Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Apeldoorn
Zaaknummer: 7964731 CV EXPL 19-3915
Afschrift aan: beide partijen
Verzonden d.d.
Vonnis d.d. 12 februari 2020 van de kantonrechter
in de zaak van:
[opposant, tevens eisende partij in reconventie] ,
wonende te [woonplaats] ,
opposant, tevens eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. D.A.J. Spierings,
tegen
de besloten vennootschap V12 B.V.,
gevestigd te Nunspeet,
geopposeerde, tevens verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. G.E. Hamer.
Partijen worden hierna aangeduid als [opposant, tevens eisende partij in reconventie] en V12.
1.Het verdere procesverloopIn de verstek- en in de verzetprocedure
Het verdere verloop blijkt uit:
- het vonnis van 14 augustus 2019
- de akte overlegging producties, tevens akte vermeerdering/wijziging van eis tevens conclusie van antwoord in reconventie, van V12
- de mondelinge behandeling op 8 oktober 2019, waarvan aantekening is gehouden door de griffier
- de akte uitlaten van [opposant, tevens eisende partij in reconventie]
- de akte uitlating van V12.
Tenslotte is vonnis bepaald.
2.De feitenIn de verstek- en in de verzetprocedure
2.1
Op 18 mei 2015 is tussen [verhuurder] (hierna: [verhuurder] ) en [opposant, tevens eisende partij in reconventie] een schriftelijke huurovereenkomst gesloten voor de woonstudio met aanhorigheden aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). [opposant, tevens eisende partij in reconventie] is op grond daarvan maandelijks huur verschuldigd, te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft.
2.2
V12 is op 1 juni 2017 eigenaar van de woning geworden.
2.3
Bij exploot van 3 juli 2019 heeft V12 bevel gedaan aan [opposant, tevens eisende partij in reconventie] om binnen twee dagen na datum van het exploot aan het op 19 juni 2019 gewezen vonnis te voldoen en hem aangezegd dat bij niet-voldoening aan het bevel V12 de ontruiming zelf zal (doen) bewerkstellingen op donderdag 18 juli 2019.
2.4
[opposant, tevens eisende partij in reconventie] heeft de woning voor 18 juli 2019 verlaten.
3.De vordering in de verstekprocedure
3.1
V12 vordert dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. [opposant, tevens eisende partij in reconventie] zal worden veroordeeld om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan haar te betalen € 2.466,62, vermeerderd met de toepasselijke rente over € 2.153,31 vanaf 6 juni 2019 tot aan de dag van de algehele voldoening;
2. de tussen partijen bestaande huurovereenkomst zal worden ontbonden en [opposant, tevens eisende partij in reconventie] zal worden veroordeeld om binnen 3 dagen, althans binnen een door de rechtbank nader te bepalen termijn, het gehuurde met alle personen en goederen te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter algehele en vrije beschikking van V12 te stellen;
3.
a. primair: [opposant, tevens eisende partij in reconventie] zal worden veroordeeld om de lopende huurtermijnen ingaande 1 juli 2019 te voldoen tot aan de dag van de ontbinding van de overeenkomst, zomede tot betaling van een schadevergoeding gelijk aan de huurtermijnen over de periode vanaf de datum van ontbinding tot aan de dag waarop het gehuurde aan een ander zal worden verhuurd, waarbij iedere ingetreden maand als een volle maand geldt;
a. primair: [opposant, tevens eisende partij in reconventie] zal worden veroordeeld om de lopende huurtermijnen ingaande 1 juli 2019 te voldoen tot aan de dag van de ontbinding van de overeenkomst, zomede tot betaling van een schadevergoeding gelijk aan de huurtermijnen over de periode vanaf de datum van ontbinding tot aan de dag waarop het gehuurde aan een ander zal worden verhuurd, waarbij iedere ingetreden maand als een volle maand geldt;
b. subsidiair: [opposant, tevens eisende partij in reconventie] zal worden veroordeeld om de lopende huurtermijnen ingaande 1 juli 2019 te voldoen tot aan de dag van de ontbinding van de overeenkomst, zomede tot betaling van een schadevergoeding gelijk aan de huurtermijnen over de periode vanaf de datum van ontbinding tot aan de dag van ontruiming, waarbij iedere ingetreden maand als een volle maand geldt;
4. [opposant, tevens eisende partij in reconventie] zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
3.2
V12 legt daaraan ten grondslag dat [opposant, tevens eisende partij in reconventie] ondanks aanmaning in gebreke is gebleven met tijdige betaling van de huur. De huurachterstand bestaat uit € 497,20 inzake de huurtermijn van 1 november 2017, € 516,85 inzake de huurtermijn van 1 juni 2018, € 569,63 inzake de huurtermijn van 1 mei 2019 en € 569,63 inzake de huurtermijn van 1 juni 2019. Op grond van de wet is [opposant, tevens eisende partij in reconventie] tevens de wettelijke rente verschuldigd, tot 6 uni 2019 berekend op € 25,87.
De vordering is ter incasso uit handen gegeven. Op grond van de wet komen de buitengerechtelijke incassokosten tot een bedrag van € 287,44, inclusief BTW, voor rekening van [opposant, tevens eisende partij in reconventie] .
De achterstand in de huurbetalingen is opgelopen tot meer dan drie maanden. Volgens jurisprudentie rechtvaardigt een huurachterstand van drie maanden een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
3.3
Bij verstekvonnis van 19 juni 2019 is de vordering van V12 toegewezen, waarbij is bepaald dat de huurovereenkomst wordt ontbonden per datum uitspraak en de termijn van ontruiming wordt gesteld op veertien dagen na betekening van het vonnis.
4.De vordering en het verweer in de verzetprocedure
In oppositie
4.1
[opposant, tevens eisende partij in reconventie] vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hij zal worden ontheven van de veroordeling, bij verstek tegen hem uitgesproken bij vonnis van de Rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Apeldoorn, op 19 juni 2019 tussen V12 als eisende partij en [opposant, tevens eisende partij in reconventie] als gedaagde partij en V12 in haar oorspronkelijke vordering niet-ontvankelijk te verklaren, althans haar die te ontzeggen, met veroordeling van V12 in de kosten van de procedure.
4.2
[opposant, tevens eisende partij in reconventie] legt daaraan het volgende ten grondslag.
Hij is een huurovereenkomst met [verhuurder] aangegaan en heeft nimmer een huurovereenkomst van V12 ontvangen. Ook is hem geen toestemming gevraagd en is niet meegedeeld dat V12 in de plaats zou zijn gesteld van [verhuurder] . In elk geval heeft hij hier niet mee ingestemd.
Vanaf zijn pensionering voldoet hij de huurtermijnen na ontvangst van zijn AOW-uitkering. De huismeester ging daarmee akkoord, het latere betaalmoment van [opposant, tevens eisende partij in reconventie] werd gedoogd.
[opposant, tevens eisende partij in reconventie] verkeert in een economisch zwakke positie. Het is voor hem niet mogelijk om op korte termijn een nieuwe woning te betrekken, zeker niet met deze huurprijs. Onder die omstandigheden is een ontbinding van de huurovereenkomst vanwege de verstrekkende gevolgen niet gerechtvaardigd. De ernstige gevolgen voor [opposant, tevens eisende partij in reconventie] staan niet in verhouding tot de ernst van de tekortkoming. Nu ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd was, is de woning van [opposant, tevens eisende partij in reconventie] ten onrechte ontruimd.
4.3
V12 heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vordering. De inhoud van het verweer zal hieronder waar nodig aan de orde komen.
In reconventie
4.4
[opposant, tevens eisende partij in reconventie] vordert dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht zal worden verklaard dat V12 aansprakelijk is voor de schade die [opposant, tevens eisende partij in reconventie] heeft geleden als gevolg van de onterechte ontruiming;
2. V12 zal worden veroordeeld tot vergoeding van de door [opposant, tevens eisende partij in reconventie] geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
3. voor recht zal worden verklaard dat V12 [opposant, tevens eisende partij in reconventie] in de toekomst dient te voorzien van een positieve huurdersverklaring, nu geen sprake was van gedragingen die wanprestatie opleverden, dan wel ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van de woning rechtvaardigden;
4. V12 zal worden veroordeeld tot betaling aan [opposant, tevens eisende partij in reconventie] van een redelijk bedrag ter zake van buitengerechtelijke incassokosten;
5. V12 zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure en in de nakosten.
4.5
[opposant, tevens eisende partij in reconventie] legt daaraan het volgende ten grondslag.
V12 had geen belang bij haar vordering tot ontbinding en ontruiming. Zij is tot ontruiming overgegaan op een moment dat het vonnis van 19 juni 2019 nog niet in kracht van gewijsde was gegaan. V12 heeft hiermee onrechtmatig gehandeld en is schadeplichtig. De ontruiming van de woning, die inmiddels heeft plaatsgevonden, was niet terecht. [opposant, tevens eisende partij in reconventie] heeft hierdoor schade geleden. De schade wordt vooralsnog geschat op € 2.000,00. V12 dient dit bedrag aan [opposant, tevens eisende partij in reconventie] te voldoen.
V12 had geen belang bij haar vordering tot ontbinding en ontruiming. Zij is tot ontruiming overgegaan op een moment dat het vonnis van 19 juni 2019 nog niet in kracht van gewijsde was gegaan. V12 heeft hiermee onrechtmatig gehandeld en is schadeplichtig. De ontruiming van de woning, die inmiddels heeft plaatsgevonden, was niet terecht. [opposant, tevens eisende partij in reconventie] heeft hierdoor schade geleden. De schade wordt vooralsnog geschat op € 2.000,00. V12 dient dit bedrag aan [opposant, tevens eisende partij in reconventie] te voldoen.
4.6
V12 heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vordering. De inhoud van het verweer zal hieronder waar nodig aan de orde komen.
5.De beoordeling
In oppositie
5.1
Vaststaat dat het verzet tijdig is ingesteld, zodat [opposant, tevens eisende partij in reconventie] ontvankelijk is in zijn vordering en tot inhoudelijke beoordeling zal worden overgegaan.
5.2
V12 is op 1 juli 2017 eigenaar geworden van de woning. Op grond van de wet (artikel 7:226 BW) gaan de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst over op degene die door levering rechthebbende met betrekking tot het gehuurde is geworden. Toestemming of instemming van de huurder is daarvoor niet vereist. Ook hoeft geen nieuwe huurovereenkomst te worden opgemaakt. V12 is op grond van de wet vanaf 1 juli 2017 verhuurder geworden in de plaats van [verhuurder] . Dat [opposant, tevens eisende partij in reconventie] hiervan destijds al op de hoogte was blijkt overigens uit de door hemzelf overgelegde betalingsafschriften, waarin op 4 juli 2017 een huurbetaling aan V12 is vermeld.
5.3
[opposant, tevens eisende partij in reconventie] heeft bij zijn huurbetalingen verrekening toegepast inzake de kosten van een parkeerplaats. Uit de huurovereenkomst blijkt dat daarin is bepaald dat hij voor die parkeerplaats maandelijks een vergoeding van € 35,00 verschuldigd zou zijn. Dat hij op enig moment is vrijgesteld van betaling op dit punt is door V12 echter betwist en [opposant, tevens eisende partij in reconventie] heeft niet meer aangevoerd waaruit het tegendeel zou kunnen blijken. Hij diende aldus voor alle, in de huurovereenkomst overeengekomen posten het termijnbedrag aan V12 te voldoen.
5.4
Ten aanzien van de datum van betaling wordt overwogen dat op [opposant, tevens eisende partij in reconventie] volgens de huurovereenkomst de verplichting rustte om het maandelijkse termijnbedrag te voldoen op of vóór de eerste van de desbetreffende maand. Bij niet tijdige betaling was hij daarmee van rechtswege in verzuim. V12 heeft gedurende enige tijd betaling in de loop van de maand gedoogd. Dat zij dit heeft gedaan doet niet af aan de contractuele verplichting van [opposant, tevens eisende partij in reconventie] als huurder om tijdig te betalen en geen achterstanden te laten bestaan of ontstaan. Door eigenmachtig een deel van de huurtermijnen in te houden heeft [opposant, tevens eisende partij in reconventie] de bestaande achterstand echter juist laten oplopen. In die omstandigheden voert het te ver dat hij van V12 mocht verwachten dat zij zonder meer met betaling in de tweede helft van maand (na ontvangst van zijn AOW- uitkering) zou instemmen.
5.5
V12 is in haar dagvaarding van 11 juni 2019 uitgegaan van een huurachterstand van € 2.153,31. V12 is destijds echter niet van de correcte bedragen uitgegaan. Uit haar akte vermeerdering/wijziging van eis in de verzetprocedure blijkt dat volgens haar destijds de volgende bedragen verschuldigd waren:
€ 557,20 inzake 2017: bestaande uit € 22,10 inzake oktober 2017 en € 535,10 inzake december 2017, terwijl voor november 2017 niets meer verschuldigd is;
€ 83,70 inzake 2018: waarbij voor het overige alle termijnen in 2018 zijn voldaan, zodat de termijn van 1 juni 2018 niets meer verschuldigd is;
€ 569,63 inzake 1/05/2019
€ 569,63 inzake 1/06/2019
€ 1.780,16
Door [opposant, tevens eisende partij in reconventie] is niets aangevoerd, waaruit zou kunnen blijken dat hij deze achterstand op het moment van dagvaarden al had voldaan. Dit betekent dat ten tijde van de dagvaarding ook uitgaande van deze bedragen sprake was van meer dan drie maanden huurachterstand.
5.6
Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortschietende partij aantoont dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt of een geslaagd beroep doet op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Het is dus niet zo, anders dan V12 meent, dat de tekortkoming een automatisch en onafwendbaar recht op ontbinding verschaft. Dat moet worden beoordeeld aan de hand van de betekenis van de tekortkoming (HR 7 juli 2017, RCR 2017/82), terwijl de belangen van de schuldenaar bescherming vinden in de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW waarin de materiële rechtsregel tot uitdrukking komt dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, Prg 2019/68).
5.7
Gelet op het voorgaande rechtvaardigde de bestaande huurachterstand per 11 juni 2019 in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst. Er was nu eenmaal per datum dagvaarding sprake van een huurachterstand in een omvang van drie maanden huur. Dat is sinds jaar en dag de grens die in de rechtspraak wordt gehanteerd. Vervolgens komen dan nog wel de bijzondere belangen van de huurder om de hoek kijken. Die kunnen hier verder onbesproken blijven. In deze verzetprocedure is immers gebleken dat [opposant, tevens eisende partij in reconventie] de huur van 1 mei 2019 en 1 juni 2019 op 17 juni 2019 voorafgaand aan de eerste rolzitting van 19 juni 2019 alsnog heeft voldaan. [opposant, tevens eisende partij in reconventie] heeft van zijn betalingen destijds geen melding gedaan in de procedure omdat hij in het buitenland was in deze periode en daarom verstek heeft laten gaan. Maar ook V12 heeft nagelaten die betalingen aan de kantonrechter bekend te maken.
5.8
Het lag op de weg van V12 om rekening te houden met betalingen die vóór of uiterlijk op de eerste rolzitting door [opposant, tevens eisende partij in reconventie] zouden worden gedaan en haar vordering daarmee te verminderen. V12 had kunnen en moeten beseffen dat die betalingen aan toewijzing van haar vordering tot ontbinding in de weg zouden kunnen staan. Ingevolge vaste jurisprudentie is bij betalingen voorafgaand of op de eerste rolzitting een vordering tot ontbinding en ontruiming immers slechts gerechtvaardigd, indien ten tijde van de eerste rolzitting nog steeds sprake is van tenminste drie maanden huurachterstand, dan wel indien de huurder in een eerdere (recente) procedure tot betaling van huurachterstand is veroordeeld. Van beide situaties was in dit geval geen sprake.
5.9
Het stilzwijgen van V12 heeft ertoe geleid dat [opposant, tevens eisende partij in reconventie] in de verstekprocedure ten onrechte tot betaling van een te hoge huurachterstand is veroordeeld en dat, uitgaande van die te hoge huurachterstand, de gevorderde ontbinding en ontruiming onterecht is toegewezen.
5.1
Het voorgaande betekent dat het verstekvonnis van 19 juni 2019 zal worden vernietigd en dat, opnieuw rechtdoende, het volgende zal worden toegewezen.
5.10.1
Na ontvangst van het bevel tot ontruiming d.d. 3 juli 2019, om de woning binnen veertien dagen te ontruimen en te verlaten, heeft [opposant, tevens eisende partij in reconventie] de woning ontruimd en hij beschikt inmiddels over andere woonruimte. Verstaan wordt dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst aldus per datum van de ontruiming tussen partijen is geëindigd en dat nadien op [opposant, tevens eisende partij in reconventie] geen verplichting tot huurbetaling meer rustte. Omdat uit de stukken van [opposant, tevens eisende partij in reconventie] onweersproken blijkt dat hij de huurtermijn van juli 2019 al op 3 juli 2019 heeft voldaan, zal de vordering tot betaling van verdere huurtermijnen worden afgewezen.
5.10.2
Hiervoor is gebleken dat van de oorspronkelijk door V12 gevorderde hoofdsom ad € 2.153,31 maar een bedrag van € 1.780,16 verschuldigd was. Op deze hoofdsom strekken, gezien de omschrijvingen bij de betalingen, nog de op 17 juni 2019 door [opposant, tevens eisende partij in reconventie] voldane huurbetalingen in mindering. Dit betekent dat ten tijde van het verstekvonnis feitelijk nog € 640,90 aan hoofdsom verschuldigd was. Die hoofdsom zal hier worden toegewezen.
5.10.3
Gelet op het voorgaande is in het verstekvonnis aan reeds berekende rente ad € 25,87 teveel in rekening gebracht. Daarvan zal slechts het bedrag van € 21,39 worden toegewezen. De rente vanaf de datum van dagvaarding is verder slechts toewijsbaar over € 1.780,16 tot 17 juni 2019 en vanaf laatstgenoemde datum over € 640,90 tot de dag van voldoening.
5.10.4
V12 heeft in haar dagvaarding aan buitengerechtelijke incassokosten twee bedragen gevorderd. Zij heeft in de verstekdagvaarding gesteld dat een bedrag van € 184,05 ziet op de termijnen van 1 november 2017 en 1 juni 2018 en een bedrag van € 103,39 op de termijn van 1 mei 2019.
[opposant, tevens eisende partij in reconventie] heeft echter betwist dat hij aanmaningen ter zake van de openstaande bedragen heeft ontvangen en hoewel dit op haar weg had gelegen heeft V12 niets overgelegd waaruit zou kunnen blijken dat deze aanmaningen [opposant, tevens eisende partij in reconventie] daadwerkelijk hebben bereikt. In die omstandigheden zullen de buitengerechtelijke incassokosten als ongegrond worden afgewezen.
5.10.5
Het voorgaande betekent dat in het verstekvonnis bij de proceskostenveroordeling van een te hoog liquidatietarief is uitgegaan, zodat de proceskosten ten tijde van het eindvonnis dienovereenkomstig zullen worden aangepast.
In reconventie
5.11
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [opposant, tevens eisende partij in reconventie] de vordering onder rechtsoverweging 4.4. punt 3. ingetrokken. Aan de resterende vordering heeft [opposant, tevens eisende partij in reconventie] ten grondslag gelegd dat sprake is van een onterechte ontruiming.
5.12
Het verstekvonnis van 19 juni 2019 was uitvoerbaar bij voorraad verklaard, zodat V12 dat vonnis ten uitvoer mocht leggen, ook indien daartegen een rechtsmiddel zou worden ingesteld.
5.13
De van [opposant, tevens eisende partij in reconventie] ontvangen betalingen van 17 juni 2019 hadden destijds voor V12 echter reeds aanleiding moeten zijn om een voorgenomen tenuitvoerlegging van dat verstekvonnis af te blazen. V12 had bovendien met het oog op de voorzienbare toepassing van de tenzij-bepaling zoals hiervoor onder 5.6 uiteengezet, rekening moeten houden met de aan haar bekende omstandigheden van [opposant, tevens eisende partij in reconventie] , dat hij in een economisch zwakke positie verkeerde, dat hij afhankelijk was van woonruimte met een lage huurprijs en dat hij de huur pas in de loop van de maand na ontvangst van zijn AOW-uitkering kon betalen. Dat V12 geen sociaal verhuurder is, maakt dat niet anders. Het was daarom uitermate riskant voor V12 om het verstekvonnis te executeren.
5.14
Nu V12 bevel tot ontruiming van de woning aan [opposant, tevens eisende partij in reconventie] heeft gegeven en uit de beoordeling in conventie voortvloeit dat dit onterecht was, dient V12 de gevolgen daarvan voor haar rekening te nemen. Dat [opposant, tevens eisende partij in reconventie] voor de datum van de gedwongen ontruiming de woning reeds heeft verlaten, doet aan de aansprakelijkheid van V12 niet af, nu die vrijwillige ontruiming zal zijn ingegeven door het daaraan voorafgaande bevel.
5.15
De gevorderde verklaring voor recht zal dan ook worden toegewezen.
5.16
[opposant, tevens eisende partij in reconventie] heeft aanvankelijk gesteld dat de schade moet worden vastgesteld in een schadestaatprocedure. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [opposant, tevens eisende partij in reconventie] te kennen gegeven dat de schade in deze procedure is vast te stellen en is hij bij akte in de gelegenheid gesteld zijn schade te specificeren. [opposant, tevens eisende partij in reconventie] heeft zijn totale schade aan de hand van een overzicht berekend op € 8.527,31 en ter onderbouwing daarvan heeft hij afschriften van een zakelijke rekening van Hetex Services BV (hierna: Hetex) overgelegd.
5.17
Gelet op het voorgaande zal worden afgezien van verwijzing naar de schadestaatprocedure en zal in deze procedure de door [opposant, tevens eisende partij in reconventie] geleden schade worden begroot. [opposant, tevens eisende partij in reconventie] zal, mede gelet op hetgeen door V12 in haar laatste processtuk is overwogen, in de gelegenheid worden gesteld de hoogte van de door hem gevorderde schade bij akte nader te onderbouwen. V12 zal nadien nog op die akte mogen reageren.
In oppositie en in reconventie voorts
5.18
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
6.Beslissing
De kantonrechter:
In reconventie
6.1
verwijst de zaak naar de rolzitting van 11 maart 2020 om 10.00 uur voor akte aan de zijde van [opposant, tevens eisende partij in reconventie] , zoals hiervoor onder 5.17 overwogen;
In oppositie en in reconventie voorts
6.2
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.T.G. Roovers en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.
jse