Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Apeldoorn
zaakgegevens 9571464 \ CV EXPL 21-4417 \ 42693 \ 28195
uitspraak van
vonnis
in de zaak van
[b.v. eiser]
.
.
gevestigd te [vestigingsplaats eiser]
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
gemachtigde mr. A.M. Takkenberg
tegen
1.[b.v. gedaagde]
gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde]
2.[vof gedaagde]
gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde]
3. [gedaagde sub 3]
wonende te [woonplaats gedaagde]
4. [gedaagde sub 4]
wonende te [woonplaats gedaagde]
gedaagde partijen in conventie
eisende partijen in reconventie
gemachtigde mr. M.J. Seijbel
Partijen worden hierna [eiser], [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2], [gedaagde sub 3], [gedaagde sub 4] genoemd.
Gedaagde partijen in conventie tevens eisende partijen in reconventie worden hierna gezamenlijk ‘gedaagden’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 februari 2022 en de daarin genoemde processtukken;
- de brief van 29 maart 2022 van de zijde van gedaagden met producties 51 tot en met 53;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de mondelinge behandeling van 8 april 2022.
1.2.
Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
[eiser] verhuurt sinds medio 2011 aan [gedaagde sub 1] het pand aan de [adres b.v. gedaagde]. [gedaagde sub 1] exploiteert een Grand Café in het gehuurde. [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] zijn beiden algemeen directeur van [gedaagde sub 1].
2.2.
[eiser] verhuurt sinds medio 2017 aan [gedaagde sub 2] het pand aan de [adres vof gedaagde]. [gedaagde sub 2] exploiteert een ijssalon in het gehuurde. [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] zijn de vennoten van [gedaagde sub 2].
2.3.
[eiser] heeft gedaagden op 16 september 2019 een ingebrekestelling gestuurd in verband met ‘orde netheid en overlast’. Gedaagden kregen van [eiser] tot 23 september 2019 de tijd om passende maatregelen te treffen en bij voortduring te handhaven, zonder enige onderbreking. Specifiek mochten er geen tafels en stoelen meer op het achterterrein staan en mocht er daar niet meer gepauzeerd en/of gerookt worden. Op 2 oktober 2019 volgde een factuur van [eiser] gericht aan [gedaagde sub 1] met de volgende inhoud:
Onder verwijzing naar het schrijven van 16 september 2019 constateer ik dat jullie vanaf 24 september verzuimen de tafel met stoelen te verwijderen van het achterterrein. Tevens zie ik op 2 oktober dat het hek wederom open staat, dat er nog gerookt wordt en dat er een pallet en 2 kussenkarren ongeoorloofd staan. (…)
Conform artikel 34 van de Algemene Bepalingen belast ik jullie hierbij 10 dagen x € 250,- over de periode 24 september t/m 3 oktober 2019: € 2.500,-
2.4.
Op 21 september 2020 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [eiser], [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] in het bijzijn van [de heer X]. Van dit gesprek is door [eiser] een gespreksverslag opgemaakt, met de volgende inhoud:
Aanleiding voor het gesprek is de afloop van het huidige huurcontract per oktober 2021. Met een opzegtermijn van 12 maand moeten we overeenstemming weten te bereiken over de periode erna, ervan uitgaande dat partijen met elkaar verder willen.
Nader te bespreken punten voor vandaag (dit zijn de hoofdlijnen).
1. Artikel 9.3, 9.4, en 9.5e van de Algemene Bepalingen en artikel 9.12 van de Huurovereenkomst. Aanzien, orde netheid m.n. van opslag afval en emballage, onderhoud, geluidsniveau/geluidsoverlast, brandveiligheid, schade a.g.v. transportmiddelen, hersteltermijn voor schade, voorkoming overlast (ook t.a.v. roken), richtlijnen voor opslag gasflessen …
(…)
3. Artikel 9.1 ven artikel 14.3 van de Algemene bepalingen. Brandpreventie, keuringen/inspecties… (structuur in rapportage).
8. Artikel 34, 33.1 en 26.2 van de Algemene Bepalingen. Boetebepaling en betaling in relatie tot mijn schrijven van 16 september 2019.
Nieuwe afspraken gelden voor zowel [adres b.v. gedaagde] als [adres vof gedaagde]?
Uitkomst van het gesprek:
Punt 1:
Twee maal per week wordt het afval opgehaald. De huidige containers zijn qua inhoud niet voldoende om al het afval tussendoor op te slaan met gesloten deksels. Dit geldt met name voor het hoofdseizoen. Daarbuiten is het geen probleem.
Afgesproken is dat er een extra rolcontainer plek komt, parallel aan het hek, tegen de huidige opslag aan. Het zicht van de container wordt vanaf de weg afgeschermd met een L-vormige schutting (zowel de lange als de korte zijde). Kosten zijn voor rekening [gedaagde sub 1]. Voor dat het volgende hoofdseizoen begint, wordt dit gerealiseerd. (Niet besproken maar bij deze het verzoek tevoren overleg te hebben over de uitvoering van de schutting.
Ten nimmer mogen er spullen buiten het opslaghok geplaatst worden, behoudens de extra container de er komt. De deksels van de containers worden altijd direct gesloten.
Het roken is alleen staand toegestaan in de hoek van de opslag, bij de KPN kast. Daar staat ook een asbak. Dus geen peuken meer op de grond.
Tijdens het roken wordt er niet luidruchtig gesproken om overlast bij de bewoners te voorkomen.
I.v.m. overlast zijn de tafel met stoelen voor het personeel verwijderd. Dit blijft zo.
De zijdeur van de keuken wordt de laatste maanden conform afspraak dichtgehouden om geluid- en stankoverlast te voorkomen vanuit de keuken. Dit blijft onverkort zo.
Voor de opslag van gasflessen is vanuit [gedaagde sub 1] overleg geweest met de Gemeente. Het aantal gasflessen in de opslag is toegestaan.
(…)
Punt 3.
Eens in het jaar zorgt [gedaagde sub 1] voor een rapportage van het onderhoud van de installaties t.b.v. de verzekering. Die rapportage zal jaarlijks eind juni plaatsvinden.
De keuring van de brandblussers, CV-ketel, luchtbehandels en afzuigapparatuur, NEN keuring apparaten en overige wordt daarin meegenomen.
(…)
Punt 8.
[gedaagde sub 1] wil de opgelegde boete van € 2.500 naar aanleiding van het schrijven van 16 september 2019 niet betalen. Dit wordt door haar niet nodig gevonden. [eiser] is van mening dat er tevoren uitentreuren is gewaarschuwd en dat de boete dan de laatst mogelijke stap is. [gedaagde sub 1] heeft indertijd zelf de algemene voorwaarden, waar deze maatregelen in gedefinieerd staan, geaccepteerd door ondertekening. Verwezen wordt nogmaals naar artikel 26, 33 en 34. Let wel: vanwege het niet betalen lopen de kosten met € 300 per maand op.
[eiser] gaat zich nog beraden op dit punt.
2.5.
[gedaagde sub 1] heeft op 6 januari 2021 de volgende e-mail aan [eiser] gestuurd:
Wij huren al geruimde tijd twee horeca bedrijfsruimtes van u, gelegen te [adres vof gedaagde] en [adres b.v. gedaagde].
Wij hebben getracht diverse malen met u in gesprek te gaan over eventueel tijdelijke huurverlaging of (tijdelijke) stopzetten van huurbetalingen, helaas is dit zonder resultaat geweest. U wilde op geen enkele wijze mee werken.
Vanuit Koninklijke Horeca Nederland is ons geadviseerd om de huren op te schorten, dan wel tijdelijk stopzetten.
[adres vof gedaagde]
Gedwongen sluiting 2020, periode 15 maart tot 1 juni en 14 oktober tot 31 december is 5 maanden. Huur bedroeg € 6.001,60 incl. btw per maand. Totaal bedrag: € 30.008
[adres b.v. gedaagde]
Gedwongen sluiting 2020, periode 15 maart tot 1 juni en 14 oktober tot 31 december is 5 maanden. Huur bedroeg € 2032,80 incl. btw per maand. Totaal bedrag: € 10.164
De huur voor deze periodes 2020 is volledig door ons betaald maar omdat er geen enkele toenadering en/of beweging aan uw zijde komt hebben wij de huurbetaling over de maand januari niet betaald. Dit hadden wij ook liever niet willen doen.
Deze bedragen zijn voor [adres vof gedaagde] € 2048,53 dn voor [adres b.v. gedaagde] € 6048,79.
Graag verdelen wij de pijn die ons allen overkomt.
Wij gaan graag met u in gesprek om in deze lijn een passende oplossing te vinden.
2.6.
Op 24 mei 2021 heeft [eiser] aan [Gemeente] verzocht om met beleid en bijbehorende regelgeving te komen om de laad- en lostijd van Hanos bij [gedaagde sub 1] te beperken zonder draaiende brandstofmotoren. Op 29 september 2021 heeft [Gemeente] aan [eiser] teruggekoppeld dat zij een aantal controles heeft uitgevoerd op het laden en lossen door Hanos en dat zij, gelet op de afspraken tussen Hanos, [gedaagde sub 1] en [Gemeente] over de bevoorrading, geen reden ziet om te handhaven.
2.7.
[Gemeente] heeft [gedaagde sub 1] op 16 juni 2021 – na een controle op 14 juni 2021 – aangeschreven met een voornemen een last onder dwangsom op te leggen, omdat de gasflessenopslag niet voldeed aan de richtlijn PGS 15 en daarmee een overtreding is van het Activiteitenbesluit milieubeheer. In de brief staat tevens dat [Gemeente] [gedaagde sub 1] op 6 februari 2017 al eerder heeft aangeschreven na het niet voldoen aan de richtlijn PGS 15, waarna [gedaagde sub 1] de overtreding ongedaan heeft gemaakt door de gasflessen uit de inrichting te verwijderen. [gedaagde sub 1] is door [Gemeente] in de gelegenheid gesteld om vóór 1 juli 2021 de geconstateerde overtredingen ongedaan te maken. Dit kan door een aantal gasflessen te verwijderen, zodat onder de te hanteren ondergrens in het Activiteitenbesluit wordt gebleven. Dit heeft [gedaagde sub 1] vervolgens (tijdig) gedaan.
3.De vordering en het verweer in conventie
3.1.
[eiser] vordert in conventie de kantonrechter om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
ten aanzien van [gedaagde sub 1]:
I. de tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreffende het gehuurde gelegen aan de [adres b.v. gedaagde] tegen de eerst mogelijke datum te ontbinden;
II. [gedaagde sub 1] te veroordelen om het gehuurde op de datum van ontbinding, althans binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, met alle zich daarin bevindende personen en goederen te ontruimen en te verlaten en met afgifte der sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;
III. [gedaagde sub 1] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 24.195,16 aan achterstallige huurpenningen, alsmede tot betaling van een bedrag van € 10.200,00 aan contractuele boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de datum van dit vonnis;
IV. [gedaagde sub 1] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 2.500,00 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van 2 oktober 2019;
ten aanzien van [gedaagde sub 2] en haar vennoten:
V. de tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreffende het gehuurde gelegen aan de [adres vof gedaagde] tegen de eerst mogelijke datum te ontbinden;
VI. [gedaagde sub 2], [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 3] hoofdelijk, de een betalende de ander zijnde bevrijd, te veroordelen om het gehuurde op de datum van ontbinding, althans binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, met alle zich daarin bevindende personen en goederen te ontruimen en te verlaten en met afgifte der sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;
VII. [gedaagde sub 2], [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 3] hoofdelijk, de een betalende de ander zijnde bevrijd, te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 8.194,12 aan achterstallige huurpenningen, alsmede tot betaling van een bedrag van € 10.200,00 aan contractuele boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de datum van dit vonnis;
VIII. [gedaagde sub 2], [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 3] hoofdelijk, de een betalende de ander zijnde bevrijd, te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met een bedrag van € 163,00 voor nasalaris en € 85,00 voor nasalaris indien niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan deze uitspraak is voldaan en betekening heeft plaatsgevonden, een ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 dagen na betekening van het vonnis tot aan de dag van voldoening.
3.2.
[eiser] legt – kort samengevat – het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. De redenen voor de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomsten zijn 1) het langdurig veroorzaken van diverse vormen van overlast, 2) het niet nakomen van afspraken, 3) het creëren en in stand houden van een onveilige situatie en het niet naleven van veiligheidsvoorschriften, en 4) een huurachterstand. Ter zitting heeft [eiser] benadrukt dat het haar als verhuurder gaat om de veiligheid en het welzijn van de bewoners boven de verhuurde panden. [eiser] heeft haar twijfels over het onderhoud van de keukenapparatuur en daarmee het brandrisico. Daarbij komen de gasflessen en het feit dat [gedaagde sub 1] hierover heeft gelogen. [eiser] heeft daardoor geen vertrouwen meer in [gedaagde sub 1].
3.3.
Gedaagden voeren gemotiveerd verweer. Op dit verweer zal, voor zover relevant voor de beoordeling, hierna worden ingegaan.
4.De vordering en het verweer in reconventie
4.1.
Gedaagden vorderen in reconventie de kantonrechter om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:
in onvoorwaardelijke reconventie:
I. voor recht te verklaren dat het achterterrein van [adres b.v. gedaagde], kadastraal bekend [Gemeente] tot het gehuurde behoort in de huurovereenkomst van [adres b.v. gedaagde] tussen [gedaagde sub 1] en [eiser];
II. [eiser] te gebieden om [gedaagde sub 1], haar personeel en toeleveranciers (deze laatste conform de handelswijze zoals vermeld in randnummer 76 van de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie) steeds de onbelemmerde toegang tot het achterterrein te geven, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per overtreding met een maximum van € 25.000,00;
III. voor recht te verklaren, althans bij wege van een vordering tot huurprijsvermindering vast te stellen, althans de huurovereenkomsten tussen [eiser] en [gedaagde sub 1] resp. [eiser] en [gedaagde sub 2] te wijzigen in die zin dat de huurprijs wordt aangepast namelijk, dat de huurkorting van [gedaagde sub 1] over 2020 en 2021 in totaal € 15.620,00 en van [gedaagde sub 2] over 2020 en 2021 in totaal € 3.204,00 bedraagt;
IV. [eiser] te verbieden de tape te verwijderen zoals zichtbaar op de twee camera’s van [eiser] op de tweede en derde foto van productie 35, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per overtreding met een maximum van € 10.000,00;
V. voor recht te verklaren dat de door [gedaagde sub 1] resp. [gedaagde sub 2] aangebrachte (niet met tape afgeplakte) camera’s op de tweede en vierde tot en met zevende foto van productie 35 aldaar aanwezig en in gebruik mogen blijven;
VI. voor recht te verklaren dat het gedaagden is toegestaan dat [gedaagde sub 1] het van overheidswege aan [adres vof gedaagde] gekoppelde middenterras op [adres vof gedaagde] exploiteert;
in voorwaardelijke reconventie:
I. [eiser] te veroordelen tot betaling aan [gedaagde sub 1] resp. [gedaagde sub 2] van een bedrag van € 42.302,00 resp. € 5.250,00, te voldoen binnen 48 uur na de ontruiming van het gehuurde, bij non-betaling te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf dat moment tot de dag der algehele voldoening;
in onvoorwaardelijke en in voorwaardelijke reconventie:
[eiser] te veroordelen om aan [gedaagde sub 1] en/of [gedaagde sub 2] te betalen de volgens het gebruikelijke tarief te begroten bijdrage in de proceskosten, daaronder begrepen een post voor nasalaris, één en ander te voldoen binnen 14 dagen na datum vonnis en – voor het geval tijdige betaling achterwege blijft – te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf die bedoelde termijn tot de dag der algehele voldoening.
4.2.
Op de standpunten van partijen in reconventie wordt, voor zover relevant voor de beoordeling, hierna ingegaan.
5.De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
inleiding
5.1.
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.
5.2.
Artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de (huur)overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:2018:1810).
5.3.
Ter beoordeling ligt voor of de door [eiser] gestelde tekortkomingen van [gedaagde sub 1] respectievelijk [gedaagde sub 2] zijn komen vast te staan en zo ja, of deze tekortkomingen van voldoende gewicht zijn om de huurovereenkomsten te ontbinden.
ontbinding huurovereenkomst met [gedaagde sub 1]?
5.4.
[eiser] verwijt [gedaagde sub 1] allereerst dat zij overlast veroorzaakt en afspraken niet nakomt. De gestelde overlast tot aan het gesprek van 21 september 2020 laat de kantonrechter buiten beschouwing. Deze overlast is te gedateerd en was voor [eiser] op dat moment ook geen reden om de huurovereenkomst per 1 oktober 2021 op te zeggen. Na voornoemd gesprek is er geen aantoonbaar evidente (geluids- en stank)overlast van [gedaagde sub 1] geconstateerd. De discussie rondom de bevoorrading van Hanos leidt evenmin tot een tekortkoming van voldoende gewicht, alleen al gelet op het feit dat [Gemeente], ondanks het verzoek daartoe van [eiser], geen aanleiding ziet om handhavend op te treden. Daarnaast is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van een zodanig onveilige situatie dat dat ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen. De twee incidenten rondom de gasflessen in 2017 en 2021 zijn door [gedaagde sub 1] erkend en voortvarend opgepakt. Dat [gedaagde sub 1] - ten onrechte - in de veronderstelling verkeerde dat zij geen overtreding beging omdat het lege gasflessen betrof, maakt niet dat zij hierover - zoals [eiser] suggereert - heeft gelogen tegen [eiser]. Ten aanzien van het onderhoud en de keuringen van de keukenapparatuur in verband met brandveiligheid, geldt dat [gedaagde sub 1] dat richting [eiser] voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Zoals op 21 september 2020 is afgesproken dient [gedaagde sub 1] dit richting [eiser] te rapporteren. Niet is gespecifieerd op welke wijze dit dient te gebeuren. Uit de door [gedaagde sub 1] overgelegde administratie en uit de toelichting door [gedaagden sub 3 en 4] op de mondelinge behandeling blijkt evenwel voldoende dat onderhoud is gepleegd. Er is ook verder niet gebleken dat [eiser] gegronde redenen heeft om te twijfelen aan het onderhoud van de keukenapparatuur.
5.5.
Dan resteert de ontstane huurachterstand. Vast staat dat [gedaagde sub 1] de huurbetalingen heeft opgeschort vanwege corona. Opschorting van de huur is in de algemene bepalingen uitgesloten. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [gedaagde sub 1] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door de verschuldigde huur op te schorten. Voor de beoordeling of deze tekortkoming ook de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, overweegt de kantonrechter het volgende. [gedaagde sub 1] heeft halverwege de tweede lockdown de huurbetalingen over de maanden januari 2021 tot en met april 2021 opgeschort om zodoende huurkorting te bedingen. In het licht van de overheidsmaatregelen rondom het coronavirus en de ontwikkelingen binnen de rechtspraak over ‘coronahuurkorting’, was dit niet onbegrijpelijk aangezien [eiser] tot dat moment niet reageerde op verzoeken van [gedaagde sub 1] om hierover in gesprek te treden. Bovendien heeft [gedaagde sub 1] vanaf medio 2011 tot aan januari 2021 en wederom vanaf mei 2021 de huur wel altijd volledig én tijdig betaald.
5.6.
Naar het oordeel van de kantonrechter is er gelet op het voorgaande dan ook geen sprake van een tekortkoming van voldoende gewicht. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst wordt dus afgewezen.
ontbinding huurovereenkomst met [gedaagde sub 2]?
5.7.
Aan de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde sub 2] ligt enkel de ontstane huurachterstand ten grondslag. Vast staat dat [gedaagde sub 2] de huurbetalingen over de maanden januari 2021 tot en met april 2021 heeft opgeschort en dat opschorting van de huur contractueel is uitgesloten. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [gedaagde sub 2] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door de verschuldigde huur op te schorten. Voor de beoordeling of deze tekortkoming ook de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, overweegt de kantonrechter het volgende. Hoewel [gedaagde sub 2] gelet op de afhaalmogelijkheid niet gedwongen werd te sluiten, is het gelet op de beperkingen niet ondenkbaar dat ook [gedaagde sub 2] zou worden geconfronteerd met teruglopende omzet. Daarbij geldt dat [gedaagde sub 2] vanaf medio 2017 tot aan januari 2021 en wederom vanaf mei 2021 de huur wel altijd volledig én tijdig heeft betaald. De kantonrechter is van oordeel dat ook hier geen sprake is van een tekortkoming van voldoende gewicht. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst wordt dus afgewezen.
betaling achterstallige huurtermijnen [gedaagde sub 1] en boetes
5.8.
Op 1 februari 2022 heeft [gedaagde sub 1] een bedrag van € 8.575,16 aan achterstallige huur betaald. De nog openstaande huurachterstand bedraagt derhalve € 15.620,00. [gedaagde sub 1] meent dat zij tot dit bedrag aanspraak kan maken op huurprijsvermindering wegens de door de overheid genomen coronamaatregelen. Het is aan [gedaagde sub 1] als huurder om te stellen en, bij betwisting, voldoende aannemelijk te maken wat het omzetverlies is en dat dit kan worden toegerekend aan de coronacrisis. Daartoe kan [gedaagde sub 1] bijvoorbeeld financiële of boekhoudkundige gegevens in het geding brengen. De door [gedaagde sub 1] overgelegde cijfers dienen verifieerbaar te zijn. Dat is niet het geval. [eiser] heeft hierover aangevoerd dat de door [gedaagde sub 1] gepresenteerde cijfers niet zijn geobjectiveerd, dat er te hoge vaste lasten worden opgevoerd en dat gerekend is met een TVL van 80% in plaats van 100%. Hoewel [gedaagde sub 1] de gelegenheid heeft gehad om op deze punten verduidelijking te geven, heeft zij dat nagelaten. Dit betekent dat bij gebrek aan goede onderbouwing de in reconventie gevorderde huurprijsvermindering wordt afgewezen. Het resterende bedrag van € 15.620,00 aan huurachterstand is dus nog steeds verschuldigd. [gedaagde sub 1] zal tot betaling daarvan worden veroordeeld.
5.9.
Ten aanzien van de gevorderde contractuele boetes in verband met het onbetaald laten van de huur geldt dat [gedaagde sub 1] de huur niet mocht opschorten. [eiser] heeft de boetes ten onrechte laten cumuleren. Dit zou in beginsel leiden tot een boete van in totaal (4 maanden x € 300,00 =) € 1.200,00, maar gelet op het feit dat [gedaagde sub 1] zich genoodzaakt zag om de huur op te schorten als drukmiddel om met [eiser] het gesprek over huurkorting aan te kunnen gaan, ziet de kantonrechter aanleiding deze boete te matigen tot een totaalbedrag van € 600,00.
betaling achterstallige huurtermijnen [gedaagde sub 2] en boetes
5.10.
Op 1 februari 2022 heeft [gedaagde sub 2] een bedrag van € 4.990,12 aan achterstallige huur betaald. De nog openstaande huurachterstand bedraagt derhalve € 3.204,00. [gedaagde sub 2] vordert in reconventie dit bedrag als huurprijsvermindering. Zoals reeds hiervoor geoordeeld zijn ook de door [gedaagde sub 2] overgelegde cijfers niet verifieerbaar, nog afgezien van het feit dat [gedaagde sub 2] niet gedwongen gesloten is geweest. De vordering van [gedaagde sub 2] wordt afgewezen. Het resterende bedrag van € 3.204,00 aan huurachterstand is dus nog steeds verschuldigd. [gedaagde sub 2] zal tot betaling daarvan worden veroordeeld.
5.11.
Ten aanzien van de gevorderde contractuele boetes in verband met het onbetaald laten van de huur geldt dat [gedaagde sub 2] de huur niet mocht opschorten. [eiser] heeft de boetes ten onrechte laten cumuleren. Dit zou in beginsel leiden tot een boete van in totaal (4 maanden x € 300,00 =) € 1.200,00, maar gelet op het feit dat [gedaagde sub 2] zich genoodzaakt zag om de huur op te schorten als drukmiddel om met [eiser] het gesprek over huurkorting aan te kunnen gaan, ziet de kantonrechter aanleiding deze boete te matigen tot een totaalbedrag van € 600,00.
factuur 2 oktober 2019
5.12.
[eiser] vordert tot slot in conventie betaling van de factuur van 2 oktober 2019. Uit de ingebrekestelling van 16 september 2019 blijkt dat het ‘rokerszitje’ niet langer wordt gedoogd. Bij de factuur zit een foto van medewerkers bij het rokerszitje. [gedaagde sub 1] voert terecht aan dat gesteld noch gebleken is dat deze foto tussen 24 september 2019 en 2 oktober 2019 is gemaakt. Nu niet is komen vast te staan dat [gedaagde sub 1] na de ingebrekestelling in verzuim is geraakt, is zij de boete niet verschuldigd.
achterterrein
5.13.
Tussen partijen staat ter discussie of het achterterrein tot het gehuurde behoort. Niet in geschil is dat ook de huurders van de bovenwoningen het achterterrein gebruiken ten behoeve van hun berging en de fietsenstalling. Gelet op de huurovereenkomst en de daarbij horende tekening van het gehuurde alsook het gebruik ervan en de toelichting van partijen op de mondelinge behandeling, is naar het oordeel van de kantonrechter in deze procedure niet komen vast te staan dat het achterterrein behoort tot het gehuurde, ook niet op grond van artikel 7:290 BW. De gevorderde verklaring voor recht wordt daarom afgewezen.
5.14.
Het gevorderde gebod tot de onbelemmerde toegang voor het personeel en toeleveranciers van [gedaagde sub 1] is mede gelet op de afspraken tussen partijen en [Gemeente] wel toewijsbaar. Gelet op de verhoudingen tussen partijen heeft [gedaagde sub 1] ook belang bij dit gebod. De kantonrechter ziet echter geen aanleiding voor de gevorderde dwangsom, mede omdat [Gemeente] bij dit geschil tussen partijen is betrokken en - waar nodig - handhavend kan optreden.
camera’s
5.15.
Bij het gehuurde bevinden zich verschillende camera’s van zowel [eiser] als van gedaagden. De camera’s van [eiser] zijn thans afgeplakt met tape. De kantonrechter is van oordeel dat gedaagden deze camera’s ten onrechte hebben afgeplakt. De camera’s waren – onweersproken – reeds geplaatst voordat de huurovereenkomst in 2011 inging en [eiser] heeft gemotiveerd waarom zij de camera’s ten behoeve van haar eigendommen wil behouden. Het gevorderde verbod tot verwijdering van het tape wordt daarom afgewezen. Dat gedaagden eveneens camera’s hebben geplaatst is niet onbegrijpelijk en tot aan deze procedure in reconventie evenmin een probleem voor [eiser]. Dat [eiser] zich nu beroept op de niet verkregen - en op basis van de huurovereenkomst noodzakelijke - toestemming is in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De gevorderde verklaring voor recht tot behoud van deze camera’s zal dan ook worden toegewezen.
middenterras
5.16.
De gevorderde verklaring voor recht zal, bij gebrek aan voldoende belang, worden afgewezen. Het is begrijpelijk dat gedaagden zijn geschrokken van de e-mail van 6 januari 2022 waarin [eiser] ineens, zonder dat dit kenbaar eerder een discussiepunt was tussen partijen, een boetebedrag van € 50.000,00 van [gedaagde sub 2] vordert wegens onderverhuur van het terras aan [gedaagde sub 1]. Echter het bestaan van - al dan niet onterechte - onderverhuur van het middenterras is geen onderdeel van deze procedure. [eiser] heeft in deze procedures immers geen verbod van onderverhuur gevorderd noch dit aan de vordering tot ontbinding ten grondslag gelegd. Over dit onderwerp is ook onvoldoende debat gevoerd door partijen om daarover een verantwoorde beslissing te kunnen nemen.
voorwaardelijke reconventie
5.17.
Aan de gevorderde schadevergoeding voor de investeringen in het gehuurde wordt niet toegekomen, omdat de in conventie gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden afgewezen en daarmee niet is voldaan aan de voorwaarde voor deze eis in voorwaardelijke reconventie.
proceskosten
5.18.
Beide partijen zijn, zowel in conventie als in reconventie, deels in het ongelijk gesteld. De kantonrechter ziet daarom aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat beide partijen hun eigen proceskosten dragen.
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 15.620,00 aan achterstallige huurpenningen, alsmede tot betaling van een bedrag van € 600,00 aan contractuele boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
6.2.
veroordeelt [gedaagde sub 2], [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] hoofdelijk, in die zin dat voor zover de één betaalt ook de ander ter hoogte van dat bedrag is bevrijd, tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 3.204,00 aan achterstallige huurpenningen, alsmede tot betaling van een bedrag van € 600,00 aan contractuele boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
6.3.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
6.6.
gebiedt [eiser] om [gedaagde sub 1], haar personeel en toeleveranciers (conform de handelswijze zoals vermeld in de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie) steeds de onbelemmerde toegang tot het achterterrein te geven;
6.7.
verklaart voor recht dat de door gedaagden aangebrachte camera’s aldaar aanwezig en in gebruik mogen blijven;
6.8.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
6.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. S.E. Sijsma en in het openbaar uitgesproken op