ECLI:NL:RBGEL:2021:3814

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/387335 / KG ZA 21-141

Vonnis in kort geding van 14 juni 2021

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

2.
[eiser 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. D. Bercx te Nijmegen,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

HESTIA HSB VASTGOED B.V.,

gevestigd en kantoorhoudende te Westervoort,

gedaagde,

advocaat mr. I. van Bekkum te Nijmegen.

Partijen zullen hierna [gezamenlijke eisers] c.s. en Hestia worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 tot en met 17 van 7 mei 2021
de brief met zeven producties namens Hestia van 19 mei 2021
de mondelinge behandeling, gehouden op 20 mei 2021
de pleitnota van [gezamenlijke eisers] c.s.
de pleitnota van Hestia
het proces-verbaal van aanhouding van 20 mei 2021
de brief met het verzoek om vonnis te wijzen namens [gezamenlijke eisers] c.s. van 27 mei 2021.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gezamenlijke eisers] c.s. is eigenaar van de percelen grond aan de [adres] , [kadastrale gegevens] . De woning van [gezamenlijke eisers] c.s. bevindt zich op perceel nummer 7517.

2.2.

Hestia is een projectontwikkelaar. De heer [directeur gedaagde] (hierna: [directeur gedaagde] ) is directeur van Hestia.

2.3.

[gezamenlijke eisers] c.s. heeft in het verleden een sportschool geëxploiteerd op de onder 2.1. genoemde percelen (uitgezonderd het perceel waarop de woning van [gezamenlijke eisers] c.s. staat). Op enig moment heeft [gezamenlijke eisers] c.s. een omgevingsvergunning aangevraagd om vijf woningen te mogen realiseren op de voormalige parkeerplaatsen behorende bij de sportschool. In verband met de bouw en verkoop van deze woningen heeft [gezamenlijke eisers] c.s. eerst samengewerkt met de heer [naam voormalig projectontwikkelaar] (hierna: [naam voormalig projectontwikkelaar] ). [gezamenlijke eisers] c.s. en [naam voormalig projectontwikkelaar] hebben op enig moment de samenwerking verbroken, waarna [gezamenlijke eisers] c.s. een nieuwe projectontwikkelaar heeft gezocht.

2.4.

Tussen [gezamenlijke eisers] c.s. en Hestia is op 4 september 2020 de ‘Overeenkomst inzake [adres] ’ (hierna: de overeenkomst) met betrekking tot de ontwikkeling van voornoemde woningen tot stand gekomen. Partijen zijn onder meer het volgende overeengekomen:

A.
Doel van de overeenkomst

Hestia wenst de grond in combinatie met een woning van Hestia aan te bieden. Hierbij levert de [gezamenlijke eisers] de grond aan de uiteindelijke koper en Hestia de woning via een koop- aannemingsovereenkomst. [gezamenlijke eisers] staat buiten het bouw en ontwikkelproces van het project;

- Hestia wenst 4 vrijstaande woningen te verkopen in combinatie met de grond. Verder is overeengekomen dat Hestia op de resterende kavel (Kavel E in de tekening) een vrijstaande woning voor de [gezamenlijke eisers] bouwt tegen een marktconforme prijs.

(…)

B.
Het betreft de kavels

1. vier percelen grond gelegen nabij de [adres] te Arnhem, [kadastrale gegevens] (…) ; alsmede

2. [kadastrale gegevens]

3. [kadastrale gegevens] ter bebouwing van een vrijstaande woning t.b.v. [gezamenlijke eisers] . (kavel eigendom van [gezamenlijke eisers] ).

(…)

C.
Voorwaarden Projectontwikkelaar

a. Projectontwikkelaar krijgt de beschikking om binnen de voorwaarden van Gemeente Arnhem 4 woningen te ontwikkelen en een 5e woning te bouwen voor familie [gezamenlijke eisers] , tegen marktconforme prijs; [gezamenlijke eisers] zorgt ervoor dat de kavels D1 t/m D4 kan beschikbaar zijn en daardoor kan leveren aan derden;

b. De woning van [gezamenlijke eisers] wordt aansluitend aan de overige woningen of tijdens de bouw van de overige woningen gerealiseerd.

c. (…)

d. (…)

e. De kavels zijn beschikbaar, na definitieve vaststelling bestemmingsplanwijziging, om een woonbestemming te realiseren en vrij van overige afspraken/overeenkomsten/lasten, die niet in deze overeenkomst zijn genoemd.

D.
Voorwaarden [gezamenlijke eisers]

a. Hestia heeft een lening/hypothecaire lening geregeld op de grond van € 250.000 om m.n. de huidige hypotheek af te lossen (nu nog belast op de kavels door derde): Hestia leent zelfstandig € 100.000 van een derde met eigen voorwaarden. Deze lening zal binnen 14 dagen na ondertekening beschikbaar zijn, om te worden uitbetaald aan [gezamenlijke eisers] .

Voor [gezamenlijke eisers] , regelt Hestia een lening/hypotheek van € 150.000 met eigen voorwaarden. De betaling van Hestia van € 100.000 zal een voorschot zijn aan [gezamenlijke eisers] op de verdere betalingen. Hierdoor kan Hestia actief het project ontwikkelen. Dit bedrag is dus ook niet terug te vorderen door Hestia, mits [gezamenlijke eisers] haar verplichtingen nakomt.

b. Hestia zal actief met het project bezig gaan en [gezamenlijke eisers] informeren van de voortgang;

(…)

Overige:

(…)

 Voorwaarden voor ondertekening van deze overeenkomst, is dat, [gezamenlijke eisers] de lening als genoemd onder D heeft gesloten , , en als genoemd onder D van Hestia, met de derde partij is ondertekend. Tevens moet [gezamenlijke eisers] een definitief getekend schrijven hebben van de ontbinding van hun contract van dhr [naam voormalig projectontwikkelaar] .

 Als er aan deze voorwaarden niet voldaan kan worden, vervallen alle gemaakte afspraken, en dus ook deze overeenkomst.

2.5.

Als bijlage bij de overeenkomst is het ‘Ontwerpbesluit vergunningsaanvraag’ van de gemeente Arnhem van 5 juni 2020 gevoegd. Uit het ontwerpbesluit blijkt dat ontheffing van het bestemmingsplan wordt verleend voor het realiseren van vijf woningen op de genoemde percelen aan de [adres] te Arnhem. Het ontwerpbesluit is vervolgens ter inzage gelegd.

2.6.

Bij e-mailbericht van 7 oktober 2020 heeft [directeur gedaagde] onder meer het volgende aan [gezamenlijke eisers] c.s. meegedeeld:

Helaas heeft het iets langer geduurd dan we hadden voorzien, maar zoals ik jullie afgelopen vrijdag heb laten weten is er een partij bereid om het totale bedrag van € 250.000 te lenen.

Aangezien deze partij ons kent, geeft deze de voorkeur om het gehele bedrag aan Hestia te lenen, zodat wij de hypotheekverstrekker van jullie zullen zijn.

Zoals we hebben afgesproken zetten we het bedrag van € 150.000 tegen hetzelfde percentage van 8% per jaar aan jullie door. Hier zullen notariskosten en leges etc tbv de hypotheekacte bijkomen.

Gisteravond laat is er nog contact geweest en een afspraak gepland, waarbij af is gesproken dat we zelf privé garant staan voor het geleende bedrag.

Realistisch met het opmaken en ondertekenen van de overeenkomst dat het bedrag van € 100.000 volgende week (ik geef geen dag op) op jullie rekening zal staan.

2.7.

Op 9 oktober 2020 heeft Hestia een bedrag van € 10.000,00 aan [gezamenlijke eisers] c.s. voldaan.

2.8.

Bij e-mailbericht van 13 oktober 2020 heeft [directeur gedaagde] aan [gezamenlijke eisers] c.s. onder meer het volgende bericht:

Ik ben geschrokken, dat er meerdere mensen in de buurt blijken te zijn, die bezwaar zullen maken bij het aanvragen van de bouwvergunningen. Dat dit persoonlijke redenen heeft, maakt niet heel veel uit. Ook dan kan dit leiden tot vertraging van het toekennen van vergunningen.

(…)

Dit is toch wel een nieuw punt in onze samenwerking, aangezien jullie altijd hebben gezegd, dat iedereen niet kon wachten met wanneer de schop in de grond gaat.

(…)

Tot nu toe is ons altijd medegedeeld, dat iedereen zo snel mogelijk de realisatie van de woningen wenst, deze situatie blijkt toch anders!

Dit heeft ons doen besluiten om, voordat het restant van de € 100.000,-- wordt overgemaakt een analyse te maken met de omwonenden, waarvan bekend is dat zij bezwaar gaan maken.

(…)

Als deze kwesties zijn opgelost, zullen we direct tot betaling overgaan.

2.9.

Naar aanleiding van de ter inzage legging van het Ontwerpbesluit van 5 juni 2020 hebben omwonenden daartegen vijf zienswijzen ingediend.

2.10.

Bij e-mailbericht van 29 december 2020 heeft [directeur gedaagde] aan [gezamenlijke eisers] c.s. kort gezegd bericht dat Hestia de overeenkomst wenst na te komen maar dat over een aantal voorwaarden nog geen helderheid bestaat dan wel dat daaraan niet is voldaan. Voor zover van belang staat in dat e-mailbericht het volgende:

In de overeenkomst staan een aantal voorwaarden van de projectontwikkelaar, waar nog steeds geen helderheid over is, of waar nog niet aan wordt voldaan:

a. Beschikbaarheid van kavel D1 t/m D4:

- Er is nog geen definitieve bestemmingsplanwijziging, hierdoor kan Hestia de kavels niet als bouwgrond verkopen. Dit is anders, dan ons eerder werd voorgehouden, dat deze al definitief zou zijn. Het lijkt er gelukkig op, dat dit zeer nabij is, zodat ook aan deze voorwaarde is voldaan.

- (…)

Voorwaarden [gezamenlijke eisers] :

a. Lening van 100.000 euro is beschikbaar. Hiervan is 10.000 euro vooruitbetaald, hoewel nog niet aan de meest belangrijke voorwaarde is voldaan. (…)

2.11.

In reactie hierop heeft [gezamenlijke eisers] c.s. bij e-mailbericht van diezelfde datum aan [directeur gedaagde] onder meer laten weten dat het Hestia is die zich niet aan de gemaakte afspraken houdt door het overeengekomen voorschot van € 100.000,00 niet (volledig) aan [gezamenlijke eisers] c.s. te betalen.

2.12.

Bij e-mailbericht van 30 december 2020 heeft [directeur gedaagde] aan [gezamenlijke eisers] c.s. meegedeeld dat Hestia het project voor de bouw van vijf woningen wenst te realiseren conform de gemaakte afspraken. Voorts staat daarin onder meer het volgende:

Gelden zijn beschikbaar en worden overgemaakt, zodra de omgevingsvergunning is gewijzigd. Jullie hebben aangegeven, dat deze al definitief was of in september zou worden afgegeven. Dit is ook de reden, dat er niet is betaald. Het geld is beschikbaar, we verzuimen niet om te betalen als aan de voorwaarde van definitieve bestemmingsplanwijziging is voldaan.

2.13.

Bij e-mailbericht van 14 januari 2021 heeft [directeur gedaagde] aan [gezamenlijke eisers] c.s. bericht dat hij contact heeft gehad met de gemeente Arnhem en dat is toegezegd de definitieve bestemmingsplanwijziging voor eind januari 2021 rond te hebben.

2.14.

Bij e-mailbericht van [gezamenlijke eisers] c.s. van 28 januari 2021 heeft zij het besluit vergunningsaanvraag aan Hestia toegezonden. Daarin heeft zij het volgende vermeld:

Hierbij de bevestiging van de gemeente Arnhem definitieve vergunning [adres] .

Zoals wij afgelopen dinsdag hebben afgesproken gaat er een betaling van jullie kant komen voor a.s. zaterdag 30 januari 2021.

Als de betaling morgen al is gedaan zouden wij evt morgen eind van de dag of zaterdag een afspraak kunnen inplannen voor verdere afspraken.

2.15.

Bij ‘Definitief besluit vergunningaanvraag’ van de gemeente Arnhem, gedateerd op 29 januari 2021, zijn de door omwonenden ingediende bezwaren tegen het onder 2.5. genoemde ontwerpbesluit ongegrond verklaard en is de door [gezamenlijke eisers] c.s. gevraagde omgevingsvergunning verleend.

2.16.

In reactie op het e-mailbericht van [gezamenlijke eisers] c.s. van 28 januari 2021 heeft [directeur gedaagde] bij e-mailbericht van 29 januari 2021 aan [gezamenlijke eisers] c.s. laten weten dat hij niet heeft toegezegd op welke dag er betaald gaat worden, dat de informatie bij de financier ligt en dat hij op korte termijn bevestiging en betaling verwacht.

2.17.

Bij e-mailbericht van 2 februari 2021 heeft [directeur gedaagde] aan [gezamenlijke eisers] c.s. bericht dat, nu aan de definitieve omgevingsvergunning ook een bezwaartermijn is verbonden, nog steeds niet is voldaan aan de in de overeenkomst gestelde voorwaarden aangezien de grond pas geschikt is als bouwkavels na het verlopen van de bezwaartermijnen.

2.18.

Hierop heeft [gezamenlijke eisers] c.s. bij e-mailbericht van 2 februari 2021 aan [directeur gedaagde] meegedeeld dat Hestia op grond van de overeenkomst verplicht was binnen veertien dagen na ondertekening daarvan een bedrag van € 100.000,00 aan [gezamenlijke eisers] c.s. te voldoen en [directeur gedaagde] verzocht om betaling van het resterende bedrag van € 90.000,00 vóór 5 februari 2021. [gezamenlijke eisers] c.s. heeft Hestia daarbij tevens in gebreke gesteld.

2.19.

Bij brief van 15 februari 2021 heeft de advocaat van [gezamenlijke eisers] c.s. Hestia verzocht om binnen vijf dagen een geldleningsovereenkomst te tonen op grond waarvan Hestia binnen veertien dagen kan beschikken over een bedrag van € 100.000,00 om als voorschot aan [gezamenlijke eisers] c.s. te voldoen, bij gebreke waarvan alle gemaakte afspraken en de overeenkomst zullen vervallen.

2.20.

In reactie hierop heeft [directeur gedaagde] bij e-mailbericht van 19 februari 2021 een op 12 januari 2021 gedateerde verklaring van de heer [naam geldverstrekker] (hierna: [naam geldverstrekker] ) aan de advocaat van [gezamenlijke eisers] c.s. toegezonden waarin [naam geldverstrekker] verklaart dat hij een bedrag van € 250.000,00 zal lenen aan Hestia tegen nog nader te bepalen voorwaarden, waarbij eerst de bestemmingsplanwijziging door de gemeente Arnhem definitief moet zijn vastgesteld en er voldoende borgstelling via de notaris is geregeld. Daarbij is een deel van een overeenkomst bijgevoegd, die niet goed leesbaar is.

2.21.

Bij brief van 22 februari 2021 heeft de advocaat van [gezamenlijke eisers] c.s. aan [directeur gedaagde] meegedeeld dat [gezamenlijke eisers] c.s. de overeenkomst ontbindt omdat Hestia, ook na herhaaldelijke sommatie daartoe, geen € 100.000,00 beschikbaar heeft om uit te betalen aan [gezamenlijke eisers] c.s. en van actieve projectontwikkeling door Hestia geen sprake is, zodat Hestia haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst niet is nagekomen en [gezamenlijke eisers] c.s. vreest dat Hestia dit ook in de toekomst niet zal doen.

2.22.

Op 24 maart 2021 is de ‘Definitieve omgevingsvergunning ten behoeve van ontheffing bestemmingsplan voor het realiseren van vijf woningen aan de [adres] te Arnhem’ gepubliceerd in de Staatcourant.

2.23.

Hestia heeft op 16 april 2021, na verlof daartoe te hebben verkregen van de voorzieningenrechter van deze rechtbank op 8 april 2021, conservatoir beslag tot levering van registergoederen en tot verhaal van een geldvordering laten leggen op de percelen [kadastrale gegevens] . Dit beslag is op 19 april 2021 betekend aan [gezamenlijke eisers] c.s.

2.24.

Bij dagvaarding van 30 april 2021 heeft Hestia een bodemprocedure tegen [gezamenlijke eisers] c.s. aanhangig gemaakt. Haar vorderingen strekken primair ertoe [gezamenlijke eisers] c.s. te veroordelen zorg te dragen voor de levering van een of meer van de percelen aan de [adres] aan de koper(s) daarvan, alsmede alle medewerking te verlenen aan de ontwikkeling en bouw van vijf woningen op deze percelen en subsidiair [gezamenlijke eisers] c.s. te veroordelen in de door Hestia geleden en nog te lijden schade, een en ander op te maken bij staat.

3.Het geschil

3.1.

[gezamenlijke eisers] c.s. vordert bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:

primair: de door Hestia ten laste van [gezamenlijke eisers] c.s. gelegde beslagen met onmiddellijke ingang op te heffen en Hestia te veroordelen om bij verzoeken voor verlof tot het leggen van conservatoir beslag ten laste van [gezamenlijke eisers] c.s. een afschrift van dit vonnis over te leggen op straffe van een dwangsom van € 50.000,00 per overtreding van dit gebod;
subsidiair: de door Hestia ten laste van [gezamenlijke eisers] c.s. gelegde beslagen op de percelen [kadastrale gegevens] met onmiddellijke ingang op te heffen en Hestia te veroordelen om bij verzoeken voor verlof tot het leggen van conservatoir beslag ten laste van [gezamenlijke eisers] c.s. een afschrift van dit vonnis over te leggen op straffe van een dwangsom van € 50.000,00 per overtreding van dit gebod;
uiterst subsidiair: te bepalen dat de gelegde beslagen zullen zijn opgeheven binnen 24 uur nadat partijen een depotovereenkomst zullen hebben ondertekend waarin zal zijn bepaald dat uit de verkoopopbrengst van de kavels [kadastrale gegevens] een bedrag van € 100.000,00 door de passerende notaris in depot zal worden gehouden totdat door de rechtbank in de bodemprocedure uitspraak zal zijn gedaan over het al dan niet bestaan van een verplichting van [gezamenlijke eisers] c.s. tot nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst;
met veroordeling van Hestia in de kosten van de procedure.

3.2.

Hestia voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gezamenlijke eisers] c.s., met hoofdelijke veroordeling van [gezamenlijke eisers] c.s. in de proceskosten.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Hestia betwist allereerst dat [gezamenlijke eisers] c.s. spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen. Anders dan Hestia meent, hoeft van een spoedeisend belang van [gezamenlijke eisers] c.s. bij de gevorderde voorzieningen niet te zijn gebleken. Artikel 705 Rv biedt een eigen rechtsgang ten behoeve van de opheffing van beslagen in de vorm van een kort geding bij de voorzieningenrechter, die het verlof tot het leggen van het beslag heeft verleend. Het hebben van een spoedeisend belang is geen voorwaarde voor toegang tot deze rechtsgang. [gezamenlijke eisers] c.s. is dan ook ontvankelijk in zijn vordering.

4.2.

De vordering van [gezamenlijke eisers] c.s. strekt - kort gezegd - ertoe dat het conservatoire beslag op onroerende zaken wordt opgeheven. Volgens art. 705 lid 2 Rv dient het beslag te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Dit brengt mee dat het in de eerste plaats op de weg ligt van degene die de opheffing vordert om met inachtneming van de beperkingen van de voorzieningenprocedure aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk of onnodig is (Hoge Raad 14 juni 1996, NJ 1997/481). Er zal evenwel beslist moeten worden aan de hand van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. Die beoordeling kan niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen, waarbij dient te worden beoordeeld of het belang van de beslaglegger bij handhaving van het beslag op grond van de door deze naar voren gebrachte omstandigheden zwaarder dient te wegen dan het belang van de beslagene bij opheffing van het beslag. De Hoge Raad heeft hier aan toegevoegd dat een conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt om te waarborgen dat, zo een vooralsnog niet vaststaande vordering in de bodemprocedure wordt toegewezen, verhaal mogelijk zal zijn, terwijl de beslaglegger bij afwijzing van de vordering zal kunnen worden aangesproken voor de door het beslag ontstane schade.

4.3.

Hestia pretendeert een door het beslag verzekerd recht te hebben op nakoming van de overeenkomst. [gezamenlijke eisers] c.s. stelt zich hiertegenover op het standpunt dat zij de overeenkomst met Hestia op goede gronden heeft ontbonden omdat Hestia is tekortgeschoten in haar verplichtingen uit de overeenkomst en [gezamenlijke eisers] c.s. gegronde vrees heeft dat Hestia haar verplichtingen uit de overeenkomst ook in de toekomst niet zal nakomen. Zo heeft Hestia het onder artikel D sub a van de overeenkomst afgesproken voorschot van € 100.000,00 tot op heden niet (geheel) aan [gezamenlijke eisers] c.s. voldaan terwijl volgens [gezamenlijke eisers] c.s. uit het bepaalde in dit artikel volgt dat dit bedrag binnen veertien dagen na ondertekening van de overeenkomst aan [gezamenlijke eisers] c.s. diende te worden betaald. Voorts heeft Hestia dit bedrag ook niet beschikbaar, zoals zij ten onrechte stelt. Ook is tot op heden geen sprake van enige actieve projectontwikkeling door Hestia, aldus [gezamenlijke eisers] c.s.

[gezamenlijke eisers] c.s. stelt primair dat de vordering waarvoor Hestia het beslag heeft gelegd summierlijk ondeugdelijk is omdat hij de overeenkomst inmiddels heeft ontbonden en hij deze niet meer behoeft na te komen. Subsidiair stelt [gezamenlijke eisers] c.s. dat het beslag vexatoir is omdat Hestia [gezamenlijke eisers] c.s. door het beslag in de houdgreep houdt totdat in een bodemprocedure is beslist op de vorderingen van Hestia, waardoor [gezamenlijke eisers] c.s. het project niet kan laten ontwikkelen door een derde en hij een enorm bedrag aan schade lijdt. Meer subsidiair is het beslag volgens [gezamenlijke eisers] c.s. onnodig nu hij (uiterst subsidiair) aanbiedt om een bedrag van € 100.000,00 uit de verkoopopbrengst van de kavels in depot te houden totdat er een vonnis ligt in de bodemprocedure. Dit bedrag dekt volgens [gezamenlijke eisers] c.s. ruimschoots enige door Hestia te lijden schade.

4.4.

Hestia betwist dat de door [gezamenlijke eisers] c.s. aangevoerde gronden de ontbinding van de overeenkomst kunnen dragen. Zij is naar eigen zeggen niet tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Hestia voert in dit verband aan dat partijen hebben afgesproken dat het voorschot van € 100.000,00 binnen veertien dagen na ondertekening van de overeenkomst beschikbaar diende te zijn om te worden voldaan aan [gezamenlijke eisers] c.s., wat ook steeds het geval is geweest. Partijen zijn volgens Hestia echter niet overeengekomen dat het voorschot daadwerkelijk binnen veertien dagen aan [gezamenlijke eisers] c.s. zou worden uitbetaald. Zij voert aan dat de daadwerkelijke uitbetaling zou plaatsvinden nadat de bestemmingsplanwijziging definitief geregeld zou zijn. Ook is Hestia naar eigen zeggen wel degelijk actief bezig met de ontwikkeling van het project door het regelen van financiering voor [gezamenlijke eisers] c.s. en het onderhouden van contacten met de diverse partijen die zijn betrokken bij de voorgenomen bouw van de woningen, waaronder de architect. [gezamenlijke eisers] c.s. is gelet op het voorgaande gehouden de overeenkomst na te komen door de percelen grond aan de uiteindelijke kopers daarvan te leveren, hetgeen Hestia ook in de bodemprocedure vordert. Het beslag is dan ook op goede gronden gelegd en dient te worden gehandhaafd.

4.5.

Uit het voorgaande volgt dat partijen allereerst twisten over de uitleg die moet worden gegeven aan artikel D sub a van de overeenkomst waarin de voorwaarden voor [gezamenlijke eisers] c.s. zijn neergelegd. Uit dit artikel en de toelichting van partijen volgt dat Hestia voor [gezamenlijke eisers] c.s. een lening van € 250.000,00 zou regelen zodat [gezamenlijke eisers] c.s. een reeds bestaande hypotheek van € 150.000,00 zou kunnen aflossen en Hestia [gezamenlijke eisers] c.s. een voorschot van € 100.000,00 zou kunnen betalen. Vervolgens luidt het artikel:

‘Deze lening zal binnen 14 dagen na ondertekening beschikbaar zijn, om te worden uitbetaald aan [gezamenlijke eisers] ’.

4.6.

Vast staat dat [gezamenlijke eisers] c.s. op enig moment ervan heeft afgezien om het genoemde bedrag van € 150.000,00 van Hestia te lenen ter aflossing van een bestaande hypotheek, zodat voornoemde bepaling enkel nog op het bedrag van € 100.000,00 ziet. Hoewel uit de tekst van deze bepaling niet zonder meer kan worden afgeleid of dit bedrag daadwerkelijk binnen veertien dagen na ondertekening van de overeenkomst aan [gezamenlijke eisers] c.s. diende te worden betaald, zoals [gezamenlijke eisers] c.s. stelt, dan wel of dit bedrag slechts beschikbaar moest zijn voor uitbetaling aan [gezamenlijke eisers] c.s., zoals Hestia betoogt, staat vast dat het bedrag een voorschot voor [gezamenlijke eisers] c.s. betrof.

Nog afgezien van de stelling van [gezamenlijke eisers] c.s., dat Hestia het volledige voorschot al binnen veertien dagen na ondertekening van de overeenkomst aan hem had moeten betalen, blijkt uit de in het geding gebrachte stukken en het verhandelde ter zitting genoegzaam dat het ook in de optiek van Hestia de bedoeling was om het (volledige) voorschot daadwerkelijk aan [gezamenlijke eisers] c.s. te betalen op (in ieder geval) het moment dat de omgevingsvergunning rond was. Zo liet [directeur gedaagde] namens Hestia enkele weken nadat de overeenkomst was getekend bij e-mailbericht van 7 oktober 2020 aan [gezamenlijke eisers] c.s. weten dat het wat langer duurde dan voorzien om een financier te vinden maar dat het volgens haar realistisch was dat het voorschot de week erna op de rekening van [gezamenlijke eisers] c.s. zou staan. Geconstateerd moet worden dat Hestia in genoemd e-mailbericht ten aanzien van de betaling van het voorschot geen voorbehoud maakt met betrekking tot de status van de omgevingsvergunning en zij vervolgens een deel van het voorschot ad € 10.000,00 aan [gezamenlijke eisers] c.s. heeft voldaan. Hestia berichtte vervolgens op 13 oktober 2020 aan [gezamenlijke eisers] c.s. dat zij ervan geschrokken is dat omwonenden bezwaar zullen maken tegen de bouwvergunningen terwijl [gezamenlijke eisers] c.s. Hestia altijd heeft laten weten dat er geen bezwaren te verwachten waren van buurtbewoners. Uit voornoemd bericht blijkt verder dat dit Hestia heeft doen besluiten om eerst een analyse op te stellen van de omwonenden waarvan bekend is dat zij bezwaar zullen maken en dat zij direct tot betaling zal overgaan als deze kwesties zijn opgelost. Nadien heeft Hestia bij e-mailberichten van 29 en 30 december 2020 aan [gezamenlijke eisers] c.s. herhaald dat het (restant van het) voorschot beschikbaar is en zal worden overgemaakt zodra de bestemmingsplanwijziging definitief is.

4.7.

Vervolgens is de definitieve omgevingsvergunning op 29 januari 2021 aan [gezamenlijke eisers] c.s. verleend. [directeur gedaagde] liet bij e-mailbericht van diezelfde datum aan [gezamenlijke eisers] c.s. weten dat hij op korte termijn betaling van het voorschot verwachtte. Desondanks berichtte [directeur gedaagde] [gezamenlijke eisers] c.s. op 2 februari 2021 dat, nu er ook een bezwaartermijn aan de (definitieve) omgevingsvergunning verbonden was, [gezamenlijke eisers] c.s. nog steeds niet aan de door de projectontwikkelaar gestelde voorwaarden voldeed, zodat het restant van het voorschot nog niet zou worden overgemaakt. Ook na het verstrijken van de betreffende bezwaartermijn van zes weken na 29 januari 2021 heeft Hestia het restant van het voorschot niet aan [gezamenlijke eisers] c.s. voldaan. Dit lag er volgens Hestia aan dat de omgevingsvergunning eerst nog gepubliceerd diende te worden, wat volgens haar pas een tijd later gebeurde dan in eerste instantie was verwacht. Uit hetgeen [directeur gedaagde] ter zitting heeft opgemerkt blijkt echter dat niet Hestia maar juist haar financier [naam geldverstrekker] steeds de hiervoor genoemde aanvullende voorwaarden stelde voor het financieren van het voorschot. Zo heeft [directeur gedaagde] op de vraag van de voorzieningenrechter, of Hestia het (restant) voorschot aan [gezamenlijke eisers] c.s. zou hebben betaald op het moment dat de omgevingsvergunning definitief was als haar financier geen aanvullende voorwaarden had gesteld, bevestigend geantwoord. De door de financier van Hestia gestelde aanvullende voorwaarden kunnen [gezamenlijke eisers] c.s. echter niet worden tegengeworpen. [gezamenlijke eisers] c.s. heeft immers een overeenkomst gesloten met Hestia en Hestia heeft geen voorbehoud opgenomen met betrekking tot het onherroepelijk zijn van de verleende omgevingsvergunning. Ook in de correspondentie tussen partijen heeft Hestia enkel als nadere voorwaarde gesteld dat er sprake moest zijn van een definitieve omgevingsvergunning, die op 29 januari 2021 is verleend. Daarbij heeft zij evenmin een voorbehoud gemaakt dat de verleende vergunning onherroepelijk moest zijn.

Daarbij komt dat [directeur gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling met zoveel woorden heeft verklaard dat het (restant van het) voorschot binnen een paar dagen op de rekening van [gezamenlijke eisers] c.s. zou kunnen staan indien partijen zouden besluiten alsnog met elkaar verder te gaan, terwijl (ook) op dat moment niet bekend was of beroep is ingesteld tegen de inmiddels aan [gezamenlijke eisers] c.s. verleende omgevingsvergunning. Dit valt niet te rijmen met de verklaring van [directeur gedaagde] dat de omgevingsvergunning eerst definitief diende te zijn, in die zin dat alle bezwaar- dan wel beroepstermijnen verlopen zouden te zijn, alvorens tot betaling zou worden overgegaan.

4.8.

Nu vast staat dat Hestia tot op heden slechts een deel van het voorschot aan [gezamenlijke eisers] c.s. heeft voldaan terwijl gelet op het voorgaande voldoende aannemelijk is dat zij het resterende bedrag van € 90.000,00 aan voorschot, ook in haar eigen optiek, in ieder geval aan [gezamenlijke eisers] c.s. had moeten voldoen toen de omgevingsvergunning werd verleend op 29 januari 2021, is vooralsnog tevens voldoende aannemelijk dat Hestia is tekortgeschoten in de verplichting uit hoofde van artikel D sub a van de overeenkomst. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter rechtvaardigt dat in beginsel de conclusie dat [gezamenlijke eisers] c.s. de overeenkomst op 22 februari 2021 rechtsgeldig heeft ontbonden. Gelet hierop is het voorshands geoordeeld onvoldoende duidelijk of Hestia nog een vordering uit hoofde van nakoming op [gezamenlijke eisers] c.s. heeft. Dit leidt tot de slotsom dat summierlijk van de ondeugdelijkheid van het vorderingsrecht van Hestia (tot nakoming van de overeenkomst) is gebleken. In zoverre bestaat vooralsnog aanleiding voor opheffing van het beslag.

Een beslissing daarover kan echter niet worden genomen zonder tevens een afweging van belangen in de beoordeling te betrekken. Ook een afweging van de belangen van [gezamenlijke eisers] c.s. enerzijds en Hestia anderzijds brengt niet met zich dat voldoende grond bestaat voor handhaving van het beslag. Hiertoe wordt het volgende in aanmerking genomen.

4.9.

Hestia heeft enerzijds op zichzelf belang bij het handhaven van het beslag ter verzekering van verhaal op [gezamenlijke eisers] c.s. in geval zij in de bodemprocedure in het gelijk wordt gesteld. Het is echter, zoals hiervoor is overwogen, voorshands geoordeeld niet aannemelijk dat Hestia [gezamenlijke eisers] c.s. in de bodemprocedure met succes op nakoming van de overeenkomst kan aanspreken. Bovendien heeft [gezamenlijke eisers] c.s. de hoogte van de door Hestia in de bodemprocedure gestelde schade gemotiveerd betwist en heeft Hestia de door haar gestelde schade vervolgens niet nader onderbouwd.

Anderzijds is voldoende aannemelijk dat, indien [gezamenlijke eisers] c.s. het gelijk aan zijn zijde blijkt te hebben in de bodemprocedure, [gezamenlijke eisers] c.s. door de handhaving van het beslag schade zal lijden nu hij thans niet verder kan met de ontwikkeling van de woningen op de percelen. Hestia heeft in dit verband weliswaar opgemerkt dat [gezamenlijke eisers] c.s. de percelen met handhaving van het beslag zou kunnen laten ontwikkelen door een andere projectontwikkelaar maar [gezamenlijke eisers] c.s. heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat dit geen optie is, nu geen enkele projectontwikkelaar de bouw en verkoop van de woningen ter hand zal willen nemen zolang het beslag op de percelen rust en een gerechtelijke procedure aanhangig is tussen [gezamenlijke eisers] c.s. en Hestia. Hestia heeft bovendien niet betwist dat, zoals [gezamenlijke eisers] c.s. ter zitting heeft opgemerkt, de kosten van de bouw steeds verder stijgen omdat materialen steeds duurder worden. Voorts is van belang dat indien Hestia in de bodemprocedure in het ongelijk wordt gesteld, Hestia aansprakelijk is voor de door [gezamenlijke eisers] c.s. geleden schade en onzeker is of [gezamenlijke eisers] c.s. die schade op Hestia zal kunnen verhalen. Hestia heeft in dit verband in ieder geval geen zekerheid aangeboden.

4.10.

Het voorgaande brengt met zich dat de primaire vordering zal worden toegewezen.

Hestia zal tevens worden veroordeeld om bij een hernieuwd verzoekschrift dat gericht is op beslaglegging ten laste van [gezamenlijke eisers] c.s. een afschrift van dit vonnis aan de voorzieningenrechter te overleggen. Hestia heeft tegen dat onderdeel van de vordering geen verweer gevoerd. De in dit verband gevorderde dwangsom zal als niet weersproken worden toegewezen met dien verstande dat deze zal worden gematigd en gemaximeerd zoals hierna zal worden bepaald.

4.11.

Hestia zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gezamenlijke eisers] c.s. worden tot op heden begroot op:

- dagvaarding € 109,71

- griffierecht 309,00

- salaris advocaat
1.016,00

Totaal € 1.434,71

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

heft met onmiddellijke ingang op het bij exploot van 16 april 2021 gelegde conservatoir beslag op de onroerende zaken, [kadastrale gegevens] ,

5.2.

gebiedt Hestia om een afschrift van dit vonnis over te leggen aan de voorzieningenrechter indien zij opnieuw verlof verzoekt tot het leggen van conservatoir beslag ten laste van [gezamenlijke eisers] c.s.,

5.3.

bepaalt dat Hestia aan [gezamenlijke eisers] c.s. een dwangsom verbeurt van € 1.000,00 voor iedere keer dat Hestia niet aan de onder 5.2. uitgesproken veroordeling voldoet, totdat een maximum van € 25.000,00 is bereikt,

5.4.

veroordeelt Hestia in de proceskosten, aan de zijde van [gezamenlijke eisers] c.s. tot op heden begroot op € 1.434,71,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2021.