Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaakgegevens 7051533 \ CV EXPL 18-7174 \ 520\38442
uitspraak van 23 januari 2019
vonnis
in de zaak van
[Eiser]
[woonplaats]
eisende partij
gemachtigde mr. M.H.M. Janssen
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Perfectkeur B.V.
gevestigd te Hendrik-Ido-Ambacht
gedaagde partij
procederend in persoon
Partijen worden hierna [Eiser] en Perfectkeur genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 augustus 2018 en de daarin genoemde processtukken;
- de comparitie van partijen van 13 november 2018.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[Eiser] is sinds 29 september 2017 eigenaar van de woning aan de [straatnaam] te [plaats]. De oorspronkelijke vraagprijs van de woning bedroeg € 175.000,00. Na enig onderhandelen zijn partijen uiteindelijk op een (voorlopige) koopprijs van € 169.000,00 uit gekomen. Omdat de bouwkundige staat op het moment van het akkoord niet nog niet duidelijk was, zijn partijen onder meer de volgende ontbindende voorwaarde overeengekomen:
“ Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
(…)
d. Uit de bouwtechnische keuring blijkt dat het maximum van € 2.000,00 dat is gereserveerd voor reparatie/vervanging van constructieve gebreken, die mogelijk uit deze bouwtechnische keuring naar voren komen, zal overstijgen.”
2.2.
Perfectkeur heeft in opdracht van [Eiser] een bouwtechnisch onderzoek verricht. In de opdrachtbevestiging is opgenomen dat de algemene voorwaarden van toepassing zijn. In deze algemene voorwaarden is onder meer het volgende opgenomen:
artikel 3.2
Onder de bouw technische keuring valt in ieder geval niet (een):
(…)
controle van dak en/of dakbedekking, anders dan op reguliere wijze visueel waarneembaar zonder technische hulpmiddelen.
artikel 3.6
Daken, goten, overstekken, etc. tot een maximale hoogte van ca. 5 meter (2 verdiepingshoogten) worden, staande op ladder, visueel geïnspecteerd, indien veilig, dit uitsluitend ter beoordeling van Opdrachtnemer, bereikbaar met ladders van maximaal 6 meter (werkende hoogte 5 meter). Indien hoger gelegen elementen dienen te worden geïnspecteerd kan dit uitsluitend met de door de Opdrachtgever beschikbaar gesteld klimmateriaal dat voldoet aan de huidige wettelijke eisen, in goede staat van onderhoud verkerend en onder veilige omstandigheden, met inachtneming van de Arbonormen, dit uitsluitend ter beoordeling van Opdrachtnemer. De daken worden bij de inspectie niet betreden.
artikel 3.11
Opdrachtgever heeft de plicht om de inhoud van de door Opdrachtnemer opgestelde rapportages en verstrekte adviezen na ontvangst te controleren op juistheid en volledigheid en binnen veertien dagen na dagtekening wijzigingen en/of aanmerkingen aan Opdrachtnemer door te geven. Tenzij binnen de gestelde veertien dagen wijzigingen en/of aanmerkingen door Opdrachtgever aan Opdrachtnemer kenbaar zijn gemaakt, wordt Opdrachtgever geacht onvoorwaardelijk akkoord te gaan met uitgevoerde Werkzaamheden, opgestelde rapportages en verstrekte adviezen. Opdrachtnemer heeft het recht zich te vergewissen van de juistheid van wijzigingen en/of aanmerkingen van Opdrachtgever, bij gebreke waarvan de Opdrachtgever geen enkel recht kan doen gelden.
Artikel 11.1
Opdrachtgever dient klachten jegens Opdrachtnemer met betrekking tot de uitvoering van zijn opdracht en/of aansprakelijkheidsstelling voor ontstane schade binnen uiterlijk 14 dagen na de uitvoering van de opdracht, dan wel binnen 14 dagen nadat de tekortkoming dan wel schade redelijkerwijs door Opdrachtgever had kunnen worden geconstateerd, schriftelijk en gedetailleerd bij Opdrachtnemer te hebben gemeld. In ieder geval geldt een vervaltermijn van twaalf maanden na het afronden van de werkzaamheden of het uitbrengen van de rapportage door Opdrachtnemer.
Artikel 12.2
Indien Opdrachtnemer aansprakelijk is voor schade, heeft Opdrachtnemer het recht om de schade op eigen kosten te (doen) beperken, ongedaan te (doen) maken dan wel te (doen) herstellen. Opdrachtgever is verplicht alle hiertoe benodigde medewerking te verlenen. Indien Opdrachtgever tot herstel is overgegaan zonder dat Opdrachtnemer hiervoor vooraf schriftelijk is geïnformeerd of Opdrachtnemer de gelegenheid heeft geboden om het gebrek nader te inspecteren, dan verbeurt Opdrachtgever hiermee het recht op her inspectie en/of enige schadevergoeding.
2.3.
In het stuk “Belangrijke informatie bij uw inspectieopdracht bouwtechnisch onderzoek” is onder meer het volgende opgenomen:
De bouwkundige inspectie is op alle onderdelen een visuele inspectie, waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gerapporteerd. Mocht er twijfel zijn over een bepaald onderdeel of is er sprake van een bepaald risico waar de inspecteur zonder destructief onderzoek geen uitspraak over kan doen, dan zal er specialistisch vervolgonderzoek geadviseerd worden in het bouwkundig rapport.
Technische staat en toestand van dakconstructie, pannen of andere dakbedekking, dakbeschot, goten, zink en schoorstenen voor zover zichtbaar en bereikbaar binnen de hiervoor geldende Arbo richtlijnen. Voor de inspectie van een hellend dak zijn de inspecteurs voorzien van camera en ladder. Arbo voorschriften beperken de hoogte van laddergebruik tot circa 6 meter (werkende hoogte circa 5 meter). Voor de inspectie van een plat dak boven 6 meter dient het toegangspunt tot het dak bekend en bereikbaar te zijn.
2.4.
Het bouwtechnisch rapport is op 1 juni 2017 opgesteld. In het rapport is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
Deze bouwkundige opname is een visuele inspectie en een momentopname. De non-destructieve wijze van deze opname heeft zijn beperkingen. Voor gebreken die niet waarneembaar waren op het moment van het onderzoek is Perfectkeur B.V. niet aansprakelijk.
Alle daken, goten e.d. worden indien mogelijk en noodzakelijk met behulp van een ladder geïnspecteerd. Inspectie kan alleen plaatsvinden indien het gebruik van hulpmiddelen zonder risico’s kan worden ingezet.
Voor de hele inspectie dient in acht te worden genomen dat alle uitspraken, gebreken, beoordelingen, vaststellingen uitsluitend betrekking hebben op datgene wat visueel waarneembaar is. Gebreken kunnen alsnog zichtbaar worden aan bouwkundige elementen – terwijl deze als voldoende zijn beoordeeld in deze rapportage – na verwijdering van afwerkingen, rolluiken, zonneschermen, bekledingen of andere elementen danwel veranderingen die niet mogelijk zijn geweest ten tijde van de opnamen/inspectie. Op basis van deze visuele inspectie zijn alle navolgende conclusies getrokken, het kan zijn dat een conclusie niet correct blijkt te zijn na vervolg of destructief onderzoek.
Nadrukkelijk is aan de verkopende partij gevraagd of er bouwkundige gebreken bekend zijn die mogelijk visueel niet waargenomen kunnen worden. Er zijn geen bijzonderheden bekend en/of bij aanvang van het onderzoek gemeld.
Dakkapel
De dakbedekking verkeert in een voldoende conditie. De technische conditie van de materialen is voldoende. Jaarlijkse inspectie op gebreken uitvoeren.
Dakkapel: randstroken
Er zijn geen gebreken aan de randstroken (onderdeel van de dakbedekking). De aansluitingen ter plaatse van dakdoorvoeren en schoorstenen (indien van toepassing) vertonen geen zichtbare gebreken.
Dakkapel: reparaties
Om schade te voorkomen dient het hierna benoemde gebrek te worden hersteld.
Dakkapel: gehele dak vervuiling verwijderen
Het vuil op het platte dak dient per direct te worden verwijderd. Deze vervuiling hindert de waterafvoer. Dit zorgt voor onnodige waterbelasting van de dakbedekking. Deze waterbelasting is weer niet bevorderlijk voor de technische levensduur van dakbedekking. Regulier onderhoud zoals reinigen is dus periodiek noodzakelijk. Directkosten € 65,00
Dakkapel: te weinig dilataties (dus risico op scheuren)
In het aanwezige loodwerk zitten te weinig dilataties (een dilatatie heeft als doel het uitzetten en krimpen van materialen, ook wel werking genoemd, op te vangen). Dit kan op termijn leiden tot scheurvorming. Op dit moment is hier niet veel aan te doen en adviseren wij u de huidige situatie te handhaven. Tevens kunt u zelf jaarlijks controleren of er aan de huidige technische conditie van het lood iets verandert. Mocht er scheurvorming ontstaan dan is eventueel reparatie mogelijk.
Dakkapel: komt los onder kozijn/zijwang
Meerder loodwerk komt los onder het kozijn/de zijwand. Hier is meestal geen eenvoudig herstel mogelijk en moet nieuw lood worden aangebracht. Een dergelijke vervanging van lood is zeer arbeidsintensief en is dus een ingrijpende operatie. Het deel arbeidskosten om dit te realiseren is zeer fors. De huidige situatie is niet afwaterend en veroorzaakt een wel of niet zichtbare lekkage. Directkosten € 440,00
Dakkapel: lood tegen kozijn gespijkerd
Het lood welke voor waterafvloeiing moet zorgen is tegen de onderdorpel van het kozijn gespijkerd, dit is geen goede oplossing en zeer gevoelig voor houtrot en inwateren. Een goed en deugdelijk herstel is moeilijk te realiseren, ook is het onduidelijk hoe de conditie van het houtwerk is onder dit lood. Wij adviseren toch dit te verwijderen en loodwerk aan onderzijde van het kozijn aan te brengen zodat een goede waterafvloeiing wordt verkregen. Pas na het verwijderen van het bestaande lood is duidelijk of dit praktisch ook mogelijk is, qua kosten berekening is dit wel het uitgangspunt. Termijnkosten € 415,00.
Toelichting bij het rapport:
Direct noodzakelijke kosten: kosten van het direct noodzakelijke herstel van gebreken;
De kosten van stut-, sloop-, en steigerwerk en de kosten van vervolgschade worden niet in de kostenindicatie opgenomen.
2.5.
Uit de bouwtechnische keuring blijkt dat Perfectkeur voor in totaal van € 5.139,00 aan direct noodzakelijke kosten heeft geconstateerd. Dit betreft bouwtechnische gebreken waarvan herstel binnen een termijn van een jaar geboden is ter voorkoming van verdere schade of gevolgschade.
2.6.
[Eiser] is op basis van de bouwtechnische keuring opnieuw in onderhandeling getreden met de verkopers van de woning. [Eiser] heeft de woning gekocht voor een bedrag van € 167.000,00.
2.7.
[Eiser] heeft het bedrijf [installatiebedrijf]
, ingeschakeld voor een onderzoek aan het dakkapel. Bij de stukken bevindt zich een brief van 10 januari 2018 van [installatiebedrijf] met bevindingen ten aanzien van de dakkapel.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[Eiser] vordert bij dagvaarding dat de kantonrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Perfectkeur veroordeelt tot betaling van € 2.386,42, bestaande uit € 2.075,15 aan hoofdsom en € 311,27 aan buitengerechtelijke incassokosten. Voorts vordert zij de wettelijke rente over € 2.075,15 vanaf 1 juni 2017, althans vanaf 1 maart 2018, althans vanaf 15 maart 2018, althans vanaf de datum der dagvaarding, althans vanaf de dag van het door de rechtbank te wijzen vonnis, tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van Perfectkeur in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
[Eiser] stelt zich op het standpunt dat Perfectkeur een fout heeft gemaakt in het kader van de bouwtechnische keuring en daarmee toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verbintenis jegens [Eiser]. Perfectkeur had bij de keuring moeten constateren dat de dakkapel een lekkage vertoonde, onder meer omdat de hechting van de dakbedekking aan de dakrand (ruimschoots) onvoldoende was. Als dat was gebeurd en de herstelkosten van € 2.075,15 in het rapport zou zijn opgenomen, had [Eiser] haar woning voor een lager bedrag kunnen kopen. [Eiser] lijdt als gevolg daarvan met andere woorden schade. Perfectkeur is aansprakelijk voor de schade, die is begroot op € 2.075,00 inclusief btw. Het rapport vermeldt in de passages niet dat (en waarom) het niet mogelijk bleek de dakkapel en de dakbedekking visueel te inspecteren. In feite heeft de bouwkundige dat wel gedaan, maar heeft hij ervoor gekozen de inspectie uit te voeren door naar foto’s te kijken die hij met zijn selfiestick heeft gemaakt. Inmiddels is duidelijk dat de bouwkundige met deze inspectie over het hoofd heeft gezien dat de dakbedekking gebrekkig was, aldus [Eiser]. Deze fout komt voor rekening en risico van Perfectkeur. Ondanks sommaties is Perfectkeur niet overgegaan tot betaling van de schade. Ter verkrijging van betaling van haar schade heeft [Eiser] haar vordering uit handen moeten geven. Naast de hoofdsom en de wettelijke rente daarover maakt zij tevens aanspraak op de gemaakte buitengerechtelijke incassokosten.
3.3.
Perfectkeur voert gemotiveerd verweer tegen de vordering van [Eiser]. Zij voert aan dat er sprake is geweest van een visuele inspectie, waarbij expliciet is gewezen op enkele gebreken die op het moment van het uitvoeren van de keuring zichtbaar aanwezig waren. De door [Eiser] gestelde aansprakelijkheid en de opgevoerde posten worden door haar betwist. Ook de grondslag van de schadevergoeding wordt betwist. Perfectkeur betwist toerekenbaar tekort te zijn geschoten in de nakoming van de op haar rustende verbintenissen. Het verweer zal verder, voor zover voor de beoordeling van belang, hierna aan de orde komen.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter overweegt als volgt. Tussen partijen staat vast dat [Eiser] aan Perfectkeur de opdracht heeft verstrekt voor het uitvoeren van een bouwtechnische keuring en dat de algemene voorwaarden onderdeel uitmaken van de opdracht.
4.2.
De vraag ligt voor of Perfectkeur is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Volgens [Eiser] is dit het geval omdat Perfectkeur na haar visuele inspectie van de dakbedekking ten onrechte heeft geconcludeerd dat de dakbedekking in een voldoende conditie verkeert en dat er geen gebreken zijn aan de randstroken. Dienaangaande wordt als volgt overwogen.
De stelling van [Eiser] dat de gebreken duidelijk zichtbaar waren (zie punt 20. van de dagvaarding) en dat Perfectkeur deze gebreken dus had moeten waarnemen bij haar inspectie gaat bij gebrek aan voldoende onderbouwing niet op. De verwijzing naar [installatiebedrijf] rapportage en de door hem gemaakte foto’s zijn daarvoor onvoldoende. Voor zover op grond daarvan zou kunnen worden aangenomen dat sprake is van gebreken die ook reeds aanwezig waren ten tijde van de inspectie door Perfectkeur, geldt immers dat [installatiebedrijf] deze heeft aangetroffen door op het dak te klimmen en diverse dakpannen te verwijderen. Een dergelijke wijze van inspectie is met Perfectkeur echter niet overeengekomen.
Dat [Eiser] op grond van de rapportage van Perfectkeur heeft aangenomen dat de dakbedekking niet alleen geen zichtbare, maar ook geen onzichtbare gebreken vertoonde, moet voor haar rekening blijven. De keuring door Perfectkeur ziet immers, zo blijkt duidelijk uit de overeenkomst, op (het constateren van) de aan- of afwezigheid van zichtbare gebreken.
4.3.
Uit het voorgaande volgt dat het gevorderde niet voor toewijzing in aanmerking komt. [Eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Perfectkeur. Nu zij in persoon procedeert, zal een vergoeding worden toegekend voor de in artikel 238 lid 1 Rv Pro vermelde kosten, in dit geval te begroten op € 300,00. De gevorderde nakosten zullen worden begroot op een bedrag van € 75,00, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis. De rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf veertien dagen na de datum van het vonnis.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [Eiser] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van
Perfectkeur begroot op € 300,00 en € 75,00 aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf veertien dagen na de datum van het vonnis.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. E. Horsthuis en in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2019