ECLI:NL:RBGEL:2020:5088

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaakgegevens 8655679 \ VV EXPL 20-99 \ 693 \ 40141

uitspraak van

vonnis in kort geding

in de zaak van

de stichting Stichting De Alliantie

gevestigd te Hilversum

eisende partij in conventie

verwerende partij in reconventie

gemachtigde mr. W. Vos

tegen

[naam]

wonende te [woonplaats]

gedaagde partij in conventie

eisende partij in reconventie

gemachtigde mr. J.P.J. Botterblom

procederende krachtens toevoegingsnummer 2gc9612

Partijen worden hierna De Alliantie en [huurster] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 4 september 2020 met producties;

- de brief van de zijde van [huurster] van 11 september 2020 met producties, tevens eis in reconventie.

1.2.

Op 14 september 2020 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Tijdens de mondelinge behandeling hebben mr. Botterblom en mr. Vos het woord gevoerd aan de hand van pleitaantekeningen die zijn overgelegd en de griffier heeft aantekeningen bijgehouden van wat ter zitting is besproken.

1.3.

Daarna is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Vanaf 24 juni 2002 huurt [huurster] van SCW, onderdeel van De Alliantie, een woning, gebouwd in 1964 en gelegen in [plaats 1] aan [adres] . De bruto huur bedraagt € 598,51 per maand.

2.2.

Op 13 juni 2017 heeft Trition B.V. onderzoek gedaan naar de oorzaak van de schimmelschade in de woning. Het betrof aangetroffen schimmels in een van de slaapkamers en de badkamer. De conclusie van Trition in haar rapport bouwkundig onderzoek is als volgt:

“
Op basis van de uitgevoerde onderzoeken concluderen wij dat de woning onvoldoende wordt geventileerd. Gedurende twee weken is het bewonersgedrag in de woning gemonitord. (…) Om de oorzaak van de schimmelschade weg te nemen adviseren wij u de woning beter te ventileren. Zorg hiervoor dat in elke ruimte altijd een (klep)raam deels geopend is of een ventilatierooster geheel geopend. (…) Wij adviseren de schimmel door een gespecialiseerd bedrijf te laten reinigen zodat alle sporten van schimmelgroei worden verwijderd en gedood.”

2.3.

Op 27 juni 2019 heeft LBP Sight in een notitie de resultaten van het door haar uitgevoerde bouwfysisch onderzoek beschreven. De probleemstelling van het onderzoek werd bepaald door de door [huurster] ervaren gezondheidsklachten die zij relateert aan het verblijf in de woning. LBP Sight schrijft, voor zover hier van belang: “
In de ruimten van de woning is ten tijde van het onderzoek geen noemenswaardige schimmelaantasting aangetroffen. Wel is op basis van metingen van biologische agentia gebleken dat de luchtkwaliteit in de woning nadelig wordt beïnvloed door toetreding van verontreinigde lucht vanuit de kruipruimte. (…) Voor verbetering van de optredende binnenmilieucondities wordt aan de woningcorporatie Alliantie geadviseerd om maatregelen in overweging te nemen waarmee de invloed van de kruipruimte op het binnenmilieu in de woning wordt verminderd en de luchtverversing van de woning wordt verbeterd.”

2.4.

Sinds (ergens in) november 2018 is [huurster] niet meer woonachtig in de woning.

2.5.

Op 30 juli 2019 schrijft de dermatoloog van [huurster] het volgende:

“
Bovengenoemde patiënt zag ik met sinds vijf jaar bestaande gezondheidsproblemen die zij relateerde aan verblijf in haar woning (…) mn als de centrale verwarming aangaat. (…) Ook haar zoon en dochter kregen vergelijkbare klachten in dat huis (…) De hier gepresenteerde anamnestische casus kan goed passen bij een agens in die woning. (…)”

2.6.

Op 9 augustus 2019 heeft (de gemachtigde van) De Alliantie aan (de gemachtigde van) [huurster] per e-mail laten weten welke aanbevelingen van LBP Sight De Alliantie bereid was op te volgen, zonder erkenning dat het een gebrek zou zijn. Daarop heeft de gemachtigde van [huurster] als volgt gereageerd: “
De huurcommissie is ingeschakeld en cliënte wil eerst het onderzoek van de huurcommissie afwachten. Ik verzoek u dan ook met de voorgenomen werkzaamheden af te wachten tot het onderzoek is afgerond. Daarna zal ik op deze kwestie bij u terugkomen.”

2.7.

Op 6 juli 2020 heeft de rapporteur die door [huurster] gevraagd was om haar verzoek tot huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken te beoordelen haar rapport van onderzoek uitgebracht. Alleen klachten die schriftelijk aan De Alliantie waren gemeld, werden door de Dienst van de Huurcommissie onderzocht. De rapporteur schrijft, voor zover hier van belang:

“
Algemene conclusie

Volgens de bevindingen van de rapporteur kent de woonruimte ernstige gebreken in de Categorie C. Als de commissie de conclusie overneemt kan zij uitspreken dat een tijdelijke verlaging van de huurprijs tot 40% van de betaalde huurprijs gerechtvaardigd is.”

2.8.

De aanwezigheid van [naam] van De Alliantie en de gemachtigde van De Alliantie was door [huurster] niet gewenst bij het onderzoek van de Dienst van de Huurcommissie. Zij waren er niet bij.

3.De vordering en het verweer in conventie

3.1.

De Alliantie vordert, samengevat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

Primair

[huurster] te veroordelen tot onmiddellijke ontruiming van het gehuurde aan [adres] te [plaats 1] met de haren en het hare;

Subsidiair

I. De Alliantie te machtigen tot het verrichten van de onderhouds- en verbeterwerkzaamheden beschreven in het onderhouds- en energiebesparingsplan eensgezinswoningen te [plaats 1] , alsmede tot het verrichten van de bij het plan horende asbestinventarisatie, warmte opname het opstellen rapport voor een EPA-energielabel;

II. [huurster] te veroordelen tot het gehengen en gedogen van de uitvoering van de werkzaamheden als onder I beschreven;

III. [huurster] te veroordelen tot het verschaffen van toegang tot het gehuurde aan De Alliantie en door De Alliantie ingeschakelde derden op eerste verzoek van De Alliantie en zo lang en zo vaak als nodig is in verband met de uitvoering van de werkzaamheden als onder I beschreven en De Alliantie te machtigen om zich die toegang desnoods met behulp van de sterke arm te verschaffen, indien [huurster] aan deze veroordeling niet voldoet;

IV. [huurster] te veroordelen om op eerste verzoek van De Alliantie alle door De Alliantie aan te wijzen gedeelten van het gehuurde te ontruimen en ontruimd te houden zo lang als nodig is in verband met de uitvoering van de werkzaamheden als onder I beschreven en De Alliantie te machtigen om deze ontruiming desnoods zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm;

V. [huurster] te veroordelen tot het verlenen van alle overige medewerking benodigd voor de uitvoering van de werkzaamheden als onder I beschreven;

VI. De Alliantie te machtigen om zelf te bewerkstelligen waar nakoming van de veroordelingen toe zou hebben geleid als [huurster] de veroordelingen onder II tot en met V niet nakomt en [huurster] te veroordelen tot betaling van de kosten die noodzakelijk zijn voor de uitvoering van deze machtiging binnen twee weken na vertoon van de ter zake van De Alliantie verzonden facturen;

VII. te bepalen dat [huurster] een dwangsom verbeurt van € 1.500,- voor iedere dag of ieder dagdeel of iedere keer dat [huurster] een veroordeling zoals gevorderd onder II tot en met V niet nakomt met een maximum van € 25.000,-;

VIII. [huurster] te veroordelen tot betaling van de huurprijs vermeerderd met de maandelijkse opslag voor de renovatie (jaarlijks te verhogen), met ingang van de maand nadat de werkzaamheden in het gehuurde zijn afgerond;

Primair en subsidiair

IX. [huurster] te veroordelen tot betaling aan De Alliantie van de huurbetalingsachterstand van € 7.627,87;

X. [huurster] te veroordelen in de kosten van het geding, de nakosten daaronder begrepen.

3.2.

Aan haar primaire vordering legt De Alliantie ten grondslag dat [huurster] al bijna een jaar ten onrechte 100% van de huur opschort, zonder dat de huurcommissie heeft bepaald dat huurvermindering moet plaatsvinden. Er zijn diverse onderzoeken geweest, maar er is enkel een “gebrek” aan de radiatoren geconstateerd, dat door [huurster] nooit is gemeld. De Alliantie wil dat “gebrek” best komen herstellen, maar aangezien [huurster] De Alliantie niet in haar woning toelaat is dat niet mogelijk. [huurster] maakt zich, aldus De Alliantie, naast op deze manieren, ook schuldig aan ernstig onbetamelijk huurdersgedrag door vele procedures te starten en over zich af te roepen, halve waarheden te vertellen en De Alliantie er zo toe te dwingen zich te moeten verweren.

3.3.

Aan haar subsidiaire vordering legt De Alliantie ten grondslag dat meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het onderhouds- en energiebesparingsplan en dat [huurster] zich na de op 8 april 2020 daarover ontvangen kennisgeving niet binnen acht weken tot de rechter heeft gewend. Het voorstel van De Alliantie moet dus als redelijk gezien worden en [huurster] is op grond van art. 7:220 lid 3 BW verplicht om de uitvoering van de werkzaamheden te gedogen en haar medewerking daaraan te verlenen. Bij uitvoering van de werkzaamheden heeft De Alliantie bovendien een zwaarwichtig belang. Het gehuurde wordt energiezuiniger en (preventief) onderhoud is noodzakelijk (art. 7:220 lid 2 BW). Ook dat maakt haar voorstel redelijk. Tot slot gaat het, aldus De Alliantie, om grotendeels dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW. De werkzaamheden kunnen niet zonder nadeel worden uitgesteld. De dwangsom wordt gevorderd, omdat verwacht wordt dat [huurster] het De Alliantie, ook na een toewijzend vonnis, lastig zal maken om het vonnis te executeren. Ze is een niet meewerkende huurder.

3.4.

[huurster] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

4.De vordering en het verweer in reconventie

4.1.

[huurster] vordert, samengevat, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

a. De Alliantie te veroordelen om binnen twee dagen, na betekening van het vonnis, aan [huurster] een eengezinswoning met vijf kamers ter beschikking te stellen, gelegen in [plaats 2] , zolang de procedure bij de huurcommissie niet ten einde is gekomen, er nog niet onherroepelijk is beslist op het handhavingsverzoek gedaan door [huurster] , het gerechtshof nog geen eindarrest heeft gewezen en de gebreken aan de woning te [plaats 1] niet adequaat door De Alliantie zijn hersteld, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag voor iedere dag dat De Alliantie in gebreke blijft met de nakoming van dit vonnis;

b. De Alliantie te veroordelen om aan [huurster] tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan bedrag van € 5.000,- te betalen als voorschot op de door [huurster] geleden schade, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 september 2020 tot aan de dag der algehele voldoening;

c. De Alliantie te veroordelen om binnen drie weken na betekening van het vonnis passende voorzieningen te treffen die ervoor zorgen dat de luchtkwaliteit in de woning van [huurster] te [plaats 1] niet langer wordt beïnvloed door verontreinigde lucht en door vochtigheid vanuit de kruipruimte, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag voor iedere dag dat De Alliantie in verzuim blijft gehoor te geven aan het vonnis;

Subsidiair

De Alliantie te veroordelen om binnen drie weken na betekening van het vonnis de onderzoeken te (laten) verrichten zoals door de BouwkundeWinkel Eindhoven zijn omschreven, althans een onderzoek te doen zoals door de voorzieningenrechter bepaald, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag voor iedere dag dat De Alliantie in verzuim blijft gehoor te geven aan het vonnis.

Primair en subsidiair;

De Alliantie te veroordelen in de proceskosten.

4.2.

Aan haar vordering legt [huurster] ten grondslag dat er gebreken zijn in de huurwoning die ervoor hebben gezorgd dat zij gezondheidsschade heeft opgelopen. Het gaat met name om vochtproblemen, een slechte luchtkwaliteit in de woning door toetreding van verontreinigde lucht vanuit de kruipruimte, de groei van schimmels in de woning en zoutbloeiingen. Deze gebreken zijn door middel van diverse onderzoeken aangetoond, aldus [huurster] . De Alliantie bagatelliseert al deze gebreken en baseert zich op een oud onderzoek uit 2017 van Trition waaruit zou blijken dat er “niets aan de hand is” in de woning van [huurster] . Vanwege dit alles vordert [huurster] tijdelijk een vervangende woning en een voorschot op schadevergoeding.

4.3.

De Alliantie heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

5.De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie

5.1.

Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de voorzieningenrechter deze gezamenlijk.

5.2.

Het spoedeisend belang van de vordering in conventie vloeit voort uit de stellingen van De Alliantie.

5.3.

Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming, zoals door De Alliantie in conventie primair gevorderd, is slechts plaats indien met een grote mate van waarschijnlijkheid in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Bovendien moet sprake zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat het belang van de verhuurder om over een vrije woning te beschikken moet prevaleren boven het belang van de huurder om in de woning te blijven.

5.4.

De voorzieningenrechter zal de vordering tot ontruiming toewijzen. Voorshands is niet onaannemelijk dat er in de woning een en ander aan de hand is. De voorzieningenrechter wil aannemen dat het er vochtig is en dat het binnenklimaat niet zodanig is dat het prettig is om in de woning te verblijven. Ook is de voorzieningenrechter van oordeel dat het mogelijk is, zoals ook de dermatoloog van [huurster] beschrijft, dat [huurster] klachten krijgt van verblijven in de woning. Wat echter niet in deze procedure aannemelijk is geworden, is wat de oorzaak is van de staat waarin de woning zich nu bevindt. Er zijn diverse onderzoeken gedaan, in de loop der jaren, zowel op verzoek van De Alliantie als op verzoek van [huurster] , maar het binnenklimaat is niet verbeterd en het lijkt erop, als gekeken wordt naar de bevindingen van de rapporteur van de Dienst van de Huurcommissie, dat de situatie is verergerd. De voorzieningenrechter is met De Alliantie van oordeel dat een woning die al een kleine twee jaar niet bewoond wordt en waar niet gestookt wordt, snel achteruit zal gaan en dat het goed mogelijk is dat het niet bewonen (mede) oorzaak is van de problemen die in de woning zijn geconstateerd door de Dienst van de Huurcommissie. Deze Dienst is op 9 maart 2020 komen kijken, toen de woning al een jaar en vier maanden niet meer bewoond werd.

5.5.

Naast wat hierboven beschreven is (de oorzaak van de staat van de woning is onduidelijk), weegt de voorzieningenrechter mee dat [huurster] geen maatregelen heeft getroffen, nadat de eerste schimmels waren geconstateerd. Ze is te afwachtend geweest. Ter zitting heeft de voorzieningenrechter [huurster] naar haar acties gevraagd en [huurster] gaf aan dat ze meldingen gedaan had bij De Alliantie. Ze heeft, zo begrijpt de voorzieningenrechter, zelf geen (schoonmaak)actie ondernomen, anders dan (ventilatie)roosters open zetten. Verder heeft de voorzieningenrechter in haar overwegingen meegewogen dat de rapporteur van de Dienst van de Huurcommissie weliswaar ernstige gebreken heeft geconstateerd (waarvan het nog niet duidelijk is of de huurcommissie die conclusie overneemt), maar dat dit kan betekenen dat [huurster] eventueel slechts 40% van de huurprijs zal hoeven betalen. Niet gesteld of gebleken is dat een huurprijsverlaging van 100% geadviseerd wordt.

5.6.

Het voorgaande betekent dat er geen aanleiding was om ongeveer een jaar de huurbetaling volledig stop te zetten (op te schorten), zoals [huurster] heeft gedaan. Zelfs als moet worden aangenomen dat sprake is van een gebrek of meerdere gebreken in de zin van art. 7:204 BW, die ook aan De Alliantie gemeld zijn, is het de vraag in hoeverre dat gebrek aan [huurster] is toe te rekenen. Of sprake is van een gebrek in juridische zin is overigens in deze procedure niet vast komen te staan, omdat partijen erover twisten, zodat nadere bewijslevering nodig zal zijn, waar een kort geding zich niet voor leent. Door betaling van de huur onder deze omstandigheden volledig op te schorten voor zo’n lange periode is [huurster] tekort geschoten in de nakoming van haar verplichting om de huur te betalen. Alle omstandigheden afgewogen, is met een grote mate van waarschijnlijkheid aannemelijk dat in de bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Het belang van de verhuurder om over een vrije woning te beschikken weegt gelet op al het voorgaande zwaarder.

5.7.

Ten overvloede hecht de voorzieningenrechter er nog aan te vermelden dat [huurster] , door medewerkers van De Alliantie of door hen ingeschakelde derden niet binnen te laten in haar woning voor (herstel)werkzaamheden, De Alliantie heeft belemmerd om van haar zijde aan haar verplichtingen als verhuurder te voldoen. Daarom kan De Alliantie niet worden tegengeworpen dat zij niet aan haar verplichtingen als verhuurder voldoet. Van De Alliantie kan niet gevergd worden dat zij eerst alle procedures die [huurster] start/is gestart (huurcommissie, hoger beroep en een bestuursrechtelijke procedure) afwacht, voordat ze tot herstel over mag gaan. Dat, zoals [huurster] betoogt, toelating van De Alliantie in haar woning ervoor zal zorgen dat bewijs wordt vernietigd is in deze procedure niet aannemelijk geworden en [huurster] heeft bovendien meer manieren om bewijs te leveren/vergaren (getuigen, foto’s, deskundigenrapporten) dan haar woning te laten in de toestand zoals die is.

5.8.

De termijn van ontruiming wordt op 14 dagen na betekening van dit vonnis gesteld.

5.9.

In afwachting van de procedure bij de huurcommissie en gelet op het rapport van de Dienst van de Huurcommissie zal 40% van de door De Alliantie gevorderde huurachterstand worden toegewezen. Dat is een bedrag van € 3.051,15 (40% van € 7.627,87). [huurster] zal tot betaling hiervan worden veroordeeld.

5.10.

Nu in conventie de ontruiming zal worden toegewezen en [huurster] haar primaire vordering onder a en subsidiaire vordering afhankelijk heeft gesteld van de uitkomsten van nog te voeren procedures of die vordering haar woning betreft die zij zal moeten verlaten (vordering c), zullen de vorderingen in reconventie worden afgewezen. Niet alleen is, zoals hierboven al is overwogen, niet komen vast te staan of er sprake is van gebreken in de woning en dat de oorzaak van die eventuele gebreken niet aan [huurster] is toe te rekenen, maar ook is in deze procedure niet vast te stellen dat en of [huurster] schade heeft geleden waarvoor De Alliantie aansprakelijk is. Daarom zal een voorschot op de schadevergoeding ook niet worden toegewezen (vordering b).

5.11.

[huurster] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in conventie en in reconventie dragen. De gevorderde nakosten zullen worden begroot op een bedrag van € 120,- zijnde een half salarispunt van het toe te wijzen salaris van de gemachtigde met een maximum van € 120,00.

6.De beslissing

De kantonrechter

rechtdoende als voorzieningenrechter

in conventie

6.1.

veroordeelt [huurster] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te [plaats 1] te ontruimen met de haren en het hare;

6.2.

veroordeelt [huurster] om aan De Alliantie te betalen een bedrag van € 3.051,15;

6.3.

veroordeelt [huurster] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van De Alliantie begroot op € 100,89 aan dagvaardingskosten, € 499,- aan griffierecht en € 720,- aan salaris voor de gemachtigde;

6.4.

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

6.5.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

6.6.

wijst de vorderingen af;

6.7.

veroordeelt [huurster] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van De Alliantie begroot op € 360,- aan salaris voor de gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. A.J. Weerkamp-Beens en in het openbaar uitgesproken op