Uitspraak
beschikking
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaakgegevens 6193160 \ AZ VERZ 17-46 \ 683 \ 28195
uitspraak van 28 februari 2018
beschikking
in de zaak van
1. de vereniging
Vereniging van Eigenaars Gebouw A Projekt Hofpoort nabij Frombergstraat te Arnhem
Vereniging van Eigenaars Gebouw A Projekt Hofpoort nabij Frombergstraat te Arnhem
gevestigd te Arnhem
2.
[verzoeker sub 2]
[verzoeker sub 2]
wonende te Arnhem
3.
[verzoeker sub 3]
[verzoeker sub 3]
wonende te Arnhem
verzoekende partijen
gemachtigde mr. D.J. Brugge
en
de vereniging
Vereniging van Eigenaars projekt Hofpoort nabij de Frombergstraat te Arnhem
Vereniging van Eigenaars projekt Hofpoort nabij de Frombergstraat te Arnhem
gevestigd te Arnhem
verwerende partij
gemachtigde mr. A. Vermeulen-Jonkers
Verzoekende partijen worden hierna gezamenlijk VvE Gebouw A genoemd. Verwerende partij wordt hierna VvE Hofpoort genoemd.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift van 25 juli 2017 met producties;
- de brief d.d. 25 september 2017 van de gemachtigde van VvE Gebouw A met productie 7;
- her verweerschrift van de zijde van [naam 1] d.d. 28 september 2017;
- het verweerschrift van de gemachtigde van VvE Hofpoort d.d. 19 oktober 2017 met producties;
- de brief d.d. 23 oktober 2017 van de gemachtigde van VvE Gebouw A met de bijlagen van productie 2;
- het verweerschrift van de zijde van [naam 2] d.d. 25 oktober 2017;
- de e-mail d.d. 25 oktober 2017 van de gemachtigde van VvE Gebouw A met bijlagen;
- de mondelinge behandeling van 27 oktober 2017, feitelijk gehouden te Nijmegen, mede inhoudende de pleitaantekeningen van de gemachtigde van VvE Gebouw A.
2.De feiten
2.1.
Bij akte van hoofdsplitsing van 16 december 2002 is het appartementencomplex te Arnhem, gelegen aan en nabij de Frombergstraat gesplitst in 11 appartementsrechten. Bij deze akte is VvE Hofpoort opgericht. In de akte van hoofdsplitsing staat onder meer het volgende.
(…)
10. Splitsingsreglement
Modelreglement
10.1.
De comparant verklaart vast te stellen als reglement bedoeld in artikel 5:111 aanhef Pro sub d BW, het modelreglement negentienhonderd twee en negentig zonder annexen, zoals vastgesteld bij notariële akte op twee januari negentienhonderd tweeënnegentig verleden voor Mr. J.W. Klinkenberg, destijds notaris te Rotterdam, waarvan een afschrift is ingeschreven in de openbare registers gehouden door de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te Arnhem op tien januari negentienhonderd tweeënnegentig in deel 11098 nummer 1.
Dit reglement wordt in deze akte ook wel genoemd: het reglement en wordt geacht integraal onderdeel van deze akte uit te maken.
Afwijkingen ten opzichte van het modelreglement
10.2.
Ten opzichte van het reglement gelden de navolgende afwijkingen en aanvullingen:
“1. ‘kantonrechter’: de kantonrechter te Arnhem.
“” ieder der eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor de in de akte van splitsing onder de omschrijving van de appartementsrechten vermelde breukdelen.”
“De vergadering kan overigens ook tot een van de in dit lid afwijkende draagplicht besluiten. De vergadering kan daartoe slechts besluiten met instemming van alle appartementseigenaars”
In afwijking van het bepaalde in artikel 2 lid 3 zijn Pro de kosten van onderhoud en vernieuwing van de lift en trap van de bovenste verdieping van appartementsrecht A7 uitmondende in de parkeerkelder zijn voor rekening van de eigenaar van appartementsrecht A7, A8, A9 en A10, ieder voor en gelijk deel. De kosten van onderhoud en vernieuwing van de gemeenschappelijke gangen toegang gevend tot de bergingen behorende bij appartement A7, A8, A9 en A10 zijn voor rekening van de eigenaar van
appartementsrecht A7, A8, A9 en A10, ieder voor en gelijk deel.
De kosten van onderhoud en vernieuwing aan een bouwwerk (het dak daarvan daaronder uitdrukkelijk medebegrepen) uitmakende een appartementsrecht in de onderhavige akte van splitsing, zijn voor rekening van de rechthebbende(n) tot dat appartementsrecht. Alle overige gemeenschappelijke schulden en kosten als bedoeld in artikel 2 lid 3 van Pro het model reglement worden gedragen op de aldaar bepaalde wijze.
(…)
“(…). De privé gedeelten zijn voor wat betreft de appartementen genummerd A2 tot en met A10 bestemd om als woningen met bergingen te gebruiken
Het appartementsrecht genummerd A11 is bestemd om als openbare weg te gebruiken.
Het gebruik van de lift en trap van de bovenste verdieping van appartementsrecht A7 uitmondende in de parkeerkelder is uitsluitend bestemd voor de eigenaar van appartementsrecht A7, A8, A9, A10. Het gebruik van de gemeenschappelijke gangen toegang gevend tot de bergingen behorende bij appartement A7, A8, A9, A10 is uitsluitend bestemd voor de eigenaar van appartementsrecht A7, A8, A9 en A10.” (…)
2.2.
Vervolgens zijn diverse appartementsrechten ondergesplitst. Het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van vier herenhuizen met bijbehorende bergingen (gebouw A) is bij akte van ondersplitsing van 10 mei 2004 ondergesplitst in vier herenhuizen met bijbehorende bergingen en algemene ruimten. Bij deze akte is VvE Gebouw A opgericht.
2.3.
[verzoeker sub 2] en [verzoeker sub 3] zijn ieder eigenaar van een appartementsrecht van gebouw A.
2.4.
In de e-mail d.d. 29 november 2006 adviseert mr. [naam 3] over de aanvulling van artikel 2 lid 3 van Pro het Splitsingsreglement als volgt.
Naar mijn oordeel is deze toevoeging voor tweeërlei uitleg vatbaar: ofwel is hier bedoeld, dat die kosten voor steeds ¼ gedeelte voor rekening komen van de vier Onderverenigingen A7 tot en met A10, ofwel de notaris heeft de bedoeling gehad om hier te regelen, dat die kosten weliswaar voor rekening komen van diezelfde vier eigenaars, maar dan in verhouding van het aantal appartementsrechten van elke ondersplitsing. Nu er feitelijk nogal wat verschillen zitten tussen de diverse ondersplitsingen, komt het mij voor, dat het ook niet redelijk en billijk zou zijn, indien die kosten niet verhoudingsgewijs zouden kunnen worden doorgerekend. Indien anderzijds de tekst naar de letter wordt gelezen, zou dat dus niet anders kunnen c.q. moeten zijn.
Vervolgens wijs ik u erop, dat artikel 2 lid 3 van Pro het Splitsingsreglement eveneens is aangevuld met de bepaling, dat de Vergadering ook tot een afwijkende draagplicht kan besluiten, doch in dat geval slechts met instemming van alle appartementseigenaars, dat wil zeggen met unanimiteit. Indien er dus verschil van mening omtrent de voornoemde bepaling rijst of is, adviseer ik u de Vergadering van Eigenaars van de Hoofdvereniging daarover te laten overleggen en zonodig met unanimiteit daarover een beslissing te nemen.
2.5.
Bij vonnis d.d. 8 september 2010 heeft de rechtbank Arnhem in de zaak tussen VvE Parkeerkelder en VvE Gebouw A als volgt geoordeeld.
4.2.
Het gaat om het antwoord op de vraag of, zoals VVE Parkeerkelder stelt, uit de hoofdakte van splitsing voortvloeit dat de kosten van onderhoud en vernieuwing van de lift en het trappenhuis moeten worden gedragen door de eigenaars van appartementsrecht A7, A8, A9 en A10, ieder voor een gelijk, dus 1/4de deel, zodat VVE Gebouw A 1/4de deel van die kosten draagt, of, zoals VVE Gebouw A aanvoert, de akte van hoofdsplitsing zo moet worden uitgelegd dat die kosten over de eigenaars van die appartementsrechten worden verdeeld naar rato van het aantal woningen waarop de onderscheiden appartementsrechten betrekking hebben, hetgeen meebrengt dat VVE Gebouw A 4/52ste deel van die kosten draagt.
4.3.
Voor de uitleg van een bepaling in de akte van splitsing komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. De bewoordingen van de in rechtsoverweging 2.2 bedoelde bepaling in de akte van splitsing bieden geen aanknopingspunten voor de uitleg die VVE Gebouw A daaraan geven, ook niet wanneer deze worden bezien in het licht van de inhoud van de gehele akte. In dat verband is van belang dat de appartementseigenaars, behoudens de uitdrukkelijk in de akte opgenomen uitzonderingen, op de voet van artikel 2, lid 3 van het reglement verplicht zijn voor de in rechtsoverweging 2.1 bedoelde breukdelen bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn, terwijl ten aanzien van de kosten van onderhoud en vernieuwing van de lift en het trappenhuis in afwijking van de draagplicht naar rato van de breukdelen, in duidelijke bewoordingen is bepaald dat die kosten in gelijke delen door de eigenaars van appartementsrecht A7, A8, A9 en A10 worden gedragen.
2.6.
VvE Gebouw A heeft bij brief d.d. 8 november 2016 verzocht het agendapunt inzake kostenverdeling en -doorbelasting Trappenhuis BE op de agenda van de vergadering van VvE Hofpoort te plaatsen en in stemming te brengen. In het verzoek van VvE Gebouw A staat, onder andere, het volgende.
In 2006 is door de firma [naam 3] een advies gegeven voor de doorbelasting van het trappenhuis BE. Dit advies is niet opgevolgd en niet in de vergadering in stemming gebracht. (…)
In 2008 wordt door de vergadering, omdat er geen overeenstemming bereikt kan worden over de verdeling van de kosten, besloten, om de rechter uitspraak te laten doen hoe de splitsingsakte geïnterpreteerd moet worden met betrekking tot de kostenverdeling van het trappenhuis BE dan wel of dit redelijk en billijk is. Dit besluit is tot op heden niet opgevolgd door het bestuur. (…)
(…)
Er zijn diverse gesprekken gevoerd in de afgelopen jaren om tot overeenstemming te komen en tot een redelijke verdeling en juiste doorbelasting te komen. Deze gesprekken hebben helaas allemaal tot niets geleid.
Daarom willen wij het onderstaande ter besluitvorming voorleggen aan de vergadering en hopen wij duidelijkheid te krijgen om deze langlopende discussie op te lossen:
1) Hiermee het verzoek aan de vergadering om alsnog het advies van [naam 3] ingebracht in de vergadering van 2006 (…), de verdeelsleutel op basis van gebruik per appartement (1/52e), op te volgen.
2) Indien de vergadering niet instemt met de verdeelsleutel op basis van gebruik per appartement (1/52e), dan hiermee het verzoek om het besluit van de vergadering van 2008 alsnog op te volgen en de multi-interpretabele zin voor te leggen aan de rechter(…).
2.7.
In de notulen van de vergadering van VvE Hofpoort d.d. 26 juni 2017 is onder meer het volgende opgenomen.
Bij het invullen van de steminstructies kon worden aangegeven of men akkoord is, niet akkoord is of zich onthoudt van stemmen. Dit is vervolgens uitgedrukt in een percentage per stem/VvE waarbij de onthoudingen niet zijn meegenomen bij de besluitvorming. Op basis van het totaaloverzicht steminstructies blijkt dat alle agendapunten akkoord zijn bevonden behalve agendapunt 6 betreffende het verzoek van Gebouw A tot het wijzigen van de kostenverdeling en doorbelasting van de kosten Trappenhuis B-E. Hiervoor is geen gekwalificeerde meerderheid voorhanden.
Bij voornoemde notulen is het ‘Totaal overzicht uitslag steminstructies d.d. 26 juni 2017’ bijgevoegd. Uitgaande van de uitdrukking in een percentage per stem/VvE kunnen en de aanwezige stemgerechtigden (10 VvE’s), kunnen (10 x 100%=) 1000 van de 1001 worden uitgebracht. Eén VvE onthoudt zich van stemming, waardoor 900 stemmen zijn uitgebracht. De uitslag van de stemming van agendapunt 6 (Besluitvorming betreffende het verzoek van Gebouw A tot het wijzigen van de kostenverdeling en doorbelasting betreffende de kosten Trappenhuis B-E) was niet akkoord, met 491,70 voor en 408,30 tegen was er geen gekwalificeerde meerderheid.
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
VvE Gebouw A verzoekt de kantonrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
In incident:
VvE Hofpoort te verplichten binnen 14 dagen na deze beschikking verificatoire bescheiden te verstrekken aan VvE Gebouw A over de uitgebrachte stemmen op het voorstel van VvE Gebouw A dat in stemming is gebracht op de algemene ledenvergadering van 26 juni 2017, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 en tevens € 1.000,00 voor iedere dag of ieder dagdeel dat VvE Hofpoort daarmee in gebreke blijft, alsmede met veroordeling van VvE Hofpoort in de kosten van deze procedure.
In hoofdzaak:
Het besluit van VvE Hofpoort van 26 juni 2017 omtrent de verdeelsleutel te vernietigen, zulks met veroordeling van VvE Hofpoort in de kosten van deze procedure.
3.2.
VvE Gebouw A stelt dat hun voorstel tot toepassing van de verdeling naar 1/52e breukdelen ten onrechte niet is aangenomen, omdat voor het aannemen van dit besluit een gewone meerderheid van stemmen voldoende is. VvE Gebouw A verzoekt namelijk niet om wijziging van de akte. Zij vraagt om een juiste toepassing van die akte en akkoord op een verdeling die overeenstemt met een juiste en redelijke uitleg van de akte. Daarvoor is een gewone meerderheid voldoende en die meerderheid is ook daadwerkelijk gehaald. Daarom had VvE Hofpoort moeten instemmen met het voorstel van VvE Gebouw A en had VvE Hofpoort aldus akkoord moeten gaan met wijziging van de verdeelsleutel. VvE Gebouw A stelt voorts dat de rechtbank op 8 september 2010 geen beslissing heeft genomen over dit onderwerp. In die procedure ging het, kort gezegd, over de kosten en niet over de uitleg van het splitsingsreglement, aldus VvE Gebouw A.
3.3.
VvE Hofpoort voert gemotiveerd verweer. Zij voert allereerst aan dat VvE Gebouw A onvoldoende procesbelang heeft, omdat vernietiging van het besluit niet leidt tot een andere feitelijke of formele situatie. VvE Hofpoort voert daarnaast aan dat door de rechtbank in haar vonnis d.d. 8 september 2010 reeds is bevestigd dat de verdeling van 1/4e juist is. Zij voert voorts aan dat enkel tot een andere kostenverdeling kan worden gekomen door wijziging van de akte van splitsing. Op grond van artikel 5:139 BW Pro kan de akte van splitsing slechts worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars. Deze benodigde unanimiteit is tijdens de stemming op 26 juni 2017 niet behaald.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt vast dat VvE Gebouw A haar incidentele vordering (verwezen wordt naar rechtsoverweging 3.1.) ter zitting, nadat de verzochte bescheiden inmiddels door VvE Hofpoort waren verstrekt, heeft ingetrokken. De kantonrechter zal daarom niet meer op deze vordering beslissen.
4.2.
VvE Gebouw A verzoekt in de hoofdzaak ex artikel 5:130 lid 1 BW Pro vernietiging van het besluit van VvE Hofpoort d.d. 25 juni 2017, te weten het niet-akkoord gaan met het voorstel van VvE Gebouw A (verwezen wordt naar rechtsoverweging 2.6.). Hoewel artikel 3:303 BW Pro bepaalt dat zonder voldoende belang niemand een rechtsvordering toekomt, volgt uit de jurisprudentie dat de rechter op dit punt terughoudend dient te zijn. In dit geval is van belang dat partijen al jarenlang een geschil hebben over de kostenverdeling tussen de VvE’s. Daarnaast heeft VvE Gebouw A de hoop dat met de vernietiging van dit besluit de situatie in de toekomst mogelijk kan veranderen. Dat alles tezamen maakt dat de kantonrechter onvoldoende grond ziet om VvE Gebouw A haar verzoek te ontzeggen.
4.3.
Kern van het geschil betreft de vraag hoe het voorstel, althans voorstellen (verwezen wordt naar rechtsoverweging 2.6. onder 1) en 2) geciteerde), van VvE Gebouw A moet(en) worden gekwalificeerd, zodat vervolgens kan worden vastgesteld welke meerderheid van stemmen (gewone meerderheid, gekwalificeerde meerderheid of unanimiteit) is vereist. VvE Gebouw A stelt dat het voorstel niet is bedoeld om de akte van splitsing te wijzigen, maar dat het voorstel is bedoeld om te bewerkstelligen dat VvE Hofpoort in het vervolg de juiste uitleg van de bepaling in de akte van splitsing hanteert. VvE Hofpoort voert aan dat het voorstel van VvE Gebouw A alleen mogelijk is door het wijzigen van de akte van splitsing.
4.4.
Vaststaat dat partijen al jarenlang discussiëren over de uitleg van de verdeelsleutel als bedoeld in artikel 2 lid 3 van Pro het Splitsingsreglement. In 2010 heeft de rechtbank (rechtsoverweging 2.5.), hoewel een vonnis tussen VvE Gebouw A en VvE Parkeerkelder, een uitleg gegeven aan de verdeelsleutel, te weten 1/4e. In het eerste gedeelte van het voorstel van VvE Gebouw A wordt gevraagd om een verdeelsleutel van 1/52e te hanteren.
1) Hiermee het verzoek aan de vergadering om alsnog het advies van [naam 3] ingebracht in de vergadering van 2006 (…), de verdeelsleutel op basis van gebruik per appartement (1/52e), op te volgen.
Nu reeds over de uitleg van de te hanteren verdeelsleutel in 2010, derhalve na het advies van [naam 3] uit 2006 waarnaar in het voorstel nadrukkelijk wordt verwezen, door de rechtbank is geoordeeld kan naar het oordeel van de kantonrechter het voorstel van VvE Gebouw A niet worden aangemerkt als een voorstel om een juiste toepassing van de verdeelsleutel. De kantonrechter is van oordeel dat het voorstel van VvE Gebouw A is bedoeld om tot een afwijkende draagplicht op grond van de aanvulling van artikel 2 lid 3 van Pro het Splitsingsreglement te beslissen of om de akte van splitsing ex artikel 5:139 BW Pro te wijzigen. In beide gevallen is medewerking/instemming van alle appartementseigenaars vereist. Dit betekent dat voor het eerste gedeelte van het voorstel van VvE Gebouw A unanimiteit van stemmen is vereist. Deze unanimiteit is met de stemming op de vergadering van 26 juni 2017 niet bereikt.
4.5.
Voordat in rechtsoverweging 4.7. wordt beslist welk gevolg dit heeft, wordt eerst het tweede gedeelte van het voorstel besproken. In het tweede gedeelte van het voorstel van VvE Gebouw A wordt gevraagd om de uitleg van de verdeelsleutel aan de rechter voor te leggen.
2) Indien de vergadering niet instemt met de verdeelsleutel op basis van gebruik per appartement (1/52e), dan hiermee het verzoek om het besluit van de vergadering van 2008 alsnog op te volgen en de multi-interpretabele zin voor te leggen aan de rechter (…).
VvE Gebouw A stelt ter zitting dat over dit tweede gedeelte niet is gestemd. VvE Hofpoort voert ter zitting aan dat het gehele voorstel is afgewezen, dus dat niet apart over het tweede gedeelte van het voorstel is gestemd, maar dat dit gedeelte wel is meegenomen in de stemming. Het voorstel van VvE Gebouw A d.d. 8 november 2016 is als een tweeledig voorstel te beschouwen en uit de notulen van de vergadering d.d. 26 juni 2017 alsook uit het totaal overzicht uitslag steminstructies d.d. 26 juni 2017 blijkt niet dat slechts over één gedeelte van het voorstel is gestemd, zodat naar het oordeel van de kantonrechter in voldoende mate is komen vast te staan dat over het gehele voorstel van VvE Gebouw A is gestemd. Dit betekent dat (ook) over het tweede gedeelte van het voorstel met een (krappe) meerderheid voor is gestemd. Resteert wederom de vraag welke meerderheid van stemmen voor dit tweede gedeelte van het voorstel is vereist.
4.6.
Ingevolge artikel 37 lid 1 van Pro het Splitsingsreglement worden alle besluiten in beginsel genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen. In artikel 41 lid 4 van Pro het Splitsingsreglement is bepaald dat het bestuur de machtiging behoeft van de vergadering voor onder meer het instellen van rechtsvorderingen. De kantonrechter is van oordeel dat de machtiging voor het instellen van rechtsvorderingen niet gebonden is aan een afwijkende stemregeling. Dit betekent dat voor het tweede gedeelte van het voorstel een volstrekte meerderheid (gewone meerderheid, de helft plus één) is vereist. Bij de stemming d.d. 26 juni 2017 is deze meerderheid behaald.
4.7.
De kantonrechter is dan ook van oordeel dat VvE Hofpoort zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat voor het voorstel van VvE Gebouw A een gekwalificeerde meerderheid van stemmen is vereist. Immers, gelet op het voorgaande, is voor het eerste gedeelte van het voorstel unanimiteit vereist en voor het tweede gedeelte van het voorstel is een gewone meerderheid voldoende. Nu de gewone meerderheid van stemmen is behaald, heeft VvE Hofpoort het tweede gedeelte van het voorstel van VvE Gebouw A ten onrechte niet aangenomen. De kantonrechter zal het besluit van VvE Hofpoort d.d. 26 juni 2017 daarom op grond van artikel 5:130 lid 1 BW Pro vernietigen voor zover het besluit ziet op het verzuim van VvE Hofpoort om het tweede gedeelte van het voorstel van VvE Gebouw A met de behaalde meerderheid van stemmen aan te nemen.
4.8.
De kantonrechter ziet aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
vernietigt het besluit van VvE Hofpoort d.d. 26 juni 2017 voor zover het besluit ziet op het verzuim van VvE Hofpoort om het voorstel van VvE Gebouw A, te weten: ‘Indien de vergadering niet instemt met de verdeelsleutel op basis van gebruik per appartement (1/52e), dan hiermee het verzoek om het besluit van de vergadering van 2008 alsnog op te volgen en de multi-interpretabele zin voor te leggen aan de rechter’, met de behaalde meerderheid van stemmen aan te nemen;
5.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.3.
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. J.A. Verspui en in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2018.