ECLI:NL:RBGEL:2022:3425 - Rechtbank Gelderland - Vaststelling reguliere pachtovereenkomst voor hoeve en af...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zutphen

Pachtkamer

Zaakgegevens 9450712 \ CV EXPL 21-2951 \ 509 \ 44219

Grosse aan: mr. J.J. Wolleswinkel

Afschrift aan: mr. I.N. Kwak en de Grondkamer (3 gewaarmerkte afschriften)

Verzonden d.d.

Vonnis d.d. 29 juni 2022 van de pachtkamer

in de zaak van

de besloten vennootschap
[eiser]

gevestigd te [vestigingsplaats]

eisende partij in conventie

verwerende partij in reconventie

gemachtigde mr. I.N. Kwak

tegen

1.[gedaagde 1]

2. [gedaagde 2]

3. [gedaagde 3]

4. [gedaagde 4]

5. [gedaagde 5]

6. [gedaagde 6]

7. [gedaagde 7]

8.de besloten vennootschap
[gedaagde 8]

9.de besloten vennootschap
[gedaagde 9]

allen wonende/gevestigd te [woon-/vestigingsplaats]

gedaagde partijen in conventie

eisende partijen in reconventie

gemachtigden mr. J.J. Wolleswinkel en mr. J. Menu

Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagden] (afzonderlijk [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 3] , [gedaagde 4] , [gedaagde 5] , [gedaagde 6] , [gedaagde 7] , [gedaagde 8] en [gedaagde 9] ) genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 17 november 2021 en de daarin genoemde processtukken;

- het e-mailbericht namens [eiser] , met het bericht dat productie 33 abusievelijk verkeerd is verstuurd, alsnog houdende de correcte productie 33;

- de akte van [gedaagden] van 9 februari 2022, houdende een wijziging en vermeerdering van eis in reconventie;

- de akte van [gedaagden] van 9 februari 2022, houdende de producties 35 t/m 60;

- het e-mailbericht namens [eiser] van 10 februari, houdende een wijziging/ vermeerdering van eis, met de producties 34 t/m 40;

- de mondelinge behandeling van 17 februari 2022 en het daarvan opgemaakte proces-verbaal. De spreekaantekeningen van de gemachtigden van [eiser] en [gedaagden] maken deel uit van het dossier;

- de aktes uitlaten voortprocederen van [eiser] en [gedaagden] van 13 april 2022 en 18 mei 2022.

1.2.

Vervolgens is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn voormalig eigenaar van een aantal percelen met opstallen die zich uitstrekken uit over de adressen [adres] , [adres] en [adres] en [adres] in de Gemeente [woonplaats] . De afzonderlijke adressen bestaan uit de volgende kadastrale percelen en opstallen:

[adres] en [adres] te [woonplaats] :

1. kadastraal perceel Gemeente [woonplaats] [perceelnummer] , met een oppervlakte van 6.641 m2, met daarop aan opstallen twee agrarische bedrijfswoningen met een loods en drie schuren;

2. kadastraal perceel Gemeente [woonplaats] [perceelnummer] , met een oppervlakte van 19.330 m2, met daarop geen opstallen;

3. kadastraal perceel Gemeente [woonplaats] [perceelnummer] , met een oppervlakte van 30.030 m2, met daarop aan opstallen twee pluimveestallen;

[adres] :

4. kadastraal perceel Gemeente [woonplaats] [perceelnummer] , met een oppervlakte van 36.562 m2, met daarop aan opstallen een bedrijfswoning met zeven pluimveestallen en twee loodsen;

[adres] :

5. kadastraal perceel Gemeente [woonplaats] [perceelnummer] , met een oppervlakte van 1.130 m2, met daarop geen opstallen;

6. kadastraal perceel Gemeente [woonplaats] [perceelnummer] , met een oppervlakte van 3.945 m2, met daarop een woning;

7. kadastraal perceel Gemeente [woonplaats] [perceelnummer] , met een oppervlakte van 2.230 m2, met daarop een vakantiewoning.

Het geheel zal hierna, inclusief de aanwezige opstallen, worden aangeduid als ‘het perceel’.

2.2.

Het perceel is begin 2015 - voorafgaand aan het faillissement van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] - op een executieveiling verkocht aan [koper 1] , [koper 2] en [koper 3] (hierna tezamen: de [kopers] ).

2.3.

Op initiatief van [gedaagde 1] is op 9 april 2015 [eiser] opgericht. Het doel van [eiser] was om het perceel voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en hun familie te behouden. Op het moment van oprichting van [eiser] was [bestuurder eiser] (hierna: [bestuurder eiser] ) enig bestuurder. [naam] , zoon van [gedaagde 1] , was op dat moment (enig) bestuurder van [bestuurder eiser] .

2.4.

[eiser] heeft het perceel voor een bedrag van € 2.650.000,- van de [kopers] gekocht en verkregen op 13 april 2015. Voor de financiering heeft [eiser] geld geleend van haar aandeelhouders, de heren [aandeelhouder 1] (hierna: [aandeelhouder 1] en [aandeelhouder 2] (hierna: [aandeelhouder 2] ) (dan wel hun besloten vennootschappen) en twee andere financiers.

2.5.

[eiser] heeft met [bestuurder eiser] afgesproken dat laatstgenoemde op het perceel een pluimveehouderij zou exploiteren om met de inkomsten daarvan op den duur het perceel van [eiser] te kunnen kopen. [bestuurder eiser] was de financiers van [eiser] jaarlijks een percentage van de aankoopsom verschuldigd.

2.6.

Op 21 april 2016 heeft [gedaagde 5] Pluimveehouderij [naam pluimveehouderij] (hierna: [naam pluimveehouderij] ) opgericht.

2.7.

Namens [eiser] zijn facturen gestuurd aan [naam pluimveehouderij] voor een bedrag van € 20.000,- per maand voor de maanden oktober, november en december 2016, waarop staat ‘
Huur bedrijfsgebouwen aan [adres] , [adres] en [adres]’.

2.8.

Met ingang van 15 februari 2017 heeft [gedaagde 8] de betalingsverplichting jegens [eiser] op zich genomen. Bij de overboekingen stond aanvankelijk vermeld ‘aflossing’, vervolgens ‘huur’ en sinds 20 november 2020 ‘pacht’.

2.9.

In oktober 2017 is [bestuurder eiser] geliquideerd. [aandeelhouder 1] is vervolgens bestuurder van [eiser] geworden en is dat sindsdien gebleven.

2.10.

Op 30 augustus 2018 heeft [gedaagde 5] [gedaagde 9] (hierna: [gedaagde 9] ) opgericht, waar daarna de bedrijfsvoering van het pluimveebedrijf in is ondergebracht.

2.11.

Op 7 juni 2018 heeft [eiser] aan [gedaagde 8] een factuur gestuurd voor een bedrag van € 36.000,- met als omschrijving ‘
[adres] ’. Onder periode staat aangegeven ‘
huur 2018’.

Vervolgens heeft [eiser] op 4 maart 2019 nogmaals een factuur gestuurd voor een bedrag van € 84.000,-. Als periode staat aangegeven ‘
afrekening huur 2018’.

2.12.

[eiser] heeft de woning gelegen aan de [adres] gedurende enige tijd verhuurd aan [huurder 1] en [huurder 2] (hierna: [huurders] ). De huurovereenkomst is beëindigd per 1 augustus 2019.

2.13.

Namens [eiser] zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 5] bij brief van 21 augustus 2019 in de gelegenheid gesteld om een bod uit te brengen op de [adres] , met de waarschuwing dat [eiser] op zoek zal gaan naar een andere koper als geen overeenstemming wordt bereikt.

2.14.

[eiser] heeft de percelen aan het adres [adres] en de bijbehorende opstallen op 18 september 2020 verkocht aan [naam] en [naam] en op 30 december 2020 geleverd.

3.De vordering en het verweer in conventie

3.1.

[eiser] vordert - na vermeerdering van eis - dat de pachtkamer bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. voor recht zal verklaren dat tussen [eiser] en [gedaagde 8] , althans enige ander gedaagde in conventie geen sprake is van een pachtovereenkomst of pachtwijzigingsovereenkomst en – voor zover geoordeeld mocht worden dat daarvan wel sprake is – die pachtovereenkomst zal ontbinden (al dan niet op de voet van artikel 7:376 BW Pro) en [gedaagden] zal veroordelen om binnen 10 dagen na betekening van dit vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn de onroerende zaken aan de [adres] , [adres] en [adres] te [woonplaats] volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden en eventuele sleutels die toegang tot deze onroerende zaken aan [eiser] ter hand te stellen, zulks op straffe van een door [gedaagden] hoofdelijk verschuldigde dwangsom van € 3.000,-, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, per dag of dagdeel dat zij hiermee in gebreke blijven en met machtiging van [eiser] bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd te houden zelf te bewerken met behulp van de sterke arm en justitie op kosten van [gedaagden] met gelasting aan [gedaagden] deze kosten op vertoon van de nodige bescheiden, bestaande uit een exploot of proces-verbaal van de met deze bewerking van de verlating en ontruiming belaste gerechtsdeurwaarder waarin deze kosten gespecificeerd worden opgegeven, aan [eiser] te voldoen en [gedaagden] daarin hoofdelijk te veroordelen;

2. a.
primair, voor recht zal verklaren dat een eventuele huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde 8] als bedoeld in artikel 7:230A BW ten aanzien van de percelen aan de [adres] , waaronder begrepen de woonhuizen op dit perceel (nummers [adres] , [adres] en [adres] ) ten einde is of zal zijn per 1 mei 2021, althans een in goede justitie te bepalen datum, en [gedaagden] zal veroordelen om binnen 10 dagen na betekening van dit vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn, de onroerende zaken aan de [adres] , [adres] , [adres] te [woonplaats] volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden en eventuele sleutels die toegang geven tot deze onroerende zaken aan [eiser] ter hand te stellen, zulks op straffe van een door [gedaagden] hoofdelijk verschuldigde dwangsom van € 3.000,-, althans een zodanig bedrag als in goede justitie bepaald, per dag of dagdeel dat zij hiermee in gebreke blijven en met machtiging van [eiser] bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd houden zelf te bewerken met behulp van de sterke arm en justitie op kosten van [gedaagden] , met gelasting aan [gedaagden] deze kosten op vertoon van de daartoe benodigde bescheiden, bestaande uit een exploot of proces-verbaal van de met deze bewerking van de verlating en ontruiming belaste gerechtsdeurwaarder waarin deze kosten gespecificeerd worden opgegeven, aan [eiser] te voldoen en [gedaagden] daarin hoofdelijk te veroordelen;

b.
subsidiair, indien er ten aanzien van de bungalow aan de [adres] en het bakhuisje aan de [adres] sprake is van huurovereenkomsten, welke vallen onder de regeling van artikel 7:232 en Pro verder BW, deze huurovereenkomsten per datum van dit vonnis te ontbinden, althans op een in goede justitie te bepalen datum, en te bepalen dat [gedaagde 4] en [gedaagde 5] ten aanzien van de [adres] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ten aanzien van de [adres] te veroordelen om binnen 10 dagen na betekening van dit vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn, deze onroerende zaken volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden en eventuele sleutels die toegang geven tot deze onroerende zaken aan [eiser] ter hand te stellen, zulks op straffe van een door [gedaagden] hoofdelijk verschuldigde dwangsom van € 3.000,- althans een zodanig bedrag als in goede justitie bepaald, per dag of dagdeel dat zij hiermee in gebreke blijven en met machtiging van [eiser] bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd houden zelf te bewerken met behulp van de sterke arm en justitie op kosten van [gedaagden] , met gelasting aan [gedaagden] deze kosten op vertoon van de daartoe benodigde bescheiden, bestaande uit een exploot of proces-verbaal van de met deze bewerking van de verlating en ontruiming belaste gerechtsdeurwaarder waarin deze kosten gespecificeerd worden opgegeven, aan [eiser] te voldoen en [gedaagden] daarin hoofdelijk te veroordelen,

[gedaagde 3] zal veroordelen om binnen 10 dagen na betekening van dit vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn, de onroerende zaken aan de [adres] volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden en eventuele sleutels die toegang geven tot deze onroerende zaken aan [eiser] ter hand te stellen, zulks op straffe van een door [gedaagden] hoofdelijk verschuldigde dwangsom van € 3.000,- althans een zodanig bedrag als in goede justitie bepaald, per dag of dagdeel dat zij hiermee in gebreke blijven en met machtiging van [eiser] bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd houden zelf te bewerken met behulp van de sterke arm en justitie op kosten van [gedaagden] , met gelasting aan [gedaagden] deze kosten op vertoon van de daartoe benodigde bescheiden, bestaande uit een exploot of proces-verbaal van de met deze bewerking van de verlating en ontruiming belaste gerechtsdeurwaarder waarin deze kosten gespecificeerd worden opgegeven, aan [eiser] te voldoen en [gedaagden] daarin hoofdelijk te veroordelen,

alsmede

[gedaagde 6] en [gedaagde 7] zal veroordelen om binnen 10 dagen na betekening van dit vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn, de onroerende zaken aan de [adres] volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden en eventuele sleutels die toegang geven tot deze onroerende zaken aan [eiser] ter hand te stellen, zulks op straffe van een door [gedaagden] hoofdelijk verschuldigde dwangsom van € 3.000,- althans een zodanig bedrag als in goede justitie bepaald, per dag of dagdeel dat zij hiermee in gebreke blijven en met machtiging van [eiser] bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd houden zelf te bewerken met behulp van de sterke arm en justitie op kosten van [gedaagden] , met gelasting aan [gedaagden] deze kosten op vertoon van de daartoe benodigde bescheiden, bestaande uit een exploot of proces-verbaal van de met deze bewerking van de verlating en ontruiming belaste gerechtsdeurwaarder waarin deze kosten gespecificeerd worden opgegeven, aan [eiser] te voldoen en [gedaagden] daarin hoofdelijk te veroordelen,

3. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zal veroordelen om binnen 10 dagen na betekening van dit vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn, de onroerende zaken aan de [adres] te [woonplaats] volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden en eventuele sleutels die toegang geven tot deze onroerende zaken aan [eiser] ter hand te stellen, zulks op straffe van een door [gedaagden] hoofdelijk verschuldigde dwangsom van € 3.000,- althans een zodanig bedrag als in goede justitie bepaald, per dag of dagdeel dat zij hiermee in gebreke blijven en met machtiging van [eiser] bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd houden zelf te bewerken met behulp van de sterke arm en justitie op kosten van [gedaagden] , met gelasting aan [gedaagden] deze kosten op vertoon van de daartoe benodigde bescheiden, bestaande uit een exploot of proces-verbaal van de met deze bewerking van de verlating en ontruiming belaste gerechtsdeurwaarder waarin deze kosten gespecificeerd worden opgegeven, aan [eiser] te voldoen en [gedaagden] daarin hoofdelijk te veroordelen,

4. [gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen in de proceskosten.

3.2.

[eiser] baseert haar vordering op de volgende stellingen.

[eiser] heeft met [bestuurder eiser] afgesproken dat [bestuurder eiser] per jaar de schuld van [eiser] aan de aandeelhouders in [eiser] en de rente zou voldoen zodat de schuld na 5 jaar zou zijn voldaan. Er was sprake van een financiële constructie die erop was gericht om [gedaagde 1] de eigendom van het perceel terug te laten verwerven. Na het wegvallen van [bestuurder eiser] heeft [gedaagde 8] de aflossingen overgenomen. Als er al sprake is van verhuur aan [gedaagde 8] , dan is er nog steeds geen sprake van pacht omdat wilsovereenstemming ontbreekt en onduidelijk is wat de ‘onroerende zaak of een gedeelte daarvan’ zou moeten zijn. Aan de [adres] wordt geen landbouw bedreven. De woningen [adres] en [adres] zijn niet gelegen op het bedrijfsperceel [adres] . [eiser] heeft de [adres] bovendien tot 1 augustus 2019 aan een derde verhuurd.

[eiser] heeft de huur aan [gedaagde 8] opgezegd tegen 1 juni 2021, zodat de huur per die datum rechtsgeldig is beëindigd. De beweerde huurovereenkomsten voor de [adres] en [adres] delen het lot van het bedrijfsdeel en eindigen per 1 mei 2021. [naam] en [naam] [gedaagde 1] bewonen [adres] zonder recht of titel.

[gedaagde 1] heeft voor het bakhuisje aan [adres] al sinds augustus 2019 geen huur meer betaald en woont er ook niet (meer). Volgens de GBA woont op dit adres [gedaagde 3] , met wie [eiser] geen contractuele relatie heeft. Hij woont er zonder recht of titel.

Op het adres [adres] bevinden zich bedrijfsruimten, die kennelijk worden gebruikt door [gedaagde 9] , met wie [eiser] geen overeenkomst heeft. [gedaagde 9] gedraagt zich in strijd met vergunningvereisten waarmee zijn ook [eiser] blootstelt aan overheidsmaatregelen. [eiser] wil daarom een einde maken aan de praktijken van [gedaagde 9] op het bedrijfsgedeelte aan de [adres] . Op het bedrijfsgedeelte van [adres] staat tevens een bungalow die door [gedaagde 1] zonder toestemming wordt gebruikt. Als dit niet valt onder het regime van artikel 7:230A BW, dan dient deze huurovereenkomst te worden ontbonden wegens wanprestatie. [eiser] heeft als sinds augustus 2019 geen huurpenningen meer voor de bungalow ontvangen. De woning aan de [adres] is door [eiser] verkocht maar kan door de kopers net worden gebruikt omdat [gedaagde 1] zich daar onterecht heeft ingeschreven. De vorderingen van [eiser] zijn niet alleen ingegeven door wanbetaling maar ook door het feit dat [gedaagde 1] en vrouw [gedaagde 1] tegen zeer geringe betaling menen alle onroerende zaken in gebruik te kunnen (laten) nemen. De huurders van [adres] en [adres] gedragen zich niet als goed huurder. [eiser] wil het perceel voor andere doeleinden gebruiken om haar verplichtingen jegens haar aandeelhouders na te komen en haar de schade te beperken. Namens [eiser] is bij brief van 23 maart 2021 aan [gedaagde 8] de huur van de [adres] per 1 juni 2021 opgezegd. Indien voor de [adres] en [adres] en de [adres] ook een huurovereenkomst mocht bestaan, wordt deze eveneens per genoemde datum opgezegd.

3.3.

[gedaagden] voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen. Op het verweer wordt, voor zover voor de beslissing van belang, hieronder bij de beoordeling ingegaan.

4.De vordering en het verweer in reconventie

4.1.

In reconventie vordert [gedaagden] - na wijziging van eis - dat de pachtkamer bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

I. een reguliere pachtovereenkomst zal vastleggen voor een hoeve in de zin van artikel 7:313 lid 1 BW Pro, bestaande uit het samenstel van de hieronder benoemde percelen en pachtobjecten, voor onbepaalde tijd;

ingangsdatum

met ingang van 13 april 2015, althans een in goede justitie te bepalen datum;

partijen

als verpachter [eiser] ;

en als pachter:

 vanaf 13 april 2015 [bestuurder eiser] ;

 vanaf 1 oktober 2016 – primair middels een pachtwijzigingsovereenkomst en subsidiair middels een nieuwe pachtovereenkomst die de oorspronkelijke pachtovereenkomst heeft vervangen – de besloten vennootschap [naam pluimveehouderij] ;

 vanaf 1 januari 2017 – voor zover nodig primair middels een pachtwijzigingsovereenkomst en subsidiair middels een nieuwe pachtovereenkomst die de oorspronkelijke pachtovereenkomst heeft vervangen – [gedaagde 8] ;

het gepachte

met betrekking tot de percelen en de bijbehorende opstallen:

[adres] en [adres] te [woonplaats] :

8. kadastraal perceel Gemeente [woonplaats] [perceelnummer] , met een oppervlakte van 6.641 m2, met daarop aan opstallen twee agrarische bedrijfswoningen met een loods en drie schuren;

9. kadastraal perceel Gemeente [woonplaats] [perceelnummer] , met een oppervlakte van 19.330 m2, met daarop geen opstallen;

10. kadastraal perceel Gemeente [woonplaats] sectie [perceelnummer] , met een oppervlakte van 30.030 m2, met daarop aan opstallen twee pluimveestallen;

Barneveldseweg 21C te [woonplaats] :

11. kadastraal perceel Gemeente [woonplaats] [perceelnummer] , met een oppervlakte van 36.562 m2, met daarop aan opstallen een bedrijfswoning met zeven pluimveestallen en twee loodsen;

Scharrenburgersteeg 30 te [woonplaats] :

12. kadastraal perceel Gemeente [woonplaats] [perceelnummer] , met een oppervlakte van 1.130 m2, met daarop geen opstallen;

13. kadastraal perceel Gemeente [woonplaats] [perceelnummer] , met een oppervlakte van 3.945 m2, met daarop een woning;

14. kadastraal perceel Gemeente [woonplaats] [perceelnummer] , met een oppervlakte van 2.230 m2, met daarop een vakantiewoning;

pachtprijs

Met vastlegging van de laatst overeengekomen pachtprijs van € 10.000,- per maand, maandelijks voor het einde van de maand te voldoen, dan wel subsidiair de pachtprijs vast te stellen op een in goed justitie bepaald bedrag per maand;

onderverhuur en onderverpachting

met vastlegging dat tussen partijen is overeengekomen dat [gedaagden] het recht heeft om het complex van percelen en gebouwen geheel of gedeeltelijk vrijelijk in gebruik te geven binnen de gezinsleden [gedaagde 1] , waaronder te begrijpen de rechtspersonen waarbinnen de gezinsleden volledige zeggenschap hebben, alsmede vast te leggen het recht van pachter om het complex geheel of gedeeltelijk onder te verhuren en/of onder te verpachten aan derden;

II. de griffier op te dragen om binnen veertien dagen na dit vonnis drie gewaarmerkte afschriften van de uitspraak aan de grondkamer te zenden;

III. de vorderingen in het incident te bekrachtigen door deze opnieuw toe te wijzen in de hoofdzaak;

IV. dit alles met veroordeling van [eiser] in de proceskosten, alsmede in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proces- en nakosten vanaf de 14e dag na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening.

4.2.

[gedaagden] baseert zijn vordering op de volgende stellingen.

Er is sprake van een pachtovereenkomst omdat [eiser] onroerende zaken in gebruik heeft gegeven aan de familie [gedaagde 1] waarvoor een steeds een vergoeding is betaald. Het vastgoed is in 2015 verstrekt ter uitoefening van een pluimveehouderij. De pachtovereenkomst heeft vanaf het begin betrekking gehad op al het vastgoed. Bij aanvang was de personele unie van [naam] [gedaagde 1] de pachter, waarvan [bestuurder eiser] op papier pachter was. Per 1 oktober 2016 is [naam pluimveehouderij] achter geworden en sinds 1 januari 2017 is [gedaagde 8] pachter. Een pachtovereenkomst is beoogd, maar dat is niet noodzakelijk voor het bestaan van een pachtovereenkomst. Partijen hebben afgesproken dat [gedaagden] de boerderij mag gebruiken totdat hij financieel in staat is de boerderij terug te kopen. Het terugkoopmoment is ongewis, waarmee partijen een gebruiksduur voor onbepaalde tijd hebben afgesproken. Met betrekking tot de pachtprijs is met ingang van 13 april 2015 een bedrag van € 20.000,- overeengekomen. Over 2017 zijn partijen een gewijzigde pachtprijs van € 124.000,- op jaarbasis overeengekomen. De laatst overeengekomen pachtprijs is over 2018, waarvoor partijen een gewijzigde pachtprijs zijn overeengekomen van € 120.000,- op jaarbasis. Dit komt neer op een pachtprijs van € 10.000,- per maand. Voorts is afgesproken dat [gedaagden] het vastgoed mocht blijven pachten tot het moment dat hij het terug kon kopen. Onderdeel van deze afspraak was dat [gedaagden] binnen de ouders, kinderen en vennootschappen mocht bepalen wie het complex ten behoeve van de uitoefening van het pluimveebedrijf in gebruik zou nemen. [gedaagden] was daarnaast gerechtigd tot onderverpachting en onderverhuur aan derden.

[gedaagden] heeft belang bij vastlegging van de pachtovereenkomst omdat [eiser] het bestaan van een pachtovereenkomst ontkent en zodat [gedaagden] zich na de verkoop van de [adres] ook jegens de nieuwe eigenaar op de pachtovereenkomst kan beroepen.

4.3.

[eiser] voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering. Op het verweer wordt, voor zover voor de beslissing van belang, hieronder bij de beoordeling ingegaan.

5.De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie

Is er sprake van pacht?

5.1.

[eiser] en [gedaagden] geven elk een verschillende kwalificatie aan de overeenkomst die zij op 13 april 2015 hebben gesloten. Volgens [eiser] hebben zij in overeenstemming een financieringsconstructie opgezet die erop is gericht om de percelen en opstallen - die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voorafgaand aan hun faillissement in bezit hadden - voor de familie [gedaagde 1] te behouden. [eiser] heeft de percelen met opstallen gekocht voor een bedrag van € 2.650.000,- k.k., met geld dat zij van haar aandeelhouders heeft geleend. De aandelen in [eiser] zouden voor een bedrag van € 1,- aan [gedaagde 1] worden overgedragen zodra de hele investering en de daarover verschuldigde rente zou zijn (terug)betaald.

[gedaagden] is van mening dat er sprake is van een pachtovereenkomst omdat aan de vereisten van artikel 7:311 BW Pro voldoet.

5.2.

Voor de kwalificatie van de overeenkomst - en de rechtsregels die daarop van toepassing zijn - is van belang welke rechten en verplichtingen [eiser] en [gedaagden] zijn overeengekomen. [eiser] en [gedaagden] zijn het erover eens dat in 2015 de afspraak is gemaakt dat [bestuurder eiser] een pluimveehouderij zou exploiteren in de stallen die aanwezig zijn aan de [adres] . Met de opbrengsten zou [gedaagde 1] het geheel op den duur van [eiser] kunnen terugkopen.

[eiser] heeft niet concreet gesteld hoe de overeenkomst volgens haar moet worden gekwalificeerd. Uit haar stellingen volgt dat er geen sprake is van een voorwaardelijke koopovereenkomst of een overeenkomst van geldlening. De overeenkomst voldoet daarentegen wel aan de vereisten van pacht, nu aan [gedaagden] een onroerende zaak ter beschikking is gesteld ten behoeve van het exploiteren van een pluimveebedrijf. Als tegenprestatie zijn periodieke betalingen aan [eiser] gedaan. Ongeacht of [gedaagden] de aankoopsom aan [eiser] zou terugbetalen, zou hij in ieder geval jaarlijks een rentepercentage verschuldigd zijn. Het overeengekomen rentepercentage betreft jaarlijks 8% aan [aandeelhouder 1] en [aandeelhouder 2] en 4% aan twee kleinere financiers. De renteverplichting is een tegenprestatie in de zin van artikel 7:311 BW Pro. De overeenkomst tussen [eiser] en [bestuurder eiser] betreft dus een pachtovereenkomst. Daaraan doet niet af dat partijen mogelijk een andere rechtsverhouding voor ogen hebben gehad of het ontstaan van een pachtovereenkomst zelfs hebben willen voorkomen. Nu niet is gesteld en ook niet is gebleken dat partijen een (korte) periode zijn overeengekomen waarbinnen [gedaagde 1] het geheel van [eiser] heeft kunnen terugkopen is ten slotte ook voldaan aan de ‘alsgeheeltoets’. De pachtkamer zal de pachtovereenkomst vastleggen met de kenmerken zoals hieronder overwogen en een afschrift van dit vonnis aan de grondkamer toesturen.

5.3.

Ter zitting is namens [eiser] nog aangevoerd dat het naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagden] zich op bescherming van de pachtregels beroept. Hierbij wordt verwezen naar de procedures die [gedaagden] tegen [eiser] heeft aangespannen. [eiser] heeft niet gesteld welke bescherming [gedaagden] moet worden onthouden en welke concrete aanleiding daarvoor bestaat. Gezien de terughoudendheid waarmee met de beperking van dwingendrechtelijke regels moet worden omgegaan had het op haar weg gelegen om hier nadere invulling aan te geven. Omdat [eiser] op dit punt niet aan haar stelplicht heeft voldaan en ook geen nadere onderbouwing heeft gegeven wordt het verweer verworpen.

De inhoud van de pachtovereenkomst.

5.4.

Namens [eiser] heeft mr. Harbers ter zitting gesteld dat als er een pachtovereenkomst zou zijn, deze thans geldt tussen [eiser] en [gedaagde 8] . Dit is overeenkomstig de vordering van [gedaagden] zodat op dit punt tussen partijen geen discussie bestaat. [eiser] en [gedaagde 8] worden als pachter en verpachter vastgelegd. Als ingangsdatum wordt vastgelegd de datum van dit vonnis, zodat geen belang bestaat bij vaststelling en vastlegging van eventuele eerdere pachtwijzigingsovereenkomsten.

De percelen en opstallen

5.5.

[eiser] heeft aanvankelijk percelen en opstallen aan [bestuurder eiser] ter beschikking gesteld ter exploitatie van een pluimveebedrijf. Het bedrijf is gevestigd in de hallen en (buiten)silo’s die zich bevinden op de percelen gelegen aan de adressen [adres] , [adres] en [adres] . Dit kwalificeert als hoevepacht in de zin van artikel 7:313 lid 1 BW Pro. Ook de andere opstallen die zich op deze percelen bevinden, zoals de woning, het bakhuisje en de bungalow, maken deel uit van de hoeve en daarmee van de pachtovereenkomst.

Uit de stellingen van partijen - en uit de procedures die zij al eerder hebben gevoerd - blijkt dat zowel [eiser] als [gedaagden] van mening is dat de percelen en opstallen aan het adres [adres] geen rol speelt bij de exploitatie van het pluimveebedrijf. De aanwezige woning is enige tijd aan [huurders] verhuurd geweest en op de facturen die aan [naam pluimveehouderij] zijn gestuurd voor de maanden oktober, november en december 2016 is alleen genoemd de ‘
bedrijfsgebouwen aan [adres] , [adres] en [adres] te [woonplaats]’. De pachtkamer concludeert dat de percelen en opstallen aan het adres [adres] geen deel uitmaakt van de pachtovereenkomst. Dit deel van de vordering van [gedaagden] wordt afgewezen.

5.6.

[eiser] heeft de percelen en opstallen aan het adres [adres] inmiddels aan een derde verkocht en geleverd, zodat zij geen belang meer heeft bij de vordering tot een veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot het verlaten en ontruimen van de woning. Deze vordering van [eiser] wordt afgewezen.

5.7.

Bij de vastlegging zal worden bepaald dat de pachtovereenkomst geldt voor een periode van 12 jaar, te rekenen vanaf de datum van dit vonnis.

5.8.

Met betrekking tot onderverhuur en/of onderpacht heeft [gedaagden] niet concreet gesteld en onderbouwd dat en hoe hij met [eiser] heeft afgesproken dat hij meer of andere rechten heeft met betrekking tot het gepachte dan op grond van de wet. Dit deel van de vordering is dan ook niet toewijsbaar.

5.9.

[gedaagden] vordert dat de pachtprijs wordt vastgesteld op € 10.000,- per maand omdat hij dit voor 2018 met [eiser] is overeengekomen en de pachtprijs kennelijk nadien niet meer is aangepast. [eiser] voert aan dat dit bedrag ontoereikend is om haar kosten te dekken. Alleen de verzekeringskosten bedragen al € 22.554,29 per jaar, blijkt uit de facturen die zij als productie 39 heeft overgelegd. Andere kosten die [eiser] jaarlijks stelt te maken betreffen (onder meer) de ozb belasting, waterschapsbelasting, heffingen, waterschapslasten en provinciale lasten. [eiser] heeft niet gesteld hoe hoog deze kosten zijn en dat zij al deze lasten voor rekening van [gedaagden] mag brengen. Dit blijkt ook niet uit de overgelegde stukken. Evenmin heeft [eiser] aangegeven welke pachtprijs dan wel redelijk zou zijn. De pachtkamer verwerpt daarom haar verweer en stelt de pachtprijs vast op het bedrag dat [eiser] laatstelijk bij [gedaagde 8] in rekening heeft gebracht. Op basis van de onder 2.11 genoemde facturen wordt de pacht vastgesteld op € 10.000,- per maand.

5.10.

[eiser] vordert ontbinding van de pachtovereenkomst. Deze vordering wordt afgewezen, nu zij hiervoor onvoldoende concrete feiten of omstandigheden heeft gesteld. Om dezelfde reden kan zij niet tot nadere bewijslevering worden toegelaten.

Ten slotte

5.11.

[eiser] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom zowel in conventie als in reconventie de proceskosten dragen.

6.De beslissing

De pachtkamer

in conventie

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de kant van [gedaagden] begroot op € 498,- aan salaris voor de gemachtigde;

6.3.

verklaart dit vonnis ten aanzien van de veroordeling onder 6.2 uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

6.4.

legt vast een reguliere pachtovereenkomst voor een hoeve tussen [eiser] als verpachter en [gedaagde 8] als pachter

- met betrekking tot de percelen - inclusief de zich daarop bevindende opstallen - die kadastraal als volgt bekend staan:

 Gemeente [woonplaats] [perceelnummer] , met een oppervlakte van 6.641 m2

 Gemeente [woonplaats] [perceelnummer] , met een oppervlakte van 19.330 m2

 Gemeente [woonplaats] [perceelnummer] , met een oppervlakte van 30.030 m2

 Gemeente [woonplaats] [perceelnummer] , met een oppervlakte van 36.562 m2

- ingaande per de datum van dit vonnis

- voor de wettelijke duur van 12 jaren

- tegen een pachtprijs van € 10.000,- per maand, uiterlijk te voldoen op de eerste dag van de maand waarop de pachtbetaling betrekking heeft;

6.5.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de kant van [gedaagden] tot aan deze uitspraak begroot € 249,- aan salaris voor de gemachtigde en € 124,- aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan en, indien betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente over de hiervoor genoemde proces- en nakosten vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;

6.6.

verklaart dit vonnis ten aanzien van de veroordelingen onder 6.5 uitvoerbaar bij voorraad;

6.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer van de Rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen, samengesteld uit mr. M.C.J. Heessels, kantonrechter-voorzitter, dhr. P.A.T. Hettinga en dhr. M. Bugter, leden, en door mr. M.C.J. Heessels in het openbaar uitgesproken op 29 juni 2022.