ECLI:NL:RBGEL:2021:2715

• Datum uitspraak: 23 juni 2021
• Publicatiedatum: 2 juni 2021
• Zaaknummer: 9001777
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: S.E. Sijsma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over verzakking van oprit en huurprijsverlaging

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, uitspraak gedaan in een kort geding tussen [eiser] en Stichting Thius. [Eiser] huurt sinds 27 januari 2015 een woning van Thius en vordert herstel van een verzakte oprit, huurprijsverlaging en vergoeding van buitengerechtelijke kosten. [Eiser] stelt dat de oprit essentieel is voor zijn medische situatie, maar Thius betwist dat er sprake is van een oprit en stelt dat het pad als voetpad is verhuurd. De kantonrechter heeft de feiten en omstandigheden van de zaak zorgvuldig gewogen, waaronder de aard van het pad en het gebruik ervan door [eiser]. De rechter concludeert dat de verzakking van het pad te wijten is aan het gebruik van de auto door [eiser] en dat er geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Hierdoor is Thius niet aansprakelijk voor herstel en heeft [eiser] geen recht op huurprijsverlaging. De vorderingen van [eiser] worden afgewezen en hij wordt in de proceskosten veroordeeld.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaakgegevens 9001777 \ CV EXPL 21-977 \ 42693 \ 32568

uitspraak van

vonnis

in de zaak van

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eisende partij

gemachtigde DAS, mr. R.M.E. Haverlag

tegen

de stichting
Stichting Thius

gevestigd te Tiel

gedaagde partij

gemachtigde mr. R. Boekhoff

Partijen worden hierna [eiser] en Thius genoemd.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 3 maart 2021 en de daarin genoemde processtukken;

- de bij e-mail van 25 mei 2021 aan de zijde van [eiser] toegezonden productie 7;

- de mondelinge behandeling van 26 mei 2021.

2. De feiten

Vanaf 27 januari 2015 huurt [eiser] de woning aan de [adres] te [woonplaats] van Thius. Per 1 juli 2020 betaalt [eiser] een bedrag van € 647,66. Aan de zijkant van de woning loopt een pad dat voor de helft bestaat uit tegels en voor de andere helft uit grind.

3. De vordering en het verweer

3.1.

[eiser] vordert – kort gezegd – dat de kantonrechter:

I. Thius veroordeelt tot herstel van de gebrekkige oprit binnen vier weken na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom;

II. Voor recht zal verklaren dat [eiser] een huurverlaging toekomt vanaf 1 juli 2020 toto een bedrag van 40% van de huurprijs (60% korting), tot aan de datum dat de gebrekkige oprit is hersteld;

III. [eiser] machtigt om per 1 juli 2020 de te veel betaalde huurpenningen te verrekenen met de toekomstige huurpenningen;

IV. Thius veroordeelt tot betaling van een bedrag aan buitengerechtelijke kosten;

V. Thius veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met rente.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat het gehuurde beschikt over een oprit en hij vanwege zijn medische situatie en de mogelijkheid om de auto naast de woning te parkeren deze woning heeft gehuurd. Bij het aangaan van de huurovereenkomst was er wilsovereenstemming dat er sprake was van een oprit waarop een auto kan staan, aangezien Thius wist van de medische problemen van [eiser]. Als er geen sprake was van een oprit, dan had [eiser] deze woning ook niet gehuurd.

De oprit is inmiddels verzakt, waardoor er sprake is van een gebrek. Thius is gehouden over te gaan tot herstel. Totdat Thius de oprit heeft hersteld, heeft [eiser] tevens recht op huurprijsverlaging. Omdat Thius na aanmaningen daartoe niet is overgegaan tot herstel, is zij ook buitengerechtelijke kosten verschuldigd.

3.3.

Thius betwist dat er sprake is van een oprit. Het gehuurde was voorzien van een voetpad en aan [eiser] is geen oprit voor een auto beloofd. Het voetpad is verzakt, maar dat komt doordat [eiser] het voetpad is gaan gebruiken als oprit voor zijn auto. [eiser] heeft het voetpad dus niet conform de bestemming gebruikt. De verzakking valt toe te rekenen aan [eiser] en dus hoeft Thius het voetpad niet te herstellen. Als onderbouwing dat er sprake is van een voetpad, heeft Thius als productie 1 een foto van de woning met het pad aan de zijkant uit 2014 overgelegd. Tussen de stoep en het pad is een opstaande rand te zien, een zogenaamde opsluitband.

4. De beoordeling

4.1.

Het pad waar het over gaat bestaat – gezien in de lengte - uit grind aan de linkerkant en stoeptegels (5 stenen in de breedte naast elkaar) aan de rechterkant. De auto van [eiser] staat met de wielen deels op grind en deels op de stoeptegels. De strook met tegels is verzakt.

4.2.

De vraag is of de verzakking is aan te merken als gebrek in de zin van artikel 7:204 en verder BW.

Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 BW).

4.3.

Van belang bij beantwoording van die vraag is of het pad naast de woning al dan niet is verhuurd als een oprit voor de auto. Volgens Thius ligt het pad op een stukje grond dat de bestemming tuin heeft. Sommige bewoners hebben dit betegeld, anderen hebben hier een tuin, of een tuin met een tuinpad. De vorige huurder heeft het pad waar het hier over gaat voor de helft betegeld. Op het andere stuk grind stonden potten met planten. [eiser] heeft gezien die uitleg onvoldoende gemotiveerd dat het pad naast de woning door Thius aan hem is verhuurd als oprit voor een auto. Ook als er vanuit wordt gegaan dat de woning zonder opsluitband aan de voorzijde is verhuurd (volgens [eiser] was er geen opsluitband op het moment dat hij ging huren), Thius wist van de medische omstandigheden van [eiser] en [eiser] had aangegeven dat hij op zoek was naar een woning met een oprit, leidt dat er niet toe dat [eiser] er op mocht vertrouwen dat het pad een oprit was. Dit omdat het pad er niet uitziet als een oprit doordat de ene helft grind is en de andere helft tegels. Ook zonder opsluitband heeft het pad dus niet het uiterlijk van een oprit. Daarnaast maakt de wetenschap over de medische situatie niet dat er daardoor wel sprake is van een oprit. Ook leiden de omstandigheden dat de vorige huurder er een auto had staan en buren ook een auto op hun – volledig betegelde – oprit hebben, er niet toe dat er bij [eiser] dus ook sprake is van verhuur van een voor auto’s geschikte oprit. De kantonrechter is het daarom eens met Thius dat zij niet een woning met een oprit geschikt voor een auto aan [eiser] heeft verhuurd.

4.4.

Nu [eiser] zijn auto heeft geparkeerd op (onder meer) het betegelde pad, en er verder geen andere mogelijkheid tot verzakking is aangevoerd, gaat de kantonrechter er vanuit dat de verzakking te wijten is aan het gebruik van de auto op het pad. Daardoor is er sprake van een ‘aan de huurder toe te rekenen omstandigheid’ (artikel 7:204 lid 2 BW), zodat dit geen gebrek is waarvoor Thius aansprakelijk is. Dit heeft tot gevolg dat, hoe vervelend de situatie ook is voor [eiser], Thius niet gehouden is tot herstel van het voetpad, [eiser] geen recht heeft op huurprijsvermindering en de vorderingen van [eiser] worden afgewezen.

4.5.

[eiser] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van Thius vastgesteld op € 374,- aan salaris voor de gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. S.E. Sijsma en in het openbaar uitgesproken op