Uitspraak
Rechtbank GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Apeldoorn
Zaakgegevens : 9730287 VV EXPL 22-14
Grosse aan : mr. Van Luijk
Afschrift aan : N. [vertegenwoordiger]
Verzonden d.d.
vonnis d.d. 1 april 2022 ex art. 254 Rv van de kantonrechter
inzake
mr. [curator] ,in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van
de besloten vennootschap Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V.,
kantoorhoudend te [kantoorplaats] ,
eiser,
gemachtigde: mr. S.M. van Luijk,
tegen
de besloten vennootschap Cayenne Zorg Groep B.V.,
gevestigd te Terwolde,
gedaagde,
verschenen bij [vertegenwoordiger]
1.Het procesverloop
Dit verloop blijkt uit:
- de op artikel 254 Rv. gebaseerde dagvaarding met producties 1 t/m 11, uitgebracht op 10 maart 2022;
- het op 27 maart 2022 om 20:49 uur ingekomen verweerschrift van Cayenne;
- de producties 12,13 en 14 van de curator;
- de mondelinge behandeling van 29 maart 2022. Door de gemachtigde van de curator is gebruik gemaakt van spreekaantekeningen en van het overige verhandelde is aantekening gehouden door de griffier;
- hierna is vonnis bepaald op heden;
- de op 31 maart 2022 om 15.26 uur door [vertegenwoordiger] verzonden e-mail met bijlagen en de bij e-mail van diezelfde dag ingekomen reactie daarop namens de curator.
2.De feiten
2.1
De besloten vennootschap Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds B.V. (hierna: EZG) is sinds 11 februari 2019 eigenaar van de bedrijfsruimte aan de [adres] in [woonplaats] Bestuurders van EZG waren [bestuurder 1] (hierna: [bestuurder 1] ) en [bestuurder 2] (hierna: [bestuurder 2] ).
2.2
Op 1 oktober 2021 is tussen EZG en Cayenne een overeenkomst gesloten, waarbij EZG aan Cayenne genoemde bedrijfsruimte (hierna ook: het gehuurde of [adres] ) heeft verhuurd met ingang van diezelfde datum en voor een periode van vijf jaar. De overeenkomst is schriftelijk vastgelegd.
Het contract bepaalt in artikel 1.2 dat het gehuurde door de huurder uitsluitend zal worden gebruikt volgens het bestemmingsplan.
In artikel 4.8 van het huurcontract is bepaald dat de maandelijkse huurprijs € 10.000,00 bedraagt.
Artikel 4.9 luidt:
“Met het oog op de ingangsdatum heeft de eerste betaling van Huurder betrekking op de periode van 01-10-2021 (…)”
“Met het oog op de ingangsdatum heeft de eerste betaling van Huurder betrekking op de periode van 01-10-2021 (…)”
In artikel 4.10 van dat contract is vastgelegd dat de huurprijs telkens in één bedrag bij vooruitbetaling is verschuldigd.
2.3
Bij arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 december 2021 is EZG in staat van faillissement verklaard met benoeming van mr. Stekelenburg tot curator.
2.4
Op 5 januari 2022 heeft de curator gesproken met [bestuurder 1] . Het gesprek is schriftelijk vastgelegd. In dit gesprek heeft [bestuurder 1] verklaard:
”Met Cayenne moet er drie maanden huur en borg betaald worden.”Hij heeft ook, als antwoord op de vraag van de curator naar vorderingen op derden, gezegd:
“Cayennezorg vier maanden huur”.
”Met Cayenne moet er drie maanden huur en borg betaald worden.”Hij heeft ook, als antwoord op de vraag van de curator naar vorderingen op derden, gezegd:
“Cayennezorg vier maanden huur”.
2.5
Bij e-mail van 12 januari 2022 schrijft [bestuurder 2] aan mr. Kameris, kantoorgenote van de curator, op daartoe strekkende vragen onder meer dat de huur € 10.000,00 per maand bedraagt, dat er facturen zijn gestuurd en dat er niets is ontvangen.
2.6
Bij brief van 14 januari 2022 heeft de gemeente Voorst waar [woonplaats] onder valt, aan de curator medegedeeld van plan te zijn een last onder dwangsom op te leggen. De gemeente schrijft in de brief dat volgens haar - samengevat - wordt gehandeld in strijd met het bestemmingsplan doordat de curator de [adres] laat bewonen.
2.7
De curator heeft bij brief van 7 februari 2022 aan Cayenne medegedeeld de huurovereenkomst te ontbinden tegen 18 februari 2022 onder aanzegging van de ontruiming uiterlijk op 17 februari 2022.
2.8
Tot aan de datum van de mondelinge behandeling is voor het gebruik van de
[adres] geen bedrag betaald aan EZG of de curator.
3.De vordering en het verweer
3.1
De curator vordert dat bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis
a. a) de kantonrechter Cayenne zal gebieden de [adres] te [woonplaats] binnen zeven dagen na dagtekening van het vonnis te ontruimen, ontruimd te houden en te verlaten, met medeneming van de nog in de [adres] aanwezige zaken en alle personen die daar verblijven, met de afgifte van alles sleutels van de [adres] aan de curator, met machtiging van de curator de ontruiming zo nodig zelf te bewerkstelligen met behulp van de politie als Cayenne hieraan niet tijdig voldoet, althans op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per dag of dagdeel daarvan dat Cayenne niet aan deze veroordeling voldoet;
b) de kantonrechter zal bepalen dat Cayenne met ingang van 1 oktober 2021, althans een in goede justitie te bepalen datum, een huursom (tot 18 februari 2022) althans een gebruiksvergoeding (vanaf 18 februari 2022) van € 10.000,00 althans een in goede justitie te bepalen bedrag moet betalen aan de curator, totdat Cayenne het gehuurde heeft ontruimd en de huurovereenkomst is ontbonden /beëindigd,
met veroordeling van Cayenne in de proceskosten, waaronder de nakosten.
3.2
De curator legt aan zijn vordering, bezien tegen de achtergrond van de feiten en
voor zover hier van belang, het volgende ten grondslag.
Cayenne heeft sinds de ingangsdatum van de huur geen huur betaald.
Bovendien wordt [adres] bewoond door arbeidsmigranten. Dit is in strijd met het vigerende bestemmingsplan Buitengebied, waarin aan het perceel een maatschappelijke bestemming is gegeven. Het huidige gebruik door arbeidsmigranten valt niet onder een dergelijke bestemming. Er is namelijk geen sprake van zorg, de bewoners wonen nagenoeg zelfstandig en zij hebben geen dagbesteding maar werken voor Atsa Infra, een bedrijf dat glasvezel aanlegt. De curator heeft gezien de situatie een voornemen tot last onder dwangsom ontvangen.
Omdat Cayenne geen huur betaalt en er feitelijk sprake is van een illegale situatie waarin de curator het risico loopt daadwerkelijk een last onder dwangsom opgelegd te krijgen, heeft de curator belang bij ontruiming.
3.3
Cayenne heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing. Op de inhoud van het verweer zal hieronder waar nodig nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1
De op 31 maart 2022 bij e-mail toegezonden volmacht voldoet aan de daaraan te stellen eisen, zodat Cayenne in de procedure is verschenen.
4.2
In het verweerschrift is een eis in reconventie opgenomen, inhoudend dat de curator wordt gedwongen de gebreken te herstellen. Voor het overige bevatten de geformuleerde “verzoeken” in feite verweren tegen de vordering van de curator, zodat daarop hieronder waar nodig zal worden beslist.
De curator heeft bezwaar gemaakt tegen de behandeling van de eis in reconventie. Op dit punt wordt het volgende overwogen.
Ingevolge het bepaalde in artikel 7.1. van het “Landelijk procesreglement kort gedingen rechtbanken, kanton”, zoals dit geldt vanaf 1 februari 2022, moet een partij die een eis in reconventie wenst in te stellen, die eis uiterlijk 24 uur vóór de mondelinge behandeling schriftelijk meedelen aan de wederpartij en aan de kantonrechter. Het verweerschrift is weliswaar tijdig aan de kantonrechter gezonden, maar niet ook aan de curator. De curator heeft het verweerschrift met daarin de eis in reconventie evenwel pas bij gelegenheid van de mondelinge behandeling kunnen inzien. Voorafgaand aan de procedure is door Cayenne enkel, bij brief van 11 februari 2022, richting de curator gereageerd op diens brief van 7 februari 2022. In deze brief wordt geen melding gemaakt van concrete gebreken. Eerst in het verweerschrift worden de beweerdelijke gebreken benoemd. Weliswaar heeft Cayenne gesteld dat eerder, in oktober 2021 over gebreken is gesproken, maar toen was de curator nog niet bij de zaak betrokken. De kantonrechter zal de eis in reconventie daarom als ontoelaatbaar buiten beschouwing laten.
De bij het verweerschrift gevoegde stukken worden niet bij de processtukken gevoegd, omdat ook deze niet tijdig aan de curator zijn toegezonden (artikel 6.2 van genoemd reglement) en de curator deze niet voldoende heeft kunnen bestuderen.
4.3
Een vordering in een procedure als de onderhavige, kan slechts worden
toegewezen als aan de hand van de thans bekende feiten en omstandigheden de verwachting gewettigd is dat ook in eventueel volgende bodemprocedure de vordering, althans een soortgelijke, zal worden toegewezen. Dit geval doet zich hier voor, waarvoor het volgende redengevend is.
4.4
Vooropgesteld wordt het volgende.
De curator heeft bij brief van 7 februari 2022 aan Cayenne medegedeeld de huurovereenkomst te ontbinden. Deze brief ontbeert evenwel het kennelijk door de curator beoogde rechtsgevolg dat de huurovereenkomst tegen 18 februari 2022 zou eindigen. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:231 lid 1 BW kan ontbinding van een huurovereenkomst als de onderhavige op de grond dat de huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt, immers slechts geschieden door de rechter (behoudens hier niet relevante uitzonderingen). Dit betekent dat de huurovereenkomst tot op heden nog bestaat.
Beoordeeld zal daarom worden of Cayenne, vooruitlopend op een nog te entameren ontbindingsprocedure, het gehuurde zal moeten ontruimen omdat zij haar verplichtingen niet is nagekomen. Uitgangspunt bij deze beoordeling is artikel 6:265 BW waarin is bepaald dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis in de regel ontbinding wettigt. Dat is slechts anders als de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.5
Cayenne heeft zich op het standpunt gesteld dat sprake is van een nader gemaakte afspraak ten aanzien van de verschuldigde huur.
Volgens Cayenne is in oktober 2021 door EZG aangegeven dat er pas huur verschuldigd werd vanaf het moment dat de klachten aan het gehuurde zouden zijn verholpen, dus niet direct bij aanvang van de huurovereenkomst. De gebreken bestaan nog steeds, zodat geen huur betaald hoeft te worden, aldus Cayenne.
Dit verweer wordt verworpen.
Het door EZG en Cayenne getekende huurcontract vermeldt als ingangsdatum van de huur én de verplichting tot het betalen van de huur, 1 oktober 2021, zodat er in beginsel van moet worden uitgegaan dat Cayenne vanaf deze datum huur is verschuldigd. Uit de e-mail van 12 januari 2022 van [bestuurder 2] blijkt verder onder meer dat er facturen aan Cayenne zijn gestuurd en in het gesprek van 5 januari 2022 met de curator is door [bestuurder 1] verklaard dat nog er “drie maanden huur en borg” en “vier maanden huur” betaald moest worden door Cayenne.
Cayenne beroept zich op andersluidende mondeling gemaakte afspraken, maar heeft geen enkele verklaring of ander stuk overgelegd ter staving van haar stelling. Bezien tegen de achtergrond van het huurcontract, de verklaring van [bestuurder 1] tegenover de curator en de
e-mail van [bestuurder 2] is het verweer van Cayenne onvoldoende onderbouwd.
Voorshands is hiermee voldoende aannemelijk dat Cayenne vanaf 1 oktober 2021 huur moest betalen en dat zij, nu zij niets heeft betaald, haar betalingsverplichting niet is nagekomen.
4.6
Niet gesteld of gebleken is dat sprake is van een bijzondere aard of geringe betekenis van deze tekortkoming van Cayenne, zodat de verwachting gerechtvaardigd is dat in een bodemprocedure de rechter de huurovereenkomst zal ontbinden.
De gevorderde ontruiming ligt dan ook reeds op deze grond voor toewijzing gereed en de andere grondslag behoeft geen bespreking.
De huurachterstand loopt elke maand verder op, zodat de curator een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering.
4.7
De vorderingen zullen als na te melden worden toegewezen.
De ontruimingstermijn zal worden bepaald op drie weken, welke termijn eerst
- anders dan gevorderd en conform het bepaalde in art. 555 Rv.- , begint te lopen na betekening van het vonnis.
4.8
De mede gevorderde machtiging van de curator om de ontruiming zo nodig zelf met behulp van de politie te bewerkstelligen, zal worden afgewezen. Op grond van de wet mag de curator de ontruiming niet zelf ter hand nemen en is de gedwongen ontruiming voorbehouden aan de deurwaarder. Ook de gevorderde dwangsom zal worden afgewezen, omdat de curator het zelf in de hand heeft of en wanneer hij de deurwaarder laat ontruimen.
4.9
Cayenne zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van de curator gemaakt.
5.De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
5.1
gebiedt Cayenne het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats] binnen drie weken na betekening van dit vonnis te ontruimen, ontruimd te houden en te verlaten, met medeneming van de nog in het gehuurde aanwezige zaken en alle personen die daar verblijven, met de afgifte van alles sleutels van het gehuurde aan de curator;
5.2
bepaalt dat Cayenne met ingang van 1 oktober 2021 een huursom van € 10.000,00 moet betalen aan de curator, totdat Cayenne het gehuurde heeft ontruimd en de huurovereenkomst is ontbonden /beëindigd;
5.3
veroordeelt Cayenne in de kosten aan de zijde van de curator gevallen, welke kosten worden vastgesteld als volgt:
€ 108,41 aan explootkosten;
€ 507,00 aan griffierecht;
€ 498,00 aan salaris gemachtigde;
5.4
veroordeelt Cayenne aan de curator de nakosten te betalen, welke worden begroot op
€ 124,00;
5.5
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.C.J.I.M. van Dorp en uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting van 1 april 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.
IvD