Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaakgegevens 8728251 \ CV EXPL 20-8050 \ 42693 \ 32268
uitspraak van
vonnis in verzet
in de zaak van
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eisende partij in verzet
gemachtigde mr. J.A. van Ham
tegen
de stichting
[gedaagde]
gevestigd te [vestigingsplaats]
gedaagde partij in verzet
gemachtigde mr. A. Heijink
Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
In de zaak met zaaknummer 8728251 \ CV EXPL 20-8050 (hierna: de verzetzaak)
- het verstekvonnis van 1 juli 2020;
- de verzetdagvaarding van [eiser] van 14 augustus 2020;
- de conclusie van antwoord in oppositie, tevens houdende producties;
- de conclusie van repliek in verzet;
In de zaak met zaaknummer 8686169 \ CV EXPL 20-7339 (hierna: de ontruimingszaak)
- het tussenvonnis van 30 september 2020 met de daarin genoemde processtukken;
- de akte houdende producties, aanvulling feiten en gronden en uitlaten producties van de zijde van [gedaagde] ;
- brief van 24 december 2019 van de zijde van [gedaagde] met een eisvermeerdering en productie 10;
1.2.
Vervolgens heeft op 6 januari 2021 een mondelinge behandeling plaatsgevonden waarbij beide zaken zijn behandeld. Ter zitting is besproken dat de beide zaken eigenlijk één en dezelfde zaak horen te zijn, maar dat het door processuele onvolkomenheden twee zaken zijn geworden. Partijen zijn het eens dat de twee zaken terug moeten worden gebracht tot één zaak. In dat verband heeft [gedaagde] op 3 februari 2021 een akte eiswijziging in de verzetzaak, tevens royering van de ontruimingszaak, genomen. Vervolgens heeft [eiser] een antwoordakte genomen.
1.3.
[eiser] heeft daarin inhoudelijk verweer op de eisvermeerdering gevoerd. Tegen de eisvermeerdering zelf of het royement is geen verweer gevoerd. Dit betekent dat de ontruimingszaak 8686169 \ CV EXPL 20-7339 wordt doorgehaald op grond van artikel 246 lid 1 Rv Pro. Aan de orde is dus nog de vermeerderde eis van [gedaagde] en het verweer daartegen door [eiser] in de verzetzaak.
1.4.
Vonnis is nader bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] verhuurt aan [eiser] de winkelruimte staande en gelegen aan [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde) tegen een maandelijkse huurprijs van laatstelijk € 1.250,00. [eiser] exploiteert een café in het verhuurde.
2.2.
In de overeenkomst overname huurcontract van 19 mei 2017 tussen [voormalig huurder] (voormalig huurder), [eiser] en [gedaagde] staat onder meer:
Welke nieuwe huurder [ [eiser] ] verklaart:
-alle rechten en verplichtingen van de ‘vertrekkende huurder’ over te nemen uit het voornoemde huurcontract, onder de opschortende voorwaarde dat partij B [ [eiser] ] alle benodigde vergunningen binnen 3 maanden verkrijgt.
2.3.
Vanaf 2018/2019 is er een huurachterstand ontstaan. Ook heeft [eiser] de huurpenningen lange tijd onregelmatig betaald. Zo zijn de huurpenningen van april 2019 in november 2019 betaald en de huurpenningen van september 2019 in september 2020.
2.4.
Per brief van de gemachtigde van [gedaagde] van 23 december 2019 is [eiser] gesommeerd om de huurachterstand van in totaal € 5.102,70 te voldoen.
2.5.
Op 15 maart 2020 heeft de overheid diverse maatregelen genomen vanwege de aanpak van het coronavirus. Eén van de maatregelen betrof het sluiten van alle horecagelegenheden vanaf zondag 15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020.
2.6.
Ter zitting heeft [gedaagde] onderstaande overzicht overgelegd met betrekking tot de ‘Huurachterstand [eiser] ’.
3.De vordering en het verweer in conventie
3.1.
[gedaagde] vordert, na eiswijziging, uitvoerbaar bij voorraad:
1. te verklaren voor recht dat [eiser] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen bestaande overeenkomst, [eiser] aansprakelijk is voor de schade die verhuurder lijdt als gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomst en [eiser] te veroordelen tot vergoeding van de schade die verhuurder lijdt, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
2. voor zover de huurovereenkomst niet reeds ontbonden is uit hoofde van het tussen partijen gewezen vonnis van 1 juli 2020:
a. primair: de huurovereenkomst alsnog en op de kortst mogelijke termijn te ontbinden;
b. subsidiair: te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst in ieder geval eindigt door opzegging met ingang van 1 september 2022;
3. [eiser] te veroordelen
a. om:
i. primair: uiterlijk binnen vijf dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, althans
ii. subsidiair: in ieder geval en uiterlijk per datum van beëindiging van de huurovereenkomst,
het gehuurde, staande en gelegen aan de [adres] [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie [X], nummer [sectienummer], althans het gehuurde, te ontruimen en te verlaten, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden, respectievelijk bevindt, met afgifte van de sleutels, ter vrije beschikking van verhuurder te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
b. tot betaling aan verhuurder een bedrag van € 14.194,15 (inclusief € 11.870,00 wegens huurachterstand/gebruiksvergoeding tot en met januari 2021, inclusief € 1.026,28 wegens wettelijke handelsrente tot en met 6 januari 2021 en inclusief € 1.297,87 wegens buitengerechtelijke kosten) en het bedrag ter grote van € 11.870,-- te vermeerderen met
i. primair de wettelijke handelsrente, en
ii. subsidiair de wettelijke rente,
vanaf 7 januari 2021 tot de dag der algehele voldoening, althans [eiser] te veroordelen tot betaling van een bedrag zoals door uw rechtbank in goede justitie te bepalen;
c. tot betaling aan verhuurder van de verschuldigde huurpenningen, althans een gebruiksvergoeding, ter grote van € 1.250,00 per maand, te rekenen vanaf 1 februari 2021 tot aan het moment van ontruiming en te vermeerderen met de wettelijke handelsrente en subsidiair de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van de huurtermijn, dan wel de 1e dag van de betreffende maand, tot de dag der algehele voldoening;
4. voor het geval [eiser] niet vrijwillig en volledig ontruimd binnen veertien dagen na het in deze te wijzen vonnis tot betaling aan verhuurder van een voorschot van € 1.500,00 op de kosten van de gerechtelijke ontruiming, welke kosten na de gerechtelijke ontruiming definitief worden vastgesteld, althans een bedrag als in goede justitie te bepalen;
5. [eiser] te veroordelen tot
a. betaling aan verhuurder van de proceskosten, alsmede in de nakosten, te vermeerderen, voor het geval betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden met een bedrag wegens nasalaris gemachtigde en de werkelijk gemaakte kosten voor het doen uitbrengen van een exploot van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dagtekening van dit vonnis;
b. betaling aan verhuurder van de wettelijke rente over de proceskosten vanaf 14 dagen na datum van het te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.
3.2.
[gedaagde] legt aan haar vordering ten grondslag dat [eiser] in gebreke is gebleven met de tijdige en volledige betaling van de huurtermijnen. Berekend tot en met januari 2021 is er een huurachterstand van € 11.870,00. Nu de huurachterstand voortduurt heeft [gedaagde] recht en belang bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
3.3.
[eiser] heeft aangevoerd dat de hoogte van de huurachterstand niet correct is. Gelet op de opschortende voorwaarde in de huurovereenkomst, is hij pas in maart 2018 huurder geworden. Immers, de voorwaarde was dat [eiser] binnen drie maanden na 17 mei 2018 de benodigde vergunningen zou ontvangen. De vergunningen zijn pas op 7 maart 2018 verleend aan [eiser] en dus niet binnen drie maanden. [eiser] is daarom niet aansprakelijk voor eventuele huurachterstand in de periode van mei 2017 tot maart 2018. Daarnaast is voor de maand juni 2018 € 1.250,00 huur gerekend, terwijl die maand een steiger in het café stond. [eiser] kon zijn bedrijf niet uitoefenen en om die reden is met [gedaagde] afgesproken dat over die maand geen huur zou worden betaald, aldus [eiser] .
4.De vordering in verzet en in reconventie
4.1.
In verzet vordert [eiser] dat het verstekvonnis wordt vernietigd en opnieuw rechtdoende, [gedaagde] niet ontvankelijk in haar vordering wordt verklaard, althans haar haar vorderingen als zijnde ongegrond geheel dan wel gedeeltelijk worden ontzegd met de veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding.
4.2.
[eiser] vordert in reconventie om de huurprijs gedurende de periode van 15 maart 2020 tot 1 juni 2020 met 50%, althans met een door de kantonrechter juist te achten percentage, te verminderen. Daarnaast vordert [eiser] om hem uitstel van betaling van een half jaar, althans van tenminste 1 maand, te verlenen, voor zover op het tijdstip van dit vonnis nog sprake is van een betalingsachterstand.
4.3.
[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat zijn café in de periode medio maart tot 1 juni 2020 wegens de corona maatregelen gesloten is geweest. In die periode heeft [eiser] geen omzet gemaakt, maar de kosten zijn wel door blijven lopen. Met een beroep op de artikelen 6:248 en 6:258 BW vordert [eiser] dat de verschuldigde huurprijs gedurende de periode van sluiting met 50% wordt verminderd. [eiser] acht het redelijk dat de schade tussen hem als huurder en [gedaagde] als verhuurder bij helfte wordt gedeeld.
De vordering om [eiser] meer tijd te gunnen om de huurachterstand in te lopen is gebaseerd op onvoorziene omstandigheden en de redelijkheid en billijkheid.
4.4.
[gedaagde] voert op haar beurt verweer waarop hierna, voor zover van belang, zal worden ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.
5.2.
Het verzet is tijdig gedaan.
5.3.
Tussen partijen staat vast dat er een huurachterstand is. Wat de hoogte van de huurachterstand is en over welke periode [eiser] huur was verschuldigd, is tussen partijen in geschil.
5.4.
De gevorderde huurachterstand van € 11.870,00 ziet op de periode mei 2017 tot en met januari 2021. Op 17 mei 2017 heeft [eiser] de huurovereenkomst van de vertrekkende huurder overgenomen. Weliswaar is dit gebeurd onder de opschortende voorwaarde dat hij binnen drie maanden de benodigde vergunningen zou krijgen, maar [eiser] kan zich daar niet op beroepen omdat hij bij niet-vervulling belang had. [gedaagde] heeft in dit kader terecht een beroep op artikel 6:23 BW Pro gedaan. In lid 1 van dat artikel staat dat wanneer de partij die bij de niet-vervulling belang, de vervulling heeft belet, de voorwaarde als vervuld geldt, indien redelijkheid en billijkheid dit verlangen. Hoewel niet vaststaat dat [eiser] de vervulling van de opschortende voorwaarde heeft belet (hij heeft in mei 2017 de vergunningsaanvragen ingediend), is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de gevolgen van het niet vervullen van de opschortende voorwaarde voor rekening en risico van [gedaagde] komen. Dat de gemeente pas de vergunningen in maart 2018 heeft verstrekt, kan niet aan [gedaagde] worden tegengeworpen. Om die reden geldt de voorwaarde als vervuld en kan [eiser] dus aangesproken worden door [gedaagde] vanaf het moment van contractovername op 19 mei 2017.
5.5.
De door [eiser] gestelde afspraak dat de huur van juni 2018 niet betaald hoefde te worden omdat er die maand steigers van [gedaagde] stonden, is door [gedaagde] niet betwist. De huur van juni 2018 is [eiser] dus niet verschuldigd.
5.6.
Gelet op het voorgaande en uitgaande van het overzicht ‘Huurachterstand [eiser] ’ dat door [eiser] niet gemotiveerd is bestreden, bedraagt de hoogte van de huurachterstand (berekend tot en met januari 2021) € 10.620,00 (€ 11.870,00 -/- € 1.250,00, de huur van juni 2018).
5.7.
In reconventie vordert [eiser] huurprijsvermindering van 50% over de periode 15 maart 2020 tot 1 juni 2020. Een beslissing hierover kan dus invloed hebben op de hoogte van de huurachterstand.
5.8.
Het is de vraag of het beroep van [eiser] op onvoorziene omstandigheden als gevolg van de corona-crisis kan slagen.
5.9.
Op grond van artikel 6:258 lid 1 BW Pro kan de rechter de gevolgen van een overeenkomst wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. De drempel bij deze toetsing ligt hoog. De volgende omstandigheden zijn in deze zaak van belang.
5.10.
In de eerste plaats staat vast dat [eiser] zijn café in de periode van 15 maart tot en met 31 mei 2020 niet heeft kunnen exploiteren door de coronacrisis en de getroffen overheidsmaatregelen. Partijen konden het ontstaan van deze omstandigheden bij het aangaan van de huurovereenkomst niet voorzien en hebben dit ook niet in de huurovereenkomst verdisconteerd.
Daartegenover staat dat er al ver voor de overheidsmaatregelen een huurachterstand en een patroon van slechte huurbetaling is ontstaan. Uit het door [gedaagde] overgelegde betalingsoverzicht volgt namelijk dat [eiser] vanaf 2018 onregelmatige betalingen heeft verricht. Vanaf eind 2019 zijn de huurbetalingen blijkens het overzicht volledig gestaakt. [eiser] heeft verder zijn omzetverlies op geen enkele wijze cijfermatig onderbouwd. In dat kader is illustratief dat het niet eens duidelijk is geworden of [eiser] wel of niet TLV (Tegemoetkoming Vaste Lasten) heeft aangevraagd. Dit betekent dat onduidelijk blijft of er een omzetdaling is en of dat het gevolg is van de coronacrisis en de getroffen overheidsmaatregelen. Hierbij speelt ook een rol dat [gedaagde] meerdere malen heeft geprobeerd om met [eiser] in gesprek te treden om een huurprijsvermindering te bespreken. [eiser] is echter, in tegenstelling tot andere huurders van [gedaagde] , nooit met een cijfermatige onderbouwing gekomen. Dit had wel op de weg van [eiser] gelegen nu hij een beroep doet op een uitzondering op de regel.
Gelet op het voorgaande faalt het beroep van [eiser] op onvoorziene omstandigheden. Voorgaande geldt ook voor het beroep van [eiser] op artikel 6:248 lid 2 BW Pro.
5.11.
De huurachterstand bedraagt dus in totaal € 10.620,00. Deze achterstand levert een tekortkoming in de nakoming op als bedoeld in artikel 6:265 lid 1 BW Pro en rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. [eiser] komt geen beroep toe op de zogenaamde tenzij-bepaling van genoemd artikellid. De achterstand bestrijkt grofweg 8 maanden huur, zodat geen sprake is van een geringe tekortkoming. De corona-crisis is slechts zeer marginaal van invloed geweest aangezien de achterstand grotendeels al voor die crisis is ontstaan. Ook de ontruiming is toewijsbaar. Aannemende dat [eiser] getroffen zal worden door een ontruiming, weegt het belang van [gedaagde] daarbij, gelet op de hoogte van de betalingsachterstand, zwaarder.
5.12.
Voor de verschillende vorderingen heeft bovenstaande de volgende gevolgen.
5.13.
Voor de onder 1 gevorderde verklaring voor recht en verwijzing naar de schadestaat geldt het volgende. De kantonrechter gaat er van uit dat [gedaagde] voor wat betreft haar vordering tot ‘schadevergoeding als gevolg van de ontbinding’ doelt op de huurtermijnen/gebruiksvergoeding over de periode vanaf de ontruiming tot aan de dag waarop het gehuurde aan een ander zal worden verhuurd. Dat onderdeel van de vordering wordt toegewezen. Voor toewijzing van overige schadevergoeding is geen grondslag gesteld of gebleken. Voor een afzonderlijke verklaring voor recht (naast bovengenoemde veroordeling en de veroordeling tot betaling van de huurachterstand) ontbreekt belang aan de kant van [gedaagde] , zodat dat onderdeel niet toewijsbaar is.
5.14.
De onder 2 primair gevorderde ontbinding is toewijsbaar. Aan het subsidiair gevorderde wordt niet meer toegekomen.
5.15.
Met betrekking tot de onder 3 a gevorderde ontruiming is relevant dat [eiser] om uitstel van betaling gevraagd. De kantonrechter gaat ervan uit dat [eiser] een beroep doet op een terme de grâce (artikel 7:280 BW Pro). Ter onderbouwing heeft [eiser] tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat hij vanaf januari 2021 de huurbetalingen kan hervatten en € 500,00 aan aflossing van de huurachterstand kan gaan betalen. Daarnaast heeft [eiser] de intentie om binnenkort te gaan leveren via Thuisbezorgd.nl. [gedaagde] heeft ter zitting naar voren gebracht niet te vertrouwen op dit door [eiser] gunstig geschetste toekomstbeeld. De kantonrechter volgt [gedaagde] daarin. Het plan van [eiser] is niet onderbouwd en bovendien kan het niet los worden gezien van het slechte betalingsgedrag dat al begon in 2018. Dit alles afwegende heeft tot gevolg dat [eiser] zich niet met succes kan beroepen op een laatste kans. De vordering tot ontruiming is dus toewijsbaar, waarbij de ontruimingstermijn op 14 dagen na betekening dit vonnis wordt bepaald.
5.16.
Ook veroordeling tot betaling (3 b) van de huurachterstand van € 10.620,00 wordt toegewezen. Dit bedrag wordt vermeerderd met de gevorderde wettelijke handelsrente. [gedaagde] heeft in dit kader voldoende gesteld en onderbouwd dat hier sprake is van een handelstransactie. De kantonrechter acht verder voldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht dan wel heeft laten verrichten en dat hiervoor kosten zijn gemaakt. Het eveneens onder 3 b gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief. Het bedrag wordt toegewezen tot het wettelijke tarief zijnde € 881,20 ex. btw. De gevorderde rente (en niet handelsrente zoals is gevorderd) over de buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen vanaf 7 januari 2021.
5.17.
Ook toewijsbaar is het onder 3 c gevorderde bedrag van € 1.250,00 per maand vanaf februari 2021 tot aan de dag van ontruiming, vermeerderd met de wettelijke handelsrente als voor toekomstige termijnen geldt dat deze niet tijdig worden voldaan.
5.18.
Het onder 4 gevorderde voorschot van € 1.500,00 op de kosten van de gerechtelijke ontruiming, worden afgewezen nu op voorhand niet vaststaat of die kosten gemaakt zullen worden en, zo ja, in welke omvang.
5.19.
De vordering van [eiser] in reconventie wordt geheel afgewezen.
5.20.
Nu [eiser] (zowel in de conventie als de reconventie) voor het grootste gedeelte in het ongelijk wordt gesteld, zal hij in de proceskosten, inclusief nakosten, worden veroordeeld. In reconventie wordt dit berekend op basis van een half salarispunt in verband met de samenhang met de conventie. De gevorderde nakosten zullen worden begroot op een bedrag van € 124,00 zijnde een half salarispunt van het toe te wijzen salaris van de gemachtigde met een maximum van € 124,00, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis. De proceskosten worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling.
5.21.
Omdat er een eiswijziging in de verzetzaak heeft plaatsgevonden zal het verstekvonnis vernietigd worden om daarna opnieuw recht te doen zoals hierna onder de beslissing is vermeld.
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
vernietigt het op 1 juli 2020 tussen partijen gewezen verstekvonnis;
en opnieuw rechtdoende:
6.2.
ontbindt de tussen partijen geldende huurovereenkomst ten aanzien van de winkelruimte aan de Parkweg 87 (6717 HN) te Ede;
6.3.
veroordeelt [eiser] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de winkelruimte aan de [adres] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie [X], nummer [sectienummer] te ontruimen en te verlaten, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden, respectievelijk bevindt, met afgifte van de sleutels, ter vrije beschikking van [gedaagde] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
6.4.
veroordeelt [eiser] tot betaling aan [gedaagde] van de schade bestaande uit de huurtermijnen/gebruiksvergoeding vanaf de ontruiming tot aan het moment waarop het gehuurde aan een ander zal worden verhuurd, welke schadevergoeding is op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
6.5.
veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 10.620,00 wegens huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldatum van de respectieve huurtermijnen tot aan de dag van volledige betaling;
6.6.
veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 1.250,00 per maand vanaf 1 februari 2021 tot aan de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldatum van de respectieve huurtermijnen tot aan de dag van volledige betaling;
6.7.
veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] te betalen de buitengerechtelijke incassokosten van € 881,20 ex. btw, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 7 januari 2021 tot aan de dag van volledige betaling;
6.8.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [eiser] begroot op € 108,31 aan dagvaardingskosten, € 124,00 aan griffierecht, € 1.119,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 124,00 aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan
,te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;
,te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;
6.9.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
6.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
in reconventie
6.11.
wijst de vordering af;
6.12.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 373,00 aan salaris voor de gemachtigde;
6.13.
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. S.E. Sijsma en in het openbaar uitgesproken op