Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/380462 / KG ZA 20-462
Vonnis in kort geding van 15 februari 2021
in de zaak van
1.[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser] B.V.,
statutair gevestigd te [woonplaats] en kantoorhoudende te Doetinchem,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DEMO MANAGEMENT B.V.,
statutair gevestigd te Duiven en kantoorhoudende te [woonplaats] ,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BLOED VASTGOED B.V.,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Terschuur, gemeente Barneveld,
5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser 5] B.V.,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te [woonplaats] ,
6. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DELUXSH HOLDING B.V.,
statutair gevestigd te [woonplaats] en kantoorhoudende te Doesburg,
7.
[eiser 4],
[eiser 4],
wonende te [woonplaats] ,
8.
[eiser 6],
[eiser 6],
wonende te [woonplaats] ,
9.
[eiser 6],
[eiser 6],
wonende te [woonplaats] ,
10.
[eiser 7],
[eiser 7],
wonende te [woonplaats] ,
11. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser 8],
statutair gevestigd te Rijnwaarden, gemeente [woonplaats] , en kantoorhoudende te Tolkamer, gemeente [woonplaats] ,
12. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE RODE LANTAARN B.V.,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Didam, gemeente Montferland,
13. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser 9],
statutair gevestigd en kantoorhoudende te [woonplaats] ,
eisers in conventie,
gedaagden in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. B.H.M. Karens te Ede,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RORO RENNES B.V.,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te [woonplaats] ,
eiser in (voorwaardelijke) reconventie,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 2] B.V.,
statutair gevestigd te Nieuwerkerk aan den IJssel, gemeente Zuidplas en kantoorhoudende te Babberich, gemeente [woonplaats] ,
eiser in (voorwaardelijke) reconventie,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 3] B.V.,
statutair gevestigd te Doesburg en kantoorhoudende te [woonplaats] ,
eiser in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. A.J. Meijer te Doetinchem,
4.
[gedaagde 4],
[gedaagde 4],
wonende te Didam, gemeente Montferland,
niet verschenen,
5.
[gedaagde 5],
[gedaagde 5],
wonende te Didam, gemeente Montferland,
niet verschenen,
allen gedaagden in conventie,
Eisers in conventie zullen hierna gezamenlijk Bloed Vastgoed c.s. genoemd worden. Eisers in conventie sub 4 en 5 zullen hierna met respectievelijk Bloed Vastgoed en [eiser 5] worden aangeduid. Gedaagden in conventie sub 1 tot en met 3 zullen hierna gezamenlijk Roro Rennes c.s. genoemd worden. Gedaagden in conventie sub 1 tot en met 3 zullen afzonderlijk met Roro Rennes, [gedaagde 2] en [gedaagde 3] worden aangeduid. Gedaagden in conventie sub 4 en 5 zullen hierna gezamenlijk [gedaagden] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 19
- de akte overlegging producties en eis in reconventie van de zijde van Roro Rennes c.s. met producties I tot en met X
- de nagezonden producties 20 tot en met 23 van Bloed Vastgoed c.s.
- de mondelinge behandeling op 18 januari 2021
- de pleitnota van Bloed Vastgoed c.s.
- de pleitnota van Roro Rennes c.s.
- het door Bloed Vastgoed c.s. overgelegde resultaat van onderzoek naar erfdienstbaarheden van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers en een door Bloed Vastgoed c.s. opgesteld overzicht van erfdienstbaarheden [adres] te [woonplaats] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bloed Vastgoed heeft als projectontwikkelaar op enig moment in 2007, samen met dhr. [naam 1] (hierna: [naam 1] ) enkele percelen grond gekocht en geleverd gekregen van Uni-Invest N.V. Dit betrof de percelen destijds kadastraal bekend Gemeente Oud- [woonplaats] , sectie K, nummers [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] en sectie C nummer [nummer 4] , welke met groen zijn omlijnd op de hieronder weergegeven kadastrale kaart.
(kaart)
2.3.
Bloed Vastgoed en [naam 1] hebben de oranje gearceerde percelen bij akte van 30 juli 2007 aan dhr. [naam 2] (hierna: [naam 2] ) geleverd. In de betreffende akte is onder meer een erfdienstbaarheid van uitweg gevestigd ten laste van de bij Bloed Vastgoed en [naam 1] in eigendom verblijvende percelen en ten behoeve van de oranje gearceerde percelen om te komen en te gaan van en naar de [adres] .
2.4.
Bloed Vastgoed en [naam 1] hebben de blauw gearceerde percelen bij akte van 29 oktober 2007 aan B.V. Exploitatie Maatschappij Velp (hierna: Exploitatie Maatschappij Velp geleverd. Ook in deze akte is een erfdienstbaarheid van uitweg gevestigd ten laste van de bij Bloed Vastgoed en [naam 1] in eigendom verblijvende percelen en ten behoeve van de blauw gearceerde percelen om te komen en te gaan van en naar de [adres] .
2.5.
Bij akte van 12 april 2017 heeft [naam 2] de oranje gearceerde percelen weer terug geleverd aan Bloed Vastgoed.
2.6.
Bij akte van 20 juni 2017 zijn Bloed Vastgoed en [naam 1] overeengekomen dat de met geel gemarkeerde percelen worden toebedeeld en geleverd aan Bloed Vastgoed. Bij akte van diezelfde datum hebben Bloed en [naam 1] de roze gearceerde percelen geleverd aan BSC Holding B.V.
2.7.
Bij akte van 29 december 2017 hebben Bloed Vastgoed en [naam 1] aan [gedaagden] geleverd het met geel gearceerde perceel, thans kadastraal bekend sectie K nummer [nummer 5] en 1/6e deel van het mandelige perceel, thans kadastraal bekend sectie K, nummer [nummer 6] en sectie C nummer [nummer 7] , alsmede de rechten op het uitsluitend gebruik van een nog nader aan te wijzen parkeerplaats op het voornoemde mandelige perceel.
2.8.
Bij akte van 15 maart 2018 heeft Bloed Vastgoed aan [eiser 5] geleverd het met geel gearceerde perceel, thans genummerd [nummer 8] en [nummer 9] , samen met 3/6e deel van het mandelige perceel, thans kadastraal bekend sectie K, nummer [nummer 10] .
2.9.
Bij akte van 15 maart 2018 heeft Bloed Vastgoed aan [gedaagde 2] geleverd het met geel gearceerde perceel, thans kadastraal bekend sectie K nummer [nummer 12] en 1/6e deel van het mandelige perceel, thans kadastraal bekend sectie K, nummer [nummer 6] en sectie C nummer [nummer 7] , alsmede de rechten op het uitsluitend gebruik van twee nog nader aan te wijzen parkeerplaatsen op het voornoemde mandelige perceel.
2.10.
Bij akte van 20 maart 2018 heeft Bloed Vastgoed aan Roro Rennes geleverd het met geel gearceerde perceel, thans kadastraal bekend sectie K, nummer [nummer 11] en 1/6e deel van het mandelige perceel, thans kadastraal bekend sectie K, nummer [nummer 6] en sectie C nummer [nummer 7] , alsmede de rechten op het uitsluitend gebruik van twee nog nader aan te wijzen parkeerplaatsen op het voornoemde mandelige perceel.
2.11.
[eiser 5] heeft voornoemde percelen vervolgens op 23 mei 2018 geleverd aan [gedaagde 3] het met geel gearceerde perceel, thans genummerd [nummer 8] en [nummer 9] , samen met 3/6e deel van het mandelige perceel, thans kadastraal bekend sectie K, nummer [nummer 6] en sectie C nummer [nummer 7] , alsmede de rechten op het uitsluitend gebruik van zes nog nader aan te wijzen parkeerplaatsen op het voornoemde mandelige perceel.
2.12.
De onder 2.7., 2.9., 2.10. en 2.11. genoemde akten van levering bevatten, voor zover thans van belang, de volgende bepaling:
‘(…)
E. BESTAANDE ERFDIENSTBAARHEDEN
Voor bestaande erfdienstbaarheden met betrekking tot het verkochte wordt verwezen naar:
1. een akte van levering op vijftien december tweeduizend negen verleden voor mr. [naam 3] , notaris te Veenendaal, van welke akte een afschrift is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers op zestien december daarna in deel [nummer 13] nummer 9, in welke akte onder meer het volgende is opgenomen, woordelijk luidende:
begin citaat
“VESTIGING ERFDIENSTBAARHEDEN
Ter uitvoering van voormelde overeenkomst verleent partij 2 bij deze, hetgeen door partij 1 bij deze wordt aangenomen, de volgende erfdienstbaarheid ten laste van het registergoed 2 (kadastraal bekend gemeente Oud- [woonplaats] , sectie K nummers [nummer 14] , [nummer 1] en sectie C nummer [nummer 15] ), zijnde het dienend erf, en ten behoeve van het registergoed 1 (kadastraal bekend gemeente Oud- [woonplaats] , sectie K nummers [nummer 16] en [nummer 17] ), zijnde het heersend erf (…)
Artikel 1
Omschrijving erfdienstbaarheid
De erfdienstbaarheid van weg ten behoeve van het heersend erf en ten laste van het dienend erf om vanaf het gebouw, eventuele nieuwbouw en de parkeerplaatsen gelegen op het heersend erf te komen van en te gaan naar de openbare weg, genaamd de [adres] , via voormelde éénrichtingsweg welke met diagonale streeparcering is aangegeven op voormelde tekening.
Artikel 2
Bepalingen
Het is de eigenaren en/of gebruikers van het heersend of dienend erf verboden de vrije doorgang op deze weg, op welke wijze dan ook, te belemmeren.
De weg mag uitsluitend worden gebruikt als rijweg voor personenauto’s, (motor-), (brom-), (snor-)fietsen en vrachtverkeer met als bestemming de parkeerplaatsen en het gebouw gelegen op het heersend erf. Voormelde voertuigen mogen een gewicht hebben die niet meer bedraagt dan zeven ton en vijfhonderd kilogram (7,500 t).
De kosten voor het onderhoud van voormelde weg komen voor vijf/zesde (5/6e) deel voor rekening van het dienend erf en voor één/zesde (1/6e) deel voor rekening va het heersend erf.
De éénrichtingsweg welke met diagonale streeparcering is aangegeven op voormelde tekening zal voor rekening van partij 2 worden bestraat, met uitzondering van een strook van vijf en een halve (5,5) meter bij één (1) meter dat door partij 1 zal worden aangelegd als groenstrook. Deze strook, die op voormelde tekening met een kleine kruisarcering is aangegeven en gelegen is links naast de parkeerplaats C, hierna te noemen: de groenstrook, zal voor rekening van partij 1 met stoepranden worden omgrensd.
Met betrekking tot deze groenstrook vestigen partijen een erfdienstbaarheid inhoudende de verplichting om te dulden dat deze groenstrook ten laste van het dienend erf en ten behoeve van het heersend erf gebruikt wordt door de eigenaar/gebruiker van het heersend erf om daar lage beplanting met een maximale hoogte van vijftig centimeter, aan te leggen, alsmede een reclamebord met een maximale hoogte van één vijf/tiende (1,5) meter.
De kosten voor de aanleg van de omgrensde groenstrook komen voor rekening van het heersend erf.
De kosten voor het onderhoud van de groenstrook komen voor rekening van het heersend erf.
In aanvulling op het in sub 1 van dit artikel bepaalde mag het gedeelte van het registergoed sub 2 gebruikt worden voor het laden en lossen. De parkeerplaatsen en units dienen ten allen tijde bereikt te kunnen worden.”
einde citaat.
(…)
VOLMACHTVERLENING PARTIJEN
Verkoper en koper verlenen hierbij onherroepelijke volmacht aan:
(…)
2. ieder van de medewerkers verbonden aan het kantoor van notariskantoor [naam 4] , zowel aan hen tezamen als aan ieder afzonderlijk, om voor en namens verkoper en koper mede te werken aan een akte houdende vestiging erfdienstbaarheid ten behoeve van de percelen, thans kadastraal bekend gemeente Oud- [woonplaats] , sectie K nummers [nummer 18] en [nummer 19] , en ten laste van de mandelige zaak, zijnde e percelen kadastraal bekend gemeente Oud- [woonplaats] , sectie K nummer [nummer 6] en sectie C nummer [nummer 7] , van uitweg, één en ander op dezelfde wijze zoals hiervoor onder het kopje E is aangehaald.
(…)’
2.13.
Bij akte van 19 april 2018 heeft Exploitatie Maatschappij Velp de blauw gearceerde percelen aan Bloed Vastgoed geleverd.
2.14.
De bovengenoemde akten zijn allen verleden door mr. [naam 4] , notaris te [plaats] (hierna: notaris [naam 4] ).
2.15.
Bloed Vastgoed c.s. zijn thans eigenaar van de oranje en blauw gearceerde percelen. Roro Rennes c.s. zijn thans eigenaar van de geel gearceerde percelen. Op de oranje en blauw gearceerde percelen enerzijds en het geel gearceerde gedeelte anderzijds bevinden zich twee bedrijfsverzamelgebouwen. Om ieder van de bedrijfsverzamelgebouwen is een mandelig terrein aangelegd. Bloed Vastgoed c.s. zijn thans gezamenlijk eigenaar van perceel nummer [nummer 20] en Roro Rennes c.s. zijn thans gezamenlijk eigenaar van perceel nummer [nummer 10] .
2.16.
Roro Rennes, [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben in juni 2020 een hekwerk geplaatst op de erfgrens tussen de percelen van Bloed Vastgoed c.s. en Roro Rennes c.s.
2.17.
Bij brief van 1 juli 2020 hebben Bloed Vastgoed c.s. Roro Rennes c.s. verzocht en voor zover nodig gesommeerd om de geplaatste hekken en eventueel andere toegangsbeperkende middelen uiterlijk 6 juli 2020 te verwijderen en verwijderd te houden en de bestaande uitweg vrij te houden ten behoeve van de eigenaren van de bauw en oranje gemarkeerde percelen.
2.18.
Notaris [naam 4] heeft bij akte vestiging erfdienstbaarheid van 11 november 2020 een recht van erfdienstbaarheid van weg gevestigd ten laste van het mandelige perceel kadastraal bekend gemeente Oud- [woonplaats] , sectie K, nummer [nummer 10] en de percelen kadastraal bekend gemeente Oud- [woonplaats] , sectie K, nummers [nummer 21] en [nummer 22] en ten behoeve van het mandelige perceel kadastraal bekend gemeente Oud- [woonplaats] , sectie K, nummer [nummer 20] om over de bestaande weg te komen van en te gaan naar de [adres] te [woonplaats] . Bij diezelfde akte is gevestigd de erfdienstbaarheid van het gebruik maken van parkeerplaatsen ten laste van het mandelig perceel nummer [nummer 20] en ten behoeve van de eigenaren/gebruikers van mandelig perceel nummer [nummer 10] .
Voor het vestigen van deze erfdienstbaarheden heeft notaris [naam 4] gebruik gemaakt van de volmacht zoals geformuleerd in de leveringsaktes aan Roro Rennes c.s., zoals onder 2.12. geciteerd. De akte bevat, voor zover thans van belang, de volgende bepaling:
‘(…)
OVEREENKOMST
Op basis van het vorenstaande is besloten gebruik te maken van de in gemelde akten van levering opgenomen volmachten voor rectificatie en vestiging erfdienstbaarheden om na te melden erfdienstbaarheden te vestigen.
VESTIGING ERFDIENSTBAARHEDEN
(…)
Artikel 1
Omschrijving erfdienstbaarheid
1.
De erfdienstbaarheid van weg om, over de bestaande weg uitsluitend voor gebruik door bestemmingsverkeer – te komen van – en te gaan naar de openbare weg, genaamd [adres] in [woonplaats] , hierna te noemen: “de weg”.
De erfdienstbaarheid van weg om, over de bestaande weg uitsluitend voor gebruik door bestemmingsverkeer – te komen van – en te gaan naar de openbare weg, genaamd [adres] in [woonplaats] , hierna te noemen: “de weg”.
Met betrekking tot de erfdienstbaarheid gelden de volgende bepalingen:
a.
De weg mag niet zonder schriftelijke toestemming van de eigenaren worden verlegd.
De weg mag niet zonder schriftelijke toestemming van de eigenaren worden verlegd.
b.
De eigenaren en bevoegde gebruikers van e heersende en dienende erven mogen de weg uitsluitend gebruiken:
De eigenaren en bevoegde gebruikers van e heersende en dienende erven mogen de weg uitsluitend gebruiken:
-
als voetpad voor mens en dier;
als voetpad voor mens en dier;
- als rijweg voor vrachtauto’s, personenauto’s, (motor-) (brom-)
(snor-)fietsen en alle andere niet-motorische vervoermiddelen.
c.
Het is partijen en alle andere personen die van de weg gebruik maken verboden om vervoersmiddelen van welke aard ook of andere zaken op de weg te plaatsen, anders dan voor het directe gebruik van de weg als zodanig vereist zal zijn, zodat dit gebruik ongehinderd en onverminderd zal kunnen plaats hebben. Indien in strijd met deze bepaling mocht zijn gehandeld, zullen beide partijen of hun gemachtigden bevoegd zijn datgene wat zich op de weg bevindt, zonder enige aanmaning te verwijderen en elders te plaatsen.
Het is partijen en alle andere personen die van de weg gebruik maken verboden om vervoersmiddelen van welke aard ook of andere zaken op de weg te plaatsen, anders dan voor het directe gebruik van de weg als zodanig vereist zal zijn, zodat dit gebruik ongehinderd en onverminderd zal kunnen plaats hebben. Indien in strijd met deze bepaling mocht zijn gehandeld, zullen beide partijen of hun gemachtigden bevoegd zijn datgene wat zich op de weg bevindt, zonder enige aanmaning te verwijderen en elders te plaatsen.
d.
De eigenaren van de mandelige percelen zijn verplicht de weg voor hun rekening, ieder voor de helft te onderhouden, waaronder mede begrepen het schoonmaken en het (indien nodig) vernieuwen van de weg.
De eigenaren van de mandelige percelen zijn verplicht de weg voor hun rekening, ieder voor de helft te onderhouden, waaronder mede begrepen het schoonmaken en het (indien nodig) vernieuwen van de weg.
e.
Indien door de eigenaren en/of huurders en/of bezoekers schade wordt toegebracht aan e weg, dient de weg voor zijn/haar rekening en risico te worden hersteld.
Indien door de eigenaren en/of huurders en/of bezoekers schade wordt toegebracht aan e weg, dient de weg voor zijn/haar rekening en risico te worden hersteld.
(…)’
2.19.
Bij brief van 12 november 2020 hebben Bloed Vastgoed c.s. Roro Rennes c.s. wederom gesommeerd om alle geplaatste hekken en eventueel andere toegangsbeperkende middelen binnen vijf dagen na dagtekening van de brief te verwijderen en verwijderd te houden en de bestaande uitweg vrij te houden ten behoeve van de eigenaren van het mandelige perceel, sectie K, nummer [nummer 20] , een en ander op straffe van een boete van € 500,00 voor iedere dag dat Roro Rennes c.s. hier geen gehoor aan geven. Roro Rennes c.s. hebben tot op heden geen gehoor gegeven aan deze sommatie.
3.Het geschil in conventie
3.1.
Bloed Vastgoed c.s. vorderen samengevat - Roro Rennes c.s. en [gedaagden] te veroordelen om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis het geplaatste hekwerk te verwijderen en verwijderd te houden en Roro Rennes c.s. en [gedaagden] te verbieden om toegangsbeperkende middelen op te richten van welke aard ook, die eisers kunnen hinderen bij de uitoefening van de gevestigde erfdienstbaarheden, een en ander op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag voor iedere dag of dagdeel dat Roro Rennes c.s. en [gedaagden] hiermee in gebreke blijven, met een maximum van € 250,000,00 althans een door de voorzieningenrechter te bepalen dwangsom, met veroordeling van gedaagden sub 1, 2 en 3 in de kosten van dit geding.
3.2.
Roro Rennes c.s. voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.Het geschil in (voorwaardelijke) reconventie
4.1.
Roro Rennes c.s. vorderen dat de voorzieningenrechter in kort geding, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,:
in voorwaardelijke reconventie
voor zover vaststaat dat de erfdienstbaarheden, zoals gevestigd bij leveringsakte gedateerd 29 oktober 2007 en de vestigingsakte erfdienstbaarheid gedateerd 11 november 2020 op het mandelige perceel [nummer 23] zou rusten, bepaalt dat deze wordt opgeheven, subsidiair gewijzigd, in goede justitie te bepalen, in verband met onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 5:78 sub a BW,
dan wel bepaalt dat Bloed Vastgoed c.s. geen gebruik mogen maken van de erfdienstbaarheden zoals gevestigd bij de aktes gedateerd 29 oktober 2007 en 11 november 2020,
in reconventie
bepaalt dat Bloed Vastgoed, ten behoeve van Roro Rennes en [gedaagde 2] , een viertal parkeerplaatsen realiseert op mandelig perceel [nummer 23] op een zodanige wijze dat er een voldoende brede doorgang resteert om de units te kunnen bereiken en om vóór de units te kunnen laden en of lossen, althans op een in goede justitie te bepalen wijze op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag voor iedere dag of dagdeel dat Bloed Vastgoed hiermee in gebreke blijft,
bepaalt dat [eiser 5] , ten behoeve van [gedaagde 3] , een zestal parkeerplaatsen realiseert op mandelig perceel [nummer 23] op een zodanige wijze dat er een voldoende brede doorgang resteert om de units te kunnen bereiken en om vóór de units te kunnen laden en of lossen, althans op een in goede justitie te bepalen wijze, op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag voor iedere dag of dagdeel dat Bloed Vastgoed hiermee in gebreke blijft.
4.2.
Bloed Vastgoed c.s. voeren verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling van het geschil
in conventie en in reconventie
5.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze hierna gezamenlijk worden behandeld.
5.2.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is met de aard van het gevorderde en het daaraan ten grondslag gelegde in conventie en in reconventie het spoedeisend belang bij de vorderingen van Bloed Vastgoed c.s. en Roro Rennes c.s. gegeven.
erfdienstbaarheden
5.3.
Bloed Vastgoed c.s. vorderen in conventie dat Roro Rennes c.s. en [gedaagden] worden veroordeeld om het door Roro Rennes c.s. geplaatste hekwerk te verwijderen en dat hen voorts wordt verboden andere toegangsbeperkende middelen op te richten, voor zover deze Bloed Vastgoed c.s. hinderen in de uitoefening van de ten gunste van hen gevestigde erfdienstbaarheid van weg.
5.4.
Of aan Bloed Vastgoed c.s. daadwerkelijk de gestelde erfdienstbaarheid van weg toekomt, zoals zij in conventie stellen en Roro Rennes c.s. betwisten, kan in dit kort geding niet worden vastgesteld. Dit is voorbehouden aan de rechter ten gronde. Thans is enkel aan de orde of een ordemaatregel moet worden getroffen totdat in een te entameren bodemprocedure over de erfdienstbaarheid zal zijn beslist. Het is dan ook de vraag of Bloed Vastgoed c.s. voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat ten gronde zal worden geoordeeld dat aan hen een erfdienstbaarheid van weg toekomt.
5.5.
Niet in geschil is dat de erfdienstbaarheid die is gevestigd ten behoeve van de oranje gearceerde percelen door vermenging teniet is gegaan. Dat is anders ten aanzien van de blauw gearceerde percelen. Bloed Vastgoed c.s. stellen zich ter onderbouwing van hun vorderingen allereerst op het standpunt dat in de leveringsakte van 29 oktober 2007 een erfdienstbaarheid van uitweg ten behoeve van die percelen is gevestigd, die niet door vermenging teniet is gegaan, zodat de eigenaren van de blauw gearceerde percelen gerechtigd zijn gebruik te maken van die erfdienstbaarheid. Volgens Bloed Vastgoed c.s. kunnen de eigenaren van de oranje gearceerde percelen eveneens van deze erfdienstbaarheid gebruik maken omdat het deel van het heersend erf ten behoeve waarvan deze erfdienstbaarheid is gevestigd, perceel nummer [nummer 20] , mandelig is. Voorts is volgens Bloed Vastgoed c.s. met gebruikmaking van een aan notaris [naam 4] verleende volmacht bij akte van 11 november 2021 onder meer een recht van erfdienstbaarheid van weg gevestigd ten laste van mandelig perceel nummer [nummer 10] van Roro Rennes c.s. en ten gunste van mandelig perceel nummer [nummer 20] van Bloed Vastgoed c.s.
Roro Rennes c.s. betwisten dat de bij akte van 29 oktober 2007 gevestigde erfdienstbaarheid ten behoeve van de blauw gearceerde percelen nog steeds op mandelig perceel nummer [nummer 10] van Roro Rennes c.s. rust. Of thans de op 29 oktober 2007 gevestigde erfdienstbaarheid op mandelig perceel nummer [nummer 10] rust kan echter in het midden blijven indien zou worden geoordeeld dat de door Bloed Vastgoed c.s. gestelde erfdienstbaarheid van 11 november 2020 rechtsgeldig is gevestigd, zodat eerst zal worden beoordeeld of dit het geval is.
5.6.
Bij de beoordeling daarvan is van belang dat Roro Rennes c.s. bij leveringsakten van 29 december 2017, 15 maart 2018, 20 maart 2018 en 23 mei 2018 (zie 2.7., 2.9., 2.10. en 2.11.), anders dan Roro Rennes c.s. veronderstellen, een onherroepelijke volmacht hebben verleend aan notaris [naam 4] om een erfdienstbaarheid van weg te vestigen ten behoeve van mandelig perceel nummer [nummer 20] . Roro Rennes c.s. stellen zich in dit verband weliswaar op het standpunt dat de door Bloed Vastgoed c.s. gestelde erfdienstbaarheid niet met gebruikmaking van de volmacht mocht worden gevestigd, nu partijen nimmer een onherroepelijke volmacht zijn overeengekomen, maar op grond van het bepaalde in artikel 157 lid 2 Rv levert de akte van 11 november 2020 dwingend bewijs op van de bedoeling van partijen op dit punt. Voor het leveren van tegenbewijs is in het beperkte bestek van dit kort geding geen plaats, noch daargelaten dat de eerder genoemde stelling van Roro Rennes c.s. op geen enkele wijze is onderbouwd. Het enige wat zij in dit verband aanvoeren is dat zij van notaris [naam 4] geen enkele uitleg hebben gekregen over de inhoud van de volmachtverlening en de reikwijdte daarvan, maar dat is op zich onvoldoende om te kunnen concluderen dat tussen partijen geen onherroepelijke volmachtverlening is overeengekomen. Dat de akte van 11 november 2020 verder is verleden buiten medeweten van Roro Rennes c.s., zoals Roro Rennes c.s. stellen, doet, wat hier ook van zij, niet ter zake nu de erfdienstbaarheid is gevestigd met gebruikmaking van de door Roro Rennes c.s. verstrekte volmachten zodat zij daar verder ook niet bij betrokken hoefden te worden.
Voorts stellen Roro Rennes c.s. nog dat de volmacht zich niet uitstrekt tot perceel nummer 3650 maar dit hebben Roro Rennes c.s. verder niet onderbouwd en bovendien hebben Roro Rennes c.s. niet toegelicht wat, wanneer wordt aangenomen dat de volmacht zich inderdaad niet tot genoemd perceel uitstrekt, hier de gevolgen van zijn voor de erfdienstbaarheid ten gunste van de percelen van Bloed Vastgoed c.s. zodat ook dit verweer niet tot de conclusie kan leiden dat de erfdienstbaarheid niet rechtsgeldig, te weten zonder geldige volmacht, is gevestigd.
5.7.
Verder voeren Roro Rennes c.s. aan dat de door notaris [naam 4] gevestigde erfdienstbaarheid bij akte van 11 november 2020 zowel wat betreft de omschrijving als voor de bepalingen niet overeen komt met de gegeven volmacht. Daarmee zou een geldige titel voor de vestiging ontbreken en/of zou notaris [naam 4] niet bevoegd zijn om met gebruikmaking van de volmacht de erfdienstbaarheid te vestigen. Volgens Roro Rennes c.s. strekte de door hen verleende volmacht in de leveringsaktes zich enkel uit tot het vestigen van een erfdienstbaarheid ten laste van mandelig perceel nummer [nummer 10] op (exact) dezelfde wijze zoals daarvoor in de leveringsakte is aangehaald onder kopje E, waar wordt verwezen naar een bij akte van 15 december 2009 gevestigde erfdienstbaarheid, inhoudende de erfdienstbaarheid van weg via éénrichtingsweg rondom een (te realiseren) vrijstaand pand om te komen en te gaan naar de openbare weg (de [adres] ) zoals aangegeven op een aan de akte gehechte tekening. De voorwaarden waarop de in de akte van 11 november 2020 vervatte erfdienstbaarheid is gevestigd wijken echter op een substantieel aantal punten af van de erfdienstbaarheid van 15 december 2009 die onder kopje E van de leveringsakten is opgenomen, zo stellen Roro Rennes c.s.
5.8.
Bij de uitleg van bepalingen in een notariële akte komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Een redelijke uitleg van de in de akte opgenomen bepalingen over de door Roro Rennes c.s. verleende volmachten tot meewerken aan een akte houdende vestiging erfdienstbaarheid, luidende ‘
een en ander op dezelfde wijze zoals hiervoor onder het kopje E is aangehaald’, (zie 2.12.), brengt met zich dat daarmee niet bedoeld is het verlenen van een volmacht voor het opnieuw vestigen van exact de erfdienstbaarheid zoals deze onder kopje E van de leveringsakte is bedoeld, hetgeen ook fysiek niet meer mogelijk was op 11 november 2020 nu op dat moment reeds andersoortige bebouwing was gerealiseerd dan het vrijstaande pand, de nieuwbouw, dat men eerst voor ogen had. Uit de bewoordingen van de volmacht volgt naar het oordeel van de voorzieningenrechter dat de erfdienstbaarheid van weg als zodanig rechtsgeldig kon worden gevestigd, ook als die niet exact hetzelfde was als de erfdienstbaarheid onder kopje E. De verwijzing naar die erfdienstbaarheid onder kopje E strekte er klaarblijkelijk enkel toe om die nieuwe erfdienstbaarheid van weg te vestigen onder vergelijkbare voorwaarden als de onder kopje E aangehaalde erfdienstbaarheid.
een en ander op dezelfde wijze zoals hiervoor onder het kopje E is aangehaald’, (zie 2.12.), brengt met zich dat daarmee niet bedoeld is het verlenen van een volmacht voor het opnieuw vestigen van exact de erfdienstbaarheid zoals deze onder kopje E van de leveringsakte is bedoeld, hetgeen ook fysiek niet meer mogelijk was op 11 november 2020 nu op dat moment reeds andersoortige bebouwing was gerealiseerd dan het vrijstaande pand, de nieuwbouw, dat men eerst voor ogen had. Uit de bewoordingen van de volmacht volgt naar het oordeel van de voorzieningenrechter dat de erfdienstbaarheid van weg als zodanig rechtsgeldig kon worden gevestigd, ook als die niet exact hetzelfde was als de erfdienstbaarheid onder kopje E. De verwijzing naar die erfdienstbaarheid onder kopje E strekte er klaarblijkelijk enkel toe om die nieuwe erfdienstbaarheid van weg te vestigen onder vergelijkbare voorwaarden als de onder kopje E aangehaalde erfdienstbaarheid.
Roro Rennes c.s. stellen vervolgens nog dat notaris [naam 4] de erfdienstbaarheid niet onder vergelijkbare voorwaarden als bedoeld onder kopje E heeft gevestigd, maar, wat daar ook van zij, dit betekent niet dat er daarom geen geldige titel was voor de vestiging van de erfdienstbaarheid of dat notaris [naam 4] onbevoegd gebruik heeft gemaakt van de volmacht. Dit heeft hooguit gevolgen voor de wijze waarop -of de voorwaarden waaronder- de erfdienstbaarheid van weg kan worden uitgeoefend, maar dit is tussen partijen niet in geschil. Ook het gegeven, dat de onder kopje E aangehaalde erfdienstbaarheid inmiddels vervallen is verklaard bij akte van 5 maart 2015, doet in dit verband niet ter zake, nu de door Roro Rennes c.s. aan notaris [naam 4] verleende volmacht niet is afgegeven onder de voorwaarde dat de onder kopje E aangehaalde erfdienstbaarheid van kracht is.
5.9.
Alles optellende komt de voorzieningenrechter tot de conclusie dat voorshands aannemelijk is dat bij akte van 11 november 2020 rechtsgeldig een erfdienstbaarheid is gevestigd ten laste van mandelig perceel nummer [nummer 10] van Roro Rennes c.s. en ten gunste van mandelig perceel nummer [nummer 20] van Bloed Vastgoed c.s., zodat Roro Rennes c.s. moeten dulden dat Bloed Vastgoed c.s. deze erfdienstbaarheid uitoefenen.
parkeerplaatsen
5.10.
Roro Rennes c.s. vorderen in reconventie onder c. en d. te bepalen dat Bloed Vastgoed en [eiser 5] ten behoeve van Roro Rennes c.s. in totaal elf parkeerplaatsen realiseren op mandelig perceel nummer [nummer 10] , een en ander op zodanige wijze dat er een voldoende brede doorgang resteert om de bedrijfsunits van Roro Rennes c.s. te kunnen bereiken en om voor de bedrijfsunits te kunnen laden en lossen. Roro Rennes c.s. voeren in dit verband aan dat zij op grond van afspraken met de verkopers van de betreffende percelen, Bloed Vastgoed, [naam 1] en [eiser 5] , het recht hebben op in totaal elf parkeerplaatsen op mandelig perceel nummer [nummer 10] , hetgeen aan de onbelemmerde uitoefening van de erfdienstbaarheid door Bloed Vastgoed c.s. in de weg zou staan vanwege ruimtegebrek. Roro Rennes c.s. beroepen zich in dit verband op de bepalingen in de leveringsakten waarin is vermeld dat de erfdienstbaarheid het overige gebruik door de eigenaar van het dienende erf niet in de weg staat.
Bloed Vastgoed c.s. stellen zich op het standpunt dat zij niet met Roro Rennes c.s. zijn overeengekomen dat de parkeerplaatsen worden gerealiseerd op de door Roro Rennes c.s. gewenste wijze. Alle elf parkeerplaatsen kunnen worden aangewezen op mandelig perceel nummer [nummer 10] en daarmee voldoen Bloed Vastgoed c.s. naar eigen zeggen aan de verplichtingen op grond van de leveringsakten.
5.11.
Vast moet worden gesteld dat een erfdienstbaarheid een zakelijk recht betreft en dat contractuele afspraken tussen verkopers en kopers niet in de weg staan aan het (recht op het onbelemmerde) gebruik van de op 11 november 2020 gevestigde erfdienstbaarheid. Dit laat onverlet dat Roro Rennes c.s. in beginsel wel recht hebben op aanwijzing van in totaal elf parkeerplaatsen op mandelig perceel nummer [nummer 10] , zoals overigens ook door Bloed Vastgoed c.s. wordt erkend. Anders dan Roro Rennes c.s. stellen kan uit de onder 2.7., 2.9., 2.10. en 2.11. aangehaalde leveringsakten echter niet worden afgeleid dat de parkeerplaatsen enkel op de door Roro Rennes c.s. aangewezen plek kunnen en daarom ook moeten worden gerealiseerd. Dit brengt met zich dat de vorderingen in reconventie zoals geformuleerd onder c. en d. zullen worden afgewezen, nog daargelaten dat de vorderingen niet voldoende concreet zijn geformuleerd om als zodanig in dit kort geding te kunnen worden toegewezen.
hekwerk
5.12.
Niet in geschil is dat het hekwerk dat Roro Rennes c.s. op mandelig perceel nummer [nummer 10] hebben geplaatst aan de uitoefening van de erfdienstbaarheid door Bloed Vastgoed c.s. in de weg staat. Gelet hierop zullen Roro Rennes c.s. en [gedaagden] , als mede-eigenaar van mandelig perceel nummer [nummer 10] , in conventie worden veroordeeld het hekwerk te verwijderen en mogen zij ook verder geen toegangsbeperkende middelen oprichten, van welke aard ook, die Bloed Vastgoed c.s. kunnen hinderen in de uitoefening van de erfdienstbaarheid, met dien verstande dat de termijn waarop Roro Rennes c.s. en [gedaagden] het hekwerk dienen te verwijderen zal worden gesteld op twee weken na betekening van dit vonnis. De voorzieningenrechter ziet verder geen aanleiding om aan te nemen dat, anders dan Bloed Vastgoed c.s. stellen, Roro Rennes c.s. en [gedaagden] deze veroordeling niet zullen nakomen zodat de gevorderde dwangsommen zullen worden afgewezen.
opheffen erfdienstbaarheid
5.13.
Nu in conventie is komen vast te staan dat de erfdienstbaarheid zoals gevestigd bij vestigingsakte van 11 november 2020 op mandelig perceel nummer [nummer 10] rust en de vorderingen in conventie, afgezien van de dwangsom, zullen worden toegewezen is de voorwaarde waaronder Roro Rennes c.s. de vorderingen in reconventie hebben ingesteld vervuld en wordt ook toegekomen aan een inhoudelijke beoordeling van het geschil in voorwaardelijke reconventie onder a. en b.
5.14.
Roro Rennes c.s. stellen zich in voorwaardelijke reconventie op het standpunt dat er goede gronden bestaan om de erfdienstbaarheid op te heffen op grond van het bepaalde in artikel 5:78 sub a BW. Volgens artikel 5:78 sub a BW kan een erfdienstbaarheid worden gewijzigd of opgeheven op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de erfdienstbaarheid niet van de eigenaar van het dienende erf kan worden gevergd. Roro Rennes c.s. hebben echter nagelaten te stellen welke onvoorziene omstandigheden zich hebben voorgedaan na de vestiging van de erfdienstbaarheid op 11 november 2020. Dat de elf parkeerplaatsen niet op de door Roro Rennes c.s. Holding gewenste locatie kunnen worden gerealiseerd kwalificeert in ieder geval niet als een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 5:78 sub a BW. Ook overigens bestaat naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen grond om te beslissen dat Bloed Vastgoed c.s. geen gebruik zou mogen maken van de erfdienstbaarheid. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de reconventionele vorderingen onder a. en b. zullen worden afgewezen.
proceskosten
5.15.
Bloed Vastgoed c.s. heeft gevorderd dat enkel gedaagden sub 1, 2, en 3 zullen worden veroordeeld in de kosten van dit geding in conventie, nu gedaagden sub 4 en sub 5 ook niet kunnen instemmen met de plaatsing van het hekwerk en enkel in de procedure zijn betrokken omdat zij mede-eigenaren zijn van perceel nummer [nummer 10] . Dienovereenkomstig zullen Roro Rennes c.s. als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in conventie in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Bloed Vastgoed c.s. worden in conventie begroot op:
- dagvaarding € 91,94
- griffierecht € 667,00
- salaris advocaat €
980,00
980,00
Totaal € 1.738,94
5.16.
Roro Rennes c.s. zullen voorts als de in het ongelijk gestelde partij in (voorwaardelijke) reconventie in de proceskosten worden veroordeeld. Vanwege de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie worden de proceskosten in reconventie aan de zijde van Bloed Vastgoed c.s. tot op heden begroot op € 490,00 aan salaris advocaat (factor 0,5 × 980,00).
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
6.1.
veroordeelt Roro Rennes c.s. en [gedaagden] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het geplaatste hekwerk te verwijderen en verwijderd te houden,
6.2.
verbiedt Roro Rennes c.s. en [gedaagden] om toegangsbeperkende middelen op te richten, van welke aard ook, die Bloed Vastgoed c.s. kunnen hinderen bij de uitoefening van de op 11 november 2020 gevestigde erfdienstbaarheid,
6.3.
veroordeelt Roro Rennes c.s. in de proceskosten, aan de zijde van Bloed Vastgoed c.s. tot op heden begroot op € 1.738,94,
6.4.
verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
6.6.
wijst de vorderingen af,
6.7.
veroordeelt Roro Rennes c.s. in de proceskosten, aan de zijde van Bloed Vastgoed c.s. tot op heden begroot op € 490,00,
6.8.
verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.T. Boks en in het openbaar uitgesproken en ondertekend door mr. S. Kropman op 15 februari 2021.