ECLI:NL:RBGEL:2019:2019

• Datum uitspraak: 30 april 2019
• Publicatiedatum: 10 mei 2019
• Zaaknummer: NL18.8363
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: J.R. Veerman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontbinding van koopovereenkomst wegens gebreken aan de woning

In deze zaak vorderen de eisers, [gezamenlijke eisers], de ontbinding van een koopovereenkomst van een woning die zij op 4 april 2017 van [gezamenlijke verweerders] hebben gekocht. De eisers stellen dat de woning wezenlijke gebreken vertoont, waaronder problemen met de sifon, het garagedak, de kelder, het stucwerk, de tegels van het terras, en geluidsoverlast van de buurvrouw. De rechtbank Gelderland heeft op 30 april 2019 vonnis gewezen in deze zaak. De rechtbank oordeelt dat niet elke onvolkomenheid in de woning leidt tot een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. De eisers hebben niet voldoende bewijs geleverd voor de gebreken die zij stellen. De rechtbank heeft besloten dat de vorderingen van de eisers niet voor toewijzing in aanmerking komen, met uitzondering van de gebreken aan het bitumen dak, het schilderwerk en de plavuizen, waarvoor een deskundigenonderzoek zal worden ingesteld. De rechtbank houdt verdere beslissingen aan en stelt partijen in de gelegenheid om zich uit te laten over de wenselijkheid van het deskundigenbericht.

Uitspraak

Rechtbank Gelderland

vonnis

_________________________________________________________________ _

RECHTBANK GELDERLAND

Civiel recht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer: NL18.8363 / 546 / 1496

Vonnis van 30 april 2019

in de zaak van

1. [naam eiser 1]

2. [naam eiser 2] , wonende te [woonplaats eisers] , eisers, hierna samen te noemen: [gezamenlijke eisers] ,

advocaat mr. B. Anik te Arnhem,

tegen

1. [naam verweerder 1] , 2. [naam verweerder 2] wonende te [woonplaats verweerders] ,

verweerders, hierna samen te noemen: [gezamenlijke verweerders] , advocaat mr. J. Kamphuis te Arnhem.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de procesinleiding met producties;

- de exploten van betekening van 23 april 2018 gericht aan [naam verweerder 1] en [naam verweerder 2] ;

- het verweerschrift met producties;

- het proces-verbaal van mondelinge behandeling op 26 oktober 2018.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gezamenlijke eisers] hebben op 4 april 2017 van [gezamenlijke verweerders] gekocht een woning gelegen te [adres koopwoning] voor € 282.500,00. De woning is op 30 juni 2017 geleverd.

2.2.

Op 19 juli 2017 hebben [gezamenlijke eisers] een brief gestuurd naar de makelaar van [gezamenlijke verweerders] waarin zij stellen dat de woning een aantal gebreken heeft. Van NL18.8363 30 april 2019

- 2

[gezamenlijke eisers] hebben vervolgens in een brief van 1 augustus 2017 aan [gezamenlijke verweerders] geschreven dat de woning gebreken vertoont. Daarin hebben zij de gebreken beschreven en [gezamenlijke verweerders] verzocht om binnen twee weken aan te geven hoe zij de gebreken gaan verhelpen. [gezamenlijke verweerders] hebben bij brief van 10 augustus 2017 gereageerd. Zij hebben zich beroepen op de ouderdomsclausule uit art. 6.3 van de koopovereenkomst en hebben aansprakelijkheid van de hand gewezen.

2.3.

[gezamenlijke eisers] hebben de deskundige [naam deskundig] , werkzaam bij TOP Expertise B.V. (hierna: de deskundige), verzocht een onderzoek uit te voeren naar gebreken aan de woning. Op 15 september 2017 heeft de deskundige zijn rapport uitgebracht. Op 12 maart 2018 heeft de deskundige de woning nogmaals onderzocht waarna hij een aanvullende rapportage heeft uitgebracht op 6 april 2018. Om het garagedak en de tegels buiten te onderzoeken hebben zij ook een aannemer respectievelijk een tegelzetbedrijf ingeschakeld.

2.4.

De koopovereenkomst is een standaard NVM contract. De volgende bepalingen uit deze koopovereenkomst zijn van belang voor het onderhavige geschil:

(…)

Artikel 6. Staat van de onroerende zaak. Gebruik.

6.1

De onroerende zaak zal aan de koper in eigendom worden overgedragen in de

staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met

alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken(…)

(…)

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen

bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
woonhuis voor privégebruik (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst(…)

(…)

6.11

Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der

partijen enig recht.

(…)

Artikel 20 Ouderdomsclausule

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning ouder is dan 55 jaar. Dit

betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk

lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan

gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor de vloeren, de leidingen, voor

elektriciteit, water en gas, verwarming en warmwaterinstallaties met toebehoren, de

riolering en de aanwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige

kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het artikel 6.3

van de koopakte en in artikel 7:17 lid 2 BW omschreven gebruik.

(…) NL18.8363 30 april 2019
_________________________________________________________________ _ 3

Artikel 21 Bouwtechnische keuring

Koper heeft de uitdrukkelijke gelegenheid gehad om een bouwtechnische keuring

bij deze woning uit te voeren, koper heeft hier geen gebruik van gemaakt.

(…)

2.5.

Als bijlage bij de koopovereenkomst is gevoegd een vragenlijst voor de verkoop van een woning, deel B (productie 3 bij procesinleiding). Deze is door [gezamenlijke verweerders] ingevuld. In hoofdstuk 3 onder a staat: “Hoe oud zijn de daken?” met als antwoord ingevuld “platte daken 5 en 10 jaar oud”. In hoofdstuk 3 onder d staat: “Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen c.q. laten repareren?” met daarachter omcirkeld “nee”. In hoofdstuk 6 onder d staat “Is er sprake van vochtdoorslag door de kelderwand?” met daarachter omcirkeld "nee".

3. De vorderingen

3.1.

[gezamenlijke eisers] vorderen, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. primair: de koopovereenkomst ontbindt en [gezamenlijke verweerders] veroordeelt tot terugbetaling van de volledige koopsom,

2. subsidiair: de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbindt, zodanig dat de koopsom wordt verminderd met € 50.964,00, althans € 46.264,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag,

3. meer subsidiair: [gezamenlijke verweerders] veroordeelt tot betaling van schadevergoeding van € 50.964,00, althans € 46.264,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag,

4. meer meer subsidiair: de koopovereenkomst wijzigt dan wel partieel vernietigt, zodanig dat de koopsom wordt verminderd met € 50.964,00, althans € 46.264,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag,

5. subsidiair, meer subsidiair en meer meer subsidiair: [gezamenlijke verweerders] veroordeelt tot betaling van de kosten van de deskundige ad € 695,00 en de offertes € 275,00,

6. alle onder 2 tot en met 5 genoemde bedragen telkens te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot die der algehele voldoening,

7. een deskundige benoemt die een akoestisch onderzoek verricht om vast te stellen of het geluid vanaf de buren aan de wettelijke norm voldoet,

8. [gezamenlijke verweerders] veroordeelt tot betaling van de proces- en nakosten, voor wat betreft het salaris van de advocaat (nasalaris) forfaitair berekend op € 131,00 zonder betekening en verhoogd met € 68,00 in geval van betekening, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en indien voldoening niet binnen deze termijn plaatsvindt te vermeerderen met de wettelijke rente, te rekenen vanaf de dag van het vonnis, althans vanaf de veertiende dag na de datum van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

3.2.

[gezamenlijke eisers] leggen aan hun vorderingen het volgende ten grondslag. [gezamenlijke eisers] hebben van [gezamenlijke verweerders] een woning gekocht. Zij stellen dat de woning een aantal gebreken vertoont. Primair stellen zij zich op het standpunt dat gezien de ernst van de gebreken [gezamenlijke verweerders] toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van op hen rustende verbintenissen uit de koopovereenkomst. Op grond van deze NL18.8363 30 april 2019
_________________________________________________________________ _ 4

tekortkoming dient de koopovereenkomst geheel te worden ontbonden (art. 6:265 BW). Subsidiair rechtvaardigen de tekortkomingen gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst (art. 6:265 BW). Meer subsidiair stellen [gezamenlijke eisers] zich op het standpunt dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt (art. 7:17 BW). [gezamenlijke eisers] mochten verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan zij de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen. De woning beschikt niet over die eigenschappen. Vervolgens beroepen zij zich meer subsidiair op dwaling, dan wel wederzijdse dwaling, veroorzaakt door onjuiste mededelingen van [gezamenlijke verweerders] over de staat van de woning en de bij hen bekende en onbekende gebreken. De koopovereenkomst dient gedeeltelijk te worden vernietigd en de gevolgen van de koopovereenkomst dienen te worden aangepast ter opheffing van het door [gezamenlijke eisers] geleden nadeel (art. 6:228 BW en art. 6:230 lid 2 BW).

3.3.

[gezamenlijke verweerders] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen. Hun verweren zullen hierna voor zover nodig worden besproken.

4. De beoordeling

4.1.

Bij de beoordeling van het geschil dient het volgende tot uitgangspunt. Bij de koop van een woning is het niet zo dat elke onvolkomenheid daaraan maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt als bedoeld in art. 7:17 BW. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing (bijv. van installaties) aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. De verkoper hoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar als hem ernaar gevraagd wordt, mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. Doet hij dat toch, dan kan er grond zijn om aan te nemen dat de koper de aanwezigheid van een bepaalde hoedanigheid of de afwezigheid van een bepaald gebrek niet behoefde te betwijfelen. Gaat het om ernstiger gebreken die aan een normaal gebruik in de weg staan dan moet de verkoper, indien hij daarvan op de hoogte is, in het algemeen ook ongevraagd daarover mededelingen doen. Bij dat alles is het verder zo dat de verkoper die onjuiste mededelingen heeft gedaan of gezwegen heeft terwijl hij behoorde te spreken, zich ter afwering van aansprakelijkheid er in het algemeen niet op kan beroepen dat de koper het gebrek zelf had kunnen ontdekken. Indien verkoper niet op de hoogte is, noch hoefde te zijn, van een wezenlijk gebrek, is de vraag of op de koper een onderzoeksplicht rustte. Daarvoor is in ieder geval nodig dat blijkt dat de koper in de concrete omstandigheden van het geval reden had om te twijfelen aan de aanwezigheid van een bepaalde eigenschap of gebrek. Daarnaast dient koper het gebrek bij onderzoek binnen de grenzen van het redelijke hebben kunnen ontdekken. Als niet aan beide criteria is voldaan, dan is het gebrek voor risico van verkoper ook al kende hij dat gebrek niet, behalve als er in de koopovereenkomst andersluidende bedingen staan.

4.2.

[gezamenlijke eisers] hebben zich er heel in het algemeen op beroepen dat [gezamenlijke verweerders] voor het sluiten van de koop middels hun makelaar hebben gezegd dat de woning in goede staat verkeerde, dat het gaat om een ‘turn key’ woning en dat de woning een ‘parel onder de huizen’ is. Dergelijke mededelingen, indien al gedaan, zijn te onbepaald om alleen op grond daarvan aan te kunnen nemen dat [gezamenlijke eisers] geen van de door hen NL18.8363 30 april 2019
_________________________________________________________________ _ 5

gestelde gebreken hoefden te verwachten en de woning in al die opzichten niet aan de overeenkomst beantwoordde.

4.3.

Hierna zal de rechtbank de door [gezamenlijke eisers] gestelde gebreken voor zoveel nodig afzonderlijk bespreken en beoordelen of, en in hoeverre, zij tot toewijzing van een vordering kunnen leiden.

Sifon

4.4.

[gezamenlijke eisers] stellen dat zij stankoverlast ervaren uit de sifon in de badkamer. De sifon zou niet goed werken. Volgens [gezamenlijke eisers] dient de sifon te worden vervangen en moeten de leidingen worden gecontroleerd. De door [gezamenlijke eisers] ingeschakelde deskundige heeft deze stank niet heeft beschreven in zijn rapport. Kennelijk heeft hij de stank niet waargenomen. Het had daarom op de weg van [gezamenlijke eisers] gelegen om dit door hen beweerde gebrek nader te onderbouwen. De rechtbank gaat aan dit beweerde gebrek voorbij. Aan bewijs op dit punt wordt niet toegekomen. Voor zover de vorderingen zijn gebaseerd op stankoverlast, kunnen deze niet worden toegewezen.

Garagedak

4.5.

[gezamenlijke eisers] stellen dat het garagedak doorzakt en dat er watervlekken te zien zijn in het plafond. De door [gezamenlijke eisers] ingeschakelde deskundige en een door [gezamenlijke eisers] ingeschakelde aannemer betogen dat dit sporen van lekkage zijn. [gezamenlijke verweerders] betwisten dat het garagedak lek is. In het deel dat volgens [gezamenlijke eisers] inzakt is steenwol gebruikt in plaats van pur. Dit verklaart de wat zachtere ondergrond volgens [gezamenlijke verweerders] Zij stellen dat het garagedak niet gelekt heeft toen zij er woonden. De vlekken en kringen kunnen ook zijn ontstaan doordat de houten platen voor het aanbrengen daarvan in de regen hebben gestaan, aldus [gezamenlijke verweerders]

4.6.

[gezamenlijke eisers] hebben het verweer van [gezamenlijke verweerders] onweersproken gelaten, zodat de rechtbank van dit verweer zal uitgaan. Niet is komen vast te staan dat het garagedak lekt. De vorderingen komen, voor zover zij zijn gebaseerd op gebreken aan het garagedak, niet voor toewijzing in aanmerking.

Kelder

4.7.

[gezamenlijke eisers] klagen dat de kelder extreem vochtig is. In de kelder is na een eerste regenbui door [gezamenlijke eisers] water geconstateerd bij de afvoerpijp. Volgens [gezamenlijke eisers] hebben [gezamenlijke verweerders] bij de bezichtiging gezegd dat voor het laatst acht jaar daarvóór water in de kelder stond door een wijziging in de grondwaterstand. Volgens [gezamenlijke eisers] heeft [gezamenlijke verweerders] daarmee een onjuiste voorstelling van zaken gegeven. De kelder is zeer vochtig. De deskundige heeft voorgesteld dat er sprake is van vochtdoorslag aan de onderzijde van de kelderwanden. Dit gebrek wordt zichtbaar bij hevige en langdurige regenval. Dat komt minstens eenmaal per jaar voor. Daarom is de deskundige van mening dat de mate waarin sprake is van vochtdoorslag aan [gezamenlijke verweerders] bekend moet zijn geweest. Volgens de deskundige hebben [gezamenlijke verweerders] [gezamenlijke eisers] niet juist geïnformeerd door in de vragenlijst op te schrijven dat geen sprake is van vochtdoorslag. NL18.8363 30 april 2019
_________________________________________________________________ _ 6

4.8.

[gezamenlijke verweerders] stellen dat zij tegen [gezamenlijke eisers] hebben gezegd dat er een jaar eerder wateroverlast is geweest. De kelder uit 1960 is nooit veranderd en wordt niet verwarmd. Enige condensvorming is volgens [gezamenlijke verweerders] dus normaal. [gezamenlijke eisers] zijn tijdens de bezichtiging in de kelder geweest en hebben deze kunnen bekijken. De kelder bezit de eigenschappen die voor normaal gebruik nodig zijn. Bovendien staan de constateringen van de deskundige, als deze juist zijn, een normaal gebruik als woonhuis niet in de weg volgens [gezamenlijke verweerders] In art. 20 van de koopovereenkomst is aansprakelijkheid uitgesloten voor aanwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Er is dus geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis, aldus [gezamenlijke verweerders]

4.9.

De rechtbank oordeelt als volgt. [gezamenlijke eisers] stellen dat de kelder “extreem vochtig” is. Over wat daaronder moet worden verstaan laten zij zich niet uit. De deskundige beschrijft hoe het vocht binnentreedt, maar niet hoe vochtig de ruimte is en in hoeverre dit een normaal gebruik van de kelder in de weg staat. Vocht in een kelder is niet ongebruikelijk, zeker niet in een gebied met een relatief hoge grondwaterstand en ook niet bij een traditioneel gebouwde kelder die niet is voorzien van speciale waterkerende maatregelen. Niet is gebleken dat als de kelder dermate vochtig is dat deze niet meer aan de daaraan toe te kennen eigenschappen voldoet. Daarom was er geen reden voor [gezamenlijke verweerders] om daar in het bijzonder iets over op te nemen in de vragenlijst. De vorderingen komen niet voor toewijzing in aanmerking, voor zover zij op dit gebrek zijn gebaseerd.

Stucwerk buiten

4.10.

[gezamenlijke eisers] formuleren klachten over het buiten stucwerk. Zij stellen dat het vocht in de gevels doorslaat. De deskundige constateert op 7 augustus 2017 vochtintreding in het stucwerk en een lichte onthechting. Op 12 maart 2018 constateert de deskundige dat het stucwerk fors is aangetast en grotendeels is onthecht, delen stucwerk met coating liggen op de grond. [gezamenlijke verweerders] stellen dat zij niets van optrekkend vocht weten en dat zij daar nooit last van hebben gehad. Als het optrekkend vocht al een jaar eerder aanwezig was geweest, hadden [gezamenlijke eisers] dit zelf kunnen zien. Bovendien belemmert dit gebrek niet het normale gebruik van de woning. In art. 20 van de koopovereenkomst is aansprakelijkheid uitgesloten voor de aanwezigheid van doorslaand en optrekkend vocht, aldus [gezamenlijke verweerders]

4.11.

De rechtbank oordeelt dat het hier om een niet wezenlijk gebrek gaat zoals hierboven in 4.1 beschreven. Op de foto’s in het rapport is te zien dat de vochtdoorslag maar op een enkele plaats aanwezig is. De ter zitting overgelegde foto’s laten kalkdoorslag zien op een enkele plek. Ook dat is een niet-wezenlijk gebrek. Bovendien valt dit gebrek onder de uitsluiting van art. 20 van de koopovereenkomst. De vorderingen komen niet voor toewijzing in aanmerking, voor zover zij op dit gebrek zijn gebaseerd.

Tegels terras

4.12.

[gezamenlijke eisers] klagen over de tegels van het terras. Een door hen ingeschakeld tegelzetbedrijf heeft geconstateerd dat de tegelvloer niet goed is gelegd. Volgens dat bedrijf is de sprake van vochtdoorslag. Dit wordt onder andere veroorzaakt door het feit dat een verkeerde voegmortel is gebruikt. Dat betekent dat de tegels die al los zitten nog verder los NL18.8363 30 april 2019
_________________________________________________________________ _ 7

zullen laten. Volgens het tegelzetbedrijf dient de gehele vloer te worden verwijderd. De deskundige bevestigt de constateringen van het tegelzetbedrijf. [gezamenlijke verweerders] betwisten dat een verkeerde voegmortel is gebruikt. Alle tegels zijn goed. Als sprake zou zijn van gebroken voegwerk, dan was dit bij de aankoop al zichtbaar. Als het voegwerk al gebroken zou zijn, dan belemmert dat niet het normale gebruik als woonhuis. [gezamenlijke verweerders] wijzen wederom op art. 20 van de koopovereenkomst, waarin staat dat de verkoper niet instaat voor de vloeren. Bovendien staat in hetzelfde artikel dat bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in art. 6.3 van de koopovereenkomst en art. 7:17 lid 2 BW omschreven gebruik.

4.13.

De rechtbank oordeelt dat sprake is van een niet-wezenlijk gebrek. Het betreft een situatie buiten aan een terras, die niet in de weg staat aan een normaal gebruik daarvan, althans is dat door [gezamenlijke eisers] onvoldoende toegelicht en onderbouwd. De vorderingen komen, voor zover zij zijn gebaseerd op gebreken aan het terras, niet voor toewijzing in aanmerking.

Kadastrale grens

4.14.

[gezamenlijke eisers] klagen dat de kadastrale grens niet klopt, althans dat zij twijfelen of deze gelijk is aan de juridische erfgrens. [gezamenlijke eisers] betogen dat als er minder grond is geleverd dan is overeengekomen, [gezamenlijke verweerders] aan [gezamenlijke eisers] de daardoor geleden schade dienen te vergoeden. [gezamenlijke eisers] zullen de erfgrens opnieuw laten vaststellen door het Kadaster.

4.15.

De rechtbank oordeelt dat niet is gesteld of gebleken dat [gezamenlijke eisers] daadwerkelijk minder grond geleverd hebben gekregen dan is overeengekomen. Reeds daarom komen de vorderingen niet voor toewijzing in aanmerking, voor zover zij op deze klacht zijn gebaseerd.

Geluidsoverlast buurvrouw

4.16.

[gezamenlijke eisers] stellen dat zij geluidsoverlast ondervinden van de buurvrouw. Tijdens de bezichtigingen en onderhandelingen hebben [gezamenlijke verweerders] volgens hen verklaard dat de woning “muisstil” is. [gezamenlijke eisers] horen echter de tv, het dichtslaan van deuren en het gebruik van het aanrecht. Zij nemen het geluid op de bovenverdieping en op de begane grond waar. De woning voldoet volgens [gezamenlijke eisers] niet aan de vereisten van afdeling 3.4 van het Bouwbesluit. Volgens [gezamenlijke verweerders] kan er hooguit sprake zijn van normale leef- en contactgeluiden, horende bij een

twee-onder-een-kapwoning uit 1960.

4.17.

De rechtbank oordeelt als volgt. Geluidsoverlast als zodanig is een subjectief gegeven. Als [gezamenlijke verweerders] hebben verklaard dat de woning “muisstil” is, zoals [gezamenlijke eisers] stellen, dan hebben zij dit naar het oordeel van de rechtbank niet anders kunnen begrijpen dan dat [gezamenlijke verweerders] geen geluidsoverlast van hun buurvrouw hebben ondervonden. Zij hebben die verklaring – nog in het midden gelaten of deze door hen in deze procedure is bestreden – immers gedaan in het kader van de verkoop van een ouder huis, gebouwd in een periode dat minder hoge eisen aan geluidsisolatie werden gesteld dan tegenwoordig. Deze verklaring betreft een subjectieve beleving en in die zin kan zij ook niet als een onjuiste mededeling worden gekwalificeerd, tenzij sprake is van NL18.8363 30 april 2019
_________________________________________________________________ _ 8

zodanige geluidssterktes dat [gezamenlijke verweerders] [gezamenlijke eisers] daarover naar objectieve maatstaven hadden moeten informeren. Meer specifiek zou het dan moeten gaan om excessieve en voortdurende overlast. Daarvan is niet gebleken.

4.18.

[gezamenlijke eisers] doen een beroep op het Bouwbesluit. Dit besluit geeft regels voor het bouwen van (nieuwbouw-)woningen. Een verkoper van een gebruikte woning is in zijn algemeenheid niet gebonden aan de regels van het Bouwbesluit. De in het Bouwbesluit vervatte normen vullen voor gebruikte woningen niet het conformiteitsvereiste in van art. 7:17 lid 2 BW. De vorderingen komen daarom niet voor toewijzing in aanmerking, voor zover zij op de beweerde geluidsoverlast zijn gebaseerd.

4.19.

Zoals hiervoor overwogen, leiden de gestelde gebreken over de sifon, het garagedak, de kelder, het stucwerk buiten, de tegels van het terras, de kadastrale grens en de geluidsoverlast van de buurvrouw niet tot toewijzing van de vorderingen. Daarmee heeft de rechtbank nog niet alle gestelde gebreken besproken. De rechtbank wil zoals tijdens de zitting reeds besproken nader onderzoek laten verrichten naar de gestelde gebreken aan het bitumen dak van de woning, het schilderwerk op de overstekken en de plavuizen in de woning.

Deskundigenbericht

4.20.

De eerste post is het bitumen op het dak van de woning. In het deskundigenrapport staat dat het dak aanzienlijk ouder is dan 10 jaar, waarschijnlijk tussen de 20 en 25 jaar. [gezamenlijke verweerders] hebben in de vragenlijst verklaard dat het dak 5 of 10 jaar oud is. De tweede post is het schilderwerk op de overstekken. [gezamenlijke eisers] stellen dat het hout van de overstekken verrot is en dat [gezamenlijke verweerders] daaroverheen hebben geschilderd of laten schilderen om dit te maskeren. Dit wordt door [gezamenlijke verweerders] betwist. Als laatste is geklaagd over de plavuizen vloer in de woning. [gezamenlijke eisers] stellen hierover dat sprake is van een knappend geluid en dat sommige tegels “hol” klinken. Ook dit wordt door [gezamenlijke verweerders] betwist.

4.21.

Het bitumen dak is mogelijk ouder dan de 5 of 10 jaar die [gezamenlijke eisers] op grond van de vragenlijst mochten verwachten. Dat zal nog moeten worden vastgesteld. Hetzelfde geldt voor de dakoverstekken en de tegels in de woonkamer en keuken. Ook daarover moet meer informatie komen.

4.22.

De rechtbank acht het nodig over die genoemde punten een deskundigenbericht in te winnen. Voordat daartoe wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, over de persoon van de deskundige en over de aan de deskundige voor te leggen vragen. Daarover worden zij het bij voorkeur vooraf eens.

4.23.

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van bouwkunde en dat de navolgende vragen dienen te worden voorgelegd:

1. Hoe oud is het bitumen op het dak van de woning?

2. Wat is de normale levensduur van een bitumen dak als het onderhavige?

3. Wanneer moet het bitumen dak worden vervangen?

4. Hoeveel kost het om dit bitumen dak te laten vervangen?

NL18.8363 30 april 2019
_________________________________________________________________ _ 9

5. Is sprake van (overgeschilderd) houtrot?

6. Wat zijn de kosten die met eventueel herstel zijn gemoeid?

7. Wat is de staat van de tegelvloer in de woonkamer en de keuken?

8. Wat zijn de kosten die met eventueel noodzakelijk herstel zijn gemoeid?

4.24.

Op grond van art. 195 Rv zal [gezamenlijke eisers] als eisende partij de kosten van het voorschot voor de deskundige moeten deponeren.

4.25.

De rechtbank zal iedere verdere beslissing aanhouden.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

stelt beide partijen
tot 29 mei 2019 in de gelegenheid een akte te nemen waarin zij zich uitlaten over de aangekondigde deskundigenrapportage,

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Veerman en in het openbaar uitgesproken op 30 april 2019.