Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Apeldoorn
Zaakgegevens: 8882863 CV EXPL 20-4454
Grosse aan: mr. M.J. Kesler
Afschrift aan: mr. P.G.F.M. van Oss
Verzonden d.d.
Vonnis d.d. 28 juli 2021 van de kantonrechter
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
2. [eiser sub 2] ,
3. [eiser sub 3] ,
4. [eiser sub 4]
5. [eiser sub 5] ,
6. [eiser sub 6]
7. [eiser sub 7] ,
8. [eiser sub 8] ,
9. [eiser sub 9] ,
10. [eiser sub 10] ,
11. [eiser sub 11] ,
allen wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. M.J. Kesler,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde]
gevestigd te Ermelo,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. P.G.F.M. van Oss.
De eisende partij wordt hierna gezamenlijk de huurders genoemd. De gedaagde partij wordt hierna [verhuurder] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 januari 2021 en de daarin genoemde processtukken,
- de akte houdende aanvullende producties van de zijde van de huurders,
- de akte houdende vermeerdering van eis in de hoofdzaak,
- de mondelinge behandeling van 20 mei 2021, waarvan aantekening is gehouden door de griffier,
- de akte vermindering, althans wijziging van eis in de hoofdzaak,
- de antwoordakte na eiswijziging.
1.2.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[verhuurder] heeft een voormalig kantoorpand aan [straat] te [woonplaats] uit het bouwjaar 1985 gerenoveerd tot eenkamerappartementen (hierna: het appartementencomplex).
2.2.
De woningen in het appartementencomplex zijn gasloos opgeleverd en worden verwarmd door een warmtepompboiler met elektrische bijstook van het merk Tesy (hierna: de pomp). De pomp is in iedere woning in een separate ruimte geïnstalleerd.
2.3.
In de handleiding van de pomp is onder meer het volgende vermeld:
“(…)
4.4
Operating limits
The above mentioned device is intended to be used exclusively for the heating of domestic hot water within the foreseen limitations of use (…)”
2.4.
[verhuurder] heeft elf woningen van het appartementencomplex verhuurd aan de huurders. In de huurovereenkomsten is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
“(…)
12.1.
Huurder is verantwoordelijk voor het op naam zetten van de nutsvoorzieningen als water en elektra. De kosten van vastrecht zijn voor rekening van huurder.
(…)
12.11
De appartementen worden voorzien van een lucht-warmtepomp. Dit systeem verwarmt het kraanwater en het gehele appartement. Door dit systeem wordt er geen gebruik meer gemaakt van aardgas. De energiekosten kunnen hoger/lager uitvallen dan met een gas gestookte Cv-ketel. Huurder is hiervan door middel van dit artikel op de hoogte gesteld.
(…)”
2.5.
De huurders hebben de woningen in de periode van 1 februari 2019 tot en met 15 april 2019 als eerste bewoners betrokken.
2.6.
Diverse huurders hebben bij [verhuurder] geklaagd dat de energiekosten van de woningen veel hoger zijn dan gebruikelijk is voor een éénpersoonshuishouden.
2.7.
[verhuurder] heeft [bedrijf X] ingeschakeld om de pomp bij de huurders te controleren. Op 18 december 2019 hebben twee monteurs van [bedrijf X] de pomp onderzocht. Naar aanleiding daarvan heeft [eiser sub 2] aan [verhuurder] bericht:
“Zojuist zijn er twee monteurs geweest om te kijken naar het probleem. De warmtepomp is te klein ( de capaciteit voor deze woningen te krap ) om de woning warm te houden, en van warm water te voorzien. De pomp trekt het niet om boven de 60 graden te blijven. En blijft daarom aan één stuk door verwarmen ( zonder succes ) tot een hoge energierekening tot gevolg.
De monteur namens [verhuurder] zal hier over ook berichten. (…)”
2.8.
Op 10 april 2020 heeft ir. [de heer A] van de Woonbond op verzoek van de huurders verslag uitgebracht over de pomp. In de daarvan opgestelde rapportage is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
“(…)
Een ventilatiewarmtepompboiler is dus bedoeld om restwarmte die door het verwarmingssysteem aan de ventilatielucht is toegevoegd, daar weer uit te halen als de lucht naar buiten wordt afgevoerd en met deze thermische energie het warm tapwater te verwarmen.
Maar in deze woningen is het de bedoeling dat dezelfde warmtepomp ook weer de warmte opwekt voor het verwarmingssysteem. Het systeem bijt zichzelf in de staart.
Het is niet voor niets dat door de fabrikant van de warmtepompboiler uitsluitend gebruik voor warmtapwater wordt toegestaan. Ander gebruik is niet toegestaan. (…)
(…)
Hoeveel stroom is dan nodig?
Omdat de warmtepompboiler tijdens het stookseizoen bijna geen vermogen heeft, moet de warmte voor verwarming in principe worden opgewekt met de spiralen in de boilervaten. (…)
We weten hoeveel stroom nodig zou zijn om de theoretische warmte behoefte op te wekken. In het onderstaande schema is weergegeven wat het zou kosten om dezelfde warmte op te wekken met aardgas, met een goede CV-ketel. De berekening is gebaseerd op de theoretische warmtebehoefte van de appartementen aan [straat] . Het werkelijk stroomverbruik is nog veel hoger.
Energiekosten vergelijking
elektrisch
2100 kWh(e) € 504,00
3485 kWh(e) € 836,40
1200 kWh(e)€ 288,00
€ 1.628,40
elektrisch + gas
2.100 kWh(e) € 504,00
357 m3 € 285,60
123 m3 € 98,40
€ 177,62
€ 1.065,62
huishoudelijk
verwarming
warmtapwater
vastrecht gas
(…)
Conclusie
De installatie werkt niet goed en de kosten voor elektriciteit zijn hoger dan de toch al hoge kosten die theoretisch verwacht mogen worden met deze installatie.
De ventilatiewarmtepompboiler mag volgens de fabrikant niet voor ruimteverwarming gebruikt worden. Het toestel is daar ook helemaal niet geschikt voor. Tijdens het stookseizoen kan de warmtepomp nauwelijks een bijdrage leveren aan de verwarming van de woningen, eenvoudig omdat er te weinig lucht doorheen stroomt om voldoende vermogen te leveren.
Het water voor de vloerverwarming wordt verwarmd door de elektrische elementen in de boilervaten. Deze elementen hebben in koude periodes ook te weinig vermogen om aan de vraag te kunnen voldoen.
De manier waarop de installatie nu werkt is op dit moment zeker niet duurzamer dan wanneer een met aardgas gestookte CV ketel gebruikt zou worden.
De kleine hoekwoningen aan [straat] zijn eigenlijk onvoldoende geïsoleerd om met lage temperatuurverwarming comfortabel te worden verwarmd. (…)”
2.9.
[eiser sub 3] , [eiser sub 4] , [eiser sub 7] en [eiser sub 9] hebben de pomp in hun woningen omgeschakeld naar de zogenoemde ‘ECONOMY operating mode’. De pomp genereert daardoor geen warm tapwater.
2.10.
[eiser sub 2] , [eiser sub 1] , [eiser sub 4] en [eiser sub 3] zijn achtereenvolgens per 1 april 2020, 1 juni 2020, 1 oktober 2020 en 1 juni 2021 vertrokken naar een andere huurwoning.
2.11.
Bij brieven van 30 april 2020 en 16 juni 2020 hebben de huurders aan [verhuurder] bericht dat de woningen door de pomp niet voldoende worden verwarmd en dat zij te maken hebben met een onredelijk hoog energieverbruik.
2.12.
[eiser sub 8] en [eiser sub 6] hebben op 1 mei 2020 respectievelijk 11 mei 2020 een verzoek tot tijdelijke huurprijsverlaging ingediend bij de Huurcommissie.
2.13.
Bij e-mail van 18 september 2020 heeft [de heer B] van de Technische Unie aan Kesler bericht:
“Mijn vermoeden is dat enerzijds het verwarmingsvermogen te laag is om aan de warmtevraag te voldoen. Anderzijds is de gekozen oplossing niet energiezuinig omdat voor het grootste gedeelte de elektrische spiralen inschakelen (Warmtepompboiler) omdat de warmtepomp de vraag niet aan kan.
(…)”
3.De vordering en het verweer
3.1.
De huurders vorderen samengevat, na wijziging en vermindering van eis, dat de kantonrechter binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [verhuurder] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van:
- primair € 2.641,22 en subsidiair € 1.546,04, althans tot betaling van een zodanig bedrag als de kantonrechter in goede justitie meent te behoren aan
[eiser sub 1], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid, althans vanaf een datum als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, tot de aan de dag van volledige betaling,
[eiser sub 1], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid, althans vanaf een datum als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, tot de aan de dag van volledige betaling,
- primair € 8.573,21 en subsidiair € 7.254,71 althans tot betaling van een zodanig bedrag als de kantonrechter in goede justitie meent te behoren aan
[eiser sub 2], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid, althans vanaf een datum als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, tot de aan de dag van volledige betaling,
[eiser sub 2], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid, althans vanaf een datum als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, tot de aan de dag van volledige betaling,
- primair € 6.127,73, althans tot betaling van een zodanig bedrag als de kantonrechter in goede justitie meent te behoren aan
[eiser sub 3], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid, althans vanaf een datum als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, tot de aan de dag van volledige betaling,
[eiser sub 3], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid, althans vanaf een datum als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, tot de aan de dag van volledige betaling,
- primair € 10.217,64, althans tot betaling van een zodanig bedrag als de kantonrechter in goede justitie meent te behoren aan
[eiser sub 4], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid, althans vanaf een datum als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, tot de aan de dag van volledige betaling,
[eiser sub 4], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid, althans vanaf een datum als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, tot de aan de dag van volledige betaling,
- primair € 10.877,89, subsidiair € 9.520,67, althans tot betaling van een zodanig bedrag als de kantonrechter in goede justitie meent te behoren aan
[eiser sub 5], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid, althans vanaf een datum als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, tot de aan de dag van volledige betaling,
[eiser sub 5], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid, althans vanaf een datum als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, tot de aan de dag van volledige betaling,
- primair € 7.229,98, subsidiair € 1.005,64, althans tot betaling van een zodanig bedrag als de kantonrechter in goede justitie meent te behoren aan
[eiser sub 6], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid, althans vanaf een datum als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, tot de aan de dag van volledige betaling,
[eiser sub 6], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid, althans vanaf een datum als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, tot de aan de dag van volledige betaling,
- primair € 6.492,50, subsidiair € 5.964,65, althans tot betaling van een zodanig bedrag als de kantonrechter in goede justitie meent te behoren aan
[eiser sub 7], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid, althans vanaf een datum als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, tot de aan de dag van volledige betaling,
[eiser sub 7], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid, althans vanaf een datum als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, tot de aan de dag van volledige betaling,
- primair € 7.142,37, subsidiair € 514,63, althans tot betaling van een zodanig bedrag als de kantonrechter in goede justitie meent te behoren aan
[eiser sub 8] ,te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid, althans vanaf een datum als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, tot de aan de dag van volledige betaling,
[eiser sub 8] ,te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid, althans vanaf een datum als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, tot de aan de dag van volledige betaling,
- primair € 6.550,03, subsidiair € 291,87, althans tot betaling van een zodanig bedrag als de kantonrechter in goede justitie meent te behoren aan
[eiser sub 9]te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid, althans vanaf een datum als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, tot de aan de dag van volledige betaling,
[eiser sub 9]te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid, althans vanaf een datum als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, tot de aan de dag van volledige betaling,
- primair € 19.788,04, subsidiair € 14.851,93, althans tot betaling van een zodanig bedrag als de kantonrechter in goede justitie meent te behoren aan
[eiser sub 10], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid, althans vanaf een datum als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, tot de aan de dag van volledige betaling,
[eiser sub 10], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid, althans vanaf een datum als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, tot de aan de dag van volledige betaling,
- primair € 7.253,29, subsidiair € 952,23, althans tot betaling van een zodanig bedrag als de kantonrechter in goede justitie meent te behoren aan
[eiser sub 11], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid, althans vanaf een datum als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, tot de aan de dag van volledige betaling,
alsmede [verhuurder] zal veroordelen in de proceskoten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis.
[eiser sub 11], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid, althans vanaf een datum als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, tot de aan de dag van volledige betaling,
alsmede [verhuurder] zal veroordelen in de proceskoten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis.
3.2.
De huurders leggen tegen de achtergrond van voormelde feiten aan hun vorderingen ten grondslag dat in de woningen sprake is van een gebrek omdat zij als gevolg van een onjuiste werking van de pomp worden geconfronteerd met onredelijk hoge energiekosten en de woningen onvoldoende kunnen worden verwarmd door de pomp en er in de woningen geen warm tapwater beschikbaar is. Dit gebrek wordt veroorzaakt omdat de pomp niet de capaciteit bezit om meer te leveren dan warm tapwater terwijl de pomp tevens wordt aangewend om de warmte in de woningen te reguleren. Als gevolg van voormeld gebrek hebben de huurders recht op huurvermindering en een schadevergoeding als gevolg van de hoge energiekosten afgezet tegen de gemiddelde energiekosten.
3.3.
[verhuurder] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing. Op de inhoud van het verweer zal hierna, waar nodig, worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Kern van het geschil is of het gehuurde een gebrek heeft dat de huurders enerzijds aanspraak geeft op huurvermindering (7:207 BW) en anderzijds aanspraak geeft op vergoeding van de door de huurders gevorderde schade (7:208 BW).
4.2.
Partijen verschillen in de eerste plaats van mening over de vraag of sprake is van een gebrek. In artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek omschreven als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
4.3.
Vooropgesteld wordt dat een woning dient te beschikken over een installatie die zorgt voor warm tapwater en een adequate verwarming voor het gebruik waartoe het vertrek of die vertrekking in de woning bestemd zijn (dat wil zeggen 20 ºC in de woonkamer en 22 ºC in de badkamer). Partijen verschillen van mening over de vraag of de woningen in het stookseizoen door de pomp adequaat kunnen worden verwarmd en of in de woningen warm tapwater beschikbaar is. Volgens de huurders heeft de pomp daarvoor onvoldoende capaciteit. Gelet op de betwisting daarvan door [verhuurder] , rusten de stelplicht en bewijslast van het bestaan van het gebrek op de huurders omdat zij zich op de rechtsgevolgen van het gebrek beroepen. De huurders hebben daartoe diverse stukken overgelegd, waaronder de handleiding van de pomp (zie hiervoor 2.3.), een rapportage van [de heer A] (zie 2.8.) en een aantal e-mailberichten (zie 2.7. en 2.13.).
4.4.
Uit de handleiding van de pomp, waarvan [verhuurder] de juistheid niet heeft betwist, blijkt dat de pomp uitsluitend gebruikt dient te worden voor het gebruik van warm tapwater en niet om de woning ook nog eens te verwarmen. Als onweersproken staat vast dat de twee monteurs van [bedrijf X] op 18 december 2019 hebben geconstateerd dat de warmtepomp daarvoor ook te weinig capaciteit heeft. Uit de rapportage van [de heer A] blijkt dat de pomp daarvoor helemaal niet geschikt is omdat er te weinig lucht door de pomp stroomt om voldoende vermogen te leveren en de elektrische elementen in de boilervaten te weinig vermogen hebben om aan de vraag voor vloerverwarming te kunnen voldoen. Dit heeft volgens [de heer A] tot gevolg dat de pomp tijdens het stookseizoen nauwelijks een bijdrage kan leveren aan de verwarming van de woningen. [de heer A] komt dan ook tot de conclusie dat de installatie niet goed werkt. [verhuurder] heeft de juistheid van de bevindingen van [de heer A] betwist maar heeft daartegenover geen eigen expertise, onderzoek of rapportage gesteld. Het enkel stellen dat de huurders de pomp op een verkeerde manier gebruiken is in het licht van de uitvoerig gemotiveerde bevindingen van [de heer A] , de bevindingen van de twee monteurs van [bedrijf X] en de handleiding van de pomp, onvoldoende. De door [verhuurder] overgelegde twee Rapporten van onderzoek en uitspraken van de Huurcommissie (producties 2 en 3 van [verhuurder] ), leiden niet tot een ander oordeel. [verhuurder] heeft gesteld dat uit die uitspraken blijkt dat de in de woning ingestelde temperatuur meer dan gehaald wordt. Dit betekent echter nog niet dat de pomp de woning voldoende kan verwarmen en kan voorzien van warm tapwater. In beide geschillen is slechts op één moment de binnentemperatuur gemeten en is, zoals ook in de rapportages van de huurcommissie wordt aangegeven, middels een momentopname niet vast te stellen of de ingestelde temperatuur in de woonkamer gedurende het gehele stookseizoen kan worden gerealiseerd. Bovendien is niet onderzocht of in de woonkamer de temperatuur van 20 ºC en in de badkamer de temperatuur van 22 ºC kan worden gehaald. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [verhuurder] de juistheid van de zienswijze van de huurders onvoldoende gemotiveerd heeft bestreden. Daarmee staat vast dat de pomp ongeschikt is om de woningen in het stookseizoen adequaat te verwarmen en te voorzien van warm tapwater. Dit leidt tot een (substantiële) vermindering van het huurgenot dat de huurders mogen verwachten van de woningen. Er is derhalve sprake van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW.
Huurvermindering
4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat het gebrek zodanig ernstig is dat een huurvermindering op zijn plaats is over de maanden die in het stookseizoen vallen (oktober tot en met april). Het niet goed kunnen verwarmen van de woning (20 ºC in de woonkamer en 22 ºC in de badkamer) is op grond van het Gebrekenboek Huurcommissie een gebrek in categorie C, zijnde een gebrek dat het woongenot ernstig schaadt. Op grond van artikel 6 van het Besluit huurprijzen woonruimte kan een gebrek van categorie C tot een tijdelijke huurprijsvermindering van 40% leiden. Nu de huurders gedurende langere tijd niet in staat zijn geweest om de woningen gedurende het stookseizoen voldoende te verwarmen en niet de beschikking hadden over warm tapwater, alsmede het feit dat uit de door de huurders overgelegde stukken blijkt dat [verhuurder] niet adequaat heeft gereageerd op de klachten van de huurders daarover, is een huurvermindering van 40% op zijn plaats over de maanden oktober tot en met april. Dat [eiser sub 3] , [eiser sub 4] , [eiser sub 9] en [eiser sub 7] ook buiten het stookseizoen niet de beschikking hadden over warm tapwater betekent, anders dan zij hebben betoogd, niet dat zij in aanmerking komen voor een hogere huurvermindering. Zij hebben de pomp immers ingeschakeld op de ‘ECONOMY operating mode’ waardoor de pomp het tapwater onvoldoende kon verwarmen. Zoals hierna uit r.o. 4.12. zal blijken, staat niet vast dat sprake is van een onredelijk hoog energieverbruik, zodat het [verhuurder] niet kan worden aangerekend dat in voormelde woningen ook buiten het stookseizoen geen warm tapwater beschikbaar was.
4.6.
De huurders kunnen alleen huurprijsvermindering vorderen vanaf de dag waarop zij van het gebrek behoorlijk kennis hebben gegeven aan [verhuurder] of vanaf de dag waarop het gebrek [verhuurder] reeds in voldoende mate bekend was. Het moet dus gaan om een gebrek dat [verhuurder] kende of behoorde te kennen, hetzij door kennisgeving van de huurder, hetzij omdat zij al met het gebrek in voldoende mate bekend was. Uit de stukken blijkt dat twee monteurs van [bedrijf X] op 18 december 2019 de pomp in opdracht van [verhuurder] hebben nagekeken en dat [eiser sub 2] de bevindingen van die controle op dezelfde dag heeft doorgegeven aan [verhuurder] (zie hiervoor 2.7.). Hieruit wordt afgeleid dat [verhuurder] in elk geval vanaf dat moment, dus vanaf 18 december 2019, in voldoende mate op de hoogte moest zijn geweest van het feit dat de pomp de woningen onvoldoende kon verwarmen en kon voorzien van warm tapwater. Door de huurders is niet onderbouwd gesteld dat [verhuurder] eerder met het gebrek bekend is geworden, zodat de huurders niet vanaf een eerdere datum huurvermindering kunnen vorderen. Het vorenstaande leidt dan ook tot de conclusie dat de huurders van de geliberaliseerde woonruimten
( [eiser sub 2] , [eiser sub 4] , [eiser sub 5] , [eiser sub 10]) vanaf 18 december 2019 voor een tijdelijke huurverlaging in aanmerking komen.
( [eiser sub 2] , [eiser sub 4] , [eiser sub 5] , [eiser sub 10]) vanaf 18 december 2019 voor een tijdelijke huurverlaging in aanmerking komen.
4.7.
De huurders van de niet-geliberaliseerde woonruimten
( [eiser sub 1] , [eiser sub 3] , [eiser sub 6] , [eiser sub 7] , [eiser sub 8] , [eiser sub 9] en [eiser sub 11] )hebben in verband met de vervaltermijn van artikel 7:257 lid 1 BW vanaf 18 mei 2020 een huurverlaging gevorderd. Die datum valt echter niet in de stookperiode, zodat voor deze huurders als ingangsperiode 1 oktober 2020 geldt (de eerste maand van het stookseizoen na 18 mei 2020).
( [eiser sub 1] , [eiser sub 3] , [eiser sub 6] , [eiser sub 7] , [eiser sub 8] , [eiser sub 9] en [eiser sub 11] )hebben in verband met de vervaltermijn van artikel 7:257 lid 1 BW vanaf 18 mei 2020 een huurverlaging gevorderd. Die datum valt echter niet in de stookperiode, zodat voor deze huurders als ingangsperiode 1 oktober 2020 geldt (de eerste maand van het stookseizoen na 18 mei 2020).
4.8.
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat aan de huurders de volgende bedragen toekomen als onverschuldigd betaalde huur:
Partij
Huurprijs
Huur-vermindering
Periode (mits stookperiode)
Totaalbedrag huurvermindering
1. [eiser sub 1]
€ 675,00
€ 270,00
(0,4 x 675)
valt buiten de stookperiode
-
2. [eiser sub 2]
€ 925,00
€ 370,00
(0,4 x 925)
18-12-2019 –
01-05-2020
€ 370,00 x 4,45 maand =
€ 1.646,50
€ 1.646,50
3. [eiser sub 3]
€ 719,00
€ 287,60
(0,4 x 719)
01-10-2020 –
01-05-2021
€ 287,60 x 7 maand=
€ 2.013,20
4. [eiser sub 4]
€ 850,00
€ 340,00
(0,4 x 850)
18-12-2019 –
01-05-2020
€ 340,00 x 4,45 maand =
€ 1.513,00
5. [eiser sub 5]
€ 925,00
€ 370,00
(0,4 x 925)
18-12-2019 –
01-05-2020
en
01-10-2020 –
01-05-2021
€ 370,00 x 11,45 maand =
€ 4.236,50
6. [eiser sub 6]
€ 675,00
€ 270,00
(0,4 x 675)
01-10-2020 –
01-05-2021
€ 270,00 x 7 maand =
€ 1.890,00
7. [eiser sub 7]
€ 719,00
€ 287,60
(0,4 x 719)
01-10-2020 –
01-05-2021
€ 287,60 x 7 maand =
€ 2.013,20
8. [eiser sub 8]
€ 719,00
€ 287,60
(0,4 x 719)
01-10-2020 –
01-05-2021
€ 287,60 x 7 maand =
€ 2.013,20
9. [eiser sub 9]
€ 719,00
€ 287,60
(0,4 x 719)
01-10-2020 –
01-05-2021
€ 287,60 x 7 maand =
€ 2.013,20
10. [eiser sub 10]
€ 850,00
€ 340,00
(0,4 x 850)
18-12-2019 –
01-05-2020
en
01-10-2020 -
01-05-2021
€ 340,00 x 11,45 maand =
€ 3.893,00
11. [eiser sub 11]
€ 675,00
€ 270,00
(0,4 x 675)
01-10-2020 –
01-05-2021
€ 270,00 x 7 maand =
€ 1.890,00
4.9.
Uit de tabel blijkt [eiser sub 1] niet voor een tijdelijke huurvermindering in aanmerking komt omdat de periode waarover hij een huurvermindering vordert (18-05-2020 – 01-06-2020) niet in de stookperiode valt. De door de andere huurders gevorderde huurvermindering zal overeenkomstig de bedragen in de tabel worden toegewezen. De niet betwiste wettelijke rente zal als op de wet gegrond over die bedragen worden toegewezen vanaf de datum van de dagvaarding (4 november 2020).
Schade
4.10.
Dan is de vraag aan de orde of [verhuurder] is gehouden om de door de huurders gevorderde schade te vergoeden. Op grond van artikel 7:208 BW is [verhuurder] aansprakelijk voor schade die het gevolg is van een gebrek dat haar kan worden toegerekend. Partijen verschillen allereerst van mening over de vraag of de huurders schade hebben geleden. Volgens de huurders zijn zij als gevolg van het gebrek aan de pomp geconfronteerd met onredelijk hoge energiekosten en bestaat de door hen geleden schade uit het verschil tussen de daadwerkelijke energiekosten en de gemiddelde energiekosten die de huurders mochten verwachten.
4.11.
Om vast te kunnen stellen of sprake is van schade en zo ja, hoe hoog die schade is, moet eerst worden beoordeeld wat de hoogte is van de gemiddelde energiekosten die de huurders mochten verwachten. In dit verband heeft te gelden dat de huurders bekend waren met het feit dat de woningen gasloos zijn opgeleverd, de woningen waren voorzien van een pomp, de woningen niet beschikten over een energielabel, het appartementencomplex een gerenoveerd pand uit 1985 betreft en [verhuurder] geen mededelingen over het te verwachten energieverbruik aan de huurders heeft gedaan. In de huurovereenkomst is daarover slechts bepaald dat de energiekosten hoger maar ook lager kunnen uitvallen dan met een gas gestookte CV-ketel. In het licht van deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat de huurders een energieverbruik mochten verwachten dat wordt verwacht bij een eenpersoonshuishouden dat elektrisch wordt verwarmd met een lucht-warmtepomp.
4.12.
De huurders stellen dat het energieverbruik van een eenpersoonshuishouden met een lucht-warmtepomp 4100 kWh bedraagt. Gelet op de betwisting van die stelling door [verhuurder] , had het op de weg van de huurders gelegen om deze stelling met stukken te onderbouwen. De door de huurders als productie 28 overgelegde print screen is daartoe onvoldoende omdat daarin slechts is vermeld wat het gemiddelde verbruik van een warmtepomp is bij een goed geïsoleerd huis. Van een goed geïsoleerd huis is in dit geval echter geen sprake. Daar komt bij dat uit de door de huurders overgelegde rapportage van [de heer A] blijkt dat hij heeft berekend dat het € 1.628,40 kost om de woning elektrisch te verwarmen. De door de huurders uiteengezette energiekosten uit 2019 en 2020 zijn, afgezien van de energiekosten van [eiser sub 5] , niet tot nauwelijks hoger dan dit bedrag. De kantonrechter komt dan ook tot de conclusie dat de huurders onvoldoende hebben onderbouwd dat het energieverbruik als gevolg van het gebrek aan de pomp hoger is dan het energieverbruik dat zij mochten verwachten. Aan bewijslevering wordt derhalve niet toegekomen. Niet gebleken is dan ook dat sprake is van een onredelijk hoog energieverbruik. De door de huurders gevorderde schade zal daarom als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
4.13.
[verhuurder] wordt grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen. Voor de akte na het tussenvonnis zal geen gemachtigdensalaris worden toegekend omdat deze kosten nodeloos zijn veroorzaakt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [verhuurder] om aan
[eiser sub 2]te betalen een bedrag van € 1.646,50, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 4 november 2020 tot aan de dag van volledige betaling;
[eiser sub 2]te betalen een bedrag van € 1.646,50, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 4 november 2020 tot aan de dag van volledige betaling;
5.2.
veroordeelt [verhuurder] om aan
[eiser sub 3]te betalen een bedrag van € 2.013,20, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 4 november 2020 tot aan de dag van volledige betaling;
[eiser sub 3]te betalen een bedrag van € 2.013,20, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 4 november 2020 tot aan de dag van volledige betaling;
5.3.
veroordeelt [verhuurder] om aan
[eiser sub 4]te betalen een bedrag van € 1.513,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 4 november 2020 tot aan de dag van volledige betaling;
[eiser sub 4]te betalen een bedrag van € 1.513,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 4 november 2020 tot aan de dag van volledige betaling;
5.4.
veroordeelt [verhuurder] om aan
[eiser sub 5]te betalen een bedrag van € 4.236,50, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 4 november 2020 tot aan de dag van volledige betaling;
[eiser sub 5]te betalen een bedrag van € 4.236,50, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 4 november 2020 tot aan de dag van volledige betaling;
5.5.
veroordeelt [verhuurder] om aan
[eiser sub 6]te betalen een bedrag van € 1.890,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 4 november 2020 tot aan de dag van volledige betaling;
[eiser sub 6]te betalen een bedrag van € 1.890,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 4 november 2020 tot aan de dag van volledige betaling;
5.6.
veroordeelt [verhuurder] om aan
[eiser sub 7]te betalen een bedrag van € 2.013,20, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 4 november 2020 tot aan de dag van volledige betaling;
[eiser sub 7]te betalen een bedrag van € 2.013,20, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 4 november 2020 tot aan de dag van volledige betaling;
5.7.
veroordeelt [verhuurder] om aan
[eiser sub 8]te betalen een bedrag van € 2.013,20, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 4 november 2020 tot aan de dag van volledige betaling;
[eiser sub 8]te betalen een bedrag van € 2.013,20, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 4 november 2020 tot aan de dag van volledige betaling;
5.8.
veroordeelt [verhuurder] om aan
[eiser sub 9]te betalen een bedrag van € 2.013,20, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 4 november 2020 tot aan de dag van volledige betaling;
[eiser sub 9]te betalen een bedrag van € 2.013,20, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 4 november 2020 tot aan de dag van volledige betaling;
5.9.
veroordeelt [verhuurder] om aan
[eiser sub 10]te betalen een bedrag van € 3.893,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 4 november 2020 tot aan de dag van volledige betaling;
[eiser sub 10]te betalen een bedrag van € 3.893,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 4 november 2020 tot aan de dag van volledige betaling;
5.10.
veroordeelt [verhuurder] om aan
[eiser sub 11]te betalen een bedrag van € 1.890,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 4 november 2020 tot aan de dag van volledige betaling;
[eiser sub 11]te betalen een bedrag van € 1.890,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 4 november 2020 tot aan de dag van volledige betaling;
5.11.
veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van de huurders gevallen en vastgesteld op
€ 100,89 aan dagvaardingskosten,
€ 499,00 aan griffierecht,
€ 996,00 aan gemachtigdensalaris;
5.12.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.13.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.C.J. Heessels en in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2021.
lt