Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Nijmegen
zaakgegevens 7931317 \ CV EXPL 19-2952 \ 42693
uitspraak van 20 december 2019
vonnis
in de zaak van
de stichting
Stichting SSHN
Stichting SSHN
gevestigd te Nijmegen
eisende partij
gemachtigde mr. T.J. de Groot
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij
gemachtigde mr. R.C.A. van Niftrik
Partijen worden hierna SSHN en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 1 juli 2019 met producties
- de conclusie van antwoord met een productie
- de comparitie van partijen gehouden op 18 november 2019, alwaar beide partijen alsmede hun gemachtigden zijn verschenen.
2.De feiten
2.1.
SSHN is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet en actief op het gebied van de volkshuisvesting. SSHN specialiseert zich in het huisvesten van studenten in Nijmegen en Arnhem.
2.2.
Met ingang van 8 april 2014 heeft SSHN aan [gedaagde] de woonruimte aan [huurobject] te Nijmegen verhuurd. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor studenten. Onder een student wordt verstaan een deelnemer die is ingeschreven aan een instelling in Nijmegen of Arnhem als bedoeld in artikel 1.1.1 onderdeel b van de Wet Educatie en Beroepsonderwijs of een student die is ingeschreven aan een universiteit of hogeschool in Nijmegen of Arnhem als bedoeld in artikel 1.2 onderdelen a en b van de Wet op het Hoger Onderwijs en Wetenschappelijk Onderwijs en Onderzoek. Na de beëindiging van deze huurovereenkomst zal de SSHN het gehuurde opnieuw verhuren aan een student die voldoet aan de definitie in de vorige zin van deze huurovereenkomst.
Deze huurovereenkomst wordt aangegaan voor bepaalde tijd, namelijk voor de periode dat de huurder een student is die voldoet aan de definitie van student in de vorige alinea van deze huurovereenkomst.
Huurder onderschrijft de doelstelling van de SSHN, (…).
De SSHN is bevoegd jaarlijks schriftelijk aan huurder te verzoeken om aan te tonen dat hij nog steeds voldoet aan de definitie van student in de zin van deze huurovereenkomst. Huurder zal binnen drie maanden na een daartoe strekkend verzoek van de SSHN een kopie van het bewijs van zijn inschrijving voor het lopende studiejaar aan een instelling in Nijmegen of Arnhem als bedoeld in (…) aan de SSHN doen toekomen. Huurder is ook zonder een daartoe strekkend verzoek van de SSHN verplicht om de SSHN terstond op de hoogte te stellen van het feit dat hij afgestudeerd is, zijn studie beëindigd heeft of om een andere reden niet langer valt onder de definitie van student in de zin van deze huurovereenkomst.
Huurder is verplicht om het gehuurde te ontruimen zodra hij niet langer student is in de zin van deze huurovereenkomst.
2.3.
In de huurvoorwaarden SSHN (Algemene huurvoorwaarden voor studentenwoningen van de SSHN) staat in artikel 1.2, onder ‘definitie student’ het volgende:
Studentenwoningen worden door de SSHN uitsluitend verhuurd aan studenten. Onder student wordt verstaan een deelnemer die is ingeschreven aan een instelling in Nijmegen of Arnhem als bedoeld in artikel 1.1.1 onderdeel b van de Wet Educatie en Beroepsonderwijs of een student die is ingeschreven aan een universiteit of hogeschool in Nijmegen of Arnhem als bedoeld in artikel 1.2 onderdelen a en b van de Wet op het Hoger Onderwijs en Wetenschappelijk Onderwijs en Onderzoek. Huurovereenkomsten van studentenwoningen worden door de SSHN altijd aangegaan voor bepaalde tijd, namelijk voor de periode dat een huurder een student is die voldoet aan de definitie van student in de vorige zin.
2.4.
In april 2018 is [gedaagde] afgestudeerd.
2.5.
SSHN heeft per email van 31 oktober 2018 aan [gedaagde] gevraagd of hij nog student is.
2.6.
Per email van 14 november 2018 heeft [gedaagde] geantwoord dat hij tijdelijk geen student is en dat hij per 1 januari 2019 gaat starten met een deeltijd traject als buitenpromovendus, zonder salaris.
2.7.
Per brief van 16 november 2018 aan [gedaagde] heeft SSHN vervolgens de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik waarbij is aangegeven dat de woonruimte uitsluitend bestemd is voor studenten (“campuscontract”).
2.8.
Vervolgens (van november 2018 tot mei 2019) hebben partijen gecorrespondeerd over de vraag of [gedaagde] al dan niet nog steeds is aan te merken als een student. De rode draad in die correspondentie is dat [gedaagde] in de woning wil blijven en SSHN de woning wenst te verhuren aan een andere student.
2.9.
Per 1 januari 2019 is [gedaagde] werkzaam als PhD (promovendus) aan de afdeling Hoge Energie Fysica van de faculteit NWI Radboud Universiteit.
3.Het geschil
3.1.
SSHN vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
primair
- dat de huurovereenkomst wordt ontbonden;
subsidiair
- dat het tijdstip wordt vastgesteld waarop de huurovereenkomst eindigt;
primair en subsidiair
- dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning te ontruimen;
- dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten van het geding.
3.2.
SSHN legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] zich niet heeft gehouden aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst nu hij in de woning is gebleven terwijl hij geen student meer is. Om die reden schiet [gedaagde] tekort in de nakoming van de huurovereenkomst en heeft SSHN het recht om de huurovereenkomst te ontbinden, subsidiair op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Op het verweer wordt, voor zover relevant, hierna nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is niet (langer) in debat dat [gedaagde] niet voldoet aan de definitie van student, zoals opgenomen in de huurovereenkomst, de huurvoorwaarden en in de wet (artikel 7:274d lid 2 BW).
4.2.
Dit betekent dat er in beginsel sprake is van een tekortkoming in de nakoming door [gedaagde] , nu hij zich niet heeft gehouden aan de verplichting om de woning te ontruimen, noch aan de verplichting om SSHN op de hoogte te stellen van het feit dat hij afgestudeerd was.
4.3.
[gedaagde] voert, onder aanvoering van het haviltex criterium, aan dat hij ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst niet heeft hoeven te begrijpen dat het begrip student zo strikt wordt uitgelegd als SSHN nu doet. In de tijd dat hij de huurovereenkomst aanging, 2014, bestond de wettelijke bepaling over de promovendus (artikel 7:274e BW) in de huurafdeling nog niet, zodat het daarom voor [gedaagde] ook niet duidelijk was dat het begrip student zo rechtlijnig zou zijn afgebakend van het begrip promovendus. [gedaagde] wijst er op dat het zijn van promovendus in wezen een voortzetting is van een studie aan de universiteit. [gedaagde] wijst er tenslotte ook nog op dat uit de wetsgeschiedenis volgt dat het begrip student ruim wordt uitgelegd.
4.4.
Dit betoog van [gedaagde] slaagt niet. In de huurovereenkomst en de huurvoorwaarden staat een definitie van het begrip ‘student’, die ook overeen komt met artikel 7:274d lid 2 BW. Sinds [gedaagde] is afgestudeerd voldoet hij niet langer aan die definitie. Er is geen overtuigende reden waarom [gedaagde] kon vasthouden aan een ruimere definitie. Er is dus sprake van een tekortkoming.
4.5.
Primair heeft SSHN ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. De vraag of ontbonden moet worden is relevant ten opzichte van het subsidiair gevorderde - opzegging op grond van dringend eigen gebruik - omdat het gevolg van een ontbinding ongunstiger is voor [gedaagde] . De ontruiming die volgt op ontbinding zou immers bij toewijzing van deze grondslag uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, terwijl een opgezegde huurovereenkomst van kracht blijft totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van de verhuurder (artikel 7:272 lid 1 BW, waarover hierna meer).
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen aan de andere partij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De HR heeft recent in de uitspraak van 28 september 2018 bij beantwoording van prejudiciële vragen overwogen dat deze hoofdregel en de tenzij-bepaling tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking brengen dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht, recht geeft op ontbinding van de overeenkomst (ECLI:NL:HR:2018:1810 r.o. 3.5.). In dit geval is de tekortkoming van [gedaagde] van onvoldoende gewicht om ontbinding te rechtvaardigen. [gedaagde] is immers in de veronderstelling geweest dat hij wèl onder het begrip student viel omdat hij promovendus werd en aan de universiteit verbonden bleef. Ook heeft [gedaagde] er op gewezen dat de wetgever inmiddels de promovendus heeft aangemerkt als een - net als de student - te beschermen groep huurders. Het is in ieder geval niet zo dat [gedaagde] na zijn afstuderen een inkomen ging genereren en desondanks een goedkope woning bezet bleef houden. [gedaagde] beschikt, ook als promovendus, nog steeds over een gering inkomen en heeft bovendien te kampen met een medische aandoening (dit is door SSHN niet weersproken), waardoor het naar zijn zeggen lastig is om een andere betaalbare woning in de buurt van de universiteit te vinden. De gevorderde ontbinding wordt afgewezen.
4.6.
De subsidiaire vordering is gegrond op artikel 7:272 lid 2 BW. Daarin is bepaald dat de verhuurder, indien hij geen schriftelijke mededeling van de huurder heeft ontvangen dat hij in de beëindiging toestemt, op gronden vermeld in de opzegging kan vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. [gedaagde] heeft niet ingestemd met de opzegging. De grond die is vermeld in de opzegging is dat SSHN de woning nodig heeft voor dringend eigen gebruik. In artikel 274 lid 1 onder c BW staat dat de rechter de vordering kan toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Artikel 7:274d lid 1 BW bepaalt vervolgens dat onder eigen gebruik ook wordt begrepen het verstrekken van woonruimte aan een student (campuscontract).
4.7.
Het doel van SSHN is het huisvesten van studenten. Ter zitting is naar voren gebracht dat er een wachttijd bestaat voor studentenwoningen in Nijmegen en dat er sprake is van een aanzienlijk tekort aan dergelijke woningen. Dit is tevergeefs betwist door [gedaagde] , nu die betwisting is gebleven bij een blote stelling, terwijl vanuit SSHN vrij uitvoerig (waarbij ook cijfers zijn genoemd betreffende het aantal woningen en gemiddelde maanden aan wachttijd voor studenten) is toegelicht hoe de woningmarkt voor studenten in de omgeving Nijmegen er voor staat. De belangen van SSHN zijn daarmee gegeven en wegen zwaar. [gedaagde] heeft belang bij het behoud van een relatief goedkope woning, te meer nu het voor hem moeilijk is een vergelijkbare woning te vinden. Deze belangen naar billijkheid in aanmerking genomen maakt dat dat van SSHN zwaarder weegt, zodat van SSHN niet kan worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] verlengt. Daarmee zou, zo is ter zitting ook overtuigend naar voren gebracht, te ver worden afgedreven van de doelstelling van SSHN, terwijl er bovendien een onwenselijke precedentwerking van uit zou kunnen gaan.
4.8.
Bovenstaande leidt tot de slotsom dat de subsidiaire vordering wordt toegewezen. Het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt zal worden vastgesteld op 31 januari 2020. Dit betekent dat de huurovereenkomst met ingang van 1 februari 2020 zal zijn geëindigd. SSHN heeft tevergeefs verzocht om deze beslissing uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Een dergelijke beslissing strookt niet met artikel 7:272 lid 1 BW en van misbruik van recht als bedoeld in artikel 3:13 BW is niet gebleken.
4.9.
In de hoedanigheid van partijen wordt aanleiding gezien om de proceskosten te compenseren.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen SSHN en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan [huurobject] eindigt vast op 31 januari 2020 om 24.00 uur;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om de woonruimte te ontruimen en te verlaten uiterlijk op de dag dat de huurovereenkomst eindigt, met al het zijne en al de personen die zijdens [gedaagde] in voormelde woning verblijven en deze woning ter vrije en algehele beschikking van SSHN zal stellen, onder afgifte van de sleutels;
5.3.
bepaalt dat ieder der partijen de eigen proceskosten zal dragen;
5.4.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. S.E. Sijsma en in het openbaar uitgesproken op