Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 19/823
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van
in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [plaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats 2] , verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (Parkeergarage) te [plaats 2] (hierna: het object) per waardepeildatum 1 januari 2017, vastgesteld voor het kalenderjaar 2018 op € 4.468.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelasting en rioolheffing bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 22 december 2018 de waarde en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen elektronisch op 2 februari 2019, dezelfde dag ontvangen door de rechtbank, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 juli 2019. Namens eiseres is [persoon A] verschenen. Namens verweerder is verschenen ir. ing. [persoon B] .
Het onderzoek ter zitting is geschorst en bepaald is dat partijen de rechtbank zullen berichten over de uitkomst van hun overleg. Beide partijen hebben vervolgens nadere reacties gegeven.
Vervolgens heeft de rechtbank, nadat geen der partijen binnen de gegeven wettelijke termijn van vier weken had aangegeven opnieuw te worden gehoord, het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van het object. Het object is een parkeergarage, gebouwd in 2006. Op de begane grond bevindt zich parkeerruimte en een beheerdersruimte, op de eerste verdieping parkeerruimte. Het totaal aantal parkeerplaatsen bedraagt vijfhonderdzevenentachtig. Gedeeltelijk boven deze parkeergarage bevindt zich een zeventien verdiepingen tellende kantoortoren met circa 25.000 m² kantoorruimte. Eiseres heeft de parkeergarage en het bovenliggende kantorencomplex eind 2017 aangekocht. Het kantorencomplex maakt geen deel uit van het object.
Geschil
2. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum.
3. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en een vermindering van de waarde van het object:
op basis van de feitelijke leegstand van 44,8 % tot een WOZ-waarde van € 2.588.000;
op basis van de leegstand van 33,3 % volgens verweerder tot een WOZ-waarde van € 3.268.000.
Eiseres heeft hiertoe een taxatierapport van taxateur [persoon C] ( [taxatiebedrijf] ) overgelegd. Deze taxateur heeft het object per waardepeildatum op de hiervoor genoemde bedragen getaxeerd.
4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 21 mei 2019 door [persoon B] , taxateur. In dit taxatierapport (rapport [persoon B] ) is de waarde van het object getaxeerd op € 5.093.000. Naast gegevens van het object, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. In het rapport [persoon B] is de grond gewaardeerd volgens de vergelijkingsmethode. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
5. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Uit dit artikellid volgt verder dat bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening wordt gehouden met:
7. de aard van de zaak;
8. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
9. De bewijslast dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, rust op verweerder.
8. De taxatie van [persoon B] is voor wat betreft de opstal gebaseerd op de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Daarbij is de parkeergarage getaxeerd conform archetype P4181152 en de beheerdersruimte op basis van archetype P4182252 .
De keuze van de archetypen is onder andere gebaseerd op:
de bouwkundige constructie (beton en metaal);
de bijzondere architectuur, waaronder een hellende dakconstructie;
de aanwezigheid van een dak met zand en gras.
[persoon B] heeft correcties toegepast voor technische en functionele veroudering.
9. Bezien moet worden of verweerder in zijn bewijslast is geslaagd. Daartoe moet eerst worden nagegaan of het rapport [persoon B] qua gekozen methode van waardering en ook op inhoudelijke gronden een deugdelijke basis voor waardering vormt.
10. Voorop wordt gesteld dat eiseres geen beroepsgronden heeft ingediend tegen de berekening van de grondwaarde (de prijs per vierkante meter van de grond) op basis van de vergelijkingsmethode. Wel is de juistheid van de berekening van de grondoppervlakte betwist. De door [persoon B] gehanteerde technische veroudering is niet betwist.
De waarderingsmethode en de bepaling van de bedrijfswaarde
11. Eiseres heeft zich in dit verband op het standpunt gesteld dat, nu de onroerende zaak in de commerciële sfeer wordt gebruikt, geldt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde, te weten de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt [1] .
12. De rechtbank stelt vast dat volgens de uitspraak op bezwaar de gecorrigeerde vervangingswaarde is bepaald op de bedrijfswaarde. Onder punt 4 van de brief van verweerder van 7 oktober 2019 is dat nog eens herhaald en is tevens aangegeven dat [persoon B] dat ook op de zitting heeft aangegeven. In zoverre moet worden vastgesteld dat partijen niet van mening verschillen. Dit uitgangspunt acht de rechtbank ook juist nu het gaat om een incourante onroerende zaak die in de commerciële sfeer wordt gebruikt [2] .
13. Verweerder heeft in het verweerschrift voor wat betreft de bepaling van de bedrijfswaarde verwezen naar artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet onroerende zaken. Dat artikellid luidt als volgt;
“Bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken wordt een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de betreffende branche of bedrijfstak”.
14. Gelet op de bewoordingen van dit artikellid moet ervan worden uitgegaan dat ter bepaling van de functionele veroudering (en daarmee de bedrijfswaarde) in beginsel de economische en min of meer structurele situatie in de bedrijfstak of branche leidend is, maar dat het mogelijk dat de onroerende zaak zodanig bijzondere en structurele eigenschappen bezit dat de functionele veroudering meer bedraagt dan de veroudering op grond van branche– of bedrijfstakgegevens.
14. Voor zover eiseres aanvoert dat de waarde moet worden vastgesteld op de voet van een huurwaardekapitalisatieberekening omdat een berekening op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde is gebaseerd op te veel onnauwkeurigheden (bouwkosten, toegekende grondoppervlak en onderhoudskosten) die een te grote invloed hebben op de waarde, overweegt de rechtbank als volgt. De huurwaardekapitalisatie-methode kan in deze zaak niet worden gehanteerd omdat de garage onlosmakelijk verbonden is met de bovenliggende etages. Volgens de daarvoor geldende normen konden de kantoorruimtes niet worden gebouwd zonder dat daarbij voldoende parkeerruimte in een garage zou worden gecreëerd. Weliswaar zijn de huuropbrengsten niet zo hoog, maar er zijn wel hoge bouwkosten. De gecorrigeerde vervangingswaarde is dan hoger dan de waarde berekend op basis van een huurwaardekapitalisatie.
16. Eiseres heeft weliswaar de onderbouwing door verweerder van het percentage functionele veroudering in twijfel getrokken, maar niet betoogd dat er sprake is van zodanige bijzondere eigenschappen. Dat dat niet het geval is, blijkt ook afdoende uit de paragrafen 5.4.2, 5.4.3 en 5.4.4 van het rapport [persoon B] (geen extra functionele veroudering door bouwwijze, belemmering van gebruiksmogelijkheden of excessieve gebruikskosten).
17. Wat de functionele veroudering betreft heeft verweerder aangesloten bij het leegstandspercentage van kantoren in de wijk waarin het onroerend goed is gelegen. Dat percentage was op 1 januari 2017 33,3%, en daarmee fors hoger dan de jaren daarvoor en daarna. Eiseres moet worden toegegeven dat er geen volledige één-op-één relatie is tussen leegstand van kantoren en leegstand van de parkeergarage, maar er is wel degelijk een causaal verband tussen deze twee factoren. Verweerders methode is dan ook niet optimaal, maar bij gebreke van structurele gegevens over leegstand in vergelijkbare parkeergarages in dit geval in beginsel aanvaardbaar. Nu verweerder gegevens over vier jaren heeft verzameld om een structureel beeld te verkrijgen en in dit geval is uitgegaan van een percentage kantoorleegstand dat op 1 januari 2017 heel hoog lag ten opzichte van omliggende jaren is de rechtbank van oordeel dat verweerder het percentage functionele veroudering niet te laag heeft bepaald. Dat in de buurt gratis geparkeerd kan worden, heeft geen invloed op de waarde. Deze omstandigheid speelde al ten tijde van de bouw van de parkeergarage.
De oppervlakteberekening
18. Anders dan eiseres stelt, ziet de rechtbank niet in dat wegens verwevenheid tussen kantoor en parkeergarage geen oppervlakteberekening van de grond mogelijk is.
19. [persoon B] is uitgegaan van een grondprojectie van de onderste laag 0. Dat is aanvaardbaar omdat alleen boven een klein deel van de parkeergarage zich onder het kantorencomplex bevindt. Ook anderszins is niet gebleken van aanknopingspunten om de waardering van de grond voor onjuist te houden.
20. Voor wat betreft de berekening van de vloeroppervlakte heeft verweerder mogen uitgaan van de nadere gegevens vermeld in diens brief van 7 oktober 2019. De juistheid van die nieuwe berekening aan de hand van onder andere luchtfoto’s is niet betwist
.
.
Verder is verweerder daarbij, gelet op de standaardmaatvoering in de Taxatiewijzer Parkeren, terecht uitgegaan van een berekening op basis van het bruto vloeroppervlak (BVO). Die herziene berekening geeft een BVO van 19.000 m2 (1.113 m2 meer dan de oorspronkelijke berekening in het rapport [persoon B] ) en daardoor een (hogere) herziene gecorrigeerde vervangingswaarde (bedrijfswaarde) van € 5.313.000.
De gekozen bandbreedte in het archetype P4181152
21. [persoon B] heeft aangegeven dat bij het bepalen van de waarde is uitgegaan van de bovenzijde van de bandbreedte, namelijk € 411 per m2, onder meer gezien de zware constructie van het dak waarop zich zand en gras bevinden. Het feit dat boven een klein gedeelte van de garage zich een kantorencomplex bevindt, laat naar het oordeel van de rechtbank onverlet dat er sprake is van een zware constructie die in overwegende mate aan de garage moet worden toegerekend, zodat verweerder terecht is uitgegaan van de bovenzijde van de bandbreedte.
De beheerdersruimte
22. [persoon B] heeft voor de beheerdersruimte archetype P4182252 gehanteerd. Verder is hij uitgegaan van een oppervlakte van 198 m2 en een gecorrigeerde vervangingswaarde van € 90.392. Eiseres heeft betoogd dat de beheerdersruimte niet groter is dan 53 m2.
Uit verweerders nadere standpunt van 7 oktober 2019 (punt 2) blijkt dat verweerder bij nadere beschouwing van oordeel is dat de oppervlakte van de beheerdersruimte wegens het ontbreken van goede tekeningen en de ondergrondse ligging lastig is vast te stellen en dat daarom voor dat onderdeel de vierkantemeterprijs van de garage moet worden gehanteerd.
De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat het rapport [persoon B] voor wat betreft de waardering van de beheerdersruimte niet kan worden gevolgd.
Conclusies
23. Uit de vorige overwegingen volgt dat het rapport [persoon B] , aangevuld met een nadere berekening van het BVO, een juiste grondslag biedt voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde en daarmee in dit geval ook de bedrijfswaarde, maar met uitzondering van de waardering van de beheerdersruimte. Ook moet, zoals hierboven al aangegeven, [persoon B] voor wat betreft de waardering van de grondwaarde worden gevolgd. Echter, indien het bedrag van de waarde van de beheerdersruimte niet meetelt is de bedrijfswaarde op basis van het BVO nog altijd veel hoger dan de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde. Ten overvloede merkt de rechtbank nog op dat deze conclusie ook zou gelden indien eiseres wel zou moeten gevolgd in haar stelling dat de functionele veroudering op 45% moet worden gesteld.
24. De gevolgtrekking is dat verweerder met het rapport [persoon B] , zoals nader op het punt van de oppervlakte aangevuld, aannemelijk heeft gemaakt dat de in geding zijnde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Aldus heeft verweerder aan zijn bewijslast voldaan.
25. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Penning, rechter, in tegenwoordigheid van mr. H.H. Ruis, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op:
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.