ECLI:NL:RBGEL:2019:5042

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Apeldoorn

Zaakgegevens 7209200 CV EXPL 18-3944

grosse aan: beide partijen

verzonden d.d.:

vonnis van de kantonrechter van 16 januari 2019

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Alphatronics Holding B.V.,gevestigd te Apeldoorn,
eisende partij in conventie,

verwerende partij in het incident en in reconventie,

gemachtigde: mr. J.W. Damstra,

tegen

de stichting
Stichting Basis Support,gevestigd te Apeldoorn,
gedaagde partij in conventie,

eisende partij in het incident en in reconventie,

gemachtigde: mr. O.G. Tacoma.

Partijen worden hierna Alphatronics en SBS genoemd.

1.Het procesverloop

Het verloop blijkt uit:
- de dagvaarding van 11 september 2018,

- de conclusie van antwoord, tevens incidentele vordering tot het treffen van een provisionele voorziening en tevens conclusie van eis in reconventie,

- het tussenvonnis van 24 oktober 2018 waarbij een comparitie van partijen is gelast,
- de conclusie van antwoord in het incident en in reconventie, tevens vermeerdering van eis,

- de akte houdende aanvulling productie 11 en verzet tegen vermeerdering van eis, inbreng productie en aanvulling feiten, van de zijde van SBS.

De comparitie is gehouden op 19 december 2018. Hiervan is door de griffier aantekening gehouden.

Hierna is vonnis bepaald.

2.De feiten2.1. Bestuurder van Alphatronics is de heer [naam bestuurder eiseres] (hierna: [naam bestuurder eiseres] ). [naam bestuurder eiseres] was een trouwe bezoeker van het kerkgenootschap De Basis te Apeldoorn (hierna: De Basis). Voorganger van De Basis is de heer [naam voorganger van De Basis] (hierna: [naam voorganger van De Basis] .)

2.2.

De Basis maakte sinds 2005 gebruik van (gehuurde) gebouwen van derden voor het houden van haar samenkomsten en activiteiten door de weeks. In 2012 is een projectteam gevormd om de huisvestingsmogelijkheden voor De Basis te onderzoeken en realiseren. [naam bestuurder eiseres] maakte deel uit van het projectteam.

2.3.

In een gespreksnotitie van 31 januari 2013 van Triple J accountants en adviseurs, waarin verslag is gedaan van een gesprek tussen onder andere [naam voorganger van De Basis] en [naam bestuurder eiseres] is te lezen:
“
(…) Er zijn nieuwbouwplannen voor De Basis. [naam bestuurder eiseres] [= [naam bestuurder eiseres] , kantonrechter] heeft € 3.000.000 beschikbaar voor het neerzetten van een nieuw gebouw inclusief grond. (…) Het bouwplan gaat uit van een grote zaal geschikt voor grote bijeenkomsten, met cafetaria/restaurant, kinderopvang, boekwinkel en een school. Er is een intentieverklaring met de HQ School. Op de eerste verdieping komen kleinere ruimtes (…) Op de 2e verdieping komen woningen/kamers.(…)Variant 2)Ontwikkeling van een multifunctioneel gebouw in een FFI dat voor een zakelijke prijs deeltijds gehuurd wordt door De Basis. Omdat [naam bestuurder eiseres] er geen extra werk aan wil hebben en ook De Basis zich alleen met de hoofddoelstellingen wil bezig houden, is het advies om het pand te laten ontwikkelen in een stichting of een besloten vennootschap die de status van een FFI heeft. (…)”.
SBS is in april 2013 opgericht als fiscaal fondswervende instelling (FFI). [naam voorganger van De Basis] is voorzitter van het bestuur van SBS.

2.4.

Bij e-mailbericht van 16 mei 2013 heeft [naam voorganger van De Basis] aan onder andere [naam bestuurder eiseres] geschreven: “
(…) Ik wil graag kort proberen samen te vatten waar we op uit zijn gekomen.[naam bestuurder eiseres] gaat vanuit zijn Holding voor Stichting Basis Support een pand bouwen en dat pand aan de stichting verhuren. Stichting Basis Support gaat dit pand beheren en exploiteren. Het pand zal verhuurd worden aan Kerkgenootschap de Basis, aan de HQ kunstschool en aan andere partijen die nu nog niet bekend zijn.(…) De maximale investering die [naam bestuurder eiseres] vanuit zijn Holding doet is € 3.000.000,- incl. BTW. (…) Stichting Basis Support gaat het gebouw van de Holding huren voor een gemiddelde huurprijs van€ 120.000,- excl. BTW per jaar (4% rendement). (…) De Stichting is verantwoordelijk voor de inrichting van het gebouw, zodat het geschikt is om te gebruiken als multifunctioneel gebouw. De stichting zal maximaal 10% onbelaste verhuur en 90% met BTW belaste verhuur gaan realiseren. (…).”.

2.5.

Alphatronics heeft een perceel grond verworven aan de Kayersdijk te Apeldoorn.
Op 6 juni 2014 heeft architect [naam architect] op verzoek van Alphatronics een aanvraag omgevingsvergunning ingediend bij de gemeente Apeldoorn. Als projectomschrijving is daarop vermeld ‘Nieuwbouw kerkelijk centrum De Basis Kayersdijk-Condorweg Apeldoorn’. In september 2014 heeft [naam architect] in e-mailberichten aan onder meer [naam bestuurder eiseres] en [naam voorganger van De Basis] laten weten dat een fout is gemaakt bij deze aanvraag, omdat de aanvraag is gedaan voor het oprichten van een kerkelijk centrum, in plaats van voor ‘een multifunctioneel bedrijfsgebouw, mede te gebruiken als multifunctioneel kerkelijk centrum’.

2.6.

Alphatronics heeft een multifunctioneel gebouw gerealiseerd. Het gebouw heeft de naam “Gebouw 055” gekregen. Op 29 september 2016 is het gebouw opgeleverd en hebben partijen een “huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” gesloten met betrekking tot dit gebouw (hierna: Gebouw 055). In de huurovereenkomst is opgenomen:
“
(…)1.2. Het gehuurde zal door of vanwege Huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als multifunctioneel centrum, met inachtneming van de voorwaarden die de overheid en de Gemeente Apeldoorn stellen aan het gebruik.1.3. Het is Huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in artikel 1.2. (…)3.1. Deze huurovereenkomst gaat in op 1 oktober 2016 (…) en is aangegaan voor een periode van 10 jaar en loopt tot en met 30 september 2026.(…)4.1. De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op de ingangsdatum op jaarbasis: € 100.800,-- (…)Bijzondere bepalingen(…) De verzekeringsvoorwaarden, zoals vermeld in de als bijlage toegevoegde polisbladen, maken deel uit van deze overeenkomst.De volgende artikelen in de Algemene bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW worden als volgt aangepast:5.1. In afwijking van het bepaalde in artikel 5.1 is huurder niet verplicht om het gehuurde daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf te gebruiken en derhalve het gehuurde te voorzien van voldoende inrichting en inventaris.6.1. In afwijking van het bepaalde in 6.1 is Huurder gerechtigd om zonder nadere toestemming van Verhuurder, het gehuurde aan derden onder te verhuren of anderzijds in gebruik te geven (…) Het gestelde in 6.2 is niet van toepassing.(…)”.
Als bijlage bij de overeenkomst is onder meer vermeld ‘polisbladen (3) van pakketnummer 146256635385’.

2.7.

Bij beschikking van 16 mei 2018 heeft de Gemeente Apeldoorn aan Alphatronics een preventieve last onder dwangsom opgelegd. In de beschikking is te lezen:
“(…) Naar aanleiding van een klacht is er onderzoek gedaan naar het organiseren van evenementen danwel het gebruiken van het pand als congrescentrum. Uit dit onderzoek is gebleken dat er een banenmarkt wordt georganiseerd op 9 juni a.s. in Gebouw055 op het perceel Condorweg 1 te Apeldoorn.Uit onderzoek is ook gebleken dat u al eerder, op 30 november 2017, het pand voor activiteiten heeft gebruikt die geen relatie hebben met een kerkelijk centrum zoals een symposium van The New Builders.

Overtreding

Voor het uitvoeren van een project, bestaande uit de hiervoor genoemde activiteit(en) is een omgevingsvergunning nodig. Deze omgevingsvergunning is niet verleend.

(…)Op 26 april 2016, onder kenmerk W13/007562, is er een omgevingsvergunning verleend voor het oprichten van een kerkelijk centrum. Het gebouw mag dus slechts worden gebruikt als een kerkelijk centrum, met dien verstande dat een gebruik als congrescentrum danwel voor gebruik voor activiteiten die geen relatie hebben met een kerkelijk centrum niet is toegestaan.

Legalisatieonderzoek

Onderzocht is of voor het project alsnog een omgevingsvergunning kan worden verleend. De door u op 22 november 2017 ingediende aanvraag om omgevingsvergunning is begin maart 2018 buiten behandeling gesteld omdat u de gevraagde aanvullende gegevens niet heeft aangeleverd. Wij moeten er dan ook vanuit gaan dat u geen gebruik wilt maken van de mogelijkheid om de kansen op legalisatie te onderzoeken. Er is daarom geen concreet zicht op legalisatie.

U kunt uiteraard alsnog een principeverzoek c.q. een aanvraag om omgevingsvergunning indienen. U kunt echter pas andere activiteiten ontplooien als de benodigde omgevingsvergunning daarvoor is verleend.

Conclusie

Wij hebben vastgesteld dat het project op het voornoemde perceel zonder omgevingsvergunning wordt uitgevoerd, niet gelegaliseerd kan worden en derhalve verboden is.(…)Preventieve last onder dwangsomWij gelasten u het gebruik van het kerkelijk centrum als congrescentrum danwel voor gebruik voor activiteiten die geen relatie hebben met een kerkelijk centrum op het perceel Condorweg 1 te Apeldoorn, kadastraal bekend gemeente Apeldoorn, sectie N, nummer 8960. na verzending van deze brief achterwege te laten. Indien u niet of niet tijdig voldoet aan deze last, verbeurt u van rechtswege een dwangsom. Gelet op de omstandigheden van dit geval hebben wij de dwangsom bepaald op een bedrag van € 15.000, = per evenement, met een maximum van € 90.000, =

(…)”.

2.8.

Alphatronics heeft bij brief van 19 mei 2018 SBS gelast om gebruik van het kerkelijk centrum als congrescentrum dan wel voor gebruik van activiteiten die geen relatie hebben met een kerkelijk centrum achterwege te laten. Daarbij is aangezegd dat dwangsommen en overige kosten die het gevolg zijn van het niet houden aan de voorwaarden voor rekening van SBS zullen zijn.

3.De vorderingen en verweren

3.1.

Alphatronics vordert bij dagvaarding dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:

de huurovereenkomst zal vernietigen dan wel ontbinden en SBS zal gebieden om binnen
14 dagen na betekening van het in deze te wijzen het gehuurde te hebben verlaten en ontruimd (desnoods door de sterke arm) en SBS zal veroordelen tot betaling van een bedrag gelijk aan 12 maanden huur € 100.800,- ex BTW dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag,
dan wel
subsidiair:1. voor zover de huurovereenkomst niet zal worden vernietigd of ontbonden, SBS zal veroordelen om binnen 7 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis alle wijzigingen voornoemd in het gehuurde en de schade/gebreken te herstellen door de aannemer van Alphatronics althans een door Alphatronics goedgekeurde aannemer en een beheerder aan te stellen op verbeurte van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag dat zij daarmee in gebreke blijft,

2. voor zover de huurovereenkomst niet wordt vernietigd of ontbonden voor recht te verklaren dat op de huurovereenkomst tussen partijen het huurregime van artikel 7: 290 BW van toepassing is, subsidiair sprake van een gemengde huurovereenkomst ex 7: 290 BW en 7: 230a BW bedrijfsruimte in de verhouding 70/30,
dan wel in een verhouding door de kantonrechter in goede justitie te bepalen dan wel voor recht zal verklaren dat indien en voor zover de omgevingsvergunning alsnog mocht worden gewijzigd het huurregime zal zijn gewijzigd in bedrijfsruimte ex artikel 7: 290 BW,
en

3. de huursom zal wijzigen in een bedrag van € 25.000,- ex BTW per maand dan wel in een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen huur per maand vanaf de dag der dagvaarding althans vanaf 1 oktober 2018 althans vanaf een in goede justitie te bepalen datum en de huurperiode te wijzigen in 5 plus 5 jaar,

4. de huurovereenkomst zal wijzigen in die zin dat artikel 6.2 doch ook de artikelen 23,2 en 24.4, 26.2, 28.1, 28.2 en 29 van de algemene bepalingen wel van toepassing worden verklaard als onderdeel van de huurovereenkomst. Artikel 5.1 dient te worden gewijzigd in die zin dat huurder het gehuurde zelf dient te gebruiken en uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming ex artikel 6.1 en 6.3 het gehuurde aan een derde mag verhuren of anders in gebruik te geven en artikel 12.2 te wijzigen in die zin dat huurder altijd toestemming aan verhuurder dient te vragen als zij veranderingen of toevoegingen wil aanbrengen die voor haar exploitatie nodig zijn,

en
5. SBS zal veroordelen in de kosten van het geding.

3.2.

SBS voert verweer tegen de vordering. Zij concludeert tot afwijzing van het gevorderde. Het verweer mondt uit in een tegenvordering en in een incidentele vordering tot het treffen van een provisionele voorziening.
Als incidentele voorziening vordert SBS dat de kantonrechter, voor de duur totdat in deze procedure vonnis is gewezen en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
A. Alphatronics zal worden veroordeeld om op eerste verzoek van SBS haar volledige medewerking te geven dan wel aan SBS de noodzakelijke gegevens te verstrekken aangaande de door SBS in te dienen aanvraag omgevingsvergunning met betrekking tot de wijziging van de bestemming van het gehuurde in multifunctioneel centrum daarbij inbegrepen het gebruik als kerkelijk centrum zulks op straffe van een direct opeisbare boete per overtreding van € 25.000,- tot een maximum van € 200.000,-, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen boete en bijbehorend maximum.

B. Alphatronics zal worden veroordeeld om zich te onthouden rechtstreeks, middellijk dan wel door de inschakeling van derden, van het indienen van zienswijzen of bezwaren tegen de door SBS in te dienen aanvraag omgevingsvergunning met betrekking tot de wijziging van de bestemming van het gehuurde in multifunctioneel centrum daarbij inbegrepen het gebruik als kerkelijk centrum zulks op straffe van een direct opeisbare boete per overtreding van € 50.000,- tot een maximum van € 250.000,-, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen boete en bijbehorend maximum.

C. overeenkomstig artikel 7:207 lid 1 BW wegens vermindering van het huurgenot ten gevolgen van het voornoemde gebrek de huurprijs vanaf de datum van het te wijzen provisionele vonnis in incident evenredig zal worden verminderd en vastgesteld op een bedrag van € 50.400,- exclusief BTW per jaar dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag tot het moment dat het gebrek is verholpen zijnde wanneer de door SBS aangevraagde omgevingsvergunning tot bestemmingswijziging is verleend en onherroepelijk is geworden.

3.3.

SBS vordert in reconventie dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
A. Alphatronics zal veroordelen om op eerste verzoek van SBS haar volledige medewerking te geven dan wel aan SBS de noodzakelijke gegevens te verstrekken aangaande de door SBS in te dienen aanvraag omgevingsvergunning met betrekking tot de wijziging van de bestemming van het gehuurde in ‘multifunctioneel centrum daarbij inbegrepen het gebruik als kerkelijk centrum’ zulks op straffe van een direct opeisbare boete per overtreding van
€ 25.000, tot een maximum van € 200.000,-, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen boete en bijbehorend maximum.

B. Alphatronics zal veroordelen om zich te onthouden rechtstreeks, middellijk dan wel door de inschakeling van derden, van het indienen van zienswijzen of bezwaren tegen de door SBS in te dienen aanvraag omgevingsvergunning met betrekking tot de wijziging van de bestemming van het gehuurde in multifunctioneel centrum daarbij inbegrepen het gebruik als kerkelijk centrum zulks op straffe van een direct opeisbare boete per overtreding van
€ 50.000,- tot een maximum van € 250.000,-, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen boete en bijbehorend maximum.

C. overeenkomstig artikel 7:207 lid 1 BW wegens vermindering van het huurgenot ten gevolgen van het voornoemde gebrek de huurprijs vanaf de datum van het te wijzen (provisionele) vonnis evenredig zal verminderen en vaststellen op een bedrag van € 50.400,- exclusief BTW per jaar dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag tot het moment dat het gebrek is verholpen zijnde wanneer de door SBS aangevraagde omgevingsvergunning tot bestemmingswijziging is verleend en onherroepelijk is geworden.

D. Alphatronics zal veroordelen om binnen één week na het te wijzen vonnis SBS in het bezit te stellen van alle codes op grond waarvan zij verhuurder voor de duur van de huurovereenkomst kan uitsluiten om via het camerasysteem in het gehuurde te kijken of opnamen terug te halen van zaken die zich in het gehuurde hebben afgespeeld, alsmede het gebouw op afstand installatietechnisch aan te sturen, zulks op straffe van een direct opeisbare boete van € 1.000,- per dag of gedeelte daarvan tot een maximum van € 25.000,- of een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag en maximum, dat Alphatronics nalatig is uitvoering te geven aan deze veroordeling.

Zowel in de provisionele procedure als in de reconventie vordert SBS verder:
E. Alphatronics, eveneens uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen in de kosten van het geding zulks te vermeerderen met nakosten ten belope van € 100,- dan wel (indien betekening van de uitspraak plaatsvindt) € 182,- en met bepaling dat daarover wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van veertien dagen na de datum van het in deze te wijzen vonnis.

3.4.

Alphatronics voert verweer en concludeert tot afwijzing van zowel de provisionele vordering als de vordering in reconventie, met veroordeling van SBS in de proceskosten. In conventie wenst zij haar eis te vermeerderen, in die zin dat zij aan de eis toevoegt:

- SBS te veroordelen om binnen zeven dagen na het in deze te wijzen vonnis een aanvraag voor een nieuwe omgevingsvergunning in te dienen bij de gemeente Apeldoorn ten aanzien van het wijzigen van het gebruik ‘kerkelijk’ in ‘multifunctioneel centrum’, voorzien van alle stukken zoals vermeld in de brief van 12 januari 2018 van de gemeente Apeldoorn op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag dat zij daarmee in gebreke blijft tot een maximum van € 100.000,-.

3.5.

SBS voert verweer tegen de vermeerdering van eis. Op de standpunten van partijen wordt voor zover nodig hierna verder ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie4.1. SBS voert verweer tegen de vermeerdering van eis door Alphatronics. Volgens de wet is een vermeerdering van eis altijd mogelijk, zolang nog geen eindvonnis gewezen is, tenzij de eiswijziging in strijd is met de eisen van een goede procesorde. SBS stelt dat dit het geval is. SBS wordt daarin niet gevolgd. Ter zitting zijn partijen over en weer in de gelegenheid geweest alles naar voren te brengen wat zij, ook ten aanzien van het onderwerp van de eiswijziging, relevant achten. De eiswijziging ziet op dezelfde vergunnings-problematiek als de door SBS ingestelde reconventionele eis, zodat het onderwerp ook in dat verband al door partijen aan de orde is gesteld. Overigens is SBS in haar akte inhoudelijk op de vordering in gegaan. Dat door de vermeerdering van eis een vertraging in de procedure zou (kunnen) plaatsvinden is dan ook niet aannemelijk. De vermeerdering van eis is daarom toegestaan en er zal op de vermeerderde eis worden geoordeeld.

4.2.

De primaire vordering van Alphatronics strekt tot vernietiging dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, kort gezegd vanwege bedrog, dwaling en/of toerekenbare tekortkomingen door SBS.
Bedrog is, volgens artikel 3: 44 BW aanwezig ‘
wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep. Aanprijzingen in algemene bewoordingen, ook al zijn ze onwaar, leveren op zichzelf geen bedrog op.’.
Alphatronics stelt dat het bedrog er uit bestaat dat SBS, althans [naam voorganger van De Basis] , handelt in strijd met de geloofsovertuiging van [naam bestuurder eiseres] , terwijl [naam bestuurder eiseres] er op mocht vertrouwen dat [naam voorganger van De Basis] , als voorganger van de gemeente waartoe [naam bestuurder eiseres] behoorde, de waarheid zou spreken en naar de (gezamenlijke) geloofsovertuiging zou handelen. Het gebruik dat door SBS van Gebouw 055 wordt gemaakt en het gebruik dat door SBS gewenst wordt, is strijdig met deze geloofsovertuiging en dient slechts om persoonlijke doelen van [naam voorganger van De Basis] na te streven, aldus [naam bestuurder eiseres] .

Deze stelling van Alphatronics is door haar onvoldoende onderbouwd. Uit de stellingen en stukken van partijen komt naar voren dat beide partijen de wens hebben om via het gebruik van Gebouw 055 het evangelie te (laten) verkondigen en mensen te bereiken voor hun geloofsovertuiging. [naam bestuurder eiseres] is ernstig teleurgesteld in de wijze waarop thans door SBS van Gebouw 055 gebruik wordt gemaakt, en acht (een deel van) dit gebruik strijdig met zijn geloofsovertuiging en met het gezamenlijke doel. Daarentegen achten SBS en [naam voorganger van De Basis] het gebruik in overeenstemming met de geloofsovertuiging en dienend voor het beoogde doel.

Het is in beginsel niet aan de burgerlijke rechter een oordeel te geven over de wijze waarop een kerkgenootschap of gelovige invulling geeft aan een geloofsovertuiging. Maar wat er zij van de wijze van gebruik, in elk geval is onvoldoende onderbouwd dat bij het aangaan van de huurovereenkomst van de zijde van SBS opzettelijk onjuiste mededelingen gedaan zijn of zaken zijn verzwegen over de wijze waarop Gebouw 055 zou worden gebruikt. Partijen, althans [naam bestuurder eiseres] en [naam voorganger van De Basis] , waren toen al enkele jaren betrokken bij het project dat geleid heeft tot de bouw van Gebouw 055 en de totstandkoming van de huurovereenkomst en hebben in die gesprekken ook de wijze van exploitatie aan de orde gehad, zodat dit voor Alphatronics niet verborgen is geweest.

4.3.

Ook de grondslag dwaling is onvoldoende onderbouwd. Alphatronics heeft niet voldoende geconcretiseerd waarin door haar gedwaald is bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. Alphatronics stelt slechts dat SBS ‘een eigen koers is gaan varen’ en tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst. Een eventuele wanprestatie is echter geen grond voor dwaling.
Het is inherent aan een huurovereenkomst dat de huurder, binnen de grenzen van goed huurderschap en binnen de door partijen daarover gemaakte afspraken, zelf kan en mag bepalen op welke wijze hij vorm geeft aan het gebruik. Partijen zijn een gebruik als ‘multifunctioneel centrum, met inachtneming van de voorwaarden die de overheid en de Gemeente Apeldoorn stellen aan het gebruik’ overeengekomen, waarbij hen in elk geval het gebruik als kerkelijk centrum ten behoeve van De Basis voor ogen heeft gestaan. Op welke wijze de huurder vervolgens aan het overeengekomen gebruik vorm geeft is in beginsel niet aan de verhuurder en een ‘eigen koers’ valt dan ook niet als dwaling aan te merken. Het had op de weg van Alphatronics gelegen meer gedetailleerdere afspraken over het gebruik te maken als dat voor haar van belang was.

4.4.

Ten aanzien van de gestelde wanprestatie benoemt Alphatronics een zevental tekortkomingen:
- het toegangshek kan niet meer afgesloten worden,
- een deuk in de buitengevel is niet hersteld,
- de wanden en plafonds zijn over het spackwerk zwart geschilderd,
- de LED-lampen boven het podium zijn vervangen, waardoor de garantie op de elektrische installatie is komen te vervallen,
- er wordt niet voldaan aan de verzekeringsvoorwaarden bij de brandmeldinstallatie omdat er geen opgeleid persoon is,
- er wordt onverantwoord omgegaan met sleutels en alarmcodes,

- Gebouw 055 is gebruikt in strijd met de omgevingsvergunning.

4.5.

SBS erkent dat sprake is van enige schade aan het toegangshek en de buitengevel. Zij is bereid deze te herstellen, maar heeft aan Alphatronics toestemming gevraagd daarbij meteen enkele aanpassingen te verrichten ter voorkoming van nieuwe schades. Hierop is geen reactie ontvangen, zodat een patstelling is ontstaan, aldus SBS. Alphatronics is op dit verweer niet verder in gegaan, zodat niet vast staat dat hier sprake is van een verzuim aan de zijde van SBS en het er voor wordt gehouden dat partijen deze punten alsnog in onderling overleg zullen regelen.

Voor wat betreft de veranderingen die in het pand zijn aangebracht aan verlichting en kleur van de wanden heeft Alphatronics niet onderbouwd dat voor dergelijke wijzigingen (vooraf) haar toestemming moest worden verkregen. Partijen zijn in artikel 12.2 van de algemene voorwaarden overeengekomen dat de huurder zonder toestemming van de verhuurder bevoegd is veranderingen aan te brengen die voor de exploitatie door de huurder nodig zijn, voor zover die niet de bouwkundige constructie of technische voorzieningen betreffen. SBS stelt dat deze wijzigingen in kleur en verlichting nodig waren om Gebouw 055 te kunnen gebruiken voor de uitvoering van haar kerstvoorstellingen. Hiervoor was dan geen toestemming nodig.
De stelling van Alphatronics dat (mondeling) overeengekomen is dat haar toestemming nodig is voor het verven van de muren, is na het verweer door SBS, niet nader onderbouwd en kan daarom niet worden gevolgd. Voor wat betreft het terugbrengen in oorspronkelijke staat is in de wet geregeld dat dit bij het einde van de huurovereenkomst inderdaad dient te gebeuren, maar een tekortkoming daarin is op dit moment nog niet aan de orde.

4.6.

Voor zover sprake zou zijn van tekortkomingen door SBS ten aanzien van de brandvoorschriften, sleutelgebruik en verlichting (wat door SBS gemotiveerd betwist is) zijn het niet zodanige tekortkomingen dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. De primaire vordering zal dan ook niet toegewezen worden.

4.7.

Daarmee wordt toegekomen aan de subsidiaire vorderingen. Deze betreffen diverse onderwerpen, namelijk:
- herstel van gebreken

- wijziging van het huurregime
- wijziging van de huursom
- wijziging van bepalingen uit de huurovereenkomst
- aanvraag omgevingsvergunning door SBS

Enkele van die onderwerpen zijn ook in reconventie en in de provisionele procedure aan de orde, namelijk wijziging van de huursom en de aanvraag van een omgevingsvergunning door SBS. Deze onderwerpen zullen voor alle procedures tegelijk beoordeeld worden.

in conventie, reconventie en in de provisionele procedure

4.8.

Centraal staat de vraag wat partijen zijn overeengekomen ten aanzien van het gebruik van Gebouw 055 en de daarvoor benodigde omgevingsvergunning en welke gevolgen al dan niet moeten worden verbonden aan het gegeven dat door de Gemeente Apeldoorn een last onder dwangsom is opgelegd, waardoor het gebruik van Gebouw 055 beperkingen kent.

4.9.

Partijen zijn het er over eens dat hen van aanvang af voor ogen heeft gestaan dat Gebouw 055 multifunctioneel zou zijn, waarbij het enerzijds gebruikt zou worden voor kerkelijke activiteiten van De Basis, maar daarnaast ook geschikt zou zijn voor andere activiteiten, waartoe SBS het gebouw zou kunnen verhuren om op deze wijze inkomsten te verwerven. Al in 2014 zijn partijen er mee bekend geraakt dat per abuis een beperktere omgevingsvergunning was aangevraagd dan door hen was beoogd. Vanwege de verwachte vertraging van de bouw hebben zij destijds besloten de aanvraag niet te wijzigen en is dit punt doorgeschoven naar een niet nader bepaald moment. Daarbij zijn geen afspraken gemaakt over wie en wanneer een dergelijke aanvraag gedaan zou worden, kennelijk ook omdat de urgentie van een ruimere vergunning op dat moment niet groot leek.

4.10.

Op basis van de aangevraagde en verkregen vergunning voor gebruik als (multifunctioneel) kerkelijk centrum is SBS overgegaan tot exploitatie van Gebouw 055. Daarbij is, na klachten van omwonenden en controle door de Gemeente Apeldoorn, gebleken dat de vergunning het door SBS gewenste gebruik niet toestaat. SBS stelt dat daarmee vast staat dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Alphatronics betwist dit. Zij stelt dat het gebruik dat SBS thans wenst ruimer is dan het gebruik dat partijen bij de bouw voor ogen stond en dat het beoogde gebruik ook met de beperktere omgevingsvergunning wel degelijk mogelijk is. Zij stelt voorts dat SBS zich in elk geval in diverse uitlatingen medio 2018 ook op het standpunt heeft gesteld geen ruimere vergunning nodig te hebben en er dus geen sprake is van een gebrek.

4.11.

Vast staat dat Alphatronics geen bezwaar heeft tegen het aanvragen van een ruimere omgevingsvergunning door SBS en daaraan haar volledige medewerking wil verlenen. Dit is in de conclusie van antwoord in reconventie en ter zitting verklaard. De daartoe strekkende vordering van SBS is dan ook toewijsbaar. Ook de vordering van Alphatronics op dit onderdeel, waartegen geen verweer is gevoerd door SBS, is toewijsbaar. Nu beide partijen deze aanvraag wensen mag er van worden uitgegaan dat aan een veroordeling uitvoering zal worden gegeven. Er bestaat dan geen aanleiding daaraan een dwangsom te verbinden. De termijn voor de aanvraag zal, gelet op het belang van een juiste en zorgvuldige aanvraag, worden gesteld op een maand. Nu uit de brief van de Gemeente Apeldoorn van 12 janauri 2018 volgt, dat de Gemeente een groot aantal documenten bij de aanvraag wenst te ontvangen, vast staat dat SBS nog niet over al deze documenten (met name het akoestisch onderzoek en het verkeersonderzoek) beschikt en partijen zich er niet over hebben uitgelaten op welke termijn dergelijke onderzoeken gereed kunnen zijn, kan SBS niet worden veroordeeld ook deze stukken binnen een maand in te dienen. Uiteraard zal zij, in haar eigen belang, dit zo spoedig mogelijk na indiening van de aanvraag moeten doen.

4.12.

SBS vordert verlaging van de huurprijs vanwege de aanwezigheid van een gebrek aan Gebouw 055, namelijk de te beperkte vergunning, waardoor haar huurgenot wordt verminderd omdat zij in haar gebruik wordt beperkt.
De stelling van SBS dat sprake is van een gebrek kan niet worden gevolgd. Volgens artikel 7:204 BW is een gebrek een ‘
staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als die waarop de overeenkomst betrekking heeft.’. Bij het aangaan van de huurovereenkomst waren beide partijen er mee bekend dat een beperkte omgevingsvergunning was afgegeven. Daarmee waren zij op dat moment ook akkoord. In de huurovereenkomst is het gebruik gekoppeld aan de verleende vergunning (
‘gebruikt als multifunctioneel centrum, met inachtneming van de voorwaarden die de overheid en de Gemeente Apeldoorn stellen aan het gebruik’).SBS kon dus bij aanvang van de huurovereenkomst niet verwachten dat een ruimer gebruik zou zijn toegestaan dan met de op dat moment verleende vergunning het geval is. Er is dan ook geen sprake van een gebrek en voor een verlaging van de huurprijs bestaat daarom geen grond.

in conventie verder

4.13.

Alphatronics vordert verhoging van de huurprijs. Daaraan legt zij ten grondslag dat sprake is van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst kan verwachten. Deze omstandigheden bestaan uit de ernstig verstoorde waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties bij de overeenkomst, namelijk enerzijds de hoogte van de huurprijs en anderzijds het rendement op de investeringen van Alphatronics. SBS betwist dat sprake is van een ernstige verstoring en voert tevens aan dat het geen onvoorziene situatie is, nu partijen dit bij het aangaan van de overeenkomst hebben voorzien en Alphatronics, althans [naam bestuurder eiseres] , zelf is uitgegaan van een rendement van 4% in het geval van een lening en de huurprijs op die gegevens is gebaseerd.

4.14.

De vordering is niet toewijsbaar. Alphatronics heeft niet onderbouwd waaruit de onvoorziene omstandigheden bestaan. De hoogte van haar investering moet Alphatronics bij aanvang van de overeenkomst bekend zijn geweest. Uit de stukken blijkt dat nauwelijks is onderhandeld over de hoogte van de huurprijs en dat Alphatronics zich mede heeft laten leiden door de belangen van SBS bij een voor haar haalbare huurprijs. Dat zij thans, nadat de relatie tussen partijen verstoord is geraakt, daar niet meer gelukkig mee is, is wellicht een voor haar onvoorziene omstandigheid, maar komt naar de in het verkeer geldende opvattingen (mede) voor haar risico en rekening en kan niet leiden tot de gevorderde verhoging van de huurprijs.
Ditzelfde moet ook gezegd worden over de gevorderde wijziging van de toepasselijkheid van de door Alphatronics genoemde bepalingen uit de algemene voorwaarden. Partijen hebben er voor gekozen een aantal standaardbepalingen niet van toepassing te verklaren. Indien Alphatronics zich daarbij onvoldoende heeft gerealiseerd welke gevolgen dat voor haar positie had, is dat een dwaling die aan haarzelf is toe te rekenen en die geen grondslag kan vormen voor toewijzing van het gevorderde.

4.15.

Alphatronics vordert verder een verklaring voor recht ten aanzien van het op de overeenkomst toepasselijke huurregime. Partijen zijn een overeenkomst aangegaan voor zogenoemde ‘7:320aBW bedrijfsruimte’. Volgens Alphantronics moet de overeenkomst voor minstens 70% worden gekwalificeerd als ‘7:290 BW-bedrijfsruimte’.
Artikel 7:290 BW bepaalt in haar tweede lid dat onder bedrijfsruimte wordt verstaan:

‘
a. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;

b. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf;

c. een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.’

Artikel 7:230a BW is van toepassing in het geval dat de huur betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan,
nietzijnde een woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 290 BW.

4.16.

Alphatronics stelt dat in het gebouw naast kerkdiensten ook concerten, uitvaarten, trouwpartijen, vergaderingen en congressen plaatsvinden en dat SBS een vergunning voor alcoholvrij bedrijf heeft aangevraagd. SBS betwist dat voldaan wordt aan de criteria voor toepassing van artikel 7:290 BW, met name ten aanzien van de bestemming tot het uitoefenen van een klein handelsbedrijf, cafetaria, restaurant of ambachtsbedrijf. SBS betwist ook dat zij thans catering of andere verzorging faciliteert. Zij verhuurt gedeeltes van Gebouw 055 zonder faciliteiten en een huurder kan, desgewenst, eigen catering verzorgen of inhuren. Wel is zij doende een vergunning te verkrijgen voor het geval de bestemming aangepast zal gaan worden.

4.17.

Volgens vaste rechtspraak wordt bij de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW dan wel in de zin van artikel 7:230a BW, groot belang gehecht aan dat wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan omtrent het gebruik. Daarbij wordt ook de inrichting van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst in aanmerking genomen.
Vast staat dat partijen Gebouw 055 hebben ingericht en bedoeld als multifunctioneel gebouw ten behoeve van De Basis en geschikt voor kerkelijke activiteiten en verhuur aan derden, een en ander binnen de grenzen van de verleende omgevingsvergunning. Dit beoogde gebruik valt niet onder het bereik van artikel 7:290 BW. De vraag of het gebruik in het geval van een ruimere omgevingsvergunning en een eigen vergunning van SBS voor alcoholvrij bedrijf wel onder artikel 7:290 BW zou vallen is thans niet aan de orde.

4.18.

Alphatronics vordert tenslotte veroordeling van SBS tot herstel van gebreken. Dit betreft de onder 4.4 genoemde gebreken aan het toegangshek, de buitengevel, de geschilderde wanden en plafonds, de vervangen verlichting en de brandmeldinstallatie. Daarnaast is SBS volgens Alphatronics in gebreke met het aanstellen van een beheerder.
Voor wat betreft de schade aan het toegangshek en de buitengevel is onder 4.5. al overwogen dat niet vast staat dat sprake is van verzuim aan de zijde van SBS en ook is daarin overwogen dat ongedaan maken van het wijzigen van de verlichting en het verven van de wanden en plafonds thans nog niet opeisbaar is.

4.19.

SBS betwist dat ten aanzien van de overige genoemde onderwerpen sprake is van gebreken of tekortkomingen aan haar zijde. Zij stelt dat een beheerder is aangewezen, namelijk de heer [naam beheerder] . Dit is ook aan Alphatronics gemeld, onder meer bij de brief van 6 juli 2018. In die brief heeft SBS er op gewezen dat het onderhoud van onder meer de brandmeldinstallatie volgens de bepalingen van de huurovereenkomst door de verhuurder verzorgd dient te worden, maar dat zij bereid is te zorgen voor een opgeleid persoon, als dat door Alphatronics gewenst wordt. Daarmee is, volgens SBS, voldaan aan wat Alphatronics kennelijk wenst.
Alphatronics heeft niet weersproken dat SBS bereid is te zorgen voor een ‘opgeleid persoon’ als bedoeld in de verzekeringspolis. Er is dan ook gen grond voor toewijzing van de vordering.
Ook los van de bereidheid van SBS is de vordering niet toewijsbaar. Alphatronics baseert haar vordering terzake op het enkele feit dat in de huurovereenkomst onder de ‘bijzondere bepalingen’ staat dat de verzekeringsvoorwaarden deel uitmaken van de huurovereenkomst en het nummer van de verzekeringspolis daarbij is genoemd. Hieruit volgt echter nog niet dat SBS aan alle (kennelijk) in de verzekeringspolis genoemde voorwaarden zou moeten voldoen. Partijen hebben immers in diezelfde bepalingen ook afspraken gemaakt over de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden, waarbij het onderhoud van de brandmeldinstallatie voor rekening van de verhuurder is gebracht. Volgens de door Alphatronics weergegeven polisbepaling/NEN-norm is een ‘opgeleid persoon’ belast met de bediening, periodieke controle en preventief onderhoud van de installatie. Zonder nadere uitleg – die ontbreekt – is niet in te zien waarom niet Alphatronics, maar juist SBS voor de aanstelling van deze functionaris zou moeten zorgen.

in reconventie verder4.20. De laatste vordering van SBS betreft de afgifte van codes voor het video/camerasysteem. Zij stelt dat Alphatronics in het bezit is van een moedersleutel en daardoor de mogelijkheid heeft om zonder toestemming van SBS mee te kijken met wat er in Gebouw 055 gebeurt of opnames terug kan kijken. SBS wenst in het bezit gesteld te worden van codes die dat ongewenste gebruik onmogelijk maken. Alphatronics betwist dat zij toegang heeft tot het systeem en stelt dat SBS overigens alle codes heeft en dat zij, indien SBS codes kwijt is, deze alsnog ter beschikking wil stellen.
SBS heeft hierna haar vordering niet nader toegelicht of onderbouwd, zodat de vordering vanwege onvoldoende nadere onderbouwing zal worden afgewezen.

in conventie, in reconventie en in de provisionele procedure tenslotte

4.21.

Al het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen van Alphatronics in conventie niet toegewezen kunnen worden, met uitzondering van de vordering die betrekking heeft op de aanvraag van een nieuwe omgevingsvergunning door SBS. Ook de vorderingen in reconventie zijn niet toewijsbaar, met uitzondering van de vorderingen die betrekking hebben op die omgevingsvergunning. De provisionele voorziening zou ook op dat onderdeel toewijsbaar zijn, maar dit kan achterwege blijven nu tegelijkertijd in de hoofdzaak wordt beslist.
Gelet op deze stand van zaken bestaat aanleiding de proceskosten te compenseren, zodanig dat iedere partij met de eigen kosten belast zal blijven.

5.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

veroordeelt SBS om binnen een maand na heden een aanvraag voor een nieuwe omgevingsvergunning in te dienen bij de gemeente Apeldoorn ten aanzien van het wijzigen van het gebruik ‘kerkelijk’ in ‘multifunctioneel centrum’ en de door de gemeente Apeldoorn verlangde stukken, als vermeld in de brief van 12 januari 2018 daarbij te voegen, althans zo spoedig mogelijk nadien aan de gemeente te doen toekomen,

in reconventie5.2. veroordeelt Alphatronics om op eerste verzoek van SBS haar volledige medewerking te verlenen dan wel aan SBS de noodzakelijke gegevens te verstrekken voor de door SBS in te dienen omgevingsvergunning met betrekking tot de wijziging van de bestemming van Gebouw 055 in ‘multifunctioneel centrum daarbij inbegrepen gebruik als kerkelijk centrum’,

5.3.

veroordeelt Alphatronics om zich te onthouden, rechtstreeks, middellijk danwel door inschakeling van derden, van het indienen van zienswijzen of bezwaren tegen de door SBS in te dienen aanvraag omgevingsvergunning als onder 5.2 genoemd,

in conventie, in reconventie en ten aanzien van de provisionele vordering voorts5.4. verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad ten aanzien van de veroordelingen,

5.5.

compenseert de proceskosten, zodanig dat iedere partij met de eigen kosten belast blijft,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Engelbert-Clarenbeek en in het openbaar uitgesproken op 16 januari 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.