Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Nijmegen
zaakgegevens 8343105 \ CV EXPL 20-537 \ 45950
uitspraak van
vonnis van 9 oktober 2020
in de zaak van
1.[eiser 1]
2. [eiser 2]
beiden wonende in [woonplaats]
gemachtigde: mr. H.T.L. Janssen
eisende partijen
tegen
1.[gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats]
gemachtigde: mr. S. Goedvriend
gedaagde partijen
Partijen worden hierna [eisers] c.s. (in vrouwelijke enkelvoud) en [gedaagden] c.s. (in mannelijk enkelvoud) genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 5 februari 2020 met producties 1-9,
- de conclusie van antwoord,
- de conclusie van repliek met één productie,
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Vervolgens heeft de kantonrechter bepaald dat uitspraak zal worden gedaan.
2.De feiten
2.1.
Op 25 juli 2016 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten waarbij [eisers] c.s. aan [gedaagden] c.s. het woonhuis met ondergrond, erf en aanhorigheden op het adres [adres] in [plaats] (hierna: de woning) heeft verkocht voor een koopsom van € 159.000,00.
2.2.
In artikel 4.1 van de koopovereenkomst is het volgende bepaald:
“De akte van levering zal gepasseerd worden op
1 augustus 2019of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…)”.
1 augustus 2019of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…)”.
2.3.
In artikel 11 van de koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
“11.1 Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijkt in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
11.2
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
(…)”
2.4.
In artikel 16.1, aanhef en onder b, van de koopovereenkomst is – voor zover relevant – bepaald:
“Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk op
1 juli 2019koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van
€ 159000, zegge EENHONDERDNEGENENVIJFTIGDUIZEND EUROgeen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, (…)”.
1 juli 2019koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van
€ 159000, zegge EENHONDERDNEGENENVIJFTIGDUIZEND EUROgeen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, (…)”.
2.5.
Partijen hebben eveneens een huurovereenkomst gesloten. In deze
huurovereenkomst, die als titel heeft ‘Huurovereenkomst woonruimte “naar aard korte
duur’, staat dat [eisers] c.s. vanaf 1 augustus 2016 de woning aan [gedaagden] c.s. zal
verhuren. Op de eerste pagina van de huurovereenkomst staat onder meer dat partijen het
volgende in overweging nemen:
“B. de door partijen beoogde huurovereenkomst ziet op een gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is.”
2.6.
In artikel 2 van de huurovereenkomst staat het volgende:
“2.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de beperkte duur van 1 jaar, ingaande op 1-8-2016 en lopende tot en met 31-7-2017.
2.2
Deze huurovereenkomst eindigt van rechtswege na ommekomst van de in art. 2.1 genoemde termijn, zonder dat opzegging vereist is. Eventuele tussentijdse opzegging kan slechts geschieden met inachtneming van een termijn van 8 weken.”
2.7.
In artikel 3 van de huurovereenkomst is bepaald dat de maandelijkse huur € 600,00
bedraagt.
2.8.
In artikel 8 (slotbepaling) is het volgende bepaald:
“Gelet op het gebruik van het gehuurde dat naar zijn aard slechts van korte duur is, stellen partijen vast dat het bepaalde in afdeling 5 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek ter zake deze huurovereenkomst toepassing mist.”
2.9.
In een brief van 26 juni 2019 heeft [eisers] c.s. [gedaagden] c.s. meegedeeld dat de huurovereenkomst per 30 juni 2019 wordt opgezegd en dat de huurovereenkomst eindigt op 31 juli 2019. [eisers] c.s. wijst [gedaagden] c.s. er in de brief ook op dat hij tot 1 juli 2019 de koopovereenkomst kan ontbinden en dat daarna de boeteclausule in werking zal treden.
2.10.
In een brief van 30 juli 2019 heeft [eisers] c.s. [gedaagden] c.s. verzocht om een schriftelijke bevestiging dat hij bereid is de verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen, dat wil zeggen tijdige betaling van de koopsom en medewerking aan de eigendomsoverdracht. [eisers] c.s. heeft in de brief aangekondigd dat als zij niet binnen acht dagen een bevestiging heeft ontvangen, zij ervan uitgaat dat [gedaagden] c.s. niet aan zijn verplichtingen zal voldoen en dat [eisers] c.s. de koopovereenkomst kan ontbinden en de boete kan opeisen.
2.11.
De akte van levering is niet gepasseerd op 1 augustus 2019 en partijen zijn geen andere datum overeengekomen voor het passeren van de akte. Vervolgens heeft [eisers] c.s. de koopovereenkomst ontbonden en [gedaagden] c.s. gesommeerd de contractuele boete van € 15.900,00 te voldoen.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eisers] c.s. vordert dat de kantonrechter, in een vonnis dat uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, samengevat weergegeven:
primair
a. voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen partijen beëindigd is, dan wel deze alsnog ontbindt, en een gebruikersvergoeding vaststelt ter hoogte van de huurprijs van € 600,00 per maand voor de periode totdat [gedaagden] c.s. de woning heeft verlaten;
b. [gedaagden] c.s. veroordeelt de woning te ontruimen en te verlaten binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, met machtiging aan [eisers] c.s. om deze ontruiming zelf op kosten van [gedaagden] c.s. te doen bewerkstelligen als [gedaagden] c.s. met de ontruiming in gebreke blijft; en
[gedaagden] c.s. hoofdelijk (zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd) veroordeelt tot betaling van:
c. de boete van € 15.900,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 8 augustus 2019, dan wel de datum van de dagvaarding;
d. de buitengerechtelijke incassokosten van € 934,00;
e. de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de betekening van het vonnis, indien de proceskosten niet binnen die veertien dagen worden betaald;
f. de nakosten.
subsidiair
a. toewijst hetgeen onder c, d, e, en f is weergegeven onder de primaire vordering; en
b. [gedaagden] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 33.250,00 (dan wel een in alle redelijkheid vast te stellen vergoeding) als aanvullende schadevergoeding voor het verschil in verkoopwaarde van de woning in verhuurde en onverhuurde staat.
3.2.
[eisers] c.s. legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. [eisers] c.s. stelt dat [gedaagden] c.s. tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichting op grond van de koopovereenkomst. [gedaagden] c.s. kon tot en met 1 juli 2019 op grond van artikel 16 van de koopovereenkomst de ontbinding daarvan inroepen, maar heeft dat niet gedaan. [gedaagden] c.s. is vervolgens in de gelegenheid gesteld om mee te werken aan de verplichting tot levering van de woning, maar [gedaagden] c.s. is die verplichting niet nagekomen. Daardoor is [gedaagden] c.s. volgens [eisers] c.s. in verzuim komen te verkeren en vervolgens heeft [eisers] c.s. de koopovereenkomst ontbonden. [eisers] c.s. maakt op grond van artikel 11.3 (
de kantonrechter begrijpt: 11.2) van de koopovereenkomst aanspraak op vergoeding van de contractuele boete van € 15.900,00.
de kantonrechter begrijpt: 11.2) van de koopovereenkomst aanspraak op vergoeding van de contractuele boete van € 15.900,00.
3.3.
Wat betreft de huurovereenkomst, de gevorderde ontruiming en gebruikersvergoeding stelt [eisers] c.s. het volgende. De huurovereenkomst is volgens [eisers] c.s. gesloten voor korte duur, met het oog op de overdracht van de al aan [gedaagden] c.s. verkochte woning op uiterlijk 1 augustus 2019. Op grond van artikel 7:232 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) zijn de beschermende huurbepalingen van afdeling 5 van Boek 7 BW daarom volgens haar niet van toepassing. De huurovereenkomst is volgens [eisers] c.s. van rechtswege geëindigd dan wel tijdig opgezegd met ingang van 31 juli 2019. [gedaagden] c.s. verblijft dus zonder geldige titel in de woning en daarom dient de gevorderde ontruiming te worden toegewezen, aldus [eisers] c.s.
3.4.
[gedaagden] c.s. betwist dat sprake is van huur van korte duur. Er is sprake van een overeenkomst voor onbepaalde tijd vanaf 1 augustus 2017 en dus is artikel 7:232 lid 2 BW volgens [gedaagden] c.s. niet van toepassing. [gedaagden] c.s. heeft daarom recht op huurbescherming zoals bepaald in afdeling 5 van Boek 7 BW. [gedaagden] c.s. doet een beroep op de regel “koop breekt geen huur” (artikel 7:226 BW).
4.De beoordeling
Ontbinding koopovereenkomst en boete
4.1.
[gedaagden] c.s. erkent dat hij niet tijdig aan [eisers] c.s. heeft meegedeeld dat hij geen hypothecaire lening heeft verkregen. Volgens [gedaagden] c.s. is enkele dagen na 1 juli 2019 wel uitdrukkelijk aan [eisers] c.s. te kennen gegeven dat hij de koopovereenkomst niet kon nakomen omdat hij geen hypothecaire lening kon krijgen. Afgezien van het feit dat [eisers] c.s. betwist dat zij een dergelijke mededeling heeft ontvangen en daarvan uit het dossier ook niet blijkt, is dat te laat. Dat volgens [gedaagden] c.s. al eerder in 2017 aan [eisers] c.s. kenbaar was gemaakt dat er geen hypothecaire lening zou worden verstrekt, heeft [eisers] c.s. eveneens betwist. [gedaagden] c.s. heeft dat verder op geen enkele manier onderbouwd, zodat aan deze stelling van [gedaagden] c.s. voorbij wordt gegaan. Dat betekent dat de koopovereenkomst niet op grond van artikel 16 door [gedaagden] c.s. is ontbonden en [gedaagden] c.s. dus gehouden was om zijn verplichting tot medewerking aan de levering van de woning na te komen. Dat hij aan deze verplichting niet heeft voldaan, is niet in geschil. Evenmin is in geschil dat [eisers] c.s. de koopovereenkomst vervolgens (op grond van artikel 11 van de koopovereenkomst) rechtsgeldig heeft ontbonden. [gedaagden] c.s. heeft daarom op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst de boete van 10% van de koopsom verbeurd.
4.2.
Voor matiging van de boete op grond van artikel 6:94 BW bestaat geen aanleiding. Als al een beroep op matiging in de conclusie van antwoord zou moeten worden gelezen, dan heeft [gedaagden] c.s. in dat verband onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan de boete zou moeten worden gematigd. De kantonrechter zal de door [eisers] c.s. gevorderde boete van € 15.900,00 dan ook toewijzen, evenals de daarover gevorderde (en niet weersproken) wettelijke rente, vanaf 8 augustus 2019.
Art. 7:232 lid 2 BW van toepassing?
4.3.
Uit artikel 7:232 lid 2 BW volgt dat het stelstel van huurbescherming niet van toepassing is op huur die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is. Uit de parlementaire geschiedenis vloeit voort dat deze bepaling zeer restrictief dient te worden opgevat en dat het daarbij gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (vgl. Handelingen II 1978/79, p. 5026 en Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 38). Bij de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst naar zijn aard slechts van korte duur is, moet worden gelet op de aard van het gebruik, de aard van de woning alsmede op wat partijen over de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (Hoge Raad 8 januari 1999, NJ 1999, 495).
4.4.
[eisers] c.s. stelt onweersproken dat het bij het aangaan van de huurovereenkomst de bedoeling van partijen was om de woning te (ver)huren tot aan de datum van de eigendomsoverdracht van de woning aan [gedaagden] c.s. Bij aanvang van de huur was al duidelijk dat die overdracht uiterlijk op 1 augustus 2019 zou dienen plaats te vinden. Dat staat immers in de koopovereenkomst vermeld die partijen kort daarvoor hadden gesloten. Daarmee moet bij het sluiten van de overeenkomst voor beide partijen duidelijk zijn geweest dat de huur een periode van (maximaal) drie jaar zou kunnen bestrijken. Het beperkte en tijdelijke karakter van de huurovereenkomst wordt verder op diverse plaatsen in de overeenkomst benadrukt. Zo wordt in de slotbepaling met zoveel woorden genoemd dat de huurbeschermingsbepalingen van afdeling 5 van boek 7 BW daarom niet van toepassing zijn.
4.5.
[gedaagden] c.s. stelt dat in de huurovereenkomst slechts is voorzien in een huurperiode tot en met 31 juli 2017 en dat na die datum de huurovereenkomst is voortgezet voor onbepaalde tijd. Die uitleg strookt echter niet met de bedoeling van partijen dat de huurperiode als overbrugging tot de leverdatum van de woning zou gelden, die – zoals hierboven al is overwogen – ook pas in 2019 zou kunnen liggen. Dat in 2017 al duidelijk zou zijn dat de levering en dus de koop toch niet door konden gaan, zoals [gedaagden] c.s. stelt, en zij er daarom van uit mocht gaan dat de huurovereenkomst vanaf toen onder andere voorwaarden (namelijk voor onbepaalde tijd) is voortgezet, heeft [eisers] c.s. betwist (zie ook hierboven onder 4.1.). [gedaagden] c.s. heeft dit verder niet onderbouwd. Het staat dan ook niet vast dat partijen rond juli 2017 het karakter van de huurovereenkomst hebben beoogd te wijzigen. [eisers] c.s. heeft bovendien feitelijk uitvoering gegeven aan hetgeen partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst, en overigens ook de koopovereenkomst, voor ogen stond: namelijk de woning verhuren voor een huurperiode van maximaal drie jaar als overbruggingsperiode tot de overdracht. Zo heeft [eisers] c.s. vóór 1 augustus 2019 de huur opgezegd omdat zij voorzag dat de koopovereenkomst mogelijk zou worden ontbonden. Hoewel zij tot opzegging wellicht niet verplicht was (als de huurovereenkomst, zoals zij stelt, van rechtswege zou eindigen op het moment van de overdracht) blijkt hieruit wel dat zij nog altijd voor ogen had dat de huurovereenkomst (maximaal) zou doorlopen tot het moment van de eigendomsoverdracht op 1 augustus 2019. Dat [gedaagden] c.s. in de loop van de tijd wellicht is gaan inzien dat zijn financiële mogelijkheden toch niet zo gunstig waren als gedacht en de koop van de woning toch geen haalbare kaart meer leek, maakt de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst niet met terugwerkende kracht anders en brengt evenmin wijziging in de aard van de huurovereenkomst.
4.6.
De kantonrechter is dan ook van oordeel dat er in de gegeven omstandigheden aanleiding bestaat om de partijbedoelingen, de effectuering daarvan en de overeengekomen beperkte duur van doorslaggevend belang te laten zijn bij het antwoord op de vraag of er sprake is van een huurovereenkomst naar zijn aard slechts van korte duur. Ondanks de in aanmerking te nemen terughoudendheid is de kantonrechter van oordeel dat er in dit geval sprake is van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Daaraan doet niet af dat dat in dit geval niet onmiskenbaar is af te leiden uit de aard van het gehuurde. Aan [gedaagden] c.s. komt dan ook geen beroep op huurbescherming toe.
4.7.
Uit het bovenstaande volgt, zoals [eisers] c.s. ook heeft gesteld, dat met de ontbinding van de koopovereenkomst ook een einde kwam aan de huurovereenkomst per 1 augustus 2019. [gedaagden] c.s. woont dus op dit moment in de woning zonder geldige titel. Dat [gedaagden] c.s. wel steeds de maandelijkse vergoeding van € 600,00 is blijven betalen aan [eisers] c.s. doet daar niet aan af. De door hem betaalde bedragen kunnen worden beschouwd als een maandelijkse gebruikersvergoeding.
4.8.
Op grond van het vorenstaande wordt de gevorderde ontruiming toegewezen, op een termijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis, zoals gevorderd. De gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen, omdat [eisers] c.s. bij de toewijzing daarvan – naast de toegewezen ontruiming – onvoldoende belang heeft.
Dat het voor [gedaagden] c.s. moeilijk is, gezien zijn financiële situatie, om een andere woning te vinden, is vervelend maar geen omstandigheid op grond waarvan de ontruimingsdatum kan worden uitgesteld. Dat geldt eveneens voor de aangevoerde omstandigheid ten aanzien van beperkingen die van doen hebben met de coronacrisis. Uit de correspondentie in het dossier blijkt dat [eisers] c.s. nog pogingen heeft gedaan om [gedaagden] c.s. nog tijd te geven voor het vinden van een andere woning, maar niet blijkt (in ieder geval is dat niet kenbaar uit het dossier) dat [gedaagden] c.s. daarop heeft gereageerd.
Al deze omstandigheden zijn ook geen aanleiding om de uitspraak niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [eisers] c.s. heeft belang bij de (tenuitvoerlegging van de) ontruiming, mede gelet op de door haar overgelegde brief van haar hypotheekverstrekker waarin staat dat de huur van de woning beëindigd moet worden.
4.9.
De gevorderde machtiging aan [eisers] c.s. om de ontruiming zo nodig zelf, op kosten van [gedaagden] c.s., te doen bewerkstelligen als [gedaagden] c.s. met de ontruiming in gebreke blijft, wordt afgewezen. Op grond van de wet mag de eisende partij de ontruiming niet zelf ter hand nemen en is de gedwongen ontruiming voorbehouden aan de deurwaarder. [eisers] c.s. heeft geen machtiging nodig om de hulp van de deurwaarder in te schakelen.
Gebruikersvergoeding
4.10.
De gevorderde gebruikersvergoeding van € 600,00 per maand zal (op grond van
artikel 7:225 BW) worden toegewezen. [gedaagden] c.s. dient deze vergoeding te betalen
voor elke maand of gedeelte van een maand gedurende welke [gedaagden] c.s. het gehuurde
tot de ontruiming nog in gebruik houdt.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.11
[eisers] c.s. heeft voldoende onderbouwd dat zij buitengerechtelijke incassowerkzaamheden heeft verricht. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, omdat onvoldoende concreet is gesteld en onderbouwd dat aanmaning overeenkomstig de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden.
Proceskosten
4.12.
[gedaagden] c.s. wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen. De wettelijke rente die [eisers] c.s. daarover vordert zal ook worden toegewezen. De gevorderde nakosten worden toegewezen tot een half salarispunt van het toegewezen salaris met een maximum van € 120,00, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagden] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eisers] c.s. te betalen een bedrag van € 15.900,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 augustus 2019 tot aan de dag van volledige betaling;
5.2.
veroordeelt [gedaagden] c.s. om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen en te verlaten en het gehuurde geheel ter vrije en ongehinderde beschikking van [eisers] c.s. te stellen onder afgifte aan [eisers] c.s. van de sleutels;
5.3.
veroordeelt [gedaagden] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt
ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eisers] c.s. te betalen een bedrag van € 600,00 voor
elke maand of gedeelte van een maand gedurende welke [gedaagden] c.s. het gehuurde tot de
ontruiming nog in gebruik houdt;
5.4.
veroordeelt [gedaagden] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [eisers] c.s. begroot op € 108,99 aan dagvaardingskosten, € 499,00 aan griffierecht en € 720,00 aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis, en € 120,00 aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
5.5.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Breimer en in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2020