ECLI:NL:RBGEL:2020:2082

• Datum uitspraak: 27 maart 2020
• Publicatiedatum: 31 maart 2020
• Zaaknummer: 8383406 \ VV EXPL 20-34
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: M.J.P. Heijmans
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontruiming en aanbod van vervangende woonruimte in kort geding

In deze zaak, die voor de Rechtbank Gelderland is behandeld, heeft de kantonrechter op 27 maart 2020 uitspraak gedaan in een kort geding tussen [naam bewindvoerder] q.q. en de stichting Vivare. De eiser, [naam bewindvoerder], vorderde dat Vivare zou worden verboden om tot ontruiming van de woning van [naam eiser] over te gaan en dat Vivare verplicht zou worden om [naam eiser] een andere woning aan te bieden. De achtergrond van de zaak is dat [naam eiser] sinds 2014 huurder is van een woning van Vivare, maar dat er klachten zijn gekomen van omwonenden over zijn gedrag. Vivare heeft daarop in 2019 vervangende woonruimte aangeboden, maar [naam eiser] heeft dit aanbod niet geaccepteerd. Vivare heeft vervolgens [naam bewindvoerder] q.q. gedagvaard en ontruiming gevorderd. Tijdens de mondelinge behandeling is een vaststellingsovereenkomst gesloten, maar Vivare heeft later besloten af te zien van het aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst. De kantonrechter heeft geoordeeld dat het proces-verbaal van de vaststellingsovereenkomst geen executoriale titel voor ontruiming oplevert. De rechter heeft vastgesteld dat de bestaande huurovereenkomst voortduurt totdat Vivare alsnog een nieuwe huurovereenkomst aanbiedt. De vordering van [naam bewindvoerder] q.q. tot het verbieden van ontruiming is afgewezen, maar Vivare is wel veroordeeld om [naam eiser] een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden. De proceskosten zijn voor Vivare.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaakgegevens 8383406 \ VV EXPL 20-34 \ 25115 \ 40141

uitspraak van

vonnis in kort geding

in de zaak van

[naam bewindvoerder] , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die toebehoren aan [naam eiser]

wonende te [woonplaats]

eisende partij in conventie

verwerende partij in reconventie

gemachtigde mr. J.A.H. Schoofs

tegen

de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting Stichting Vivare

gevestigd te Arnhem

gedaagde partij in conventie

eisende partij in reconventie

gemachtigde mr. L. Vrakking

Partijen worden hierna [naam bewindvoerder] q.q. en Vivare genoemd.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 13 maart 2020 met producties;

- de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie met producties;

- de pleitnota van mr. Schoofs met producties;

- de pleitaantekeningen van mr. Vrakking;

- de telefonische mondelinge behandeling van 23 maart 2020.

2. De feiten

2.1.

De heer [naam eiser] (hierna: [naam eiser] ), geboren op [geboortedatum] , huurt sinds 2014 van Vivare de woning aan de [adres eiser] . De woning maakt onderdeel uit van een appartementencomplex dat tot 2014 uitsluitend bestemd was voor de huisvesting van senioren.

2.2.

Bij beschikking van 2 november 2016 is [naam eiser] onder bewind gesteld en is [naam bewindvoerder] tot bewindvoerder benoemd.

2.3.

Naar aanleiding van klachten van omwonenden heeft Vivare in de loop van 2019 aan [naam eiser] vervangende woonruimte aangeboden. [naam eiser] is daar niet op ingegaan, reden waarom Vivare [naam bewindvoerder] q.q. op 30 december 2019 in kort geding heeft gedagvaard en ontruiming van de woning heeft gevorderd.

2.4.

Op 10 januari 2020 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De kort geding procedure is vervolgens aangehouden teneinde partijen in de gelegenheid te stellen een minnelijke schikking te onderzoeken.

2.5.

Op 7 februari 2020 hebben Vivare, [naam bewindvoerder] q.q. en [naam eiser] een vaststellingsovereenkomst gesloten, die, voor zover van belang, als volgt luidt:

In aanmerking nemende dat:

[…]

• Vivare met regelmaat klachten over huurder heeft ontvangen;
• Vivare na diverse gesprekken met huurder heeft besloten om huurder te verplaatsen omdat zij vindt dat de situatie in het complex aan [adres 1] niet langer houdbaar is met de aanwezigheid van huurder;
• Vivare naar aanleiding van de mondelinge behandeling in kort geding heeft besloten om huurder eenmalig via lokaal maatwerk een andere woning aan te bieden op basis van een 2 jarige, tijdelijke huurovereenkomst met aanvullende voorwaarden;
• Vivare de definitieve huurovereenkomst pas kan aanmaken op de ingangsdatum, terwijl het in het belang van beide partijen is om hun geschil op korte termijn op te lossen; reden waarom de voorwaarden die afwijken van de reguliere huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden van Vivare worden vastgelegd in deze vaststellingsovereenkomst;
• Huurder zich bewust is, dat dit een Laatste Kans is. Als huurder afspraken niet nakomt en/of wanneer opnieuw conflicten, onrust of overlast ontstaat, is dat voor Vivare reden om de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang te beëindigen.

Verklaren te zijn overeengekomen:

[…]

Artikel 2 Laatste Kans Aanbod

Lid 1 Vivare zal in februari of maart 2020 aan huurder een aanbod doen voor het aangaan van een huurovereenkomst op basis van haar dan geldende model huurovereenkomst en algemene huurvoorwaarden. Dat aanbod zal betrekking hebben op de eengezinswoning aan [adres eengezinswoning] . De ingangsdatum van de huur valt vermoedelijk in februari of maart 2020 en is afhankelijk van de vóór aanvang van de huur uit te voeren werkzaamheden aan de woning.

- De huurprijs per maand zal € 525,- bedragen.

- Vivare zorgt voor muurafwerking en stoffering (raam- en vloerbedekking) van de woning, welke eigendom van Vivare blijven en door haar ‘om niet’ ter beschikking gesteld worden aan de huurder.

- Vivare voorkomt dat huurder voor beide woningen huur betaalt voor dezelfde periode.

- Huurder verzorgt zelf de feitelijke verhuizing. Tegen overlegging van facturen zullen onkosten van de verhuizing vergoed worden tot maximaal € 1.000,00.

- De huurovereenkomst die na aanvaarding van dit aanbod zal ontstaan wordt in deze overeenkomst
‘de nieuwe huurovereenkomst’ genoemd.

Lid 2 Partijen komen nu reeds overeen dat aan de nieuwe huurovereenkomst de in deze vaststellingsovereenkomst vermelde aanvullende voorwaarden onlosmakelijk verbonden zullen zijn. De aanvullende voorwaarden zijn van toepassing voor de gehele verdere looptijd van de nieuwe huurovereenkomst, dus ook als de huurovereenkomst na de bepaalde duur van 2 jaar wordt voortgezet.

[…]

Lid 4 […] Vivare behoudt het recht voor om af te zien van het aanbod als bedoeld in lid 1 indien huurder zich vóór de totstandkoming van de nieuwe huurovereenkomst niet houdt aan de in deze vaststellingsovereenkomst vastgelegde afspraken.

[…]

Artikel 3 Gedragsaanwijzingen

Partijen komen het volgende overeen:

• Huurder zal geen conflicten, onrust of overlast veroorzaken in zijn woning en woonomgeving. Indien partijen van mening verschillen over de vraag of sprake is van conflicten, onrust of overlast bepaalt Vivare – na wederhoor – of hiervan sprake is;
• Huurder gedraagt zich fatsoenlijk (scheldt of schreeuwt niet) tegen buren, omwonenden en/of medewerkers van Vivare en haar ketenpartners;
• Huurder zoekt geen contact met (1) bewoners van [adres 1] en [adres 2] en (2) hun familieleden, gaat niet met hen in gesprek en houdt zich niet onnodig op in hun omgeving;
• […]

Artikel 4 Beëindiging van de bestaande huurovereenkomst

Partijen beëindigen de bestaande huurovereenkomst met ingang van 31 maart 2020, of zoveel eerder als de verhuizing van huurder naar een nieuwe woning gereed is. Uiterlijk op 31 maart 2020 zal huurder de woning aan [adres eiser] ontruimen en onder afgifte van de sleutels aan Vivare ter beschikking stellen.

[…]

2.6.

Op 17 februari 2020 is proces-verbaal opgemaakt van het feit dat partijen overeenstemming hebben bereikt en dat de vaststellingsovereenkomst op verzoek van partijen wordt beschouwd als een ter zitting door partijen afgelegde verklaring ter beëindiging van hun geschil.

2.7.

Op 14 februari 2020 heeft Vivare een e-mail ontvangen van mevrouw [naam dochter ] , de dochter van een van de andere bewoners van het complex. Deze luidt als volgt:

Mijn eerste vraag is dat ik erg nieuwgierig ben naar hoe staat met de zaak tegen [naam eiser] van [adres 2] .

Ben net terug van mijn moeder [naam moeder] van de [adres moeder]

En de heer [naam eiser] kwam er aan lopen en begon mij gelijk weer uit te schelden

En dreigde dat hij mijn grote bek wel zo temmen en dat ik leugens heb verteld in de aangiftes. Dit heeft geduurd de scheld partij tot ik boven was en toen de mededeling kreeg dat ik maar met die man het bed in moest duiken waar ik de aangiftes bij heb gedaan. Hij had deze papieren allemaal boven liggen.

Hier heb ik hartelijk om gelachen.

Maar wat ik wel ernstig vind dat hij mijn kenteken op heeft genomen en nu op mijn hoede ben dat de auto geen schade gaat lopen door hem.

Dit alles heb ik ook weer bij de politie gemeld.

Hoop een positief antwoord te krijgen dat er eindelijk schot in zit.

2.8.

Op 19 februari 2020 heeft dezelfde persoon een tweede melding van overlast gedaan bij Vivare. Haar e-mail luidt, voor zover van belang, als volgt:

Ik word net gebeld door mijn moeder [naam moeder] uit de [adres moeder] helemaal overstuur.

Ze laat het hondje uit en wie staat daar weer de Heer [naam eiser] .

Van [adres eiser]

Hij heeft haar weer overal voor uitgescholden en natuurlijk ook over mij. Conclusie weer na boven gegaan en de politie gebeld.

Antwoord we kunnen weinig voor u betekenen.

Het is niet te geloven dat deze meneer zich nergens wat van aantrekt. Zoals u mij verstelde heeft hij het een en ander moeten tekenen maar het maakt geen indruk op hem.

2.9.

Na ontvangst van de reactie van [naam eiser] op deze incidenten heeft Vivare bij brief van 2 maart 2020 bericht af te zien van het aanbieden van andere woonruimte. Op 6 maart 2020 heeft Vivare het proces-verbaal van 17 februari 2020 aan [naam bewindvoerder] q.q. en [naam eiser] laten betekenen en gedwongen ontruiming aangezegd voor het geval de woning aan de [adres eiser] niet uiterlijk op 31 maart 2020 vrijwillig wordt ontruimd.

3. De vordering en het verweer in conventie

3.1.

[naam bewindvoerder] q.q. vordert dat Vivare, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, wordt verboden, op straffe van een dwangsom van € 50.000,-, om tot ontruiming over te gaan en wordt veroordeeld om [naam eiser] een woning aan te bieden en met hem dienaangaande voorwaardelijk te contracteren, waarbij de voorwaarden betrekking hebben op gedragingen van [naam eiser] die de bewoning van de aangeboden bewoning betreffen, eveneens op straffe van een dwangsom van € 50.000,00.

3.2.

Volgens [naam bewindvoerder] q.q. behelst het proces-verbaal geen executoriale titel voor gedwongen ontruiming. [naam bewindvoerder] q.q. vordert nakoming van de verplichting van Vivare uit hoofde van de vaststellingsovereenkomst om andere woonruimte aan [naam eiser] aan te bieden.

3.3.

Vivare voert verweer. Zij stelt dat zij met recht heeft afgezien van het doen van een aanbod voor het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst (eengezinswoning aan [adres eengezinswoning] ).

4. De vordering en het verweer in voorwaardelijke reconventie

4.1.

Vivare vordert, voor het geval dat wordt geoordeeld dat een executoriale titel voor gedwongen ontruiming ontbreekt, dat [naam bewindvoerder] q.q. wordt veroordeeld, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te laten en onder afgifte van alle sleutels ter algehele en vrije beschikking van Vivare te stellen. Voorts vordert Vivare [naam bewindvoerder] q.q. te veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na datum vonnis.

4.2.

Vivare grondt haar vordering op nakoming van de ontruimingsverplichting van [naam bewindvoerder] q.q. uit hoofde van artikel 4 van de vaststellingsovereenkomst.

4.3.

[naam bewindvoerder] q.q. voert verweer.

5. De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie

5.1.

Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.

5.2.

Het spoedeisend belang van de vorderingen vloeit voort uit de stellingen van beide partijen.

5.3.

De eerste vraag die partijen verdeeld houdt, is of het proces-verbaal van 17 februari 2020 een executoriale titel oplevert voor gedwongen ontruiming per 31 maart 2020. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend. In artikel 3:299 lid 1 BW is bepaald dat wanneer iemand niet verricht waartoe hij is gehouden, de rechter hem jegens wie de verplichting bestaat, op diens vordering kan machtigen om zelf datgene te bewerken waartoe nakoming zou hebben geleid. In de vaststellingsovereenkomst is weliswaar de verplichting neergelegd voor [naam bewindvoerder] q.q. om de woning uiterlijk per 31 maart 2020 te ontruimen, maar die verplichting kan in het licht van artikel 3:299 lid 1 BW niet zonder rechterlijke machtiging worden geëxecuteerd. Dat zou anders zijn als partijen daarvan uitdrukkelijk waren afgeweken, maar daarvan is niet gebleken. Partijen zijn niet overeengekomen dat Vivare, bij uitblijven van vrijwillige ontruiming, de bevoegdheid krijgt om ontruiming af te dwingen, zodat het proces-verbaal daarvoor ook geen executoriale titel verschaft.

5.4.

Dan ligt de vraag voor of aan Vivare alsnog een titel voor ontruiming moet worden verstrekt. Volgens Vivare zijn partijen overeengekomen dat de huurovereenkomst eindigt met ingang van 31 maart 2020, zodat [naam eiser] daarna zonder recht of titel in de woning zal verblijven. Bovendien zijn partijen overeengekomen dat de woning uiterlijk op die datum wordt ontruimd. Volgens [naam bewindvoerder] q.q. daarentegen is 31 maart 2020 geen harde einddatum, maar is de beëindiging van de huurovereenkomst per die datum onlosmakelijk verbonden met de verplichting van Vivare om andere woonruimte aan te bieden.

5.5.

De kantonrechter stelt vast dat partijen van mening verschillen over de uitleg van de vaststellingsovereenkomst. Het is vaste rechtspraak dat de vraag hoe in een overeenkomst de verhouding tussen partijen is geregeld, en of deze overeenkomst een leemte laat, die moet worden aangevuld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van die overeenkomst. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (het zogenoemde Haviltex-criterium).

5.6.

In dat kader is allereerst van belang dat het gaat om de uitleg van een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW. Met het opstellen van deze overeenkomst hebben partijen, bijgestaan door juridisch onderlegde gemachtigden, juist beoogd een einde te maken aan het geschil en elkaar duidelijkheid te verschaffen. Daarom komt aan de taalkundige betekenis van de bewoordingen veel gewicht toe. Uit de tekst van de vaststellingsovereenkomst blijkt onmiskenbaar dat partijen zijn overeengekomen om de bestaande huurovereenkomst te beëindigen en een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling van partijen geweest om de bestaande huurovereenkomst voort te zetten in een andere woning. Artikel 4 van de vaststellings-overeenkomst geeft een uiterste einddatum van de bestaande huurovereenkomst. Er zijn geen aanknopingspunten om aan te nemen dat het een voorwaardelijke einddatum betreft, gekoppeld aan het aanbieden van een nieuwe huurovereenkomst. Integendeel, Vivare heeft zich nadrukkelijk het recht voorbehouden om onder omstandigheden van af te zien van het doen van het aanbod (artikel 2 lid 4 van de vaststellingsovereenkomst). In zoverre is geen sprake van een onlosmakelijke verbondenheid tussen beide verplichtingen, zoals [naam bewindvoerder] q.q. heeft betoogd. Als komt vast te staan dat Vivare in redelijkheid heeft kunnen afzien van het aanbieden van een nieuwe huurovereenkomst, zal de bestaande huurovereenkomst derhalve eindigen met ingang van 31 maart 2020. De vaststellingsovereenkomst voorziet echter niet in de situatie dat Vivare in redelijkheid niet kon afzien van het aanbieden van een nieuwe huurovereenkomst. Redelijkheid en billijkheid brengen in dat geval mee dat de bestaande huurovereenkomst ook na 31 maart 2020 voortduurt en pas eindigt nadat Vivare alsnog een nieuwe huurovereenkomst heeft aangeboden en [naam eiser] een redelijke termijn is gegund om te verhuizen.

5.7.

De kantonrechter is voorshands van oordeel dat Vivare op basis van de schriftelijke meldingen van mevrouw [naam dochter van een van de andere bewoners] in redelijkheid niet heeft kunnen afzien van het aanbieden van een nieuwe huurovereenkomst. Hoewel [naam eiser] de gang van zaken zoals die door mevrouw [naam dochter van een van de andere bewoners] is afgeschilderd, betwist, erkent hij dat hij met haar en haar moeder in gesprek is gegaan en dat hij heeft gescholden. Daarmee staat vast dat hij de gedragsaanwijzingen uit artikel 3 van de vaststellingsovereenkomst heeft geschonden. Het was [naam eiser] immers opgedragen zich fatsoenlijk te gedragen tegen de buren en contact te vermijden. Echter, niet te voorkomen viel dat [naam eiser] bij het verlaten of betreden van zijn appartement en het appartementencomplex in contact zou komen met zijn buren waarmee de verhoudingen al ernstig verstoord waren. Uit de stukken en de stellingen van partijen leidt de kantonrechter af dat het verschil in levensstijl tussen de (hoog)bejaarde buren enerzijds en [naam eiser] van middelbare leeftijd anderzijds, de verhoudingen onder druk heeft gezet en dat beide partijen een aandeel hebben gehad in het ontstaan van de verstoorde verhouding, zoals ook de wijkagent, de heer [naam wijkagent] , tijdens de mondelinge behandeling in het eerste kort geding heeft verklaard. Er is dus sprake van een wisselwerking. Hoewel [naam eiser] de confrontatie niet had moeten aangaan en hij er zich uiteraard van had moeten onthouden te schelden, had Vivare in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet kunnen besluiten om enkel daarom niet meer met hem te willen contracteren. Ten tijde van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst was de situatie immers niet anders. Van een escalatie is niet gebleken. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Vivare nog gesteld dat er inmiddels ook twee meldingen van een andere bewoner, de heer [naam bewoner] , zijn ontvangen, waarin hij stelt dat [naam eiser] hem heeft uitgescholden en stapvoets met zijn auto heeft gevolgd. Nog daargelaten dat [naam eiser] dit betwist, geldt daarvoor hetzelfde. Ook met hem zijn de verhoudingen al geruime tijd verstoord. Tot slot is van belang dat de vrees dat [naam eiser] ook elders overlast zal bezorgen, iedere grondslag ontbeert.

5.8.

De kantonrechter komt dan ook tot het voorlopig oordeel dat de bestaande huurovereenkomst ook na 31 maart 2020 voortduurt en pas eindigt nadat Vivare alsnog een nieuwe huurovereenkomst heeft aangeboden en [naam eiser] een redelijke termijn is gegund om te verhuizen.

5.9.

Dit betekent dat de vordering in voorwaardelijke reconventie wordt afgewezen. Nu Vivare geen executoriale titel tot ontruiming heeft of krijgt, wordt de vordering van [naam bewindvoerder] q.q. tot het verbieden van ontruiming bij gebrek aan belang eveneens afgewezen. Uit het voorgaande volgt voorts dat Vivare [naam eiser] alsnog een nieuwe huurovereenkomst dient aan te bieden overeenkomstig de artikel 2 en 3 van de vaststellingsovereenkomst. Tijdens de telefonische mondelinge behandeling heeft Vivare te kennen gegeven dat de woning aan [adres eengezinswoning] nog beschikbaar is, zodat Vivare ook in staat is om alsnog na te komen. [naam bewindvoerder] q.q. heeft desgevraagd daarop te kennen gegeven dat de nakomingsvordering daarop kan worden toegespitst. De kantonrechter begrijpt de vordering tot voorwaardelijk contracteren zo dat een aanbod wordt gedaan overeenkomstig de voorwaarden zoals overeengekomen in de artikelen 2 en 3 van de vaststellingsovereenkomst. In zoverre zal de vordering dan ook worden toegewezen. De kantonrechter ziet geen aanleiding daaraan een dwangsom te verbinden zoals gevorderd. Er is geen reden om aan te nemen dat Vivare geen gevolg zal geven aan die veroordeling.

5.10.

De kantonrechter gaat ervan uit dat Vivare ook in het belang van de overige bewoners de nieuwe huurovereenkomst zo spoedig mogelijk aanbiedt en dat [naam eiser] op zijn beurt zo spoedig mogelijk verhuist, zodat de onwenselijke situatie waarin alle bewoners van het appartementencomplex zich bevinden, zo kort mogelijk voortduurt.

5.11.

Vivare wordt in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.

6. De beslissing

De kantonrechter

rechtdoende als voorzieningenrechter

in conventie

6.1.

veroordeelt Vivare om aan [naam eiser] de woning aan [adres eengezinswoning] aan te bieden overeenkomstig de artikelen 2 en 3 van de vaststellingsovereenkomst;

6.2.

veroordeelt Vivare in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [naam bewindvoerder] q.q. begroot op € 100,89 aan dagvaardingskosten, € 83,- aan griffierecht en € 480,- aan salaris voor de gemachtigde;

6.3.

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

6.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

in (voorwaardelijke) reconventie

6.5.

wijst de vordering af;

6.6.

veroordeelt Vivare in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [naam bewindvoerder] q.q. begroot op € 240,- aan salaris voor de gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.J.P. Heijmans en in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2020.