - Matig

(…)

Gebrek: - Dakbedekking is verouderd en vertoond diverse gebreken, (…)

Advies: - Dak inspectie laten uitvoeren door erkend dakdekkersbedrijf (…)

Herstelkosten: - Direct €250,- ”

2.11.

Op 29 november 2021 heeft H&R Bouwkundig Ingenieursbureau Nijmegen (hierna: H&R) per e-mail aan Ampire antwoord gegeven op enkele door Ampire gestelde vragen. In zijn antwoord op de vraag “Is het aangeleverde bouwkundig rapport door [eisers c.s.] of door Ampire valide, gelet op de vraag of de woning ten tijde van de levering geschikt was voor normaal gebruik?”: “
Beide rapporten zijn niet opgemaakt op of direct voor de leveringsdatum van de woning. Het rapport van Mertens is 7 maanden voor levering opgemaakt, het rapport van ESA 21 maanden na levering. Beide rapporten zijn een momentopname en lijken mij valide. ”

3. De vordering en het verweer

3.1.

[eisers c.s.] vordert met verklaring dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal zijn:

I. Primair; een verklaring voor recht dat Ampire toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en de op haar rustende mededelingsplicht en deswege een vervangende schadevergoeding is verschuldigd à € 25.000,- aan [eisers c.s.] en Ampire te veroordelen tot voldoening van deze schadevergoeding aan [eisers c.s.] ;

II. Subsidiair; gedeeltelijke ontbinding van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst op grond van artikel 6:265 jo. 6:270 BW, in die zin dat de door [eisers c.s.] verschuldigde koopsom wordt verminderd met de geleden schade à € 25.000,-, en veroordeling van Ampire tot terugbetaling van dat bedrag aan [eisers c.s.] ;

III. Meer subsidiair; wijziging van de gevolgen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst op grond van artikel 6:230 lid 2 jo. 6:228 BW, dan wel vernietiging van de koopovereenkomst, in die zin dat de door [eisers c.s.] verschuldigde koopsom wordt verminderd met de geleden schade à € 25.000,- en veroordeling van Ampire tot terugbetaling van dat bedrag aan [eisers c.s.] ;

IV. Uiterst subsidiair; dat de kantonrechter een uitspraak doet in goede justitie;

met veroordeling van Ampire in de proceskosten.

3.2.

Aan zijn vordering legt [eisers c.s.] ten grondslag dat de woning gebreken vertoonde en hij al vanaf de overdracht, althans bij het tekenen van de leveringsakte Ampire daarop gewezen heeft. Het betrof een renovatiewoning, die volledig zou zijn opgeknapt na aankoop, en daarna is verkocht aan [eisers c.s.] . De gebreken hadden bekend moeten zijn bij Ampire . Ampire heeft diverse malen toegezegd de gebreken te herstellen, maar heeft dit nooit gedaan. De woning was door de gebreken niet geschikt voor normaal gebruik en daarom heeft [eisers c.s.] deze deels zelf laten herstellen en houdt hij Ampire nu aansprakelijk voor de kosten van de herstelwerkzaamheden en de door hem geleden schade. Om proceseconomische redenen matigt [eisers c.s.] zijn vordering tot een totaalbedrag van € 25.000,-. De primaire vordering van [eisers c.s.] is gegrond op tekortschieten van Ampire in de nakoming van de koopovereenkomst en de op haar rustende mededelingsplicht (art. 7:17 BW). Subsidiair beroept [eisers c.s.] zich erop dat de tekortkoming van Ampire in de nakoming een gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigt. Meer subsidiair is [eisers c.s.] van mening dat sprake is van dwaling. Als Ampire zich had gehouden aan de op haar rustende mededelingsplicht had [eisers c.s.] de woning niet onder dezelfde voorwaarden en tegen dezelfde koopsom gekocht. In plaats van een gerenoveerde woning te krijgen, moest [eisers c.s.] de woning nog volledig renoveren. Door de dwaling is de overeenkomst vernietigbaar. Naast of in plaats van die vernietiging wordt ook gevorderd de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het door [eisers c.s.] geleden nadeel te wijzigen (art. 6:230 BW). De kosten die [eisers c.s.] heeft gemaakt en die hij van Ampire terug wil hebben, betreffen herstelwerkzaamheden, dubbele woonlasten omdat de woning niet voor normaal gebruik beschikbaar was en buitengerechtelijke incassokosten.

3.3.

Ampire heeft gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [eisers c.s.] , met hoofdelijke veroordeling van [eisers c.s.] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van het vonnis tot de dag van volledige betaling, tevens te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente over de nakosten.

4. De beoordeling

Non-conforme woning?

4.1.

De afgeleverde zaak, in dit geval de woning, moet aan de overeenkomst beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst (is non-conform) als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (art. 7:17 lid 1 en 2 BW).

4.2.

Partijen zijn overeengekomen dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen moet bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis met garage/berging. Verder hebben zij afgesproken dat Ampire niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn en dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst voor rekening en risico van koper komen.

4.3.

De vraag of een zaak (in dit geval de woning) voldoet aan de conformiteitseis, moet worden beantwoord aan de hand van alle relevante omstandigheden van het geval. De kantonrechter is van oordeel dat de woning die Ampire aan [eisers c.s.] verkocht heeft niet geschikt was voor normaal gebruik als woonhuis en dat de woning daarmee niet aan de overeenkomst beantwoordde. Daarbij is het volgende relevant.

4.4.

[eisers c.s.] kocht voor het eerst een woning. Niet is komen vast te staan dat hij werd bijgestaan door een aankoopmakelaar. Ampire heeft gesteld dat [Aankoopmakelaar X] , die aanwezig was bij een bezichtiging van de woning, de aankoopmakelaar van [eisers c.s.] was, maar zij heeft dit onvoldoende onderbouwd. [Aankoopmakelaar X] staat niet als aankoopmakelaar vermeld in de koopovereenkomst en was niet bij de inspectie op 19 december 2019 aanwezig. De verkoopmakelaar schrijft weliswaar in een e-mail aan Ampire dat [eisers c.s.] zich heeft laten bijstaan door een aankoopmakelaar, maar vermeldt niet wie dat was en waar hij bij betrokken was. Op 2 januari 2020 heeft [eisers c.s.] per e-mail aan Ampire laten weten dat de woning “defecten” had die “functioneel zouden zijn aan het gekochte woonhuis”. Het ging om radiatoren die niet werkten, het verwarmingssysteem/cv dat niet deugde, wateroverlast, stroom die niet was aangesloten en lekke afvoeren. Deze gebreken zijn niet betwist. De kantonrechter is van oordeel dat dit al maakt dat de woning niet geschikt was voor normaal gebruik als woonhuis. Van een woonhuis mag verwacht worden dat daarin gewoond kan worden en zonder stroom/verwarming en met wateroverlast is dat niet het geval. Daarbij komt dat in een woning ook gewoond moet kunnen worden zonder gezondheidsschade op te lopen. Ook dat was niet het geval. Ter zitting heeft [eisers c.s.] namelijk toegelicht dat wonen niet mogelijk was, omdat in de woning niet verbleven kon worden zonder hoofdpijn te krijgen. Dit was te wijten aan de hoge CO2 waarde in de woning. Feenstra had dat gemeten. Ook bleken leidingen gekruist te zitten. De woning was, zo stelt [eisers c.s.] , als drugslab gebruikt. Er waren duikpakken onder het plafond gevonden en in de kelder onder een plank. Daarnaast stonden er kannen in de kelder die giftige stoffen bevatten. [eisers c.s.] heeft daar foto’s van overgelegd. Ampire heeft betwist dat sprake is geweest van een drugslab, maar zij heeft haar stellingen op dit punt niet nader onderbouwd. Dit had wel op haar weg gelegen. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat het niet veilig was om in de woning te zijn en dat deze ook daarom niet geschikt was voor normaal gebruik.

4.5.

Ampire heeft verder een beroep gedaan op de niet-zelfbewoningsclausule van art. 21 van de koopovereenkomst. Een clausule waarover, zo staat als onvoldoende betwist vast, niet tussen partijen is onderhandeld. Wat daar ook van zij, in artikel 21 van de koopovereenkomst is vastgelegd dat gebreken voor rekening en risico van koper komen, als die gebreken enkel aan het licht zouden kunnen zijn gekomen tijdens bewoning. Daarvan is geen sprake, gelet op de aard van de geconstateerde gebreken. Zoals Ampire ter zitting ook heeft toegegeven, hadden de aannemer (die de woning gerenoveerd heeft) en de aankoopmakelaar de problemen met de stroom/verwarming, de lekkage en (de sporen van) een voormalig drugslab moeten zien.

4.6.

Ampire heeft nog gesteld dat [eisers c.s.] niet voldaan heeft aan zijn klachtplicht. [eisers c.s.] heeft, zo betoogt Ampire , wat klachten geuit over de cv en daarvoor heeft Ampire loodgieters langsgestuurd. De kantonrechter gaat niet mee in dit betoog. Enkele dagen nadat de woning geleverd was, heeft [eisers c.s.] een aantal “defecten” in een e-mail opgesomd. Het gaat daarbij niet alleen om de cv. Daarmee heeft [eisers c.s.] tijdig geklaagd.

4.7.

Omdat de woning bij levering aan [eisers c.s.] ongeschikt was voor normaal gebruik als woonhuis en Ampire geen beroep toekomt op artikel 21 van de koopovereenkomst, is sprake van non-conformiteit en daarmee van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door Ampire . Naar het oordeel van de kantonrechter kan deze tekortkoming ook aan Ampire worden toegerekend. Voor zover zij daar zelf niet van op de hoogte was, komt de tekortkoming namelijk voor haar rekening, omdat zij de aannemer en de makelaar heeft ingeschakeld en die de tekortkoming hadden moeten opmerken. De verklaring voor recht dat Ampire toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en de op haar rustende mededelingsplicht zal daarom worden toegewezen.

Welke schade komt voor vergoeding in aanmerking?

4.8.

Ampire is op grond van artikel 6:74 lid 1 BW verplicht de schade van [eisers c.s.] die het gevolg is van haar tekortkoming te vergoeden. [eisers c.s.] heeft op 29 december 2020 Ampire in gebreke gesteld en verzocht om de kosten (die in die brief begroot zijn) te vergoeden. Daarop heeft Ampire , net als op 31 januari 2020, laten weten dat er naar zijn mening geen sprake is van gebreken en dat hij niet tot betaling zal overgaan. Daarmee is verzuim ingetreden.

4.9.

De vervolgvraag is welke schade Ampire aan [eisers c.s.] moet vergoeden. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is overeengekomen dat voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst verkoper uitsluitend aansprakelijk is voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Ampire is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij hem een verwijt treft.

4.10.

Voor de gevorderde schadeposten kosten reparatie dak (€ 6.702,-), kosten reparatie dakbedekking garage (€ 250,-), kosten herstel overstek/boeibord (€ 750,-) en kosten lood en zinkwerken (€ 650,-) geldt dat deze voldoende zijn onderbouwd door middel van een offerte en het rapport van ESA. Het door Ampire ingeschakelde Bouwkundig Ingenieursbureau H&R heeft onderschreven dat het rapport van ESA valide is en daarom kan daarbij voor wat betreft de hoogte van de schade worden aangesloten. Dat de bedragen (mogelijk) nog niet bij [eisers c.s.] in rekening zijn gebracht of de betreffende kosten nog niet door [eisers c.s.] zijn gemaakt, waar Ampire op wijst, betekent niet dat de bedragen niet voor vergoeding in aanmerking komen. Nu het herstelkosten betreffen en geen sprake is van volledige vernieuwing, geldt voor deze posten niet dat een aftrek “nieuw voor oud” plaatsvindt.

4.11.

De kosten voor de reparatie van de CV-ketel (€ 1.822,66) en de kosten voor reparatie en vervangen diverse bedradingen en aansluitingen (€ 1.251,28) zullen ook worden toegewezen. Deze kosten zijn onderbouwd met een specificatie van Feenstra (voor wat betreft de CV) en facturen van warmteservice (voor wat betreft bedradingen en aansluitingen) die, zo blijkt uit die facturen, zijn voldaan. Naar het oordeel van de kantonrechter is uit de facturen af te leiden dat de kosten in verband met de CV-ketel zijn gemaakt, zodat ze voor vergoeding in aanmerking komen. Ampire heeft betwist dat de CV in zo’n slechte staat was als [eisers c.s.] stelt. Hij heeft een verklaring van Buzz Bouw, de loodgieter die namens hem langs is geweest, overgelegd waaruit blijkt dat de CV-ketel geen ernstige gebreken vertoonde. Gezien de omstandigheid dat de woning als drugslab gebruikt is en het dus niet zomaar om een (verouderde) CV-ketel in een woonhuis gaat, is de schriftelijke verklaring van Buzz Bouw onvoldoende om de bevindingen van Feenstra te weerleggen. Deze posten zouden mogelijk in aanmerking kunnen komen voor aftrek ‘nieuw voor oud’, maar Ampire heeft onvoldoende onderbouwd hoe die aftrek dan plaats zou moeten vinden en met welk bedrag. Daarom zal de aftrek niet plaatsvinden.

4.12.

De gewerkte uren vervanging elektra worden gedeeltelijk toegewezen. [eisers c.s.] heeft met betrekking tot het vervangen van elektra een bedrag van in totaal € 4.205,00 gevorderd. Hij heeft hiervan een bedrag van € 2.295,- onderbouwd. Dat ziet op

51 uur werk voor € 45,00 per uur. Omdat hij onvoldoende heeft onderbouwd waar de overige kosten vandaan komen, worden die niet toegewezen. Ampire heeft betwist dat de kosten gemaakt zijn. Ampire heeft ook gesteld dat, voor zover [eisers c.s.] de elektra zelf heeft vervangen, hij geen commercieel tarief in rekening kan brengen. Daargelaten de vraag of [eisers c.s.] een commercieel uurtarief heeft berekend, geldt dat het op de weg van Ampire lag om te onderbouwen dat een uurtarief van € 45,00 niet redelijk is. Dat heeft Ampire niet gedaan, zodat uit wordt gegaan van het door [eisers c.s.] gestelde uurtarief, dat de kantonrechter niet onredelijk voorkomt.

4.13.

De bedragen voor stuukwerk (€ 763,-), diverse materialen (€ 1.030,30), kosten container (€ 300,00) en kosten bijennest (€ 70,-) worden niet toegewezen. [eisers c.s.] heeft weliswaar facturen/bonnetjes/bankafschriften overgelegd, maar onvoldoende onderbouwd waar die kosten precies op zien en, daarmee samenhangend, dat deze dus gemaakt zijn als gevolg van de wanprestatie van Ampire . Ook het bedrag voor het vervangen van kozijnen (circa € 2.000,- benoemd in het rapport van ESA) wordt niet toegewezen. Niet gesteld of gebleken is dat de kozijnen zodanig slecht waren dat het huis daardoor niet als woonhuis gebruikt kon worden. In het rapport van ESA staat namelijk dat de kozijnen op termijn vervangen moeten worden en niet direct. Bij een wat oudere woning is dit te verwachten.

4.14.

De gevorderde kosten voor vervangende woonruimte (€ 7.908,12) worden afgewezen, nu dit geen herstelkosten betreffen en vergoeding van andere kosten dan herstelkosten door Ampire is uitgesloten.

4.15.

Het voorgaande betekent dat in de verklaring voor recht zal komen te staan dat Ampire een vervangende schadevergoeding is verschuldigd van (€ 6.702,-+ € 250,-+ € 750,-+ € 650,- + € 1.822,66 + € 1.251,28 + € 2.295,- =) € 13.720,94 aan [eisers c.s.] .

Buitengerechtelijke kosten en proceskosten

4.16.

[eisers c.s.] heeft gesteld redelijke kosten te hebben gemaakt ter verkrijging van voldoening buiten rechte. Hij heeft deze kosten echter niet in het petitum gevorderd. In het petitum is (enkel) een verklaring voor recht gevorderd met betrekking tot vervangende schadevergoeding. Daarom zullen de buitengerechtelijke incassokosten niet worden toegewezen.

4.17.

Ampire wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling van de voorgeschoten exploot- en/of advertentiekosten niet mogelijk.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verklaart voor recht dat Ampire toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en de op haar rustende mededelingsplicht en deswege een vervangende schadevergoeding is verschuldigd à € 13.720,94 aan [eisers c.s.] ;

5.2.

veroordeelt Ampire tot voldoening van deze schadevergoeding à € 13.720,94 aan [eisers c.s.] ;

5.3.

veroordeelt Ampire in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [eisers c.s.] vastgesteld op € 85,- aan griffierecht en € 996,- aan salaris voor de gemachtigde;

5.4.

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. R.M. Schoo en in het openbaar uitgesproken op