ECLI:NL:RBGEL:2020:5634

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zutphen

zaaknummer / rolnummer: C/05/363615 / HZ ZA 19-174

Vonnis van 21 oktober 2020

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

2.
[eiser 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. J.A.M. van de Sande te Rijswijk,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde]

gevestigd te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. G. Bosch te Amersfoort.

Partijen zullen hierna [eiser 1] c.s. en [gedaagde] worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 26 februari 2020, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald op 2 april 2020

- het niet doorgaan van de mondelinge behandeling in verband met de coronacrisis

- de conclusie van repliek tevens houdende akte houdende vermeerdering van eis

- de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Omstreeks 9 maart 2016 was [gedaagde] eigenaar van een perceel grond met woonhuis en bedrijfsgebouw, gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] , kadastraal bekend als gemeente [woonplaats] , [4] nummers [1] , [2] , [2] , [3] en [4] . Bij splitsingsakte van 9 maart 2016 (productie III bij dagvaarding) heeft (kort gezegd) [gedaagde] de percelen met nummers [2] , [2] en [4] gesplitst in een aantal appartementsrechten. Op de bijbehorende splitsingstekening staan onder meer de volgende afbeeldingen:

2.2.

[gedaagde] heeft een aantal van die appartementsrechten verkocht aan [eiser 1] c.s.

De betreffende koopovereenkomst (productie I bij dagvaarding) dateert van 30 november/2 december 2015. Ten tijde van het sluiten van deze koopovereenkomst moest het appartementencomplex, bestaande uit vijf appartementen, nog worden gebouwd.

2.3.

Volgens artikel 1 van de koopovereenkomst heeft [gedaagde] aan [eiser 1] c.s. verkocht:

“(…)

a.
het appartementsrecht omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van:de woning en verdere bestanddelen gelegen op de begane grond, kadastraal bekend gemeente[woonplaats] , [4] , nummer [5] / [6] appartementsindex 1,uitmakende een drieënnegentig/vijfhonderd vijfennegentigste (93/595ste)) onverdeeld aandeel in het (deels nog te realiseren) gebouw met bijbehorende grond aan de [adres 1] te [woonplaats] , ten tijde van onderhavige splitsing kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , [4] nummers * [5] en [7] gedeeltelijk;

2.4.

Artikel 5 van de koopovereenkomst bepaalt:

“
Verschil tussen de werkelijke en de blijkens de splitsingstekening(en) aangegeven maat of grootte van het terrein, behorende tot het appartementsrecht zelf geeft evenmin aanleiding tot enige rechtsvordering ter zake.”

2.5.

Artikel 8 lid 1 van de koopovereenkomst luidt als volgt:

“
Koper dient te gedogen dat verkoper aan de zijkant van appartementsrecht 11 (stallingsplaats) en naast het terras van appartementsrecht 1 een toegangsbord voor de sportschool mag plaatsen.”

2.6.

Op 14 maart 2016 zijn de appartementsrechten aan [eiser 1] c.s. geleverd. Volgens de leveringsakte (productie IV bij dagvaarding) zijn geleverd:

“(…)

a.
het appartementsrecht omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van:de woning en verdere bestanddelen gelegen op de begane grond, kadastraal bekend gemeente[woonplaats] , [4] , nummer [8] appartementsindex 1,uitmakende een drieënnegentig/vijfhonderd vijfennegentigste (93/595ste)) onverdeeld aandeel in het (deels nog te realiseren) gebouw met bijbehorende grond aan de [adres 1] te [woonplaats] , ten tijde van onderhavige splitsing kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , [4] nummers [2] , [2] en [4] (thans met voorlopige kadastrale grenzen en oppervlaktes), tezamen groot (ongeveer) drie are en zestig centiare;

b.
het appartementsrecht omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van:de berging en verdere bestanddelen gelegen op de begane grond, kadastraal bekend gemeente[woonplaats] , [4] , nummer [8] appartementsindex 10,uitmakende een acht/vijfhonderd vijfennegentigste (8/595ste)) onverdeeld aandeel in het (deels nog te realiseren) gebouw met bijbehorende grond aan de [adres 1] te [woonplaats] , ten tijde van onderhavige splitsing kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , [4] nummers [2] , [2] en [4] (thans met voorlopige kadastrale grenzen en oppervlaktes), tezamen groot (ongeveer) drie are en zestig centiare;voormeld appartementsrecht met index 10 is belast met een opstalrecht ten behoeve van [gedaagde] tot het in eigendom hebben van de (kantoor)ruimte op de eerste verdieping, gelegen boven de appartementsrechten met indexnummers 6 tot en met 10 van voormeld appartementengebouw;

c.
het appartementsrecht omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van:een stallingsplaats gelegen op de begane grond, kadastraal bekend gemeente[woonplaats] , [4] , nummer [8] appartementsindex 11,uitmakende een twaalf/vijfhonderd vijfennegentigste (12/595ste)) onverdeeld aandeel in het (deels nog te realiseren) gebouw met bijbehorende grond aan de [adres 1] te [woonplaats] , ten tijde van onderhavige splitsing kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , [4] nummers [2] , [2] en [4] (thans met voorlopige kadastrale grenzen en oppervlaktes), tezamen groot (ongeveer) drie are en zestig centiare;

(…)”

De appartementsindices 1, 10 en 11 die in de leveringsakte worden genoemd corresponderen met de nummers 1, 10 en 11 op de splitsingstekening die hierboven is weergegeven onder 2.1. (eerste afbeelding).

2.7.

Artikel 2 lid 2 van de leveringsakte luidt als volgt:

“
Indien de door verkoper opgegeven maat of grootte of de verdere omschrijving van het verkochte niet juist of niet volledig zijn, zal geen van partijen daaraan enig recht ontlenen. Dit lijdt uitzondering, indien en voor zover de vermelde grootte en/of omschrijving door de wederpartij is gegarandeerd, dan wel niet te goeder trouw is geschied.”

2.8.

Het appartementencomplex waarvan de appartementsrechten van [eiser 1] c.s. deel uitmaken, is in de loop van 2016 gebouwd op basis van met [eiser 1] c.s. en de eigenaren van de andere appartementsrechten gesloten koop-/aannemingsovereenkomsten. Als onderdeel van het appartementsrecht van [eiser 1] c.s. is tegen de zijgevel van het appartement een terras aangelegd.

2.9.

De percelen met nummers [1] en [3] zijn eigendom gebleven van [gedaagde] . [gedaagde] houdt kantoor in het bedrijfsgebouw op perceel [1] . Zij verhuurt een deel van het bedrijfsgebouw aan Sauna- en sportcentrum [woonplaats] B.V. en aan een praktijk voor fysiotherapie. De aandelen van Sauna- en sportcentrum [woonplaats] B.V. worden gehouden door Altima Holding B.V., welke vennootschap ook de aandelen houdt van [gedaagde] .

2.10.

De ruimte tussen de gevel van het appartementencomplex en de erfgrens met het naastgelegen perceel [9] bedraagt 2,02 meter. [eiser 1] c.s. heeft op het buitenterras een erfafscheiding geplaatst op 1,2 meter vanuit de zijgevel van zijn appartement.

2.11.

Bezoekers van de sauna en sportschool en de fysiotherapiepraktijk gaan deze binnen en verlaten deze via de doorgang tussen het buitenterras van [eiser 1] c.s. en het naastgelegen perceel [9] . [eiser 1] c.s. heeft zich tot [gedaagde] gewend omdat hij stelt overlast te ondervinden van deze passanten. Overleg tussen partijen hierover heeft niet tot een oplossing geleid.

2.12.

Ook heeft [eiser 1] c.s. aan het Kadaster verzocht om de perceelgrens vast te leggen. Kennelijk heeft het Kadaster dat verzoek niet ingewilligd en heeft [eiser 1] c.s. daartegen vervolgens bezwaar gemaakt, want op 8 juli 2019 heeft het Kadaster een beslissing op bezwaar genomen (productie XIII bij repliek). In die beslissing heeft het Kadaster overwogen dat geen perceelvorming heeft plaatsgevonden, omdat partijen het niet eens zijn over de nieuwe grens en de beschrijving van de grens in de akte ook geen volledige duidelijkheid verschaft. De beslissing vermeldt verder dat sprake is van een voorlopige grens die niet kan worden vastgesteld op basis van afspraken tussen partijen, maar door partijen in het terrein moet worden aangewezen. Het Kadaster heeft bij deze beslissing het bezwaar van [eiser 1] c.s. kennelijk ongegrond verklaard.

2.13.

Bij brief van 3 september 2019 (productie X bij dagvaarding) heeft [eiser 1] c.s. zich via zijn toenmalige gemachtigde tot [gedaagde] gewend. In de brief is [gedaagde] erop gewezen dat [eiser 1] c.s. recht en belang heeft bij een ongestoord gebruik van het terras en niet hoeft te dulden dat de bezoekers van het sauna- en sportcentrum hiervan gebruik maken. [gedaagde] is verzocht de bezoekers te instrueren om niet meer via de zijtuin van [eiser 1] c.s. naar de sportschool te gaan. [eiser 1] c.s. heeft er verder op gewezen dat [gedaagde] op grond van artikel 5:57 van het Burgerlijk Wetboek (BW) aan de rechter kan verzoeken om een noodweg aan te wijzen tegen schadevergoeding, voor zover de eigenaar van de parkeerplaatsen achter de sportschool niet bereid is om in der minne in te stemmen met de aanleg van een noodweg. [gedaagde] is verzocht, en voor zover nodig gesommeerd, om binnen twee weken na de brief te bevestigen dat hij maatregelen neemt om een ontsluiting te realiseren aan de achterzijde van de sportschool.

2.14.

Bij brief van 19 september 2019 (productie XI bij dagvaarding) heeft [gedaagde] hierop bij monde van zijn toenmalige gemachtigde gereageerd. Volgens [gedaagde] is het, vanwege het lage hekwerk dat [eiser 1] c.s. heeft geplaatst, feitelijk niet mogelijk dat bezoekers van de sportschool gebruik maken van de strook grond waarop [eiser 1] c.s. doelt. Ten aanzien van de gestelde hinder merkt [gedaagde] op dat het [eiser 1] c.s. bij de aankoop van het appartementsrecht bekend was dat achter op het perceel een sportschool werd geëxploiteerd en dat die werd en wordt ontsloten via de [adres 1] . In verband daarmee is in de koopovereenkomst een kwalitatieve verplichting opgenomen, die inhoudt dat [gedaagde] bij de toegangsweg [adres 1] toegangsborden mag plaatsen. Volgens [gedaagde] was [eiser 1] c.s. er dus van op de hoogte dat de strook grond naast zijn appartement dienst zou blijven doen als toegang tot de sportschool. Daarnaast trekt [gedaagde] in twijfel of daadwerkelijk sprake is van overlast. Hij ziet verder geen enkele noodzaak om een noodweg te vorderen zoals [eiser 1] c.s. bedoelt.

3.Het geschil

3.1.

Na bij repliek zijn eis te hebben vermeerderd, vordert [eiser 1] c.s. – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. voor recht verklaart dat de erfgrens tussen de percelen, kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , [4] [2] [4] B [1] , gezien vanaf de openbare weg, de [adres 1] , als volgt loopt:

 een halve meter ten zuiden van het appartementengebouw staande en gelegen aan de [adres 1] in [woonplaats] tot aan de voorgevel;

 twee meter ten zuiden van het appartementengebouw vanaf de voorgevel tot acht meter daarna;

 vervolgens gelijk aan de buitenmuur van het gebouw tot twee meter uit de achtergevel;

 twee meter vanaf de achtergevel;

een en ander zoals is verbeeld op de kadastrale tekening die als productie XVIII door [eiser 1] c.s. is overgelegd;

2. [gedaagde] veroordeelt om medewerking te verlenen aan alle handelingen die nodig zijn om de kadastrale registratie in overeenstemming te brengen met de erfgrens zoals door de rechtbank is bepaald en zo nodig de daartoe gegeven instructies van het Kadaster en/of een notaris op te volgen;

3. [gedaagde] veroordeelt tot medewerking om op de grens van de erven [4] [2] en [4] [1] ter plaatse waar op perceel B [2] het buitenterras is gerealiseerd een scheidsmuur op te richten, bestaande uit een ijzeren hekwerk met een hoogte van 1,50 meter die het terras afsluit, op een termijn van één maand na betekening van het door de rechtbank te wijzen vonnis, met bepaling dat ieder van de eigenaars in de kosten van de afscheiding voor gelijke delen bijdraagt, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag, een dagdeel daaronder begrepen, met een maximum van € 15.000,00;

4. [gedaagde] gebiedt om maatregelen te nemen teneinde te bevorderen dat de bezoekers van de sauna en sportschool staande en gelegen aan de [adres 1] in [woonplaats] geen gebruik maken van de smalle doorgang, meer in het bijzonder door middel van het plaatsen van een hek of afgesloten poort, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 100.000,00;

5. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.

3.2.

[eiser 1] c.s. legt aan zijn vorderingen ten grondslag, kort gezegd, dat [gedaagde] jegens hem toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van zijn verbintenis uit de koopovereenkomst, door niet feitelijk te leveren waartoe zij ten titel van de koopovereenkomst verplicht is, te weten het uitsluitend gebruik van de gekochte appartementsrechten, waaronder het buitenterras met een breedte van circa twee meter. [eiser 1] c.s. baseert zijn vordering op artikel 5:1 BW (zijn eigendomsrecht, ontleend aan de koopovereenkomst).

Daarnaast voert [eiser 1] c.s. aan dat hij burenrechtelijk recht en belang heeft om zijn erf af te scheiden (artikel 5:48 BW) en te vorderen dat [gedaagde] als eigenaar van het aangrenzend erf voor de helft bijdraagt in de kosten van het oprichten van een scheidsmuur (artikel 5:49 lid 1 BW). Ten slotte betoogt [eiser 1] c.s. dat [gedaagde] onrechtmatig jegens hem handelt door hem in zijn hoedanigheid van eigenaar te hinderen in het genot van zijn erf door welbewust de klanten van de sauna en sportschool te wijzen op de zeer smalle, en daarmee onbruikbare, doorgang als toegangsweg, waardoor hinder wordt veroorzaakt.

3.3.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser 1] c.s. in zijn vorderingen, dan wel afwijzing van die vorderingen, met veroordeling van [eiser 1] c.s. in de proceskosten.

3.4.

De rechtbank zal hierna nader ingaan op de stellingen van partijen, voor zover van belang voor de beoordeling.

4.De beoordeling

4.1.

Gelet op de standpunten van partijen spitst het geschil zich toe op de vraag of [eiser 1] c.s., zoals hij stelt, een appartementsrecht heeft verkregen dat – onder meer – omvat een in het terrein aan te wijzen buitenterras met een breedte van twee meter en of het aan hem geleverde appartementsrecht ook betrekking heeft op de strook grond die zich bevindt tussen de rechthoekige uitstulping aan de onderkant (zuidzijde) van perceel [2] en perceel [9] , en of ook die strook grond aan [eiser 1] c.s. in eigendom is overgedragen. Bij de beantwoording van die vraag, die erop neerkomt wat het voorwerp van de levering is geweest, komt het aan op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak (vgl. Hoge Raad 8 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8901). Met inachtneming hiervan overweegt de rechtbank het volgende.

4.2.

Op 9 maart 2016 heeft [gedaagde] de percelen met nummers [2] , [2] en [4] gesplitst in appartementsrechten (zie hierboven 2.1.). Zoals uit de splitsingsakte en ook uit de splitsingstekening blijkt, is perceel [1] niet in de splitsing betrokken. Dit perceel is eigendom gebleven van [gedaagde] .

4.3.

Op 14 maart 2016 zijn de appartementsrechten aan [eiser 1] c.s. geleverd. De door [gedaagde] aan [eiser 1] c.s. verkochte appartementsrechten zijn blijkens de leveringsakte uitsluitend gelegen op één of meerdere van de gesplitste percelen [2] , [2] en [4] , en niet (mede) op perceel [1] , dat eigendom is gebleven van [gedaagde] . Op de splitsingstekening is te zien dat tot perceel [1] een strook grond behoort, die zich bevindt tussen de rechthoekige uitstulping aan de onderkant (zuidzijde) van perceel [2] en perceel [9] . Die strook grond maakt geen deel uit van één van de gesplitste percelen [2] , [2] en [4] . Uit de leveringsakte, in combinatie met de splitsingstekening, volgt dus dat de betreffende strook niet door [gedaagde] aan [eiser 1] c.s. is verkocht en niet aan [eiser 1] c.s. in eigendom is overgedragen en geleverd.

4.4.

Partijen zijn het niet eens over de breedte van de betreffende strook die eigendom is gebleven van [gedaagde] en daarmee ook niet over de breedte van het terras grenzend aan het appartement van [eiser 1] c.s. [eiser 1] c.s. betoogt dat hem een buitenterras is (verkocht en) geleverd met een breedte van ongeveer twee meter, gerekend vanaf de zijgevel van het appartementencomplex. De leveringsakte, die zoals gezegd bepalend is voor het antwoord op de vraag wat is geleverd, bepaalt echter niets over een buitenterras, laat staan over de breedte ervan. Volgens de leveringsakte hebben de percelen [2] , [2] en [4] “voorlopige kadastrale grenzen en oppervlaktes”. Hieruit kan de bedoeling van partijen over de breedte van het buitenterras, en dus over de perceelgrens, niet worden opgemaakt. De beslissing op bezwaar van het Kadaster (zie hierboven 2.12.), sluit hierop aan, waar zij vermeldt dat de akte geen volledige duidelijkheid verschaft over de perceelgrenzen.

4.5.

Gezien het voorgaande kan uit de omschrijving in de leveringsakte niet worden opgemaakt wat precies is geleverd en waar de perceelgrens (en daarmee de grens tussen het terras en die perceelgrens) loopt. Ter onderbouwing daarvan resteert dan enkel nog de splitsingstekening. [eiser 1] c.s. stelt zich op het standpunt dat uit de schaalbalk die onder de splitsingstekening staat afgebeeld blijkt dat aan hem een terras met een breedte van twee meter is geleverd. De rechtbank constateert dat onder die tekening (de bovenste afbeelding in 2.1. hierboven) een maataanduiding is opgenomen, die bestaat uit afwisselend zwarte en witte streepjes, waarbij ieder streepje volgens de schaalaanduiding staat voor één meter. De rechtbank stelt vast dat bij nameting in de tekening blijkt dat de breedte van het op de tekening ingetekende terras minder breed is dan twee streepjes (dus twee meter) op de maataanduiding. Het standpunt van [eiser 1] c.s., dat hem een terras met een breedte van twee meter is geleverd, vindt dus ook geen steun in de splitsingstekening.

4.6.

Dat aan [eiser 1] c.s. een terras met een breedte van twee meter zou zijn geleverd, ligt overigens ook niet voor de hand. Dit zou namelijk betekenen dat de ruimte tussen het perceel van [eiser 1] c.s. en het naastgelegen perceel [9] (slechts) twee centimeter bedraagt. De totale breedte van de ruimte tussen het appartementencomplex en de erfgrens met het naastgelegen perceel [9] bedraagt immers 2,02 meter. Niet goed voorstelbaar is dat [gedaagde] een strook grond van twee centimeter breed in eigendom zou hebben willen behouden.

4.7.

Op het voorgaande stuiten alle vorderingen van [eiser 1] c.s. af. Zij zijn immers alle gebaseerd op zijn stelling dat aan hem een terras is geleverd met een breedte van twee meter. Nu dit gezien het voorgaande niet is komen vast te staan, kan de rechtbank ook niet voor recht verklaren dat de erfgrens loopt zoals [eiser 1] c.s. bepleit. De vordering tot veroordeling van [gedaagde] tot – kort gezegd – het verlenen van medewerking aan het in overeenstemming brengen van de kadastrale registratie met de erfgrens zoals door de rechtbank is bepaald, deelt dan ook dat lot. Hetzelfde geldt voor de vordering tot veroordeling van [gedaagde] tot medewerking om op de erfgrens een scheidsmuur op te richten. Niet alleen heeft de rechtbank in het voorgaande geoordeeld dat de perceelgrens op grond van de leveringsakte niet is vast te stellen, maar ook heeft [eiser 1] c.s. zijn terras op dit moment al afgegrensd met een hekwerk, zodat niet valt in te zien welk belang hij bij zijn vordering heeft. Het voorgaande brengt ook mee dat geen grond bestaat voor een gebod aan [gedaagde] om maatregelen te nemen die bevorderen dat bezoekers van de sauna en sportschool geen gebruik maken van de doorgang. Nu niet is komen vast te staan dat aan [eiser 1] c.s. een terras met een breedte van twee meter is geleverd, komt ook niet vast te staan dat de bezoekers van de sauna en sportschool bij gebruikmaking van de doorgang het perceel van [eiser 1] c.s. betreden. Wat partijen over en weer verder nog hebben aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel en blijft daarom buiten bespreking.

4.8.

[eiser 1] c.s. wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen. De rechtbank begroot de kosten aan de zijde van [gedaagde] op:

- griffierecht € 639,00

- salaris advocaat
1.086,00(2,0 punten × tarief € 543,00)

Totaal € 1.725,00

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.725,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. van Lee en in het openbaar uitgesproken op 21 oktober 2020.

JE/Le