Uitspraak
vonnis
_________________________________________________________________ _
RECHTBANK GELDERLAND
Civiel recht
Zittingsplaats Zutphen
zaaknummer: NL19.4921
Vonnis van 25 februari 2020
in de zaak van
1.[eiser sub 1]wonende te [woonplaats],2. [eiser sub 2],wonende te [woonplaats],3. [eiser sub 3],wonende te [woonplaats],4. [eiser sub 4],wonende te [woonplaats],5. [eiser sub 5]wonende te Gorssel,6. [eiser sub 6],wonende te [woonplaats],7. [eiser sub 7],wonende te [woonplaats],eisers,advocaten: mrs. D.M.S. van der Wulp en S.H. van Loon, beiden te Houten,
tegen
de stichting
STICHTING DE GOEDE WONING,
gevestigd te Apeldoorn,
verweerster,
advocaten: mrs. T.A. Vermeulen en R.M. Goeman, beiden te Rotterdam.
STICHTING DE GOEDE WONING,
gevestigd te Apeldoorn,
verweerster,
advocaten: mrs. T.A. Vermeulen en R.M. Goeman, beiden te Rotterdam.
Eisers zullen hierna samen eisers worden genoemd en ieder afzonderlijk [eiser sub 1] en [eiser sub 2], [eiser sub 3], [eiser sub 4], [eiser sub 5] en (eisers sub 6 en 7 samen) [eisers 6-7 c.s.]. Verweerster zal hierna ook DGW genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de procesinleiding
- het verweerschrift
- de akte wijziging vordering (eis) tevens houdende akte overlegging nadere producties
- de antwoordakte
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 16 december 2019.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser sub 1] en [eiser sub 2], [eiser sub 3], [eiser sub 4] en [eiser sub 5] hebben in 2008 respectievelijk in 2009 dan wel 2010 koopovereenkomsten gesloten met DGW, waarbij zij gekocht hebben het recht van erfpacht op toen nog te realiseren appartementsrechten in het project “De Seizoenen” in [woonplaats]. [eisers 6-7 c.s.]. heeft een koopovereenkomst gesloten met DGW met betrekking tot het recht van erfpacht op een al bestaande woning in [woonplaats]. In alle gevallen is het recht van erfpacht eeuwigdurend en is de canon volledig afgekocht.
2.2.
DGW is een woningcoöperatie en beschikt over een licentie van de Stichting OpMaat (hierna ook OpMaat) wat betreft het gebruik van het concept Koopgarant. Dat concept houdt, kort samengevat, in:
- dat particulieren voor een lagere prijs een appartement/woning kunnen kopen, ingeval van DGW 1/3 onder de marktwaarde,
- dat hun hypotheek wordt berekend over dat lagere bedrag,
- dat zij zelf moeten gaan wonen in het betreffende appartement/de woning,
- dat zij verplicht zijn bij een eventueel verkoop het appartement/de woning eerst aan te bieden aan DGW,
- dat DGW het appartement/de woning dan binnen 3 maanden terug koopt.
De terugkoopgarantie houdt het volgende in:
- uitgangspunt bij de terugkoop is de toenmalige verkoopprijs,
- een onafhankelijke taxateur berekent de actuele marktwaarde van het appartement/de woning,
- de waarde van de investering van de particuliere koper wordt meegenomen,
- ligt de actuele marktwaarde hoger dan de marktwaarde bij uitgifte, dan delen de particuliere koper en DGW in de winst,
- ligt de actuele marktwaarde lager dan de marktwaarde bij uitgifte, dan delen de particuliere koper en DGW in het verlies, met dien verstande dat de koper wel 100% van zijn investering in verbeteringen aan de woning/appartement terug krijgt.
2.3.
In de koopovereenkomsten/leveringsaktes van de aan eisers geleverde appartementen/woning zijn de Erfpacht en Koopgarantbepalingen De Goede Woning, versie 2 januari 2008 opgenomen (productie 32 van eisers. Deze bepalingen zijn gebaseerd op de modelversie van de Stichting Koopgarant van 1 december 2007.
Over de terugkoopprocedure is in deze bepalingen als onderdeel D het volgende, voor zover hier van belang, opgenomen:
D. Terugkoopprocedure
“(…)
4. Terugkoopplicht van de Woningcorporatie, taxatie en teruglevering
4. Terugkoopplicht van de Woningcorporatie, taxatie en teruglevering
Terugkoopplicht
De Woningcorporatie is verplicht onverwijld tot aankoop van het Registergoed over te gaan in alle gevallen waarin het Registergoed aan de Woningcorporatie schriftelijk te koop wordt aangeboden; de Woningcorporatie vergoedt aan Erfpachter een koopsom overeenkomstig het in hoofdstuk F (Koopgarant-prijsvorming) bepaalde.
Taxatie
Terstond nadat het Registergoed schriftelijk aan de Woningcorporatie te koop is aangeboden, benoemt de Woningcorporatie een Taxateur voor de waardebepaling van het Registergoed overeenkomstig hoofdstuk E (Taxatie),
Terugkoopovereenkomst
Binnen zes weken nadat het Registergoed schriftelijk aan de Woningcorporatie te koop is
aangeboden, ontvangt Erfpachter van de Woningcorporatie een terugkoopovereenkomst ter
ondertekening; daarbij ontvangt Erfpachter tevens een kopie van het betreffende taxatierapport.
(…)”
In hoofdstuk E is het volgende, voor zover van belang, over de (wijze van) taxatie vermeld:
“(…) Hoofdstuk E.Taxatie
l. Waardebepaling Registergoed door middel van taxatie
In alle gevallen waarin de waarde van het Registergoed tussen partijen moet worden bepaald, wordt die waarde door middel van taxatie vastgesteld.
2. Benoeming Taxateur
Ten behoeve van de sub l bedoelde taxatie benoemt de Woningcorporatie een Taxateur die binnen l maand na zijn benoeming een rapport opstelt van de waarde van het Registergoed. De Taxateur mag niet direct of Indirect betrokken zijn bij de aan- of verkoop of bij de financiering van het Registergoed.
3. Taxatieregels
a. Algemeen
Bij de taxatie neemt de Taxateur onder meer het navolgende in acht:
- de taxatie betreft de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik;
- de aanwezigheid van de Koopgarant-bepalingen wordt bij de taxatie buiten beschouwing gelaten;
- het Registergoed wordt getaxeerd in onbewoonde, vrij opleverbare staat; bij de taxatie blijven eventueel aanwezige roerende zaken buiten beschouwing;
- bij terugkoop van het Registergoed door de Woningcorporatie hanteert de Taxateur dezelfde waarderingsgrondslagen als bij de Uitgifte;
- indien het Registergoed ten tijde van de taxatie nog in aanbouw is, stelt de Taxateur de waarde vast als ware het Registergoed reeds opgeleverd.
(…)
4. Kosten taxatie
De kosten van bedoeld taxatierapport komen ten laste van de Woningcorporatie behoudens het bepaalde in hoofdstuk D sub 2 (bedenktijd). Indien de taxateur niet wordt benoemd door de Woningcorporatie, maar door beide partijen In overleg of door een onafhankelijk orgaan, dan komen de kosten van taxatie voor gezamenlijke rekening, ieder voor de helft.
5. Geschillenregeling naar aanleiding van taxatie bij terugkoop
Indien de Woningcorporatie of Erfpachter die het Registergoed aan de Woningcorporatie te koop heeft aangeboden, zich niet kan verenigen met de vastgestelde waarden in bedoeld taxatierapport moet hij daarvan binnen twee weken na ontvangst van dat rapport schriftelijk doen blijken aan de andere partij.
Indien partijen vervolgens geen overeenstemming bereiken over de te hanteren waarden zal het geschil bij wijze van arbitrage worden beslecht door drie Taxateurs van wie één benoemd wordt door Erfpachter, één door de Woningcorporatie en de derde door deze twee Taxateurs gezamenlijk. Deze drie Taxateurs dienen werkzaam te zijn in het betreffende woningmarkt-gebied en mogen niet eerder bij de betreffende terugkoop betrokken zijn geweest.
De waardevaststelling door bedoelde drie Taxateurs is voor beide partijen bindend. Indien de drie Taxateurs niet tot een eensluidend oordeel komen, is een meerderheidsstandpunt voor beide partijen bindend.
De kosten van de drie Taxateurs worden door elk van beide partijen voor de helft gedragen.”
In hoofdstuk F is het volgende opgenomen:
“
Hoofdstuk F.Koopgarant-prijsvorming
Hoofdstuk F.Koopgarant-prijsvorming
l. Prijs bij Uitgifte door de Woningcorporatie
Alvorens de Woningcorporatie overgaat tot Uitgifte ter zake van het Registergoed, stelt zij de waarde van het Registergoed vast door middel van taxatie; omtrent de wijze van taxeren geldt het bepaalde in hoofdstuk E (Taxatie) sub 3a en b.
De Uitgifteprijs is gelijk aan bedoelde onderhandse verkoop, verminderd met de door de Woningcorporatie vast te stellen korting (de zogeheten koperskorting), berekend aan de hand van het percentage dat omschreven is in Hoofdstuk H.
(…)
2. Vaststelling Koopgarant-prijs bij terugkoop door de Woningcorporatie.
De koopsom die de Woningcorporatie aan Erfpachter verschuldigd is bij terugkoop door de Woningcorporatie van het Registergoed - waaronder mede begrepen het geval van beëindiging van de Erfpacht - wordt als volgt berekend: de Uitgifteprijs, plus het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning, plus het aandeel van de Erfpachter in de overige waardeontwikkeling. Nader aangeduid in de terugkoopformule:
U + S + (T2-S-T1)x X%
Door middel van de terugkoopformule worden de navolgende waarden uitgedrukt:
U: de Uitgifteprijs.
S: het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning berekend volgens hoofdstuk E (Taxatie) sub 3c;
T2: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de te koop aanbieding door Erfpachter volgens hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) met inbegrip van de waarde van de Staat van de Woning;
Tl: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de Uitgifte;
X: het percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse
verkoopwaarde van het Registergoed volgens hoofdstuk I;”
De hoofdstukken H en I van de bepalingen luiden, voor zover hier van belang:
“(…)
Hoofdstuk H.Koperskorting
Hoofdstuk H.Koperskorting
De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik, wordt verminderd met een percentage,
zoals is vastgelegd in de betreffende koopovereenkomst en in de akte van vestiging erfpacht.
Hoofdstuk I.Aandeel Erfpachter in de waarde-ontwikkeling van het Registergoed
Het percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse verkoop-
waarde van het Registergoed wordt in de betreffende koopovereenkomst vastgesteld (minimaal
50%) en bovendien vastgelegd in de akte van vestiging erfpacht.
(…)”
2.4.
Eind 2016, begin 2017 is door het televisieprogramma Monitor aandacht besteed aan Koopgarant, onder meer aan de (wijze van) taxatie van de woningen ten behoeve van de verkoop door en aan de woningcorporaties. Mede naar aanleiding van deze publiciteit heeft OpMaat in 2017 haar licentiehouders verzocht om een dossieronderzoek te doen naar de taxaties van nieuwbouwprojecten. Ook heeft zij de procedure voor de aanwijzing van een taxateur bij terugkoop aangepast en is een standaardfolder opgesteld ten behoeve van nieuwe kopers.
2.5.
In de periode tussen 2014 en 2016 hebben eisers op verschillende momenten hun appartement/woning aan DGW te koop aangeboden. DGW heeft de appartementen/woningen teruggekocht. In alle gevallen werden eisers bij de terug(ver)koop geconfronteerd met een lagere marktwaarde dan bij de aankoop. Omdat eisers de aankoop van hun appartement of woning hadden gefinancierd met een hypothecaire geldlening en de verkoopprijs lager was dan het nog openstaande bedrag van die geldlening bleef na aflossing van de hypotheek een restschuld over.
2.6. Oktober 2018 zijn de (voormalige) kopers van Koopgarantwoningen met een folder (productie 36 van eisers) geïnformeerd over een mogelijke correctie. Daarin staat, voor zover hier van belang, onder meer:
“(...) Uw woningcorporatie heeft vastgesteld dat er in het verleden vormfouten zijn gemaakt bij de verkoop van Koopgarantwoningen. Mogelijk heeft u recht op een correctie. In deze folder leggen we uit welke stappen er worden doorlopen en hoe de eventuele correctie er uit ziet.
De aanleiding
In het verleden zijn er soms procedurele fouten gemaakt bij de taxatie en verkoop van Koopgarantwoningen. Het kan bijvoorbeeld gaan om het volgende:
- De taxateur was ook de verkopend makelaar;
- Het taxatierapport was te oud;
- Er was geen taxatierapport/waardeverklaring.
In 2017 zijn de woningcorporaties nagegaan of bij hen één of meerdere van de hierboven genoemde fouten aan de orde waren. Begin 2018 heeft OpMaat, samen met het ministerie van BZK, de Vereniging Eigen Huis en Aedes Vereniging van Woningcorporaties, een correctiemethode vastgesteld. Deze methode kan een woningcorporatie gebruiken wanneer zij heeft vastgesteld dat er fouten zijn gemaakt.
Correctiemethode op hoofdlijnen
Als er in het verleden fouten zijn gemaakt, kan het zijn dat u daarvan nadeel hebt ondervonden. Dit moet eerst worden vastgesteld. Als er sprake is van een nadeel vindt er een correctie plaats en wordt de schade hersteld. Het kan ook zijn dat er weliswaar fouten zijn gemaakt, maar dat u daarvan geen nadeel hebt ondervonden. In dat geval vindt er geen correctie plaats. Hierna leggen we uit hoe er onderzocht wordt of er sprake is van schade. Daarna leggen we uit hoe de eventuele correctie gaat plaatsvinden. Uw corporatie hanteert hierbij de correctiemethode.
Stap l - Hertaxatie
De woningen worden met terugwerkende kracht opnieuw getaxeerd. Van deze woningen wordt vastgesteld wat de juiste waarde had moeten zijn op het moment dat ze door de woningcorporatie werden verkocht. Het gaat dus om een 'waardepeildatum' die ligt vóór de datum waarop de koopovereenkomsten waren gesloten.
De hertaxatie wordt uitgevoerd door drie taxateurs gezamenlijk. Eén van de taxateurs wordt aangewezen door de woningcorporatie. De tweede taxateur wordt aangewezen door of namens de (voormalige) Koopgarantbewoners van het complex. De woningcorporatie overlegt vooraf met de (voormalige) bewoners hoe deze aanwijzing gaat verlopen. Vervolgens wijzen deze twee taxateurs gezamenlijk een derde taxateur aan. De drie taxateurs overleggen en stellen samen een taxatierapport op. In overleg met de (voormalige) bewoners kan ook voor een andere taxatiemethode worden gekozen.
Stap 2 - Conclusie: wel of geen schade?
Als het resultaat van de hertaxatie bekend is, kunnen de conclusies worden getrokken. Was de 'oude' taxatiewaarde (bij de verkoop) onjuist en hebt u daardoor schade ondervonden? Om dit te bepalen wordt gebruik gemaakt van een bandbreedte bij de hertaxatie. Een taxatie levert immers nooit een 'harde' waarde op, maar er is altijd een bandbreedte waarbinnen de uitkomst van de taxatie als juist mag worden beschouwd. Voor deze correctiemethode is de bandbreedte vastgesteld op 7,5%.
Het gaat als volgt:
A. Is de oorspronkelijk gebruikte waarde lager dan de marktwaarde bij hertaxatie? Dan vindt er geen correctie plaats. Een correctie zou dan immers in uw nadeel uitvallen.
B. Is de oorspronkelijk gebruikte waarde gelijk aan of lager dan 107,5% van de marktwaarde bij hertaxatie? Dan is er geen correctie. De oorspronkelijk gehanteerde waarde ligt immers binnen de hiervoor geldende acceptabele bandbreedte.
C. Is de oorspronkelijk gebruikte waarde hoger dan 107,5% van de waarde bij hertaxatie? Dan is de oorspronkelijke waarde duidelijk te hoog. Er vindt dan een correctie plaats.
We maken dit duidelijk met een paar voorbeelden:
Voorbeeld A
oorspronkelijk gehanteerde marktwaarde 200.000
gecorrigeerde marktwaarde na hertaxatie 205.000
Conclusie: hertaxatie>oorspronkelijke marktwaarde geen correctie
Voorbeeld B
oorspronkelijk gehanteerde marktwaarde 200.000
gecorrigeerde marktwaarde uit hertaxatie 190.000
bovenkant bandbreedte: 107,5% x 190.000 204.250
Conclusie: oorspronkelijke marktwaarde is lager
dan 107,5% van de waarde bij hertaxatie geen correctie
Voorbeeld C
oorspronkelijk gehanteerde marktwaarde 200.000
gecorrigeerde marktwaarde uit hertaxatie 180.000
bovenkant bandbreedte: 107,5% x 180.000 193.500
Conclusie: oorspronkelijke marktwaarde is hoger
dan 107,5% van de waarde bij hertaxatie
correctie
correctie
Stap 3 - Correctie
Hierboven hebben we laten zien in welk geval (situatie C) er sprake is van schade voor de Koopgarantbewoners. Dan vindt er een correctie plaats. Dat gaat als volgt.
l. De uitgifteprijs, de prijs die u destijds heeft betaald, blijft ongewijzigd.
2. Alle overige bedragen en percentages die van belang zijn voor de berekening van de
terugkoopprijs, worden aangepast en via de notaris vastgelegd:
- De oorspronkelijke marktwaarde wordt lager. Hiervoor wordt immers de waarde uit de hertaxatie gebruikt.
- Het bedrag en het percentage van de koperskorting worden daardoor lager. Het verschiltussen de nieuwe marktwaarde uit de hertaxatie en de oorspronkelijke uitgifteprijs is immers kleiner.
- Het percentage waarvoor u deelt in de waardeontwikkeling* wordt hoger (Dit geldt alleen als er inmiddels sprake is van een waardestijging). Is de marktwaarde op het moment van terugverkopen lager dan de gecorrigeerde marktwaarde, dan blijft uw aandeel gelijk. De corporatie kan er echter voor kiezen om ook bij waardedaling het percentage wel aan te passen.
3. Door deze aanpassingen wordt de terugkoopprijs hoger dan wanneer er niet gecorrigeerd zou worden. In de bijlage vindt u voorbeelden van de berekening.
(…)
Twee verschillende situaties
Sommige mensen hebben hun Koopgarantwoning al terugverkocht aan de woningcorporatie. Anderen wonen er nog en verkopen hun woning pas in de toekomst terug. De manier van afwikkeling van de correctie verschilt:
l. Wanneer u uw woning al heeft terugverkocht aan de corporatie, ontvangt u een aanvulling op de terugkoopprijs.
2. Wanneer u nog in de woning woont, worden de afspraken over de berekening van de terugkoopprijs aangepast. Dit wordt schriftelijk vastgelegd, zodat er in de toekomst geen onduidelijkheid over kan ontstaan.
De correctie op papier
In alle gevallen zet de woningcorporatie de afspraken van de correctie op papier in een 'vaststellingsovereenkomst'. Daarna komt er een 'rectificatieakte' die u tekent bij de notaris. Alle kosten hiervoor zijn voor de woningcorporatie.
De belasting
De Belastingdienst heeft vastgesteld dat een correctie geen gevolgen heeft voor de inkomstenbelasting. (…)”
2.7.
Bij brief van 19 januari 2017 (productie 33 van eisers) hebben [eiser sub 1], [eiser sub 3], [eiser sub 4] en [eiser sub 5] DGW erop aangesproken dat bij de verplichte terugverkoop aan DGW aankooptaxaties ontbreken en dat de bij aankoop gegeven korting bij terugkoop is verrekend. Zij schrijven dat de Autoriteit Consument en Markt heeft geoordeeld dat de gebezigde naam korting in dit verband voor verwarring zorgt en kopers op het verkeerde been kan zetten. DGW is aansprakelijk gesteld voor de schade die zij daardoor lijden. DGW heeft de aansprakelijkheid van de hand gewezen.
2.8.
Eisers hebben deze rechtbank verzocht een voorlopig deskundigenbericht te gelasten. Bij beschikking van 2 augustus 2017 is dat verzoek ingewilligd en is P. Gruntjes benoemd tot deskundige (hierna: de deskundige). Aan de deskundige is een aantal vragen voorgelegd. De deskundige heeft in zijn rapport van 10 maart 2018 verslag gedaan van zijn bevindingen.
3.De vordering
3.1.
Eisers vorderen, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. primair: voor recht zal verklaren dat eisers sub 1 en 2 en/of sub 3 en/of sub 4 en/of sub 5 en/of sub 6 en 7, bij het aangaan van de koopovereenkomst(en), en/of bij terugkoop hebben
gedwaald over de (vaststelling van de) marktwaarde van de woningen bij uitgifte en DGW
primair zal veroordelen tot vergoeding van de door eisers als gevolg van voormelde dwaling
geleden schade zulks ter opheffing van het nadeel dat eisers door de dwaling geleden
hebben, althans de schade van eisers nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens
de wet;
2. subsidiair: voor recht zal verklaren dat DGW jegens eisers sub 1 en 2 en/of sub 3 en/of sub 4 en/of sub 5 en/of sub 6 en 7 toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de
respectievelijk gesloten koopovereenkomsten, te weten het veronachtzamen van
overeengekomen taxatievoorschriften uit de Koopgarantbepalingen, en dat DGW de door
eisers geleden schade dient te vergoeden, althans deze schadepost nader op te maken bij
staat en te vereffenen volgens de wet;
3. meer subsidiair: voor recht zal verklaren dat DGW onrechtmatig jegens eisers heeft
gehandeld en dat DGW alle daaruit voortvloeiende schade aan eisers dient te vergoeden,
althans deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
4. DGW zal veroordelen tot betaling binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis van hetgeen zij op grond van het onder punt 1, 2 en/of 3 van deze eis genoemde verschuldigd is, te weten aan eisers sub 1 en 2 ([eiser sub 1]/[eiser sub 2]) het door de deskundige begrote bedrag van € 14.516,- ten titel van teveel betaalde koopprijs alsmede een tot op heden becijferd bedrag van € 9.848,75 ten titel van (aanvullende) schade (bestaande uit € 7.500,27 aan teveel betaalde hypotheeklasten en restschuldfinanciering en € 2.348,68 aan misgelopen rente) althans door de rechtbank in goede justitie te begroten bedragen, althans de schade van eisers sub 1 en 2 of een onderdeel van deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf een door rechtbank in goede justitie vast te stellen datum, althans vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
5. DGW zal veroordelen tot betaling binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis van
hetgeen zij op grond van het onder punt 1, 2 en/of 3 genoemde verschuldigd is, te weten
aan eiser sub 3 ([eiser sub 3]) het door de deskundige begrote bedrag van € 13.101,- ten
titel van teveel betaalde koopprijs alsmede een tot op heden becijferd en begroot bedrag van
€ 6.393,32 ten titel van (aanvullende) schade (berekend tot en met 16 december 2019 en
bruto aan hypotheeklasten, althans door de rechtbank in goede justitie te begroten
bedragen, althans de schade van eiser sub 3 of een onderdeel van deze schade nader op te
maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, deze bedragen te vermeerderen met de
wettelijke rente vanaf een door rechtbank in goede justitie vast te stellen datum, althans
vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
6. DGW zal veroordelen tot betaling binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis van
hetgeen zij op grond van het onder punt 1, 2 en/of 3 genoemde verschuldigd is, te weten
aan eiser sub 4 [eiser sub 4] het door de deskundige begrote bedrag van € 42.841,- ten titel
van teveel betaalde koopprijs alsmede een thans begroot bedrag van € [adres 3].307,- ten titel
van (aanvullende) schade (berekend tot en met 16 december 2019), waarvan € 16.050,- aan
ten onrechte betaalde hypotheekrente, € 6.707,- aan betaalde rente over
restschuldfinanciering en € 550,- voor advies en afsluitkosten voor restschuldfinanciering,
althans door de rechtbank in goede justitie te begroten bedragen, althans de schade van
eiser sub 4 of een onderdeel van deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen
volgens de wet, deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf een door
rechtbank in goede justitie vast te stellen datum, althans vanaf de dag van de dagvaarding
tot aan de dag der algehele voldoening;
7. DGW zal veroordelen tot betaling binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis van
hetgeen zij op grond van het onder punt 1, 2 en/of 3 genoemde verschuldigd is, te weten
aan eiser sub 5 [eiser sub 5] het door de deskundige begrote bedrag van € 28.617,- ten titel van
teveel betaalde koopprijs alsmede het thans begrootte bedrag van € 18.778,- ten titel van
(aanvullende) schade (berekend toten met 16 december 2019 en bestaande uit € 12.881,-
ten onrechte betaalde hypotheekrente, €5.197 aan betaalde rente over de
restschuldfinanciering en € 700,- aan advieskosten), althans door de rechtbank in goede
justitie te begroten bedragen, althans de schade van eiser sub 5 of een onderdeel van deze
schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, althans de schade van
eiser sub 5 of een onderdeel van deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen
volgens de wet, deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf een door
rechtbank in goede justitie vast te stellen datum, althans vanaf de dag van de dagvaarding,
tot aan de dag der algehele voldoening;
8. DGW zal veroordelen tot betaling binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis van
hetgeen zij op grond van het onder punt 1,2 en/of 3 genoemde verschuldigd is, te weten
aan eisers sub 6 en 7 [eisers 6-7 c.s.]. het door de deskundige begrote bedrag van € 8.325,- ten
titel van teveel betaalde koopprijs alsmede een bedrag van € 2.107,57 ten titel van (aanvullende) schade (berekend tot en met datum verkoop woning aan DGW), althans door
de rechtbank in goede justitie te begroten bedragen, althans de schade van eisers sub 6 en
7 of een onderdeel van deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de
wet, deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf een door rechtbank in
goede justitie vast te stellen datum, althans vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag
der algehele voldoening;
9. DGW zal veroordelen om binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis aan eisers te
voldoen - des dat als DGW genoemd bedrag aan één eiser betaalt DGW ten aanzien van de
andere eisers zal zijn bevrijd - een bedrag ad € 13.013,55 (incl. btw) ten titel van door de
deskundige de heer P. Gruntjes gemaakte kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente
vanaf de dag der dagvaarding, althans datum verschijning deskundigenbericht tot de dag
van algehele voldoening;
10. DGW zal veroordelen in de kosten van dit geding, daaronder de nakosten begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na het te wijzen vonnis.
3.2.
Eisers leggen tegen de achtergrond van de vaststaande feiten de volgende stellingen ten grondslag aan hun vorderingen.
Primair: Eisers sub 1 tot en met 5 hebben bij het aangaan van de met hen gesloten koopovereenkomsten ten aanzien van de vastgestelde waarde bij uitgifte en eisers sub 6 en 7 ten aanzien van de vastgestelde waarde bij terugkoop gedwaald. Zij verzoeken de rechtbank op grond van artikel 6:230 BW te bepalen dat DGW de schade die zij daardoor hebben geleden, dient te vergoeden ter opheffing van het nadeel dat eisers door de dwaling hebben geleden. De tussen partijen gesloten koopovereenkomsten zijn immers wegens de terugkoop inmiddels tot een einde gekomen. Er is sprake van een onjuiste voorstelling van zaken aan de kant van eisers doordat blijkens het deskundigenbericht voor de woningen van eisers sub 1 en 2 en sub 3 de marktwaarde van de woningen bij uitgifte te hoog werd vastgesteld, de marktwaarde bij uitgifte van de woningen van eisers sub 4 en 5 niet volgens de richtlijnen tot stand kwam en de marktwaarde van de woning van eisers sub 6 en 7 bij terugkoop te laag werd vastgesteld. Nu sprake is van een verkeerde voorstelling van de marktwaarde van hun woningen, hadden eisers dus ook een verkeerde voorstelling van de koopprijs dan wel terugkoopprijs van hun woning, omdat de marktwaarde bij uitgifte en bij terugkoop, gelet op de terugkoopformule van de Koopgarantregeling (Hoofdstuk F), van invloed is op de verkoop- en terugkoopprijs van deze woningen. Deze onjuiste voorstelling van zaken is veroorzaakt door DGW omdat in door haar verstrekte informatie is meegedeeld dan wel is gesuggereerd dat de waarde van de woningen is vastgesteld op grond van een (deugdelijke) taxatie. Deze voorstelling van zaken was onjuist omdat de waardebepaling van deze woningen in het geheel niet op grond van een taxatie plaats vond en (gelet op de conclusie van het deskundigenbericht) ook niet juist is vastgesteld. DGW als professionele partij, belast met een publieke taak, wist, althans behoorde te weten dat er geen (deugdelijke) taxatie aanwezig was. Zij had er rekening mee moeten houden dat eisers op dit punt zouden dwalen. DGW had, gelet op haar deskundigheid en de geldende verkeersopvattingen, eisers daarover moeten informeren, wat niet is gebeurd. DGW veronachtzaamde daarmee een op haar rustende (bijzondere) mededelings- dan wel zorgplicht. Deze mededelings- dan wel zorgplicht vloeit voort uit de (aard van de) gesloten overeenkomst. Als DGW eisers een juiste voorstelling van zaken had gegeven en eisers op de hoogte had gebracht dat een taxatie ontbrak waardoor de marktwaarde van hun woningen (al dan niet bij uitgifte of bij terugkoop) niet was vastgesteld op grond van een (deugdelijke) taxatie, zouden zij de koopovereenkomst met DGW niet hebben gesloten, omdat de kans bestond dat zonder taxatierapport de vastgestelde marktwaarde van de woningen arbitrair dan wel onjuist (lees: veel te hoog) zou worden vastgesteld. Als deze marktwaarde te hoog wordt ingeschat, lopen eisers het risico op een lagere terugkoopprijs, gelet op de terugkoopformule. Omdat de marktwaarde van de woningen bij uitgifte en terugkoop van invloed is op (de prijsvorming) van de terugkoopprijs dwaalden eisers ook over de (prijsvorming van de) terugkoopprijs en alle daaraan verbonden gevolgen. Daardoor leden eisers schade, waarover begrepen een (substantiële) restschuld.
Subsidiair is er sprake van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een verbintenis, als bedoeld in artikel 6:74 lid 1 BW. DGW is namelijk toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst, waardoor eiser schade leden en lijden. Nu DGW in verzuim is, is zij verplicht de schade die eisers hierdoor lijden te vergoeden. DGW heeft in strijd met de bij de koopovereenkomsten toepasselijke Koopgarantbepalingen gehandeld op dezelfde gronden als bij de dwaling aangevoerd. Uit het deskundigenbericht blijkt dat het uitgangspunt bij taxatie het doel van de taxatie is. Door de marktwaarde van de woningen bij uitgifte op andere wijze dan door een taxatie vast te stellen, veronachtzaamt DGW een contractuele verplichting, dan wel handelt zij in strijd met de voor haar geldende verplichting en komt zij de met eisers gesloten koopovereenkomst niet na. Omdat DGW de tussen partijen gesloten overeenkomst niet nakwam (en ook niet meer kan nakomen), is sprake van een tekortkoming. Als gevolg van deze tekortkoming van DGW lijden eisers (gevolg)schade. Deze schade bestaat uit een substantiële restschuld na terugkoop van de woning door DGW.
Meer subsidiair beroepen eisers zich op onrechtmatige daad. Eisers leggen daar hetzelfde feitensubstraat zoals hiervoor verwoord aan ten grondslag. Door niet correct de waarde van de woning ten tijde van uitgifte vast te (laten) stellen maakt DGW inbreuk op een vermogensrecht van eisers dan wel handelt DGW in strijd met de maatschappelijke betamelijkheid. Dit heeft schade als voorzienbaar gevolg. Dat blijkt wel uit het deskundigenbericht. Door niet te handelen overeenkomstig de mededelingen, brochures en contractstukken, waarin welbewust wordt aangegeven dat in alle gevallen de waarde van het registergoed moet worden bepaald door middel van taxatie, handelt DGW dus onrechtmatig jegens eisers als die taxatie niet plaatsvindt. Dit handelen kan aan DGW worden toegerekend omdat zij als professionele en deskundige partij wist, althans behoorde te weten dat op grond van de door haar verstrekte mededelingen, brochures en contractstukken voor het vaststellen van de marktwaarde bij uitgifte en terugkoop de woningen getaxeerd hadden moeten worden. Door het handelen van DGW is schade ontstaan. Dat blijkt onder andere uit het deskundigenbericht. DGW is aansprakelijk voor de door eisers geleden schade. Daarom moet DGW deze schade vergoeden.
4.Het verweer
4.1.
DGW heeft geconcludeerd dat de rechtbank eisers in hun vorderingen niet-ontvankelijk zal verklaren, althans hen deze zal ontzeggen, met veroordeling van eisers in de kosten van deze procedure, die van de verzoekschriftprocedure daaronder begrepen.
4.2.
De verweren zullen, voor zover van belang, bij de beoordeling aan de orde komen.
5.De beoordeling
5.1.
DGW heeft bij wijze van verweer gevorderd eiser sub 3 niet-ontvankelijk te verklaren in zijn vordering omdat hij zijn woning destijds samen met [mevrouw X] heeft gekocht. Zij is geen eiseres in deze procedure. Een toewijzing van de vordering van eiser sub 3 zou alleen ten opzichte van hem gelden en niet ook ten opzichte van [mevrouw X]. Dat zou, kort samengevat, in de executiefase tot problemen, zo niet tot een niet- executeerbaar vonnis leiden. Voor een niet-ontvankelijkverklaring is plaats als de rechter niet aan een inhoudelijke beoordeling van de vordering toekomt omdat niet aan bepaalde procesrechtelijke vereisten is voldaan. Dit doet zich hier niet voor zodat het verweer tot niet-ontvankelijk verklaring wordt afgewezen. Zelfs al zouden mogelijke problemen bij de executie van een vonnis tot niet-ontvankelijkheid kunnen leiden, dan heeft eiser sub 3 in dat kader onweersproken gesteld en met behulp van overlegging van een notariële akte onderbouwd dat eiser sub 3 [mevrouw X] met toestemming van DGW in 2011 heeft uitgekocht. Een mogelijke toewijzing van de vorderingen van eiser sub 3 zal daarom dan ook niet tot problemen in de executiefase kunnen leiden. Het verweer van DGW slaagt niet.
5.2.
Het meest verstrekkende inhoudelijke verweer van DGW is dat de door eisers op grond van dwaling ingestelde vorderingen zijn verjaard. DGW voert aan dat als al zou zijn getaxeerd op een onjuist bedrag eisers dit hadden kunnen weten door, tegen een zeer geringe vergoeding, op hun beurt een taxatie te laten uit voeren. Voor zover mogelijke vorderingen zijn gebaseerd op een onjuiste wijze van taxeren, zijn de vorderingen zeker verjaard omdat dit vanaf het allereerste begin kenbaar is geweest voor eisers. De verjaringstermijn van drie jaar is derhalve ruimschoots overschreden, aldus DGW.
5.3.
De stelling van DGW dat eisers zelf een taxatie hadden moeten laten uitvoeren, wordt gepasseerd. Eisers mochten ervan uitgaan dat door DGW, een woningcoöperatie, op een juiste wijze was getaxeerd en hadden bij uitgifte van de woningen door DGW geen aanleiding aan die taxatie te twijfelen. Ook deed zich niet de situatie voor dat een taxatierapport als onderbouwend document voor de financiering van het (onder)pand nodig was.
5.4.
Eisers hebben verder aangevoerd dat een claim op grond van dwaling verjaart drie jaar nadat de dwaling door de benadeelde is ontdekt (artikel 3:52 lid 1 sub c BW). Dit moment is bij alle eisers op zijn vroegst de uitzending van Monitor van 4 oktober 2016, subsidiair de memo’s van OpMaat van januari 2017 en meer subsidiair de datum van het deskundigenonderzoek van 10 maart 2018. DGW werd op 15 mei 2018 tijdig aansprakelijk gesteld. Er is geen sprake van verjaring.
5.5.
Maatstaf voor het begin van de verjaringstermijn van artikel 3:52 lid 1 sub c BW is het moment waarop eisers daadwerkelijk bekend zijn met de feiten en omstandigheden waarop het beroep op dwaling gegrond is en waarop zij in staat zijn daadwerkelijk een rechtsvordering in te stellen. Voor alle eisers geldt dat dit het moment is waarop zij de berekening van de terugkoopprijs hebben ontvangen. Vanaf dat moment waren eisers bekend met de wijze waarop de terugkoopprijs tot stand is gekomen en met de hoogte daarvan. Eisers sub 1 en 2 hebben op 21 april 2016 het taxatierapport en de berekening van de terugkoopprijs ontvangen. Eiser sub 3 heeft op 26 januari 2016 de berekening van de terugkoopprijs ontvangen. Eiser sub 4 heeft op 25 augustus 2016 de berekening van de terugkoopprijs ontvangen. Eiser sub 5 heeft op 5 februari 2015 de berekening van de terugkoopprijs ontvangen. Eisers sub 6 en 7 hebben op 12 september 2016 de berekening van de terugkoopprijs ontvangen. De verjaringstermijn van drie jaar was op het moment van aansprakelijkstelling van 15 mei 2018 voor eiser sub 5 verstreken. Rechtsgevolg van de verjaring van de op dwaling gegronde rechtsvordering is dat ook de mogelijkheid om via artikel 6:230 lid 2 BW een wijziging van de gevolgen van de overeenkomst te vorderen niet meer bestaat. Dit heeft tot gevolg dat de primaire vordering van eiser sub 5 zal worden afgewezen. Aan de inhoudelijke beoordeling van de vraag of sprake is van dwaling bij eiser sub 5 wordt dan niet toegekomen.
Voor de andere eisers geldt dat hun op dwaling gegronde rechtsvordering niet is verjaard omdat de termijn van drie jaar nog niet is verstreken. Daarom volgt hierna de inhoudelijke beoordeling van hun beroep op dwaling.
5.6.
Eisers leggen, kort gezegd, aan hun vorderingen ten grondslag dat bij de bepaling van de waarde van hun woning bij de aankoop dan wel bij de terugkoop niet is gehandeld volgens de geldende richtlijnen van OpMaat voor de taxatie van de woningen en dat zij daardoor schade hebben geleden.
Vooropgesteld wordt dat eisers niet erover klagen dat de taxateur ook de verkopend makelaar was of dat het taxatierapport te oud was. DGW heeft bij de mondelinge behandeling verklaard dat zij alle dossiers van Koopgarant op deze punten heeft onderzocht en in orde heeft bevonden. Een en ander is door eisers niet betwist.
Eisers hebben hun vorderingen als volgt onderbouwd. [eiser sub 1], [eiser sub 2] en [eiser sub 3] hebben bij de aankoop van hun woning aan de [adres] in augustus 2008 ([eiser sub 1] en [eiser sub 2]) respectievelijk aan de [adres 2] in oktober 2008 ([eiser sub 3]) slechts een prijslijst ontvangen. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ontvingen bij de levering van hun woning een brief van 17 juni 2008 waarin door het betreffende makelaarskantoor wordt bevestigd dat de door DGW gehanteerde prijzen gelijk zijn aan een taxatie van 5 juni 2008. Die taxatie hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] echter niet ontvangen.
Aan [eiser sub 4] werd voorafgaande aan de aankoop van zijn woning aan de [adres 3] in juni 2010 een waardeverklaring verstrekt, waarin de waardes van zeven casco appartementen in het betreffende complex stonden vermeld. [eisers 6-7 c.s.]. heeft voorafgaande aan de aankoop van hun woning aan de [adres 4] in mei 2009 geen taxatierapport of iets dergelijks ontvangen, zo stellen eisers.
Alle eisers zijn geconfronteerd met een substantieel lagere terugkoopprijs, zelfs in de orde van 45%. Zij stellen dat deze waardedaling disproportioneel is en alleen verklaard kan worden doordat in geval van eisers sub 1, 2 en 3 bij de aankoop van hun woningen de uitgifteprijs te hoog is vastgesteld, in geval van eiser sub 4 marktwaarde bij uitgifte van de woning niet volgens de richtlijnen tot stand kwam en in geval van eisers sub 6 en 7 de marktwaarde van de woning bij terugkoop te laag werd vastgesteld waardoor eisers sub 1 tot en met 4 teveel hebben betaald en eisers sub 6 en 7 te weinig terug hebben ontvangen. Volgens eisers worden zij in hun vermoeden dat zij teveel hebben betaald dan wel te weinig hebben gekregen gesteund door de maatregelen die OpMaat in 2017 heeft doorgevoerd. Om duidelijk te krijgen wat de marktwaarde bij uitgifte was, is op verzoek van eisers een voorlopig deskundigenonderzoek uitgevoerd. Volgens eisers blijkt uit dat onderzoek dat zij de schade hebben geleden, waarvan zij thans vergoeding vorderen
5.7.
Over het deskundigenrapport wordt het volgende overwogen.
Als eerste is aan de deskundige de vraag voorgelegd of de door DGW ingeschakelde taxateur zich bij zowel de aankoop als de terugkoop van de woningen aan de geldende richtlijnen heeft gehouden en wat de consequenties zijn als dat niet het geval is geweest.
Ten aanzien van de woningen aan de [adres] en [adres 3] schrijft de deskundige dat de makelaar die met de prijsstelling bij uitgifte van de patiowoningen betrokken was, hem heeft meegedeeld dat hij de “taxatie” van 5 juni 2008 meer ziet als een prijsadvies en dat de door hem (de makelaar) genoemde prijzen tenminste gecorrigeerd hadden moeten worden met 6 %, het op dat moment nog gehanteerde percentage overdrachtsbelasting om tot de juiste koopsommen vrij op naam te komen.
Bij de woning aan de [adres 3] is volgens de deskundige gebruik gemaakt van een waardeverklaring. De deskundige komt tot het oordeel dat bij de uitgifte van de woning aan de [adres 4] aan [eisers 6-7 c.s.]. conform de richtlijnen een taxatierapport is opgemaakt.
De deskundige schrijft dat ten tijde van de uitgifte van nieuwbouwwoningen in erfpacht een waardeverklaring voldoende was als onderbouwend document voor de financiering van het (onder)pand. Omdat het hier echter niet om een financiering ging maar om het vaststellen van de marktwaarde bij uitgifte, kon niet volstaan worden met een waardeverklaring of prijslijst. De deskundige oordeelt vervolgens dat de Erfpacht en Koopgarantbepalingen een waardeverklaring als “taxatie” niet toestaan.
5.8.
De rechtbank volgt de deskundige niet in zijn conclusie dat het enkel aanwezig zijn van een waardebepaling in strijd met de Koopgarantbepalingen is omdat daarin een taxatierapport als voorwaarde wordt gesteld. Hieraan ligt het volgende ten grondslag. DGW heeft onweersproken aangevoerd dat heel lang geen invulling is gegeven aan de term taxatierapport, dat pas in 2016 de richtlijn is aangepast en dat eerder een waardeverklaring werd gezien als een (summier) taxatierapport. Voor dat laatste is steun te vinden in de brief (productie 11 van DGW) van [de heer Y], manager beleidszaken van het NWWI (Nederlands Woning Waarde Instituut), in antwoord op het verzoek van Stichting OpMaat om inzicht te geven in de richtlijnen en gebruiken van taxateurs in de periode 2006-2011 met betrekking tot taxaties van nieuwbouwwoningen en de wijze van rapporteren daarover. Hij schrijft dat vanaf 10 juli 2006 gold dat bij verkoop van appartementen taxatie van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik dient plaats te vinden per afzonderlijk appartement; dat een taxatie van een complex derhalve een optelling is van de afzonderlijke appartementen. De praktijkervaringen in de periode van 2006 - 2010 geven een beeld dat er vaak een rapport werd opgesteld waarin de ‘onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik’ per bouwnummer of type werd vastgesteld, de opname- of taxatiedatum werd genoemd en aangegeven werd op basis van welke gegevens de taxatie tot stand is gekomen. Tot slot wordt in de brief opgemerkt dat niet alleen gekeken moet worden naar de wijze waarop is gerapporteerd. Uit het onderliggende taxatiedossier kan wel degelijk blijken dat de taxateur heeft voldaan aan de geldende wet- en regelgeving van dat moment. Dit wordt bevestigd door het verslag van de deskundige van zijn gesprek met [Medewerkster Opmaat] van OpMaat. Zij verklaarde dat het tot 2011 gangbaar was dat een waardeverklaring werd gebruikt bij nieuwbouw in plaats van een taxatierapport. Voorwaarde voor het gebruik van een waardeverklaring als wijze van taxatie is dan wel dat aan de waardebepaling een taxatiedossier ten grondslag ligt waaruit kenbaar is hoe de waardebepaling tot stand is gekomen. De deskundige heeft de betrokken makelaars gevraagd op welke wijze de vaststelling van de waardes tot stand is gekomen. Uit de antwoorden van [makelaar A] (productie 4 bij deskundigenbericht) en [makelaar B] (productie 7 en 8 bij deskundigenbericht) blijkt dat voldaan is aan de objectvergelijking als grondslag voor het waardeoordeel en dat aan de hand van de tekeningen rekening is gehouden met GBO (gebruiksoppervlakte). Het zelfde geldt voor Hunink&Holtrigter (productie 16 van DGW), die een omschrijving van hun werkwijze bij de waardebepaling hebben gegeven. De rechtbank komt dan ook tot het oordeel dat ten aanzien van de door Thoma TBB ([makelaar A]), [makelaar B] en Hunink&Holtrigter getaxeerde woningen met een waardeverklaring kon worden voldaan aan de Koopgarantbepalingen. Daarom is op dit punt geen sprake van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een verbintenis door DGW.
5.9.
Maar zou de deskundige gevolgd worden in zijn oordeel dat bij de uitgifte van de woningen aan de [adres] en [adres 3] en de [adres 3] niet is gehandeld conform de geldende richtlijnen, (het taxatierapport dat bij de uitgifte van de Beethovenlaan is opgesteld, voldoet volgens de deskundige wel aan de richtlijnen) dan zou dat slechts tot toewijzing van de vorderingen van de betreffende eisers kunnen leiden, indien zij daardoor benadeeld zijn. Dat zal het geval zijn als komt vast te staan dat bij de berekening van de uitgifteprijs voor de woningen van eisers sub 1 tot en met 4 is uitgegaan van een marktwaarde, vastgelegd in prijslijst of waardeverklaring, die (substantieel) hoger was dan de werkelijke marktwaarde van de betreffende woning op dat moment. Daarvoor is een hertaxatie van de woningen nodig, waarbij de waarde van de woning voorafgaande aan de uitgifte alsnog wordt vastgesteld. Zoals OpMaat ook schrijft in haar onder r.o. 2.6. geciteerde folder moet in het geval er in het verleden fouten zijn gemaakt, aan de hand van een hertaxatie worden bepaald of de koper door die fouten schade heeft geleden.
Hertaxatie door een of drie makelaars heeft echter niet plaatsgevonden. Uit het deskundigenrapport blijkt dat de deskundige de marktwaarde ten tijde van de uitgifte van de woningen heeft herberekend, waarbij hij als bronnen heeft gebruikt zijn plaatselijke kennis aangevuld met informatie van een lokale makelaar, informatie uit de taxatierapporten bij terugkoop en NVM Wonen Prijsontwikkeling binnen het postcodegebied van de onderhavige woningen, aldus de deskundige.
5.10.
Naar het oordeel van de rechtbank kon en mocht de deskundige de waarde van de woningen ten tijde van de uitgifte niet op deze wijze bepalen. Een dergelijke herberekening van de toenmalige waarde is geen taxatie volgens de Europese taxatiestandaard en voldoet niet aan de voorwaarden die volgens de deskundige aan een taxatie gesteld moeten worden.
DGW heeft onweersproken aangevoerd dat de deskundige zelf op grond van de Regeling Werkgebied Taxateur Woningen van het NVRT gezien de afstand tot de woningen geacht wordt onvoldoende kennis van de lokale markt te hebben. De deskundige schrijft in zijn rapport dat hij in de periode (van 2005 tot februari 2008) dat hij bij een Apeldoornse makelaar werkzaam was een redelijke kennis van de Apeldoornse markt heeft gekregen, maar dat deze periode te kort was om een gedetailleerde kennis te hebben. Naar het oordeel van de rechtbank kan dat gebrek aan kennis niet geheeld worden door gebruik te maken van plaatselijke kennis van een lokale makelaar, zoals de deskundige in zijn reactie op opmerkingen van DGW naar aanleiding van het conceptrapport stelt te hebben gedaan. Uit het deskundigenrapport blijkt niet wanneer en op welke wijze gebruik is gemaakt van dergelijke informatie. Zo vermeldt de deskundige op bladzijden 6 en 8 van zijn rapport dat hij vanwege gebrek aan gedetailleerde kennis van de Apeldoornse markt niet kan beoordelen of het pand [adres 4] aan de onderkant van de bandbreedte is getaxeerd.
Daar komt bij dat DGW gevolgd kan worden in haar stelling dat gebruik van de zogenaamde postcodeapplicatie van de NVM (prijsontwikkeling per postcodegebied) zorgt voor een vervuiling van de cijfers in het geval in het betreffende postcodegebied veel huizen met Koopgarant zijn verkocht. Onbetwist is dat de NVM bij deze applicatie als disclaimer vermeldt dat het een versimpeld rekenmodel is en uitdrukkelijk vermeldt dat het niet een taxatie door een taxateur is. Ook kan, zoals bij de mondelinge behandeling is gebleken, niet zonder meer worden uitgegaan van de prijsontwikkelingen zoals die uit gegevens van het kadaster kunnen blijken, omdat in het kadaster de koopprijzen na aftrek van de Koopgarantregeling staan vermeld.
In dit verband bevreemdt het de rechtbank dat de deskundige enerzijds adviseert door drie taxateurs de marktwaardes bij uitgifte van de panden [adres] en [adres 3] en [adres 3] te laten vaststellen om tot een zo nauwkeurig mogelijke marktwaarde bij uitgifte te komen, maar anderzijds verklaart dat hij bij de woningen aan de [adres] de mening is toegedaan dat de marktwaardes bij uitgifte te hoog zijn vastgesteld en dat hij bij de woning aan de [adres 3] het sterke vermoeden heeft dat de uitgifteprijs te hoog is vastgesteld.
Dat de deskundige in zijn rapport op een juiste wijze de waarde van de woningen bij uitgifte door DGW heeft vastgesteld, kan dan ook niet gezegd worden.
5.11.
Ten aanzien van de verklaring van de deskundige dat bij de woningen aan de [adres] de uitgifteprijs te hoog is vastgesteld, omdat de prijzen in verband met het geldende tarief voor de overdrachtsbelasting met 6% gecorrigeerd hadden moeten worden, geldt nog het volgende. De deskundige komt tot deze conclusie naar aanleiding van een e‑mail van makelaar [makelaar A] aan hem van (waarschijnlijk) begin 2018. [makelaar A] was destijds betrokken bij de verkoop van de woningen aan de [adres]. In die e-mail aan de deskundige citeert [makelaar A] uit een eerdere e-mail van zijn hand van maart 2017 aan DGW (productie 39 deel 7). Dat citaat luidt:
“(…) Om de waardes in 2007 in de goede context te plaatsen van de markt op dat moment zouden de genoemde waardes ten minste gecorrigeerd moeten worden met een percentage van 6 %, het op dat moment nog bestaande percentage overdrachtsbelasting. Immers, de referentiepanden die in die tijd van de ‘taxatie’ werden verkocht, zijn ook uitgedrukt in een waarde exclusief overdrachtsbelasting. (…)”
“(…) Om de waardes in 2007 in de goede context te plaatsen van de markt op dat moment zouden de genoemde waardes ten minste gecorrigeerd moeten worden met een percentage van 6 %, het op dat moment nog bestaande percentage overdrachtsbelasting. Immers, de referentiepanden die in die tijd van de ‘taxatie’ werden verkocht, zijn ook uitgedrukt in een waarde exclusief overdrachtsbelasting. (…)”
Anders dan de deskundige leidt de rechtbank uit dit citaat niet af dat volgens [makelaar A] de marktwaarde van deze panden in 2008 in ieder geval met 6% gecorrigeerd moet worden in verband met het geldende percentage overdrachtsbelasting. Daarvoor is aanleiding, zo begrijpt de rechtbank [makelaar A], als voor een nieuwbouwpand een bestaande woning als referentiepand wordt gehanteerd. Of dat bij de waardering van de panden aan de [adres] ook is gebeurd in 2008 en 2009, blijkt niet uit het deskundigenrapport of anderszins. Integendeel, [makelaar A] komt als afsluiting van zijn e-mail aan de deskundige tot de conclusie dat de getaxeerde waardes in 2008 zeker marktconform waren en een verdedigbare aansluiting hadden bij de marktomstandigheden van dat moment. Daaruit leidt de rechtbank -met DGW- af dat [makelaar A] bij zijn waardebepalingen in 2008/2009 met de correctie kosten koper/vrij op naam rekening heeft gehouden.
5.12.
Maar zou al uitgegaan moeten worden van het oordeel van de deskundige dat bij de woningen in de [adres] is gerekend met een prijs die 6% boven de marktwaarde lag, dan geldt het volgende.
Zoals de deskundige schrijft in zijn noot op bladzijde 5 van zijn rapport moet bij taxaties altijd rekening gehouden worden met een onzekerheidsmarge. Het is de taak van de taxateur die onzekerheidsmarge zo klein mogelijk te houden door plaatselijke kennis en uitgebreid onderzoek, aldus de deskundige. In deze noot vermeldt de deskundige dat in het Handboek Taxatieleer een marge van 15% wordt gehanteerd. In zijn reactie op de opmerkingen van DGW schrijft de deskundige dat er een bandbreedte van 10% kan zijn in de uitkomst van de berekeningen vanwege de betrouwbaarheid van de beschikbare gegevens. Het is de rechtbank niet duidelijk of de deskundige hiermee bedoelt een afwijking van 10% aan onderzijde en bovenzijde, hetgeen de in de rechtspraak veel gehanteerde bandbreedte van totaal 20% oplevert, dan wel dat hij bedoelt een afwijking van 5% aan onder- en bovenzijde. De rechtbank laat deze vraag onbeantwoord en zal net als eisers ervan uitgaan dat de deskundige een bandbreedte van 15% heeft gehanteerd. Eisers hebben aangevoerd dat voor weinig kapitaalkrachtige starters op de woningmarkt, zoals zij waren ten tijde van de uitgifte van de woningen, een marge van 15 % (7,5% onder en 7,5% boven onzekerheidsmarge) een juiste is en dat deze marge ook wordt gehanteerd door OpMaat.
Het hanteren van deze onzekerheidsmarge leidt tot het volgende. Zou bij de berekening van de uitgifteprijs voor de panden aan de [adres] en [adres 3] zijn gerekend met een marktwaarde die 6% boven de werkelijke waarde lag, dan betekent dat dat die hogere waarde valt binnen de bandbreedte van 7,5%. Omdat bij de berekening van de door [eiser sub 1], [eiser sub 2] en [eiser sub 3] betaalde uitgifteprijs is uitgegaan van een marktwaarde die minder dan 7,5% verschilt van de werkelijke marktwaarde, kan niet gezegd worden dat bij de verkoop van de woningen aan hun van een onjuiste prijs is uitgegaan.
Ten aanzien van de woning aan de [adres 3] heeft de deskundige verklaard dat hij het sterke vermoeden heeft dat bij de uitgifte daarvan is uitgegaan van een te hoge marktwaarde, maar dit vermoeden is, mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen over de herberekening van de waarde van de panden door de deskundige, onvoldoende om tot toewijzing van de vorderingen van eisers te kunnen leiden.
5.13.
Over de prijzen die gehanteerd zijn bij de terug(ver)koop van de woningen door eisers aan DGW schrijft de deskundige dat de onderbouwing van de taxatierapporten niet correct is, maar dat de getaxeerde marktwaardes binnen de verantwoorde bandbreedte vallen, zodat bij de terugkoop de marktwaarde juist is vastgesteld.
5.14.
Dit alles leidt tot het oordeel dat niet is komen vast te staan dat eisers sub 1 tot en met 4 en sub 6 en 7 een onjuiste voorstelling hadden over de marktwaarde van hun woningen bij het aangaan van de koopovereenkomsten en/of bij de terugkoop, zodat geen sprake is van dwaling. Ook een toerekenbare tekortkoming met betrekking tot de nakoming van de taxatieregels van de Koopgarantbepalingen is niet komen vast te staan. Dat betekent dat de vorderingen tot opheffing van het door eisers geleden nadeel dan wel tot schadevergoeding op te maken bij staat niet voor toewijzing vatbaar zijn.
5.15.
Mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen hebben eisers ook onvoldoende toegelicht waarom de handelwijze van DGW een inbreuk is op een recht en waarom DGW hierdoor in strijd heeft gehandeld met de maatschappelijke betamelijkheid. Daarom staat niet vast dat DGW onrechtmatig heeft gehandeld, zodat de daarop betrekking hebbende vordering zal worden afgewezen, evenals de vorderingen die betrekking hebben op betaling van schadevergoeding aan eisers door DGW.
5.16.
Eisers zullen als de in het ongelijk gestelde partijen worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. DGW heeft gevorderd hen ook te veroordelen in de kosten van de verzoekschriftprocedure. Omdat eisers zich niet hebben verzet tegen toewijzing van deze vordering en in de beschikking van 2 augustus 2017 niet is beslist over de kosten(veroordeling) van het verzoek om een voorlopig deskundigenonderzoek, zullen eisers ook veroordeeld worden in de kosten van die procedure.
De kosten daarvan worden tot aan de beschikking van 2 augustus 2017 aan de zijde van DGW gesteld op salaris advocaat (tarief 2017) ad € 904,00 (2 punten x tarief € 452,00).
De kosten van de onderhavige procedure wordt aan de zijde van DGW gesteld op
- griffierecht € 639,00
- salaris advocaat (tarief 2019)
€ 1.357,50(2,5 punten x tarief € 543,00)
€ 1.357,50(2,5 punten x tarief € 543,00)
Totaal € 1.996,50
De kosten van het deskundigenonderzoek zijn door eisers betaald en komen ook voor hun rekening. Daarvoor behoeft dus geen voorziening meer te worden getroffen.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
wijst de vorderingen af,
6.2.
veroordeelt eisers in de kosten van de procedure tot het gelasten van een voorlopig deskundigenonderzoek aan de zijde van DGW gesteld op een bedrag van € 904,00,
6.3.
veroordeelt eisers in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van DGW gesteld op een bedrag van € 1.996,50.
Dit vonnis is gewezen door mrs. J.A.M. Strens - Meulemeester, K.H.A. Heenk en S. Boot en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2020.
Ap/St/KH/SB