Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 18/5478
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 mei 2020
in de zaak tussen
[Naam A] en [Naam B] , te [A] , eisers
(gemachtigde: mr. F.J.M. Kobossen),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oost Gelrete Lichtenvoorde , verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 20 april 2018 (het primaire besluit) heeft verweerder het verzoek van eisers om een tegemoetkoming in planschade toegewezen.
Bij besluit van 5 oktober 2018 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers in afwijking van het advies van de commissie bezwaarschriften ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 oktober 2019. Namens eisers is hun gemachtigde verschenen tezamen met taxateur [Naam C] . Namens verweerder zijn
mr. B. ten Have en E. Holtman verschenen.
Overwegingen
1. Eisers zijn eigenaar van het perceel [adres] in [B] . Eisers hebben op 8 december 2016 verweerder verzocht om een tegemoetkoming in planschade. Volgens eisers is de waarde van hun perceel gedaald door het bestemmingsplan “Woonwijken Lichtenvoorde” (hierna: het bestemmingsplan) dat op 6 december 2013 in werking is getreden. Hierdoor zijn de bouwmogelijkheden voor de realisatie van meerdere woningen op het perceel van eisers vervallen.
2. Aan het primaire besluit ligt het rapport van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) van oktober 2017 ten grondslag. De SAOZ heeft geconcludeerd dat sprake is van een waardedaling van € 50.000. De SAOZ heeft verweerder geadviseerd een korting van 20% toe te passen op dit schadebedrag zodat de tegemoetkoming € 40.000 bedraagt. Verweerder heeft in afwijking van het advies van de SAOZ een korting gehanteerd van 50% van het schadebedrag. Daarom is de tegemoetkoming vastgesteld op € 25.000.
3. Eisers voeren aan dat de door de SAOZ vastgestelde waarde van het perceel te laag is. Volgens eisers is van een verkeerde grondprijs uitgegaan. Volgens eisers had verweerder uit moeten gaan van een grondprijs van € 333 per m2 in plaats van de door de SAOZ gehanteerde € 242 per m2. Eisers baseren hun standpunt op het advies van Gierkink makelaars van
4 juni 2018 en 21 juni 2018.
3.1.
De bestuursrechter kan een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen.
De SAOZ heeft overwogen dat het perceel zijn hoogste waarde ontleende aan de hoedanigheid van woonhuis met bijbehorende ondergrond, erf en tuin, en een kavel voor één vrijstaande woning.
Verweerder heeft tijdens de bezwaarfase de SAOZ opnieuw om advies gevraagd. In het advies van 20 augustus 2018 heeft de SAOZ de door eisers ingediende stukken van Gierkink beoordeeld. De SAOZ is tot de conclusie gekomen dat sprake is van een hoger schadebedrag, namelijk € 60.000 en dat met een kortingspercentage van 20% een tegemoetkoming resteert van € 48.000. De SAOZ heeft onderbouwd waarom een grondprijs van € 242 per m2 reëel is voor de onderhavige locatie. Verweerder heeft daarnaast aangegeven dat de Lievelderweg een relatief drukke toegangsweg is voor [B] en de locatie van eisers bovendien in een gemengd gebied ligt, met bedrijfs- woon- en maatschappelijke bestemmingen. Deze locatie kan niet worden vergeleken met een nieuwbouwlocatie in een ruim opgezette woonwijk, met waterpartijen en groenvoorzieningen als het Flierbeek. Zoals ook uit het bestreden besluit blijkt, is er bovendien een relevant referentie object (een “lege kavel”) aan de Lievelderweg 45 dat medio 2012 verkocht is voor een bedrag van € 185,71 per m2. Dit is aanzienlijk lager dan een grondprijs van € 333 per m2, maar ook aanzienlijk lager dan € 242 per m2 waarvan de SAOZ is uitgegaan. Gezien het bovenstaande heeft verweerder van de door de SAOZ vastgestelde waarde uit kunnen gaan.
Voor zover eisers hebben aangevoerd dat de SAOZ ten onrechte geen BTW heeft meegenomen in de gehanteerde grondprijzen verwijst de rechtbank naar het advies van de SAOZ van 20 augustus 2018 waarin is aangegeven dat voor de berekening van de marktwaarde uitgegaan is van de koopsommen die in de markt betaald worden voor bouwkavels (al dan niet met een extra woning). De referenties betreffen verkopen door particulieren. Bij deze transacties was er (volgens de leveringsakte) geen BTW verschuldigd maar was er sprake van overdrachtsbelasting. De aanvragers zijn eveneens particulieren. Daarom is met het aspect overdrachtsbelasting/ BTW voldoende rekening gehouden.
De rechtbank ziet in zoverre geen aanknopingspunten voor het oordeel dat verweerder het advies van de SAOZ wat betreft de hoogte van de grondprijs niet heeft kunnen volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
4. Eisers voeren aan dat verweerder het advies van de SAOZ en het advies van de commissie bezwaarschriften had moeten volgen op het punt van de hoogte van het normaal maatschappelijk risico. Verweerder heeft niet zonder tegenrapport van de eigen deskundige kunnen afwijken. Verweerder had dit deugdelijk moeten motiveren. Een korting van 50% op het schadebedrag is te hoog en in strijd met jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling).
4.1.
De schade is het gevolg van de verandering van de bestemming van het perceel (directe planschade). Dat betekent dat artikel 6.2, tweede lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in dit geval niet van toepassing is. Dat laat onverlet dat, gelet op artikel 6.2, eerste lid, van de Wro, onderzocht dient te worden of de schade van eisers binnen het normale maatschappelijke risico valt. Afhankelijk van de uitkomst van dat onderzoek, dient te worden bezien of en zo ja, in hoeverre de schade voor rekening van eisers dient te worden gelaten.
4.2.
Schade die behoort tot het normale maatschappelijke risico dient redelijkerwijs ten laste te blijven van de aanvrager om een tegemoetkoming in planschade.
De vraag of schade tot het normale maatschappelijke risico behoort, dient te worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in de zin dat de ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde beleid past. Verder is de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel van belang.
4.3.
Aan verweerder komt bij de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico beoordelingsruimte toe (overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582). Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien de gegeven motivering niet volstaat, in het kader van de definitieve beslechting van het geschil op grond van artikel 8:41a van de Algemene Wet Bestuursrecht (hierna: Awb) de omvang van het normale maatschappelijke risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is.
4.4.
De SAOZ heeft in het advies met betrekking tot de hoogte van het normale maatschappelijke risico overwogen dat:
- de aard van de onderhavige ontwikkeling, te weten het in zogenaamd anticipeergebied (een gebied dat anticipeert op de bevolkingskrimp) beperken van mogelijkheden voor nieuwbouw van woningen, in zijn algemeenheid aan te merken is als een normale maatschappelijke ontwikkeling waarmee aanvragers in abstracto rekening hadden kunnen houden;
- gelet op de structuur van de omgeving het niet langer handhaven van de oorspronkelijke bouwmogelijkheid gezien de situering daarvan ter plaatse in redelijkheid ook als passend kan worden aangemerkt, te meer nu de bestaande woning buiten het bouwvlak lag. De planologische wijziging is mogelijk gemaakt en moet in zoverre als passend in het gevoerde ruimtelijk beleid worden beschouwd.
- de wijziging past binnen het langjarig door de gemeente en de regio gevoerde beleid. Zo wordt op basis van de Regionale woonvisie Achterhoek 2010-2020 en de Kwantitatieve invulling woningbouwprogramma Oost Gelre in beginsel niet meegewerkt aan plannen voor extra woningen ten opzichte van de bestaande situatie.
- de financiële gevolgen van de planwijziging voor eisers geenszins verwaarloosbaar zijn en de door de ontwikkeling ontstane schade voor hen per saldo als groot moet worden aangemerkt.
De SAOZ is op grond daarvan tot de conclusie gekomen dat het volledig voor rekening van eisers komen van de schade hoogst onevenredig is en daarom heeft de SAOZ verweerder geadviseerd een korting op het schadebedrag toe te passen van 20%.
Verweerder is in het besluit van 20 april 2018 afgeweken van het advies van de SAOZ.
Verweerder heeft daarbij verwezen naar een uitspraak van de Afdeling van 11 januari 2017, ECLI:NL:RVS:2017:18, waarin bij een veel hoger schadebedrag een kortingspercentage van 50% is toegepast. Daarnaast wordt volgens verweerder voldaan aan 3 van de 4 criteria voor toepassing van een kortingspercentage voor normaal maatschappelijk risico, zoals hierboven genoemd in overweging 4.2, en wegen deze 3 criteria zwaar door in de beoordeling van het kortingspercentage. Om die reden, in combinatie met een veel lager schadebedrag dan in de genoemde uitspraak van de Afdeling, heeft verweerder een korting van 50% op het schadebedrag reëel geacht. In het bestreden besluit heeft verweerder verder overwogen dat het gaat om een 35 jaar oud bestemmingsplan, waarbij het evident was dat de bouwstrook zou worden wegbestemd en tegelijkertijd de (reeds lang) bestaande woning positief zou worden bestemd.
4.5.
Een korting van 50% op het schadebedrag van € 50.000 betekent een normaal maatschappelijk risico van 4,3%. De door de SAOZ geadviseerde korting van 20% komt overeen met een normaal maatschappelijk risico van 1,7%.
De rechtbank stelt vast dat de uitspraak van de Afdeling van 11 januari 2017, ECLI:NL:RVS:2017:18, niet vergelijkbaar is met de voorliggende zaak. In die zaak speelden meerdere factoren, zoals het recht van erfpacht en opstal. Verweerder heeft zich daarom niet op die uitspraak kunnen baseren.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder ook verder onvoldoende heeft gemotiveerd dat een korting van 50 % op het schadebedrag kan worden toegepast. Dat wordt voldaan aan 3 van de 4 criteria voor toepassing van een kortingspercentage voor normaal maatschappelijk risico is daarvoor onvoldoende. Deze aftrek is namelijk erg hoog voor een geval van directe planschade, zoals hier aan de orde, mede gelet op de omstandigheid dat de wetgever voor directe planschade geen forfaitaire drempel heeft gesteld.
Dat sprake is van een ontwikkeling die in de lijn der verwachtingen lag en naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde beleid past, zoals ook door de SAOZ is besproken, is onvoldoende motivering voor een korting van 50 % op het schadebedrag, hetgeen neerkomt op een normaal maatschappelijk risico van 4,3 %. Daarbij acht de rechtbank niet alleen van belang dat het gaat om een directe planschade, maar ook dat het wegbestemmen van de bouwstrook een aanmerkelijke beperking en schade voor eisers inhoudt. Ook het feit dat het gaat om een oud bestemmingsplan, waarbij het (in de woorden van verweerder) evident was dat de bouwstrook zou worden weg bestemd, is onvoldoende motivering voor een dusdanig hoge korting.
Dat betekent dat verweerder niet goed heeft gemotiveerd waarom van het advies van de SAOZ, dat in de bezwaarfase ook nog is herhaald, is afgeweken. De beroepsgrond slaagt.
5. Voor zover eisers aanvoeren dat niet voldoende hoor en wederhoor heeft plaatsgehad volgt de rechtbank dit niet. Uit de gedingstukken en het verhandelde ter zitting is dit niet gebleken. Eisers hebben alle stukken gekregen en er zelf voor gekozen niet naar de hoorzitting te gaan. De beroepsgrond slaagt niet.
6. Voor zover eisers aanvoeren dat WOZ-waarderingen niet kunnen worden gebruikt bij planschade stelt de rechtbank vast dat verweerder als controle heeft gekeken naar de WOZ-waarde. De besluitvorming is er echter niet op gebaseerd. De beroepsgrond slaagt niet.
7. Uit het voorgaande volgt dat verweerder de hoogte van het normaal maatschappelijk risico onvoldoende heeft gemotiveerd. Het beroep van eisers dient dan ook gegrond te worden verklaard.
De rechtbank ziet met het oog op definitieve geschilbeslechting aanleiding met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door in dit geval zelf de omvang van het normaal maatschappelijk risico vast te stellen en te bepalen welke aftrek redelijk is en welk bedrag in verband daarmee voor tegemoetkoming in planschade in aanmerking komt. Dit betekent dat verweerder geen nieuwe beslissing op bezwaar hoeft te nemen.
De rechtbank volgt de argumentatie van de SAOZ over het normaal maatschappelijk risico, zoals hierboven besproken onder 4.4, en maakt deze tot de hare. Mede gezien het feit dat het om zogenoemde directe planschade gaat, waarbij een bouwmogelijkheid wordt wegbestemd, en gezien de hoogte van de geleden planschade acht de rechtbank een normaal maatschappelijk risico van 1,7% van de waarde onder het oude planologische regime, zoals geadviseerd door de SAOZ, redelijk. Dit betekent dat een korting van 20% wordt toegepast en aan eisers ten laste van verweerder een tegemoetkoming in de planschade wordt toegekend van € 48.000, verhoogd met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van het verzoek om planschade tot en met de dag van betaling.
8. Omdat de rechtbank het beroep van eisers gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht van € 170 vergoedt. De rechtbank ziet verder aanleiding verweerder te veroordelen in de door eisers gemaakte proceskosten. Vanwege het herroepen van het primaire besluit geldt dit ook voor de proceskosten in bezwaar. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.575 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting in beroep, met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).
9. Eisers hebben verder verzocht om vergoeding van de kosten van het taxatierapport van Gierkink van 4 juni 2018, dat zij in de bezwaarfase hebben ingebracht.
Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling komen de kosten van een deskundige op de voet van artikel 8:75 van de Awb voor vergoeding in aanmerking als het inroepen van die deskundige redelijk was en de deskundigenkosten zelf redelijk zijn. De inschakeling van Gierkink voor een taxatie in het kader van de bezwaarprocedure is redelijk. Ter zitting hebben eisers aangegeven dat Gierkink circa 10 uur aan het taxatierapport heeft gewerkt en dat zij willen dat verweerder een bedrag van € 1.500 aan kosten vergoedt. Gelet op artikel 2, eerste lid, aanhef en onder b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, in samenhang gelezen met artikel 8:36, tweede lid, van de Awb en artikel 6 van het Besluit tarieven in strafzaken 2003, geldt voor de vergoeding van de gemaakte kosten voor een deskundigenrapport een tarief van ten hoogste € 129,63 per uur.
De rechtbank acht het aantal van 10 uren, gelet op de inhoud van het rapport en het ontbreken van een urenspecificatie, in de onderhavige zaak niet redelijk. Zij stelt de vergoeding in het onderhavige geval, uitgaande van het maximaal te vergoeden uurtarief conform de Besluit tarieven in strafzaken 2003, vast op zes uren x € 129,63 = € 777,78, te verhogen met 21% BTW = € 941,11.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- herroept het primaire besluit;
- stelt de hoogte van de planschadevergoeding vast op € 48.000, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de datum van de ontvangst van de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade tot aan de dag van algehele voldoening;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 2.516,11;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 170 aan eisers te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.J.M. Verhoeven, rechter, in tegenwoordigheid
van mr. M.H. Dijkman, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 11 mei 2020
Deze uitspraak is gedaan op de bovenaan de uitspraak vermelde datum. Als gevolg van maatregelen rondom het Corona virus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.