Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Nijmegen
zaakgegevens 8147989 \ CV EXPL 19-4667 \ 398
uitspraak van
vonnis
in de zaak van
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eisende partij
gemachtigde: mr. J. Zandberg
tegen
de besloten vennootschap
[gedaagde] Makelaars B.V.
gevestigd te [woonplaats]
gedaagde partij
gemachtigde: mr. F.P.A. de Keizer
Partijen worden hierna [eiseres] resp. [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 1 mei 2020 (hierna: het tussenvonnis)
- de akte uitlating van [eiseres] met producties van 22 mei 2020, die moet worden aangemerkt als een conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek van [gedaagde] met producties van 19 juni 2019
- de op 18 december 2020 gehouden mondelinge behandeling; bij die gelegenheid zijn door [eiseres] nog twee producties in het geding gebracht.
1.2
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1
De kantonrechter blijft bij hetgeen in het tussenvonnis is overwogen en beslist. In eerdere processtukken is [eiseres] steeds ten onrechte als Henriks aangeduid.
2.2
[eiseres] heeft in haar conclusie van repliek afstand gedaan van hetgeen zij meer zou kunnen vorderen dan € 25.000,-. Daarmee is de kantonrechter bevoegd.
2.3
De vraag ligt voor of [gedaagde] tegenover [eiseres] onrechtmatig heeft gehandeld door in de door haar beschikbaar gestelde verkoopinformatie – de kantonrechter kan uit productie 1 bij de dagvaarding niet goed afleiden of het daar om een verkoopbrochure gaat dan wel (en mogelijk tevens) om informatie afkomstig van de website van Funda – te spreken over “woonoppervlakte ca. 100m2” en “Gebruiksoppervlakte woonfunctie 100 m2”, zulks terwijl de zogenaamde “Gebruiksoppervlakte(n) – Wonen” volgens het door [eiseres] in het geding gebrachte ‘NEN 2580 meetrapport’ 88,20 m2 is. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] [eiseres] daarmee op het verkeerde been heeft gezet. Nu [gedaagde] als professioneel makelaar had moeten weten dat zij hiermee niet de ‘gebruiksoppervlakte wonen’ maar de ‘bruto vloeroppervlakte woning’ (dus inclusief de buitenmuren en in het NEN 2580 meetrapport gesteld op 102 m2) had vermeld, heeft zij de bedoelde termen laakbaar verwisseld en derhalve onrechtmatig jegens [eiseres] gehandeld. Voor de daardoor aan [eiseres] veroorzaakte schade is zij dan ook aansprakelijk. De kantonrechter laat de ingewikkelde discussies van partijen over de ‘meetinstructie’ in het midden. Het is immers wel duidelijk dat op verkoopmakelaars een eigen verantwoordelijkheid tegenover potentiële kopers rust om hetgeen zij voor hun verkopers aanprijzen op een niet misleidende manier in de markt te zetten.
2.4
Aan de andere kant heeft [eiseres] die schade ook voor een deel aan haarzelf te wijten. Als het haar inderdaad te doen was om een appartement met minimaal 100 m2 aan ‘gebruiksoppervlakte wonen’ had een simpel van haar te vergen rekensommetje op basis van de in de verkoopinformatie opgenomen tekeningen haar geleerd dat de binnen-leefruimte van het appartement de 88,80 m2 niet zou overschrijden (art. 6:101 BW Pro). Het voorgaande (2.3 en 2.4) wordt door [gedaagde] kernachtig omschreven onder 15 van haar conclusie van dupliek.
2.5
Of [eiseres] ten gevolge van de onrechtmatige daad van [gedaagde] schade heeft geleden is ervan afhankelijk of zij in oktober 2016 een marktconforme prijs voor haar appartement met 88,20 m2 gebruiksoppervlakte heeft betaald. Als dat zo is, dan heeft zij toen geen schade geleden. [eiseres] gaat er zelf vanuit dat de betaalde prijs marktconform is. Zij vergelijkt immers, om aan haar schadeberekening wegens gemiste waardestijging te komen, de marktwaarde van haar appartement in 2016 – die zij stelt op de koopprijs – met de marktwaarde in 2019 (en in productie 7 zelfs met die uit 2020) en voert vandaaruit een tweede vergelijking uit met de waardestijging in die periode(s) van een gemiddeld appartement met 100 m2 gebruiksoppervlakte. Die laatste vergelijking doet echter niet ter zake, nu [eiseres] door het handelen van [gedaagde] geen recht op een appartement met een gebruiksoppervlakte van 100 m2 is misgelopen, doch alleen te veel zou kunnen hebben betaald voor haar eigen appartement. Dat laatste is echter, zoals zojuist aan de hand van haar stellingen op dit punt vastgesteld, niet het geval. Los daarvan is onvoldoende gebleken dat, als [eiseres] in 2016 op de hoogte zou zijn geweest van de werkelijke gebruiksoppervlakte, zij het appartement waarvan zij eigenaar is niet zou hebben gekocht. De gemiste waardestijging is ook om die reden een te weinig aannemelijk gevolg van de onrechtmatige daad van [gedaagde].
2.6
Ook is onvoldoende aannemelijk geworden dat [eiseres] naar aanleiding van haar in 2019 gedane ontdekking dat haar appartement qua gebruiksoppervlakte niet 100 m2 groot was maar 88,20 m2, sneller tot een verhuizing zal komen dan wanneer zij in 2016 een appartement met een gebruiksoppervlakte van 100 m2 geleverd zou hebben gekregen. De gevorderde kostenvergoeding, samenhangend met een nieuwe aankoop, komt dus evenmin voor vergoeding in aanmerking.
2.7
Het voorgaande betekent dat de gevorderde verklaring voor recht in enigszins aangepaste vorm zal worden toegewezen, maar dat de vordering tot schadevergoeding zal worden afgewezen. Vanwege dit laatste hoeft niet te worden bepaald hoe groot de mate van eigen schuld van [eiseres] bij de aankoop is geweest.
2.8
Nu partijen over en weer op meerdere punten in het ongelijk zijn gesteld zullen de kosten van de procedure tussen hen worden gecompenseerd.
3.De beslissing
De kantonrechter
3.1
verklaart voor recht dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld door in 2016 het appartement van [eiseres] aan te prijzen met een gebruiksoppervlakte van 100 m2 in plaats van 88,20 m2;
3.2
wijst het meer of anders gevorderde af;
3.3
compenseert de kosten tussen partijen aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken door de kantonrechter mr. A.J. Weerkamp-Beens op