Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zutphen
zaaknummer / rolnummer: C/05/386165 / KZ ZA 21-57
Vonnis in kort geding van 15 juni 2021
in de zaak van
[eisende partij],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. C.G. Mensink te Almelo,
tegen
[gedaagde partij],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. M.B. Beerentsen te Zwolle.
Partijen zullen hierna [eisende partij] en [gedaagde partij] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, uitgebracht op 28 april 2021
- de brief van [gedaagde partij] d.d. 7 mei 2021 inclusief producties
- de brieven van [eisende partij] d.d. 10 mei 2021 met aanvullende producties
- de mondelinge behandeling d.d. 11 mei 2021
- de pleitnota van [eisende partij]
- de pleitnota van [gedaagde partij] .
1.2.
Na de mondelinge behandeling is dit kort geding tot 25 mei 2021 aangehouden voor partijoverleg om te onderzoeken of [gedaagde partij] kon zorgdragen voor ontslag van [eisende partij] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor een hypothecaire geldlening.
1.3.
[eisende partij] heeft de voorzieningenrechter per brief van 25 mei 2021 bericht dat geen ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid heeft plaatsgehad. [eisende partij] heeft de voorzieningenrechter verzocht om vonnis te wijzen.
1.4.
[gedaagde partij] heeft daarop gereageerd per brief aan de voorzieningenrechter
d.d. 27 mei 2021. Op de inhoud van deze brief zal geen acht meer worden geslagen omdat deze brief ter griffie is binnengekomen nadat om vonnis is gevraagd. Dit geldt ook voor de daarna ter griffie binnengekomen brieven van [eisende partij] d.d. 27 respectievelijk 31 mei 2021.
2. De feiten
2.1.
Op 5 juli 2007 zijn partijen ieder voor de helft eigenaar geworden van de onroerende zaak aan het adres [adres] (hierna: “de onroerende zaak”). De onroerende zaak bestaat uit een perceel grond met daarop een bedrijfswoning, een loods die is opgedeeld in twee hallen en een betonverharde strook met toegangshek.
2.2.
Op 28 augustus 2009 zijn partijen met elkaar gehuwd in gemeenschap van goederen.
2.3.
Bij notariële akte van 25 maart 2010 is er op de onroerende zaak een hypotheekrecht gevestigd ten gunste van de heer [betrokkene1] en mevrouw [betrokkene2] (hierna: “ [betrokkene 1+2] ”). Dit hypotheekrecht strekt tot zekerheid van een door [betrokkene 1+2] aan partijen verstrekte geldlening ten bedrage van € 240.000,00.
2.4.
In de notariële akte van 25 maart 2010 staat dat de geldlening is verstrekt voor een looptijd van tien jaar. Ook staat er dat aflossing van de geldlening ineens dient plaats te vinden bij het einde van de looptijd. De notariële akte vermeldt voor de geldlening een rente van 5%, te voldoen in maandelijkse termijnen.
2.5.
Bij beschikking van 5 oktober 2020 is tussen partijen de echtscheiding uitgesproken. De echtscheiding is op 12 november 2020 ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand.
2.6.
Partijen hebben tot dusver geen overeenstemming bereikt over de verdeling van de huwelijksgoederengemeenschap.
2.7.
[betrokkene 1+2] heeft [eisende partij] per e-mail van 15 december 2020, voor zover relevant, bericht:
“(…) Hierbij delen wij u mede dat per 25-03-2021 de hypotheek (…) ten einde loopt.
Volgens gemaakte afspraken bij het aangaan van deze overeenkomst dient de gehele hoofdsom van 240.000,00 euro afgelost te worden voor of uiterlijk op de datum van 25-03-2021.
Indien aan deze voorwaarde niet voldaan kan worden zal het perceel (…) overgedragen worden aan de hypotheek verstrekker. (…)”
2.8.
Partijen hebben de geldlening tot dusver niet aan [betrokkene 1+2] terugbetaald.
2.9.
[gedaagde partij] is tot op heden woonachtig in de bedrijfswoning. [eisende partij] heeft de bedrijfswoning verlaten.
2.10.
[gedaagde partij] heeft één van de bedrijfshallen verhuurd aan de besloten vennootschap De [bedrijf1] (hierna: “ [bedrijf1] ”). [bedrijf1] exploiteert een slagerij in een naastgelegen pand.
2.11.
De advocaat van [eisende partij] heeft per deurwaardersexploot van 17 februari 2021 een brief aan [gedaagde partij] laten betekenen. In deze brief heeft de advocaat van [eisende partij] [gedaagde partij] gesommeerd om binnen tien dagen schriftelijk te bevestigen dat hij meewerkt aan verkoop en levering van de onroerende zaak aan [bedrijf1] voor een koopsom van € 245.000,00.
2.12.
Aan deze sommatie heeft [gedaagde partij] geen gevolg gegeven.
3.Het geschil
3.1.
[eisende partij] vordert dat de voorzieningenrechter, uitvoerbaar bij voorraad:
i. aan [eisende partij] vervangende toestemming dan wel (subsidiair) een machtiging verleent om (namens c.q. voor [gedaagde partij] ) tot verkoop over te gaan van de onroerende zaak voor een koopsom ad € 245.000,00 kosten koper, door het sluiten van een koopovereenkomst met [bedrijf1] ;
aan [eisende partij] vervangende toestemming dan wel (subsidiair) een machtiging verleent om (namens c.q. voor [gedaagde partij] ) tot levering over te gaan van de onroerende zaak aan [bedrijf1] ;
indien en voor zover het onder ii. gevorderde niet wordt toegewezen, bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de wilsverklaring, de medewerking alsmede de handtekening van [gedaagde partij] die is c.q. zijn vereist voor het verlijden van de notariële akte of deel daarvan, betrekking hebbende op de levering van de onroerende zaak aan [bedrijf1] ;
bepaalt dat de opbrengst van de verkoop van de onroerende zaak dient te worden benut ter voldoening van de hypothecaire geldschuld;
veroordeelt [gedaagde partij] om uiterlijk vijf dagen voor de levering aan [bedrijf1] de onroerende zaak, waaronder de woning maar met uitzondering van de aan [bedrijf1] verhuurde bedrijfshal, te ontruimen en ontruimd te houden en in behoorlijke staat achter te laten, onder afgifte van alle sleutels aan [eisende partij] , bij gebreke waarvan [gedaagde partij] aan [eisende partij] dient te voldoen een dwangsom van
€ 2.500,- althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag, voor elke dag of deel van deze dag, gedurende welke [gedaagde partij] in gebreke blijft om aan deze veroordeling te voldoen;
veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten, waaronder de advocaatkosten, alsmede in de nakosten.
3.2.
Ter onderbouwing van haar vorderingen stelt [eisende partij] het volgende. Tussen partijen is ten aanzien van de onroerende zaak sprake van een gemeenschap van eigendom. [eisende partij] wenst daarvan geen deel meer uit te maken. [eisende partij] heeft er spoedeisend belang bij dat de onroerende zaak wordt verkocht aan [bedrijf1] voor een bedrag van € 245.000,00.
3.3.
[gedaagde partij] voert als volgt verweer. [eisende partij] heeft geen spoedeisend belang bij haar vorderingen. Het belang van [gedaagde partij] bij behoud van de onroerende zaak behoort zwaarder te wegen dan het belang van [eisende partij] bij verkoop daarvan. [gedaagde partij] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partij] , althans tot afwijzing van haar vorderingen met veroordeling van [eisende partij] in de proces- en nakosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In dit kort geding ligt ter beoordeling voor of [eisende partij] moet worden gemachtigd om de onroerende zaak mede namens [gedaagde partij] te verkopen aan [bedrijf1] voor een koopsom van € 245.000,00.
4.2.
[gedaagde partij] heeft als formeel verweer aangevoerd dat [eisende partij] spoedeisend belang ontbeert. Dit verweer zal als meest verstrekkende eerst worden beoordeeld.
spoedeisend belang
4.3.
Als uitgangspunt geldt dat de voorzieningenrechter bevoegd is om een voorziening bij voorraad te geven in alle spoedeisende zaken waarin dat vereist is, gelet op de belangen van partijen. Een spoedeisend belang bij een voorziening heeft de eiser van wie men niet kan vergen dat hij eerst een bodemprocedure afwacht. Of men van de eiser kan vergen dat hij een bodemprocedure afwacht, hangt af van (onder meer) het voorlopig karakter van het rechterlijk oordeel. Ook hangt dit af van de vraag hoe ingrijpend de gevolgen zijn van het uitblijven of verlenen van de voorziening.
4.4.
Volgens [gedaagde partij] heeft [eisende partij] geen spoedeisend belang bij haar vorderingen. Ter onderbouwing heeft [gedaagde partij] aangevoerd dat de geldlening aan [betrokkene 1+2] voorlopig niet hoeft te worden afgelost. Volgens [gedaagde partij] gunt [betrokkene 1+2] hem bovendien de tijd om een nieuwe hypotheeknemer te vinden. Daarbij heeft [gedaagde partij] zich beroepen op een handgeschreven brief van 5 mei 2021 die mede door [betrokkene 1+2] is ondertekend. Deze brief luidt, voor zover relevant:
“(…) Er is overleg geweest (…) om de hypotheek te verlengen voor onbepaalde tijd.
Dit mede om [gedaagde partij] de tijd te geven een nieuwe hypotheekverstrekker te zoeken.
Dit is in samenwerking met [gedaagde partij] en de [betrokkene 1+2] mondeling afgesproken. (…)”
4.5.
Volgens [eisende partij] is de handtekening onder deze brief niet van [betrokkene 1+2] afkomstig. Ook heeft [eisende partij] aangevoerd dat in de brief niet staat dat de geldlening met [betrokkene 1+2] daadwerkelijk is verlengd. Volgens [eisende partij] zal [gedaagde partij] ook geen nieuwe hypotheeknemer vinden omdat [gedaagde partij] thans arbeidsongeschikt is en enkel een uitkering geniet.
4.6.
Geoordeeld wordt dat het verweer van [gedaagde partij] niet in de weg staat aan het aannemen van een spoedeisend belang aan de zijde van [eisende partij] . Het enkele feit dat partijen hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de geldlening aan [betrokkene 1+2] is daarvoor al voldoende. [eisende partij] kan dan immers door [betrokkene 1+2] worden aangesproken tot terugbetaling van de geldlening, terwijl zij niet meer in bedrijfswoning woont en partijen ook niet meer gehuwd zijn. Het verweer van [gedaagde partij] faalt op dit punt.
4.7.
[eisende partij] heeft ook aangevoerd dat zij spoedeisend belang heeft omdat [gedaagde partij] een bedrijfshal illegaal verhuurt. Volgens [eisende partij] dreigt voor partijen bestuursrechtelijke handhaving. Geoordeeld wordt dat dit verder buiten beschouwing kan blijven omdat de spoedeisendheid al volgt uit enkel de hoofdelijke aansprakelijkheid van partijen voor de geldlening.
verkoop onroerende zaak
4.8.
Tussen partijen is ten aanzien van de woning sprake van een gemeenschap van eigendom. Daarover bepaalt de wet dat de rechter een deelgenoot op diens verzoek kan machtigen om het gemeenschappelijk goed te gelde te maken. Een dergelijke machtiging kan worden uitgesproken ten behoeve van de voldoening van een voor rekening van de gemeenschap komende schuld of om andere gewichtige redenen
4.9.
Volgens [eisende partij] moet zij worden gemachtigd om de onroerende zaak mede namens [gedaagde partij] te verkopen ter voldoening van de schuld aan [betrokkene 1+2] [eisende partij] heeft daartoe aangevoerd dat de looptijd van de geldlening van [betrokkene 1+2] is verstreken. [betrokkene 1+2] heeft ook per e-mail van 5 december 2020 aanspraak gemaakt op terugbetaling van de geldlening, aldus [eisende partij] . [gedaagde partij] is volgens [eisende partij] niet in staat om de geldlening terug te betalen of te verlengen. Ter onderbouwing heeft [eisende partij] aangevoerd dat [gedaagde partij] arbeidsongeschikt is en van een uitkering moet rondkomen. Dat maakt dat de onroerende zaak verkocht moet worden, aldus [eisende partij] . Daarmee kan de geldlening aan [betrokkene 1+2] worden terugbetaald, nog steeds aldus [eisende partij] . Volgens [eisende partij] heeft zij [bedrijf1] bereid gevonden om de onroerende zaak te kopen voor een koopsom van € 245.000,00. Volgens [eisende partij] is dat een marktconforme koopsom. Ter onderbouwing daarvan heeft [eisende partij] als productie 8 een taxatie overgelegd. Volgens [eisende partij] blijkt uit die taxatie dat de onroerende zaak op dit moment een marktwaarde heeft van € 220.000,00 à € 225.000,00.
4.10.
[gedaagde partij] heeft betwist dat de geldlening aan [betrokkene 1+2] op korte termijn moet worden terugbetaald. Volgens [gedaagde partij] is hij dat met [betrokkene 1+2] overeengekomen. Ook heeft [gedaagde partij] aangevoerd dat hij van [betrokkene 1+2] de tijd en gelegenheid krijgt om een andere hypotheeknemer te vinden. Volgens [gedaagde partij] blijkt dat uit de brief van
5 mei 2021 die [betrokkene 1+2] mede heeft ondertekend (rechtsoverweging 4.4.) In de tussentijd zal [betrokkene 1+2] niet overgaan tot uitwinning van zijn hypotheekrecht, aldus [gedaagde partij] . Dat maakt volgens [gedaagde partij] dat [eisende partij] geen belang heeft bij verkoop van de onroerende zaak aan [bedrijf1] . [gedaagde partij] heeft ook aangevoerd dat [eisende partij] samenspant met de directeur van [bedrijf1] , de heer [directeur] . Volgens [gedaagde partij] hebben [eisende partij] en [directeur] een affectieve relatie en proberen zij slechts om de onroerende zaak tegen een zo gunstig mogelijke koopsom in handen van [directeur] te krijgen. Ook betwist [gedaagde partij] de door [eisende partij] overgelegde taxatie.
4.11.
In reactie daarop heeft [eisende partij] onder meer betwist dat de handtekening onder de door [gedaagde partij] overgelegde brief van [betrokkene 1+2] afkomstig is.
4.12.
Overwogen wordt dat de onroerende zaak in beginsel moet worden verkocht. Het huwelijk van partijen is immers ontbonden door echtscheiding en [eisende partij] is niet meer woonachtig in de onroerende zaak. Ondertussen is zij wel nog steeds hoofdelijk aansprakelijk voor de daaraan verbonden hypothecaire geldlening. [gedaagde partij] heeft weliswaar aangevoerd dat hij elke maand stipt de rente aan [betrokkene 1+2] voldoet, maar dat doet niet af aan de hoofdelijke aansprakelijkheid van [eisende partij] . [eisende partij] loopt daarmee risico en dat hoeft zij gezien de echtscheiding en haar vertrek uit de woning niet langer te dulden.
4.13.
[gedaagde partij] heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij in staat is om het aandeel van [eisende partij] in de gemeenschap van eigendom over te nemen en haar te ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. [gedaagde partij] heeft weliswaar een (al dan niet) door [betrokkene 1+2] ondertekende brief overgelegd, maar uit deze brief volgt niet dat [gedaagde partij] [eisende partij] kan ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. De brief vermeldt slechts dat er overleg is geweest over verlenging van de geldlening. Uit de brief volgt niet dat daarover overeenstemming is bereikt.
4.14.
Verder vermeldt de brief dat [gedaagde partij] de tijd krijgt om een nieuwe hypotheekverstrekker te zoeken. [eisende partij] heeft echter onweersproken aangevoerd dat [gedaagde partij] op dit moment geen inkomsten uit arbeid geniet, maar enkel een arbeidsongeschiktheidsuitkering ontvangt. Daarmee is het niet aannemelijk dat [gedaagde partij] een bancaire instelling bereid zal vinden om de hypotheek te financieren. [gedaagde partij] heeft althans geen stukken overgelegd waaruit dat blijkt.
4.15.
Daar komt nog bij dat [gedaagde partij] na de mondelinge behandeling van dit kort geding nog eens twee weken de tijd heeft gekregen om via [betrokkene 1+2] zorg te dragen voor ontslag van [eisende partij] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. In die twee weken is het evenmin gekomen tot ontslag van [eisende partij] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid.
verkoop aan [bedrijf1]
4.16.
Wel wordt [gedaagde partij] gevolgd in zijn verweer voor zover dit betrekking heeft op de verkoop en levering aan [bedrijf1] voor een koopsom van € 245.000,-. Partijen hebben er belang bij dat de onroerende zaak wordt verkocht aan de hoogste of beste bieder tegen een markconforme prijs. Geoordeeld wordt dat dit laatste onvoldoende aannemelijk is geworden. Daarbij weegt mee dat [gedaagde partij] de door [eisende partij] als productie 8 overgelegde taxatie heeft weersproken. Vastgesteld wordt dat deze taxatie, afkomstig van Wormgoor Makelaars, slechts twee pagina’s tekst omvat en niet naar referentieobjecten verwijst. Evenmin volgt uit de taxatie dat Wormgoor Makelaars daadwerkelijk ter plaatse is geweest om de onroerende zaak te bezichtigen. De taxatie bevat geen foto’s van de onroerende zaak. Dat maakt dat [gedaagde partij] terecht vraagtekens heeft geplaatst bij de taxatie. Ook wordt meegewogen dat [gedaagde partij] kennelijk een vriendschappelijke relatie heeft met de directeur van [bedrijf1] .
4.17.
Het voorgaande maakt dat de vorderingen van [gedaagde partij] gericht op verkoop en levering aan [bedrijf1] zullen worden afgewezen. Dit doet overigens niet af aan de overweging van de voorzieningenrechter dat de woning verkocht moet worden. Partijen wordt uitdrukkelijk in overweging gegeven om in onderlinge overeenstemming tot een dergelijke verkoop te komen.
proceskosten
4.18.
Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.M. Vrendenbarg-Elsbeek en in het openbaar uitgesproken op 15 juni 2021.
EH/Vr