ECLI:NL:RBGEL:2020:4682

• Datum uitspraak: 11 september 2020
• Publicatiedatum: 15 september 2020
• Zaaknummer: 8694340 \ VV EXPL 20-41
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: P.J. Wiegman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van een woning na buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst wegens drugshandel

In deze zaak heeft de Rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen, op 11 september 2020 uitspraak gedaan in een kort geding tussen de stichting Woningcorporatie WoonGenoot en twee gedaagden. WoonGenoot vorderde ontruiming van de woning die aan de gedaagden was verhuurd, na een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. De ontbinding was gebaseerd op de sluiting van de woning door de burgemeester op grond van artikel 13b van de Opiumwet, nadat er aanzienlijke hoeveelheden drugs en wapens in de woning waren aangetroffen.

De procedure begon met een dagvaarding op 21 augustus 2020, gevolgd door een mondelinge behandeling op 1 september 2020. WoonGenoot stelde dat de gedaagden de huurovereenkomst niet vrijwillig wilden beëindigen, ondanks de ernstige overtredingen van de huurvoorwaarden. De gedaagden voerden verweer, maar de kantonrechter oordeelde dat WoonGenoot terecht gebruik had gemaakt van haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding. De rechter benadrukte dat de aanwezigheid van drugs en wapens in de woning een ernstige schending van de huurovereenkomst vormde en dat de belangen van WoonGenoot zwaarder wogen dan die van de gedaagden, ondanks de aanwezigheid van minderjarige kinderen.

De kantonrechter oordeelde dat de ontruiming moest plaatsvinden binnen zeven dagen na de opheffing van de sluiting door de burgemeester. De gedaagden werden in het ongelijk gesteld en moesten de proceskosten dragen. Dit vonnis bevestigt de strikte handhaving van huurvoorwaarden door woningcorporaties in gevallen van drugshandel en de proportionaliteit van maatregelen die genomen worden ter bescherming van de leefomgeving.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Nijmegen

zaakgegevens 8694340 \ VV EXPL 20-41 \ 548

uitspraak van

vonnis in kort geding

in de zaak van

de stichting Stichting Woningcorporatie WoonGenoot

gevestigd te Nijmegen

eisende partij

gemachtigde mr. P.A.C. van Buul

tegen

1.

[gedaagde 1]

wonende te [woonplaats]

gemachtigde mr. J.W.J. Hopmans

2.

[gedaagde 2]

wonende te [woonplaats]

gemachtigde mr. J.W.J. Hopmans

gedaagde partijen

Partijen worden hierna WoonGenoot en [gedaagden] genoemd.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 21 augustus 2020 met producties

- de e-mail van 31 augustus 2020 met producties van de zijde van [gedaagden]

- de mondelinge behandeling van 1 september 2020 mede inhoudende de pleitnotities van de gemachtigde van WoonGenoot en de gemachtigde van [gedaagden] .

2. De feiten

2.1.

WoonGenoot verhuurt vanaf 14 december 2009 de woning aan [adres] aan [gedaagden] .

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van toepassing met daarin onder meer de volgende bepalingen:

- artikel 6.3.:
Huurder is gehouden het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de bestemming als woonruimte te gebruiken en te onderhouden.

- artikel 6.8.:

Het is huurder niet toegestaan:

(…)

 hennep of soortgelijke gewassen in het gehuurde te telen, verdovende middelen te hebben en/ of daarin handel te drijven vanuit het gehuurde of enige andere activiteit te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt.

2.3.

Op 2 maart 2020 heeft de politie een MMA-melding ontvangen met betrekking tot het woonadres van de ouders van [gedaagde 2] . Deze melding vormde aanleiding nader onderzoek naar [gedaagde 2] te doen. Op 11 maart 2020 is [gedaagde 2] aangehouden met een tas met softdrugs en een groot geldbedrag. Vervolgens is de woning van [gedaagden] doorzocht. Uit de daarover opgemaakte bestuurlijke rapportage daarvan blijkt dat de volgende goederen zijn aangetroffen en in beslag genomen:

• contante geldbedragen van € 600,-, € 350,-, en € 5.000,-
• een bakje met henneptoppen met een totale hoeveelheid van 6 gram,
• tien horloges,
• één zakje met zes hennepzaadjes,
• drie zakjes wit poeder en één zakje groen poeder, waarvan forensisch onderzoek heeft uitgewezen dat het daarbij gaat om 0,73 gram, 2,84 gram en 1,53 gram, allen positief MDMA, en 3,90 gram indicatie voor amfetamine,
• één patroonhouder met 1 x 9 mm patroon,
• één zakje met 14 patronen 8,35 mm,
• twee peppersprays,
• één pepperspraupistool,
• twee luchtdrukwapens.

2.4.

WoonGenoot heeft [gedaagden] bij brief van 19 mei 2020 in de gelegenheid gesteld vrijwillig mee te werken aan de beëindiging van de huurovereenkomst.

2.5.

De gemachtigde van [gedaagden] heeft bij brief van 25 mei 2020 aan WoonGenoot medegedeeld, dat zij geen medewerking zullen verlenen aan beëindiging van de huurovereenkomst, nu daartoe iedere grondslag ontbreekt.

2.6.

Bij besluit van 9 juli 2020 heeft de burgemeester op grond van artikel 13b Opiumwet de woning met ingang van 17 augustus 2020 voor de duur van drie maanden gesloten.

2.7.

De gemachtigde van WoonGenoot heeft bij brief van 21 juli 2020 aan [gedaagden] de huurovereenkomst als volgt buitengerechtelijk ontbonden.

(…)

Vanwege de brief van de gemeente gedagtekend op 9 juli 2020, waarin de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet wordt gesloten, heeft WoonGenoot besloten de huurovereenkomst met u onder toepassing van artikel 7:231 BW buitengerechtelijk te ontbinden.

Hierbij ontbind ik namens WoonGenoot de huurovereenkomst met betrekking tot de door u van WoonGenoot gehuurde woning aan [adres] buitengerechtelijk.

U wordt verzocht het gehuurde uiterlijk 16 augustus 2020 leeg en ontruimd onder inlevering van de sleutels aan WoonGenoot ter beschikking te stellen.

(…)

2.8.

[gedaagden] hebben bij bezwaarschrift van 4 augustus 2020 bezwaar gemaakt tegen het besluit van 9 juli 2020. Tevens hebben zij bij verzoek van 4 augustus 2020 verzocht om een voorlopige voorziening bij de rechtbank om het besluit van de burgemeester van 9 juli 2020 te schorsen hangende de bezwaarprocedure in die zin dat het betreffende besluit niet ten uitvoer mag worden gelegd door de burgemeester totdat op bezwaar zal zijn beslist.

2.9.

Bij uitspraak van de voorzieningenrechter van 14 augustus 2020 heeft de rechtbank Gelderland, sector Bestuursrecht (zaaknummer: AWB 20/4216) het verzoek om voorlopige voorziening afgewezen. Daarin staat onder meer:

• onder 3.2.2: dat de voorzieningenrechter het standpunt van de burgemeester, dat sprake is van een ernstig geval omdat de verzachtende omstandigheden niet opwegen tegen de verzwarende omstandigheden, volgt en daarom van oordeel is dat de sluiting voor de duur van drie maanden in het beleid van de burgemeester past,
• onder r.o. 4.1: dat de burgemeester gelet op het toetsingskader, waarvoor verwezen wordt naar ABRvS 28 augustus 2019, ECLI:NL:2019:2912,
• onder 6.3.: dat de burgemeester in redelijkheid van zijn bevoegdheid tot sluiting gebruik heeft kunnen maken waarbij het volgende is overwogen:

(…),

- onder 6.4.: dat de burgemeester zich op het standpunt mag stellen dat het met de tijdelijke sluiting te dienen algemeen belang zwaarder weegt dan het belang van verzoekers op het ongestoord uitoefenen van hun woongenot en privéleven en woningsluiting niet in strijd geacht wordt met artikel 8 van het EVRM en het Internationaal Verdrag van de Rechten van het Kind (IVRK).

2.10.

[gedaagden] hebben als productie 7 een brief van buurtbewoners [straatnaam] aan de burgemeester overgelegd waarbij zij een moreel appel op de burgemeester doen om in het belang van de kinderen [gedaagde 1] en haar kinderen terug te laten keren in de wijk.

3. De vordering en het verweer

3.1.

WoonGenoot vordert ontruiming van de woning aan [adres] met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.

3.2.

Zij baseert zich daarbij op het volgende. WoonGenoot is op grond van artikel 7:231 lid 2 BW gerechtigd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, omdat de woning door de burgemeester op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten. De maatregel is gezien alle omstandigheden van het geval en de in de woning aangetroffen hoeveelheden drugs en andere voor criminele doeleinden bestemde goederen een proportionele maatregel. Het besluit past ook binnen het zerotolerancebeleid van WoonGenoot in gevallen waarin druggerelateerde zaken aan de orde zijn.
WoonGenoot heeft belang bij een korte ontruimingstermijn. Zij kan dan aan de burgemeester vragen de sluiting van de woning weer ongedaan te maken, zodat zij op de meest korte termijn kan overgaan tot het verhuren van de woonruimte aan een ander.

3.3.

[gedaagden] voeren verweer. Daarop wordt hierna voor zover nodig nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vordering. WoonGenoot heeft de huurovereenkomst op grond van artikel 7: 231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbonden en heeft [gedaagden] verzocht de woning uiterlijk op 16 augustus 2020 te ontruimen. Nu zij daar geen gevolg aan hebben gegeven, behouden zij volgens WoonGenoot de woning zonder recht of titel. Daarmee is haar spoedeisend belang gegeven.

4.2.

In deze procedure moet worden beoordeeld of de vordering in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat toewijzing gerechtvaardigd is.
Bij toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding wordt grote terughoudendheid betracht. Bovendien is in een kort gedingprocedure geen plaats voor een diepgaand onderzoek naar de betwiste feiten.

4.3.

De gevorderde ontruiming is gebaseerd op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. In dit kort geding staat dan ook de vraag centraal of en in hoeverre voldoende aannemelijk is dat de buitengerechtelijke ontbinding in een eventuele bodemprocedure stand zal houden.

4.4.

WoonGenoot heeft aan de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst het besluit van de burgemeester tot sluiting van de woning ten grondslag gelegd. Dat volstaat volgens [gedaagden] niet. De kantonrechter volgt [gedaagden] daarin niet. Artikel 7:231 lid 2 BW biedt WoonGenoot immers de mogelijkheid de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden indien in de woning in strijd met de artikelen 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en de woning daarom op grond van artikel 13b van die wet is gesloten. Vaststaat dat [gedaagde 2] in strijd met de artikelen 2 en 3 van de Opiumwet heeft gehandeld door een handelshoeveelheid soft- en harddrugs, namelijk meer dan is toegestaan voor eigen gebruik, in de woning aanwezig te hebben, en verder dat de woning op last van het bevoegd gezag, de burgemeester, is gesloten voor de duur van drie maanden. Een en ander rechtvaardigt in beginsel dat WoonGenoot de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbinden.

4.5.

Volgende vraag die dan aan de orde komt is of WoonGenoot terecht van die bevoegdheid gebruik heeft gemaakt. Dat is een vraag die beantwoord moet worden aan de hand van de toets van artikel 6:248 lid 2 BW, namelijk of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat WoonGenoot gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot ontbinding. Het gevolg van de ontbinding is dat [gedaagden] de woning moeten ontruimen. Het woonrecht is, zoals [gedaagden] aanvoeren, een vitaal recht, dat beschermd wordt in artikel 8 EVRM. Daarop kan alleen inbreuk worden gemaakt indien sprake is van een proportioneel getroffen maatregel.

Ter beoordeling ligt dan ook voor of de buitengerechtelijke ontbinding een proportionele maatregel betreft en of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aanvaardbaar is dat zij gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot ontbinding.

4.5.1.

Volgens [gedaagden] dient WoonGenoot alvorens tot buitengerechtelijke ontbinding over te gaan alle bij de huurovereenkomst betrokken belangen te onderzoeken en vervolgens af te wegen of zij in dit geval van haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding gebruik kan maken. Het is hen niet gebleken dat WoonGenoot een belangenafweging heeft gemaakt, rekening heeft gehouden met bijzondere omstandigheden en alle betrokken belangen heeft meegewogen. Vanzelfsprekend dient WoonGenoot een afweging te maken alvorens zij gebruik maakt van haar wettelijke bevoegdheid. Niet valt in te zien op grond waarvan WoonGenoot gehouden is die afweging van tevoren met [gedaagden] te delen. De belangenafweging maakt onderdeel uit van de rechterlijke toetsing.

4.5.2.

WoonGenoot stelt dat zij in haar afweging mee heeft laten wegen dat er sprake is van minderjarige kinderen. Het woonbelang van de minderjarige kinderen is echter voor WoonGenoot in relatie tot het algemeen maatschappelijk belang geen reden geweest de huurovereenkomst niet te ontbinden. Daarbij is haar niet gebleken van bijzondere omstandigheden met betrekking tot de woning in relatie tot de kinderen. Een woning waar op meerdere plekken drugs en wapens liggen, komt haar niet voor als een toonbeeld van een door de ouders gecreëerde veilige omgeving. WoonGenoot geeft aan dat zij niet wil dat dergelijke activiteiten vanuit haar woning plaatsvinden. Dat [gedaagde 1] niets afwist van de criminele activiteiten van haar partner acht WoonGenoot ongeloofwaardig. De ziekte van [gedaagde 1] was WoonGenoot niet bekend, maar het is haar niet duidelijk in welke zin dit een rol speelt.

4.5.3.

Voorop staat dat WoonGenoot als een krachtens de Woningwet toegelaten instelling voor de volkshuisvesting een zwaarwegend belang heeft om op te treden tegen de aanwezigheid van handelshoeveelheden drugs in een woning ter voorkoming van activiteiten in haar woningbestand die in potentie de leefbaarheid aan kunnen tasten. De aangetroffen hoeveelheid drugs in de woning overschrijden de toegestane hoeveelheid voor eigen gebruik, namelijk 0,5 gram voor harddrugs en 5 gram voor softdrugs, en moet dan ook aangemerkt worden als een handelshoeveelheid. WoonGenoot voert een zerotolerancebeleid in zaken waarin druggerelateerde zaken aan de orde zijn. Daarnaast zijn er grote geldbedragen en munitie aangetroffen in de woning. Een en ander versterkt het vermoeden dat sprake is van criminele activiteiten, die WoonGenoot uit haar woningen wil weren.

4.5.4.

Daar tegenover staat het belang van [gedaagden] om met hun minderjarige kinderen in de woning te kunnen blijven wonen. Het gaat daarbij om kwetsbare kinderen. Het belang van minderjarige, kwetsbare kinderen bij voortdurende bewoning is evident, maar weegt op zich zelf genomen onvoldoende op tegen het hiervoor weergegeven belang van WoonGenoot. Daarbij komt dat een nadere toelichting met betrekking tot de binding van de minderjarige kinderen met betrekking tot deze woning niet is gegeven.
De steunbetuiging van de buurtbewoners [straatnaam] is er op gericht om [gedaagde 1] met haar kinderen in de woning te laten terugkeren, maar zegt niets over [gedaagde 2] . Dat [gedaagde 1] van niets wist, kan op basis van het feit dat de drugs door de hele woning zijn aangetroffen, alsmede geldbedragen en munitie, voorshands niet worden aangenomen. Het had met het oog daarop verwacht mogen worden dat er hulpverlening was ingeschakeld om de drugs(-handel) aan banden te leggen. Daarover is echter niets gesteld of gebleken.
Ter zitting is van de zijde van [gedaagden] nog aan de orde gesteld dat het beleid in [woonplaats] zodanig is dat zij op een zwarte lijst zouden komen en de eerst komende vijf jaar niet in aanmerking zouden komen voor een woning. Namens WoonGenoot is uitdrukkelijk betwist dat gewerkt wordt met een zwarte lijst. Als er echter geen positieve verhuurdersverklaring overgelegd kan worden, vindt er geen plaatsing plaats. Er dient dan door [gedaagden] bij instanties aangeklopt te worden voor begeleiding. Als zij hulp aanvaarden, is er volgens WoonGenoot wel van alles mogelijk. Dat is dan de weg die [gedaagden] moeten begaan.

4.5.5.

In dit kort geding wordt niet getreden in de beoordeling van het bestuursrechtelijke besluit. Dat is aan de bestuursrechter overgelaten. Het voorlopige, uitvoerig gemotiveerde oordeel van de bestuursrechter biedt in ieder geval geen aanknopingspunten te veronderstellen dat het besluit van de burgemeester geen stand zal houden. Daarbij geldt uiteraard dat het risico dat het besluit geen stand houdt voor rekening van WoonGenoot komt. Er is immers nog geen sprake van een onherroepelijke beslissing.

4.5.6.

Een en ander leidt er toe dat naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet gezegd kan worden dat de uitoefening van de bevoegdheid van WoonGenoot om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht.

4.6.

Het voorgaande betekent dat het naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter thans voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in stand zal blijven. De door WoonGenoot gevorderde ontruiming zal in deze procedure dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat de termijn voor ontruiming wordt gesteld op zeven dagen na de dag waarop de burgemeester de sluiting van de woning ongedaan heeft gemaakt.

4.7.

[gedaagden] worden in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.

5. De beslissing

De kantonrechter

rechtdoende als voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagden] om de woning c.a. aan [adres] binnen zeven dagen na de dag waarop de burgemeester de sluiting van de woning ongedaan heeft gemaakt met alle zich daarop en daarin bevindende personen en roerende zaken, voor zover deze zaken WoonGenoot niet in eigendom toebehoren, althans met al het hunne en de hunnen te (doen) verlaten en ontruimen, die woning in goede staat aan WoonGenoot op te leveren en door overgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van WoonGenoot te stellen en de betreffende woning niet meer te betreden;

5.2.

veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van WoonGenoot begroot op € 105,03 aan dagvaardingskosten, € 124,00 aan griffierecht en € 620,- aan salaris voor de gemachtigde
;

5.3.

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. P.J. Wiegman en in het openbaar uitgesproken op