Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zutphen
zaaknummer / rolnummer: C/05/400990 / KZ ZA 22-33
Vonnis in kort geding van 12 april 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[Eiseres]
gevestigd te [Vestigingsplaats] , gemeente [Gemeente] ,
eiseres,
advocaat mr. A. Hofman te Barneveld,
tegen
1.[Gedaagde 1]
wonende te [Woonplaats] , gemeente [Gemeente] ,
2.
[Gedaagde 2]
[Gedaagde 2]
wonende te [Woonplaats] , gemeente [Gemeente] ,
3.
[Gedaagde 3]
[Gedaagde 3]
4. [Gedaagde 4]
wonende te [Woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. D.F. Fransen te Zwolle.
Partijen zullen hierna [Eiseres] en gedaagden genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de door gedaagden ingediende producties 1 tot en met 7
- de mondelinge behandeling op 22 maart 2022
- de pleitnota van [Eiseres]
- de pleitnota van gedaagden
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[Eiseres] exploiteert een vakantiepark met recreatiewoningen te [Vestigingsplaats] .
2.2.
Gedaagden zijn eigenaar van verschillende recreatiewoningen in [Eiseres] . In de notariële aktes waarmee deze recreatiewoningen aan gedaagden zijn geleverd, staat telkens – in uiteenlopende bewoordingen maar met dezelfde strekking – dat gedaagden verplicht zijn om verhuur van tevoren bij [Eiseres] te melden. Ook staat er dat [Eiseres] “alsdan” het recht heeft om de verhuur “onder opgaaf van redenen niet toe te staan”. Verder staat er dat gedaagden een huurder in kennis moeten stellen van “het na te melden parkreglement” waaraan de huurder zich dient te houden.
2.3.
Gedaagde sub 1 huurt twee recreatiewoningen die in eigendom toebehoren aan [Eiseres] . In de huurovereenkomst staat, voor zover relevant:
“(…) commercieel verhuren is niet toegestaan zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder.
Gasten die niet behoren tot het eigen gezin (…) moeten parklasten betalen per dag en toeristenbelasting afdragen per nacht. (…)”
2.4.
Gedurende de jaren is in [Eiseres] de verhuur van recreatiewoningen toegenomen.
2.5.
Vanaf medio 2020 is tussen [Eiseres] en eigenaren van recreatiewoningen discussie ontstaan waarbij [Eiseres] zich op het standpunt heeft gesteld dat de toegenomen verhuur voor haar tot extra kosten leidt. [Eiseres] heeft per e-mail van 26 november 2020 aan eigenaren van recreatiewoningen bericht dat zij deze kosten bij hen in rekening zal brengen. De e-mail van [Eiseres] luidt, voor zover relevant:
“(…) Wij brengen vanaf 2021 het volgende in rekening bij de verhuurders van de vakantiehuisjes die gebruikt worden zoals het bedoelde in artikel 9 van Pro het parkreglement.
€ 1,50,- per persoon per nacht.
€ 0,50,- per hond per nacht. (…)
(…)
De kosten worden middels een gespecificeerde factuur aan het einde van elk kalenderjaar in rekening gebracht. (…)”
Ook staat in de e-mail dat eigenaren van recreatiewoningen bij elke verhuur aan [Eiseres] gegevens van de huurders moeten opgeven, zoals de aankomst- en vertrekdatum en diverse persoonsgegevens.
2.6.
Een aantal eigenaren van recreatiewoningen, waaronder gedaagden, heeft niet ingestemd met het in rekening brengen van extra kosten door [Eiseres] .
2.7.
In de loop van 2021 heeft de hiervoor geschetste discussie tussen [Eiseres] en eigenaren van recreatiewoningen zich voortgezet.
2.8.
[Eiseres] heeft per e-mail van 9 december 2021 een “Verhuurreglement 2022” toegestuurd aan eigenaren van recreatiewoningen, waaronder gedaagden. De e-mail van [Eiseres] luidt, voor zover relevant:
“(…) Hierbij ontvangt u (…) het Verhuurreglement van [Eiseres] .
Per 1 januari 2022 zijn deze van kracht. (…)”
In artikel 3 van Pro het “Verhuurreglement 2022” staat dat eigenaren van recreatiewoningen bij verhuur per overnachting een bedrag van € 1,50 per persoon en € 0,75 per hond aan [Eiseres] moeten betalen. Verder staat in artikel 5 dat Pro eigenaren van recreatiewoningen tijdig en voorafgaand per e-mail aan [Eiseres] moeten melden aan wie, wanneer en voor hoe lang de recreatiewoning verhuurd wordt.
2.9.
Verschillende eigenaren van recreatiewoningen, waaronder gedaagden, hebben laten weten dat zij niet instemmen met het “Verhuurreglement 2022”. Een deel daarvan heeft een vereniging opgericht, geheten de “ [Vereniging] ” (hierna: “de vereniging”). Van deze vereniging zijn gedaagden bestuurder.
2.10.
Bij dagvaarding van 18 maart 2022 heeft de vereniging [Eiseres] opgeroepen om op 30 maart 2022 te verschijnen bij deze rechtbank, sector civiel (hierna: “de bodemprocedure”). In de bodemprocedure vordert de vereniging onder meer:
i. een verklaring voor recht dat geen verhuurreglement van toepassing is op de rechtsverhouding tussen de leden van de vereniging en [Eiseres] ;
een verklaring voor recht dat [Eiseres] niet gerechtigd is om bij leden van de vereniging enig geldbedrag per bezoeker of per hond in rekening te brengen;
een verklaring voor recht dat [Eiseres] niet gerechtigd is om eenzijdig voorwaarden te verbinden aan de verhuur van recreatiewoningen door de leden van de vereniging.
3.Het geschil
3.1.
[Eiseres] vordert dat de voorzieningenrechter, uitvoerbaar bij voorraad:
I. gedaagde sub I verbiedt de aan hem in eigendom toebehorende, dan wel van [Eiseres] gehuurde kavels, kadastraal bekend als Doornspijk 8418, 7497, 7495, 7177, 7165, 7017, 7016 en 7004 en - waar het de huurkavels betreft - H12 en P1 te verhuren zonder door [Eiseres] onder de in het verhuurreglement 2022 vermelde voorwaarden daarvoor gegeven toestemming, althans subsidiair dit gedaagde sub 1 verbiedt zolang hij niet voldoet aan de financiële verplichting als vermeld in het lichaam van de dagvaarding sub 12a en de registratieverplichting als vermeld in artikel 5 van Pro het verhuurreglement 2022;
II. gedaagde sub II verbiedt de aan hem in eigendom toebehorende, kavels, kadastraal bekend [Vestigingsplaats] 7498, 8143 en 8464 te verhuren zonder door [Eiseres] onder de in het verhuurreglement 2022 vermelde voorwaarden daarvoor gegeven toestemming, althans subsidiair dit gedaagde sub 2 verbiedt zolang hij niet voldoet aan de financiële verplichting als vermeld in het lichaam van de dagvaarding sub 12a en de registratieverplichting als vermeld in artikel 5 van Pro het verhuurreglement 2022;
III. gedaagde sub III verbiedt de aan hen in eigendom toebehorende kavels, kadastraal bekend [Vestigingsplaats] 7496, 7193, 7188 en 7002 te verhuren zonder daarvoor door [Eiseres] onder de in het verhuurreglement 2022 vermelde voorwaarden daarvoor gegeven toestemming, althans subsidiair dit gedaagden sub 3 verbiedt zolang zij niet voldoen aan de financiële verplichting als vermeld in het lichaam van de dagvaarding sub 12a en de registratieverplichting als vermeld in artikel 5 van Pro het verhuurreglement 2022;
IV. het sub I tot en met III verzochte op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag (een dagdeel daaronder begrepen) dat gedaagden nalaten aan die veroordeling te voldoen
V. gedaagden veroordeelt in de kosten van de procedure.
3.2.
Ter onderbouwing van haar vorderingen stelt [Eiseres] het volgende. [Eiseres] is bevoegd om voorwaarden te verbinden aan de verhuur van recreatiewoningen. Gedaagden weigeren in te stemmen met deze voorwaarden. [Eiseres] heeft er spoedeisend belang bij dat het gedaagden wordt verboden om hun recreatiewoningen te verhuren zonder nakoming van de voorwaarden die [Eiseres] daaraan stelt.
3.3.
Gedaagden voeren als volgt verweer. [Eiseres] ontbeert spoedeisend belang. [Eiseres] is niet bevoegd om voorwaarden te verbinden aan de verhuur van recreatiewoningen door gedaagden. De handelwijze van [Eiseres] is naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Aan de zijde van [Eiseres] is sprake van rechtsverwerking. Gedaagden concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [Eiseres] , met veroordeling van [Eiseres] in de proceskosten, te verhogen met de wettelijke rente.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Ter beoordeling ligt voor of het gedaagden moet worden verboden om hun recreatiewoningen te verhuren zonder nakoming van de voorwaarden die [Eiseres] daaraan stelt.
4.2.
In het kader van dit kort geding zullen de verboden niet worden uitgesproken en de daarop gerichte vorderingen van [Eiseres] zullen worden afgewezen. Daartoe is het navolgende redengevend.
4.3.
[Eiseres] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat van haar niet kan worden gevergd om eerst de onlangs gestarte bodemprocedure af te wachten. Immers, op grond van de wet is de voorzieningenrechter enkel bevoegd om in kort geding een voorziening bij voorraad te geven in alle spoedeisende zaken waarin dat vereist is gelet op de belangen van partijen. Of men van een eiser in kort geding kan vergen dat hij een bodemprocedure afwacht, hangt af van (onder meer) het voorlopig karakter van het rechterlijk oordeel. Ook hangt dit af van de vraag hoe ingrijpend de gevolgen zijn van het uitblijven of verlenen van de voorziening.
4.4.
[Eiseres] heeft hierover aangevoerd dat een deel van de eigenaren van recreatiewoningen al heeft ingestemd met het “Verhuurreglement 2022”, maar (onder meer) gedaagden niet. Volgens [Eiseres] kan van haar niet gevergd worden om deze situatie te laten voortduren en moet zij handhavend optreden tegen de eigenaren van recreatiewoningen die weigeren in te stemmen met het “Verhuurreglement 2022”. Ook heeft [Eiseres] aangevoerd dat zij inkomsten misloopt doordat gedaagden weigeren te betalen per verhuur, terwijl [Eiseres] tegelijkertijd wordt geconfronteerd met extra kosten door de toegenomen verhuur. Daarbij weegt volgens [Eiseres] ook mee dat het vakantieseizoen aanstaande is.
4.5.
Gedaagden hebben betwist dat [Eiseres] spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Ter onderbouwing hebben gedaagden er onder meer op gewezen dat er op [Eiseres] al jaren, zo niet decennia verhuur van recreatiewoningen plaatsvindt zonder toestemming van [Eiseres] . Ook heeft [Eiseres] volgens gedaagden niet aangetoond dat zij met extra kosten wordt geconfronteerd die de exploitatie in gevaar brengen.
4.6.
Overwogen wordt dat [Eiseres] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat niet eerst de bodemprocedure kan worden afgewacht. Daarbij weegt mee dat [Eiseres] geen enkel financieel stuk heeft overgelegd waaruit blijkt dat de toegenomen verhuur in onacceptabele mate op haar exploitatie drukt. Gedaagden hebben er in dit verband op gewezen dat er al jaren verhuur van recreatiewoningen op [Eiseres] plaatsvindt. Gelet daarop had het op de weg van [Eiseres] gelegen om door middel van concrete stukken aan te tonen dat de situatie op dit moment zo wezenlijk anders is dat van haar niet langer kan worden gevergd om de uitkomst van de bodemprocedure af te wachten. Het enkele feit dat een deel van de eigenaren van recreatiewoningen op [Eiseres] wel al heeft ingestemd met het “Verhuurreglement 2022” maakt dit niet anders. Gedaagden hebben terecht vraagtekens geplaatst bij het spoedeisend belang van [Eiseres] .
4.7.
Daarnaast weegt mee dat een kort geding bedoeld is voor het treffen van ordemaatregelen, terwijl [Eiseres] in dit kort geding eigenlijk een voorschot neemt op de principiële geschilpunten uit de bodemprocedure, waaronder de vraag of het [Eiseres] is toegestaan om nadere voorwaarden te verbinden aan de verhuur van recreatiewoningen. Toewijzing van de vorderingen van [Eiseres] zou in vergaande mate leiden tot een wijziging of aanpassing van de rechtsverhouding van partijen, aangezien het gedaagden tot dusver altijd is toegestaan om hun recreatiewoningen te verhuren. Voor een vaststelling, wijziging of aanpassing van een bestaande rechtsverhouding is een kort geding echter niet bedoeld. Daarvoor zijn partijen aangewezen op de bodemprocedure.
4.8.
Gezien het voorgaande behoeven de overige stellingen van partijen geen behandeling meer.
proceskosten
4.9.
[Eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [Gedaagde 1] c.s. worden begroot op:
- griffierecht € 314,00
- salaris advocaat
1.016,00
1.016,00
Totaal € 1.330,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [Eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [Gedaagde 1] c.s. tot op heden begroot op € 1.330,00 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.M. Vrendenbarg-Elsbeek en in het openbaar uitgesproken op 12 april 2022.
EH/Vr