Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/377345 / KG ZA 20-376
Vonnis in kort geding van 11 november 2020
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ASHENDENE 26 B.V.,
gevestigd te Bentveld,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ASHENDENE 20 B.V.,
gevestigd te Bentveld,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BAKKER VAN VORST B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseressen,
advocaat mr. P. Wanders en mr. A.A.L. Oving te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde 1]
wonende te [woonplaats] ,
procederend krachtens toevoeging, met nummer 4OI0514,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
procederend krachtens toevoeging, met nummer 4OI0516,
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
wonende te [woonplaats] ,
procederend krachtens toevoeging, met nummer 4OI0515,
4.
[gedaagde 4],
[gedaagde 4],
wonende te [woonplaats] ,
procederend krachtens toevoeging, met nummer 4OI0517,
5.
[gedaagde 5],
[gedaagde 5],
wonende te [woonplaats] ,
procederend krachtens toevoeging, met nummer 4OI0572,
gedaagden,
advocaat mr. M.F. van Hulst te Utrecht,
6.
[gedaagde 6],
[gedaagde 6],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
niet verschenen,
7.
PERSONEN DIE VERBLIJVEN OF WONEN OP DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, STAANDE EN GELEGEN TE ( [postcode/adres] ) [woonplaats] AAN DE [adres]
PERSONEN DIE VERBLIJVEN OF WONEN OP DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, STAANDE EN GELEGEN TE ( [postcode/adres] ) [woonplaats] AAN DE [adres]
gedaagden,
niet verschenen.
Eiseressen zullen hierna Ashendene worden genoemd. Gedaagden sub 1 tot en met 7 zullen hierna gezamenlijk ‘gebruikers’ worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met 12 producties, van 7 oktober 2020,
- het e-mailbericht met 1 productie van mr. Oving, van 23 oktober 2020,
- het e-mailbericht met 5 producties van mr. Van Hulst, van 27 oktober 2020,
- het e-mailbericht met 1 productie van mr. Van Hulst, van 27 oktober 2020,
- de mondelinge behandeling van 28 oktober 2020,
- de pleitnota van mr. Oving,
- het door mr. Oving ter zitting overgelegde e-mailbericht d.d. 28 oktober 2020 van de gemeente [woonplaats] ,
- de pleitnota van mr. Van Hulst.
1.2.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft mr. Van Hulst verklaard dat hij zich tevens stelt voor
8.
[gedaagde 7],
[gedaagde 7],
wonende te [woonplaats] ,
procederend krachtens toevoeging, met nummer 4OI0519 en
9.
[gedaagde 8]
[gedaagde 8]
wonende te [woonplaats] ,
procederend krachtens toevoeging, met nummer 4OI0518,
hierna te noemen: gedaagden sub 8 en 9.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Eiseressen zijn gezamenlijk eigenaar van de percelen gelegen aan de [adres] in [woonplaats] , kadastraal bekend als gemeente Hatert, [nummers] (hierna: de percelen). De percelen zijn een braakliggend terrein, waarop de bestemming ‘Bedrijventerrein’ rust. De percelen staan al enige tijd in de verkoop.
2.2.
Eind juli 2020 hebben gedaagden (een deel van) de percelen in gebruik genomen, door daarop een aantal woonunits te plaatsen en daarin hun intrek te nemen.
2.3.
Op 7 augustus 2020 is Ashendene met de ingebruikname van de percelen bekend geraakt.
2.4.
Nadien is door Ashendene met een aantal van gebruikers van de percelen gesproken over de mogelijkheid van een tijdelijke bruikleenovereenkomst. In dat kader heeft mr. Oving namens Ashendene met gedaagde sub 1 (die zich daarbij bedient van de naam “Eco Advocaat”) via WhatsApp onderhandeld over onder meer de aard, omvang en duur van het gebruik van de percelen door gedaagden. Daarbij is een aantal conceptovereenkomsten uitgewisseld. Bij WhatsApp-berichten van 9 september 2020 heeft gedaagde sub 1, naar aanleiding van een verzoek van mr. Oving om aan haar een ondertekende overeenkomst te verstrekken, onder meer het volgende aan mr. Oving bericht:
‘19:54 (…) Wij hebben wel een kleine aanpassing gemaakt. (…) 2 personen. Die woonde er al bij maar zouden anti kraak gaan wonen maar dat is niet door gegaan. We dachten beter eerlijk melden dan er stiekem bij laten wonen. Hoop dat dit goed is. Zoniet laat dit a.u.b. even weten dan passen we dat desnoods weer aan. Maar dit zou dan het definitieve contract zijn. (…)
19:56 (…) Zal nu even het concept doorsturen. En zometeen een getekende versie. (…)’
2.5.
Op 9 september 2020 is een bruikleenovereenkomst tot stand gekomen. In de bruikleenovereenkomst staan eiseressen 1 t/m 3 als ‘Bruikleengevers’ vermeld en de namen van gedaagden 1 t/m 6 als ‘Bruikleners’. In de bruikleenovereenkomst staat verder, voor zover van belang:
‘(…)
De ID-kaarten van Bruikleners zijn aan deze bruikleenovereenkomst gehecht als
Bijlage 1;
Bijlage 1;
(…)
NEMEN IN AANMERKING DAT
(…)
(B) Bruikleengevers bereid zijn een deel van de percelen als omschreven in artikel 1.1 tijdelijk om niet in gebruik te geven aan Bruikleners met dien verstande dat Bruikleners deze percelen dienen te verlaten in overeenstemming met artikel 2;
(…)
KOMEN OVEREEN
Artikel 1 – De percelen
1.1
Bruikleengevers geven aan Bruikleners om niet in gebruik en Bruikleners nemen van Bruikleengevers om niet in gebruik i) een deel van het perceel dat plaatselijk bekend staat als [adres] (…) en ii) een deel van het perceel dat plaatselijk bekend staat als [adres] (…) (de
Percelen).
Percelen).
1.2
De precieze delen van de Percelen waarvan Bruikleners om niet gebruik mogen maken, betreft het door Bruikleengevers gearceerde gedeelte van een uittreksel van het Kadaster dat aan deze overeenkomst is gehecht (…)
1.3
De Percelen zullen door Bruikleners uitsluitend worden gebruikt voor tijdelijke bewoning en (non-profit) kleinschalige culturele activiteiten. Het is Bruikleners niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Bruikleengevers een andere bestemming aan de Percelen te geven. Dat dit gebruik op publiekrechtelijke gronden is toegestaan, wordt door Bruikleengevers niet gegarandeerd.
Artikel 2 – Duur en opzegging
2.1
Deze bruikleenovereenkomst loopt vanaf 26 augustus 2020. Bij Bruikleners is bekend dat Bruikleengevers op korte termijn plannen hebben met de Percelen. Bruikleengevers zijn namelijk van plan de Percelen te verkopen dan wel te herontwikkelen. Deze bruikleenovereenkomst loopt dan ook tot ofwel i) (in geval van verkoop van de Percelen) een maand voor de met de verkoper van de Percelen overeengekomen leveringsdatum van de Percelen ofwel ii) (in geval van herontwikkeling van de Percelen) twee weken nadat Bruikleengevers de benodigde omgevingsvergunning verleend hebben gekregen.
2.2
Deze bruikleenovereenkomst eindigt in de gevallen zoals onder artikel 2.1 omschreven zonder dat opzegging zal zijn vereist.
2.3
Op het moment dat een gebeurtenis als omschreven in artikel 2.1 zich voordoet, zullen Bruikleners per e-mail hiervan op de hoogte worden gesteld door Bruikleengevers. De e-mail zal worden verzonden naar
[emailadres]waarbij geldt dat een e-mail naar dit e-mailadres ter kennisgeving volstaat.
[emailadres]waarbij geldt dat een e-mail naar dit e-mailadres ter kennisgeving volstaat.
2.4
Na beëindiging van deze bruikleenovereenkomst dienen Bruikleners de Percelen met al de hunnen en het hunne te hebben verlaten, een en ander in overeenstemming met hetgeen bepaald in artikel 7.
(…)
Artikel 5 – Verplichtingen Bruikleners
(…)
5.2
Bruikleners dienen ervoor te zorgen dat aan omwonenden en/of andere derden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door henzelf of derden die zich met hun goedvinden op de Percelen bevinden. Meer specifiek is het Bruikleners verboden op de Percelen afvalstoffen te verbranden of anderszins vuur aan te leggen, te stoken of te hebben. Slechts vuur in een vuurkorf met een diameter van maximaal 50 centimeter is toegestaan.
(…)
Artikel 7 – Oplevering
(…)
7.3
Indien Bruikleners bij het einde van deze bruikleenovereenkomst met ontruiming van de Percelen in gebreke blijven, verbeuren zij aan Bruikleengevers een direct opeisbare boete van €500,- voor iedere dag dat zij met ontruiming van de Percelen in gebreke blijven na de dag waarop ontruiming had moeten plaatsvinden. Een en ander onverminderd het recht van Bruikleengevers op nakoming, ontbinding en schadevergoeding.
Artikel 8 – Overig
8.1
Het is Bruikleners niet toegestaan om zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van Bruikleengevers rechten uit deze bruikleenovereenkomst over te dragen.
(…)’
Op de handtekeningenpagina van de bruikleenovereenkomst staan twee foto’s afgebeeld van twee pagina’s, waarop onder ‘Bruikleners’ de namen en handtekeningen van gedaagden sub 1 t/m 6 en gedaagden 8 en 9 staan en is de datumaanduiding 09-09-2020 zichtbaar.
2.6.
Ashendene heeft bij de politie aangifte gedaan van kraken, waarbij zij in verband met de gesloten bruikleenovereenkomst heeft aangegeven dat zij nog geen vervolging wenste.
2.7.
Op 22 september 2020 (11:48 uur) heeft Ashendene een WhatsApp-bericht ontvangen van [naam] , Parkmanager bij Winkelsteeg in [woonplaats] , waarin onder meer staat:
‘(…) Is er ook een afspraak over hoeveel mensen? Er wordt op het ogenblik gesproken van dik meer dan 25 mogelijk zelfs 40. Er zijn veel meldingen van overlast en drugsgebruik. (…)’
2.8.
Bij Whatsapp-berichten van 22 september 2020 (11:50 en 11:51 uur) heeft Ashendene daarop geantwoord:
‘(…) We hebben ze een ultimatum gesteld. (…) en er mogen niet meer dan de zes (als ik mij goed herinner) personen die de overeenkomst hebben ondertekend verblijven. Als er meer personen zijn zijn ze in overtreding (…)’
2.9.
Bij e-mail van 21 september 2020 is namens Ashendene aan gedaagde sub 1 onder meer het volgende gemeld:
‘(…)
Op grond van de bruikleenovereenkomst geldt onder andere dat (…) ii) u en uw medegebruikers geen overlast mogen veroorzaken en iii) slechts u en uw medegebruikers van de percelen gebruik mogen maken. Cliënten zijn er helaas achter gekomen dat u en uw medegebruikers zich niet aan deze afspraken houden. (…) u hebt (veel) meer mensen dan toegestaan op de percelen toegelaten, hetgeen bovendien overlast veroorzaakt.
Cliënten verzoeken en zo nodig sommeren u en uw medegebruikers dan ook om (…) de onbevoegden de percelen te laten verlaten en de overlast te staken. Indien u en uw medegebruikers niet per
aanstaande woensdag 23 september 2020hieraan voldoen, zullen cliënten de bruikleenovereenkomst (in de zin van artikel 6:265 BW) ontbinden en zal ik namens hen een ontruimingsvordering in kort geding instellen. (…)’
aanstaande woensdag 23 september 2020hieraan voldoen, zullen cliënten de bruikleenovereenkomst (in de zin van artikel 6:265 BW) ontbinden en zal ik namens hen een ontruimingsvordering in kort geding instellen. (…)’
2.10.
Bij brief van 24 september 2020 heeft het hoofd bureau Ruimtelijke Planvorming van de gemeente [woonplaats] onder meer het volgende aan Ashendene bericht:
‘(…)
Klachtenmelding en handhavingsverzoek
De afgelopen maand hebben wij meerdere klachtenmeldingen ontvangen, afkomstig van ondernemers en bewoners op het bedrijventerrein Goffert-Winkelsteeg. Met uw toestemming bevinden zich op het braakliggende perceel aan de [adres] een aantal personen die in tenten en caravans gehuisvest zijn. De aanwezigheid van deze personen veroorzaakt overlast en ergernis in de directe (woon)omgeving. Het aantal personen op het terrein varieert. De ondernemers en omwonenden voelen zich vaak onveilig en aangetast in het woongenot en zij ervaren overlast afkomstig van de personen die op het bedrijfsterrein gehuisvest zijn en daar verblijven, veroorzaakt door onder andere het maken van luide muziek in de avond- en nachtperiode.
Deze overlast heeft geresulteerd in klachtenmeldingen bij de politie en de gemeente (en in een officieel verzoek om handhavend op te treden). De aanwezigheid (huisvesting en verblijf) van de personen is in strijd met de gebruiksbepalingen uit het geldende bestemmingsplan.
(…)
Bruikleenovereenkomst
Op 9 september 2020 heeft u met 8 personen die op het terrein verblijven, een bruikleenovereenkomst gesloten. Met deze privaatrechtelijke overeenkomst geeft u toestemming om het terrein onder voorwaarden te gebruiken voor tijdelijke bewoning en culturele activiteiten. Wij wijzen u erop dat ook voldaan moet worden aan de gebruiksbepalingen in het bestemmingsplan. (…)
Het gebruik (…) past niet binnen de geldende bestemming ‘Bedrijventerrein’ en is daarom niet toegestaan.
(…)
Geen mogelijkheid tot legalisatie
Voor het braakliggende terrein (…) zijn bij ons op dit moment geen concrete (bouw)plannen bekend. U heeft aangegeven dat u van plan bent de percelen te verkopen, of voor herontwikkeling aan te bieden. (…)
Het beleid van de gemeente is er op gericht om op het bedrijventerrein geen nieuwe bewoning en huisvesting toe te staan. Hierdoor zou de bedrijfsvoering en de uitbreidingsmogelijkheden van omliggende bedrijven mogelijk worden beperkt en zou de veiligheid van de bewoners onvoldoende kunnen worden gewaarborgd. Legalisatie middels een bestemmingsplanwijziging of omgevingsvergunning is daarom niet wenselijk.
Overtreding Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)
(…)
Overtreding van de gebruiksvoorschriften is strafbaar gesteld (…)
Wij merken u als eigenaren van het terrein (…) aan als mede-overtreders. U kunt zich beroepen op het eigendomsrecht en maatregelen nemen die aan het verblijf van de aanwezige personen een eind maken.
Gelet op het voorgaande gelasten wij u om de geconstateerde overtreding te (laten) beëindigen en beëindigd te (laten) houden en wel als volgt:
De huisvesting en het verblijf van de personen op uw terrein (…) dient te worden beëindigd. Voorts dienen alle voor bewoning bestemde voorzieningen op het terrein, zoals caravans e.d. te worden verwijderd.
Wij geven u hiervoor een begunstigingstermijn van drie weken tot na de verzenddatum van deze brief.
Voortduring overtreding
Als te zijner tijd wordt geconstateerd dat de overtreding van de bestemmingsplanvoorschriften nog steeds niet is beëindigd dan wel opnieuw plaatsvindt, overwegen wij een bestuurlijke maatregel te treffen. Dit kan betekenen dat aan u als eigenaar van de percelen een last onder dwangsom of bestuursdwang wordt opgelegd.
(…)’
2.11.
Bij e-mail van 30 september 2020 is namens Ashendene aan gedaagde sub 1 onder meer het volgende bericht:
‘(…)
Met betrekking tot uw gebruik hebben verschillende omwonenden bij de gemeente geklaagd. Aangegeven is dat jullie (veel) overlast veroorzaken. Cliënten zijn om deze reden aangeschreven door de gemeente [woonplaats] (zie bijlage). Naar aanleiding van de klachten heeft de gemeente recentelijk de percelen bezocht. Tijdens dit bezoek is geconstateerd dat er meerdere personen en honden op de percelen verblijven. Op grond van het bestemmingsplan is dit verblijf echter niet toegestaan. Op de percelen rust namelijk de bestemming ‘Bedrijventerrein’.
De gemeente heeft cliënten op deze overtreding gewezen en heeft beslist dat cliënten ervoor dienen te zorgen dat de percelen binnen (zeer) korte termijn zijn ontruimd. Indien hieraan niet wordt voldaan zal de gemeente gaan handhaven.
Cliënten verzoeken en zo nodig sommeren u en uw medegebruikers dan ook om de percelen uiterlijk per het einde van deze werkweek,
derhalve uiterlijk 2 oktober 2020, te hebben ontruimd. Indien u hieraan niet voldoet, zullen cliënten ontruiming van de percelen in kort geding vorderen. (…)’
derhalve uiterlijk 2 oktober 2020, te hebben ontruimd. Indien u hieraan niet voldoet, zullen cliënten ontruiming van de percelen in kort geding vorderen. (…)’
2.12.
Bij Whatsapp-bericht van 30 september 2020 (18:45 uur) heeft gedaagde sub 1 aan mr. Oving onder meer het volgende bericht:
‘Daar gaan we niet aan meewerken’
2.13.
Bij e-mail van 1 oktober 2020 is namens de gemeente [woonplaats] aan Ashendene onder meer het volgende bericht:
‘(…)
Onderwerp:Koopovereenkomst Ashendene c.s.
(…)
Bijgaand de gevraagde Wordversie van de conceptkoopovereenkomst.
Zoals besproken graag muteren middels “wijzigingen bijhouden”.
Verder qua planning is het misschien handiger elkaar niet te hoeven aanspreken op tussenstappen in het proces van besluitvorming, maar te streven naar levering uiterlijk eind dit jaar.
Zeker als we nog tussenstappen in ons overleg nodig hebben die ook weer intern overleg en dus tijd vergen. (…)’
2.14.
Bij e-mail van 1 oktober 2020 is namens Ashendene aan gedaagde sub 1 onder meer het volgende bericht:
‘(…)
Cliënten is zojuist ter ore gekomen dat u en uw medegebruikers een grote (rook)overlast veroorzaken (zie bijlage). Omwonenden hebben zelfs aangegeven dat de rook bij hen in het pand is gekomen. Namens cliënten verzoek en zo nodig sommeer ik u om de overlast per direct te (doen) staken.
Reeds in mijn e-mail d.d. 21 september 2020 heb ik u gewezen op uw contractuele verplichting om geen overlast veroorzaken aan (onder andere) omwonenden. Ik heb u toen tot woensdag 23 september 2020 de tijd gegeven om elke vorm van overlast te staken. Gelet op onder andere de overlast die vandaag door de rook wordt veroorzaakt, moet ik vaststellen dat u wederom niet hebt voldaan aan uw contractuele verplichtingen uit de bruikleenovereenkomst.
Namens cliënten ontbind ik dan ook de bruikleenovereenkomst op de voet van artikel 6:265 BW jo. artikel 6:81 BW jo. artikel 6:82 lid 1 BW. Daarnaast zal ik namens cliënten – nu u naar aanleiding van mijn e-mail d.d. 30 september 2020 hebt aangegeven de percelen niet vrijwillig te zullen verlaten – een kort geding entameren om ontruiming te vorderen. (…)’
2.15.
Bij Whatsapp-berichten van 2 oktober 2020 (16:07 en 16:16 uur) heeft gedaagde sub 1 aan mr. Oving onder meer het volgende bericht:
‘Nee ik ga niet meer meewerken (…) U hoort van me advocaat’
‘Maar goed. Heb nog 41 terreinen op mijn lijstje. Hopelijk eentje erbij waar ze ons wel waarderen. (…)’
2.16.
Bij e-mail heeft mr. Van Hulst aan mr. Oving naar aanleiding van haar e-mail van 1 oktober 2020 onder meer het volgende bericht:
‘(…)
De bewoners erkennen dat zij houtkachels gebruiken. Zij bestrijden echter dat deze kachels tot overlast, die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt, leiden. Zij zullen er bij het stoken rekening mee houden dat er kennelijk buren zijn die buitengewoon gevoelig zijn voor rookgeur.
Met betrekking tot het handhavingstraject van de gemeente wijkt dit af van de standaardwerkwijze van de gemeente ten aanzien van tijdelijk strijdig gebruik voor bewoning in leegstandssituaties. Dat uw cliënt geen leegstandsbeheerder, maar vastgoedeigenaar is maakt niet dat de gemeente het recht heeft de regels jegens uw cliënt strenger te handhaven dan jegens leegstandsbeheerders. Mijn cliënten zullen dan ook een zienswijze van dergelijke strekking indienen.
(…)
Ik zal ook contact met de rechtbank opnemen, aangezien er pas sprake is van de zienswijzefase. Er is dus geen noodzaak tot behandeling van het kort-geding op kortere termijn dan gebruikelijk. (…)’
2.17.
Bij brief van 7 oktober 2020 heeft mr. Van Hulst namens gedaagden sub 1 t/m 5 en gedaagden sub 8 en 9 een ‘Zienswijze handhaving strijdig gebruik [adres] , [woonplaats] ’ ingediend bij de gemeente [woonplaats] .
2.18.
Bij e-mail van 28 oktober 2020 is namens de gemeente [woonplaats] aan Ashendene onder meer het volgende bericht:
‘(…)
Subject:RE: [adres] (…)
(…)
Ik heb de aanpassingen beoordeeld. Die zijn wat mij betreft akkoord. Dat betekent dat wij er samen uit zijn. Wel staan nog een paar kleine puntjes open waarover nog informatie aan de overeenkomst moet worden toegevoegd. (…) Ik zal ook nog nagaan wanneer de besluitvorming in het college en de raad plaatsvindt. (…)’
3.Het geschil
3.1.
Ashendene vordert dat de voorzieningenrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
gedaagden hoofdelijk zal veroordelen de door hen gekraakte onroerende zaken gelegen aan de [adres] [woonplaats] , met al de hunnen en het hunne onmiddellijk, althans binnen een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn, na betekening van dit vonnis leeg en ontruimd aan eiseressen op te leveren, met machtiging aan eiseressen deze ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm ten uitvoer te leggen, onder de bepaling dat eiseressen dit vonnis gedurende zes maanden na de ontruiming ten uitvoer kunnen leggen in geval van hernieuwde kraak conform artikel 557a lid 3 Rv;
gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 500,00, althans een door de voorzieningenrechter te bepalen dwangsom, voor elke dag of deel daarvan dat gedaagde(n) niet voldoet dan wel voldoen aan het gevorderde zoals genoemd onder a;
gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure inclusief nasalaris, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaats vindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf de bedoelde termijn voor voldoening.
3.2.
Ashendene legt aan haar vorderingen kort samengevat het volgende ten grondslag. Gedaagden maken zonder recht of titel gebruik van de percelen. De met bruikleners gesloten bruikleenovereenkomst is ontbonden en ook is inmiddels aan de opzeggingsgronden daarvan voldaan. Gedaagden maken inbreuk op het eigendomsrecht van Ashendene en weigeren de percelen te ontruimen, hetgeen onrechtmatig is. Ashendene is gerechtigd haar eigendom op te eisen. Ashendene heeft inmiddels met de gemeente in principe overeenstemming bereikt over de verkoop van de percelen en de levering wordt op korte termijn (december 2020 of januari 2021) voorzien, waaraan voorafgaand nog werkzaamheden aan de percelen moeten worden uitgevoerd. Daarnaast heeft Ashendene van de gemeente [woonplaats] een aanschrijving ontvangen om er uiterlijk 15 oktober 2020 voor te zorgen dat de gebruikers de percelen hebben ontruimd. Er zijn veel klachten van omwonenden en omliggende bedrijven over overlast door de gebruikers (ten gevolge van rook, drugs en geluid). Ashendene wil met de ontruiming een (mogelijke) civielrechtelijke aansprakelijkstelling voorkomen, evenals dreigende bestuursrechtelijke maatregelen. Van Ashendene kan niet worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Omdat sprake is van een braakliggend terrein (niet een gebouwde onroerende zaak) waarop geen woonbestemming rust en door ontruiming geen leegstand van een of meer woningen ontstaat, is er voor de gebruikers geen persoonlijk woonbelang. Zij beroepen zich ten onrechte op het EVRM, dat echter ziet op de relatie overheid-burger (waarvan hier geen sprake is) en evengoed ziet op de bescherming van eigendom. De gebruikers maken pas sinds kort (eind juli van dit jaar) gebruik van de percelen, zodat geen sprake is van een vorm van binding daarmee. Dat gedaagden al 10 jaar zonder succes op zoek zouden zijn naar huurwoningen is niet onderbouwd. Ashendene heeft volgens haar dan ook een spoedeisend belang bij gevorderde ontruiming, welk belang zwaarder weegt dan dat van gedaagden en dat ook de gevorderde voorziening rechtvaardigt.
3.3.
De verschenen gedaagden voeren verweer. Zij betwisten dat sprake is van een spoedeisend belang, dat sprake is van onacceptabele overlast en ook dat zij schade aan of verontreiniging van het terrein veroorzaken. Er zijn volgens hen geen omstandigheden die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigen. Evenmin is (of wordt binnen afzienbare tijd) aan de opzeggingsgronden van de overeenkomst voldaan en het ontbreken van publiekrechtelijke toestemming is geen opzeggingsgrond. Van bestuursrechtelijke maatregelen kan nog geen sprake zijn, nu de termijn waarbinnen zienswijzen kunnen worden ingediend nog loopt. Bij gebreke van een voorlopige koopovereenkomst kan er niet van worden uitgegaan dat sprake is van verkoop van de percelen en ingeval van verkoop zal levering niet op korte termijn plaatsvinden. Gedaagden genieten op grond van artikel 8 EVRM bescherming van hun huisrecht, zelfs als de bewoning onrechtmatig is en ook als sprake is van bewoning van een leegstaand terrein; woonwagenstandplaatsen zijn zeer schaars en hun dakloosheid moet worden voorkomen. Weliswaar wordt ook eigendom beschermd door het EVRM, maar hier is niet voldaan aan het noodzakelijkheidsvereiste. Het belang van gedaagden weegt zwaarder dan dat van Ashendene. Indien de vorderingen van Ashendene ondanks het voorgaande toewijsbaar zijn, moet volgens de verschenen gedaagden de opschortende voorwaarde gelden dat de ontruiming pas mag plaatsvinden veertien dagen nadat Ashendene aan hen de ondertekende voorlopige koopovereenkomst heeft overgelegd.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In deze procedure staat de vraag centraal of Ashendene bij ontruiming van de percelen een spoedeisend belang heeft dat zwaarder weegt dan het belang van gedaagden bij (voortzetting van) het gebruik van de percelen en dat de gevorderde voorziening rechtvaardigt.
Partijen in de procedure
4.2.
De verschenen gedaagden hebben weliswaar betwist dat er 25 tot 40 personen op de percelen verblijven of dat er meer dan 8 (vaste) gebruikers daarvan zijn, maar zij hebben niet betwist dat zij naast gedaagde sub 6 ook andere personen toegang tot de percelen verlenen en dat zij logees hebben of hebben gehad die hun eigen woonunits hebben meegebracht. Ashendene heeft dan ook voldoende aannemelijk gemaakt dat de percelen ook door anderen dan de verschenen gedaagden en gedaagde sub 6 worden bewoond of gebruikt (anders dan krachtens een persoonlijk of zakelijk recht) en dat zij in redelijkheid de identiteit van desbetreffende personen niet heeft kunnen achterhalen. Ashendene heeft daarvoor de in artikel 45 lid 4 Rv jo. artikel 61 Rv omschreven wijze van dagvaarden mogen toepassen en heeft bij de uitvoering daarvan de vereiste formaliteiten in acht genomen. Gedaagden sub 8 en 9, die niet in persoon zijn gedagvaard maar zijn aan te merken als personen ‘die verblijven of wonen op de onroerende zaak’, zijn na behoorlijke oproeping in de procedure verschenen en hebben zich bekend gemaakt. Mr. Van Hulst heeft zich ook voor hen gesteld. Nu geen van de overige anonieme gedaagden zich ter zitting bekend heeft gemaakt, moet worden geconstateerd dat zij, ondanks behoorlijke oproeping daartoe, niet zijn verschenen. Tegen hen en tegen gedaagde sub 6 zal verstek worden verleend.
Spoedeisend belang
4.3.
Gedaagden betwisten dat Ashendene een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Volgens Ashendene gebruiken gedaagden de percelen – die zij op korte termijn ‘schoon’ wil verkopen en leveren – zonder recht of titel, terwijl dat gebruik krachtens publiekrechtelijke regels niet is toegestaan en veroorzaken gedaagden overlast waarop zij wordt aangesproken; Ashendene beoogt een onrechtmatige toestand te beëindigen. Het spoedeisend belang is daarmee gegeven.
Gebruik van de percelen en partijen bij de bruikleenovereenkomst
4.4.
Uit de overlegde stukken blijkt dat op pagina 1 van de bruikleenovereenkomst zes namen staan genoemd als “Bruikleners”: gedaagden sub 1 tot en met 6, maar dat de bij de bruikleenovereenkomst behorende handtekeningenpagina door acht namen is ondertekend: gedaagden sub 1 tot en met 6 en 8 en 9 (met daar achter als bijlagen kopieën van vier ID-bewijzen: van gedaagden sub 2, 3, 4 en 6). Mr. Van Hulst heeft ter zitting verklaard dat het Ashendene bekend is dat er acht bewoners/gebruikers van de percelen zijn. Ashendene heeft dat ook niet met zoveel woorden betwist. De voorzieningenrechter neemt dan ook tot uitgangspunt dat de gedaagden sub 1 tot en met 6 en 8 en 9 allen partij bij de bruikleenovereenkomst zijn (geweest). De voorzieningenrechter begrijpt de stellingen van Ashendene aldus dat zij bedoelt dat de bruikleenovereenkomst in elk geval niet met méér dan desbetreffende acht personen is gesloten en dat slechts die personen zich daarop zouden kunnen beroepen. Overigens is, zoals hierna zal blijken, niet (meer) van belang wie van gedaagden partij bij de bruikleenovereenkomst zijn (geweest).
4.5.
In de bruikleenovereenkomst is onder meer bepaald dat de bruikleners ervoor moeten zorgen dat aan omwonenden en/of andere derden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door henzelf of derden en dat het, behoudens vuur in een kleine vuurkorf, verboden is vuur aan te leggen, te stoken of te hebben (artikel 5.2). Ook vloeit uit de bruikleenovereenkomst voort dat slechts de bruikleners rechten aan de overeenkomst kunnen ontlenen.
4.6.
De verschenen gedaagden hebben niet betwist dat zij gebruik maken van houtkachels (en gebruik hebben gemaakt van een pizza-oven) en dat dit gebruik in strijd is met de bruikleenovereenkomst. Ook heeft, zoals hiervoor al is overwogen, Ashendene voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de percelen ook door anderen zijn of worden gebruikt. De onder meer met de brief van de gemeente [woonplaats] en een You Tube-filmpje onderbouwde stelling van Ashendene, dat gedaagden in strijd met de bruikleen-overeenkomst voor diverse overlast zorg(d)en, is door de verschenen gedaagden onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat de gestelde overlast aannemelijk is. De verschenen gedaagden hebben weliswaar betoogd dat van een grond voor opzegging van de bruikleen-overeenkomst (nog) geen sprake is, maar zij hebben niet weersproken en gaan eraan voorbij dat zij wegens hun met de bruikleenovereenkomst strijdige handelingen en veroorzaakte overlast namens Ashendene in gebreke zijn gesteld en in verzuim zijn geraakt, waarna Ashendene de bruikleenovereenkomst heeft ontbonden. De verschenen gedaagden hebben hun stelling, dat geen sprake is van tekortkomingen die ontbinding van de bruikleen-overeenkomst rechtvaardigen, tegenover de gemotiveerde betwisting van Ashendene onvoldoende onderbouwd, zodat de voorzieningenrechter daaraan voorbij gaat. De verschenen gedaagden hebben naast de bruikleenovereenkomst geen andere gronden gesteld op grond waarvan zij gerechtigd zouden zijn om de percelen te (blijven) gebruiken. Nu de bruikleenovereenkomst is ontbonden, geschiedt het voortgezet gebruik van de percelen door gedaagden zonder recht of titel.
Belangenafweging
4.7.
In het kader van de beoordeling van de vorderingen van Ashendene moeten ook de belangen van gedaagden worden meegewogen. De vorderingen zijn toewijsbaar indien het belang van Ashendene zwaarder weegt dan dat van gedaagden én dit de gevraagde voorziening rechtvaardigt. De voorzieningenrechter is van oordeel dat hiervan sprake is. Hiervoor is het volgende van belang.
4.8.
Tegenover het hiervoor (in r.o. 4.3.) weergegeven belang van Ashendene staat, kort gezegd, het woonbelang van gedaagden.
4.9.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat gedaagden met het zonder recht of titel in gebruik nemen dan wel houden van de percelen, althans een gedeelte daarvan, inbreuk maken op het eigendomsrecht van Ashendene. Ingevolge artikel 5:1 BW is het eigendomsrecht het meest omvattende recht dat iemand op een zaak kan hebben. Het staat de eigenaar met uitsluiting van een ieder vrij van de zaak gebruik te maken, mits dit gebruik niet in strijd is met rechten van anderen en de op wettelijke voorschriften en de regels van ongeschreven recht gegronde beperkingen daarbij in acht worden genomen. Een eigenaar heeft in beginsel het recht om, wanneer anderen gebruik maken van zijn zaken en feitelijke beschikking daarover naar zich toe trekken, te verlangen dat die personen het gebruik van de zaak staken op grond van artikel 5:2 BW. Met voorgaande is de onrechtmatigheid van het handelen van gedaagden gegeven.
4.10.
Uitgangspunt is dat Ashendene naar eigen inzicht van haar eigendom gebruik mag maken. Bij dat gebruik is zij echter wel gebonden aan publiekrechtelijke voorschriften. Deze publiekrechtelijke voorschriften brengen met zich dat bewoning niet is toegestaan. In dit geval is voldoende aannemelijk dat de gemeente [woonplaats] tegen eventuele bewoning handhavend zal optreden; Ashendene is een last onder dwangsom of bestuursdwang in het vooruitzicht gesteld, die Ashendene ertoe verplicht om met het bestemmingsplan strijdig gebruik, zoals bewoning, te beëindigen. Gebleken is dat gedaagden hieraan niet vrijwillig zullen meewerken, zodat dat Ashendene ter voorkoming van bestuursrechtelijke maatregelen (en mogelijk ook privaatrechtelijke aansprakelijkheid ten gevolge van aanhoudende overlast jegens omwonenden en omliggende bedrijven) op de door haar gevorderde voorziening is aangewezen.
4.11.
De verschenen gedaagden beroepen zich op het ‘huisrecht’ uit artikel 8 EVRM. Dat artikel geldt in beginsel slechts in verhouding tot de overheid ('verticale werking'). Onder bepaalde omstandigheden kan horizontale werking toekomen aan grondrechten, in die zin dat het onrechtmatig kan zijn als een burger een andere burger al te zeer beperkt in de uitoefening van diens grondrechten. Uit rechtspraak van het Europese Hof voor de Rechten van de Mens met betrekking tot het huisrecht moet worden afgeleid dat het gedwongen verlies van iemands huis de meest vergaande vorm van inmenging in de uitoefening van het huisrecht is en dat een ieder die het risico loopt op een dergelijke inmenging in beginsel de mogelijkheid moet hebben de proportionaliteit te laten toetsen door de rechter, voordat de ontruiming wordt geëffectueerd. Door middel van de onderhavige procedure worden gedaagden in staat gesteld de proportionaliteit van de voorgenomen ontruiming te laten toetsen door de (onafhankelijke) rechter, zodat aan voormelde voorwaarde is voldaan.
4.12.
Voor zover degenen die op de percelen van Ashendene verblijven daar gezamenlijk een woongemeenschap hebben die wordt beschermd door artikel 8 EVRM, is er in dit geval sprake van twee botsende grondrechten, het recht van Ashendene op bescherming van eigendom en dat van de gebruikers ontleend aan artikel 8 EVRM. De vraag welk grondrecht in dit concrete geval voorrang heeft, moet worden uitgemaakt aan de hand van een afweging van belangen. In dit verband is relevant dat gedaagden zich nog maar betrekkelijk recent, en aanvankelijk zonder toestemming, op de percelen hebben gevestigd. Door dat te doen hebben zij zelf de situatie in het leven geroepen waarin bescherming van het samenwonen op grond van artikel 8 EVRM door het eigendomsrecht van Ashendene wordt beperkt. Hierbij komt dat de verschenen gedaagden niet hebben weersproken dat het gaat om onbebouwde percelen waarop geen woonbestemming rust of komt te rusten en de ontruiming niet tot enige (woning)leegstand zal leiden.
4.13.
Verder geldt dat de mogelijkheid van huisvesting van gedaagden en de gestelde omstandigheid dat er geen alternatieve locatie voor hun mobiele woonunits is, niet tot de verantwoordelijkheid van Ashendene behoren. De door Ashendene aan gedaagden sub 1 t/m 6 en sub 8 en 9 geboden mogelijkheid om op haar percelen te verblijven maakt dit niet anders. Afgezien van de vraag of de gestelde omstandigheid zou moeten leiden tot afwijzing van de vorderingen van Ashendene, hebben de verschenen gedaagden nagelaten hun stellingen daaromtrent voldoende te onderbouwen, zodat daaraan voorbij zal worden gegaan. Dit geldt ook voor de stelling dat gedaagden al circa tien jaar zonder enig succes op zoek zijn naar een woning. Van een bijzondere omstandigheid die tot een andere belangenafweging moet leiden is dan ook geen sprake. Dat gedaagden van de percelen van Ashendene afhankelijk zijn is niet gebleken, temeer omdat in de dagvaarding is vermeld dat gedaagden sub 1 t/m 6 elders staan ingeschreven. Niet aannemelijk is geworden dat gedaagden niet elders huisvesting hebben of niet elders zouden kunnen vinden.
4.14.
Weliswaar hebben de verschenen gedaagden, heel summier en grotendeels indirect, naar veel Nederlandse en Europese jurisprudentie verwezen, maar zij hebben niet aannemelijk gemaakt dat die aan het gevorderde in de weg staat. Wat de gestelde ‘horizontale werking’ van grondrechten betreft, doet zich hier bovendien niet de situatie voor dat Ashendene gedaagden zozeer of op zodanige wijze beperkt in de uitoefening van hun grondrechten dat sprake is van onrechtmatig handelen jegens hen.
4.15.
De voorzieningenrechter is tot slot van oordeel dat Ashendene, hoewel zij niet een of meer voorlopige of conceptversies van (ver)koopovereenkomsten en/of leveringsakten heeft overgelegd, voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij de percelen op korte termijn zal verkopen en leveren aan de gemeente [woonplaats] . Uit het laatste e-mailbericht van de gemeente van 28 oktober 2020 volgt dat er kennelijk al een voorlopige koopakte, maar dient nog definitieve besluitvorming plaats te vinden in het college en de raad. De verschenen gedaagden hebben onvoldoende gemotiveerd betwist dat Ashendene voorafgaand aan de levering een aantal weken nodig heeft om de percelen geschikt te (doen) maken voor oplevering, onder meer door het (laten) uitvoeren van bodemonderzoek en opschonen van de percelen. Het spreekt voor zich dat zij in de huidige omstandigheden niet aan haar verplichtingen op dit punt zal kunnen voldoen. Ondanks de aannemelijkheid van de verkoop en levering van de percelen op korte termijn hebben de verschenen gedaagden aangegeven daaraan niet hun medewerking te zullen verlenen door hun gebruik van de percelen te beëindigen en de percelen te ontruimen.
4.16.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het belang van gedaagden van onvoldoende gewicht is tegenover de belangen van Ashendene om op korte termijn de vrije beschikking te krijgen over de percelen. De gevorderde ontruiming komt de voorzieningenrechter niet onrechtmatig of ongegrond voor en deze kan de proportionaliteitstoets doorstaan. De vordering van Ashendene zoals weergeven in 3.1.a. zal dan ook (grotendeels) worden toegewezen. Aan gedaagden zal hierbij een termijn van een week worden gegund om de percelen te ontruimen en naar behoren achter te laten.
4.17.
De vordering om het vonnis zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en/of justitie ten uitvoer te (doen) leggen wordt afgewezen, omdat de deurwaarder zonder rechterlijke machtiging bevoegd is die hulp in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij immers rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard, hetgeen naar het oordeel van de voorzieningenrechter ook geldt in het geval dat er geen sprake is van binnentreding van een pand, maar toegang tot een (al dan niet afgesloten) omheind terrein. Indien de deurwaarder problemen voorziet bij de ontruiming kan hij op grond van artikel 3 Politiewet, zonder dat daartoe een machtiging van de rechter nodig is, bijstand van de politie inroepen.
4.18.
De voorzieningenrechter acht het onverenigbaar met het belang dat Ashendene bij de vordering heeft om inlichtingen als bedoeld in artikel 557a lid 2 Rv in te winnen.
4.19.
De vordering op grond van artikel 557a lid 3 Rv is voldoende onderbouwd en onvoldoende weersproken en zal derhalve worden toegewezen. De hiervoor genoemde omstandigheden geven daartoe voldoende aanleiding. Ashendene heeft er belang bij dat het vonnis ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen personen die zich wellicht op dit moment niet, maar op het moment van de ontruiming dan wel daarna wel op de percelen bevinden. Niet valt in te zien dat een veroordeling krachtens artikel 557a lid 3 Rv niet zou gelden voor een niet gebouwde en/of niet bebouwde onroerende zaken.
4.20.
De gevorderde dwangsom wordt afgewezen. Ashendene kan de ontruiming zo nodig zelf (doen) bewerkstelligen, zodat er geen aanleiding is om gedaagden op straffe van een dwangsom te veroordelen tot die ontruiming.
4.21.
De gedaagden (met uitzondering van de gedaagden sub 7) zullen als de in het ongelijk gestelde partij(en) hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Ashendene worden begroot op € 83,38 voor explootkosten, € 656,00 voor griffierecht en € 980,00 voor salaris advocaat.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden sub 6 en 7,
5.2.
veroordeelt gedaagden de onroerende zaken gelegen aan de [adres] [woonplaats] , kadastraal bekend als gemeente Hatert, [nummers] , met al de hunnen en het hunne binnen een week na betekening van dit vonnis leeg en ontruimd aan Ashendene op te leveren, met machtiging van Ashendene deze ontruiming zo nodig zelf ten uitvoer te leggen,
5.3.
bepaalt dat Ashendene dit vonnis gedurende zes maanden na de ontruiming ten uitvoer kan leggen tegen een ieder die zich zonder recht of titel bevindt op de onroerende zaken gelegen aan de [adres] [woonplaats] , kadastraal bekend als gemeente Hatert, [nummers] ,
5.4.
veroordeelt gedaagden sub 1 t/m 6 en sub 8 en 9 hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de anderen zullen zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van tot op heden begroot op € 1.719,38, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.5.
veroordeelt gedaagden sub 1 t/m 6 en sub 8 en 9 hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de anderen zullen zijn bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. K. van Vlimmeren-van Ommen en in het openbaar uitgesproken op 11 november 2020.