Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/301759 / HA ZA 16-220
Vonnis van 15 augustus 2018
in de zaak van
[Eiser],
[woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. P.A. Schippers te 's-Hertogenbosch,
tegen
1. de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS [naam],
[vestigingsplaats] ,
2. de vereniging
VERENIGING VAN ONDEREIGENAARS [naam],
[vestigingsplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. H.J.G. Braakhuis te Arnhem.
Eiser zal hierna [Eiser] worden genoemd. Gedaagde sub 1 zal hierna de VvE worden genoemd en gedaagde sub 2 de onder-VvE.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 1 maart 2017
- de akte uitlating na tussenvonnis van de VvE
- de akte uitlating tevens antwoordakte van [Eiser]
- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 5 september 2017
- het bericht van de VvE dat wordt afgezien van tegenverhoor
- het proces-verbaal van voortzetting getuigenverhoor van 13 maart 2018
- de conclusie na getuigenverhoor van [Eiser]
- de antwoordconclusie na getuigenverhoor van de VvE.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.
In het tussenvonnis van 1 maart 2017 is bepaald dat de VvE zich bij akte kan uitlaten of de verzekeraar het bedrag van € 9.303,16 heeft uitgekeerd.
De VvE heeft bij akte verklaard dat voormeld bedrag aan haar is uitgekeerd en dat zij dit bedrag op 17 november 2016 heeft voldaan aan [Eiser] . [Eiser] heeft bevestigd dat hij dit bedrag heeft ontvangen.
2.2.
In voormeld tussenvonnis is [Eiser] opgedragen te bewijzen:
- dat hij met betrekking tot de schadevoorvallen van 26 juli 2010 en 28 juni 2011 jegens de VvE nog aanspraak heeft op een bedrag van € € 1.216,54, althans dat hij over een langere periode dan door de verzekeraar is vergoed aanspraak kan maken op huurderving, en
- dat hij in de periode van 1 januari 2013 tot en met 12 april 2013 en in de periode van
21 juni 2013 tot en met 15 december 2014 ten gevolge van de lekkages niet in zijn appartement heeft kunnen wonen.
[Eiser] heeft daartoe zichzelf, [getuige 1] , [getuige 2] , [getuige 3] , [getuige 4] , [getuige 5] en [getuige 6] als getuigen doen horen. De VvE heeft afgezien van het horen van getuigen in tegenverhoor. Daarna heeft ieder van partijen een conclusie na getuigenverhoor genomen.
2.3.
De getuigen hebben voor zover van belang het volgende verklaard.
2.3.1.
[Eiser] :
Ten aanzien van de aanspraak op €1216,54 met betrekking tot de schadevoorvallen van 26 juli 2010 en 28 juni 2011 kan ik het volgende verklaren. Dat bedrag is niet vergoed door de verzekeraar van de VVE, omdat de verzekeraar met de periodes heeft lopen rommelen. Er was sprake van overlappende periodes. De [naam schade-expert] had de huurwaarde van mijn appartement vastgesteld op €800,- per maand. Later heb ik de huurwaarde laten vaststellen door een makelaar en die kwam op een hogere huurwaarde. De expert heeft toen dat bedrag met betrekking tot die hogere huurwaarde aanvullend ingebracht bij de verzekeraar Reaal, maar dat bedrag is door de verzekeraar niet meer uitgekeerd. Dat kwam omdat de schades maar bleven doorgaan en Reaal op zeker moment de handen er vanaf heeft getrokken. Reaal heeft dat gedaan, omdat de oorzaak van de lekkages niet werd weggenomen door de VVE en ook omdat de VVE naar een andere opstalverzekeraar is overgestapt, dat was geen besluit van de VVE, maar dat heeft de toenmalige VVE-beheerder op eigen houtje besloten. Toen deed Reaal helemaal niets meer.
Door het schadevoorval van 17 april 2012 heb ik een jaar niet in mijn appartement kunnen wonen. In de VVE-vergadering van mei 2012 is het besluit genomen het gebrek aan het dak te herstellen, maar vervolgens deed de VVE niets. In december 2012 was er weer een vergadering en toen bleek er geen geld in de pot te zitten bij de VVE, zodat alle leden moesten bijstorten voordat het gebrek kon worden verholpen. Toen was het inmiddels winter, dus dat is geen handige periode om het dak te gaan repareren. Uiteindelijk hebben er toen in maart 2013 herstelwerkzaamheden plaatsgevonden van het dak en daarna kon ik pas de schade in mijn appartement laten herstellen. Dat dit allemaal zo lang geduurd heeft is te wijten aan het feit dat de VVE niet adequaat optrad.
2 maanden daarna was er weer een lekkage en begon het hele verhaal opnieuw. De VVE was besluiteloos en er gebeurde niets.
De schade aan mijn appartement door de lekkage van 17 april 2012 was het volgende. Door een gebrek aan de dakgoot verzamelde zich water op het gipsen plafond en dat water liep door alle open punten, waaronder de lichtpunten het appartement in. Het plafond in de keuken raakte verzadigd door het water en scheurde open. Er vielen zelfs plafondplaten naar beneden. De hele keuken moest worden afgedekt om schade aan de apparatuur te voorkomen. Het was een continu proces. Bij elke regenbui werd het erger. Het is een open keuken die overgaat in de woonkamer, dus ook de woonkamer kon niet worden gebruikt. Ik had wel in het appartement kunnen slapen, maar dan is het heel vervelend wanneer je voor het ontbijt en dergelijke steeds naar het andere appartement van mijn partner moet gaan. De keuken kon niet gebruikt worden. Ik woonde in die tijd bij mijn partner in het appartement naast mijn appartement.
Mijn partner had in 2013 ook wateroverlast en toen hebben we in haar appartement maar zo’n beetje ‘om de schade heen gewoond’. We konden toen immers nergens anders heen.
U vraagt mij waarom de verzekeraar met betrekking tot het schadevoorval van 17 april 2012 maar tot en met 31 december 2012 de huurderving heeft vergoed. Ik vind dat ook vreemd, want in de polis staat dat er maximaal 52 weken huurderving wordt vergoed. Wij hebben daarover wel contact gehad met de verzekeraar, maar omdat wij niet de verzekerde partij zijn werd dat contact afgehouden.
In juni 2013 en in juli 2013 hebben zich weer schadevoorvallen voorgedaan op dezelfde plek als in april 2012. Vanaf 2010 is er eigenlijk steeds op dezelfde plek ontstaan.
Ten aanzien van die schadevoorvallen in 2013 heb ik anderhalf jaar niet in mijn appartement kunnen wonen. Door de toenmalige beheerder van de VVE werd er eigenlijk geen beheer meer uitgevoerd. Er waren geen VVE-vergaderingen meer, ook niet wanneer wij daar om vroegen. In die periode was er ook tot driemaal toe een nieuwe VVE-manager. De laatste VVE-manager heeft uiteindelijk [getuige 2] ingeschakeld om een onderzoek te doen naar het dak en naar aanleiding van de bevindingen van [getuige 2] is toen [getuige 3] ingeschakeld om de reparaties aan het dak uit te voeren. Dat is in november 2014 uitgevoerd zodat wij daarna in december 2014 de schade in mijn appartement konden laten herstellen.
De toestand in mijn appartement naar aanleiding van de schadevoorvallen in juni 2013 en juli 2013 was hetzelfde als hetgeen ik heb beschreven ten aanzien van de schade in april 2012. In de woonkamer en de keuken stond een speciekuip om het water op te vangen.
Op vragen van mr. Braakhuis
U zegt dat het bedrag van €1219,54 met name ziet op het verschil in huurwaarde, maar waar ziet dat nog meer op? Het ziet inderdaad met name op het verschil in huurwaarde, maar door de overlappende periodes van de schades kregen wij soms ook bedragen uitgekeerd waarvan het niet helemaal duidelijk was op welke periode dat nog zag. Dat kan het verschil ook nog voor een deel verklaren.
Het appartement van mijn partner ligt in het nieuwe gedeelte van het gebouw terwijl mijn appartement aan de voorkant in het oude historische deel van het gebouw zit. Onze voordeuren zitten naast elkaar, maar in mijn appartement loopt een hele lange gang voordat je aan de voorzijde bent. Bovendien zit in mijn appartement de slaapkamer op de verdieping boven mijn woonkamer en in het appartement van mijn partner is dat net andersom. Dat zou betekenen dat wanneer ik in mijn eigen appartement had geslapen ik ’s ochtends naar beneden zou moeten, die lange gang door, in mijn onderbroek van de ene voordeur naar de andere en dat ik dan in het appartement van mijn partner weer naar boven zou moeten voor de keuken en de woonkamer. Dat is niet heel praktisch. Het klopt dat wij bij de voordeuren een opening tussen de beide appartementen hebben gemaakt. Ik weet niet meer precies wanneer wij dat hebben gedaan, maar ik denk dat dat was in 2012 of 2013. Die opening maakt niets uit voor de weg die ik moest gaan van mijn appartement naar het appartement van mijn partner zoals ik zojuist heb beschreven. (…)
2.3.2.
[getuige 1] :
Ik ben vanaf de eerste keer betrokken geweest bij de schade in het appartement van [Eiser] . Hij heeft mij toen gebeld. Ik heb de schade opgenomen en gezien dat het hele plafond moest worden vervangen. Ook bij de volgende lekkages ben ik in het appartement geweest. Ik heb gezien dat het water door de contactdozen in het plafond heen kwam. Ik weet niet meer precies wanneer de eerste keer was. Ik dacht dat dat 2011 is geweest, maar dat weet ik niet meer exact. Ik ben zeker zes of zeven keer in het appartement geweest. Ook tijdens een lekkage.
De situatie in het appartement na de lekkage van 2012 was dat het appartement leeg en nat was. Er was sprake van loshangende plafondplaten en ik heb zelfs een plafondplaat er uitgehaald, omdat het te gevaarlijk was om die te laten hangen. Het water liep over het hele plafond in de woonkamer en boven de keuken. Boven de keuken was het het ergste. Het appartement kon door [Eiser] niet gebruikt worden, omdat het te gevaarlijk was. De gipsplaten van het plafond zaten los en konden naar beneden vallen. Ten aanzien van de elektriciteit was het zo dat de stoppen sprongen door het contact met het water.
Ik heb het herstel van het appartement in maart 2013 gedaan. De exacte datum weet ik niet, dat zou ik moeten terugzoeken. Het hele plafond in de woonkamer en de keuken, dat is een oppervlakte is vervangen met alle werkzaamheden die daar bij horen.
Kort na dat herstel vonden er opnieuw lekkages plaats. Toen was het plafond weer helemaal beschadigd, maar of de vloer toen ook weer beschadigd was weet ik niet meer. Er stonden volgens mij wel emmers om het water op te vangen. Het plafond was toen weer doorweekt met water. Ook toen kon er in het appartement niet gewoond worden, om dezelfde reden als ik zojuist aangaf.
Daarna is het plafond eveneens weer door mij hersteld. Dat was aan het einde van het jaar, nadat de laatste reparatie aan het dak had plaatsgevonden. Daarvoor had herstel immers geen zin.
Op vragen van mr. Braakhuis
De opdracht voor de werkzaamheden in het appartement heb ik van [Eiser] gekregen.
Ik weet dat er een interne doorgang is gemaakt tussen de appartementen van [Eiser] en zijn partner. Die doorgang zit vlak bij de voordeuren. Deze doorgang is door mij gemaakt. Ik weet niet meer wanneer dat precies was. Ik heb een loshangende plafondplaat verwijderd, om dat deze direct gevaar opleverde. De andere plafondplaten heb ik niet weggehaald, want deze zaten nog redelijk vast en ik had daarvoor ok niet het juiste gereedschap bij mij. Bovendien werd er niet in het appartement gewoond vanwege de lekkage. (…)
Naast de werkzaamheden aan het plafond in de woonkamer en de keuken heb ik ook werkzaamheden aan het plafond en de wanden in de gang van het appartement van [Eiser] verricht. Dat was ook in verband met de lekkage. Ik heb ook werkzaamheden verricht in het appartement van de partner van [Eiser] . Ook vanwege lekkage. Mijn laatste factuur aan [Eiser] staat nog open. We hebben de afspraak gemaakt dat deze wordt voldaan als deze rechtszaak tot een goed einde komt. Mocht dat niet het geval zijn dan moet er een betalingsregeling met [Eiser] worden getroffen.
2.3.3.
[getuige 2] :
In mei 2014 heb ik het verzoek gekregen om het gebouw te onderzoeken in verband met de lekkages. Dat verzoek kwam van [naam manager], de manager van de VVE. Ik heb het appartement van [Eiser] toen gezien. Dat was rond mei 2014. Er was een lekkageplek zichtbaar in het plafond van de woonkamer annex keuken. Die plek was plusminus 1 meter 50 bij 60 cm. Bij heftige regen kon er een lekkage ontstaan en dat is ook zeker gebeurd. Toen ik in het appartement was stonden er geen emmers om het water op te vangen. Ik weet niet of er toen in het appartement gewoond werd. (…) Er had in mijn beleving wel in het appartement gewoond kunnen worden, maar ik heb daar naar geen onderzoek gedaan. Ik ben minimaal tweemaal voor onderzoek in het appartement geweest en een derde keer voor onderzoek in verband met het herstel. Volgens mij ben ik in juni 2014 voor onderzoek in het appartement geweest.
Ik weet niet of er iets gedaan was om de lekkage in het appartement te beperken. Bij hevige regen was er lekkage aanwezig. Er waren in het verleden wel reparaties aan het dak gedaan, maar de lekkages bleven. Er zijn wel werkzaamheden aan het dak gedaan die hebben bijgedragen aan het voorkomen van lekkages, maar die bleken niet voldoende. Ik kan niets zeggen over de aard van de lekkages in de periode voor mei 2014.
Op vragen van mr. Hermsen
Naar mijn idee kon er wel in het appartement gewoond worden, omdat gelet op de oppervlakte van de lekkage die zichtbaar was op het plafond van de woonkamer de rest van het appartement gebruikt kon worden. De lekkage deed zich alleen voor bij extreme regenval die zich 1 of 2 keer per jaar voordoet en niet bij gewone regen. Bij extreme regenval zou je het water kunnen opvangen. Ik zou onder die omstandigheden niet ergens anders zijn gaan wonen. Niet bij iedere regenbui zou er sprake zijn van lekkage. Voor mijn onderzoek heb ik een situatie van regenval nagebootst door de afvoer van de goot te verstoppen, de goot te vullen met water en dan te kijken wanneer er lekkage optreedt. (…)
2.3.4.
[getuige 3] :
Ik ben directeur van [getuige 3] dakbedekking. Mijn bedrijf heeft de dakbedekking van het appartementencomplex uitgevoerd. Dat betrof alleen de nieuwbouw en niet de oudbouw, waar [Eiser] volgens mij woont. Toen er lekkages waren ben ik er bij geroepen door de aannemer. Ik weet niet meer wanneer dat precies is geweest. Ik heb toen ook het appartement van [Eiser] gezien. Ik ben er twee keer geweest om te kijken en de eerste keer heb ik ook een lekkage opgelost. De derde keer dat ik er kwam is de dakgoot vervangen. De eerste lekkage was in de CV-ruimte van het appartement van [Eiser] en er was een lekkage in het trappenhuis of in de gang. Daarna is er een lekkage geweest in de woonkamer annex keuken aan de kant van de markt. Er zaten kringen in het plafond. Ik weet niet hoelang het na de lekkage was dat ik die kringen in het plafond heb gezien. Ik ben er geweest en dat was een behoorlijke tijd na de oplevering van het complex. De datum van oplevering weet ik niet meer.
Er zat een kring in het plafond aan de voorzijde van het appartement bij het raam in de hoek en er zat een kring in het plafond boven de keuken. Die kring was ongeveer een halve meter breed en liep dan door naar de muur. Verder heb ik geen lekkages gezien.
Naar mijn idee kon er wel gewoond worden in het appartement ondanks die lekkages. Ik zeg dat omdat het water niet naar binnen stroomde en het plafond niet naar beneden viel.
U houdt mij voor dat er lekkages hebben plaatsgevonden in april 2012 en in juni/juli 2013. Ik denk dat ik alleen na de laatste lekkage in het appartement van [Eiser] ben geweest, want kort daarna was het opgelost. Ik bedoel daarmee dat de goot toen is gemaakt en er geen lekkages meer hebben plaatsgevonden volgens mij.
Het onderzoek naar de lekkages heb ik samen met [getuige 2] uitgevoerd. Mijn bedrijf heeft de uiteindelijke herstelwerkzaamheden aan het dak uitgevoerd. (…)
2.3.5.
[getuige 4] :
Ik ben de partner van [Eiser] en ik woon in het appartement naast zijn appartement.
Ten aanzien van de lekkages kan ik u vertellen dat het water door de gipsplaten heen kwam. Een gipsplaat was daardoor doorgebogen en stond op het punt om naar beneden te vallen. Dat was het plafond bij de keuken. Er zat een scheur in en die werd steeds groter. Als het daarna regende ging het water er steeds doorheen, het werd steeds erger. We hadden er een cementkuip onderstaan om het water op te vangen.
We hebben nooit in dat appartement gewoond, omdat het vanaf het begin af aan begon te lekken. Het appartement was wel helemaal ingericht, maar toen kwam al vrij snel de eerste lekkage. [Eiser] is toen bij mij in het appartement gaan wonen.
[Eiser] kon niet in zijn eigen appartement wonen, omdat de plafondplaat door de lekkage er bijna uitviel. Dat was gevaarlijk, want dat was boven het gasfornuis. We hebben de keuken toen ook afgedekt. We wisten niet waar het water vandaan kwam. Op een gegeven moment kwam het zelfs uit de lichtpunten. Ook als ik niet toevallig in het appartement ernaast had gewoond hadden we iets anders moeten zoeken, want het appartement van [Eiser] was door de lekkage onbewoonbaar.
Het heeft meerdere keren gelekt en ik weet niet meer precies de data van de verschillende lekkages. Op een gegeven moment is het plafond gemaakt, maar kort daarna lekte het weer, want ze wisten de oorzaak niet, dus het bleef maar lekken.
Het kan zijn dat het herstel van het plafond in maart 2013 was. Daarna was er weer een lekkage en toen was het weer net zo ernstig als daarvoor. De plafondplaat raakte verzadigd met water. U vraagt mij wanneer de scheur in het plafond zat. Volgens mij heeft die scheur daar de hele tijd gezeten. Ook na de lekkage die zich voordeed nadat het plafond was gemaakt, kon je niet in het appartement wonen en dat is om dezelfde redenen als ik al heb gezegd. (…)
2.3.6.
[getuige 5] :
[Eiser] is een goede vriend van mij. Vanaf 2001 zitten wij bij dezelfde carnavalsvereniging. (…) Wij komen regelmatige bij elkaar over de vloer en ik ben ook vaak in het appartement van [Eiser] geweest.
Ik weet dat er lekkage is geweest in het appartement van [Eiser] . Ik heb gezien dat het plafond in de keuken naar beneden hing, dat er een speciekuip in de keuken stond om het water op te vangen en dat het water langs de wanden liep en achter de keukenkasten. Ook zaten er roestbruine vlekken op het plafond. Er waren ook natte plekken op andere plaatsen in het woongedeelte en daar stonden emmers om het water op te vangen.
In ieder geval in februari 2013 en 2014 ben ik in het appartement geweest in verband met de optocht van de carnaval. Vanuit het appartement van [Eiser] kijk je op de markt en daar komt die optocht altijd langs. Ook in oktober 2013 en 2014 ben ik in verband met de verjaardag van [Eiser] in het appartement geweest. [Eiser] is op 13 oktober jarig. [Eiser] woonde toen feitelijk in het kleinere appartement van zijn vriendin en daar kwam ik ook op visite. Omdat de lekkages toen regelmatig onderwerp van gesprek waren gingen wij meestal een kijkje nemen in het appartement van [Eiser] . Daar trof ik de situatie aan zoals ik hiervoor heb beschreven.
Ik kan u niets vertellen over de toestand in het appartement vóór 2013.
U vraagt mij of er in het appartement van [Eiser] gewoond kon worden. Ik zou er niet gaan wonen. Het was niet comfortabel. Vanwege de lekkages kon je nergens goed een bank neerzetten. Plus een speciekuip in de keuken is ook niet echt wenselijk. Het lijkt mij ook niet veilig om daar te wonen met een naar beneden hangende plafondplaat.
Buiten de bezoeken in verband met de carnavalsoptocht in februari 2013 en 2014 en de verjaardagsbezoeken in oktober 2013 en 2014, ben ik ongeveer drie keer per jaar nog in het appartement van [Eiser] geweest. Ook in de zomermaanden van 2013 ben ik daar geweest. Ik heb toen geen lekkages gezien, misschien omdat het in die periode niet regende. Ik heb één keer gezien dat de plafondplaat was gemaakt. Dat was volgens mij in de zomer. Maar daarna hing die plafondplaat weer los.
[Eiser] woont nu weer in het appartement, dat wil zeggen, half en half. Ik weet niet wat de reden daarvan is.
(…)
Op vragen van mr. Braakhuis:
Ik heb daadwerkelijk gezien dat het lekte in het appartement van [Eiser] . Dat was volgens mij voordat de plafondplaat die ene keer was gemaakt. Het water kwam met bakken naar beneden, daarvoor was ook die speciekuip nodig. Ik denk dat dat met de verjaardag van [Eiser] was, maar dat weet ik niet meer precies.
Met half in het appartement wonen bedoel ik dat [Eiser] nu ook zijn verjaardag wel in het appartement van zijn vriendin viert maar ook in zijn eigen appartement. (…)
2.3.7.
[getuige 6] :
Ik ben een vriend van [Eiser] al vanaf kinds af aan. Ik kom met enige regelmaat bij hem over de vloer, bijvoorbeeld met verjaardagen en met carnaval. Ook wanneer [Eiser] op vakantie is, zorg ik voor de post en geef ik de poes eten. Ik woon ongeveer 500 meter bij [Eiser] vandaan dus ik loop op een zaterdag ook wel eens binnen voor een kopje koffie.
Ik weet van de lekkages in het appartement van [Eiser] . Ik heb daar doorlekplekken gezien en een groot gat in het plafond in de buurt van de keuken. Ook heb ik diverse speciekuipen gezien om het water op te vangen. Ik heb ook een keer meegemaakt dat de stoppen eruit sloegen. Ik heb zelf een elektrotechnische opleiding. Toen het stevig lekte en de stoppen uitsloegen heb ik wel eens daarnaar gekeken en de aardlekschakelaar uitgeschakeld, want het was geen veilige situatie.
Ik heb dit gezien in de periode rondom carnaval 2013, op meerdere momenten daarna en op de verjaardag van [Eiser] in oktober 2014. Op de verjaardag van [Eiser] in 2013 ben ik niet geweest. De situatie in het appartement werd van kwaad tot erger. In de natte periodes was het best wel heftig. Ik zag het water naar beneden lekken vanuit het plafond bij de keuken. Er was ook een groot gat in het plafond, want door het water komt de gipsplaat naar beneden zetten. Er waren meerdere lekplekken want water loop overal naartoe. In het appartement was er een open keuken in de woonruimte. Ook op andere plekken in de woonruimte was lekkage zichtbaar.
Ook na de verjaardag in oktober 2014 heb ik nog gezien dat er sprake was van lekkage. Als [Eiser] op vakantie was en ik de poes eten gaf heb ik ook wel eens een teiltje water geleegd.
U vraagt mij of [Eiser] in het appartement woonde. Hij is er begonnen te wonen. In mijn beleving zijn de appartementen van [Eiser] en zijn vriendin eigenlijk één geheel in die zin dat in het appartement van de vriendin wordt geslapen en gegeten en dat verjaardagen plaatsvinden in het appartement van [Eiser] , want dat is groter. Toen het met de lekkage van kwaad tot erger werd en de stoppen eruit sloegen woonde [Eiser] meer in het andere appartement. Zijn appartement is tussen de lekkages door nog hersteld maar daarna is het weer gaan lekken. Pas toen het dak was gemaakt stopte de lekkage. Dat is pas een paar jaar geleden gemaakt.
In oktober 2014 werd de verjaardag van [Eiser] gevierd in zijn appartement. Tijdens die verjaardag kwam het water naar beneden in de keuken. Toen zat ook dat gat in het plafond.
Tijdens de periode die ik beschreef woonde [Eiser] deels in zijn appartement maar het gros van de tijd woonde hij in het appartement ernaast, van zijn vriendin.
Nu lekt het niet meer in het appartement. [Eiser] woont nu in het appartement van zijn vriendin maar in zijn appartement zitten we bijvoorbeeld met zijn verjaardag. De laatste keer dat ik daar bij was, was in oktober 2016.
Toen het lekte in het appartement kon er naar mijn idee niet worden gewoond. Er zat een gat in het plafond, het lekte op meerdere plaatsen, de stoppen sloegen eruit, al met al geen prettige omstandigheden om te wonen. (…)
Op vragen van mr. Schippers:
(…) Ik heb het appartement van [Eiser] nooit volledig ingericht gezien. Er stond wel een bank en een tv-meubel en in de keuken heb ik ook wel eens iets zien staan maar als u mij vraagt of het appartement geheel was ingericht dan is mijn antwoord “Nee”.
In de periode 2013 tot 2014 waarover ik verklaarde werd er door [Eiser] en zijn vriendin geleefd in het appartement van de vriendin. (…)
2.4.
Ten aanzien van het eerste deel van de bewijsopdracht met betrekking tot het bedrag van € 1.216,54, waarop [Eiser] aanspraak maakt, overweegt de rechtbank het volgende.
2.5.
Alleen [Eiser] heeft hierover een verklaring afgelegd als partijgetuige. Ingevolge artikel 164 lid 2 Rv kan zijn verklaring geen bewijs in zijn voordeel opleveren, tenzij de verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs. [Eiser] wijst op zijn productie 10 (waardeverklaring [naam makelaardij] van 12 mei 2014) en zijn productie 41 (expertiserapport [naam schade-expert] van 19 februari 2015) waaruit volgens hem volgt dat de schade-expert van de verzekeraar, [naam schade-expert], aanvankelijk een huurwaarde van het appartement had vastgesteld van € 800,00 per maand en dat deze huurwaarde later is gecorrigeerd nadat [Eiser] een second opinion had laten uitvoeren door een makelaar. Volgens [Eiser] heeft [naam schade-expert] de hogere huurwaarde toen overgenomen en aanvullend ingebracht bij verzekeraar Reaal, maar is dat hogere bedrag vervolgens niet meer uitgekeerd.
Uit het expertiserapport van [naam schade-expert] volgt echter niet dat aanvankelijk is uitgegaan van een huurwaarde van € 800,00 en dat [naam schade-expert] de huurwaarde naar aanleiding van de waardebepaling door [naam makelaardij] daarna heeft aangepast. In zoverre strekt de getuigenverklaring van [Eiser] niet tot aanvullend bewijs en staat deze verklaring op zichzelf. De rechtbank is daarom van oordeel dat [Eiser] op dit punt niet in de bewijslevering is geslaagd. Dat betekent dat de rechtbank ervan uitgaat dat alle schade met betrekking tot de schadevoorvallen in 2010 en 2011 door de verzekeraar van de VvE is vergoed, zodat [Eiser] met betrekking tot deze schadevoorvallen niets meer van de VvE heeft te vorderen.
2.6.
Ten aanzien van het tweede deel van de bewijsopdracht met betrekking tot de vraag of [Eiser] in de periode van 1 januari 2013 tot en met 12 april 2013 en in de periode van 21 juni 2013 tot en met 15 december 2014 ten gevolge van de lekkages niet in zijn appartement heeft kunnen wonen, overweegt de rechtbank het volgende.
2.7.
Vaststaat dat de verzekeraar van de VvE met betrekking tot de lekkage van 17 april 2012 inmiddels alsnog € 9.303,16 aan de VvE heeft uitgekeerd en dat dat bedrag ziet op de huurderving over de periode 17 april 2012 tot en met 31 december 2012. Daaruit volgt dat [Eiser] zijn appartement in die periode niet heeft kunnen bewonen. Voorts staat vast dat pas in april 2013 werkzaamheden aan het dak van het appartementencomplex hebben plaatsgevonden in opdracht van de VvE door [naam]. In de periode van 1 januari 2013 tot en met 12 april 2013 hebben er dus geen werkzaamheden aan het dak plaatsgevonden, zodat de situatie in het appartement in die periode dezelfde geacht moet zijn geweest, als in de periode van vóór 31 december 2012. Dat volgt ook uit de getuigenverklaring van [Eiser] . Hij verklaart immers dat hij na de lekkage van 17 april 2012 een jaar lang niet in zijn appartement heeft kunnen wonen.
Over de situatie in zijn appartement vanaf 17 april 2012 verklaart [Eiser] dat zich door de lekkage water verzamelde op het gipsen plafond, dat het water door alle open punten, waaronder de lichtpunten het appartement inliep en dat het plafond in de keuken verzadigd raakte door het water en openscheurde, waardoor er plafondplaten naar beneden vielen. Hij heeft voorts verklaard dat de hele keuken moest worden afgedekt om schade aan de apparatuur te voorkomen, dat het bij elke regenbui erger werd en dat doordat het een open keuken is de woonkamer ook niet kon worden gebruikt. Zijn verklaring wordt ondersteund door de getuigenverklaringen van [getuige 1] en [getuige 4] . De rechtbank ziet geen reden om aan deze getuigenverklaringen te twijfelen. De getuigenverklaringen van [getuige 2] en [getuige 3] , waaruit volgt dat volgens hen wel in het appartement gewoond had kunnen worden, zien niet op de periode van 1 januari 2013 tot en met 12 april 2013. Van Leur is immers pas in mei en juni 2014 in het appartement van De Silva geweest en [getuige 3] verklaart dat hij alleen na de laatste lekkage, dus de lekkage van juni/juli 2013, in het appartement is geweest. De rechtbank is van oordeel dat [Eiser] in zoverre geslaagd is in zijn bewijsopdracht, zodat de rechtbank ervan zal uitgaan dat hij in de periode van 1 januari 2013 tot en met 12 april 2013 niet in zijn appartement heeft kunnen wonen.
2.8.
Uit de getuigenverklaringen van [Eiser] en [getuige 1] volgt dat [getuige 1] in maart 2013 het plafond in de keuken en de woonkamer van het appartement van [Eiser] heeft hersteld. Hij heeft daarbij tevens verklaard dat hij de exacte datum niet meer weet. In april 2013 is het dak gerepareerd door [naam]. De rechtbank acht aannemelijk dat [getuige 1] in die periode het plafond van [Eiser] heeft hersteld. Vervolgens hebben in juni en juli 2013 weer lekkages in het appartement van [Eiser] plaatsgevonden. Uit de getuigenverklaring van [Eiser] volgt dat die lekkages op dezelfde plaats waren als de lekkage van 17 april 2012. Hij verklaart voorts dat de situatie in zijn appartement na de lekkages van juni en juli 2013 hetzelfde was als na de lekkage in april 2012 en dat er toen cementkuipen stonden om het water op te vangen. Zijn verklaring wordt ondersteund door de getuigenverklaringen van [getuige 1] , [getuige 4] , [getuige 5] en [getuige 6] . De rechtbank ziet geen redenen om aan deze getuigenverklaringen te twijfelen. Weliswaar verklaren de getuigen [getuige 2] en [getuige 3] dat volgens hen in het appartement gewoond kon worden, maar [getuige 2] is volgens zijn verklaring pas in mei en juni 2014 voor het eerst in het appartement geweest en uit de verklaring van [getuige 3] blijkt niet wanneer hij daar precies is geweest. [getuige 3] verklaart immers dat hij alleen na de laatste lekkage, dus de lekkage van juni/juli 2013, in het appartement van [Eiser] is geweest, maar ook dat de lekkage kort daarna was opgelost en dat hij het onderzoek naar de lekkages heeft verricht samen met [getuige 2] . Nu [getuige 2] pas in mei en juni 2014 voor het eerst in het appartement van [Eiser] is geweest, gaat de rechtbank ervan uit dat [getuige 3] ook omstreeks mei/juni 2014 in het appartement van [Eiser] is geweest. Volgens getuige [getuige 2] kon in het appartement wel gewoond worden omdat: ‘gelet op de oppervlakte van de lekkage die zichtbaar was op het plafond van de woonkamer de rest van het appartement gebruikt kon worden. De lekkage deed zich alleen voor bij extreme regenval die zich 1 of 2 keer per jaar voordoet en niet bij gewone regen. Bij extreme regenval zou je het water kunnen opvangen. Ik zou onder die omstandigheden niet ergens anders zijn gaan wonen. Niet bij iedere regenbui zou er sprake zijn van lekkage.’ Volgens getuige [getuige 3] kon er wel in het appartement gewoond worden omdat: ‘het water niet naar binnen stroomde en het plafond niet naar beneden viel’. De rechtbank is van oordeel dat aan deze verklaringen niet meer gewicht toekomt dan aan de overige getuigenverklaringen. Kennelijk zijn [getuige 2] en [getuige 3] niet ten tijde van regenbuien in het appartement aanwezig geweest, maar slechts toen het droog was. Uit de verklaringen van [getuige 2] en [getuige 3] volgt in ieder geval niet dat de verklaringen van de andere getuigen onjuist zijn.
2.9.
Niet duidelijk is wanneer het dak in opdracht van de VvE is hersteld. In het tussenvonnis van 1 maart 2017 is bij de feiten onder punt 2.15 opgenomen dat het herstel van het dak in september 2014 heeft plaatsgevonden, maar de rechtbank kan hiervoor in het dossier geen concrete aanknopingspunten vinden. In ieder geval is het herstel van het dak op de vergadering van de VvE van 27 augustus 2014 (productie 39) aan de orde geweest en was het dak toen nog niet hersteld. Uit de notulen van die vergadering volgt immers dat spoedig een opdracht aan [getuige 3] zou worden gegeven voor de herstelwerkzaamheden aan het dak. Uit het rapport van [naam schade-expert] (productie 41) volgt dat er in mei en oktober 2014 nog sprake was van schade door binnendringend water. Uit de getuigenverklaring van [getuige 6] volgt ook dat op het verjaardagsfeest van [Eiser] in oktober 2014 nog sprake was van lekkage in het appartement. [Eiser] zelf verklaart als getuige dat de herstelwerkzaamheden aan het dak door [getuige 3] in november 2014 zijn uitgevoerd en dat hij daarna pas de schade aan zijn appartement kon laten herstellen. Dat is in lijn met de facturen van de herstelwerkzaamheden (productie 40), die dateren van 10, 15 en 24 december 2014. De VvE heeft dat niet weersproken.
De rechtbank is gelet op de getuigenverklaringen en hetgeen hiervoor is overwogen, in onderling verband bezien, van oordeel dat is komen vast te staan dat het appartement van [Eiser] in de periode van 21 juni 2013 tot en met 15 december 2014 niet bewoonbaar was als gevolg van de lekkages. Dat [Eiser] mogelijk delen van het appartement wel heeft kunnen bewonen doet daaraan niet af. In ieder geval kon hij de keuken en de woonkamer grotendeels niet gebruiken. [Eiser] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat van hem, gelet op de ruimteverdeling van zijn appartement en dat van zijn partner [getuige 4] , niet kon worden gevergd in zijn eigen appartement te slapen en daarna voor het gebruik van de keuken en woonkamer naar het appartement van zijn partner, [getuige 4] , te gaan. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [Eiser] in het tweede deel van zijn bewijsopdracht is geslaagd.
2.10.
Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de volgende conclusies.
2.11.
Ten aanzien van de schadevoorvallen van 26 juli 2010 en 28 juni 2011 is de schade geheel vergoed door de verzekeraar en heeft [Eiser] niets meer te vorderen van de VvE.
2.12.
Ten aanzien van het schadevoorval van 17 april 2012 zijn de herstelkosten geheel vergoed door de verzekeraar. [Eiser] maakt aanspraak op huurderving over de periode 17 april 2012 tot 12 april 2013 van € 13.229,98, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 april 2013. Ter zake van de huurderving over de periode 17 april 2012 tot en met 31 december 2012 heeft [Eiser] op 17 november 2016 € 9.303,16 ontvangen. Dat betekent dat de VvE nog een bedrag van € 3.926,82 (€ 13.229,98 -/- € 9.303,16) aan [Eiser] ter zake van de huurderving is verschuldigd. Nu laatstgenoemd bedrag pas op 17 november 2016 aan [Eiser] is voldaan, is de VvE de wettelijke rente over het bedrag van € 13.229,98 verschuldigd vanaf 12 april 2013 tot 17 november 2016 en over het bedrag van € 3.926,82 vanaf 17 november 2016 tot de dag van betaling.
2.13.
Ten aanzien van de schadevoorvallen van 21 juni 2013 en 27 juli 2013 heeft de rechtbank in het tussenvonnis van 1 maart 2017 onder 4.10 reeds overwogen dat de VvE de herstelkosten van € 18.812,04 aan [Eiser] dient te voldoen. Nu [Eiser] in de bewijslevering met betrekking tot de huurderving is geslaagd, dient de VvE ook de huurderving van € 20.326,94 aan [Eiser] te voldoen. De wettelijke rente over het totale bedrag van de schade van € 38.538,98 vanaf 15 december 2014 tot en met 14 maart 2016 heeft [Eiser] berekend op € 984,39 en deze zal als onvoldoende weersproken worden toegewezen, evenals de vanaf 16 maart 2016 gevorderde wettelijke rente.
2.14.
Zoals reeds in het tussenvonnis van 1 maart 2017 is overwogen zal de vordering van [Eiser] voor zover deze is ingesteld tegen de onder-VvE worden afgewezen. In zoverre is [Eiser] in het ongelijk gesteld en moet hij de proceskosten van de onder-VvE dragen. Niet gebleken is echter dat de onder-VvE kosten heeft gemaakt nu zij door dezelfde advocaat als de VvE is bijgestaan. De kosten van de onder-VvE worden dan ook begroot op nihil.
2.15.
De VvE zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [Eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 94,08
- griffierecht 885,00
- getuigenkosten 452,00
- salaris advocaat
4.296,00(4 punten × tarief € 1.074,00)
4.296,00(4 punten × tarief € 1.074,00)
Totaal € 5.727,08.
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
veroordeelt de VvE om aan [Eiser] te betalen:
- een bedrag van € 3.926,82, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over een bedrag van € 13.229,98 met ingang van 12 april 2013 tot 17 november 2016 en over een bedrag van € 3.926,82 met ingang van 17 november 2016 tot de dag van volledige betaling, alsmede
- een bedrag van € 39.523,37 (€ 38.538,98 + € 984,39), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over een bedrag van € 38.538,98 met ingang van 16 maart 2016 tot de dag van volledige betaling,
3.2.
veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van [Eiser] tot op heden begroot op € 5.727,08,
3.3.
veroordeelt [Eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de onder-VvE tot op heden begroot op nihil,
3.4.
veroordeelt de VvE in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de VvE niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
3.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op 15 augustus 2018.