Uitspraak
vonnis
_________________________________________________________________ _
RECHTBANK GELDERLAND
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer: NL18.6564
Vonnis van 31 oktober 2019
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser 1],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser 2],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseressen van de vordering,
verweersters op de tegenvordering,
hierna te noemen: [gezamenlijke eisers] ,
advocaat mr. G.M.S. Gomes te ‘s-Gravenhage,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseressen van de vordering,
verweersters op de tegenvordering,
hierna te noemen: [gezamenlijke eisers] ,
advocaat mr. G.M.S. Gomes te ‘s-Gravenhage,
tegen
de stichting
STICHTING NAZORG WESTERVOORTSEDIJK E.A.,
statutair gevestigd te Arnhem en kantoorhoudende te 's-Hertogenbosch,
verweerster op de vordering,
eiseres van de tegenvordering,
hierna te noemen: de Stichting,
advocaat mr. W.B. Kroon te Breda.
STICHTING NAZORG WESTERVOORTSEDIJK E.A.,
statutair gevestigd te Arnhem en kantoorhoudende te 's-Hertogenbosch,
verweerster op de vordering,
eiseres van de tegenvordering,
hierna te noemen: de Stichting,
advocaat mr. W.B. Kroon te Breda.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de procesinleiding met producties 1 tot en met 11
- het verweerschrift met een tegenvordering, voorzien van producties 1 tot en met 11
- het verweerschrift op de tegenvordering
- het bericht van 17 januari 2019 van [gezamenlijke eisers] met een tweetal verklaringen
- de mondelinge behandeling van 1 februari 2019, waarvan de griffier aantekening heeft gehouden.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [gezamenlijke eisers] heeft in juli 2007 van de Stichting een bedrijfspand gekocht, te weten een oude drukkerij, met ondergrond en erf aan de [adres] . De koopsom bedroeg € 1.200.000,00.
2.2. Het was partijen op dat moment bekend dat de ondergrond en het grondwater op deze locatie verontreinigd was door het jarenlange gebruik van drukinkt op oplosmiddelbasis. Sinds december 1994 werd hiernaar (actualisatie)onderzoek gedaan.
2.3. Bij de koop hebben partijen afspraken gemaakt over de sanering van de grond.
In de koopovereenkomst van 19 juli 2007, door [gezamenlijke eisers] ondertekend op 20 juli 2007 en door de Stichting ondertekend op 14 en 16 augustus 2017, zijn partijen het volgende overeengekomen:
Artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik.
(…)
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. (…)
verkoper heeft pand nooit in gebruik gehad noch geëxploiteerd. De huidige bestemming is handel en industrie.
verkoper heeft pand nooit in gebruik gehad noch geëxploiteerd. De huidige bestemming is handel en industrie.
Hetgeen partijen zien als het normale gebruik.
5.4.1.Aan verkoper is bekend dat de onroerende zaak enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt
van het normale gebruik door de koper of die heeft geleid of naar redelijke verwachting zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.
Artikel 18 Bodemsanering/Bodemgesteldheid
1. Kopers [
rechtbank: [gezamenlijke eisers]] zijn in het bezit van de bodemrapportage dd. juni 2006 van Promeco. Verkoper [
rechtbank: de Stichting] draagt zorg voor sanering van de aanwezige verontreiniging. Verkoper zal binnen een maand na het onvoorwaardelijk worden van de koopovereenkomst opdracht geven het saneringsplan op te stellen en om dit in te dienen bij het bevoegd gezag. In het algemeen staat hiervoor een termijn van circa 6 maanden. Verkoper is niet aansprakelijk voor het halen van de beschikkingstermijn.
rechtbank: [gezamenlijke eisers]] zijn in het bezit van de bodemrapportage dd. juni 2006 van Promeco. Verkoper [
rechtbank: de Stichting] draagt zorg voor sanering van de aanwezige verontreiniging. Verkoper zal binnen een maand na het onvoorwaardelijk worden van de koopovereenkomst opdracht geven het saneringsplan op te stellen en om dit in te dienen bij het bevoegd gezag. In het algemeen staat hiervoor een termijn van circa 6 maanden. Verkoper is niet aansprakelijk voor het halen van de beschikkingstermijn.
Na de goedkeurende beschikking op het saneringsplan zal verkoper binnen een maand de sanering starten. De sanering zal overlast veroorzaken: het achterterrein waar de sanering plaatsvindt zal daarvoor maximaal 4 weken worden afgesloten, waarna aansluitend een in situ sanering plaatsvindt waarbij een bovengrondse opslagruimte van 30 m2 benodigd is.
Koper stelt de ruimte ten behoeve van de sanering om niet ter beschikking en geeft overpad voor toegang.
Koper stelt de ruimte ten behoeve van de sanering om niet ter beschikking en geeft overpad voor toegang.
Rekening zal worden gehouden met het toekomstig gebruik van het object zodat dit zo min mogelijk hinder zal ondervinden. Hiervoor zal koper de verkoper tijdig informeren over het toekomstig gebruik van het object. Verkoper vrijwaart koper voor de uitvoering en nazorg van deze sanering. De uitvoering zal in overleg met de koper plaatsvinden.
Voorts heeft koper vooraf inzage in het saneringsplan.(onderstreping rechtbank)De sanering komt geheel voor rekening van Verkoper, Verkoper is verantwoordelijk voor het verkrijgen van alle instemmingen van overheidswege en voor een zorgvuldige uitvoering en nazorg. Verkoper vrijwaart koper voor alle schade, waaronder mede begrepen zettingschade aan gebouwen en gevolgschade voor koper en derden, die het gevolg is van de sanering.
Voor gezamenlijke rekening zal verkoper een videovastlegging van de opstallen laten uitvoeren voor het uitvoeren van de sanering.
Voorts heeft koper vooraf inzage in het saneringsplan.(onderstreping rechtbank)De sanering komt geheel voor rekening van Verkoper, Verkoper is verantwoordelijk voor het verkrijgen van alle instemmingen van overheidswege en voor een zorgvuldige uitvoering en nazorg. Verkoper vrijwaart koper voor alle schade, waaronder mede begrepen zettingschade aan gebouwen en gevolgschade voor koper en derden, die het gevolg is van de sanering.
Voor gezamenlijke rekening zal verkoper een videovastlegging van de opstallen laten uitvoeren voor het uitvoeren van de sanering.
2. Verkoper zal zorgdragen, dat gelijktijdig met de levering van het gekochte [naam bedrijf] stelt zich garant namens verkoper voor de in dit artikel vermelde verplichtingen, alsmede, dat er een goedkeurende beschikking komt van de provincie zodra de sanering is afgerond.
De sanering bestaat globaal uit 2 delen:
-grondsanering, duur enkele weken
-grondwatersanering, l a 3 jaar pompen en zuiveren door middel van een pompinstallatie.
De sanering bestaat globaal uit 2 delen:
-grondsanering, duur enkele weken
-grondwatersanering, l a 3 jaar pompen en zuiveren door middel van een pompinstallatie.
3. Per datum eigendomsoverdracht zal verkoper een deel van de koopsom ter grootte van € 250.000 parkeren op een derderekening cq escrow-rekening. De rente over deze rekening valt verkoper toe. Dit depot zal betaalbaar gesteld worden aan [naam bedrijf] volgens onderstaand schema;
Uiterlijk
Mijlpaal
Betaalbaar
31-12-2007
Beschikking van provincie op saneringsplan
€ 25.000
30-06-2008
Grondsanering is afgerond
€ 75.000
31-12-2008
Insitu sanering is opgestart
€ 75.000
31-12-2010
Beschikking provincie op afronding sanering
€ 75.000
Het restant ter grootte van € 75.000, = wordt betaalbaar gesteld na beschikking provincie. De provincie beschikt op basis van een verificatierapport dat verkoper laat opstellen door een onafhankelijk adviesbureau op basis van BRL 6000 (richtlijn van de adviesbureau wereld)
4. Kopers zijn bevoegd om het algemene bodemonderzoek uit 1996 te actualiseren.
De kosten van dit aanvullende bodemonderzoek naar de bodemgesteld in het algemeen zijn voor rekening van koper.
Koper zal er naar streven, dat dit rapport voor 1 oktober 2007 beschikbaar is.
De kosten van dit aanvullende bodemonderzoek naar de bodemgesteld in het algemeen zijn voor rekening van koper.
Koper zal er naar streven, dat dit rapport voor 1 oktober 2007 beschikbaar is.
5. Indien uit het actualiserend bodemonderzoek blijkt dat gebruik van het pand en het terrein op basis van het huidige bestemmingsplan wordt belemmerd, dan wel als er verontreiniging aanwezig blijkt die niet uit eerdere rapportages - voor zover die rapportages voor ondertekening van deze koopakte tijdig aan koper ter kennis zijn gebracht -, treden partijen in overleg over te nemen maatregelen. Uitgangspunt is dat indien er een aanvullende saneringsnoodzaak is, verkoper de sanering zal laten uitvoeren en een goedkeurende beschikking zal verkrijgen bij de provincie. Verkoper garandeert een eventuele sanering binnen 3 weken na ontvangst van het actualiserend bodemonderzoek. Indien deze garantie uitblijft hebben verkoper en koper het recht de overeenkomst te ontbinden. Tevens heeft koper het recht de overeenkomst te ontbinden indien de voorgestelde saneringswerkzaamheden de praktische bruikbaarheid van het pand en het terrein zullen gaan beperken. Indien verkoper een beroep op de ontbinding doet, zal hij de kosten van het actualiserend bodemonderzoek aan koper vergoeden. Koper dient het actualiserend bodemonderzoek per datum gereedkomen aan verkoper ter inzage verstrekken en zullen partijen binnen drie weken eventueel een beroep doen op de ontbindende voorwaarden.
(N.B. het rapport uit 1996 is niet in bezit van verkoper. Van het volledige Promeco rapport, dus inclusief bijlagen, zal verkoper alsnog kopieën toezenden aan koper).
(N.B. het rapport uit 1996 is niet in bezit van verkoper. Van het volledige Promeco rapport, dus inclusief bijlagen, zal verkoper alsnog kopieën toezenden aan koper).
2.4. De koopakte is op 1 november 2007 gepasseerd.
2.5. Ter uitvoering van de overeenkomst heeft de Stichting een bedrag van € 250.000,00 bij de ABN-Amro Bank op een escrowrekening gezet ten behoeve van [naam bedrijf] (hierna: [naam bedrijf] ) die de opdracht kreeg om de sanering uit te voeren.
Na opsplitsing van de activiteiten van ABN-Amro Bank is deze rekening ondergebracht bij de Deutsche Bank.
2.6. Na het passeren van de koopakte en de door de Stichting aan [naam bedrijf] gegeven opdracht tot sanering, heeft [naam bedrijf] een saneringsplan laten opstellen door adviesbureau Promeco B.V. (hierna: Promeco).
2.7. het door Promeco opgestelde saneringsplan van 14 november 2007 luidt, voor zover relevant, als volgt:
INLEIDING
(…)
Het betreft een verontreiniging van het grondwater (…). Er is geen sprake van een vertonreiniging van de grond. (…) De biologische afbraak is reeds vergevorderd (…).
De aanleiding van de sanering is de saneringsverplichting die bij de aankoop van het terrein is opgelegd. Het doel van dit saneringsplan is het beschrijven van een functiegerichte kosteneffectieve in-situ saneringsmethode voor de VOCI-verontreiniging in het grondwater. De saneringsduur zal circa 10 jaar bedragen.
(…)
3.AFWEGING VAN SANERINGSVARIANTEN
(…)
3.3
Saneringsvarianten
(…)
3.3.1.
Multifunctionele variant (MF)
Volledige verwijdering (…) van de verontreinigingen kan slechts worden gerealiseerd door het oppompen en behandelen van al het verontreinigde grondwater (pump and treat). De doelstelling (…) is het bereiken van de streefwaarde, zodat er na afsluiten van de sanering vanuit milieuoogpunt geen beperkingen meer gelden ten aanzien van het gebruik van de saneringslocatie.
3.3.2.
Kosteneffectieve variant (KE)
(…) bestaat in dit geval uit een in-situ sanering. Hierbij wordt de reeds in gang gezette biologische afbraak gestimuleerd om de grondwaterverontreiniging op een kosten effectieve manier te verwijderen. Op deze manier kan een stabiele eindsituatie worden bereikt. Met de uitvoering van een kosteneffectieve variant zal echter wel een kleine restverontreiniging in de bodem achterblijven. (…)
3.3.3.
Beheersvariant (IBC)
Een beheersmaatregel leidt in veel gevallen niet tot een verwijdering van de verontreiniging. De verontreiniging kan worden geïsoleerd (…).
(…)
4 TECHNISCHE UITWERKING GRONDWATERSANERING
4.1
Saneringsdoelstelling grondwater
De saneringsdoestelling is het op kosteneffectieve wijze stimuleren van de al op gang gekomen natuurlijke afbraak en het saneren van de aangetroffen VOCI-verontreiniging in het grondwater tot concentraties beneden de T-waarde (bereiken stabiele eindsituatie) binnen een periode van 10 jaar.
(…) Het is de verwachting dat de resterende concentraties VOCI in het grondwater kunnen worden teruggebracht tot concentraties onder de tussenwaarden. (…)
De contouren van de restverontreiniging (concentraties boven de streefwaarden) zullen na saneren de contouren van de huidige verontreinigingsomvang niet overschrijden. De saneringsdoelstelling is dat er na uitvoering van de sanering maximaal streefwaarde overschrijdingen aanwezig zijn met een oppervlakte van maximaal 2.000m2. Het saneringsverloop zal door monitoring worden gevolgd. Ter bewaking en bijsturing van de doelstelling zullen ijkmomenten worden ingebouwd.
De saneringsvariant komt uit in trede 2 van de saneringsladder Bever.
(…)
9.EVALUATIE SANERING EN NAZORG
9.1
Evaluatierapport
Na afloop van de grondwatersanering zal een evaluatierapport worden opgesteld. (…)
9.2
Nazorg
Nazorg is vereist wanneer de saneringsdoelstelling bereikt is, maar er toch een restverontreiniging achterblijft. De doelstelling van de grondwatersanering is om binnen 10 jaar (of eerder) een stabiele eindsituatie te bereiken, zodat er na de grondwatersanering geen of slecht een beperkte, passieve nazorg vereist is.
(…) In 10 jaar tijd zal de aanwezige verontreiniging biologisch worden gereinigd, totdat er een stabiele eindsituatie heerst.
Indien is aangetoond dat de stabiele eindsituatie is bereikt, is alleen passieve zorg vereist. De nazorg is passief, omdat geen sprake meer is van verspreidingsrisico’s. Nazorg zal moeten bestaan uit registratie van de restverontreiniging. Deze registratie dient om de huidige en toekomstige belanghebbenden inzichten geven in de aanwezigheid van restverontreiniging en in de mogelijk gebruiksbeperkingen.
2.8.
Bij besluit van 13 juni 2008 heeft de Provincie Gelderland (hierna: de Provincie) ingestemd met dit saneringsplan. In het besluit staat het volgende:
Besluit instemming saneringsplan
(…)
Voor de ondergrond is sprake van een kosteneffectieve sanering. Het grondwater wordt zodanig gesaneerd dat een stabiele eindsituatie wordt bereikt en een “kleine” restverontreiniging achterblijft. De restverontreiniging in het grondwater neemt in omvang af, geeft geen directe risico’s en behoeft geen actieve nazorg. (…)
Voor de ondergrond is sprake van een kosteneffectieve sanering. Het grondwater wordt zodanig gesaneerd dat een stabiele eindsituatie wordt bereikt en een “kleine” restverontreiniging achterblijft. De restverontreiniging in het grondwater neemt in omvang af, geeft geen directe risico’s en behoeft geen actieve nazorg. (…)
De sanering duurt naar verwachting tien jaar.
Na de sanering liggen de gehalten in het grondwater (naar verwachting) onder de T-waarde.
(…)
Motivering
(…)
De sanering houdt in dat de bodem geschikt wordt gemaakt voor een specifieke gebruiksfunctie en dat er na saneren sprake is van een restverontreiniging. Het gaat hier om een zogenaamde functiegerichte en kosteneffectieve sanering.
2.9.
In 2009 heeft [naam bedrijf] een aanvang gemaakt met de sanering.
2.10.
In de laatste door Promeco opgemaakte jaarlijkse monitoringsrapportage van 9 december 2016 (7e ronde) trekt Promeco de volgende conclusie:
Ter plaatse van de peilbuis 42 (…) is het grondwater nog sterk verontreinigd met vinylchloride (>I-waarde), het laatste stadium van biologische afbraak. (…)
In de overige peilbuizen zij de concentraties kleiner zijn dan de Tussenwaarde, behalve in peilbuis 40 (overschrijding van de T-waarde voor vinylchloride.
In de overige peilbuizen zij de concentraties kleiner zijn dan de Tussenwaarde, behalve in peilbuis 40 (overschrijding van de T-waarde voor vinylchloride.
Er wordt sinds 2009 jaarlijks een monitoringsronde uitgevoerd:
- de concentraties in de peilbuizen rondom de hal blijven in de tijd in orde-grootte constant;
- er treedt geen verspreiding op.
Daarmee lijkt er sprake van een stabiele situatie.
Daarmee lijkt er sprake van een stabiele situatie.
Daarbij concludeert Promeco dat in voldoende mate is vastgesteld dat er geen verspreiding optreedt en dat er sprake is van een stabiele eindsituatie. Volgens Promeco treedt door biologische activiteit in de peilbuizen onder de bebouwing nog wel afbraak op. Promeco adviseert om het bevoegd gezag op basis van de monitoringsresultaten instemming te vragen met het beëindigen van de monitoring en de sanering als afgerond te beschouwen.
2.11.
Daarop heeft [naam bedrijf] bij e-mailbericht van 21 september 2017 bij de Provincie een verzoek tot wijziging van het saneringsplan ingediend. Verzocht wordt om de resterende concentraties (T-waarde) in het grondwater los te laten en de eerder geformuleerde saneringsdoelstelling als volgt te wijzigen:
“De saneringsdoelstelling is het op kosteneffectieve wijze stimuleren van de al op gang gekomen natuurlijke afbraak en het saneren van de aangetroffen VOCL-verontreiniging in het grondwater tot het bereiken van een stabiele eindsituatie.”
2.12.
Bij besluit van 2 oktober 2017 heeft de Provincie de wijziging als volgt beoordeeld:
Wij gaan akkoord met de voorgestelde wijziging van het saneringsplan.
Wij concluderen dat de voorgestelde wijziging past binnen de doelstelling van het saneringsplan
waarmee wij reeds hebben ingestemd. U kunt daarom saneren zoals u heeft voorgesteld.
Het besluit instemming saneringsplan d.d. 13 juni 2008 blijft behoudens de wijziging en indien genoemd de hieraan gestelde voorwaarden onvoorwaardelijk van kracht.
(…)
Motivering
(…)
De voorgestelde wijzigingen is als volgt;
In het saneringsplan wordt naast het aantonen van een stabiele eindsituatie ervan uitgegaan dat na
de sanering in het grondwater geen gehaltes meer boven de tussenwaarde aanwezig zullen zijn. Deze
voorwaarde komt te vervallen omdat het behalen van een bepaalde concentratie geen voorwaarde is
om een stabiele eindsituatie aan te tonen. De saneringsdoelstelling blijft ongewijzigd.
Vervolg
Op de locatie wordt, ter afronding van de sanering, nog een verificatieonderzoek uitgevoerd. De
resultaten van dit onderzoek zullen worden verwerkt in het evaluatierapport, dat vervolgens ter
goedkeuring zal worden ingediend,
2.13.
[gezamenlijke eisers] heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit van de Provincie maar is in haar bezwaar niet-ontvankelijk verklaard.
2.14.
Ter afronding van de sanering heeft de Stichting getracht een verificatieonderzoek te laten uitvoeren door Promeco. Promeco heeft daarvoor Tritium Advies B.V. ingeschakeld.
2.15.
Bij brief van 4 oktober 2017 heeft [gezamenlijke eisers] de Stichting (en [naam bedrijf] ) gesommeerd om de sanering conform de koopakte en het oorspronkelijke saneringsplan na te komen hetgeen volgens [gezamenlijke eisers] concreet inhoudt dat de saneringsdoelstelling (stabiele situatie in termijn van 10 jaar én waardes tot beneden de T-waarde) moet worden gehaald.
2.16.
Bij brief van 1 mei 2018 heeft de Stichting [gezamenlijke eisers] aansprakelijk gesteld voor haar schade als gevolg van het niet toelaten op het terrein teneinde de verificatie te kunnen uitvoeren en is [gezamenlijke eisers] gesommeerd om haar (onderzoekers) alsnog tot het terrein toe te laten. [gezamenlijke eisers] heeft aan dit verzoek geen gehoor gegeven.
3. Het geschil
op de vordering
3.1.
[gezamenlijke eisers] vordert samengevat - een verklaring voor recht dat de Stichting tekort is geschoten in de nakoming van de saneringsdoelstelling dan wel saneringsverplichtingen zoals verwoord op pagina 13 van het saneringsplan, met veroordeling van de Stichting tot (terug)betaling van het (resterende) depotbedrag van € 75.000,00 en (op straffe van een dwangsom) veroordeling van de Stichting tot nakoming van de eerder genoemde saneringsverplichtingen, een en ander met veroordeling van de Stichting in de proceskosten, te vermeerderen met rente en de (na)kosten.
3.2.
[gezamenlijke eisers] baseert haar vordering tot schadevergoeding en nakoming van de overeengekomen saneringsverplichtingen op de stelling dat de koopovereenkomst wat betreft de saneringsdoelstelling is aangevuld door het saneringsplan. [gezamenlijke eisers] mocht op basis van de koopovereenkomst verwachten dat de sanering volgens het saneringsplan zou plaatsvinden omdat de uitvoering in overleg met [gezamenlijke eisers] zou plaatsvinden en [gezamenlijke eisers] zich akkoord heeft verklaard met de inhoud van het saneringsplan. Het saneringsplan regelt volgens [gezamenlijke eisers] de rechtsverhouding tussen haar en de Stichting voor wat betreft de saneringsverplichting, de saneringsduur en de saneringsmethode. Door eenzijdig het saneringsplan te wijzigen, handelt de Stichting volgens [gezamenlijke eisers] in strijd met haar verplichtingen. Uit de laatste monitoringsrapportage van Promeco blijkt dat niet alle concentraties beneden de T-waarde zijn en dat de overeengekomen termijn van saneren gedurende tien jaar nog niet is afgelopen. [gezamenlijke eisers] wordt nu als gevolg van het wijzigingsverzoek aan de Provincie een minder vergaande wijze van sanering opgedrongen en zij acht dit in strijd met de tussen partijen gemaakte afspraken. Uit de mededeling van de Stichting dat zij niet verder zal saneren omdat dit niet kosteneffectief is, leidt [gezamenlijke eisers] af dat de Stichting haar saneringsverplichting niet nakomt en in verzuim is. Ook heeft de Stichting ten onrechte het laatste (depot)bedrag van de escrowrekening ter beschikking gesteld aan [naam bedrijf] . Uit de door [naam bedrijf] in 2016 opgestelde concept depotovereenkomst blijkt volgens [gezamenlijke eisers] dat het de bedoeling van partijen was dat betaling van het depot ook aan [gezamenlijke eisers] kan plaatsvinden. Dit is volgens [gezamenlijke eisers] ook op zijn plaats nu de saneringsverplichtingen niet worden nagekomen. Het was immers de bedoeling van partijen dat [gezamenlijke eisers] niet met vervuilde grond zou blijven zitten. Omdat minder schone grond zal worden afgeleverd dan partijen initieel hadden afgesproken, dient dit depotbedrag (als schadevergoeding) aan haar te worden (terug)betaald, aldus [gezamenlijke eisers]
3.3.
De Stichting voert gemotiveerd verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
op de tegenvordering
3.5.
De Stichting vordert samengevat - veroordeling van [gezamenlijke eisers] tot het (op straffe van een dwangsom) toelaten van de Stichting dan wel de door haar in te schakelen hulppersonen op de locatie teneinde aldaar alles te doen wat nodig is om een verificatieonderzoek als bedoeld in het besluit van de Provincie van 2 oktober 2017 te kunnen uitvoeren teneinde de lopende bodemsanering verder te kunnen afronden, met veroordeling van [gezamenlijke eisers] in het vergoeden van de schade, nader op te maken bij staat, die de Stichting heeft geleden en nog zal leiden als gevolg van het feit dat zij het verificatieonderzoek niet kan (laten) uitvoeren. Verder vordert de Stichting een verklaring voor recht dat op haar geen verplichting rust om ten behoeve van de afronding van de sanering dan wel anderszins nogmaals een bedrag van € 75.000,00 op een derdenrekening c.q. escrowrekening te parkeren. Voorts vordert de Stichting om [gezamenlijke eisers] (op straffe van een dwangsom) te veroordelen om na een door de Provincie verleende beschikking medewerking te verlenen aan de vrijgave van het voor [naam bedrijf] bij de Deutsche Bank geparkeerde restbedrag. Dit alles met veroordeling van [gezamenlijke eisers] in de (na)kosten, te vermeerderen met rente.
3.6.
De Stichting baseert haar vordering op de stelling dat [gezamenlijke eisers] de verplichtingen uit de koopovereenkomst niet is nagekomen omdat zij in strijd handelt met artikel 18 van de koopovereenkomst door, ondanks sommatie daartoe, geen gelegenheid te geven tot het betreden van het perceel teneinde het verificatieonderzoek te (laten) uitvoeren. Daarmee wordt het de Stichting onmogelijk gemaakt de sanering af te ronden en de (vertragings)schade die daarvan het gevolg is, moet [gezamenlijke eisers] vergoeden, aldus de Stichting. Ook is sprake van schuldeisersverzuim (artikel 6:58 BW) en heeft [gezamenlijke eisers] geen bevoegdheid tot opschorting van de verplichting om de Stichting het verificatieonderzoek te laten uitvoeren. Verder stelt de Stichting dat er geen grond bestaat om nogmaals € 75.000,00 in depot te storten.
3.7.
[gezamenlijke eisers] voert gemotiveerd verweer.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
van de vordering
4.1.
[gezamenlijke eisers] baseert haar vordering op de stelling dat het saneringsplan onderdeel is gaan uitmaken van de koopovereenkomst en dat de Stichting de in het saneringsplan gemaakte afspraken niet nakomt en ten onrechte volstaat of meent te kunnen volstaan met een sanering overeenkomstig een daartoe door haar gevraagde en door de Provincie goedgekeurde wijziging van dat plan.
De Stichting betwist dat het saneringsplan onderdeel is van de tussen partijen gemaakte afspraken en dat [gezamenlijke eisers] daaraan op zichzelf rechten kan ontlenen.
4.2.
De rechtbank volgt de Stichting in dit verweer. In de koopovereenkomst is opgenomen dat koper vooraf inzage heeft in het saneringsplan, niet dat zijn instemming daarmee vereist is (artikel 18). Het saneringsplan behoort dan ook niet tot de overeengekomen stukken. Voor zover [gezamenlijke eisers] wil betogen dat het eenmaal vastgestelde saneringsplan tot de overeenkomst is gaan behoren en de Stichting derhalve daaraan is gebonden, staat een redelijke contractuitleg (Haviltex) daaraan in de weg.
4.3.
Partijen zijn in artikel 5.3. van de koopovereenkomst overeengekomen dat de grond geschikt moet zijn voor normaal gebruik, dat wil zeggen gebruik binnen de bestemming handel en industrie. Uit artikel 5.4.1. blijkt dat het partijen op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst bekend was dat sprake was van (enige) verontreiniging die ten nadele strekte van het normale gebruik of die heeft geleid of naar redelijke verwachting zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen. Tegen deze achtergrond moet artikel 18 van de koopovereenkomst worden gelezen waaruit volgt dat de Stichting na levering van de grond op haar kosten en geheel voor haar rekening alsnog zal zorgdragen voor sanering van de grond. Hieruit volgt dat het de bedoeling van partijen was om het nadeel van de
verontreinigd(e) grond(water) weg te nemen, zodat [gezamenlijke eisers] grond geleverd krijgt die geschikt zou zijn voor het overeengekomen normale gebruik en hij niet (meer) geconfronteerd zou worden met een verplichting tot schoning van de grond.
4.4.
Na het sluiten van de koopovereenkomst is de Stichting met de sanering aan de slag gegaan. Zij heeft Promeco opdracht gegeven om een saneringsplan op te stellen. Conform de in de koopovereenkomst gemaakte afspraken heeft [gezamenlijke eisers] inzage gekregen in het saneringsplan. De enkele omstandigheid dat [gezamenlijke eisers] op het saneringsplan akkoord heeft gegeven, zoals zij zelf stelt, maakt niet dat (de inhoud van) dit saneringsplan daarmee onderdeel is gaan uitmaken van de tussen partijen in de koopovereenkomst gemaakte afspraken. Zoals gezegd was een dergelijk akkoord op basis van de overeenkomst immers niet vereist voor de geldigheid of uitvoering van het saneringsplan. De Stichting had voor het saneren geen akkoord van [gezamenlijke eisers] nodig, mits het onder 4.3. genoemde nadeel en de mogelijke verplichting tot schoning van de grond voor [gezamenlijke eisers] door sanering zou worden weggenomen.
4.5.
De vraag is nu of de Stichting in strijd met die verplichting heeft gehandeld. Na opstelling van het saneringsplan heeft de Stichting dit plan ingediend bij het bevoegd gezag, de Provincie. De Provincie heeft haar goedkeuring op dit saneringsplan gegeven. De saneringswerkzaamheden zijn vervolgens gestart en zijn volgens plan verlopen. Uit de laatste monitoringsrapportage van Promeco blijkt dat, hoewel niet alle peilbuizen beneden de T-waarde uitkomen, een stabiele eindsituatie is bereikt. Zoals ook uit het besluit van de Provincie van 2 oktober 2017 blijkt, past dit bij de in het saneringsplan gekozen kosteneffectieve saneringsmethode waarbij een kleine restverontreiniging in de bodem achter blijft. Volgens de Provincie was de door de Stichting gevraagde wijzing van de doelstelling van het saneringsplan niet nodig omdat het niet meer aanwezig zijn van gehaltes boven de T-waarde, anders dan [gezamenlijke eisers] lijkt aan te voeren, geen voorwaarde was voor afronding van de sanering. Er dient sprake te zijn van een stabiele eindsituatie hetgeen volgens de monitoringsrapportage en de Provincie thans het geval is.
4.6.
Zoals gezegd is op basis van de koopovereenkomst de Stichting gehouden te saneren op een dusdanige wijze dat de grond voor het overeengekomen normaal gebruik geschikt is en iedere verplichting tot schoning zou uitsluiten. In de koopovereenkomst is, anders dan [gezamenlijke eisers] stelt, geen specifieke wijze van saneren of een zeker eindresultaat overeengekomen. Na de door de Stichting op basis van het door [gezamenlijke eisers] geaccordeerde saneringsplan uitgevoerde sanering dient het gekochte voor normaal gebruik geschikt te zijn en mogen geen beperkingen meer gelden ten aanzien van de locatie. Dat in de koopovereenkomst is opgenomen dat de sanering ‘globaal uit 2 delen’ zou bestaan (grondsanering van enkele weken en grondwatersanering door 1 à 3 jaar pompen en zuiveren door middel van een pompinstallatie), maakt een en ander niet anders. Na het opstellen van het saneringsplan bleek immers al direct dat kon worden afgezien van een grondsanering en van de ‘pump and treat’ methodiek. Verder miskent [gezamenlijke eisers] met zijn ingenomen standpunt dat (volledige) sanering niet binnen tien jaar heeft plaatsgevonden, dat het saneringsplan niet in de plaats of in aanvulling op de koopovereenkomst is gekomen. Bovendien is de periode van tien jaar ook niet in het saneringsplan vastgelegd. Met zoveel worden staat in de inleiding van het saneringsplan dat de saneringsduur ‘
circa 10 jaar zal bedragen’, terwijl ook in hoofdstuk 4 van het saneringsplan (zie hiervoor onder 2.7.) uitdrukkelijk rekening wordt gehouden met het gegeven dat een stabiele eindsituatie niet binnen tien jaar wordt bereikt. Daarnaast heeft ook de Provincie in haar besluit van 13 juni 2008 overwogen dat de sanering ‘
naar verwachting tien jaar’ zou duren en dat de gehalten in het grondwater na de sanering ‘
naar verwachting’ onder de T-waarde zouden liggen.
circa 10 jaar zal bedragen’, terwijl ook in hoofdstuk 4 van het saneringsplan (zie hiervoor onder 2.7.) uitdrukkelijk rekening wordt gehouden met het gegeven dat een stabiele eindsituatie niet binnen tien jaar wordt bereikt. Daarnaast heeft ook de Provincie in haar besluit van 13 juni 2008 overwogen dat de sanering ‘
naar verwachting tien jaar’ zou duren en dat de gehalten in het grondwater na de sanering ‘
naar verwachting’ onder de T-waarde zouden liggen.
4.7.
Bij haar besluit van 13 juni 2008 is de Provincie er ook vanuit gegaan dat er na de sanering sprake zal zijn van een restverontreiniging, zoals beschreven in het saneringsplan, en de Provincie heeft met dat plan ingestemd. Bij het besluit van 21 september 2017 heeft de Provincie met handhaving van de saneringsdoelstelling de eerder gestelde voorwaarde dat er na de sanering in het grondwater geen gehaltes meer boven de T-waarde aanwezig zullen zijn, laten vallen omdat ‘
het behalen van een bepaalde concentratie geen voorwaarde is om een stabiele eindsituatie aan te tonen’.
het behalen van een bepaalde concentratie geen voorwaarde is om een stabiele eindsituatie aan te tonen’.
4.8.
Tot dusver is de Stichting haar verplichtingen nagekomen en wordt de sanering conform het saneringsplan uitgevoerd. Iedere reden om te verwachten dat de Stichting niet op die weg zal doorgaan en de beoogde doelen van de sanering niet zullen worden bereikt - voor zover dat thans al niet het geval is - ontbreekt. Dit impliceert dat de gevorderde verklaring voor recht en de gevorderde nakoming zal worden afgewezen.
4.9.
Het bij de Deutsche Bank geparkeerde bedrag van € 75.000,00 is een deel van de door de Stichting ontvangen koopsom, dat zij apart heeft gezet als zekerheid voor de juiste nakoming van de op haar rustende saneringsverplichtingen. In artikel 18 lid 3 van de koopovereenkomst is bepaald dat de rente over deze gelden aan de Stichting toevalt. Volgens de Stichting is voor deze constructie gekozen enkel om te bewerkstelligen dat de sanering na de verkoop ook snel zou worden opgepakt en zou worden uitgevoerd. Het geld is in depot op een escrowrekening gestort ten behoeve van de saneerder. [gezamenlijke eisers] kan niet worden gevolgd in haar betoog dat het bij het aangaan van de koopovereenkomst de bedoeling van partijen was dat [gezamenlijke eisers] een deel van de door haar betaalde koopsom zou terugontvangen als de grond niet volledig kon worden gesaneerd, al dan niet als schadevergoeding. [gezamenlijke eisers] heeft niet onderbouwd dat partijen bij het aangaan van de koopovereenkomst over een dergelijke regeling hebben gesproken. De onderhandelingen en de latere concept depotovereenkomst, waarnaar [gezamenlijke eisers] verwijst, dateren van 2016, derhalve negen jaar ná het sluiten van de koopovereenkomst. Omdat alleen al daarom een grondslag voor (terug)betaling van € 75.000,00 aan [gezamenlijke eisers] ontbreekt, wordt ook deze vordering afgewezen.
4.10.
[gezamenlijke eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Stichting worden begroot op:
- griffierecht 1.950,00
- salaris advocaat
2.148,00(2,0 punt × tarief € 1.074,00)
2.148,00(2,0 punt × tarief € 1.074,00)
Totaal € 4.098,00
4.11.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
van de tegenvordering
4.12.
De Stichting vordert nakoming van de verplichtingen die voor [gezamenlijke eisers] uit de koopovereenkomst voortvloeien en wenst toegang tot het perceel om het verificatieonderzoek te (laten) uitvoeren teneinde de sanering te kunnen afronden.
4.13.
Op grond van artikel 18 lid 1 van de koopovereenkomst is [gezamenlijke eisers] gehouden de Stichting toegang te verschaffen tot het perceel voor de sanering. Op grond van artikel 18 lid 3 dient de Stichting een verificatierapport te laten opstellen door een onafhankelijk adviesbureau, zoals in de koopovereenkomst is opgenomen op basis van
‘BRL 6000 (richtlijn van de adviesbureau wereld)’, op basis waarvan de Provincie kan beschikken op de afronding van de sanering. De Provincie heeft in haar besluiten van 13 juni 2018 en 2 oktober 2017 bepaald dat na afronding van de sanering een dergelijk rapport bij haar moet worden ingediend. Promeco heeft verklaard dat zij voor het uitvoeren van het verificatieonderzoek Tritium Advies B.V. (hierna: Tritium) heeft ingeschakeld. De enkele stelling van [gezamenlijke eisers] dat een onafhankelijk bureau zou worden ingeschakeld, is onvoldoende om vast te stellen dat Tritium dit niet zou zijn. Op grond van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst is [gezamenlijke eisers] dan ook gehouden om de Stichting en haar hulppersonen (Tritium) toegang te verschaffen tot het perceel zodat een verificatierapport kan worden opgesteld.
‘BRL 6000 (richtlijn van de adviesbureau wereld)’, op basis waarvan de Provincie kan beschikken op de afronding van de sanering. De Provincie heeft in haar besluiten van 13 juni 2018 en 2 oktober 2017 bepaald dat na afronding van de sanering een dergelijk rapport bij haar moet worden ingediend. Promeco heeft verklaard dat zij voor het uitvoeren van het verificatieonderzoek Tritium Advies B.V. (hierna: Tritium) heeft ingeschakeld. De enkele stelling van [gezamenlijke eisers] dat een onafhankelijk bureau zou worden ingeschakeld, is onvoldoende om vast te stellen dat Tritium dit niet zou zijn. Op grond van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst is [gezamenlijke eisers] dan ook gehouden om de Stichting en haar hulppersonen (Tritium) toegang te verschaffen tot het perceel zodat een verificatierapport kan worden opgesteld.
4.14.
Gelet hierop zal het door de Stichting gevorderde bevel tot toelating tot het perceel voor het verificatieonderzoek, worden toegewezen. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt, als hierna bepaald.
4.15.
Hoewel de Stichting stelt dat zij (vertragings)schade leidt of heeft geleden door het niet toelaten van Tritium tot het perceel, heeft de Stichting op geen enkele wijze toegelicht of en in welke zin er in dit verband sprake is van schade. Daarom kan niet worden vastgesteld dat de mogelijkheid van schade aannemelijk is zodat de daarop gevraagde verklaring voor recht en de vordering tot verwijzing naar de schadestaatprocedure zal worden afgewezen.
4.16.
Ook de gevorderde verklaring voor recht dat er op de Stichting geen verplichting rust om (nogmaals) € 75.000,00 in depot en/of escrow te storten zal worden afgewezen. De Stichting heeft onvoldoende gesteld welk belang zij heeft bij een dergelijke vordering. Tussen partijen lijkt niet in geschil te zijn dat de rekening bij de Deutsche Bank niet voldoet aan de in de koopovereenkomst afgesproken depotregeling (escrowrekening). Hoewel namens [gezamenlijke eisers] tijdens de mondelinge behandeling is verklaard dat [gezamenlijke eisers] er belang bij heeft dat het resterende depotbedrag alsnog op een escrow- of derdengeldrekening wordt gestort omdat de waarborgen van een dergelijke regeling op dit moment ontbreken, heeft [gezamenlijke eisers] hieraan geen conclusie verbonden. [gezamenlijke eisers] heeft immer níet gevorderd dat het bedrag (alsnog) op een escrow- of derdengeldrekening moet worden gestort. Omdat [gezamenlijke eisers] geen aanspraak maakt op storting van de gelden op een escrowrekening en/of derdengeldrekening, heeft de Stichting geen belang bij haar vordering.
4.17.
Ook de door de Stichting gevorderde veroordeling tot het verlenen van medewerking aan het vrijgeven van gelden bij de Deutsche Bank, wordt afgewezen. Zoals [gezamenlijke eisers] in haar verweer op de tegenvordering onweersproken heeft aangevoerd heeft zij geen rechten op de rekening bij de Deutsche Bank en is geen sprake (meer) van een escrowfaciliteit. Gelet hierop heeft de Stichting onvoldoende onderbouwd gesteld dat instemming van [gezamenlijke eisers] nodig is bij het vrijgeven van de gelden aan de saneerder. Overigens spreekt het voor zich dat de Stichting er na afgifte van de in artikel 18 lid 3 van de koopovereenkomst bedoelde beschikking op basis van het voornoemde verificatierapport vrijelijk kan beschikken over het bedrag van € 75.000,00 dat tot op heden op een rekening bij de Deutsche Bank staat.
4.18.
[gezamenlijke eisers] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Stichting worden begroot op € 1.074,00 (2,0 punt × factor 0,5 × tarief € 1.074,00) aan salaris advocaat.
4.19.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5. De beslissing
De rechtbank
op de vordering
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [gezamenlijke eisers] in de proceskosten, aan de zijde van de Stichting tot op heden begroot op € 4.098,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
op de tegenvordering
5.4.
veroordeelt [gezamenlijke eisers] om de Stichting of de door haar in te schakelen hulppersonen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, toe te laten op het perceel aan de [adres] , teneinde daar alles te doen wat nodig is om een verificatieonderzoek als bedoeld in de brief van 2 oktober 2017 van Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland te kunnen uitvoeren teneinde de lopende bodemsanering verder te kunnen afronden,
5.5.
veroordeelt [gezamenlijke eisers] om aan de Stichting een dwangsom te betalen van € 5.000,00 voor iedere dag dat zij niet aan de in 5.4. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 75.000,00 is bereikt,
5.6.
veroordeelt [gezamenlijke eisers] in de proceskosten, aan de zijde van de Stichting tot op heden begroot op € 1.074,00,
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
op de vordering en de tegenvordering
5.8.
veroordeelt [gezamenlijke eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 246,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gezamenlijke eisers] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.9.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Veerman en in het openbaar uitgesproken op 31 oktober 2019.
Coll: PM