ECLI:NL:RBGEL:2020:2540

• Datum uitspraak: 20 maart 2020
• Publicatiedatum: 14 mei 2020
• Zaaknummer: C/05/366269
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: S.J. Peerdeman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering tot ontruiming en machtiging tot verkoop van woning onder Slimmer Kopen Bepalingen

In deze zaak heeft de rechtbank Gelderland op 20 maart 2020 uitspraak gedaan in een kort geding tussen Amstelhuys N.V. en een gedaagde, die eigenaar is van een woning gekocht onder de Slimmer Kopen Bepalingen. Amstelhuys vorderde ontruiming van de woning en machtiging om deze te verkopen aan Stichting Woonwaarts, omdat de gedaagde in betalingsachterstand verkeerde en de woning onder executoriaal beslag was gelegd door de Vereniging van Eigenaars. De gedaagde, die met haar kinderen in de woning woont en momenteel een WW-uitkering ontvangt, voerde aan dat zij in financiële problemen verkeert en dat ontruiming haar in een noodsituatie zou brengen.

De rechtbank overwoog dat Amstelhuys onvoldoende spoedeisend belang had aangetoond voor de gevorderde machtiging tot verkoop. De gedaagde had recent een deel van haar schuld aan de VVE betaald en was bezig met schuldhulpverlening. De voorzieningenrechter concludeerde dat de persoonlijke omstandigheden van de gedaagde, in combinatie met de gevolgen van de Corona-crisis, maakten dat ontruiming niet noodzakelijk was. De vorderingen van Amstelhuys werden afgewezen, en zij werd veroordeeld in de proceskosten van de gedaagde.

Dit vonnis benadrukt de afweging tussen de belangen van de schuldeiser en de persoonlijke omstandigheden van de gedaagde, vooral in het licht van de huidige maatschappelijke situatie door de Corona-crisis.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/366269 / KG ZA 20-60

Vonnis in kort geding van 20 maart 2020

in de zaak van

de naamloze vennootschap

AMSTELHUYS N.V. ,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

advocaat mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

verschenen in persoon.

Partijen zullen hierna Amstelhuys en [gedaagde] worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 19 februari 2020
• de mondelinge behandeling van 12 maart 2020, ter gelegenheid waarvan Amstelhuys haar eis heeft gewijzigd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] is eigenaar van het appartementsrecht van de woning aan het adres [straatnaam te woonplaats] (hierna: de woning). Als appartementsgerechtigde is [gedaagde] van rechtswege lid van “Vereniging van Eigenaars [adres] ” (hierna: de vve).

2.2.

[gedaagde] heeft de woning gekocht van (de rechtsvoorganger van) Stichting Woonwaarts. Stichting Woonwaarts is een wooncoöperatie.

2.3.

De woning is aan [gedaagde] geleverd bij akte van levering van 3 augustus 2010 (hierna: “de akte van levering”). De akte van levering luidt, voor zover relevant:

“(…) Het verkochte wordt getypeerd als “ Slimmer Kopen Appartement ”. Dit houdt het navolgende in:

(…)

Slimmer Kopen Bepalingen

(…)

Toestemming bij doorverkoop/aanbiedingsplicht

Artikel 1.

(…)

2.
Koper moet het registergoed te koop aanbieden aan Verkoper in de volgende gevallen.

(…)

b.
zodra een hypotheekhouder, blijkens zijn schriftelijke mededeling of zijn aanzegging tot de executie, voornemens is gebruik te maken van het recht als bedoeld in artikel 3:268 lid 1 of lid 2 BW (parate executie); ofwel

c.
wanneer op het registergoed executoriaal beslag wordt gelegd;

(…)

Terugkoop door Verkoper

Artikel 4

(…)

5. Koper moet het registergoed aan Verkoper afleveren:

a. geheel ontruimd; (…)”

2.4.

Ten behoeve van de aankoop van de woning heeft [gedaagde] een overeenkomst van geldlening gesloten met Amstelhuys voor een bedrag van € 118.648,00. Tot zekerheid van nakoming van deze geldlening heeft [gedaagde] ten behoeve van Amstelhuys een recht van hypotheek op de woning gevestigd. De hypotheeklasten bedragen € 338,75 per maand.

2.5.

Op 3 juni 2019 heeft de vve ten laste van [gedaagde] executoriaal beslag gelegd op de woning. De vordering van de vve op [gedaagde] bedroeg op dat moment € 2.080,21, inclusief kosten.

2.6.

Bij brief van 20 januari 2020 heeft Delta Lloyd, waarvan Amstelhuys deel uitmaakt, [gedaagde] bericht dat zij een betalingsachterstand heeft en dat de volledige geldlening van € 113.487,17 daarom geheel wordt opgeëist.

2.7.

Bij brief van 11 februari 2020 heeft de advocaat van Amstelhuys aan [gedaagde] meegedeeld dat Amstelhuys de executie van de woning van de vve heeft overgenomen. Daarbij is [gedaagde] gesommeerd om de woning conform de “Slimmer Kopen Bepalingen” binnen één week na dagtekening van die brief te koop aan te bieden aan Stichting Woonwaarts. Aan deze sommatie heeft [gedaagde] geen gevolg gegeven.

2.8.

De achterstand in de betalingen van [gedaagde] aan Amstelhuys bedroeg op 12 februari 2020 € 1.149,96. Daarvan heeft € 500,00 betrekking op de kosten van een geveltaxatie die in het kader van de executie in opdracht van Amstelhuys is verricht.

2.9.

Op of omstreeks 24 februari 2020 heeft [gedaagde] een bedrag van € 500,00 aan de vve betaald. Ook heeft [gedaagde] via de deurwaarder een betalingsvoorstel aan de vve gedaan. Zij heeft daarop nog geen reactie ontvangen.

2.10.

[gedaagde] woont met haar kinderen van drie jaar en zes weken oud in de woning. Zij ontvangt thans een WW-uitkering en een zwangerschapsuitkering. Zij heeft zich enige tijd geleden aangemeld voor schuldhulpverlening via de gemeente [plaats] . Dat traject is inmiddels in gang gezet.

3. Het geschil

3.1.

Amstelhuys vordert, na wijziging van eis, dat de voorzieningenrechter, uitvoerbaar bij voorraad:

1. [gedaagde] veroordeelt om de woning te ontruimen en ontruimd te houden en, onder afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van Amstelhuys te stellen. uiterlijk één dag voor de levering van de woning aan Stichting Woonwaarts;

2. Amstelhuys machtigt om de woning namens [gedaagde] te koop aan te bieden aan Stichting Woonwaarts en vervolgens namens [gedaagde] aan Stichting Woonwaarts te verkopen en te leveren tegen de koopsom die wordt bepaald volgens de akte van levering en/of de daarop van toepassing “Slimmer Kopen Bepalingen” aan Stichting Woonwaarts, en bepaalt dat, nadat een koopovereenkomst tot stand is gekomen als hiervoor bedoeld, dit vonnis dezelfde kracht heeft als medewerking door [gedaagde] aan de levering van de woning door [gedaagde] aan Stichting Woonwaarts;

3. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van de procedure.

3.2.

Ter onderbouwing van haar vorderingen stelt Amstelhuys het volgende. De akte van levering bevat voor [gedaagde] een verplichting om de woning aan Stichting Woonwaarts te koop aan te bieden. Deze verplichting geldt onder meer indien er executoriaal beslag op de woning is gelegd en indien Amstelhuys gebruik maakt van haar recht tot parate executie.

Omdat deze gevallen zich voordoen is [gedaagde] gehouden om de woning aan Stichting Woonwaarts te koop aan te bieden. Daarnaast bevat de akte van levering een verplichting voor [gedaagde] om de woning te ontruimen. Deze bedingen in de akte van levering zijn derdenbedingen waarop Amstelhuys een beroep toekomt. Amstelhuys mocht erop vertrouwen dat [gedaagde] de woning te koop zou aanbieden aan Stichting Woonwaarts. [gedaagde] is echter ondanks sommatie daarmee in gebreke gebleven. Amstelhuys heeft er spoedeisend belang bij dat zij de woning namens [gedaagde] te koop kan aanbieden aan Stichting Woonwaarts. Volgens Amstelhuys is dit ook in het belang van [gedaagde] omdat verkoop van de woning aan Stichting Woonwaarts tot een hogere verkoopopbrengst zal leiden dan wanneer de woning openbaar wordt verkocht. Verder stelt Amstelhuys dat zij er spoedeisend belang bij heeft dat [gedaagde] de woning uiterlijk één dag voor de levering aan Stichting Woonwaarts zal ontruimen.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Door persoonlijke omstandigheden heeft zij vorig jaar haar baan verloren en ontvangt zij thans een WW-uitkering. Daardoor is zij in de schulden geraakt. Het betreft met name een schuld aan de vve. [gedaagde] heeft onlangs een deel van de schuld aan de vve betaald en voor het restant een betalingsvoorstel gedaan. Zij heeft daarover nog niet van de deurwaarder vernomen. De schuld aan de vve bedraagt nu nog ongeveer € 1.300,00. De schuld aan Amstelhuys is nu nog ongeveer € 824,00, waaronder € 500,00 taxatiekosten. De lopende betalingsverplichtingen aan de vve en Amstelhuys worden maandelijks voldaan, dus de schulden aan de vve en Amstelhuys lopen momenteel niet verder op. [gedaagde] ontvangt thans schuldhulpverlening via de gemeente [plaats] . Zij heeft daar op 24 maart 2020 weer een afspraak. Binnenkort, na afloop van haar bevallingsverlof per 2 april 2020, kan zij weer aan het werk gaan zodat zij dan haar schulden kan gaan aflossen, aldus [gedaagde] . Gezien haar persoonlijke omstandigheden heeft [gedaagde] er belang bij dat zij met haar twee jonge kinderen in de woning kan blijven wonen. Zij kan nergens anders terecht, aldus [gedaagde] .

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

In dit kort geding staat de vraag centraal of Amstelhuys gemachtigd moet worden om namens [gedaagde] de woning aan Stichting Woonwaarts te koop aan te bieden en of [gedaagde] in dat verband de woning moet ontruimen.

4.2.

Voorop wordt gesteld dat een machtiging zoals door Amstelhuys is gevorderd in beginsel mogelijk is (o.a. gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 6 november 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:9684).

4.3.

De wet bepaalt dat de voorzieningenrechter bevoegd is om een voorlopige voorziening te geven in alle spoedeisende zaken waarin dat, gelet op de belangen van partijen, is vereist. Een spoedeisend belang bij een voorziening heeft de eiser van wie men niet kan vergen dat hij een bodemprocedure afwacht. Of men van de eiser kan vergen dat hij een bodemprocedure afwacht, hangt af van (onder meer) het voorlopig karakter van het rechterlijk oordeel. Ook hangt dit af van de vraag hoe ingrijpend de gevolgen zijn van het uitblijven of verlenen van de voorziening (HR 15 december 1995,
NJ 1996, 509).

4.4.

Op de mondelinge behandeling heeft Amstelhuys toegelicht dat zij verplicht is de executie van de woning van de vve over te nemen, mede vanwege het feit dat de woning is gefinancierd met een Nationale Hypotheek Garantie (hierna: NHG). Aangezien de verkoop van de woning conform de “Slimmer Kopen Bepalingen” aan Stichting Woonwaarts aanzienlijk meer zal opbrengen dan wanneer de woning openbaar moet worden verkocht, is het ook in het belang van [gedaagde] dat de machtiging wordt verleend. Dit geldt ook omdat een restschuld dan mogelijk met een beroep op de NHG wordt kwijtgescholden aan [gedaagde] . Daarbij heeft Amstelhuys verklaard dat een executoriale verkoop van de woning, gelet op de geringe achterstand in de hypotheekbetalingen, wat haar betreft niet noodzakelijkerwijs op dit moment al zou moeten plaatsvinden, maar dat zij nu niet anders kan zolang de vve aandringt op openbare verkoop.

4.5.

Ter mondelinge behandeling is gebleken dat [gedaagde] op 24 februari 2020 een bedrag van € 500,00 op de schuld aan de vve heeft betaald en dat deze nu ongeveer € 1.300,00 bedraagt. Ook is ter mondelinge behandeling gebleken dat [gedaagde] toen een betalingsvoorstel via de deurwaarder aan de vve heeft gedaan en dat zij inmiddels schuldhulpverlening ontvangt via de gemeente [plaats] . Ten tijde van de mondelinge behandeling had [gedaagde] nog niets vernomen van de deurwaarder.

4.6.

De voorzieningenrechter overweegt het volgende. Aangezien [gedaagde] inmiddels ongeveer een derde deel van de schuld aan de vve heeft voldaan en voor het restant een betalingsregeling heeft aangeboden, is het op zichzelf aannemelijk dat de vve vooralsnog zal afzien van het voortzetten van de executie, mede gelet op de persoonlijk situatie van [gedaagde] . Indien de vve ondanks een redelijk betalingsvoorstel van [gedaagde] de executie toch zou voortzetten, dan zou dit kunnen betekenen dat de vve misbruik maakt van haar executiebevoegdheid, gelet op de hoogte van de restantvordering, de termijn waarbinnen de achterstand mogelijk kan worden afgelost en de persoonlijke situatie van [gedaagde] , die bij verkoop van de woning met haar twee jonge kinderen op straat komt te staan, zonder dat er uitzicht is op andere woonruimte. Nog daargelaten dat ook in verband met de inmiddels ontstane maatschappelijke situatie door de Corona-crisis, waarbij de gemeentelijke en maatschappelijke instanties nog maar beperkt bereikbaar zijn, aannemelijk is dat een noodtoestand voor [gedaagde] en haar kinderen zal ontstaan indien de executie wordt voortgezet.

4.7.

Door het korte tijdsverloop tussen enerzijds de laatste betaling van [gedaagde] aan de vve en het daaraan gekoppelde betalingsvoorstel en anderzijds de mondelinge behandeling van dit kort geding, bestaat op dit moment onvoldoende duidelijkheid over de noodzaak voor het verlenen van de door Amstelhuys gevorderde machtiging. Amstelhuys heeft het door haar gestelde spoedeisend belang bij de gevorderde machtiging enkel onderbouwd door aan te voeren dat [gedaagde] al geruime tijd haar betalingsverplichtingen niet meer nakomt, dat [gedaagde] weinig verhaal biedt en dat de schade voor Amstelhuys daardoor oploopt. Ter mondelinge behandeling heeft [gedaagde] echter onweersproken aangevoerd dat zij haar lopende verplichtingen aan Amstelhuys en aan de vve nakomt, zodat vooralsnog onvoldoende is gebleken dat de schade voor Amstelhuys (en de vve) oploopt. Amstelhuys heeft dan ook onvoldoende onderbouwd dat de machtiging nu aan haar moet worden verleend, mede gelet op de ter zitting naar voren gebrachte omstandigheden.

4.8.

Het voorgaande leidt ertoe dat Amstelhuys onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij op dit moment een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde machtiging tot verkoop. Dat betekent dat vooralsnog geen noodzaak bestaat tot ontruiming van de woning door [gedaagde] . De vorderingen van Amstelhuys zullen daarom worden afgewezen.

4.9.

Amstelhuys zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 304,00 aan griffierecht.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt Amstelhuys in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 304,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2020.