ECLI:NL:RBGEL:2020:2553

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/365782 / HA ZA 20-96

Vonnis van 1 april 2020

in de zaak van

1.[eiser]

wonende te [woonplaats] ,

2.
[eiser]

wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. L.E. de Geer te Amsterdam,

tegen

de stichting

STICHTING HET LIJNDENSCHE FONDS VOOR KERK EN ZENDING,

gevestigd te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. E.H.M. Harbers te Arnhem.

Partijen zullen hierna [eiser] en de Stichting genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de procesinleiding
het verweerschrift
de akte houdende overlegging productie van de Stichting van 3 oktober 2019
de door [eiser] op 24 december 2019 ingediende producties
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 7 januari 2020.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De Stichting is eigenaar van een stuk grond in [woonplaats] . Dit stuk grond is in 1952 in erfpacht uitgegeven. [eiser] heeft een gedeelte (circa 750 m2) van dit recht van erfpacht alsmede de op de grond rustende opstalrechten in 1992 geleverd gekregen. Tegelijkertijd zijn de erfpachtvoorwaarden herzien en heeft het fonds een aangrenzend stuk grond (tuin, circa 750m2) aan [eiser] in erfpacht uitgegeven. De canon bedroeg op dat moment Hfl. 4.000,00 (€ 1.818,18) per jaar.

2.2.

De canon wordt berekend door de waarde van de grond te vermenigvuldigen met een rente. Deze canonrente bedroeg in eerste instantie 4%. De vestigingsakte voorziet in drie mogelijkheden om periodiek de canon te herzien. In de eerste plaats wordt de canon iedere drie jaar geïndexeerd. In de tweede plaats kan op verzoek van een van de partijen de canon iedere 12 jaar worden herzien aan de hand van de dan geldende grondwaarde van het in erfpacht uitgegeven perceel. Tot slot kan, indien een partij dat verzoekt, iedere 25 jaar zowel de grondwaarde als de canonrente worden herzien. Op 15 mei 2004 is de canon in onderling overleg vastgesteld op € 10,000,00 per jaar.

2.3.

Op grond van het voorgaande zijn partijen met elkaar in overleg getreden over de 12 jaarlijkse herziening per 15 mei 2016 en de 25 jaarlijkse herziening per 15 mei 2017. Voorafgaand aan de beoogde herziening voor 15 mei 2016, bedroeg de canon € 11.674,52 per jaar.

2.4.

Omdat partijen in onderling overleg geen overeenstemming konden bereiken over de nieuwe canon, hebben partijen een bindend adviesprocedure in gang gezet. Daarbij heeft iedere partij één deskundige benoemd, te weten [deskundige 1] door de Stichting en [Deskundige 2] door [eiser] . Deze deskundigen hebben gezamenlijk een voorzitter benoemd, namelijk ing. A. [voorzitter deskundige] . Bij brief van 19 oktober 2017 heeft [voorzitter deskundige] de opdracht aan de deskundigen aan partijen bevestigd. In deze brief, die eerder aan partijen in concept is voorgelegd, staan de uitgangspunten van de aan de deskundige verleende opdracht. Ten aanzien van de uitgangspunten voor de waardering staat het volgende in de brief:

“De tussen partijen bestaande erfpachtovereenkomst voorziet niet in een definitie van het waardebegrip en/of een waarderingsinstructie. Ter voorkoming van fundamentele discussies over waarderingsvraagstukken bij de totstandkoming van een voor partijen bruikbaar deskundigenadvies, kiezen deskundigen ervoor om aansluiting te zoeken bij de
best practicesvan de Nederlandse taxatiepraktijk. Deskundigen zijn unaniem van oordeel dat de werkwijze zoals omschreven in de publicatie 'Hoe om te gaan met erfpacht' van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) de meest aangewezen wijze van waarderen betreft.”

Op 1 augustus 2018 is het bindend advies uitgebracht. De canon is in dat bindend advies vastgesteld op € 9.741,00 per 15 mei 2016 en € 9.282,00 per 15 mei 2017. Het betreffende advies is niet unaniem. De door [eiser] aangedragen deskundige, [Deskundige 2] , kwam op een lagere canon uit, namelijk € 3.015,00 per 15 mei 2016 en € 1.657,50 per 15 mei 2017. De uitgangspunten die tot de verschillende uitkomsten hebben geleid, staan in de tabel hieronder. Deze tabel is opgenomen in het rapport van 1 augustus 2018. Met “meerderheidsstandpunt” wordt gedoeld op het standpunt van [voorzitter deskundige] en [deskundige 1] . Met “minderheidsstandpunt” wordt gedoeld op het standpunt van [Deskundige 2] .

2.5.

[eiser] kon zich niet vinden in het rapport en de raadsman van [eiser] heeft bij brief van 8 oktober 2018 de buitengerechtelijke vernietiging van het bindend advies ingeroepen.

3.De vordering

3.1.

[eiser] vordert, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

a. de verklaring voor recht dat [eiser] het bindend advies rechtsgeldig heeft vernietigd;

b. dat de canon met ingang van 15 mei 2016 wordt vastgesteld op € 3.015,00;

c. dat de canon met ingang van 15 mei 2017 wordt vastgesteld op € 1.657,50;

d. de veroordeling van de Stichting in de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat hij aan het bindend advies wordt gehouden (artikel 7:904 BW). Verder stelt hij dat een juiste wijze van de vaststelling van de canon moet leiden tot de vaststelling van de canon, zoals deze is berekend door [Deskundige 2] .

4.De beoordeling

De geldigheid van het bindend advies

4.1.

Een in opdracht van partijen gegeven bindend advies strekt tussen hen tot overeenkomst. Daarbij is dan sprake van een vaststellingsovereenkomst. De wet beperkt de mogelijkheid een vaststellingsovereenkomst aan te tasten tot de gevallen waarbij de gebondenheid aan het bindend advies in verband met inhoud of wijze van totstandkoming daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (artikel 7:904 BW). De rechter dient daarbij terughoudendheid te betrachten. Gebondenheid aan een bindend advies is regel en vernietiging op grond van de redelijkheid en billijkheid is pas dan mogelijk als aan het advies ernstige gebreken kleven.

4.2.

[eiser] voert twee gronden aan op grond waarvan hij stelt dat het bindend advies aantastbaar is:

a. [voorzitter deskundige] en [deskundige 1] zouden onvoldoende onpartijdig zijn geweest bij het uitvoeren van de opdracht.

b. De deskundigen zouden en oneerlijke beslismethodiek hebben gehanteerd.

c. De waardering van de grond is onredelijk;

d. De bindend adviseurs (althans [voorzitter deskundige] en [deskundige 1] ) zouden buiten de opdracht zijn getreden door de canonrente niet vast te stellen overeenkomstig de RICS richtlijnen, zoals was aangegeven in de opdrachtbrief van [voorzitter deskundige] van 19 oktober 2017;

Ad a. (On)partijdigheid/(on)afhankelijkheid [deskundige 1] en [voorzitter deskundige]

4.3.

Met betrekking tot de door [eiser] gestelde partijdigheid en/of gebrek aan onafhankelijkheid aan de zijde van [deskundige 1] en [voorzitter deskundige] , voert [eiser] het volgende aan:

[deskundige 1] heeft in het verleden opdrachten uitgevoerd voor de Stichting;

[deskundige 1] heeft naast [voorzitter deskundige] , Van Tweel voorgesteld als voorzitter, terwijl deze laatste een uitgesproken verdediger is van de belangen van grondeigenaren;

[voorzitter deskundige] is bestuurslid bij meerdere stichtingen die grond in pacht uitgeven zodat hij belang heeft bij waarderingsmethodes die leiden tot hogere erfpachtcanons;

[voorzitter deskundige] is lid van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters en kent zowel [deskundige 1] als de bestuurder van de Stichting, de heer [naam 1] , zodat niet uit te sluiten is dat zij zakelijk en privé goede contacten onderhouden;

Het vermoeden van partijdigheid wordt versterkt doordat [deskundige 1] en [voorzitter deskundige] in het bindend advies met één mond spreken;

[voorzitter deskundige] heeft nagelaten te vermelden dat hij bestuurslid is van de eerder genoemde stichtingen en opdrachten van die stichtingen heeft gekregen, dat hij namens die stichtingen betrokken is bij rechtszaken over de hoogte van erfpachtcanons, dat hij betrokken is geweest bij het opstellen van de RICS richtlijnen en dat hij een uitgesproken visie heeft waarin het belang van de erfverpachter de boventoon voert.

[eiser] stelt dat, indien hij van deze punten op de hoogte was geweest, hij niet met de benoeming van [voorzitter deskundige] akkoord was gegaan.

4.4.

Dat [voorzitter deskundige] of [deskundige 1] partijdig zouden zijn, wordt door de Stichting gemotiveerd weersproken.

4.5.

De rechtbank overweegt als volgt. Geen van de door [eiser] aangevoerde punten kunnen de conclusie dragen dat de deskundigen [deskundige 1] en [voorzitter deskundige] partijdig of niet onafhankelijk zouden hebben gehandeld bij de totstandkoming van het rapport. [eiser] onderbouwt ook niet op welke grond [voorzitter deskundige] (of [deskundige 1] ) jegens [eiser] enige meldingsplicht zou hebben met betrekking tot de door hem uitgeoefende taken of functies. Geen van deze taken of functies levert overigens een grond op om aan te nemen dat [deskundige 1] of [voorzitter deskundige] partijdig of niet onafhankelijk zouden zijn. Dat men elkaar zou kennen – zoals door [eiser] wordt gesuggereerd maar niet feitelijk onderbouwd – staat, ook indien waar, evenmin aan de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van [deskundige 1] en [voorzitter deskundige] .

4.6.

Dat [voorzitter deskundige] en [deskundige 1] bepaalde opvattingen zouden hebben die volgens [eiser] meer het belang van de grondeigenaar dan dat van de erfpachter tegemoet komen, kan evenmin de conclusie dragen dat zij partijdig of niet onafhankelijk zijn. Zelfs indien aangenomen zou moeten worden dat de opvattingen van [deskundige 1] en [voorzitter deskundige] voordelig zijn voor grondeigenaren, zou pas van eventuele partijdigheid sprake kunnen zijn indien men in het concrete geval niet in redelijkheid tot het handhaven van die opvattingen zou hebben kunnen komen. Dat is hier geenszins het geval. De enkele omstandigheid dat een partij het niet eens is met – inhoudelijke – opvattingen van een deskundige is onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat sprake is van een objectief gerechtvaardigde vrees dat de deskundige partijdig is.

4.7.

Bovendien, maar dit ten overvloede, wordt in dit verband in aanmerking genomen dat doorde Stichting over de vermeende partijdigheid van [voorzitter deskundige] is geklaagd bij het tuchtcollege van de Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) en dat dit college de klacht van [eiser] gemotiveerd ongegrond heeft verklaard.

4.8.

Het bindend advies kan daarom niet worden vernietigd op de grond dat [deskundige 1] en/of [voorzitter deskundige] partijdig of niet onafhankelijk zouden hebben opgetreden bij de totstandkoming van het bindend advies.

Ad b. de beslismethodiek

4.9.

Zoals ook blijkt uit de opdrachtbrief, hebben partijen afgesproken dat de deskundigen, indien zij niet tot een eensluidend oordeel kwamen, zouden beslissen bij gewone meerderheid. Het bezwaar van [eiser] tegen deze beslismethode komt erop neer dat, nu [deskundige 1] en [voorzitter deskundige] “samen optrokken”, deze methode zeer nadelig uitpakt voor [eiser] . Op zichzelf levert dat geen grond op voor vernietiging van de beslissing. Deze beslismethode is niet evident onredelijk en [eiser] heeft daarmee ingestemd. Het lag niet op de weg van [voorzitter deskundige] hem ook alternatieve beslismethoden voor te leggen. Ook deze grondslag kan de vernietiging van het bindend advies niet dragen.

Ad c. de vastgestelde grondwaarde

4.10.

[eiser] stelt dat [voorzitter deskundige] en [deskundige 1] de grondwaarde op onjuiste wijze hebben vastgesteld. In het bijzonder zouden zij ten onrechte een te hoge verouderingsafslag voor de opstallen hebben gehanteerd, de depreciatie van de waarde vanwege de erfpacht te laag hebben vastgesteld en ten onrechte de residuele grondwaarde methode hebben gehanteerd.

4.11.

De bezwaren die [eiser] tegen de vastgestelde depreciatie hebben aangevoerd, leveren geen grond op het bindend advies op dat punt te vernietigen. Deze argumenten betekenen wellicht dat men verschillende opvattingen kan hebben over de hoogte van de depreciatie maar wettigen niet de conclusie dat [voorzitter deskundige] en [deskundige 1] niet in redelijkheid tot de door hen vastgestelde depreciatie hadden kunnen komen. Dat in een aantal arresten van diverse hoven een depreciatie van 40% wordt aanvaard, betekent niet dat dat percentage in alle gevallen heeft te gelden. Dat volgt ook niet uit die arresten. De RICS richtlijnen laten in dit verband veel ruimte aan de deskundige om het percentage naar bevinden (zelfs “intuïtief”) vast te stellen.

4.12.

Ten aanzien van de gehanteerde verouderingsafslag, voert [eiser] aan dat er geen sprake kan zijn van een relevante veroudering van de opstallen nu hij de opstallen, overeenkomstig de verplichtingen uit de vestigingsakte, goed heeft onderhouden. Bovendien zou het hanteren van een verouderingsgrondslag niet gebruikelijk zijn, hetgeen ook blijkt uit het feit dat deze aftrek in de laatste versie van de RICS richtlijn van 2018 niet meer is opgenomen, aldus [eiser] . Evenals ten aanzien van de depreciatiefactor, geldt hier dat mogelijke verschillen van inzicht over het hanteren van deze waarderingsmethode, niet meebrengen dat [voorzitter deskundige] en [deskundige 1] niet in redelijkheid tot dit oordeel hadden kunnen komen. De RICS richtlijn, zoals deze door de deskundigen in deze zaak werden gehanteerd, voorziet ook in de mogelijkheid van een verouderingsafslag. Dat de opstal goed is onderhouden, sluit niet uit dat de waarde ervan als gevolg van veroudering is verminderd.

4.13.

Ook ten aanzien van de bezwaren van [eiser] tegen het hanteren van de residuele grondwaarde methode geldt dat het enkele feit dat er deskundigen zijn die menen dat dit niet de juiste methode is voor een situatie als de onderhavige, niet betekent dat [voorzitter deskundige] en [deskundige 1] niet in redelijkheid tot dit oordeel hadden kunnen komen. Ook hier laat de RICS richtlijn het aan de deskundigen om te bepalen of zij deze methode wel of niet gebruiken.

4.14.

Het voorgaande brengt mee dat de inhoudelijke bezwaren die [eiser] tegen de bevindingen heeft aangevoerd niet van dien aard zijn dat de gebondenheid van [eiser] daaraan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

Ad d. de RICS richtlijnen

4.15.

Ten aanzien van de hoogte van het canonpercentage bepaalde de RICS richtlijn, zoals deze gold ten tijde van de totstandkoming van het bindend advies, dat deze wordt berekend aan de hand van een basisrendement voor een (nagenoeg) risicoloze belegging met een opslag voor risico en beheerkosten en een aftrek voor de waardestijging die aan de bloot eigenaar toekomt.

4.16.

In het bindend advies is de canonrente niet volgens deze methodiek vastgesteld maar aan de hand van een aantal, volgens [voorzitter deskundige] en [deskundige 1] , vergelijkbare erfpachttransacties. Deze keuze wordt in het bindend advies als volgt gemotiveerd:

“Hoewel deskundigen [voorzitter deskundige] en [deskundige 1] voornoemd principe
[toevoeging rechtbank: zoals verwoord in de RICS richtlijn]onderschrijven merken zij op dat de basisrendementen als gevolg van steunmaatregelen van centrale banken historisch laag en thans weinig bruikbaar zijn voor het vaststellen van een marktconforme vergoeding van kapitaalsinzet door de bloot-eigenaar. Het vorenstaande heeft hen ertoe gebracht om het canonpercentage door middel van marktvergelijking te schatten. Zij zijn bekend met een aantal erfpachttransacties en canonherzieningen van met woningen bebouwde grond in het landelijk gebied waarbij private landgoedeigenaren en terreinbeherende organisaties hebben gecontracteerd tegen canonpercentage van 3,5%. Voorbeelden hiervan zijn de landelijk gelegen woonobjecten [voorbeeld] , [voorbeeld] , [voorbeeld] Met inachtneming van het vorenstaande schatten zij de marktconforme rekenrente c.q. canonpercentage per 15 mei 2017 op 3,5%.”

4.17.

In haar verweer voert de Stichting aan dat de adviseurs van de RICS richtlijn mochten afwijken nu het gaat om een richtlijn, waarvan naar zijn aard kan worden afgeweken wanneer daar gegronde redenen voor zijn.

4.18.

De rechtbank oordeelt hierover als volgt. In beginsel heeft de stichting gelijk dat de RICS richtlijn naar zijn aard richtsnoeren – en dus geen bindende regels – bevat aan de hand waarvan deskundigen de erfpachtcanon kunnen vaststellen. Het tuchtcollege van de NRVT heeft, naar aanleiding van de door [eiser] tegen [voorzitter deskundige] ingediende klacht, geoordeeld dat het gemotiveerd afwijken van de RICS richtlijn, zoals door [voorzitter deskundige] is gedaan, geen strijd oplevert met de van verweerder te verwachten deskundigheid of met de integriteit, objectiviteit en onafhankelijkheid, die van hem op grond van de toepasselijke gedrags- en beroepsregels mogen worden verwacht.

4.19.

Daar staat tegenover dat [voorzitter deskundige] in de opdrachtbrief van 19 oktober 2017, namens de adviseurs, zonder enig voorbehoud heeft aangegeven dat “de werkwijze zoals omschreven in de publicatie 'Hoe om te gaan met erfpacht' van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) de meest aangewezen wijze van waarderen betreft”. In die brief staat niet dat de deskundigen mogelijkerwijs zouden afwijken van die richtlijn. De RICS richtlijn zelf voorziet, hoewel een richtlijn, ook niet in de mogelijkheid om daarvan af te wijken.

4.20.

De rechtbank is van oordeel dat onder deze omstandigheden [eiser] op grond van de opdrachtbrief, die ook in concept aan partijen is voorgelegd en door hen is goedgekeurd, gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat het canonpercentage zou worden vastgesteld in overeenstemming met de methode zoals vastgelegd in de RICS richtlijnen. Dat betekent dat de aan de bindend adviseurs verstrekte opdracht beperkt was tot het vaststellen van de waarde met de methodes die in die richtlijn staan omschreven. Door in het bindend advies een andere methode te hanteren, zijn de adviseurs buiten de aan hen verstrekte opdracht getreden. De bindend adviseurs hebben daarmee het contractueel kader uit het oog verloren op basis waarvan zij het geschil tussen partijen hadden te beslechten. Daardoor kleven aan het bindend advies ernstige gebreken. Gebondenheid van [eiser] aan het bindend advies is daarom in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en het bindend advies is daarom voor vernietiging vatbaar, met dien verstande dat het gebrek alleen kleeft aan de wijze waarop de canonrente is vastgesteld en de vernietiging derhalve niet verder strekt dan de vaststelling van die canonrente. In zoverre is de vordering tot een verklaring voor recht dat het bindend advies rechtsgeldig buitengerechtelijk is vernietigd, toewijsbaar.

Vaststelling van de canon

4.21.

In zoverre het advies rechtsgeldig is vernietigd zal het daarmee nog openstaande deel van het geschil door de rechtbank moeten worden beslecht, dit ingevolge de hoofdregel van artikel 7:904 lid 2 BW . Zoals aangegeven in r.o. 4.20 kleeft het gebrek alleen aan de wijze waarop de canonrente is vastgesteld. De overige bevindingen met betrekking tot de grondwaarde en de depreciatie kunnen in stand gelaten worden.

4.22.

De rechtbank zal de canonrente vaststellen in overeenstemming met de RICS richtlijn, nu partijen dat in het kader van de opdracht aan de deskundigen zijn overeengekomen. [Deskundige 2] heeft in dit verband geadviseerd de rente te stellen op 2,00%, daarbij uitgaande van een basisrendement op langlopende staatsleningen van 1,258%, een risico- en beheersopslag van 1,00% en een afslag voor indirect rendement van 0,258%. De Stichting heeft de juistheid van deze berekening niet weersproken. Zij heeft bovendien erkend dat de rente een stuk lager ligt dan voorheen. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding niet van de juistheid van het in dezen gegeven advies van [Deskundige 2] uit te gaan en daarom zal zij dienovereenkomstig de canonrente per 15 mei 2017 vaststellen op 2,00 %.

4.23.

De rechtbank zal de canon derhalve op de volgende wijze vaststellen:

Marktwaarde object in volle eigendom per 15 mei 2016

€ 525.000,00

Grondwaarde in volle eigendom per 15 mei 2016

€ 286.250,00

Grondwaarde in volle eigendom per 15 mei 2016

€ 312.000,00

Depreciatie

15,00%

Canonpercentage per 15 mei 2016

4,00%

Canonpercentage per 15 mei 2017

2,00%

Canon per 15 mei 2016

€ 9.741,00

Canon per 15 mei 2017

€ 5.304,00

Conclusie en proceskosten

4.24.

De rechtbank zal de vorderingen gedeeltelijk toewijzen. Nu partijen deels in het gelijk en deels in het ongelijk zijn gesteld, zal de rechtbank de proceskosten compenseren.

4.25.

Voor toewijzing van buitengerechtelijke kosten zoals door [eiser] is gevorderd is geen plaats. Artikel 6:96 lid 2 sub c BW biedt daar geen grondslag voor in deze procedure nu de Stichting niet gehouden is tot betaling van schadevergoeding.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat het in opdracht van partijen gegeven bindend advies van [deskundige 1] , drs. [Deskundige 2] en ing. [voorzitter deskundige] van 1 augustus 2018 rechtsgeldig buitengerechtelijk is vernietigd, in zoverre daarin de canonrente per 15 mei 2017 wordt vastgesteld op 3,5%,

5.2.

verklaart voor recht dat de canon voor het tijdvak dat aanvangt op 15 mei 2016 wordt bepaald op € 9.741,00,

5.3.

verklaart voor recht dat de canon voor het tijdvak dat aanvangt op 15 mei 2017 wordt bepaald op € 5.304,00,

5.4.

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.F.R. van Heemstra en in het openbaar uitgesproken door mr. G.J. Meijer, rolrechter, op 1 april 2020.