Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 17/6189
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van
in de zaak tussen
[X] BV, te [Q], eiseres
(gemachtigde: mr. [A]),
en
de heffingsambtenaar van Meerinzicht, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2017, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [Q] (hierna: het object of de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016 en toestandspeildatum 1 januari 2017 voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 5.657.000. In dit geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 6 oktober 2017 de waarde verminderd tot € 5.091.000 en de daarop gebaseerde aanslag dienovereenkomstig verminderd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 13 november 2017, ontvangen door de rechtbank op 14 november 2017, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 maart 2019.
Namens eiseres is verschenen de gemachtigde, bijgestaan door [B]. Namens verweerder zijn verschenen [C] en [D].
Eiseres heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan verweerder.
Overwegingen
Feiten
Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, een golfcomplex te [Q]. Het object omvat een golfterrein met als opstallen een clubhuis met keuken en restaurant, kantoorruimte en sanitaire ruimte, een 18 holes wedstrijdgolfbaan, een 9 holes golfbaan, een driving range, parkeerterrein, een carport en erfverharding.
Het golfcomplex is in 2006 opgeleverd. Het clubhuis heeft 2014 als bouwjaar.
Het golfcomplex is in 2006 opgeleverd. Het clubhuis heeft 2014 als bouwjaar.
Tot het object behoren diverse kadastrale percelen met een oppervlakte van in totaal 566.364 m².
Geschil en beoordeling
3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016 en toestandspeildatum 1 januari 2017.
4. Eiseres bepleit een waarde van € 1.830.000. Daartoe verwijst zij naar een taxatierapport van 5 augustus 2016 van [E], Register taxateur, die de waarde in het economisch verkeer op basis van de Operationele Cash-Flow-methode heeft getaxeerd op € 3.120.000, inclusief een bedrijfswoning. Daarbij is rekening gehouden met een jaarlijks groeiende omzet aan greenfee-inkomsten van € 100.000. Als die omzetstijging niet zou worden gerealiseerd, en dat is inderdaad niet gebeurd aldus eiseres, dan is de marktwaarde te stellen op € 2.130.000. In die taxatie is de bedrijfswoning meegenomen voor € 300.000. De bedrijfswoning maakt geen onderdeel uit van het onderhavige WOZ-object. Eiseres stelt zich daarom op het standpunt dat de waarde in het economisch verkeer van het object € 1.830.000 bedraagt.
5. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de (na bezwaar verminderde) waarde van € 5.091.000 naar het taxatierapport dat op 16 januari 2018 is opgesteld door taxateur [D], die de waarde heeft getaxeerd op € 5.091.000, waarbij hij is uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode.
6. Eiseres heeft zich verder op het standpunt gesteld dat zij in de bezwaarfase ten onrechte niet is gehoord.
7. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
Schending van de hoorplicht
8. De rechtbank is met partijen van oordeel dat eiseres in de bezwaarfase ten onrechte niet is gehoord. Eiseres heeft ter zitting verklaard dat zij geen terugwijzing wenst. De rechtbank zal daarom zelf in de zaak voorzien.
De objectafbakening
9. De oppervlakte van het afgebakende object is 566.364 m². Verweerder is in het taxatierapport uitgegaan van een oppervlakte van 582.000 m². Er is naar het oordeel van de rechtbank geen aanleiding om het meerdere, ook al is dat dienstbaar aan of in gebruik als golfbaan, mee te nemen bij het vaststellen van de waarde. Voor zover dat wel is meegenomen bij het vaststellen van de waarde dient de waarde daarmee te worden verminderd en is het beroep in zoverre reeds gegrond.
De waarde
10. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
11. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het betrokken object is aan te merken als een zogenaamde incourante onroerende zaak. Bij dergelijke objecten dient de gecorrigeerde vervangingswaarde te worden vastgesteld. Uitgangspunt voor de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn de investeringen die gedaan moeten worden voor een vervangend object, rekening houdende met de aard en bestemming van dit object. Op de vastgestelde waarde vindt een correctie plaats, rekening houdend met aftrek van afschrijving door functionele veroudering en technische veroudering, vermeerderd met de grondwaarde op de waardepeildatum.
12. De waarderingsmethode op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde gaat uit van de veronderstelling dat deze gecorrigeerde vervangingswaarde hoger ligt dan de waarde in het economische verkeer. Dat moet worden uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde acht de rechtbank juist. Tussen partijen staat vast dat de waarde in het economisch verkeer ten minste is te stellen op de agrarische waarde van de grond, eventueel te verminderen met de sloopkosten van de opstallen.
13. De rechtbank is van oordeel dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemen van de belangstelling voor de golfsport in zijn algemeenheid en de toenemende concurrentie van nabijgelegen golfbanen. Deze elementen rechtvaardigen een hogere correctie wegens economische veroudering (en daarmee voor de functionele veroudering) dan waarmee rekening is gehouden bij de vaststelling van de waarde. De rechtbank vindt hiervoor mede steun in de exploitatiecijfers van de golfbaan. Daardoor heeft verweerder niet inzichtelijk gemaakt hoe tot een waarde van € 5.091.000 is gekomen.
14. Eiseres is van mening dat de waarde niet hoger kan worden gesteld dan op de door haar becijferde bedrijfswaarde van € 1.830.000. Vast staat echter dat moet worden uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde indien die hoger ligt dan de waarde in het economisch verkeer. In het voorgaande is geoordeeld dat de waarde in het economisch verkeer in dit geval ten minste gesteld moet worden op de agrarische waarde van de grond. Verder is het niet onaannemelijk dat een koper de opstallen alternatief zou willen aanwenden, zodat een aftrek van sloopkosten niet aan de orde hoeft te komen. Daarom volgt de rechtbank eiseres niet in haar standpunt en de door haar bepleite waarde.
15. Het bovenstaande brengt mee dat verweerder en eiseres de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank heeft de waarde van het object per de toestandsdatum 1 januari 2017 – rekening houdend met alle relevante feiten en omstandigheden – in goede justitie vastgesteld op € 3.500.000.
15. Voor zover eiseres heeft aangevoerd dat verweerder in de bezwaarfase niet heeft gereageerd op haar verzoek om gegevens te verstrekken, overweegt de rechtbank als volgt. Vast staat dat verweerder aan eiseres het aan de WOZ-waarde ten grondslag liggende “Taxatieverslag incourante niet-woning” heeft verstrekt. Bovendien heeft verweerder het in de beroepsfase opgemaakte taxatierapport overgelegd. Verweerder heeft daarmee naar het oordeel van de rechtbank voldaan aan de uit (artikel 40 van) de Wet WOZ voortvloeiende plicht tot gegevensverstrekking.
17. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.
18. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Daarbij ziet de rechtbank geen aanleiding om deze vergoeding hoger vast te stellen dan voortvloeit uit het Besluit proceskosten bestuursrecht. Deze kosten zijn op basis van genoemd besluit voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.311 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde van € 261, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).
19. Gelet op het feit dat de rechtbank bij de beoordeling van de in aanmerking te nemen functionele veroudering acht heeft geslagen op de bedrijfswaardeberekening van eiseres, acht de rechtbank een vergoeding van de gevraagde twaalf uren redelijk. Ter zake van het in aanmerking te nemen uurtarief sluit de rechtbank aan bij de richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Staatscourant, 28 mei 2018, nr. 28796). Daaruit volgt een uurtarief van € 68. Dit betekent dat de kosten van de rapportage van BCP Vastgoed tot een bedrag van € 816 (inclusief 21% omzetbelasting) voor vergoeding in aanmerking komen.
20. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken. De totale vergoeding voor bezwaar en beroep komt daarmee op € 2.127. De reeds in bezwaar toegekende proceskostenvergoeding ten bedrage van € 246 strekt hierop in mindering. Daarnaast dient verweerder het griffierecht van € 333 aan eiseres te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde tot € 3.500.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 2.127;
- bepaalt dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 333 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J.J. Engel, voorzitter, mr. J.J. Penning en mr. J.J. Westerbaan, rechters, in tegenwoordigheid van mr. T.J.P. Wientjens, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op:
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.