Uitspraak
beschikking
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaakgegevens 6813200 \ AZ VERZ 18-19 \ 474 \ 34124
uitspraak van 21 november 2018
beschikking
in de zaak van
de vereniging
Belangenvereniging van Huurders Beethovenlaan te Doorwerth
Belangenvereniging van Huurders Beethovenlaan te Doorwerth
gevestigd te Doorwerth
verzoekende partij
gemachtigde [gemachtigde eiseres]
en
1.
[gedaagde sub 1]
wonende te Oosterbeek
2.
[gedaagde sub 2]
wonende te Oosterbeek
3.
de besloten vennootschap
UVM B.V.
UVM B.V.
gevestigd en kantoorhoudende te Arnhem
gemachtigde mr. P.J.A. Plattel
verwerende partijen
Partijen worden hierna BHBD, [gedaagden sub 1 en 2] (vrouwelijk enkelvoud) en UVM genoemd.
1.De procedure
1.1.
BHBD heeft op 6 april 2018 een verzoekschrift met producties 1 tot en met 29 ingediend op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurder (hierna: Wohv).
1.2.
[gedaagden sub 1 en 2] heeft op 10 augustus 2018 een verweerschrift ingediend met producties 1 en 2.
1.3.
Bij akte van 14 augustus 2018 heeft BHBD aanvullende producties 30 tot en met 43 in het geding gebracht.
1.4.
Op 22 augustus 2018 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden van het
verzoekschrift van BHBD. Namens BHBD zijn verschenen de heer [naam 1]
en de heer [naam 2], bijgestaan door de heer [gemachtigde eiseres]. Aan de zijde van
[gedaagden sub 1 en 2] is mevrouw [gedaagde sub 2] verschenen en namens UVM is verschenen
de heer [naam 3], beiden bijgestaan door mr. P.J.A. Plattel. Nadat partijen over en weer
in de gelegenheid zijn gesteld hun standpunten nader toe te lichten heeft de kantonrechter de
mondelinge behandeling gesloten en bepaalt dat de zaak zes weken wordt aangehouden
teneinde partijen in de gelegenheid te stellen met elkaar in overleg te treden. Verwezen wordt
naar het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 22 augustus 2018.
1.5.
Bij akte van BHBD van 24 september 2018 met producties 1 tot en met 10 heeft BHBD de kantonrechter bericht dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt en bij akte van 2 oktober 2018 met producties 1 tot en met 6 heeft BHBD de kantonrechter aanvullend bericht.
1.6.
Bij akte van [gedaagden sub 1 en 2] van 5 oktober 2018 met producties A tot en met K heeft [gedaagden sub 1 en 2] gereageerd op de akten aan de zijde van BHBD.
1.7.
Ten slotte is de uitspraak van de beschikking bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
BHBD is een huurdersorganisatie als bedoeld in artikel 1, eerste lid, aanhef en sub f van de Wohv. Zij behartigt de belangen van de huurders van een drietal wooncomplexen aan de Beethovenlaan te Doorwerth, tussen partijen bekend als de blokken A, B en C.
2.2.
De heer [gedaagde sub 1] is sinds mei 2016 grooteigenaar van de appartementen met oneven nummers tussen 257 en 383 in blok C. De appartementen worden verhuurd. Mevrouw [gedaagde sub 2] vertegenwoordigt de [gedaagde sub 1] tegenover de huurders.
2.3.
Het beheer van het wooncomplex van [gedaagden sub 1 en 2] (blok C) wordt uitgevoerd door UVM, waarvan de heer [naam bestuurder UVM] bestuurder is.
2.4.
De appartementen in de blokken A en B worden verhuurd door een andere verhuurder dan [gedaagden sub 1 en 2] en beheerd door een andere beheerder dan UVM.
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
BHBD verzoekt de kantonrechter om [gedaagden sub 1 en 2] te veroordelen om haar verplichtingen voortvloeiende uit de Wohv na te komen. Aan het verzoek heeft BHBD ten grondslag gelegd dat [gedaagden sub 1 en 2] ondanks meerdere verzoeken van BHBD weigert te voldoen aan haar verplichtingen uit de Wohv. Het betreft volgens BHBD met name de verplichtingen die ingevolge de artikelen 3, 4 en 5a van de Wohv op [gedaagden sub 1 en 2] rusten.
3.2.
[gedaagden sub 1 en 2] heeft verweer gevoerd. Het verweer van [gedaagden sub 1 en 2] strekt primair tot niet-ontvankelijk verklaring van BHBD. Volgens [gedaagden sub 1 en 2] kan BHBD zich als zodanig niet tegenover [gedaagden sub 1 en 2] op de Wohv beroepen. Subsidiair heeft [gedaagden sub 1 en 2] aangevoerd dat het verzoek van BHBD moet worden afgewezen omdat het verzoek te algemeen geformuleerd is en omdat [gedaagden sub 1 en 2] handelt overeenkomstig de Wohv.
4.De beoordeling
4.1.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagden sub 1 en 2] is dat BHBD niet ontvankelijk is in haar verzoek. Volgens [gedaagden sub 1 en 2] komt BHBD als huurdersorganisatie als zodanig geen beroep toe op de Wohv omdat zij niet enkel de belangen behartigt van de huurders van blok C maar ook de belangen van de huurders van de blokken A en B, de belangen van huurders van een andere verhuurder. [gedaagden sub 1 en 2] heeft aangevoerd dat zij bereid is om aan de verzoeken van BHBD tegemoet te komen, mits gewaarborgd wordt dat de door BHBD verzochte informatie alleen ter beschikking wordt gesteld aan de huurders van blok C en niet ook aan de huurders van andere verhuurders.
4.2.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft BHBD gesteld dat het in het verleden nooit een probleem is geweest dat zij niet uitsluitend de huurders van [gedaagden sub 1 en 2] vertegenwoordigt, maar ook huurders van andere verhuurders. Hoewel BHBD niet in ziet om welke reden moet worden gesproken over een passende werkvorm, heeft zij zich bereid verklaard om mee te werken aan een werkvorm waarbij tegemoet wordt gekomen aan de door [gedaagden sub 1 en 2] gewenste waarborgen. BHBD wenst echter eerst de uitspraak van de kantonrechter af te wachten alvorens zij in gesprek met [gedaagden sub 1 en 2] gaat, aldus BHBD.
4.3.
De kantonrechter oordeelt als volgt. Een organisatie van huurders kan alleen aanspraak maken op de rechten uit de Wohv, wanneer zij voldoet aan de in de wet gestelde eisen. Deze eisen hebben betrekking op de rechtsvorm, de representativiteit en de interne organisatie. In de oude Overlegwet was bepaald dat de huurdersorganisatie de belangen moest behartigen van de huurders van één bepaalde verhuurder. Met de wetswijziging per 1 januari 2009 is deze bepaling vervallen. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat de wetgever met de wetswijziging heeft beoogd om het mogelijk te maken dat huurdersorganisaties de belangen konden gaan behartigen van huurders van meerdere verhuurders en dus niet enkel de belangen van huurders van één bepaalde verhuurder.
Het is echter niet de bedoeling van de wetgever geweest dat een verhuurder overleg moet voeren met andere dan zijn eigen huurders. Volgens de Memorie van Toelichting bij de Wohv moet er wel een duidelijke band blijven bestaan tussen de vertegenwoordiging van de huurdersorganisatie en de verhuurder:
“De regering gaat er overigens van uit dat huurdersorganisaties ten behoeve van het overleg met de onderscheidenlijke verhuurders een zodanige werkvorm afspreken dat individuele verhuurders alleen door of namens hun eigen huurders worden aangesproken op het door hen gevoerde beleid en beheer”(MvT, TK 2006-2007, 30 856, nr. 3, p. 5). Uit het commentaar bij Wohv volgt dat het denkbaar is dat een huurdersorganisatie uit aparte afdelingen bestaat met huurders van een bepaalde verhuurder.
“De regering gaat er overigens van uit dat huurdersorganisaties ten behoeve van het overleg met de onderscheidenlijke verhuurders een zodanige werkvorm afspreken dat individuele verhuurders alleen door of namens hun eigen huurders worden aangesproken op het door hen gevoerde beleid en beheer”(MvT, TK 2006-2007, 30 856, nr. 3, p. 5). Uit het commentaar bij Wohv volgt dat het denkbaar is dat een huurdersorganisatie uit aparte afdelingen bestaat met huurders van een bepaalde verhuurder.
4.4.
Gelet op de parlementaire geschiedenis is de kantonrechter van oordeel dat BHBD, in haar huidige vorm, niet kan worden ontvangen in haar verzoek jegens [gedaagden sub 1 en 2] In de onderhavige procedure vertegenwoordigt BHBD immers niet enkel de belangen van de huurders van [gedaagden sub 1 en 2], maar ook de belangen van de huurders die woonachtig zijn in de blokken A en B, terwijl deze woningen worden verhuurd door een andere verhuurder. Dit heeft tot gevolg dat [gedaagden sub 1 en 2], als individuele verhuurder, in de onderhavige procedure niet enkel door haar eigen huurders wordt aangesproken op het door haar gevoerde beleid en beheer maar ook door huurders van andere verhuurders, hetgeen niet in overeenstemming is met de bedoeling van de wetgever.
4.5.
Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter BHBD niet ontvankelijk zal verklaren in haar verzoek.
4.6.
Als de in het ongelijk gestelde partij wordt BHBD veroordeeld in de proceskosten.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart BHBD in haar verzoek niet ontvankelijk;
5.2.
veroordeelt BHBD in de proceskosten tot deze uitspraak aan de zijde van [gedaagden sub 1 en 2] begroot op € 400,00 salaris voor de gemachtigde.
Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. W.H. van Empel en in het openbaar uitgesproken op 21 november 2018.